Landlord tenants appeal successful; court reforms judgment to award procedural fees and rent arrears.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2018TALCH14/00159

Audience publique extraordinaire du jeudi, douze juillet deux mille dix-huit

Numéro TAL-2018-00676 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), retraitée, et

2) PERSONNE2.), retraité, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA

d’Esch-sur-Alzette du 9 janvier 2018,

intimés sur appel incident,

comparant par Maître Luc MAJERUS, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

PERSONNE3.), avocat à la Cour, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Lex THIELEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-00676 du rôle, appelée pour fixation à

l’audience publique du 29 mai 2018, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du

mardi, 3 juillet 2018, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Luc MAJERUS, avocat, comparant PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna

lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Cyril CHAPON, avocat, en remplacement de Maître Lex THIELEN, comparant

pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire

du jeudi, 12 juillet 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail du 19 janvier 2011, ayant pris effet le 20 janvier 2011,

PERSONNE1.) et son époux, PERSONNE2.), ont donné en location à PERSONNE3.)

une surface de bureau sise à L-ADRESSE3.), moyennant un loyer mensuel de

3.000,00 euros et une avance mensuelle sur charges de 450,00 euros. Le contrat de

bail a été conclu pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction d’année

en année.

Par requête du 15 mars 2016, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg pour les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon

chacun pour le tout au paiement de la somme de 25.181,30 euros, au titre d’arriérés

de loyers, ainsi qu’à une indemnité de procédure de 5.000,00 euros, sur base des

dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par jugement du 14 octobre 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

reçu la demande en la forme,

donné acte à PERSONNE2.) et à PERSONNE1.) qu’ils renoncent à agir à l’encontre

de PERSONNE4.), partant,

mis hors cause PERSONNE4.),

pour le surplus

dit la demande d’ores et déjà fondée jusqu’à concurrence de 10.883,71 euros,

partant,

condamné PERSONNE3.) à payer à PERSONNE2.) et à PERSONNE1.) le montant

de 10.883,71 euros, avec les intérêts au taux légal à partir de la demande en justice,

le 15 mars 2016, jusqu’à solde,

fixé l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du lundi,

28 novembre 2016, à 9.00 heures, salle J.P. 0.15,

réservé les frais et moyens des parties,

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le jugement de l’exécution provisoire.

Par jugement du 21 mars 2017, le tribunal de céans, autrement composé, statuant par

défaut à l’égard de Maître PERSONNE4.) et contradictoirement à l’égard des autres

parties, a :

déclaré irrecevable l’appel pour autant qu’il a trait aux volets de l’indexation des

loyers et des arriérés de charges,

déclaré l’appel recevable pour le surplus,

dit qu’il n’y a pas lieu à annulation du jugement entrepris,

rejeté le moyen d’irrecevabilité tiré du libellé obscur de la requête introductive de

première instance,

déclaré irrecevable l’offre de preuve formulée par Maître PERSONNE3.),

dit l’appel non fondé, partant,

confirmé le jugement entrepris,

déclaré non fondées les demandes reconventionnelles d’PERSONNE3.) tendant à

une réduction du loyer et à la condamnation de

PERSONNE2.)

et de

PERSONNE1.) au remboursement d’un trop-payé de loyers,

déclaré irrecevable pour être prématurée la demande d’PERSONNE3.) en

remboursement de la garantie locative et en compensation de celle-ci avec la

créance de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.),

déclaré irrecevable pour être prématurée la demande d’PERSONNE3.) en

obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance,

dit non fondée la demande d’PERSONNE3.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

dit fondée la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure de 800,00 euros pour l’instance d’appel,

condamné PERSONNE3.) à payer le montant de 400,00 euros à PERSONNE2.) et

le montant de 400,00 euros à PERSONNE1.), à titre d’indemnité de procédure,

dit qu’il n’y a pas lieu de déclarer le jugement commun à PERSONNE4.),

renvoyé l’affaire en prosécution de cause devant le tribunal de paix de Luxembourg,

condamné PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.

Lors de la continuation des débats à l’audience du tribunal de paix de Luxembourg du

12 juin 2017, les époux GROUPE1.) ont demandé à voir condamner PERSONNE3.)

au paiement de la somme de 7.833,53 euros au titre des adaptations indiciaires pour

la période de mars 2011 à décembre 2015, et au montant de 8.115,03 euros, au titre

des charges locatives pour les années 2013 à 2016.

A la suite de la rupture du délibéré prononcée par le juge de première instance, le

mandataire des époux GROUPE1.) a précisé la position de ses mandants comme

suit :

« Les loyers redus pour la période de février 2011 à janvier 2016 se sont élevés pour

l’appartement du ADRESSE3.) à :

février 2011 :

1.500,00 €

mars 2011 à décembre 2011 : 10 x 3.000 =

30.000,00 €

janvier 2012 à décembre 2015 : 48 x3.000 =

144.000,00 €

janvier 2016 : 19/31x 3000 =

1.838,71 €

C’est à dire à un total I de :

177.338,71€

Les loyers pour le garage au ADRESSE4.) se sont élevés pour la période de février

2011 à mai 2013, c’est à dire pour 11+12+4,5 = 27,5 mois à 300 €, c’est à dire de

8.250 € (total Il).

Donc les loyers pour la période 2011-2016 s’élevaient à 185.638,71 € (total I+11).

Ceci explique la différence avec le chiffre de 177.338,71€ indiqué par Me Chapon, qui

ne tient pas compte du loyer pour le garage.

En y ajoutant les 26.030,69 € de charges, le total (hors adaptation indiciaire) s’élève à

211.669,40 €.

Monsieur

PERSONNE3.)

a payé au total 194.175

plus 10.883,71 (après

condamnation), c’est à dire 205.058,71 €, comme indiqué par Me Chapon.

Il reste donc un solde de 211.669,40 - 205.058,71 = 6.610,65 € à régler.

En y ajoutant l’adaptation indiciaire de 7.833,53 € un total général de 14.444,18 € reste

dû par Monsieur PERSONNE3.).

En retranchant la somme de 9.000 € versée par Monsieur PERSONNE3.) comme

garantie locative, on arrive finalement à la somme de 5444,18 € à payer par Monsieur

PERSONNE3.) aux époux GROUPE1.) ».

PERSONNE3.) a contesté avoir pris en location un garage.

Par jugement du 5 décembre 2017, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement et vidant le jugement du 14 octobre 2016, a :

dit la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) fondée jusqu’à concurrence

de 7.833,53 euros,

partant,

condamné PERSONNE3.) à payer à PERSONNE2.) et à PERSONNE1.) le montant

de 7.833,53 euros, avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice,

le 15 mars 2016, jusqu’à solde,

dit la demande d’PERSONNE3.) fondée jusqu’à concurrence de 9.000,00 euros,

partant,

condamné PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à rembourser à PERSONNE3.) le

montant de 9.000,00 euros, avec les intérêts légaux à partir du 12 juin 2017 jusqu’à

solde,

ordonné la compensation judiciaire entre les prédites créances,

dit non fondée tant la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) que celle

d’PERSONNE3.) en obtention d’une indemnité de procédure,

condamné PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a dit que l’unique contrat de bail versé

en cause concernait une surface de bureau située au 5ème étage de l’immeuble sis au

ADRESSE3.) à Luxembourg et des caves situées au sous-sol du prédit immeuble et

ne faisait pas référence à un garage.

Il a rejeté le serment litisdécisoire qui a été déféré à PERSONNE3.) comme étant

irrecevable et a dit qu’il n’y avait pas lieu d’ordonner une comparution personnelle des

parties.

A défaut pour les consorts GROUPE1.) d’avoir établi qu’PERSONNE3.) avait pris en

location un garage, le juge de première instance a dit qu’il y avait lieu à rejet de leurs

prétentions de ce chef.

En l’absence de contestations circonstanciées d’PERSONNE3.) concernant le

montant de 7.833,53 euros, réclamé au titre de l’indexation du loyer de la surface de

bureaux et des deux caves, le juge de première instance a fait droit à cette demande.

Il a également fait droit à la demande d’PERSONNE3.) en remboursement de la

garantie locative de 9.000,00 euros et ordonné la compensation entre créances

réciproques.

De ce jugement, les époux GROUPE1.) ont régulièrement relevé appel par acte

d’huissier du 9 janvier 2018.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent

à voir condamner PERSONNE3.) à leur payer le montant de [14.444,18 – 9.000,00 =]

5.444,18 euros, après compensation entre créances réciproques.

Ils sollicitent, en outre, une indemnité de procédure de 5.000,00 euros pour la première

instance ainsi qu’une indemnité de procédure de 7.500,00 euros pour l’instance

d’appel et concluent à la condamnation d’PERSONNE3.) aux frais et dépens des deux

instances.

Ils demandent à voir confirmer le jugement entrepris pour autant qu’il a fait droit à leur

demande du chef de l’adaptation indiciaire des loyers.

A l’appui de leur appel, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font grief au juge de

première instance de s’être laissé induire en erreur par les calculs présentés par

PERSONNE3.), qui aurait, à tort, fait état d’un trop-payé dans son chef.

Ils font plaider que les paiements d’un montant total de 205.058,71 euros, invoqués

par PERSONNE3.), concernent aussi bien le loyer pour la surface de bureaux, que le

loyer pour un emplacement de parking, sis au ADRESSE4.) à Luxembourg, pris en

location entre février 2011 et mai 2013. Les loyers relatifs audit parking auraient été

payés par PERSONNE3.) et ce serait à tort que ce dernier ferait figurer ces paiements

dans le décompte concernant les loyers et charges relatifs à la location de la surface

de bureaux, seule en cause dans le présent litige.

Les appelants expliquent que les loyers redus pour la location de la surface de

bureaux, pour la période de février 2011 à janvier 2016, se sont élevés à 177.338,71

euros. Les loyers pour le parking, se rapportant à la période de février 2011 à mai

2013, se seraient élevés au montant de 8.250,00 euros. Les charges pour

l’appartement ayant été d’un montant de 26.030,69 euros, le montant total à payer par

PERSONNE3.), loyers pour le parking inclus, se serait élevé à [177.338,71 + 8.250,00

+ 26.030,69 =] 211.669,40 euros.

PERSONNE3.) ayant payé un montant total de [194.175,00 + 10.883,71 (après

condamnation) =] 205.058,71 euros, un solde de 6.610,65 euros resterait à régler. A

ce solde s’ajouterait le montant de 7.833,53 euros - non contesté - de l’adaptation

indiciaire. En prenant en considération le droit d’PERSONNE3.) au remboursement de

la garantie locative de 9.000,00 euros, ce dernier resterait redevable, après

compensation, d’un montant de [6.610,65 + 7.833,53 - 9.000,00 =] 5.444,18 euros.

Au vu des contestations d’PERSONNE3.) quant à l’existence d’un contrat de bail relatif

à un garage et à des paiements intervenus de ce chef, les appelants versent une

facture du 25 février 2011, adressée par l’agence immobilière SOCIETE1.) à

« SOCIETE2.) », concernant la commission de location d’un montant de 3.795,00

euros, TTC, relative à un « bureau avec parking », 17, boulevard Royal à

L-2449 Luxembourg. Ils produisent, en outre, un relevé de compte dont il résulte qu’au

mois d’août 2011, PERSONNE3.) a effectué trois paiements de 3.750,00 euros, avec

la mention « loyer et parking ADRESSE3.) ». Ils versent finalement un courrier - non

daté - leur adressé par PERSONNE3.), relatif à la résiliation, avec effet au 13 mai

2013, du contrat de bail du 3 février 2011, portant sur l’emplacement de parking au

ADRESSE4.) à Luxembourg.

PERSONNE3.) affirme avoir soulevé l’irrecevabilité de la demande de PERSONNE1.)

et de PERSONNE2.), pour autant qu’elle a trait à des loyers relatifs au garage, sis

ADRESSE4.), à Luxembourg, en première instance. Cette demande, présentée lors

des plaidoiries de première instance du 13 octobre 2017, aurait constitué une

demande nouvelle, n’ayant pas figuré dans la requête introductive d’instance. Il réitère

son moyen en instance d’appel. En soutenant avoir relevé un moyen d’irrecevabilité

sur lequel le juge de première instance aurait omis de statuer, il relève implicitement,

mais nécessairement appel incident du jugement a quo.

A titre subsidiaire, il soulève la prescription quinquennale de la demande ayant trait au

paiement des loyers concernant le parking pour la période antérieure au

13 octobre 2012, en application de l’article 2277 du code civil.

Quant au fond, PERSONNE3.) ne conteste plus avoir loué un garage sis au

ADRESSE4.), au cours de la période de février 2011 à mai 2013.

Il relève encore appel incident du jugement entrepris, en réclamant le remboursement

de 2.579,97 euros, après compensation entre créances réciproques. Il fait valoir que

le juge de première instance a commis une erreur de calcul en retenant qu’il n’avait

droit qu’à la différence entre le montant de 9.000,00 euros, correspondant à la garantie

locative, et le montant de 7.833,53 euros, correspondant aux adaptations indiciaires.

Il réclame une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour la première instance –

par réformation du jugement entrepris – et une indemnité de procédure du même

montant pour l’instance d’appel.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) répliquent qu’ils n’ont présenté de demande en

paiement de loyers relative au parking, sis au ADRESSE4.), ni en première instance,

ni en instance d’appel. Les moyens tirés de l’irrecevabilité et de la prescription d’une

telle demande seraient partant à écarter.

Les appelants au principal soulignent que le contrat de bail relatif au garage a été

évoqué pour l’unique raison que, dans son décompte, PERSONNE3.) a imputé les

loyers qu’il a payés au titre de la location du parking entre 2011 et 2013, sur les

montants réclamés par eux du chef de charges locatives et d’adaptations indiciaires

concernant la seule surface de bureaux.

Motifs de la décision

Quant aux moyens d’irrecevabilité et de prescription soulevés par PERSONNE3.)

Force est de constater que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne formulent aucune

demande en paiement d’arriérés de loyers relatifs à la location du parking, sis au

ADRESSE4.).

Leur décompte présenté en première instance et reproduit dans l’acte d’appel reprend

les loyers relatifs audit parking, échus entre 2011 et 2013 et dûment réglés par

PERSONNE3.), dans l’unique but de démontrer le caractère erroné des calculs

effectués par PERSONNE3.). PERSONNE1.) et PERSONNE2.) soutiennent que ce

dernier inclut, à tort, les paiements effectués au titre du loyer du parking litigieux dans

son décompte, pour faire état d’un prétendu trop-payé au titre des loyers et charges

concernant l’appartement sis au ADRESSE3.) à ADRESSE3.).

En l’absence de demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en paiement

d’arriérés de loyers relatifs au prédit parking, il ne peut être fait grief au juge de

première instance d’avoir omis de statuer sur le moyen d’irrecevabilité prétendument

soulevé par rapport à une telle demande en première instance.

Au vu de ce qui précède, les moyens d’irrecevabilité et de prescription de la demande

en paiement d’arriérés de loyers relatifs au parking litigieux, sont à rejeter, faute

d’objet.

En instance d’appel, PERSONNE3.) ne conteste plus avoir loué un parking, sis au

ADRESSE4.) entre février 2011 et le 13 mai 2014, pour un loyer mensuel de 300,00

euros et avoir payé un montant total de 8.250,00 euros de ce chef. Ce montant est à

déduire du montant de 205.058,71 euros, correspondant au total des paiements

effectués par PERSONNE3.), y compris le paiement des arriérés de loyers relatifs à

l’appartement, à la suite de la condamnation intervenue par jugement du tribunal de

paix de Luxembourg du 14 octobre 2016.

PERSONNE3.) a, dès lors, payé le montant de [205.058,71 - 8.250,00 =] 196.808,71

euros, au titre d’arriérés de loyers et de charges relatives à l’appartement.

Au vu de son décompte, PERSONNE3.) admet que les loyers et les charges locatives

concernant l’appartement sis au ADRESSE3.) se sont élevés aux montants respectifs

de 177.338,71 euros et de 26.030,69 euros pour les années 2011 à 2016. Il ne

conteste, par ailleurs, pas redevoir le montant de 7.833,53 euros, au titre d’adaptations

indiciaires.

Le solde redû par PERSONNE3.) au titre des charges locatives et d’adaptations

indiciaires s’élève, par conséquent, au montant de [(177.338,71 + 26.030,69 +

7.833,53) – 196.808,71 =] 14.394,22 euros.

La demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.), au titre de solde de charges

locatives et au titre d’adaptations indiciaires est, dès lors, fondée pour le montant de

14.394,22 euros, de sorte qu’il y a lieu - par réformation du jugement entrepris - de

condamner PERSONNE3.) au paiement dudit montant, avec les intérêts légaux à

partir du 15 mars 2016, date de la demande en justice, jusqu’à solde.

La condamnation d’PERSONNE3.) au paiement dudit montant est à compenser avec

la condamnation de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) au remboursement de la

garantie locative de 9.000,00 euros, avec les intérêts légaux à partir du 12 juin 2017,

jusqu’à solde, intervenue en première instance et non appelée.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Au vu de l’issue du litige, PERSONNE3.) est à débouter de ses demandes en obtention

d’indemnités de procédure, tant pour la première instance, par confirmation du

jugement entrepris, que pour l’instance d’appel.

Il serait cependant inéquitable de laisser l’entièreté des frais non compris dans les

dépens à charge de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.), de sorte qu’il convient de

condamner PERSONNE3.) à leur payer le montant de 500,00 euros, à titre d’indemnité

de procédure pour la première instance, par réformation du jugement entrepris, ainsi

que le montant de 1.000,00 euros, pour l’instance d’appel.

Le jugement entrepris est à confirmer pour autant qu’il a condamné PERSONNE3.)

aux frais et dépens de la première instance.

Il résulte de ce qui précède que l’appel principal est fondé, tandis que l’appel incident

ne l’est pas.

Il y a lieu de faire masse des frais et dépens de l’instance d’appel et de les imposer

intégralement à PERSONNE3.).

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

déclare recevables les appels principal et incident,

rejette les moyens d’irrecevabilité et de prescription soulevés par PERSONNE3.),

dit l’appel incident non fondé,

dit l’appel principal fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris :

déclare fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) au titre de

charges locatives et d’adaptations indiciaires, à concurrence de 14.394,22 euros,

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le montant de

14.394,22 euros, avec les intérêts légaux à partir du 15 mars 2016, jusqu’à solde,

dit qu’il y a lieu à compensation entre la créance de PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.) de ce chef, avec la créance d’PERSONNE3.) à leur encontre, s’élevant

au montant de 9.000,00 euros, avec les intérêts légaux à partir du 12 juin 2017, jusqu’à

solde,

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure de 500,00 euros pour la première instance,

condamne PERSONNE3.) à payer le montant de 500,00 euros à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) de ce chef,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondée la demande d’PERSONNE3.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE3.) à payer le montant de 1.000,00 euros à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) de ce chef,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose à PERSONNE3.).