Tenant appeal dismissed; landlord's eviction confirmed due to severe rent arrears under Luxembourg lease law.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2018TALCH14/00144

Audience publique du mardi, trois juillet deux mille dix-huit

Numéro TAL-2018-01968 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.),

indépendant,

demeurant

à

L-ADRESSE1.),

ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 13 mars 2018,

comparant par Maître Barbara KOOPS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

l’ADMINISTRATION

COMMUNALE

ADRESSE2.),

établie

à

L-ADRESSE3.),

représentée par son collège des Bourgmestre et échevins en fonctions,

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

comparant par Maître Georges PIERRET, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-01968 du rôle, appelée pour fixation à

l’audience publique du 17 avril 2018, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 24 avril 2018

et finalement à l’audience publique du mardi, 19 juin 2018, à 9.00 heures, salle TL

3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Sylvie KREICHER, avocat, en remplacement de Maître Barbara KOOPS,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Isabelle GENEZ, avocat, en remplacement de Maître Georges PIERRET,

comparant pour

l’ADMINISTRATION COMMUNALE

ADRESSE2.),

fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

3 juillet 2018, le

jugement

qui suit :

Antécédents factuels et procéduraux

Par contrat de bail du 18 janvier 2013, PERSONNE2.), en sa qualité de bailleur, a

donné à bail à PERSONNE1.), en sa qualité de preneur, un appartement au rez-de-

chaussée d’un immeuble sis à L-ADRESSE3.), d’une surface de 52 m², moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 800,00 euros et d’avances sur charges de 225,00

euros par mois.

Par acte de vente notarié du 14 décembre 2015, PERSONNE2.) a vendu à

l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE2.) l’immeuble prédécrit. L’article 9 de

l’acte de vente précité prévoit un droit d’habitation viager à titre gratuit au profit de

PERSONNE2.) dans l’appartement n° 004 sis au rez-de-chaussée d’une surface de

52,17 m².

Par contrat de sous-location du 18 décembre 2015, PERSONNE2.) a donné en sous-

location à PERSONNE1.) un appartement au rez-de-chaussée d’une surface de 52,27

m² sis dans l’immeuble prédécrit moyennant paiement d’un loyer mensuel de 800,00

euros et d’avances sur charges mensuelles de 225,00 euros. Ce contrat de sous-

location est conclu pour une durée d’un an courant à partir du 1er janvier 2016,

renouvelable par tacite reconduction pour une durée indéterminée.

Par courrier recommandé du 30 janvier 2016, PERSONNE2.) a résilié le contrat de

bail

du

janvier

2013

ainsi

que

le

contrat

de

sous-location

du

18 décembre 2015 moyennant préavis de trois mois.

Par contrat de bail du 9 mai 2016, l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE2.)

a donné à bail à PERSONNE1.) un appartement dans l’immeuble prédécrit moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 800,00 euros et d’avances sur charges de 225,00

euros par mois. L’article 3 stipule que le bail est consenti pour une durée de deux mois

prenant cours le 1er mai 2016 et se terminant le 30 juin 2016, une prolongation au-delà

du 30 juin 2016 n’étant pas prévue. Suivant avenant du 28 juin 2016 audit contrat de

bail du 9 mai 2016, l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE2.) a consenti une

prolongation du bail jusqu’au 30 septembre 2016. Par courrier du 20 septembre 2016,

l’ADMINISTRATION

COMMUNALE

ADRESSE2.)

a

informé

PERSONNE1.)

qu’aucune autre prolongation du bail ne sera accordée et qu’il est tenu de libérer le

logement.

Par requête déposée au greffe le 14 décembre 2016, l’ADMINISTRATION

COMMUNALE ADRESSE2.), faisant exposer qu’elle entendait réaliser des travaux de

grande envergure dans l’immeuble prédécrit, a fait convoquer PERSONNE1.) à

comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg pour voir résilier, pour autant

que de besoin, le bail existant entre parties et pour voir condamner le locataire à

déguerpir des lieux loués. Elle a encore réclamé une indemnité de procédure de

2.500,00 euros et a conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Lors de l’audience des plaidoiries de première instance du 24 avril 2017,

PERSONNE1.)

a, à titre reconventionnel, demandé la condamnation de

l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE2.) à lui payer le montant de 2.700,00

euros, à titre d’indemnisation pour perte de jouissance. Il a, par ailleurs, sollicité une

indemnité de 2.000,00 euros, du chef de procédure abusive et vexatoire.

Par jugement du 12 mai 2017, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a reçu les demandes principale et reconventionnelle en la forme,

a dit que PERSONNE1.) n’était pas à considérer comme occupant sans droit ni titre et

a, avant tout autre progrès en cause, ordonné une visite des lieux.

Pour statuer ainsi, le juge de paix a dit qu’à la suite de la vente de son immeuble,

PERSONNE2.) ne disposait plus que d’un droit d’habitation viager dans l’appartement

litigieux, de sorte qu’il ne pouvait pas le donner en location ou en sous-location.

Le juge de paix a déclaré nulle la résiliation du contrat de bail du 18 janvier 2013,

effectuée par PERSONNE2.) en date du 18 décembre 2015, en retenant qu’il aurait

appartenu à l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE2.), nouveau propriétaire

de l’immeuble, de résilier le contrat de bail du 18 janvier 2013, en invoquant un des

moyens limitativement énumérés à l’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre

2006 sur le bail à usage d’habitation.

Il a relevé que compte tenu du fait qu’aucune résiliation en bonne et due forme n’est

intervenue de la part de l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE2.), le contrat

de bail du 18 janvier 2013 était toujours en vigueur.

A titre superfétatoire, le juge de paix a donné à considérer que l’ADMINISTRATION

COMMUNALE ADRESSE2.) ne pouvait conférer de bail d’habitation à durée

déterminée à PERSONNE1.) par contrat du 9 mai 2016, de sorte que ce dernier contrat

de

bail

n’est

pas

venu

automatiquement

à

échéance

le

30 septembre 2016.

Sur base des susdits constats, le juge de première instance a dit que PERSONNE1.)

n’était pas à considérer comme occupant sans droit ni titre.

Eu égard à l’invocation par l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE2.), de

travaux de grande envergure à entreprendre dans les lieux loués et aux contestations

de PERSONNE1.) à cet égard, le juge de paix a ordonné une visite des lieux.

La visite des lieux s’est déroulée le 31 mai 2017.

Par jugement du 10 juillet 2017, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a dit la demande de l’ADMINISTRATION COMMUNALE

ADRESSE2.) non fondée et a sursis à statuer sur la demande reconventionnelle de

PERSONNE1.).

Pour rejeter la demande de l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE2.) tendant

à voir résilier le contrat de bail, le juge de paix a retenu que celle-ci n’avait pas établi

le motif grave invoqué, consistant dans la réalisation de travaux de modernisation

incompatibles avec la présence d’un locataire.

L’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE2.) a interjeté appel contre les

jugements des 12 mai 2017 et 10 juillet 2017 par acte d’huissier du 9 août 2017.

Par acte de désistement d’instance daté du 30 octobre 2017, déposé au greffe du

tribunal de céans le 7 novembre 2017, et comportant la mention manuscrite « bon pour

désistement d’instance », suivie de quatre signatures,

l’ADMINISTRATION

COMMUNALE ADRESSE2.) s’est désistée purement et simplement de l’instance

d’appel introduite contre PERSONNE1.) par exploit d’huissier du 9 août 2017.

Par jugement du 9 janvier 2018, le tribunal d’arrondissement de Luxembourg a décrété

le désistement d’instance à l’égard de PERSONNE1.) aux conséquences de droit,

déclaré éteinte l’instance introduite par exploit d’huissier du 9 août 2017 par

l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE2.) contre PERSONNE1.), débouté

PERSONNE1.) de ses demandes en obtention de dommages et intérêts pour

procédure abusive et vexatoire et d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel

et condamné l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE2.) aux frais et dépens de

l’instance abandonnée.

Par jugement du 26 mars 2018, le tribunal de paix de Luxembourg, vidant les

jugements des 12 mai 2017 et 10 juillet 2017, statuant contradictoirement, retenant

que PERSONNE1.) a forcément subi des troubles à cause de l’exécution des travaux

réalisés

dans

l’immeuble

qu’il

occupe,

a

condamné

l’ADMINISTRATION

COMMUNALE ADRESSE2.) à lui payer, de ce chef, la somme de 400,00 euros avec

les intérêts légaux à partir du 24 avril 2017 jusqu’à solde.

Procédure à la base du présent litige

Par requête déposée au greffe le 21 août 2017, l’ADMINISTRATION COMMUNALE

ADRESSE2.) a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix

de Luxembourg pour l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués, sis à L-

ADRESSE3.), et à payer le montant de 4.100,00 euros, à titre d’indemnité

d’occupation.

A titre subsidiaire, pour autant que de besoin, elle a, en outre, demandé à voir résilier

le bail existant entre parties aux torts du locataire, qu’il s’agisse du contrat de bail du

18 janvier 2013 ou de celui du 9 mai 2016.

Elle a finalement sollicité une indemnité de procédure de 2.500,00 euros et a conclu à

l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Nonobstant commandement de quitter les lieux du 3 octobre 2016, PERSONNE1.)

continuerait à occuper les lieux et ne paierait plus d’indemnité d’occupation, sinon de

loyer et charges, depuis mai 2017.

Ce défaut de paiement justifierait la condamnation au déguerpissement de

PERSONNE1.) et, au cas où il serait jugé qu’un contrat de bail existerait entre parties,

la résiliation de ce contrat de bail.

Lors de l’audience des plaidoiries de première instance du 16 janvier 2018,

l’ADMINISTRATION COMMUNALE

ADRESSE2.)

s’est déclarée d’accord

à

considérer que les parties sont liées par un contrat de bail.

PERSONNE1.) a soulevé l’irrecevabilité de la demande pour cause de litispendance.

Quant au fond, il a contesté l’existence d’un contrat de bail et a soutenu occuper les

lieux en vertu d’un prêt à usage à titre gratuit.

Il a demandé à voir débouter l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE2.) de ses

demandes.

A titre subsidiaire, il a sollicité un délai de déguerpissement de trois mois ainsi que des

délais de paiement.

Il a encore réclamé le remboursement de la caution locative de 2.040,00 euros et des

loyers à concurrence de 4.100,00 euros. Il a finalement sollicité une indemnité de

procédure de 2.500,00 euros.

Par jugement du 9 février 2018, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement :

o s’est déclaré compétent pour connaître de la demande,

o a déclaré la requête recevable,

o a donné acte à l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE2.) de l’augmentation

de sa demande en paiement et l’a déclarée recevable,

o a constaté l’existence d’un bail entre parties,

o a dit la demande en paiement d’arriérés de loyers et d’avances sur charges échues

fondée,

o partant, a condamné PERSONNE1.) à payer à l’ADMINISTRATION COMMUNALE

ADRESSE2.) la somme de 8.404,93 euros, à augmenter des intérêts légaux, sur le

montant de 4.100,00 euros, à partir du 21 août 2017 jusqu’à solde et, sur le montant

de 4.304,93 euros, à partir du 16 janvier 2018 jusqu’à solde,

o a déclaré résilié le bail conclu entre les parties,

o partant, a condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s’y trouvent de son chef au plus tard dans un délai d’un mois à compter de la

notification du jugement,

o au besoin, a autorisé la partie requérante à faire expulser la partie défenderesse

dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

o a dit non fondée la demande de l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE2.)

en paiement d’une indemnité de relocation,

o a déclaré recevable, mais non fondée, la demande de PERSONNE1.) en

remboursement des loyers payés,

o a donné acte à PERSONNE1.) de sa renonciation à sa demande en remboursement

de la garantie locative,

o a dit fondée la demande de l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE2.) en

obtention d’une indemnité de procédure jusqu’à concurrence du montant de 400,00

euros,

o partant, a condamné PERSONNE1.) à payer à l’ADMINISTRATION COMMUNALE

ADRESSE2.) à titre d’indemnité de procédure la somme de 400,00 euros,

o a dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure,

o a dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du jugement,

o a condamné PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance, pour rejeter le moyen tiré de

l’exception de litispendance, a relevé que, pour qu’il y ait litispendance, les deux

affaires doivent être pendantes devant deux tribunaux différents, ce qui laisserait d’être

le cas en l’occurrence, les deux procédures invoquées par PERSONNE1.) étant

engagées devant le même tribunal, à savoir le tribunal de paix. Il a encore donné à

considérer qu’en tout état de cause, les deux rôles avaient un fondement différent, le

présent litige trouvant sa cause dans un défaut de paiement des loyers et la demande

en déguerpissement précédente étant basée sur l’existence de travaux de rénovation

de grande envergure poursuivis par le bailleur.

Le juge de première instance s’est déclaré compétent ratione materiae pour connaître

de la demande, motif pris que le contrat de prêt à usage gratuit invoqué par

PERSONNE1.) laisse d’être établi, le jugement du tribunal de paix du 12 mai 2017 –

auquel PERSONNE1.) a acquiescé – ayant retenu l’existence d’un contrat de bail entre

parties.

Retenant que PERSONNE1.) est resté en défaut de s’acquitter des loyers et avances

sur charges, le juge de première instance a dit la créance invoquée par

l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE2.) fondée et justifiée pour le montant

réclamé en principal de 8.404,93 euros, outre les intérêts légaux. A défaut pour

PERSONNE1.) d’avoir versé des pièces relatives à sa situation financière, le juge de

première instance, ne s’estimant pas en mesure d’apprécier l’évolution future de la

situation financière de PERSONNE1.), a dit la demande en obtention d’un délai de

paiement non fondée.

Considérant que l’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations

principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance

locative, le juge de première instance a retenu que le non-paiement des loyers aux

échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire

justifiant la résiliation du bail et le déguerpissement du locataire.

Il a rejeté la demande de l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE2.) en

paiement d’une indemnité de relocation pour être prématurée, PERSONNE1.) n’ayant

pas encore quitté les lieux.

Il a pareillement rejeté la demande de PERSONNE1.) en remboursement du montant

de 4.100,00 euros au titre de loyers indûment payés, au motif que les parties sont liées

par un contrat de bail et non pas par un contrat de prêt à usage gratuit.

Il a finalement donné acte à PERSONNE1.) qu’il a renoncé à sa demande en

remboursement de la garantie locative et l’a condamné au paiement d’une indemnité

de procédure de 400,00 euros.

De ce jugement, lui notifié le 18 février 2018, PERSONNE1.) a régulièrement relevé

appel par exploit d’huissier du 13 mars 2018.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant demande, en ordre principal, à voir

dire que le tribunal de paix était incompétent pour connaître de la demande, partant à

voir débouter l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE2.) de ses demandes et

à se voir allouer une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour la première

instance.

En ordre subsidiaire, il conclut à voir débouter l’ADMINISTRATION COMMUNALE

ADRESSE2.)

de ses demandes en paiement, en résiliation du bail et en

déguerpissement, au motif qu’il n’existe pas de contrat de bail entre parties, et

demande à voir faire droit à sa demande en remboursement des loyers payés à

hauteur de 16.400,00 euros avec les intérêts légaux à partir de la demande telle que

formulée en première instance.

En ordre plus subsidiaire, PERSONNE1.) demande un délai de déguerpissement d’au

moins trois mois ainsi que des délais de paiement.

Il sollicite, en tout état de cause, une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, PERSONNE1.) soulève tout d’abord l’exception de

litispendance

et

de

connexité

entre

les

deux

requêtes

déposées

par

l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE2.) en date des 14 décembre 2016 et

21 août 2017. Il estime que le juge de première instance aurait dû renvoyer le présent

litige, introduit suivant requête du 21 août 2017, devant le juge de paix saisi du litige

introduit par requête du 14 décembre 2016, le jugement rendu sur appel par le tribunal

d’arrondissement de Luxembourg le 9 janvier 2018 n’ayant, à la date des débats de

première instance, pas encore acquis autorité de chose jugée.

L’appelant estime que le tribunal de paix était encore incompétent pour connaître des

demandes introduites par l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE2.), au motif

que les relations entre parties ne s’inscrivent pas dans le cadre d’un contrat de bail,

mais ont trait à l’exercice d’un droit d’habitation régi par les articles 625 et suivants du

code civil, alors qu’il bénéficierait d’un prêt à usage gratuit sur l’appartement litigieux.

Quant au fond, PERSONNE1.) conclut au débouté des demandes, au même motif qu’il

ne serait pas locataire de l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE2.), mais

bénéficierait d’un prêt à usage et d’une jouissance gratuite de l’appartement litigieux.

Par voie de conséquence, il y aurait lieu de condamner l’ADMINISTRATION

COMMUNALE ADRESSE2.) à lui rembourser les loyers indûment payés de janvier

2016 à avril 2017, soit le montant de 16.400,00 euros.

L’intimée conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris par adoption

des motifs retenus par le juge de première instance. Elle réclame une indemnité de

procédure de 2.000,00 euros pour l’instance d’appel.

L’ADMINISTRATION

COMMUNALE

ADRESSE2.)

soutient

que

le

moyen

d’incompétence soulevé par l’appelant laisse d’être fondé, au motif qu’il n’existerait ni

litispendance, ni connexité et que les parties seraient bel et bien liées par un contrat

de bail. Elle soutient que, pour qu’il y ait litispendance, les demandes devraient être

pendantes devant deux tribunaux différents, ce qui laisserait d’être le cas en

l’occurrence. Par ailleurs, les deux demandes n’auraient pas la même cause. En tout

état de cause, la question ne se poserait plus, compte tenu du fait que le jugement du

tribunal d’arrondissement du 9 janvier 2018, décrétant le désistement d’instance, serait

entretemps coulé en force de chose jugée.

L’intimée estime le moyen tiré de la connexité pas davantage fondé, alors qu’au jour

des débats de première instance, il n’y aurait pas eu de risque de contrariété de

jugements, alors que, dans le cadre de la requête du 14 décembre 2016, il ne restait

plus qu’à toiser la demande de PERSONNE1.) en obtention de dommages et intérêts

pour perte de jouissance.

L’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE2.) estime que le tribunal de paix était

compétent sur base de l’article 3-3 du nouveau code de procédure civile, l’existence

d’un contrat de bail entre parties ayant été consacrée dans plusieurs jugements.

L’invocation par PERSONNE1.) d’un prêt à usage gratuit contreviendrait au principe

de la loyauté des débats et du principe de l’estoppel. En effet, l’appelant aurait toujours

reconnu l’existence d’un contrat de bail et aurait même demandé des dommages et

intérêts pour perte de jouissance dans le cadre de la procédure introduite par requête

du 14 décembre 2016.

Quant au fond, l’intimée fait plaider que le non-paiement des loyers constitue un motif

de résiliation du contrat de bail. Elle augmente sa demande en paiement d’arriérés de

loyers en instance d’appel et réclame, pour la période courant de mai 2017 à juin 2018

inclus, un montant total de 13.129,93 euros, en sus les intérêts légaux, déduction faite

du trop-payé des charges au titre de l’année 2016 (soit un montant de 820,07 euros)

et de la compensation avec la condamnation au montant de 400,00 euros intervenue

par jugement du 26 mars 2018.

Elle conclut au rejet, sinon à l’irrecevabilité pour cause de demande nouvelle de la

demande en remboursement formulée par l’appelante, du moins pour la période

courant de mai 2016 à avril 2017.

Enfin, l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE2.) s’oppose à tout délai de

paiement et demande à voir ordonner le déguerpissement de l’appelant endéans le

mois.

Discussion

Quant à la litispendance, sinon à la connexité

PERSONNE1.) fait grief au juge de première instance de ne pas avoir constaté qu’il y

avait litispendance, sinon connexité, entre la présente affaire, introduite auprès du

tribunal de paix de Luxembourg par requête du 21 août 2017 et une autre affaire,

introduite à son encontre devant le même tribunal par l’ADMINISTRATION

COMMUNALE ADRESSE2.) par requête du 14 décembre 2016, étant précisé que,

lors des débats de première instance, le jugement du 9 janvier 2018 - rendu par le

tribunal d’arrondissement de Luxembourg, connaissant de l’appel interjeté contre les

jugements du tribunal de paix des 12 mai 2017 et 10 juillet 2017 - n’avait pas encore

acquis force de chose jugée.

Aux termes de l’article 262 du nouveau code de procédure civile, « s’il a été formé

précédemment, en un autre tribunal, une demande pour le même objet, ou si la

contestation est connexe à une cause déjà pendante en un autre tribunal, le renvoi

pourra être demandé et ordonné ».

Pour qu'il y ait litispendance, il faut que deux demandes aient le même objet et soient

fondées sur la même cause, qu'elles existent entre les mêmes parties, et qu'elles

soient portées devant deux tribunaux différents, l'un et l'autre compétent.

La litispendance suppose que les deux demandes aient le même fondement juridique

(Droit et Pratique de la Procédure Civile, Dalloz Action, Serge Guinchard, numéro

142.156 page 235).

Tel que l’a, à juste titre, relevé le juge de première instance, les requêtes des

14 décembre 2016 et 21 août 2017 n’ont pas été introduites devant deux tribunaux

différents, mais devant un même tribunal, en l’occurrence le tribunal de paix de

Luxembourg, au sein duquel elles ont été fixées à des audiences de deux juges de

paix différents. A l’instar du juge de première instance, le tribunal de céans constate

que les conditions de la litispendance n’étaient pas remplies.

Quant à la question de savoir s’il y avait lieu de joindre les deux affaires, il y a lieu de

rappeler que la jonction de plusieurs affaires est une question d'opportunité régie par

le souci d'une bonne administration de la justice, les juges du fond disposant d'un

pouvoir d'appréciation souverain quant à l'utilité de la jonction.

A noter que l’exception de connexité peut être soulevée en tout état de cause. (Droit

et Pratique de la Procédure Civile, DALLOZ ACTION 2012/2013, Serge GUINCHARD,

point 142.143, page 268).

La décision de jonction est subordonnée à l’existence entre les litiges d’un lien de

connexité tel qu’il est dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice d’en

connaître ensemble, c’est-à-dire, de les joindre, les instruire et les juger ensemble (cf.

Cour 4e chambre, 12 juillet 2006, n° 28403 et 29202 du rôle).

Pour qu’il y ait connexité, il suffit qu’il existe entre les demandes un lien tel que la

solution de l’une des affaires ait, ou puisse avoir une influence sur la solution de l’autre

ou que si elles étaient jugées séparément, il pourrait en résulter une contrariété ou une

inconciliabilité de décisions (cf. T. HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé au Grand-duché

de Luxembourg, éditions Bauler, 2012, n° 803).

Force est de constater, en l’espèce, que l’affaire introduite par requête du

14 décembre 2016 a trait à une demande en résiliation du bail pour cause de travaux

de rénovation de grande envergure – seul le volet de la demande reconventionnelle

en obtention de dommages et intérêts pour prétendue perte de jouissance ayant

encore été pendant devant le juge de paix au jour des plaidoiries du présent litige en

première instance, le juge de paix ayant d’ores et déjà dit non fondée la demande en

résiliation du bail pour cause de travaux de rénovation – tandis que l’affaire introduite

par requête du 21 août 2017 a trait à une demande en résiliation du bail pour cause

de non-paiement des loyers.

Au vu de ces considérations, le tribunal de céans constate qu’un lien de connexité était

inexistant entre les deux affaires, alors que les solutions à donner aux deux volets

litigieux restant à toiser ne pouvaient avoir d’influence l’un sur l’autre et qu’un risque

de contrariété de jugements ne se posait pas.

Quant à l’existence – contestée – d’un contrat de bail entre parties

Il est rappelé que l’appelant estime être bénéficiaire d’un prêt à usage à titre gratuit,

tandis que l’intimée fait plaider que le jugement du tribunal de paix du 12 mai 2017 a

retenu l’existence d’un contrat de bail entre parties. Ce faisant, le tribunal de céans

admet que l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE2.) invoque l’exception tirée

de l’autorité de la chose jugée du prédit jugement du 12 mai 2017.

Le moyen de l’autorité de la chose jugée constitue une exception péremptoire de fond

qui peut être soulevée pour la première fois en appel (Dalloz, chose jugée,

n° 189-192, p. 25 ; Cour 27 octobre 1971, 22, 49).

Il est constant en cause que le jugement du 12 mai 2017 du tribunal de paix de

Luxembourg a fait l’objet d’un recours par l’ADMINISTRATION COMMUNALE

ADRESSE2.), laquelle s’est cependant désistée de son appel. Par jugement du

9 janvier 2018, le tribunal d’arrondissement de Luxembourg a décrété le désistement

d’instance et a déclaré l’instance éteinte. Ce jugement a fait l’objet d’une signification

à PERSONNE1.) le 21 mars 2018. Il est partant coulé en force de chose jugée.

L’article 1351 du code civil prévoit que « l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à

l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ;

que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes

parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. »

« La jurisprudence retient régulièrement que si l’autorité de la chose jugée s’attache

au seul dispositif de la décision, il est cependant possible de se référer aux motifs qui

forment le soutien nécessaire afin d’en dégager la portée ou la signification concrète.

D’autres arrêts se réfèrent à la notion de motifs inséparables du dispositif, qui y sont

intimement liés en ce sens que le dispositif ne se comprend pas sans eux. (…) Le motif

qui forme le soutien nécessaire du dispositif participe à l’autorité de la chose jugée »

(T HOSCHEIT, op. cit., p. 482-484).

Par jugement du 12 mai 2017, le tribunal de paix de Luxembourg a, dans son dispositif,

dit que PERSONNE1.) n’est pas à qualifier d’occupant sans droit ni titre.

Dans la motivation de son jugement, le juge de paix a retenu qu’à défaut pour

l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE2.) d’avoir résilié le contrat de contrat

de bail du 18 janvier 2013 en bonne et due forme, ce dernier était toujours en vigueur.

Dans la mesure où le dispositif de ce jugement indique clairement que PERSONNE1.)

n’est pas occupant sans droit ni titre, il faut considérer que le volet de la motivation du

jugement relatif à l’existence d’un contrat de bail constitue un élément de décision qui

sert de soutien au dispositif.

Force est de constater que le litige dont le juge de première instance était saisi se

mouvait entre les mêmes parties que celui qui avait été soumis au tribunal de paix de

Luxembourg par requête du 14 décembre 2016 et que ces parties agissaient en les

mêmes qualités dans les deux litiges.

En l’espèce, il est partant établi que l’existence d’un contrat de bail entre parties était

dans les débats et que cette question a fait l’objet d’une décision univoque de la part

du tribunal de paix dans la motivation de son jugement du 12 mai 2017.

Même si la reconnaissance de l’existence du contrat de bail n’est pas reprise telle

quelle au dispositif dudit jugement, elle résulte sans ambiguïté des motifs décisoires.

Le fait qu’au jour des plaidoiries de première instance le jugement du tribunal

d’arrondissement du 9 janvier 2018 n’était pas encore coulé en force de chose jugée

est sans incidence sur ce constat, alors que PERSONNE1.) n’a pas relevé appel de

ce jugement et que l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE2.) s’est désistée

de son appel.

C’est partant à bon droit que le juge de première instance a noté qu’au vu des

développements retenus dans le jugement du 12 mai 2017, les parties au présent litige

sont liées par un contrat de bail.

De ce constat découlent trois conséquences : c’est à juste titre que le juge de première

instance (i) s’est déclaré compétent pour connaître de la demande formulée par

l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE2.), (ii) a dit la demande de cette

dernière en paiement d’arriérés de loyers fondée et (iii) a débouté PERSONNE1.) de

sa demande en remboursement des loyers prétendument indûment payés.

La demande de l’appelant en obtention d’une indemnité de procédure pour la première

instance n’ayant été formulée que pour le cas où il obtiendrait gain de cause sur son

moyen principal tiré de l’incompétence du tribunal de paix pour connaître de la

demande formulée par l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE2.), elle est, eu

égard au fait que ce moyen requiert un rejet, sans objet.

Quant aux arriérés de loyers et de charges

Quant au fond, en ce qui concerne la demande de l’ADMINISTRATION COMMUNALE

ADRESSE2.) en paiement des arriérés de loyers et avances sur charges, force est de

relever que l’appelant reconnaît ne pas avoir réglé les loyers qui lui sont réclamés, à

savoir l’intégralité des loyers des mois de mai 2017 à janvier 2018 inclus. C’est dès

lors à bon escient et pour des motifs auxquels le tribunal de céans renvoie que le juge

de première instance a condamné PERSONNE1.) à payer à l’ADMINISTRATION

COMMUNALE ADRESSE2.) la somme de 8.404,93 euros, à augmenter des intérêts

légaux, sur le montant de 4.100,00 euros, à partir du 21 août 2017 jusqu’à solde et,

sur le montant de 4.304,93 euros, à partir du 16 janvier 2018 jusqu’à solde. Cette

somme correspond aux arriérés de loyers et charges des mois de mai 2017 à janvier

2018 inclus, sous déduction d’un trop-perçu de charges de 820,16 euros au titre de

l’année 2016.

L’ADMINISTRATION COMMUNALE

ADRESSE2.)

augmente sa demande en

paiement des arriérés de loyers échus depuis le jugement de première instance, à

savoir les loyers des mois de février 2018 à juin 2018 inclus, et réclame, à ce titre, un

montant de (5 x 1.025,00 euros=) 5.125,00 euros. Dans la mesure où elle déduit, de

ce montant, celui de 400,00 euros au titre de la condamnation intervenue à son

encontre suivant jugement du tribunal de paix du 26 mars 2018, l’intimée ne réclame

plus qu’un montant de 4.728,00 euros.

La demande est recevable en vertu de l’article 592 alinéa 2 du nouveau code de

procédure civile.

L’appelant reconnaissant ne pas s’être acquitté des loyers réclamés et ne contestant

pas le décompte lui soumis, la demande de l’ADMINISTRATION COMMUNALE

ADRESSE2.) est à dire fondée pour le montant réclamé de 4.728,00 euros, avec les

intérêts légaux à partir du 19 juin 2018, date de la demande en justice, jusqu’à solde.

Quant aux délais de paiement sollicités par l’appelant, il est rappelé qu’aux termes de

l’article 1244 du code civil, le débiteur ne peut point forcer le créancier à recevoir en

partie le paiement d’une dette, même divisible. Les juges peuvent néanmoins, en

considération de la position du débiteur et en usant de ce pouvoir avec une grande

réserve, accorder des délais modérés pour le paiement et surseoir à l’exécution des

poursuites toutes choses demeurant en état.

Le délai de grâce n'est à accorder que s'il apparaît comme vraisemblable qu'à

l'expiration du terme sollicité, le débiteur pourra s'acquitter intégralement de sa dette,

ce qui présuppose qu'il soumette à la juridiction saisie une projection approximative de

l'évolution future de sa situation financière (TAL 30 mars 2007, n° 98050 du rôle).

En l’espèce, force est de constater que l’appelant ne soumet aucun échéancier avec

un plan d’échelonnement de sa dette, ni ne formule la moindre proposition de

remboursement, de sorte que la demande en obtention de délais de paiement est à

rejeter.

Tel que d’ores et déjà précisé ci-dessus, la demande de PERSONNE1.) en

remboursement des loyers payés est, au vu de l’existence d’un contrat de bail liant les

parties et par confirmation du jugement entrepris, à déclarer non fondée.

Pour les mêmes motifs, l’augmentation de la demande de l’appelant pour les loyers

payés de mai 2016 à avril 2017, formulée en instance d’appel, est à déclarer recevable,

mais non fondée.

Quant à la résiliation du contrat de bail

Conformément à l’article 1728 du code civil, l’obligation de payer le prix du bail

constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est

la contrepartie de la jouissance locative.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd.

2000, n° 388 bis).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de

plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la

résiliation du bail.

Les tribunaux posent comme principe que le bailleur qui met à la disposition d’un

locataire son immeuble est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent

régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer

dans ses droits (M. HARLES, Le bail-à-loyer, Compte-rendu de jurisprudence,

n° 101).

Au vu de l’ensemble des considérations qui précèdent et notamment de l’importance

des arriérés de loyers, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a

prononcé la résiliation du bail aux torts de PERSONNE1.) et ordonné son

déguerpissement, sauf à reporter le délai de déguerpissement à un mois à partir de la

signification du présent jugement, l’appelant ne faisant état d’aucun élément

permettant de lui allouer un délai plus long.

Quant aux demandes accessoires

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Dans la mesure où il paraît inéquitable de laisser à la charge de l’ADMINISTRATION

COMMUNALE ADRESSE2.) l’entièreté des sommes exposées par elle non comprises

dans les dépens, il convient, d’une part, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il

a été fait droit à sa demande en obtention d’une indemnité de procédure de 400,00

euros, et, d’autre part, de condamner PERSONNE1.) à lui payer une indemnité de

procédure à hauteur du même montant pour l’instance d’appel.

Eu égard à l’issue du litige, la demande de l’appelant en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel requiert un rejet.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel laisse d’être

fondé et que le jugement entrepris est à confirmer dans toute sa teneur.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à un mois

à partir de la signification du présent jugement,

donne acte à l’ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE2.) de l’augmentation de

sa demande du montant de 4.728,00 euros,

la dit recevable et fondée,

condamne encore PERSONNE1.) à payer à l’ADMINISTRATION COMMUNALE

ADRESSE2.) le montant de 4.728,00 euros, avec les intérêts légaux à partir du 19 juin

2018, jusqu’à solde,

dit recevable, mais non fondée la demande de PERSONNE1.) en remboursement des

loyers payés de mai 2016 à avril 2017,

partant, en déboute,

condamne

PERSONNE1.)

à

payer

à

l’ADMINISTRATION

COMMUNALE

ADRESSE2.) une indemnité de procédure de 400,00 euros pour l’instance d’appel,

déboute PERSONNE1.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.