Appeal dismissed in part for unpaid rent; appeal inadmissible for arrears of one office; case remanded for prosecution.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2018TALCH14/00141

Audience publique du mardi, trois juillet deux mille dix-huit

Numéro TAL-2018-01738 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce

et

des

sociétés

de

Luxembourg

sous

le

numéro

NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Michèle

BAUSTERT en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de

Luxembourg du 26 février 2018,

comparant par Maître Joë LEMMER, avocat, demeurant à Steinfort,

et

la société anonyme SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Michèle BAUSTERT

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître Alex KRIEPS, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-01738 du rôle, appelée pour fixation à

l’audience publique du 20 mars 2018, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique

du mardi, 12 juin 2018, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Laurent LIMPACH, avocat, en remplacement de Maître Joë LEMMER,

comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., donna lecture

de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Admir PUCURICA, avocat, en remplacement de Maître Alex KRIEPS,

comparant pour la société anonyme SOCIETE2.) S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

3 juillet 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 20 mars 2017, la société anonyme SOCIETE2.) S.A.

a fait convoquer la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à comparaître

devant le tribunal de paix de Luxembourg pour l’entendre condamner à lui payer le

montant de 5.697,72 euros, au titre de la facture DIV-WH-160002, le montant de

925,33 euros, au titre du loyer de mars 2017, le montant de 785,45 euros, au titre du

loyer de janvier 2015, ainsi que le montant de 821,00 euros, au titre d’un solde de

caution non réglé.

Elle a finalement réclamé une indemnité de procédure de 1.000,00 euros sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile et conclu à l’exécution provisoire du

jugement à intervenir.

A l’audience publique du 27 novembre 2017, la partie requérante a demandé à voir

réserver sa demande au titre du solde de la garantie locative.

A l’audience des plaidoiries de première instance, la société SOCIETE1.) a demandé

à voir condamner la société SOCIETE2.) à lui payer la somme de 1.000,00 euros, au

titre de dommages et intérêts pour procédure vexatoire et abusive et une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros, sur base l’article 240 du nouveau code de procédure

civile.

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE2.) a exposé que, par contrat de bail du

17 novembre 2014, elle a donné en location à la société SOCIETE1.) les bureaux n°

1.16 et n° 1.17, dans un immeuble sis à L-ADRESSE1.).

Par courrier électronique du 24 août 2015, le gérant de la société SOCIETE1.) se serait

adressé à la société SOCIETE2.) pour savoir si le bureau n° 1.15 était encore

disponible et pour demander si, au cas où tel était le cas, un meilleur « tarif de

location » pourrait être prévu.

Par courrier électronique du même jour, la société SOCIETE2.) aurait répondu que le

bureau n° 1.15 était toujours disponible, mais qu’elle ne pouvait « rien faire au prix ».

Par courrier électronique du 1er septembre 2015, le gérant de la société SOCIETE1.)

aurait répondu être preneur pour le bureau n° 1.15.

La société SOCIETE2.) aurait remis un avenant au contrat de bail du 17 novembre

2014 pour le bureau n° 1.15, à la société SOCIETE1.) pour signature. Cet avenant ne

lui aurait jamais été restitué par la société SOCIETE1.), qui aurait cependant occupé

le bureau n° 1.15 à partir du 1er septembre 2015.

La société SOCIETE1.) a soutenu qu’aucun accord concernant le montant du loyer

n’avait été trouvé. Elle a contesté avoir reçu un avenant pour signature et avoir occupé

le bureau n° 1.15.

Pour établir l’occupation du bureau n° 1.15 par la société SOCIETE1.) à partir de

septembre 2015, la société SOCIETE2.) a versé deux attestations testimoniales,

établies par PERSONNE1.) et PERSONNE2.). Elle a, en outre, déféré le serment

décisoire à la société SOCIETE1.).

La société SOCIETE1.) a répliqué que le contrat de bail allégué par la requérante

pourrait tout au plus être qualifié de bail oral. Elle a soutenu que ledit contrat n’avait

reçu aucune exécution et que, dès lors, ni son existence, ni son contenu ne pouvaient

être prouvés par témoins ou par attestations testimoniales, ce en vertu des dispositions

de l’article 1715 du code civil.

Par jugement du 16 janvier 2018, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

reçu tant la demande principale que la demande reconventionnelle en la forme,

dit non fondée la demande de la société SOCIETE2.) relative au loyer de mars 2017,

dit fondée la demande de la société SOCIETE2.) relative au loyer de janvier 2015

jusqu’à concurrence de 785,45 euros,

partant condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) le

montant de 785,45 euros avec les intérêts avec un taux d’intérêt équivalant au taux

Euribor augmenté de 4% à partir du 18 janvier 2017 jusqu’à solde,

fixé jour et heure de l’audition de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) au jeudi, 1er

mars 2018 à 09:00 heures, salle JP. 0.17,

fixé la date de la contre-enquête au jeudi 8 mars 2018 à 09:00 heures, salle JP.0.17,

dit que les parties admises à la contre-enquête doivent déposer au greffe de la

Justice de Paix, au plus tard le 1er mars 2018 la liste des témoins qu’elles désirent

faire entendre lors de la contre-enquête,

refixé l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du vendredi,

9 mars 2018 à 09:00 heures, salle 1.19,

réservé les droits des parties et les frais,

ordonné l’exécution provisoire du jugement, nonobstant toute voie de recours et

sans caution, uniquement pour ce qui concerne la condamnation pécuniaire relative

au loyer de janvier 2015.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a dit que l’article 1715 du code civil -

en vertu duquel la preuve du bail qui n’a pas encore reçu exécution, nié par l’une des

parties, ne peut être rapportée par la voie testimoniale - ne s’applique pas à la preuve

d’un bail commercial, conclu entre deux commerçants.

Le contrat de bail allégué étant de nature exclusivement commerciale, pour avoir été

conclu entre deux sociétés commerciales par rapport à un bureau, le juge de première

instance a dit que la société SOCIETE2.) pouvait en rapporter la preuve par toutes

voies de droit et notamment par le biais d’attestations testimoniales.

En application de l’article 403 du nouveau code de procédure civile, il a ordonné des

enquêtes en vue de procéder à l’audition des auteurs des attestations testimoniales

produites par la société SOCIETE2.).

Quant aux arriérés de loyers réclamés par rapport aux bureaux n° 1.16 et n° 1.17 par

la société SOCIETE2.), le juge de première instance a constaté que la société

SOCIETE1.) avait réglé le loyer du mois de mars 2017 en date du 31 mars 2017, mais

ne rapportait pas la preuve du paiement du loyer du mois de janvier 2015.

La société SOCIETE1.) a, dès lors, été condamnée au paiement du montant de 785,45

euros, avec les intérêts tels que prévus au contrat de bail, au titre du loyer du mois de

janvier 2015, et la condamnation a été assortie de l’exécution provisoire.

De ce jugement, lui notifié le 23 janvier 2018, la société SOCIETE1.) a relevé appel

par acte d’huissier du 26 février 2018.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir déclarer

irrecevables les attestations testimoniales des 23 mars 2017 et 12 octobre 2017,

celles-ci ne constituant pas un moyen de preuve valable au sens de l’article 1715 du

code civil.

L’appelante demande, en outre, à voir déclarer non valable, sinon nul l’avenant au

contrat du 17 novembre 2014, non signé par elle, « pour défaut de consentement,

sinon absence de consentement sinon absence de rencontre de consentements ».

Elle demande, par ailleurs, à voir déclarer non valables, sinon nuls les emails

échangés entre la société SOCIETE1.) et la société SOCIETE2.), dans lesquels les

parties ont négocié une éventuelle location du bureau n° 1.15, sans pour autant avoir

trouvé un accord sur le prix du loyer, « pour absence d’objet, sinon défaut de

consentement sinon absence de consentement sinon absence de rencontre de

consentements ».

La société appelante demande encore, par réformation du jugement entrepris, à se

voir décharger de la condamnation au paiement du montant de 785,45 euros, avec un

taux d’intérêt équivalent au taux Euribor augmenté de 4%, sinon à voir réduire le

montant de cette condamnation, eu égard au fait qu’elle a toujours été constante dans

le paiement des loyers.

Elle sollicite finalement une indemnité de procédure de 3.000,00 euros pour l’instance

d’appel, sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, ainsi que la

condamnation de l’intimée à tous les frais et dépens des deux instances.

La société intimée soulève l’irrecevabilité de l’appel pour autant qu’il vise la décision

du juge de première instance de procéder par voie d’enquête et de surseoir à statuer

sur le volet des arriérés de loyers réclamés par rapport au bureau n° 1.15, en attendant

le résultat des enquêtes. Elle fait valoir qu’aucune décision tranchant une partie du

principal, au sens de l’article 579 du nouveau code de procédure civile n’est intervenue

en ce qui concerne le volet relatif au bureau n° 1.15, cette demande constituant une

demande séparée de celle tendant au paiement du loyer pour les bureaux n° 1.16 et

n° 1.17.

A titre subsidiaire, pour le cas où l’appel quant au volet relatif au bureau n° 1.15 serait

déclaré recevable, la partie intimée demande à voir faire droit à ses demandes tendant

à la condamnation de la partie appelante à lui payer le montant de 5.697,72 euros, au

titre de la facture DIV-WH-160002.

A titre plus subsidiaire, elle offre en preuve les faits suivants, par l’audition du témoin

PERSONNE2.) :

« Que Monsieur PERSONNE3.), le gérant de la société SOCIETE1.) Sàrl, a demandé,

fin août – début septembre 2016, sans préjudice quant à la date plus exacte, la mise

en place de serrures hiérarchisées sur les bureaux 1.15, 1.16 et 1.17 se trouvant dans

l’immeuble sis à L-ADRESSE1.) ;

Que Monsieur PERSONNE3.) a souhaité que le bureau 1.15 qu’il occupait soit

indépendant des bureaux 1.16 et 1.17 occupés par ses employés et il a souhaité

pouvoir ouvrir avec sa clé les bureaux 1.15, 1.16 et 1.17 ;

Que le changement des serrures a été réalisé fin septembre 2016, sans préjudice

quant à la date plus exacte ;

Que Monsieur PERSONNE3.), le gérant de la société SOCIETE1.) Sàrl, occupait à ce

moment le bureau 1.15, alors que ses employés occupaient les bureaux 1.16 et 1.17 ;

Que le bureau 1.15, occupé par Monsieur PERSONNE3.), était équipé du mobilier de

bureau ;

Que les clés des serrures hiérarchisées ont été remises à Monsieur PERSONNE3.) ;

Que la serrure du bureau 1.15 a de nouveau été changée le 3 novembre 2016 ».

Elle offre, en outre, en preuve les faits suivants par l’audition du témoin

PERSONNE4.) :

« Que courant de l’année 2015, sans préjudice quant à la date plus exacte, Monsieur

PERSONNE3.), le gérant de la société SOCIETE1.) Sàrl, a émis le souhait de prendre

en location le bureau n° 1.15, se trouvant dans l’immeuble sis à L-ADRESSE1.) ;

Que Monsieur PERSONNE3.) a confirmé son accord en date du 1er septembre 2015

et que l’avenant au contrat de bail du 17 novembre 2014 lui a été transmis le 3

septembre 2015 ;

Que sur base des bonnes relations antérieures, la société SOCIETE1.) Sàrl a été

autorisée à occuper les lieux en attendant que l’avenant envoyé le 3 septembre 2015

soit renvoyé à la société SOCIETE2.) SA ;

Que la société SOCIETE1.) Sàrl a effectivement occupé le bureau 1.15 dans la période

entre le 1er septembre 2015 au 31 octobre 2016 ;

Que lors d’un entretien téléphonique du 12 octobre 2016, Monsieur PERSONNE3.), le

gérant de la société SOCIETE1.) Sàrl, a précisé à Monsieur PERSONNE4.) qu’il

n’avait plus besoin du bureau n° 1.15 ;

Que lors de l’entretien téléphonique précité, Monsieur PERSONNE4.) et Monsieur

PERSONNE3.) ont convenu d’un commun accord de libérer le local n° 1.15 avec effet

au 31 octobre 2016, de récupérer les clés de ce local et de facturer le loyer pour la

période entre le 1er septembre 2015 et le 31 octobre 2016 selon le prix prévu à

l’avenant au contrat de bail envoyé le 3 septembre 2015 ».

A titre encore plus subsidiaire, elle défère le serment suivant à la société SOCIETE1.) :

« N’est-il pas vrai que la société SOCIETE1.) Sàrl a occupé le bureau n°1.15 sis dans

l’immeuble sis à L-ADRESSE1.), dans période entre le 1er septembre 2015 et 31

octobre 2016 ? »

La société intimée conclut, en tout état de cause, à la confirmation du jugement

entrepris en ce qui concerne la condamnation de la société appelante au paiement du

loyer du mois de janvier 2015, pour les bureaux n° 1.16 et n° 1.17.

La société SOCIETE1.) estime que son appel est recevable, en application de l’article

579 du nouveau code de procédure civile.

Motifs de la décision

Quant à la recevabilité de l’appel

L’article 579 du nouveau code de procédure civile dispose que « les jugements qui

tranchent dans leur dispositif une partie du principal et ordonnent une mesure

d’instruction ou une mesure provisoire peuvent être immédiatement frappés d’appel

comme les jugements qui tranchent tout le principal. Il en est de même lorsque le

jugement qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout

autre incident met fin à l’instance ».

Aux termes de l’article 580 du même code, « les autres jugements ne peuvent être

frappés d’appel indépendamment des jugements sur le fond, que dans les cas

spécifiés par la loi ».

La règle résultant de ces textes, que le droit d’appel contre les jugements avant dire

droit ou d’incident est retardé jusqu’à l’appel contre le jugement rendu ultérieurement

au fond, est d’ordre public et l’irrecevabilité en découlant doit être soulevée d’office par

le juge.

Il faut distinguer trois catégories de jugements : (i) les jugements qui mettent fin à

l’instance, c’est-à-dire épuisent la saisine de la juridiction, qui sont des décisions

définitives appelables, aucun nouvel évènement en rapport avec cette instance n’étant

susceptible de se produire, (ii) les décisions intermédiaires qui ne prennent position

sur aucune question de droit ou de fait opposant les parties litigantes, c’est-à-dire les

jugements avant dire droit qui, en application de l’article 580 du nouveau code de

procédure civile, ne sont pas appelables et (iii) les jugements qui, bien que statuant

sur l’un ou l’autre point en litige, ne mettent pas définitivement fin à l’instance étant

donné qu’ils ordonnent une mesure d’instruction ou provisoire ; ce sont les jugements

mixtes. Contre ces décisions, l’appel immédiat est possible, à condition que le point

tranché se rapporte au principal du litige (cf. T. HOSCHEIT, La recevabilité des appels

immédiats dirigés contre les jugements intermédiaires, BCFL 2001, IV, n° 8).

Des jugements mixtes, il faut distinguer les jugements à dispositions multiples, qui

contiennent plusieurs chefs de décisions, dont les uns peuvent être définitifs, tandis

que d’autres peuvent n’être qu’avant dire droit. Ces deux catégories de jugements se

distinguent cependant fondamentalement d’un point de vue juridique, dans la mesure

où les décisions prises dans le jugement mixte se rapportent tous à une même

demande, tandis que le jugement à dispositions multiples est celui qui a été rendu

dans le cadre d’une instance dans laquelle le tribunal était saisi de différentes

demandes séparées (cf. T. HOSCHEIT, op. cit. n° 21).

Cette distinction a une incidence sur le régime juridique applicable au droit de relever

appel et à l’étendue de ce droit dès lors qu’il existe, puisqu’elle soulève la question de

savoir si les articles 579, 580 et 355 du nouveau code de procédure civile doivent être

appliqués globalement par rapport aux jugements pris en leur intégralité ou alors

individuellement par rapport à chaque demande indépendante (cf. T. HOSCHEIT,

op. cit. n° 21).

Pour les jugements à dispositions multiples, la recevabilité de l’appel doit être

appréciée séparément pour chacune des demandes (cf. Cour d’appel lux. 11 mars

2004, n° 28002 du rôle ; Cour d’appel lux. 3 juillet 2002, n° 25554 du rôle), et le

caractère définitif d’une partie du dispositif n’emporte pas le droit de faire appel de la

partie du jugement qui ne tranche pas le principal (cf. T. HOSCHEIT, op. cit. n° 45).

Le principal s’entend des prétentions respectives qui fixent l’objet du litige. Il en suit

qu’un jugement qui statue sur une partie du principal et ordonne pour le surplus une

mesure d’instruction ou une surséance n’est pas nécessairement mixte ; il ne le sera

que si les deux chefs de la décision sont liés à la même demande. Si tel n’est pas le

cas, pour la recevabilité de l’appel, on doit estimer qu’il existe deux décisions l’une, qui

tranche le principal et l’autre qui est purement avant dire droit (cf. Jursiclasseur,

procédure civile, Fasc. 712 Appel : Jugements susceptibles ou non d’appel, édition

numérique 22 avril 2015, n° 30 ; Cass. française, 2ème civ., 21 novembre 1979 : Bull.

civ. 1979, II, n° 270 ; RTD civ. 1980, p. 417, obs. R. Perrot ; Cour d’appel lux.

25 novembre 2009, n° 32932 et 33936 du rôle ; Cour d’appel lux. 26 octobre 2011,

n° 35280 du rôle ; Cour d’appel lux. 27 novembre 2014, n° 38398 du rôle).

Le jugement déféré au tribunal de céans constitue, en application des principes posés

ci-dessus, un jugement à dispositions multiples, étant donné qu’il comporte des

dispositions séparées, deux demandes, autonomes l’une par rapport à l’autre, ayant

été formulées par la société SOCIETE2.).

Dans une telle hypothèse, il est de principe que chaque demande doit être examinée

séparément quant à l’ouverture du droit d’appel (cf. Cour d’appel lux. 12 mai 1998, n°

18953 du rôle ; Cour d’appel lux. 24 juin 1999, n° 22685 du rôle ; Cour d’appel lux. 12

mars 2008, BIJ 2/2009, p. 34 ; Cour d’appel lux. 25 novembre 2009, P. 35, 40 ; Cour

d’appel lux. 30 juin 2010, n° 34145 du rôle).

Le jugement entrepris a définitivement statué sur la demande en paiement d’arriérés

de loyers relatifs aux bureaux n°1.16 et n°1.17, mais a ordonné des enquêtes en ce

qui concerne le volet des arriérés de loyers relatifs au bureau n°1.15, et a sursis à

statuer sur la demande afférente.

La décision du juge de première instance d’entendre des témoins et de surseoir à

statuer quant à la demande en paiement d’arriérés de loyers relatifs au bureau

n° 1.15 est, dès lors, à qualifier d’avant dire droit et ne peut être frappée d’un appel

immédiat.

L’appel de la société SOCIETE1.) est donc irrecevable en ce qui concerne ledit volet.

Il est recevable quant au volet des arriérés de loyers relatifs aux bureaux

n° 1.16 et n° 1.17.

Quant au fond

La société SOCIETE1.) n’explique pas pour quelles raisons elle ne serait pas

redevable du montant de 785,45 euros, réclamé par la société SOCIETE2.), au titre

d’arriérés de loyers pour le mois de janvier 2015. Elle ne présente, par ailleurs, aucune

preuve de paiement concernant ledit loyer.

A l’article 13 du contrat de bail du 17 novembre 2014, les parties ont stipulé ce qui

suit : « toutes sommes dues ou à devoir par le Preneur en vertu du présent bail sont

productives à dater de leur exigibilité, de plein droit et sans mise en demeure, d’un

équivalent au taux Euribor augmenté de 4% ».

C’est partant à juste titre que le juge de première instance a condamné la société

SOCIETE1.) au paiement du montant de 785,45 euros avec les intérêts au taux

d’intérêt équivalent au taux Euribor augmenté de 4% à partir du 18 janvier 2017 jusqu’à

solde.

Il résulte de ce qui précède que l’appel n’est pas fondé.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Au vu de l’issue du litige, la demande de la société SOCIETE1.) en allocation d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel requiert un rejet.

En revanche, dans la mesure où il serait inéquitable de laisser à la charge de la société

SOCIETE2.) l’entièreté des sommes exposées non comprises dans les dépens, il

convient de lui allouer une indemnité de procédure de 500,00 euros pour l’instance

d’appel.

Il y a finalement lieu de condamner la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de

l’instance d’appel et de renvoyer l’affaire devant le tribunal de paix de Luxembourg en

prosécution de cause.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

dit l’appel principal irrecevable en ce qui concerne le volet des arriérés de loyers relatifs

au bureau n° 1.15 dans l’immeuble sis à L-ADRESSE1.),

dit recevable, mais non fondé, l’appel en ce qui concerne le volet des arriérés de loyers

relatifs aux bureaux n° 1.16 et n° 1.17 dans l’immeuble sis à L-ADRESSE1.),

partant, confirme le jugement entrepris à cet égard,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE2.) S.A. en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel, à concurrence de 500,00 euros,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à payer à la société

anonyme SOCIETE2.) S.A. une indemnité de procédure de 500,00 euros pour

l’instance d’appel,

renvoie l’affaire en prosécution de cause devant le tribunal de paix de Luxembourg,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. aux frais et dépens

de l’instance d’appel.