Landlord's personal need termination upheld; tenant ordered to vacate within three months after new owner acquisition.

Jugement bail à loyer

2018TALCH14/00104

Audience publique du mardi, cinq juin deux mille dix-huit

Numéro TAL-2018-01539 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Pascale HUBERTY, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l., établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant ou ses gérants actuellement

en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de

Luxembourg du 12 février 2018,

comparant par Maître Dogan DEMIRCAN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), sans état connu, et son épouse

PERSONNE2.), sans état connu,

demeurant ensemble à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit KURDYBAN,

comparant par Maître Nicky STOFFEL, avocat, demeurant à Luxembourg.

_______________________________________________________________________________________________

F a i t s

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-01539 du rôle, appelée pour

fixation à l’audience publique du 13 mars 2018, fut fixée pour plaidoiries à

l’audience publique du

mardi, 15 mai

2018

à 9.00 heures, salle

TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Miloud AHMED-BOUDADA, avocat, en remplacement de Maître Dogan

DEMIRCAN, comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l,

donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Bouchra FAHIME-AYADI, avocat, en remplacement de Maître Nicky

STOFFEL, comparant pour PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.), exposa

ses moyens.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

15 mai 2018, le

j u g e m e n t

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail conclu le 1er février 2016, PERSONNE1.) et son épouse

PERSONNE2.) ont pris en location auprès de la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) S.àr.l. un « bureau » sis au 1er étage de l’immeuble sis à L-

ADRESSE3.). Le contrat de bail stipule que « l’objet du bail est à usage d’habitation

pour le preneur et ses deux enfants ».

Par acte notarié du 8 septembre 2017, la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) S.àr.l. a acquis l’immeuble de la part de la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) S.à r.l.

Par courrier du 8 septembre 2017, la société SOCIETE1.) a résilié le contrat de bail

pour besoin personnel dans son chef.

Par requête déposée au greffe en date du 20 octobre 2017, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont fait convoquer la société SOCIETE1.) devant le tribunal de paix

de Luxembourg pour voir constater que le besoin personnel n’est pas donné dans le

chef de cette dernière et, à titre subsidiaire, pour se voir accorder une prolongation

du délai de déguerpissement de 12 mois à partir du 8 mars 2018. Ils ont réclamé une

indemnité de procédure de 1.000,00 euros.

Par jugement du 16 janvier 2018, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :



dit la demande recevable et fondée,



déclaré nulle et non avenue la résiliation intervenue pour besoin personnel par

lettre recommandée du 8 septembre 2017,



condamné la société SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

une indemnité de procédure de 300,00 euros,



dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du jugement,



condamné la société SOCIETE1.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a rappelé qu’il appartient à la

personne morale de rapporter la preuve du besoin personnel invoqué, étant précisé

que celle-ci doit prouver qu’elle ne peut se passer de l’immeuble donné en location

sans qu’il ne soit porté atteinte à l’organisation et au fonctionnement régulier de ses

services. Il a souligné que le juge de fond ne peut faire résulter le besoin personnel

de seules considérations théoriques, mais qu’il doit constater que le logement

litigieux est effectivement indispensable à l’organisation et au fonctionnement

régulier d’un service du bailleur. Retenant que la société SOCIETE1.) reste en défaut

d’établir que l’appartement litigieux est indispensable à son organisation et à son

fonctionnement régulier, le juge de première instance a relevé que le besoin

personnel n’était pas prouvé, de sorte qu’il a dit nulle et non avenue la résiliation

intervenue par lettre recommandée du 8 septembre 2017.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a relevé appel par exploit d’huissier du 12

février 2018.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante conclut à se voir décharger de

toute condamnation prononcée à son encontre, à voir prononcer la résiliation du

contrat de bail pour besoin personnel et à voir ordonner le déguerpissement des

époux GROUPE1.) endéans les quinze jours à compter du prononcé du présent

jugement.

Lors des débats en instance d’appel, l’appelante soulève l’irrecevabilité de la

demande formulée par les époux GROUPE1.), au motif que - leur contrat de bail

portant sur un « bureau » - les dispositions de la loi modifiée du 21 septembre 2006

sur le bail à usage d’habitation ne seraient pas applicables.

Quant au fond, elle fait plaider avoir rapporté la preuve du fait qu’elle ne saurait se

passer du bureau acquis par acte notarié du 8 septembre 2017, alors

qu’actuellement elle louerait un local pour une durée déterminée de six mois prenant

fin en juillet 2018. Elle soutient que cette situation lui causerait un grave préjudice

financier, dans la mesure où elle serait contrainte de rembourser un prêt pour

l’acquisition du bureau litigieux et de payer un loyer pour la prise à bail d’un autre

bureau.

Elle sollicite finalement une indemnité de procédure de 500,00 euros, tant pour la

première instance que pour l’instance d’appel.

Les intimés concluent à l’irrecevabilité des moyens et demandes présentées

oralement à la barre en instance d’appel et non reprises dans l’acte d’appel du 12

février 2018.

Ils se réfèrent à un jugement du tribunal de paix de Luxembourg du 28 novembre

2017 pour soutenir que la destination des lieux pris à bail est à usage d’habitation et

non pas de bureau, de sorte que la loi modifiée de 2006 serait applicable au présent

litige. Ils contestent le besoin personnel invoqué par l’appelante, aucun élément de la

cause n’établissant, selon eux, que celle-ci est dans l’impossibilité d’installer son

siège social à une autre adresse.

En ordre subsidiaire, les intimés sollicitent un délai de déguerpissement de six mois.

Ils réclament, en tout état de cause, une indemnité de procédure de 500,00 euros

pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

De par l’appel interjeté par la société SOCIETE1.), qui est recevable en la forme, la

juridiction du second degré est investie de plein droit de la connaissance intégrale du

litige qui lui est dévolu, lorsque, comme c’est le cas en l’espèce, la juridiction de

première instance a statué sur le fond. A noter que l’étendue de l’appel est

déterminée par deux actes de procédure : la déclaration d’appel et les conclusions

des parties (Dalloz, Rép. Procéd. Civ., V° Appel, édit. Janvier 2008, n° 751).

Contrairement à l’affirmation des intimés, le tribunal peut avoir égard aux conclusions

prises à la barre par l’appelante tendant à voir dire leur demande irrecevable pour ne

pas tomber dans le champ d’application de la loi modifiée de 2006 sur le bail à usage

d’habitation.

En effet, la jurisprudence française récente admet qu’un appel limité dans l’acte

d’appel proprement dit à certains chefs du premier jugement peut être étendu à

d’autres chefs par voie de conclusions ultérieures (cf. Cour 16 mars 2011, Pas. 35, p.

576). Il doit partant en aller de même d’un moyen d’irrecevabilité nouveau présenté

pour la première fois lors des débats en deuxième instance, ce d’autant plus que –

contrairement aux demandes nouvelles – les moyens nouveaux peuvent être

invoqués en tout état de cause.

Le tribunal en est dès lors saisi et doit y statuer.

Le moyen laisse néanmoins d’être fondé.

Tel que le font plaider à bon escient les intimés, le contrat de bail stipule que les

locataires louent l’objet à usage d’habitation. Il convient, par ailleurs, de se référer au

jugement rendu le 28 novembre 2017 par le tribunal de paix de Luxembourg -

statuant sur une demande antérieure formulée par le précédent bailleur des intimés,

la société SOCIETE2.), mais portant sur le même contrat de bail que le présent litige

- que, bien que le contrat de bail indique que les lieux loués portent sur un

« bureau », l’objet du bail est bel et bien l’habitation des époux GROUPE1.), le

tribunal de paix ayant admis que la référence au « bureau » constitue une erreur

matérielle.

Le contrat de bail des époux GROUPE1.) portant sur un bien à usage d’habitation, la

loi modifiée de 2006 sur le bail à usage d’habitation est applicable.

Suivant l’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, tout bail qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est prorogé à

moins notamment que le bailleur ne prouve avoir besoin des lieux loués pour les

occuper lui-même, ce qui est communément appelé le « besoin personnel ». Le

paragraphe (6) précise que l’acquéreur d’un logement loué qui veut occuper le

logement lui-même ou par un parent ou allié au troisième degré inclusivement, doit

envoyer au locataire une lettre recommandée de résiliation du contrat de bail dans

les trois mois de l’acquisition du logement. Dans ce cas, les dispositions prévues au

paragraphe (3) sont applicables, sauf que le déguerpissement du logement par le

locataire doit impérativement avoir lieu au plus tard douze mois après la date d’envoi

de la lettre de résiliation du bail.

Le contenu de la lettre de résiliation du 8 septembre 2017 n’est pas contesté, le

jugement n’étant d’ailleurs pas entrepris en ce que le juge de première instance a

retenu que toutes les formalités prescrites par la loi ont été respectées.

A l’instar d’une personne physique, une personne morale peut invoquer le besoin

personnel, celui-ci étant donné lorsqu'une personne morale ne peut se passer de son

immeuble donné en location, sans qu'il ne soit porté atteinte à l'organisation et au

fonctionnement régulier de ses services (cf. Cour de cassation 5 février 2009, n°

2606 ; 4 octobre 1979, Pas. 24, p. 291). Il est précisé que la jurisprudence retient

que le bailleur, personne morale, est soumis à une preuve plus rigoureuse que le

bailleur, personne physique, et ne peut pas se borner à affirmer qu’il ne saurait se

passer des lieux loués, mais doit rapporter la preuve concrète de ses affirmations (cf.

TAL 3 février 2015, n° 163421 du rôle ; 21 avril 1988, n° 37.414 du rôle et 15 février

2008, n° 112.415 du rôle).

La Cour de cassation retient par ailleurs qu’une personne morale doit établir

l’existence de ces conditions, le juge devant vérifier si les conditions sont remplies

(cf. Cour de cassation 1er avril 1993, no 12/93), étant souligné que les conclusions

des juges du fond relèvent de leur pouvoir d’appréciation souverain (cf. Cour de

cassation 5 février 2009, n° 2606).

Il résulte des pièces versées et renseignements donnés que la société appelante, qui

a acquis les lieux litigieux par acte notarié du 8 septembre 2017, a sous-loué un

bureau jusqu’en janvier 2018 et que, par contrat de bail du 12 janvier 2018, elle a

loué un autre bureau meublé sis à L-ADRESSE1.), pour une durée de six mois,

prenant fin le 15 juillet 2018. Il résulte encore des pièces au dossier que l’appelante a

contracté un prêt hypothécaire pour l’acquisition du bureau litigieux. Tel qu’elle le

soutient, il ne saurait être admis que la société SOCIETE1.) doive rembourser un

prêt pour l’acquisition de son bureau tout en étant contrainte de s’acquitter d’un loyer

pour la location d’un autre bureau, location qui, de surcroît, prend fin en juillet 2018.

Le tribunal de céans considère dès lors que l’appelante a établi son besoin personnel

en relation avec le logement actuellement occupé par les intimés.

Par réformation du jugement entrepris, la demande des époux GROUPE1.) tendant à

voir dire que le besoin personnel n’est pas donné dans le chef de la société

SOCIETE1.), est à déclarer non fondée et il n’y a pas lieu de déclarer nulle et non

avenue la résiliation intervenue par lettre recommandée du 8 septembre 2017.

En ce qui concerne le délai de déguerpissement, le tribunal rappelle qu’aux termes

de l’article 12 (6) de la loi modifiée de 2006, lorsque le logement donné en location

est acquis par un nouveau propriétaire, le déguerpissement du locataire devra

impérativement se faire au plus tard douze mois après la date d’envoi de la lettre de

résiliation du bail. Compte tenu de ces impératifs, un délai de déguerpissement de

trois mois à compter de la signification du présent jugement est à accorder aux

époux GROUPE1.).

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

La demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par la société

SOCIETE1.) pour la première instance est recevable, mais non fondée, alors qu’elle

ne justifie pas de l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de procédure

civile.

Pour le même motif, sa demande en allocation d’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel requiert un rejet.

Eu égard à l’issue du litige, il convient, par réformation de la décision attaquée, de

débouter les époux GROUPE1.) de leur demande en obtention d’une indemnité de

procédure pour la première instance et de dire non fondée leur demande en

allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile pour l’instance d’appel.

Il résulte de l’ensemble des développements qui précèdent que l’appel est

partiellement fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) tendant à voir dire

que le besoin personnel n’est pas donné dans le chef de la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) S.à r.l.,

dit qu’il n’y a pas lieu de déclarer nulle et non avenue la résiliation intervenue par

lettre recommandée du 8 septembre 2017,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai de trois mois à partir de la

signification du présent jugement,

au besoin autorise la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l. à faire

expulser PERSONNE1.) et PERSONNE2.) dans la forme légale et aux frais de ces

derniers, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour la première instance,

dit recevable, mais non fondée la demande de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) S.à r.l. en obtention d’une indemnité de procédure pour la première

instance,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) solidairement.