Tenant occupancy without right or title case where appeal is dismissed and eviction order confirmed.

Jugement occupation sans droit ni titre

2018TALCH14/00107

Audience publique du mardi, cinq juin deux mille dix-huit

Numéro TAL-2018-01632 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Pascale HUBERTY, greffière.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son conseil

d’administration actuellement en

fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Nadine dite Nanou

TAPELLA d’Esch-sur-Alzette du 26 février 2018,

comparant par la société anonyme WILDGEN S.A., établie et ayant son siège social

à L-2320 Luxembourg, 69, boulevard de la Pétrusse, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B 212946, inscrite à la

liste V du tableau de l’Ordre des avocats du barreau de Luxembourg, représentée

aux fins de la présente procédure par Maître Jackye ELOMBO, avocat, demeurant à

Luxembourg.

et

1) PERSONNE1.), retraité, et son épouse

2) PERSONNE2.) dite PERSONNE2.), retraitée,

les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit TAPELLA,

comparant par Maître Roy REDING, avocat, demeurant à Luxembourg.

_______________________________________________________________________________________________

F a i t s

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-01632 du rôle, appelée pour fixation à

l’audience publique du 13 mars 2018, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique

du mardi, 15 mai 2018 à 9.00heures, salle TL.3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Jackye ELOMBO, avocat, en représentation de la société anonyme

WILDGEN S.A., comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A., donna

lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Audrey BEHA, avocat, en remplacement de Maître Roy REDING, comparant

pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.) dite PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

5 juin 2018, le

j u g e m e n t

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête du 20 octobre 2017, PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) ont

fait convoquer la société anonyme SOCIETE1.) S.A. (anciennement SOCIETE1.)

S.A.) devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de voir constater qu’elle est

à considérer comme occupante sans droit ni titre de l’immeuble sis à ADRESSE3.),

et de voir ordonner son déguerpissement.

Les requérants ont en outre réclamé la condamnation de la société SOCIETE1.) à

une indemnité d’occupation de 30.750,00 euros HTVA par mois, ce à partir du 1er

septembre 2017 et jusqu’à son déguerpissement effectif des lieux.

Les requérants ont finalement conclu à l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.500,00 euros ainsi qu’à l’exécution provisoire sans caution du jugement.

A l’appui de leur demande, les requérants ont exposé avoir donné en location à la

société SOCIETE1.), par contrat du 17 février 2014, un immeuble (garage avec

showroom et bureaux), connu sous l’enseigne ENSEIGNE1.) », sis à ADRESSE3.),

moyennant un loyer mensuel de 30.000,00 euros HTVA, augmenté par la suite au

montant de 30.750,00 euros HTVA.

Le bail aurait été conclu pour une durée de trois ans, prenant effet le 1er mars 2014

et se terminant le 28 février 2017, avec la possibilité d’un renouvellement jusqu’au 31

août 2017, la locataire ayant exercé cette option.

Or, depuis lors, la société SOCIETE1.) refuserait de quitter les lieux, de sorte qu’il y

aurait lieu à contrainte judiciaire.

Lors des débats de première instance, la société SOCIETE1.) a, à titre principal,

soulevé l’incompétence du tribunal de paix pour connaître de la demande, et, à titre

subsidiaire, conclu à voir ordonner la surséance à statuer en attendant le jugement

au fond. A titre plus subsidiaire, elle a sollicité un délai de déguerpissement de six

mois.

Elle a réclamé à titre reconventionnel une indemnité de procédure de 2.500,00

euros.

Par jugement du 16 janvier 2018, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement :

-

s’est déclaré compétent pour connaître de la demande,

-

l’a déclarée recevable,

-

a dit que la société SOCIETE1.) est à considérer comme occupante sans droit

ni titre depuis le 1er septembre 2017,

-

a condamné la société SOCIETE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s’y trouvent de son chef au plus tard dans un délai de trois mois à

compter de la notification du jugement,

-

au besoin, a autorisé les parties requérantes à faire expulser la partie

défenderesse dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

-

a dit que la demande en paiement d’une indemnité d’occupation est devenue

sans objet et en a débouté,

-

a dit fondée la demande de PERSONNE1.) et de son épouse PERSONNE2.)

en obtention d’une indemnité de procédure jusqu’à concurrence du montant

de 400,00 euros,

-

a condamné la société SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.) et son épouse

PERSONNE2.) à titre d’indemnité de procédure la somme de 400,00 euros,

-

a dit non fondée la demande de la société SOCIETE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure et en a débouté,

-

a dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire sans caution du

jugement,

-

a condamné la société SOCIETE1.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté qu’il est constant en

cause que les époux GROUPE1.) ont donné en location à la société SOCIETE1.),

suivant acte du 17 février 2014 dénommé « contrat de bail », un immeuble à des fins

d’exploitation commerciale sis à L-ADRESSE1.), moyennant un loyer mensuel initial

de 30.000,00 euros HTVA, pour une durée de trois ans. Le juge de première

instance a conclu que l’existence d’un bail entre parties est partant établie, les

requérants s’étant engagés à faire jouir la partie défenderesse d’un immeuble

pendant une certaine durée moyennant le paiement d’un loyer.

Le juge de première instance a relevé que s’il est vrai que les parties ont également

signé, suivant acte séparé du 17 février 2014, une promesse d’achat par laquelle la

partie défenderesse s’est engagée à acquérir, au plus tard pour le 31 août 2017, les

lieux donnés en location moyennant un prix d’achat de 8.000.000,00 euros, il n’en

demeure pas moins que parallèlement à cet engagement, les parties restent

également liées par un contrat bail. Le juge de première instance a conclu qu’il est

compétent pour connaître de la demande.

Quant à la demande tendant à voir ordonner un sursis à statuer, le juge de première

instance a rappelé que PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) ont, suivant

exploit d’huissier du 19 septembre 2017, fait assigner la société SOCIETE1.) devant

le tribunal d’arrondissement de Luxembourg aux fins de voir constater que la

défenderesse a violé ses engagements contractuels relativement à la promesse

d’achat du 17 février 2014 et aux fins de voir condamner la société SOCIETE1.) au

paiement de dommages et intérêts.

Le juge de première instance a constaté que le rôle instruit par-devant le tribunal

d’arrondissement de Luxembourg ne traite pas de la question du bail et n’a partant

aucune incidence sur le rôle dont il est saisi. Il en a conclu que le risque d’une

contrariété de jugements fait défaut et que la demande en surséance est à rejeter.

Le juge de première instance a dit que, compte tenu des éléments du dossier, la

société SOCIETE1.) est à considérer comme occupante sans droit ni titre depuis le

1er septembre 2017, date de la fin du bail.

Eu égard à l’importance du commerce de la société SOCIETE1.) et au vu du fait

qu’elle s’est toujours régulièrement acquittée des loyers et indemnités d’occupation,

le juge de première instance lui a accordé un délai de trois mois afin de lui permettre

de trouver un nouveau siège d’exploitation.

Constatant qu’il résulte des éléments du dossier que la partie défenderesse s’est

régulièrement acquittée du montant de 30.750,00 euros depuis le 1er septembre

2017, le juge de première instance a dit que la demande en paiement est devenue

sans objet.

De ce jugement, lui notifié le 17 janvier 2018, la société SOCIETE1.) a régulièrement

relevé appel par exploit d’huissier du 26 février 2018, étant précisé que le 26 février

2018 est le quarantième jour à partir de la notification.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande, à titre principal, à voir

dire que le tribunal de paix est incompétent pour connaître de la demande de

PERSONNE1.) et de PERSONNE2.).

A titre subsidiaire, elle demande à voir surseoir à statuer en attendant l’issue de la

procédure

actuellement

pendante

devant

le

tribunal

d’arrondissement

de

Luxembourg, suite à l’assignation du 19 septembre 2017.

A titre plus subsidiaire, l’appelante demande à se voir accorder un délai de

déguerpissement de six mois.

Elle sollicite finalement une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, l’appelante fait valoir, à titre principal, que le juge de

première instance aurait dû se déclarer incompétent. Elle estime qu’il n’a pas

correctement qualifié les intentions réelles des parties et qu’il a méconnu l’économie

générale du contrat. Elle fait plaider que l’acte de promesse, signé par les parties,

constitue un acte de vente au sens de la loi, et qu’en tant que tel, il exclut ipso facto

l’existence d’un contrat de bail. L’acte notarié ne serait qu’une modalité de la vente et

n’en suspendrait pas la validité ou les effets de celle-ci. La vente, non soumise à une

quelconque condition suspensive, aurait partant été parfaite dès la conclusion du

contrat litigieux le 17 février 2014. Dans cet ordre d’idées, l’appelante soutient que

les montants payés par elle durant le contrat litigieux ne pourraient être considérés

comme des loyers, alors qu’ils n’auraient pas eu comme contrepartie la jouissance

de l’immeuble, dont la propriété aurait été transférée à l’appelante dès la signature

du contrat, le 17 février 2014. Ces montants payés seraient à qualifier d’avances à

faire valoir sur le prix définitif. Elle fait plaider que la volonté réelle des parties était

d’introduire dans le contrat litigieux une « phase test », permettant à la société

SOCIETE1.) de bénéficier d’un certain laps de temps pour lancer le projet

d’installation d’une concession HONDA et d’en apprécier la viabilité.

A titre subsidiaire, l’appelante demande à voir prononcer un sursis à statuer, en

faisant valoir que la décision que le tribunal d’arrondissement de Luxembourg sera

amené à rendre dans le cadre du litige relatif à la promesse de vente, « aura

nécessairement un impact sur la décision à intervenir et qu’il existe un risque de

contrariété de jugements ».

A titre plus subsidiaire, l’appelante réclame un délai de déguerpissement de six mois,

en faisant valoir qu’elle occupe, sur le site pris en location, une vingtaine de salariés

et qu’elle dispose d’un parc comportant plus de 300 véhicules. Elle indique que le

résultat de son chiffre d’affaires était de 600.000,00 euros pour l’exercice 2016 et de

1.200.000,00 euros pour 2017. Elle donne à considérer qu’un délai de

déguerpissement de trois mois l’obligerait à cesser son activité pendant le temps

nécessaire pour trouver un nouvel emplacement, la cessation temporaire de son

activité entraînant un préjudice financier disproportionné dans son chef. Elle fait

finalement valoir qu’elle court le risque de perdre la licence « HONDA », dans la

mesure où elle se voit imposer, par le concédant, des obligations précises quant aux

critères et la localisation du site d’exploitation.

Les intimés concluent à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des

motifs du juge de première instance.

Ils contestent la version des faits telle que présentée par l’appelante et font valoir

qu’à défaut pour cette dernière d’avoir respecté son engagement de passer par

devant notaire, ils ont recherché sa responsabilité civile suivant exploit d’huissier du

19 septembre 2017.

Ils font valoir qu’il n’y a pas lieu de surseoir à statuer, en l’absence de risque de

contrariété de jugements.

Estimant que l’appelante avait largement le temps, depuis la fin du bail le 31 août

2017, d’organiser son départ et de trouver un nouvel emplacement, les intimés

s’opposent à un délai de déguerpissement de six mois. Ils demandent à voir

confirmer le jugement querellé en ce qu’il a accordé un délai de trois mois à la

société SOCIETE1.).

Ils réclament finalement l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros

pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

-

Quant au moyen d’incompétence

Suivant contrat du 17 février 2014, intitulé « contrat de bail », PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), dénommés dans ledit contrat « bailleurs » ou « propriétaires », ont

loué à la société SOCIETE1.), dénommée « locataire », un immeuble (garage avec

showroom et bureaux), connu sous l’enseigne ENSEIGNE1.) », sis à ADRESSE4.).

Le contrat précise que le bail est conclu pour une durée de trois ans, prenant effet le

1er mars 2014 pour se terminer le 28 février 2017.

Le contrat comporte une « clause spéciale », libellée comme suit :

« Les Propriétaires s’engagent à vendre au Locataire, et le Locataire s’engage à

acquérir, les Lieux Loués à la fin du bail pour le prix de 8.000.000.- EUR (huit millions

d’EUR).

Cette promesse d’achat est corrélative d’une promesse de vente, faite de manière

irrévocable par Monsieur et Madame PERSONNE1.), de vendre les lieux décrits ci-

dessus, pour le prix indiqué ci-dessus, durant le mois de février 2017 respectivement

d’août 2017, à SOCIETE1.) S.A. ».

Suivant les dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un

contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant

un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En l’espèce, il résulte indubitablement des termes du contrat dénommé « contrat de

bail », signé le 17 février 2014, que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont mis à

disposition de la société SOCIETE1.) un local commercial sis à ADRESSE4.),

moyennant paiement du montant mensuel de 30.000,00 euros HTVA.

Tel que l’a relevé à juste titre le juge de première instance, l’existence d’un bail entre

parties est partant établie en l’espèce.

S’agissant de la « clause spéciale » selon laquelle les bailleurs s’engagent à vendre

à la locataire, qui s’engage à acquérir les lieux loués à la fin du bail pour le prix de

8.000.000,00 euros, il y a lieu de constater que, contrairement aux dires de

l’appelante, cette promesse de vente n’exclut pas l’existence d’un contrat de bail

entre parties, étant précisé qu’elle vise expressément la période « à la fin du bail ».

Le raisonnement de l’appelante tombe dès lors à faux.

Il suit de ce qui précède que c’est à juste titre que le juge de première instance,

après avoir constaté l’existence d’un contrat de bail entre parties, s’est déclaré

compétent pour connaître de la demande des époux GROUPE1.).

-

Quant à la demande en surséance à statuer

Il résulte des pièces versées en cause que par assignation du 19 septembre 2017,

les époux GROUPE1.) ont demandé à voir condamner la société SOCIETE1.) à leur

payer le montant de 540.000,00 euros, en sus les intérêts légaux, du chef de la

clause pénale contenue dans la promesse de vente.

A la lecture de l’assignation du 19 septembre 2017, il appert que les parties ont saisi

le juge pour voir toiser un litige relatif aux conséquences financières de la résolution

de la promesse de vente, respectivement d’achat. Dans la mesure où le tribunal de

céans est saisi d’un litige relatif au contrat de bail, respectivement à l’occupation

sans droit ni titre de la société anciennement locataire, il n’existe aucun risque de

contrariété de jugements.

C’est dès lors à bon droit que le juge de première instance a rejeté la demande de la

société SOCIETE1.) en surséance à statuer.

-

Quant au fond

Il résulte du contrat de bail que celui-ci est conclu pour une durée de trois ans,

débutant le 1er mars 2014 et se terminant le 28 février 2017. Le contrat indique qu’il

pourra être renouvelé pour une durée de « douze mois fixes, c’est-à-dire se

terminera au plus tard le 31 août 2017 à minuit ». Tel que relevé par le mandataire

des époux GROUPE1.) dans son courrier du 27 septembre 2017, il y a une

contradiction entre « douze mois » et la date du « 31 août 2017 ». Dans la mesure

où la clause spéciale, relative à la promesse de vente, respectivement d’achat, fait

également référence aux mois de février 2017 et d’août 2017, le tribunal admet que

la mention d’une durée de « douze mois » relève d’une erreur matérielle, le

renouvellement unique étant accordé pour une durée de six mois, courant du 1er

mars 2017 au 31 août 2017.

L’appelante est dès lors à qualifier d’occupante sans droit ni titre à partir du 1er

septembre 2017, ce par confirmation du jugement entrepris.

Le jugement attaqué est encore à confirmer en ce qu’il a condamné la société

SOCIETE1.) à déguerpir des lieux loués, avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef.

Le délai de déguerpissement de trois mois, accordé par le juge de première instance,

est adapté au regard du commerce de l’appelante, étant précisé que celle-ci, en

l’absence de toute pièce justificative et de toute démarche quant à la recherche d’un

nouveau site, reste en défaut d’établir que ce délai est insuffisant. Il reste à préciser

que, de par l’appel interjeté et l’instance d’appel qui s’en est suivie, le délai de

déguerpissement est reporté à trois mois suivant la signification du présent

jugement.

Dans la mesure où le jugement dont appel n’est pas entrepris en ce qu’il a dit que la

demande en paiement d’une indemnité d’occupation est devenue sans objet et en a

débouté les époux GROUPE1.), ce volet du jugement n’est pas dévolu au tribunal de

céans qui ne saurait en connaître.

-

Quant aux demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de

procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Au vu de l’issue du litige, la demande de la société SOCIETE1.) en allocation d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel requiert un rejet.

En revanche, dans la mesure où il serait inéquitable de laisser à la charge de

PERSONNE1.)

et de

PERSONNE2.)

l’entièreté des sommes exposées non

comprises dans les dépens, il y a lieu, d’une part, de confirmer le jugement entrepris

en ce qu’il leur a alloué une indemnité de procédure de 400,00 euros, et d’autre part,

de condamner la société SOCIETE1.) à leur payer une indemnité de procédure du

même montant pour l’instance d’appel.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel laisse d’être fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière

d’occupation sans droit ni titre

et en instance d’appel, statuant

contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant

confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à trois

mois à partir de la signification du présent jugement,

dit non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en obtention

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel et en déboute,

dit fondée à concurrence du montant de 400,00 euros la demande de PERSONNE1.)

et de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance

d’appel,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à payer à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) le montant de 400,00 euros de ce chef,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. aux frais et dépens de l’instance

d’appel.