Tenant appeal dismissed; court rejects estoppel claim against landlord's prior tolerance of unauthorized works.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 101 / 2018

Audience publique du mardi, vingt-neuf mai deux mille dix-huit

Numéro TAL-2018-01900 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Chantal KRYSATIS, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Christine

KOVELTER

en remplacement de l’huissier de justice

Frank SCHAAL

de

Luxembourg du 16 mars 2018,

comparant par Maîtres Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG, représenté par son Ministre

d’Etat, Monsieur Xavier BETTEL, ayant son siège à L-ADRESSE2.), et pour autant

que de besoin, représenté par son Ministre des Finances, ayant son siège à L-

ADRESSE3.), ayant dans ses attributions l’Administration de l’Enregistrement et

des Domaines, dont les bureaux sont établis à L-ADRESSE4.),

intimé aux fins du prédit exploit Christine KOVELTER,

comparant par Maître François KREMER, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________________________________________

F a i t s

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-01900 du rôle, appelée pour fixation à

l’audience publique du 24 avril 2018, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique

du lundi, 14 mai 2018 à 09.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Georges KRIEGER, avocat, comparant pour la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) s.àr.l. donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses

explications.

Maître

Evelyne LORDONG, avocat,

en remplacement de Maître François

KREMER,

avocat,

comparant

pour

l’ETAT DU GRAND-DUCHE

DE

LUXEMBOURG, exposa ses moyens.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

29 mai 2018, le

j u g e m e n t

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 17 octobre 2017, la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l. a fait convoquer l’Etat du Grand-Duché de Luxembourg devant le

tribunal de paix de Luxembourg, pour se voir accorder un premier sursis commercial

de six mois à partir du 1er janvier 2018.

Elle a, en outre, sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00

euros.

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) a fait exposer que, suivant contrat

de bail du 18 mai 2012, établi entre elle-même et l’Etat du Grand-Duché de

Luxembourg, elle a pris en location un ensemble d’immeubles, comprenant un café-

restaurant avec dépendances, appartement, jardin et parking, sis à L-ADRESSE1.).

Le contrat de bail aurait été conclu avec effet rétroactif au 1er janvier 2012, pour une

durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction pour de nouvelles périodes

successives de trois ans, faute de dénonciation par l’une ou l’autre partie six mois

avant l’expiration de la période en cours.

Par courrier recommandé du 20 juin 2017, l’Etat du Grand-Duché de Luxembourg

aurait résilié le contrat de bail avec un préavis de six mois, avec effet au

31 décembre 2017.

La société SOCIETE1.) a fait valoir qu’il n’existait aucun motif grave, susceptible de

faire échec à l’octroi d’un sursis commercial. Elle a, par ailleurs, affirmé être à la

recherche d’un nouveau local de commerce approprié.

L’Etat du Grand-Duché de Luxembourg s’est opposé à la demande en invoquant

l’existence de motifs graves, consistant dans des manquements à ses obligations de

locataire dans le chef de la requérante. Ainsi, cette dernière aurait violé l’article 7 du

contrat de bail, en procédant à des travaux de transformation, sans avoir

préalablement obtenu l’accord du bailleur. L’exploitation du commerce aurait, par

ailleurs, donné lieu à critique justifiée au sens de l’article 2 du contrat de bail, dans la

mesure où la locataire n’aurait, au début, pas disposé des autorisations nécessaires

pour exploiter un commerce pouvant accueillir 250 personnes.

A titre reconventionnel, l’Etat du Grand-Duché de Luxembourg a demandé - pour le

cas où la demande en obtention d’un sursis serait refusée - à voir ordonner le

déguerpissement de la société SOCIETE1.) endéans les huit jours de la notification

du jugement à intervenir. Il a également demandé à voir condamner la société

SOCIETE1.) aux frais d’enlèvement et de remise en pristin état.

Par jugement du 14 mars 2018, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

reçu la demande en la forme,

donné acte à l’Etat du Grand-Duché de Luxembourg de ses demandes

reconventionnelles et de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure,

dit la demande en allocation d’un premier sursis commercial de six mois non

fondée,

dit non fondée la demande de l’Etat du Grand-Duché de Luxembourg en obtention

d’une indemnité de procédure,

rejeté les demandes reconventionnelles de l’Etat du Grand-Duché de

Luxembourg,

condamné la société SOCIETE1.) aux frais de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a rappelé que le sursis commercial

n’est pas un droit absolu, mais une mesure transitoire accordée au locataire dont le

bail vient à terme, que le juge de paix peut refuser le cas échéant, ce notamment en

présence de « motifs graves et légitimes ».

Il a retenu que, dans la mesure où, en matière répressive, le pourvoi en cassation a

un effet suspensif, les condamnations prononcées par l’arrêt de la Cour d’appel du

17 janvier 2018 ne pouvaient pas constituer des motifs graves et légitimes justifiant

le refus d’accorder un premier sursis commercial.

Le juge de première instance a néanmoins relevé qu’il résultait du dossier que des

constructions non autorisées préalablement par le bailleur avaient été réalisées par

la société SOCIETE1.), que, par courrier du 28 avril 2017, le bailleur avait mis en

demeure cette dernière d’enlever la construction massive avec cloisons et charpente

et, qu’en l’absence de remise en état des lieux dans le délai imparti, le contrat de

bail avait été résilié avec effet au 31 décembre 2017.

Le juge de première instance a encore donné à considérer qu’un bailleur ne peut

être tenu de vérifier continuellement si le locataire respecte ses obligations légales et

contractuelles et qu’une

éventuelle omission de l’Etat du Grand-Duché de

Luxembourg de vérifier l’état de l’immeuble donné en location au moment de la

signature du contrat de bail, voire avant la reconduction du contrat de bail pour une

durée supplémentaire de trois ans, ne pouvait être assimilée à une acceptation tacite

des travaux réalisés et n’était pas de nature à effacer les fautes contractuelles

commises par la société SOCIETE1.) dès le début de l’occupation des lieux loués.

Il en a conclu que les constructions faites dès le début de la location sans

autorisation préalable et écrite du bailleur, et sans autorisation des autorités

administratives compétentes, voire en dépit des refus de ces dernières, constituaient

des motifs graves et légitimes pour s’opposer au sursis sollicité.

La demande en allocation d’un premier sursis commercial a, dès lors, été rejetée.

La demande reconventionnelle de l’Etat du Grand-Duché de Luxembourg, tendant

au déguerpissement du locataire, a été rejetée pour être intimement liée à

l’appréciation du bien-fondé de la résiliation du contrat de bail. La demande de l’Etat

du Grand-Duché de Luxembourg, tendant à voir condamner la société SOCIETE1.)

au paiement des frais d’enlèvement et de remise en pristin état, a encouru le même

sort.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par acte

d’huissier du 16 mars 2018.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, la société SOCIETE1.) demande à se voir

accorder un sursis commercial de six mois à partir du 1er janvier 2018.

Elle demande à se voir allouer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour

la première instance et une indemnité de procédure de 3.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

Elle conclut à la condamnation de l’Etat du Grand-Duché de Luxembourg aux frais et

dépens des deux instances.

A l’appui de son recours, l’appelante fait valoir qu’il n’existe aucun motif grave et

légitime pour s’opposer au sursis commercial.

Tout en admettant ne pas disposer d’autorisation écrite formelle du bailleur quant

aux travaux réalisés dès le début du bail, l’appelante soutient que lesdits travaux

étaient connus et acceptés tacitement par ce dernier, qui aurait signé le contrat de

bail en date du 18 mai 2012, avec effet rétroactif au 1er janvier 2012, en

connaissance de cause. Le bailleur ne se serait, ensuite, pas opposé à la

reconduction tacite du contrat en 2015. Par ailleurs, lors d’une réunion entre parties

en date du 24 février 2015, au cours de laquelle il aurait été question des

constructions érigées par l’appelante, le bailleur n’aurait pas entrepris de démarches

pour en contester la régularité.

Le courrier de l’intimé du 28 avril 2017, mettant en demeure l’appelante de remettre

les lieux en leur pristin état jusqu’au 31 mai 2017, n’aurait concerné que la mise en

place d’une couverture en bois en lieu et place d’une toile sur la terrasse. Or, cette

construction n’aurait été ni massive, ni permanente et pourrait être enlevée sans

endommager le bien loué à la fin du bail.

L’appelante fait encore grief au juge de première instance d’avoir violé le principe

« le criminel tient le civil en état », en motivant le refus du sursis commercial entre

autres par l’absence d’autorisation des autorités compétentes. Elle souligne, à cet

égard, que l’arrêt de la Cour d’appel du 17 janvier 2018, ayant prononcé à son

encontre une condamnation du chef d’infractions à la loi du 19 janvier 2004

concernant la protection de la nature et des ressources naturelles, fait l’objet d’un

recours en cassation et n’est donc pas encore entré en force de chose jugée.

L’appelante invoque finalement le principe de l’estoppel en soutenant que

l’opposition de l’Etat du Grand-Duché de Luxembourg au sursis commercial sollicité,

motivée par la réalisation de travaux de transformation non autorisés, est

incohérente avec son attitude antérieure, ayant consisté à tolérer les travaux litigieux

dès avant la conclusion du bail en 2012 et à ne pas s’y opposer lors de la

reconduction tacite du contrat de bail en 2015.

L’Etat du Grand-Duché de Luxembourg conclut à la confirmation du jugement

entrepris.

Il maintient que la société SOCIETE1.) a violé les stipulations de l’article 2 et 7 du

contrat de bail, relatives respectivement à l’obligation du locataire d’exécuter le

contrat de bail sans donner lieu à « critique justifiée » et à l’interdiction de procéder à

des transformations des lieux loués sans l’autorisation du bailleur.

Elle souligne que, même si le pourvoi en cassation contre l’arrêt de la Cour d’appel

du 17 janvier 2018, siégeant en matière correctionnelle, est suspensif, le contenu

des procès-verbaux et les déclarations du gérant de la société SOCIETE1.),

auxquels renvoient ledit arrêt et le jugement du tribunal d’arrondissement du 13

juillet 2017, sont à prendre en considération dans le présent litige.

L’Etat du Grand-Duché de Luxembourg conteste avoir autorisé, voire toléré les

constructions réalisées par la locataire, qui n’aurait pas été en possession des

autorisations requises. Son opposition au sursis commercial ne pourrait partant pas

être considérée comme incompatible avec son attitude antérieurement adoptée.

Motifs de la décision

En vertu de l’article 1762-8 du code civil, le preneur commerçant dont le bail vient à

cesser peut demander deux sursis successifs, chacun de six mois au maximum.

Le sursis commercial n'est applicable que dans l'hypothèse où il existe entre parties

un contrat de bail qui vient à cesser par suite de l'expiration de sa durée.

La cessation du bail commercial constitue donc une condition de l’octroi d’un sursis

commercial.

Cette condition est remplie en l’espèce, l’Etat du Grand-Duché de Luxembourg ayant

notifié la résiliation du contrat de bail à la société SOCIETE1.), par courrier

recommandé du 20 juin 2017.

C’est donc à bon droit que le juge de première instance a déclaré recevable la

demande de la société SOCIETE1.), tendant à l’octroi d’un premier sursis

commercial, déposée dans les délais légaux.

Il est rappelé que le sursis commercial constitue une prorogation judiciaire du contrat

de bail, de sorte que les parties restent tenues de toutes leurs obligations

respectives découlant du contrat de bail.

Tel que l’a rappelé le juge de première instance, le but du législateur, en introduisant

la possibilité de l’octroi de deux sursis commerciaux d’un maximum de six mois

chacun, a été d’éviter qu’un commerçant établi depuis un certain temps dans un lieu

déterminé ne soit d’un jour à l’autre forcé de quitter son local de commerce sans

avoir trouvé un emplacement de rechange, de devoir délaisser sa clientèle, de

perdre partant une partie de son fonds de commerce, de devoir congédier son

personnel et de risquer de rester lui-même sans moyens d’existence. Le sursis

commercial n’est pourtant pas un droit absolu, mais une mesure transitoire accordée

gracieusement au locataire dont le bail vient à terme, que le juge de paix peut

refuser le cas échéant.

Aux termes de l’article 1762-8, paragraphe 1, alinéa 4 du code civil, le sursis sera

refusé si le bailleur prouve qu’il a besoin de l’immeuble pour l’exploiter lui-même ou

pour le faire exploiter par ses descendants ou pour d’autres motifs graves et

légitimes.

Il est rappelé que l’intimé s’oppose à voir accorder un sursis à l’appelante,

notamment au motif que cette dernière aurait violé l’article 7 du contrat de bail, en

procédant à des transformations des lieux loués, sans son autorisation.

Il résulte du dossier que certains travaux, parmi lesquels l’installation d’une citerne à

gaz, ont été réalisés avant la signature du contrat de bail. Aucun accord écrit du

bailleur quant à la réalisation de ces travaux n’est versé. A supposer qu’il puisse être

considéré que la partie bailleresse ait acquiescé auxdits travaux en signant le contrat

de bail le 18 mai 2012, avec effet rétroactif au 1er janvier 2012, l’appelante ne fournit

pas d’éléments de nature à établir que les travaux réalisés postérieurement à cette

date l’aient été de l’accord du bailleur.

Tel est, plus particulièrement le cas de la « construction massive avec cloisons et

charpente/toiture permanente en bois », visée par la mise en demeure du bailleur du

28 avril 2017.

Les arguments de l’appelante, suivant lesquels les travaux évoqués dans le courrier

du 28 avril 2017 auraient été d’une envergure négligeable en ce qu’ils auraient

consisté à remplacer une toile déchirée par une couverture en bois sur des éléments

préexistants, tombent à faux. En effet, l’appelante n’établit pas avoir été autorisée

antérieurement à mettre en place le support en bois de la terrasse sur lequel elle

avait fixé la toile, étant noté que, suivant déclarations de PERSONNE1.), gérant de

la société SOCIETE1.), auprès de la police en date du 6 février 2017, une tente était

installée à l’arrière de l’immeuble en début de bail (cf. jugement du tribunal

d’arrondissement du 13 juillet 2017, p. 5). Quant à la mise en place d’une charpente

et d’une couverture en bois, réalisée en 2017, elle est, à son tour, à considérer

comme un changement apporté aux lieux loués, en ce qu’elle constitue une

construction solide qui, de par sa nature et son aspect, diffère d’une simple

couverture en toile.

Quant à l’allégation de l’appelante, suivant laquelle, au cours d’une réunion au

Ministère des Finances en date du 24 février 2015, les prédits travaux auraient été

invoqués sans que l’Etat du Grand-Duché de Luxembourg n’ait fait valoir

d’objections, force est de constater qu’aucun rapport de ladite réunion n’est versé. A

noter que dans un courriel du 21 juin 2017, Jean-Luc KAMPHAUS, conseiller de

direction 1re classe auprès du Ministère des Finances, a souligné que lors de ladite

réunion, il a été rappelé à PERSONNE1.) que les travaux qu’il envisageait de faire

requerraient

des

autorisations,

notamment

de

la

part

du

Ministère

de

l’Environnement. Loin de documenter un acquiescement du Ministère des Finances

quant à la réalisation de certains travaux à effectuer, le prédit courriel permet de

conclure, au contraire, que des réserves ont été émises quant au projet de

l’appelante, lors de l’entrevue du 24 février 2015.

Il résulte de ce qui précède que les travaux qui ont donné lieu à une fermeture de

chantier le 26 avril 2017, ont été réalisés par l’appelante en violation de l’article 7 du

contrat de bail. Malgré mise en demeure du bailleur du 28 avril 2017, la locataire n’a

pas procédé à l’enlèvement des constructions endéans le délai d’un mois lui imparti.

Il s’y ajoute qu’il n’est pas contesté que jusqu’au 29 août 2017, l’appelante ne

disposait pas de l’autorisation « commodo-incommodo » du bourgmestre de la

commune de ADRESSE5.), pour recevoir en même temps plus de 50 personnes.

Tel que le soutient à bon droit l’intimé, l’exploitation par l’appelante de

l’établissement pendant plus de cinq ans sans être en possession de ladite

autorisation est à considérer comme une violation de l’article 2 du contrat de bail,

suivant lequel la gestion du commerce ne doit pas donner lieu à « critique justifiée ».

Il est rappelé que l’appelante invoque le principe de l’estoppel en soutenant que le

refus de l’Etat du Grand-Duché de Luxembourg au sursis commercial sollicité, est

incohérent avec son attitude antérieure, ayant consisté à tolérer les travaux litigieux

dès avant la conclusion du bail en 2012 et à ne pas s’y opposer lors de la

reconduction tacite du contrat de bail en 2015.

Selon la théorie connue en droit anglo-saxon sous la dénomination d’« estoppel », et

en droit français sous la dénomination « principe de cohérence », il est interdit de se

contredire au détriment d’autrui. Chacun doit être cohérent avec soi-même, nul ne

peut se contredire soi-même. Celui qui adopte un comportement contraire à son

attitude ou à ses dires antérieurs, viole la confiance légitime placée en lui (cf.

Jurisclasseur civil, App. Art. 1131 à 1133, nos 80 - 82; Cass.fr, chambre

commerciale, 20 septembre 2011, n° 10-22888, RTDC 2011, p. 760, note Bertrand

FAGES ; Cour d’appel lux., 9e civ. 27 mars 2014, numéro 37018 du rôle).

Selon le principe d'estoppel, une partie ne peut se prévaloir d'une position contraire

à celle qu'elle a prise antérieurement lorsque ce changement se produit au détriment

d'un tiers. Cette interdiction de se contredire a comme conséquence que sont

déclarés irrecevables les moyens en raison de leur incompatibilité avec la position

adoptée antérieurement par les parties. L’estoppel a deux éléments constitutifs

essentiels : tout d’abord, la partie à laquelle il est opposé doit s’être contredite ;

ensuite, la partie qui l’oppose doit en avoir pâti (cf. L’interdiction de se contredire en

procédure civile luxembourgeoise G. Cuniberti Pas 34, p. 381 ; TAL 9 janvier 2018,

n° du rôle 172.028).

Au vu des développements qui précèdent, il n’est pas établi que les travaux réalisés

à la suite de la signature du contrat de bail en date du 18 mai 2012 aient été connus,

voire acceptés tacitement ou expressément par la partie bailleresse.

Aucune incohérence dans l’attitude de la partie bailleresse ne peut donc être relevée

et le moyen tiré du principe de l’estoppel sont à rejeter.

Eu égard aux développements qui précèdent, c’est à juste titre que le juge de

première instance a dit non fondée la demande de la société SOCIETE1.), en

allocation d’un premier sursis commercial de six mois.

L’appel n’est partant pas fondé.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

L’appelante sollicite des indemnités de procédure pour la première instance et pour

l’instance d’appel.

Ces demandes, non critiquées à cet égard, sont à déclarer recevables.

Au vu de l’issue du litige, elles ne sont pas fondées.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant

en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris,

dit recevables, mais non fondées les demandes de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l. en obtention d’indemnités de procédure pour la première

instance et l’instance d’appel, partant en déboute,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. aux frais et dépens

de l’instance d’appel.