Tenant appeal dismissed; landlord's eviction confirmed with one-month notice extended; procedural costs awarded to landlord.

Jugement bail à loyer

(XIVe chambre)

Numéro 98 / 2018

Audience publique du mardi, vingt-neuf mai deux mille dix-huit

Numéro TAL-2018-00386 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Pascale HUBERTY, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Cathérine

NILLES en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de

Luxembourg du 27 décembre 2017,

comparant initialement par Maître Robert MINES, avocat, assisté de Maître Olivier

BOVA, avocat, les deux demeurant à Rodange, comparant actuellement par Maître

Edévi AMEGANDJI, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), veuve PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-

ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit KURDYBAN,

comparant

par Maître Hanan GANA-MOUDACHE,

avocat, demeurant à

Luxembourg.

_______________________________________________________________________________________________

F a i t s

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-00386 du rôle, appelée pour fixation à

l’audience publique du 23 janvier 2018, fut fixée pour plaidoiries à l’audience

publique

du

lundi,

mars

2018

à

9.00

heures,

salle

TL 3.06. Après plusieurs remises, l’affaire parut utilement à l’audience publique du

mardi, 8 mai 2018.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Edévi AMEGANDJI, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Hanan GANA-MOUDACHE, avocat, comparant pour PERSONNE2.),

veuve PERSONNE2.), exposa ses moyens.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

8 mai 2018, le

j u g e m e n t

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail signé le 1er octobre 2016, PERSONNE2.) a donné en location à

PERSONNE1.) un local de commerce sis à L-ADRESSE3.), moyennant un loyer

mensuel de 3.200,00 euros, assorti d’une avance sur charges de 400,00 euros.

L’article 5 du contrat stipule qu’à partir du 1er janvier 2018, le loyer s’élèvera à la

somme de 3.600,00 euros hors charges.

Par requête déposée le 9 mars 2017 au greffe, PERSONNE2.) a fait convoquer

PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette pour

l’entendre condamner à lui payer le montant de 7.200,00 euros à titre d’arriérés de

loyer pour les mois de février et mars 2017, le montant de 4.000,00 euros à titre de

solde de la caution et le montant de 9.600,00 euros à titre d’indemnité de relocation

et de manque à gagner, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice

jusqu’à solde. Elle a également demandé à voir résilier le contrat de bail et

condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués. Elle a, par ailleurs, demandé

à voir ordonner la majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un

délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sollicité une

indemnité de procédure de 1.500,00 euros et conclu à l’exécution provisoire du

jugement à intervenir.

A l’audience des plaidoiries de première instance, PERSONNE2.) a augmenté sa

demande du chef d’arriérés de loyers au montant de montant de 12.600,00 euros,

correspondant aux loyers des mois d’avril et de mai et à la moitié du mois de

septembre et du mois d’octobre 2017. Elle a expliqué que la caution a été

intégralement payée et elle a renoncé à sa demande tendant à l’allocation d’une

indemnité de relocation.

PERSONNE1.) a fait plaider qu’il n’a jamais eu la qualité de commerçant et qu’il

n’exploitait pas le fonds de commerce en son propre nom. La société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) s.àr.l. serait le seul locataire effectif. En date

du 8 juin 2017, la somme de 7.200,00 euros aurait été payée entre les mains de

Maître Hanan GANA-MOUDACHE par PERSONNE3.) et non par lui-même. Il a fait

valoir qu’un bail implicite a été conclu entre

PERSONNE2.)

et la société

SOCIETE1.), de sorte que lui-même devrait être tenu quitte et indemne de toute

condamnation.

La société SOCIETE1.) a soulevé l’exception d’inexécution. Elle a demandé

reconventionnellement la condamnation de PERSONNE2.) à lui payer le montant de

[3.110,78 + 223,01 + 1.110,92] = 4.444,71 euros.

Par jugement du 8 novembre 2017, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :



dit recevable la demande de PERSONNE2.),



dit irrecevable le moyen de l’exception d’inexécution invoqué par la société

SOCIETE1.),



dit irrecevables toutes les demandes formulées par et/ou au nom de la société

SOCIETE1.),



dit fondée la demande de PERSONNE2.) à voir condamner PERSONNE1.) au

paiement du montant de 12.600,00 euros à titre d’arriérés de loyer,



condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 12.600,00

euros, avec les intérêts légaux à partir du 13 octobre 2017, date de la

demande en justice, jusqu’à solde,



donné acte à PERSONNE2.) que la caution a été entièrement payée,



prononcé la résiliation du contrat de bail existant entre PERSONNE2.) et

PERSONNE1.) aux torts exclusifs de ce dernier,



condamné PERSONNE1.) à quitter les lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef au plus tard un mois après la notification du jugement,



au besoin autorisé la requérante à faire expulser le locataire dans la forme

légale et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,



donné acte à PERSONNE2.) qu’elle renonce à l’allocation d’une indemnité de

relocation,



dit qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en majoration du taux

d’intérêt,



ordonné l’exécution provisoire du jugement nonobstant appel ou opposition en

ce qui concerne la condamnation pécuniaire,



dit fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure,



condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 500,00

euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,



dit irrecevable la demande en allocation d’une indemnité de procédure

formulée par et/ou au nom de la société SOCIETE1.),



condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a tout d’abord relevé que le paiement

du loyer ne prouve pas la qualité de locataire dans le chef de celui qui a effectué le

paiement.

Il a constaté que le contrat de bail et l’avenant à ce contrat ont été signés entre la

bailleresse PERSONNE2.) et le locataire PERSONNE1.), PERSONNE3.) ayant

également signé l’avenant, ce en tant que « garant ».

Le moyen tiré de l’exception d’inexécution, invoqué par la société SOCIETE1.), ainsi

que la demande reconventionnelle de celle-ci ont été déclarées irrecevables pour

défaut de qualité, la société SOCIETE1.) n’étant pas locataire.

Le juge de première instance a ensuite retenu qu’au vu du montant des arriérés de

loyers redus, la demande en résiliation du bail pour faute du locataire et la demande

tendant au déguerpissement de ce dernier étaient justifiées.

De ce jugement, lui notifié le 21 novembre 2017, PERSONNE1.) a régulièrement

relevé appel par exploit d’huissier du 27 décembre 2017.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant conclut à voir dire qu’un contrat de

bail tacite a été conclu entre PERSONNE2.) et la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) S.àr.l., de sorte que lui-même n’aurait pas la qualité de locataire. Il

demande partant à voir débouter PERSONNE2.) de toutes ses demandes. Il

demande encore à voir dire recevable la demande de mise en intervention introduite

en première instance contre la société SOCIETE1.) et à voir dire que celle-ci a usé

de manière justifiée de son droit à l’exception d’inexécution. Il conclut à voir

condamner la société SOCIETE1.) à payer à PERSONNE2.) les loyers redus,

compensés par le montant des frais engagés dans la rénovation du local commercial

à charge du bailleur et qui s’élèvent au montant de 4.444,71 euros. L’appelant

demande encore à voir contraindre PERSONNE2.) de procéder à l’enregistrement du

contrat de bail. Il sollicite enfin une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, PERSONNE1.), qui reconnaît avoir signé le contrat de bail

du 1er octobre 2016 à titre personnel, fait valoir qu’il l’a fait de manière temporaire

dans l’attente qu’une personne morale soit constituée pour gérer le fonds de

commerce. C’est ainsi que la société SOCIETE1.) aurait été constituée en date du 27

décembre 2016. Il soutient avoir été fondateur, gérant administratif et actionnaire à

hauteur de 40% du capital social, mais avoir cédé ses parts sociales en date du 28

février 2017. Faisant plaider que c’est la société SOCIETE1.) qui a réglé les loyers,

l’appelant se prévaut de l’existence d’un contrat de bail tacite entre cette dernière et

la bailleresse, ce dès le 27 décembre 2016 et ce d’autant plus que lui-même n’aurait

pas la qualité de commerçant, n’exploiterait pas le fonds de commerce et serait sans

emploi.

PERSONNE1.) renvoie à sa requête de mise en intervention en matière de bail

commercial dirigée contre la société SOCIETE1.) signée le 11 octobre 2017.

Affirmant que cette requête a été déposée au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette en date du 12 octobre 2017 - le tampon du greffe faisant foi - l’appelant fait

grief au juge de première instance d’avoir refusé de la prendre en considération et de

ne pas avoir ordonné la rupture du délibéré. Il reproche au juge de première instance

d’avoir méconnu les principes fondamentaux du respect des droits de la défense et

du principe d’un débat contradictoire. Il s’insurge contre l’attitude du greffe du tribunal

de paix d’Esch-sur-Alzette qui lui aurait renvoyé sa requête de mise en intervention

en alléguant que celle-ci aurait été déposée le 13 octobre 2017 après la prise en

délibéré de l’affaire l’opposant à PERSONNE2.), alors que, selon l’appelant, le

tampon du greffe indiquerait bien que sa requête de mise en intervention a été

déposée le 12 octobre 2017, soit la veille des plaidoiries de l’affaire l’opposant à

PERSONNE2.). En refusant ainsi de prendre en considération sa requête de mise en

intervention, le juge de première instance aurait rendu un jugement incohérent et non

justifié, violant de surcroît l’article 6 de la Convention européenne des droits de

l’Homme.

Estimant qu’il y a lieu de prendre sa requête en intervention en considération,

PERSONNE1.) conclut à la décharge pure et simple des condamnations prononcées

à son encontre en première instance, au motif que l’exception d’inexécution soulevée

par la société SOCIETE1.) serait justifiée, ce en raison du non-respect, par

PERSONNE2.), de ses obligations résultant du contrat de bail. PERSONNE1.)

conclut encore à voir faire droit aux demandes de la société SOCIETE1.) en

remboursement de frais déboursés pour l’installation d’un fumoir (3.110,78 euros), le

débouchage des canalisations (223,01 euros) et l’acquisition d’extincteurs (1.110,92

euros). Il conclut par ailleurs à voir déclarer recevable la demande – non chiffrée – de

la société SOCIETE1.) en obtention de dommages et intérêts pour atteinte

préjudiciable à la liberté de jouissance paisible.

PERSONNE1.) conclut à voir débouter PERSONNE2.) de ses demandes en

résiliation du contrat de bail et en déguerpissement consécutif et demande, en ordre

subsidiaire, à se voir octroyer « un long délai de déguerpissement » pour qu’il puisse

« prendre ses dispositions pour partir ».

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris par adoption des motifs

retenus par le juge de première instance. Elle conteste que la société SOCIETE1.) ait

la qualité de locataire et renvoie au contrat de bail commercial ainsi qu’à l’avenant,

tous deux signés par PERSONNE1.) en nom personnel. Elle reconnaît que la société

SOCIETE1.) a payé deux loyers, mais estime que ces paiements ne sauraient

conférer à cette dernière la qualité de locataire. Ce serait finalement à bon droit que

le juge de première instance n’a pas pris en compte la requête de mise en

intervention et demande à voir confirmer la décision querellée en ce que celle-ci a dit

toutes les demandes formulées par la société SOCIETE1.) irrecevables.

PERSONNE2.) augmente sa demande en paiement de loyers et sollicite la

condamnation d’PERSONNE1.) au montant total de 39.800,00 euros. Elle demande,

par ailleurs, à voir ordonner son déguerpissement endéans un délai de huit jours à

compter de la signification du présent jugement. Elle soulève l’irrecevabilité de la

demande tendant à la voir contraindre de faire enregistrer le contrat de bail.

Elle sollicite finalement une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Il est rappelé que l’appelant conclut à la réformation du jugement entrepris pour

violation du principe du contradictoire, alors qu’il reproche au juge de première

instance de ne pas avoir ordonné la rupture du délibéré suite au dépôt de sa requête

de mise en intervention, qui daterait, selon lui, du 12 octobre 2017, soit de la veille

des plaidoiries. Si, tel que le relève l’appelant, la requête de mise en intervention

avait été déposée la veille des plaidoiries du rôle principal, le juge de première

instance aurait, le cas échéant, pu procéder à une refixation des affaires pour

plaidoiries. Il ne résulte d’aucun élément de la cause soumis au tribunal de céans

qu’une demande de rupture de délibéré a été formulée. Le tribunal de céans

analysera néanmoins le premier moyen invoqué par l’appelant sous les deux angles

de la refixation de l’affaire et de la rupture du délibéré – à supposer qu’une demande

ait été faite en ce sens.

Aux termes de l’article 65 du nouveau code de procédure civile, le juge a l’obligation

en toutes circonstances de faire observer et d’observer lui-même le principe de la

contradiction.

L’article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l’Homme garantit le droit à

un procès équitable, ce qui inclut le respect des droits de la défense, dont l’une des

composantes est le principe du contradictoire.

D’emblée, il y a lieu de relever que la violation de ce principe entraîne, en principe,

l’annulation de la décision attaquée et non pas – tel que demandé en l’espèce – la

réformation.

En outre, il est de jurisprudence qu’une demande de remise de cause constitue un

incident extrinsèque au fond du procès, dont le juge apprécie souverainement

l’opportunité (TAL 21 mars 2017, n° 77/2017). Le déroulement de la procédure relève

de l’appréciation souveraine des juges du fond et échappe au contrôle de la Cour de

cassation. Le juge peut dès lors, sans méconnaître les droits de la défense, le

principe du contradictoire ou le droit à un procès équitable, déclarer retenir la cause

pour plaidoiries à l’audience prévue à ces fins (cf. TAL 13 juillet 2010, n° 129240 du

rôle, Cass. Lux. n° 46/11 du 30 juin 2011, n° 2876 du registre).

Le juge de première instance n’a partant pas violé le principe du contradictoire en

retenant l’affaire pour plaidoiries.

Il n’a pas davantage violé le principe du contradictoire en refusant d’accorder la

rupture du délibéré, alors que, tel que développé ci-dessus, les juges – mettant en

balance les différents intérêts en cause – disposent d’un pouvoir souverain pour

apprécier l’opportunité des demandes de remises, respectivement de rupture du

délibéré, étant précisé que PERSONNE2.) a le droit de voir toiser sa demande

endéans un délai raisonnable conformément à l’article 6 de la Convention

européenne des droits de l’Homme.

En tout état de cause, le moyen de l’appelant est dénué de tout fondement, alors que

sa requête de mise en intervention n’a pas été déposée – tel qu’il l’affirme – en date

du 12 octobre 2017. En effet, le tampon du greffe renseigne de manière limpide

qu’elle a été déposée le 13 octobre 2017. Par ailleurs, dans son courrier du 16

octobre 2017, le greffe indique que la requête de mise en intervention a été déposée

le 13 octobre 2017 dans l’après-midi et après la prise en délibéré de l’affaire au

principal. L’appelant est partant particulièrement malvenu de faire grief au juge de

première instance d’avoir méconnu le principe du contradictoire.

Le moyen tiré de la violation du principe du contradictoire est, dès lors, à écarter.

Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu de dire la requête en intervention recevable.

Le juge de première instance n’ayant pas été saisi d’une demande de mise en

intervention dirigée contre la société SOCIETE1.), cette dernière n’était pas partie au

litige. Aucune demande n’ayant été faite en ce sens en instance d’appel, le tribunal

de céans n’en est pas non plus saisi.

Force est de constater que l’appelant – qui a rédigé un acte d’appel sur quatorze

pages – se borne à développer des moyens et demandes reconventionnelles

inhérents à la seule société SOCIETE1.).

A défaut d’être partie en cause, la société SOCIETE1.) ne saurait formuler une

quelconque demande ou faire valoir un quelconque moyen, ses demandes et

moyens étant - par confirmation du jugement entrepris, quoique partiellement pour

d’autres motifs - à déclarer irrecevables.

Il en va de même de la demande de la société SOCIETE1.), formulée pour la

première fois en instance d’appel, tendant à voir dire sa demande en paiement de

dommages et intérêts pour trouble de jouissance recevable. Indépendamment du fait

que de par cette demande – qui n’est pas chiffrée – la société SOCIETE1.) ne

sollicite pas de condamnation à son profit, il convient, pour les motifs amplement

développés ci-dessus, de déclarer cette demande, nouvellement formulée en

instance d’appel, irrecevable.

Par confirmation de la décision attaquée, il y a lieu de retenir qu’au vu du contrat de

bail ainsi que de son avenant du 1er octobre 2016, conclus tous deux par

PERSONNE1.) en nom personnel, c’est à bon droit et pour de justes motifs,

auxquels le tribunal de céans renvoie, que le juge de première instance a retenu la

qualité de locataire dans le chef de l’appelant.

Aucune contestation n’ayant été formulée par PERSONNE1.) à l’encontre des

demandes formulées par PERSONNE2.) pour ce qui est des montants réclamés, il

convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamné au paiement de

la somme de 12.600,00 euros du chef des loyers impayés des mois d’avril et mai

2017, de la moitié du mois de septembre 2017 et de l’entièreté du mois d’octobre

2017.

PERSONNE2.) augmente sa demande en paiement d’arriérés de loyers échus

depuis le jugement de première instance, à savoir les mois de novembre 2017 à mai

2018 inclus, et réclame, à ce titre, un montant de 27.200,00 euros.

La demande est recevable en vertu de l’article 592 alinéa 2 du nouveau code de

procédure civile.

L’appelant n’établissant pas s’être acquitté des loyers réclamés et le décompte versé

aux débats n’étant pas contesté, la demande tendant au paiement des loyers de

novembre 2017 à mai 2018 est à déclarer fondée pour le montant réclamé de

27.200,00 euros. A défaut d’avoir sollicité des intérêts, ce montant ne donne pas lieu

à majoration.

En ce qui concerne la demande de l’appelant tendant à voir contraindre

PERSONNE2.) de procéder à l’enregistrement du contrat de bail, il est rappelé

qu’aux termes de l’article 592 du nouveau code de procédure civile, il ne sera formé,

en cause d’appel, aucune nouvelle demande, à moins qu’il ne s’agisse de

compensation, ou que la demande nouvelle ne soit la défense à l’action principale.

En l’espèce, aucune demande tendant à l’enregistrement du contrat de bail n’ayant

été présentée par PERSONNE1.)

en première instance, cette demande ne

constituant, en l’espèce, ni une défense à l’action principale, ni une demande tendant

à une compensation entre créances réciproques, il s’agit d’une demande nouvelle,

irrecevable en instance d’appel en application de l’article 592 du nouveau code de

procédure civile.

La demande d’PERSONNE1.) tendant à voir condamner la société SOCIETE1.) au

paiement de l’intégralité des loyers est à déclarer irrecevable, cette dernière n’étant

pas partie au litige, de sorte qu’aucune condamnation ne saurait être réclamée à son

encontre.

Au vu de l’ensemble des considérations qui précèdent et notamment de l’importance

des arriérés de loyers, il y a lieu de confirmer le jugement de première instance en ce

qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts d’PERSONNE1.) et ordonné son

déguerpissement, sauf à reporter le délai de déguerpissement à un mois à partir de

la signification du présent jugement, aucun élément de la cause ne justifiant, en

l’espèce, un délai de déguerpissement plus long.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Dans la mesure où il paraît inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE2.)

l’entièreté des sommes exposées par elle non comprises dans les dépens, il

convient, d’une part, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a été fait droit à sa

demande en obtention d’une indemnité de procédure de 500,00 euros, et, d’autre

part, de condamner PERSONNE1.) à lui payer une indemnité de procédure de

1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Eu égard à l’issue du litige, la demande en obtention d’une indemnité de procédure

formulée par PERSONNE1.) requiert un rejet.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel laisse d’être

fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

dit que le juge de première instance n’a pas violé le principe du contradictoire,

dit l’appel non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à un

mois à partir de la signification du présent jugement,

donne acte à PERSONNE2.) de l’augmentation de sa demande du montant de

27.200,00 euros, du chef d’arriérés de loyers pour la période de novembre 2017 à

mai 2018 inclus,

la dit recevable et fondée,

condamne encore PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 27.200,00

euros,

dit irrecevable la demande de la société SOCIETE1.) tendant à voir dire recevable sa

demande, non chiffrée, en obtention de dommages et intérêts pour trouble de

jouissance du fait des agissements de PERSONNE2.),

dit irrecevable la demande de la société SOCIETE1.) tendant à l’enregistrement du

contrat de bail du 1er octobre 2016,

dit irrecevable la demande d’PERSONNE1.) tendant à voir condamner la société

SOCIETE1.) au paiement de l’intégralité des loyers,

dit non fondée la demande d’PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de

1.500,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.