Court confirms eviction judgment, awarding relocation fees and procedural costs to tenants against landlords.

Jugement bail à loyer

(XIVe chambre)

Numéro 92 / 2018

Audience publique du mardi, quinze mai deux mille dix-huit

Numéro TAL-2017-00882 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Pascale HUBERTY, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE2.), sans état connu,

les deux demeurant à F-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Yves TAPELLA d’Esch-

sur-Alzette du 4 décembre 2017,

comparant par Maître Charles KAUFHOLD, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE3.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE4.), sans état connu,

les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit TAPELLA,

comparant en personne.

_______________________________________________________________________________________________

F a i t s

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2017-00882 du rôle, appelée pour fixation à

l’audience publique du 2 janvier 2018, fut fixée pour plaidoiries à l’audience

publique

du

mardi,

avril

2018

à

9.00

heures,

salle

TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Sophie GIALLOMBARDO, avocat, en remplacement de Maître Charles

KAUFHOLD, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) se présentèrent à l’audience publique du 24 avril

2018 et furent entendus en leurs explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

15 mai 2018, le

j u g e m e n t

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée le 11 juillet 2017, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont fait

convoquer PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de

paix d’Esch-sur-Alzette aux fins de les voir condamner à leur payer (i) le montant de

667,00 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période allant du 10 février

2017 au 21 février 2017 avec les intérêts tels que de droit à partir de la demande en

justice, (ii) le montant de 810,33 euros à titre de frais d’huissier exposés pour le

déguerpissement et (iii) le montant de 2.437,00 euros à titre d’indemnité de

relocation.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont en outre réclamé une indemnité de procédure

de 200,00 euros ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de leur demande, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont fait exposer que

suite au jugement rendu le 22 décembre 2016 par le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, les locataires ont quitté l’immeuble sans les avoir avertis de la remise des

clés. Ils ont fait valoir qu’ils ont récupéré les clés en date du 27 février 2017

moyennant recours à un huissier de justice - qui a reçu les clés de la part des

locataires en date du 21 février 2017 - pour réclamer le montant de 667,00 euros à

titre d’indemnité d’occupation pour la période allant du 10 au 21 février 2017.

Ils ont fait valoir que les services de l’huissier leur avaient coûté le montant de

810,33 euros, dont ils ont réclamé le remboursement.

Ils ont finalement reproché aux locataires de ne pas avoir respecté les termes de

leur contrat, raison pour laquelle le contrat aurait dû être résilié à leurs torts, pour

demander une indemnité de relocation de 2.437,00 euros pour la période allant du

21 février 2017 au 5 avril 2017, date à partir de laquelle ils ont reloué leur maison.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 5 octobre 2017,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ont comparu ni en personne, ni par mandataire.

Par jugement du 19 octobre 2017, le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, statuant

par jugement réputé contradictoire à l’égard de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et

contradictoirement à l’égard de PERSONNE3.) et d’PERSONNE4.), a :

-

reçu la demande en la forme,

-

dit fondée la demande de PERSONNE3.) et d’PERSONNE4.) pour le

montant réclamé de 667,00 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la

période allant du 10 février 2017 au 21 février 2017, le montant de 810,33

euros à titre de remboursement des frais d’huissier exposés et le montant de

2.437,00 euros à titre d’indemnité de relocation,

-

condamné

PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) solidairement à payer à

PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) la somme de 3.914,33 euros, avec les

intérêts légaux sur le montant de 667,00 euros à partir du 11 juillet 2017,

jusqu’à solde,

-

ordonné l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute voie de recours

et sans caution,

-

dit fondée la demande de PERSONNE3.) et d’PERSONNE4.) en obtention

d’une indemnité de procédure,

-

condamné

PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) solidairement à payer à

PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) le montant de 150,00 euros à titre

d’indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) in solidum aux frais et dépens

de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a dit que la demande de

PERSONNE3.) et d’PERSONNE4.) est, au vu des pièces versées en cause et des

renseignements fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant réclamé de

667,00 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période courant du 10 février

2017 au 21 février 2017 et pour le montant de 810,33 euros à titre de frais

d’huissier exposés pour le déguerpissement des parties défenderesses.

Constatant qu’aucune indemnité de relocation n’est prévue au contrat de bail, le

juge de première instance a dit qu’il appartient au tribunal d’estimer, selon les

circonstances, le temps nécessaire à la relocation, visé par l’article 1760 du code

civil. Estimant qu’en l’espèce, la demande de PERSONNE3.) et d’PERSONNE4.)

en allocation d’une indemnité de relocation de [1.700 : 30 x 43 = ] 2.437,00 euros

n’est pas surfaite, il y a fait droit.

Il a finalement constaté que les parties défenderesses sont unies par les liens du

mariage, de sorte qu’il les a condamné solidairement aux montants retenus

précédemment.

De ce jugement, leur notifié le 24 octobre 2017, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

ont régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 4 décembre 2017, étant

précisé que le 3 décembre 2017, soit le quarantième jour à partir de la notification,

était un dimanche.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à être déchargés

de toute condamnation prononcée à leur encontre.

Ils réclament une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance

d’appel.

A l’appui de leur recours, les appelants font valoir qu’ils ont quitté les lieux le 1er

février 2017. Ils produisent une déclaration d’arrivée de la

commune de

ADRESSE1.) du 8 février 2017 ainsi qu’un contrat de bail pour une maison située

dans cette commune et prenant effet le 1er février 2017. Ils estiment, dès lors, que

le montant de 667,00 euros, réclamé par PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à titre

d’indemnité d’occupation pour la période courant du 10 février 2017 au 21 février

2017, n’est pas dû.

Ils font encore grief au juge de première instance d’avoir mis à leur charge le

montant de 810,33 euros, à titre de frais d’huissier. Ils estiment qu’il aurait

appartenu aux bailleurs de les contacter aux fins de remise des clés, au motif que

ceux-ci auraient « pertinemment » su qu’ils avaient quitté les lieux le 1er février

2017. Les frais d’huissier seraient dès lors imputables à la « négligence » des

bailleurs.

Les appelants contestent finalement l’indemnité de relocation d’un montant de

2.437,00 euros. Ils font plaider qu’ils ont été condamnés à déguerpir des lieux dans

un délai de quarante jours à partir de la notification du jugement rendu le 22

décembre 2016 par le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette. Les intimés auraient dès

lors dû entreprendre des démarches aux fins de relocation de la maison dès le 22

décembre 2016. Les appelants soutiennent qu’au regard des particularités de la

maison, les intimés auraient pu aisément trouver de nouveaux locataires pour le

mois de février 2017. Ils en concluent qu’aucune indemnité de relocation n’est due.

Les intimés concluent à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des

motifs du juge de première instance.

Ils contestent la version des faits, telle qu’exposée par les appelants. Ils précisent

que l’huissier de justice Carlos CALVO n’a récupéré les clés de la maison qu’en

date du 21 février 2017, ce après maintes tentatives de joindre les appelants. Ils

font plaider, en droit, que la remise tardive des clés donne droit au bailleur de

réclamer une indemnité d’occupation. Dans le même ordre d’idées, ils estiment qu’il

y a lieu de mettre à charge des appelants les frais d’huissier de 810,33 euros, alors

que les courriers électroniques des 10 novembre 2016 et 17 novembre 2016 sont

restés sans réponse et que les courriers recommandés du 8 novembre 2016 et 3

décembre 2016 leur ont été retournés avec la mention « non réclamé ».

Quant à l’indemnité de relocation, les intimés font valoir que suite au départ des

locataires, la maison se trouvait dans un état « déplorable ». Ils auraient ainsi dû

constater que les murs étaient abîmés, les prises électriques défectueuses, les

surfaces dans la cuisine fortement abîmées et certains volets de fenêtres cassés.

De nombreux autres dégâts auraient existé. Ils auraient remis en état la maison par

leurs propres soins – le recours à des corps de métier ayant été trop lent – et

ensuite reloué la maison avec effet à partir du 5 avril 2017. Ils estiment qu’ils ont fait

tout leur possible afin d’écourter le temps nécessaire à la relocation.

Ils réclament finalement une indemnité de procédure de 500,00 euros pour

l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Il est rappelé que les parties appelantes font grief au juge de première instance de

les avoir condamnées au paiement des montants de (i) 667,00 euros à titre

d’indemnité d’occupation, (ii) 810,33 euros à titre de frais d’huissier et (iii) 2.437,00

euros à titre d’indemnité de relocation.

L'indemnité d'occupation est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire

par le fait même du maintien de l'occupant. L'indemnité représente non seulement

la contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la compensation du

préjudice résultant du fait qu'on est privé de la libre disposition des lieux (cf. La

Haye et Vankerckhove, Novelles, droit civil, Le louage des choses, t. VI, vol I, no

406; Jurisclasseur civil, art. 1708 à 1782, fasc. 295, no 25).

La restitution des lieux loués se matérialise, en principe, par la remise des clés.

Le montant de l'indemnité due pour l’occupation irrégulière des lieux relève en

principe de l'appréciation souveraine des juges du fond (cf. Jurisclasseur Civil, ibid.;

TAL 19 décembre 2014, n° 221/2014 ; TAL 16 octobre 2009, n° 260/2009). Si cette

indemnité est généralement déterminée en fonction de la valeur locative réelle de

l'immeuble, les parties peuvent néanmoins démontrer que le dommage est inférieur

ou supérieur (cf. La Haye et Vankerckhove, op cit, nos 362 et 407).

Les occupants, anciens locataires, sont tenus au paiement d’indemnités

d’occupation jusqu’à la libération des lieux, indépendamment de la question de

savoir si ils ont personnellement occupé les lieux et à quelle date ils les ont quittés.

En l’espèce, il résulte de la quittance établie par l’huissier de justice Carlos CALVO

qu’il a reçu en date du 21 février 2017 de la part de PERSONNE1.) un jeu de 7

clés, pour la maison sise à L-ADRESSE3.).

Le tribunal constate, par ailleurs, que les appelants – auxquels incombe la charge

de la preuve – n’établissent, ni même n’allèguent avoir remis ou tenté de remettre

les clés aux parties intimées à une date antérieure au 21 février 2017.

L’argument des appelants selon lequel l’inscription à la commune de ADRESSE1.)

et la signature d’un contrat de bail avec effet au 1er février 2017 prouveraient qu’ils

n’ont plus occupé la maison litigieuse postérieurement au 10 février 2017, tombe à

faux, les susdites pièces n’établissant pas la libération effective des lieux litigieux à

cette date.

Au regard des considérations qui précèdent, les appelants sont tenus de payer une

indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la

remise des clés, ayant eu lieu le 21 février 2017.

Il y a partant lieu, par confirmation du jugement entrepris, de déclarer fondée la

demande de PERSONNE3.) et d’PERSONNE4.) en obtention du montant de

667,00 euros, à titre d’indemnité d’occupation pour la période courant du 10 février

2017 au 21 février 2017.

Quant aux frais d’huissier, il échet de constater que suivant jugement du 22

décembre 2016, rendu par le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, non frappé

d’appel, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont été condamnés à déguerpir des lieux

loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef, dans un délai de 40 jours à partir

de la notification du jugement. Les appelants n’établissent pas avoir informé les

bailleurs de leur départ « volontaire », de sorte qu’aucun reproche ne saurait être

fait à ces derniers d’avoir mandaté un huissier de justice, aux fins de procéder au

déguerpissement et à la récupération des clés. Il s’ensuit que les frais d’huissier

d’un montant de 810,33 euros – dûment documenté par un décompte de l’huissier

de justice Carlos CALVO – sont à mettre à charge de PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), ce par confirmation du jugement attaqué.

Quant à l’indemnité de relocation, il est rappelé qu’aux termes de l’article 1760 du

code civil, en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le

prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des

dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. Il est généralement admis que

l’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par le

bailleur pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur et qu’elle

ne prend cours qu’à partir du moment où le bien est remis à la disposition du

bailleur.

En l’espèce, les bailleurs ont récupéré les clés de l’immeuble le 21 février 2017, de

sorte que l’indemnité de relocation réclamée, couvrant la période du 21 février 2017

au 5 avril 2017, ne semble pas excessive.

Il convient partant de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a accordé à

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) une indemnité de relocation de [ (1.700,00 : 30) x

43 = ] 2.437,00 euros.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Au vu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en

allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel requiert un rejet.

Eu égard à la nature et à la complexité de l’affaire et des soins requis, il y a lieu,

d’une part, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a alloué à PERSONNE3.)

et PERSONNE4.) – qui ont été contraints d’agir en justice afin de faire valoir leurs

droits – une indemnité de procédure de 150,00 euros, et d’autre part, de condamner

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à leur payer une indemnité de procédure du

même montant pour l’instance d’appel.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel laisse d’être

fondé et que le jugement entrepris est à confirmer dans toute sa teneur.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant

en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant

confirme le jugement entrepris,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

dit fondée à concurrence du montant de 150,00 euros la demande de

PERSONNE3.) et d’PERSONNE4.) en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel,

condamne

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

solidairement

à

payer

à

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) le montant de 150,00 euros,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance d’appel.