Tenant appeal dismissed; security deposit claim rejected as premature due to ongoing eviction proceedings.

Assistance judiciaire accordée à PERSONNE1.) suivant décision du Délégué du

Bâtonnier à l’assistance judiciaire du 19 janvier 2018 avec effet rétroactif au 16

novembre 2017.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 57/2018

Audience publique du mardi, vingt-sept mars deux mille dix-huit

Numéro TAL-2018-00486 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE2.),

sans

état

connu,

demeurant

à

L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE1.),

sans

état

connu,

demeurant

à

L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilbert RUKAVINA de

Diekirch du 22 décembre 2017,

sub 1) et 2) comparant par Maître Patricia Junqueira OLIVEIRA, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

PERSONNE3.),

sans

état

connu,

demeurant

à

L-ADRESSE2.),

ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilbert RUKAVINA,

comparant par Maître Danièle WAGNER, avocat, demeurant à Diekirch.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-00486 du rôle, appelée pour fixation à

l’audience publique du 30 janvier 2018, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique

du lundi, 12 mars 2018, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Patricia DA COSTA MAGALHAES, avocat, en remplacement de Maître Patricia

Junqueira OLIVEIRA, avocat, comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE1.),

donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Joël DECKER, avocat, en remplacement de Maître Danièle WAGNER,

comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

27 mars 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 11 avril 2017, PERSONNE3.) a fait convoquer

PERSONNE2.) et son épouse, PERSONNE1.), devant le tribunal de paix de

Luxembourg pour les entendre condamner solidairement, sinon in solidum à lui payer

le montant de 3.600,00 euros à titre d’arriérés de loyers, sinon d’indemnités

d’occupation ainsi que la somme de 1.800,00 euros à titre d’indemnité de relocation,

les montants étant à augmenter des intérêts légaux à partir de la demande en justice

jusqu’à solde. PERSONNE3.) a, par ailleurs, demandé à voir résilier le contrat de bail

conclu entre parties et à voir condamner les locataires au déguerpissement. Il a

finalement conclu à se voir allouer une indemnité de procédure de 700,00 euros et à

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, PERSONNE3.) a fait exposer avoir donné en location à

PERSONNE2.) et à PERSONNE1.) un appartement sis à L-ADRESSE1.), moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 600,00 euros, charges comprises. Par jugement du 7

juillet 2015, le contrat de bail aurait été résilié et le déguerpissement des locataires

aurait été ordonné. PERSONNE3.) aurait cependant été d’accord à ce que les

locataires restent dans les lieux, à condition qu’ils respectent les obligations leur

incombant en vertu du contrat de bail. Or, depuis le mois de novembre 2016, les parties

défenderesses ne paieraient plus les loyers.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 16 octobre 2017, PERSONNE3.)

a expliqué qu’une partie de la dette avait entretemps été apurée, mais qu’un montant

de 3.000,00 euros, correspondant à cinq mois de loyers, restait toujours en souffrance.

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ont soulevé l’irrecevabilité de la demande,

principalement, au motif que leurs noms de famille n’avaient pas été indiqués

correctement dans la requête introductive de première instance et, subsidiairement,

au motif que le bailleur agissait seul, au lieu d’agir ensemble avec son épouse.

Quant au fond, ils se sont opposés aux demandes du bailleur en soutenant qu’au

moment de la signature du contrat de bail, PERSONNE3.) s’était formellement engagé

à effectuer des travaux de rénovation dans l’appartement. Il n’aurait cependant pas

procédé auxdits travaux, de sorte qu’il aurait manqué à son obligation de délivrer les

lieux en bon état.

A titre plus subsidiaire, Joaquim Agostinho DIAS TEIXEIRA et PERSONNE1.) ont

soutenu avoir itérativement informé le bailleur des problèmes d’humidité et de

moisissures affectant l’appartement. A l’effet d’établir le bien-fondé de leurs

allégations, ils ont demandé à voir ordonner une expertise, sinon une visite des lieux.

Ils ont ensuite invoqué l’exception d’inexécution en affirmant avoir suspendu le

paiement du loyer pour amener le bailleur à remédier aux problèmes constatés.

A titre reconventionnel, ils ont demandé à voir réduire le loyer au montant mensuel de

450,00 euros rétroactivement à partir du 1er mars 2014, date de la conclusion du

contrat de bail.

Par jugement du 15 novembre 2017, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

reçu la demande en la forme,

rejeté les moyens d’irrecevabilité,

donné acte à PERSONNE3.) de la diminution de sa demande,

donné acte à PERSONNE2.) et PERSONNE1.) de leur demande en réduction du

loyer et en allocation d’une indemnité de procédure,

déclaré la demande en réduction du loyer non fondée,

dit la demande principale en paiement fondée,

condamné PERSONNE2.) et son épouse, PERSONNE1.), solidairement à payer à

PERSONNE3.) la somme de 3.000,00 euros avec les intérêts légaux à partir du jour

de la demande, le 11 avril 2017, jusqu’à solde,

rejeté la demande relative à l’indemnité de relocation,

déclaré résilié le bail conclu entre parties,

condamné PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai de quarante jours à compter de la

notification du jugement,

au besoin, autorisé PERSONNE3.) à faire expulser les défendeurs dans la forme

légale et aux frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation

des quittances des ouvriers y employés,

dit non fondées les demandes des parties en obtention d’une indemnité de

procédure,

dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du jugement,

condamné PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de

l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté qu’aucun vice, ni préjudice

n’est établi dans le chef de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) du fait de l’indication

erronée de leurs noms dans la requête introductive d’instance. Il a donc rejeté le

moyen d’irrecevabilité soulevé à cet égard.

Il a ensuite retenu que l’action exercée par PERSONNE3.) constituait un acte

d’administration qu’il pouvait valablement accomplir en vertu d’un mandat tacite de son

épouse.

Quant au fond, le juge de première instance a noté qu’aux termes du contrat de bail,

les locataires avaient déclaré avoir reçu les lieux en bon état. Il a, par ailleurs, rappelé

qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé avoir reçu les lieux

loués en bon état de réparations locatives. Il en a déduit qu’en l’espèce, la non-remise

d’un bien conforme à sa destination n’était pas établie.

Concernant l’exception d’inexécution soulevée par les locataires, le juge de première

instance a relevé que ce n’était que les 27 et 28 avril 2017 que PERSONNE2.) et

PERSONNE1.) avaient informé le bailleur d’un problème d’inondation et d’autres

désordres, de sorte qu’en tout état de cause, l’exception d’inexécution ne pouvait jouer

que pour la période postérieure à ces réclamations.

Il a ensuite noté que, malgré les prétendus désordres, les parties défenderesses ont

continué à occuper les lieux et qu’ils ont, par ailleurs, refusé l’accès des lieux au

bailleur et à son épouse pour constater d’éventuels problèmes. Il en a déduit qu’aucun

manquement de nature à justifier une rétention des loyers n’était établi dans le chef du

bailleur.

La demande en paiement d’arriérés de loyers a donc été déclarée fondée pour le

montant réclamé de 3.000,00 euros. Dans la mesure où il n’était pas contesté que

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) étaient unis par les liens du mariage, le juge de

première instance a dit que, conformément aux dispositions de l’article 220 du code

civil, ils étaient tenus solidairement de toute dette relative à leur domicile commun.

Au vu du montant des loyers restés en souffrance, le contrat de bail a été résilié pour

faute des locataires et le déguerpissement de ces derniers a été ordonné.

La demande en paiement d’une indemnité de relocation a été rejetée pour être

prématurée, la durée nécessaire à la relocation de l’immeuble n’étant pas

déterminable en l’état.

De ce jugement, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ont régulièrement relevé appel par

exploit d’huissier du 22 décembre 2017.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à voir déclarer nulle

la requête introductive de première instance, sinon à la voir déclarer irrecevable pour

défaut de qualité à agir par l’intimé seul.

A titre subsidiaire, les appelants demandent à voir débouter PERSONNE3.) de

l’intégralité de ses demandes, sinon à voir réduire celles-ci à de plus justes proportions.

Ils sollicitent finalement l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,00 euros

pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur recours, les appelants, faisant valoir que « Monsieur PERSONNE2.)

et Madame PERSONNE1.) », tels qu’identifiés dans la requête introductive de

première instance, ne sont pas les locataires de l’appartement, font grief au juge de

première instance de les avoir renommés de sa propre initiative, suite à leur refus de

faire une intervention volontaire.

Ils concluent ensuite à l’irrecevabilité de l’action introduite au seul nom de

PERSONNE3.), l’appartement loué appartenant à ce dernier et à son épouse. Ils font

valoir que l’action aurait dès lors dû être intentée au nom des deux bailleurs. Les

appelants demandent, dans ce contexte, à voir ordonner à l’intimé de communiquer

une copie de son contrat de mariage.

Quant au fond, les appelants invoquent, d’abord, le caractère insalubre du logement.

Ils soutiennent que lors de la prise à bail, l’intimé se serait formellement engagé à

effectuer des travaux de rénovation dans l’appartement. Malgré cette promesse, le

bailleur n’aurait pas fait réaliser les travaux. Les appelants font état d’importants

problèmes d’humidité, de moisissures, de vétusté et d’infiltrations. A l’appui de leurs

dires, ils versent un courrier de la Direction de la santé du 17 mai 2017, des photos et

quatre attestations testimoniales.

A titre subsidiaire et pour autant que de besoin, ils concluent à voir ordonner une

mesure d’expertise, sinon une visite des lieux.

Les appelants invoquent ensuite l’exception d’inexécution, en faisant valoir que le fait

de retenir le loyer aurait été le seul moyen de pression face à l’inactivité du bailleur. Ils

font plaider que ce dernier aurait manqué à son obligation de délivrer la chose louée

en bon état et d’en faire jouir paisiblement les locataires.

A titre subsidiaire, et pour autant que de besoin, ils formulent une offre de preuve par

voie d’audition de quatre témoins, libellée comme suit :

« 1) Que l’appartement mis en location n’a pas été délivré en bon état, alors que les

fenêtres étaient anciennes (le bois était en état de pourriture) et n’étaient plus

étanches, il n’y avait pas vraiment de cuisine, la salle de bain devait être entièrement

rénovée, des ventilations dans la salle de bains et dans la cuisine devaient être

installées et il y avait des fissures dans le sol ;

2) Que le Bailleur s’était engagé à faire des travaux de rénovation dans le local loué

pour remettre le local loué en état et permettre aux Locataires d’en faire jouir

paisiblement ;

3) Que le Bailleur s’était notamment engagé à remplacer les fenêtres en bois, à

installer une cuisine dans l’appartement, à rénover salle de bain plus particulièrement

par l’installation d’une ventilation fonctionnelle afin de rendre l’appartement habitable ;

4) Que le Bailleur n’a cependant pas réalisé les travaux auxquels il s’était engagé ;

5) Que depuis la prise en location de l’appartement, les Appelants se sont plaints

régulièrement auprès du Bailleur que les locaux loués sont insalubres et présentent

des problèmes de sécurité élémentaire ;

6) Que l’appartement loué a notamment d’importants problèmes d’humidité, de

moisissures, de vétusté et d’infiltrations dans la chambre à coucher et dans le salon ;

7) Que les infiltrations ont pénétré dans le système électrique du hall, de la cuisine et

de la salle de bains menant au disfonctionnement des points lumineux ;

8) Que la cuisine ne dispose pas d’un système d’aération alors que la hotte n’est pas

reliée à un système d’aération ;

9) Que la salle de bain se trouve dans un état vétuste et ne dispose pas d’une

ventilation fonctionnelle ;

10) Que les Locataires sont souvent privés d’eau chaude lorsqu’ils veulent prendre

une douche ou donner le bain à leurs enfants en fin de journée ;

11) Que le sol du salon est déchiré à plusieurs endroits et a des trous profonds ;

12) Que le local loué a de graves problèmes au niveau de l’électricité puisque les

plombs sautent régulièrement, les Appelants se trouvent souvent sans électricité et il

y a des décharges électriques dans l’appartement ;

13) Que malgré diverses demandes de mise en conformité faites par les Locataires

auprès du Bailleur, l’intervention de l’Office Social et le rapport d’insalubrité du

Ministère de la Santé, les problèmes subsistent toujours et le Bailleur ne s’est pas

exécuté ».

Ils précisent qu’ils sont à la recherche d’un nouveau logement.

Ils demandent finalement à voir ordonner la compensation entre les arriérés de loyers

redus et la garantie locative versée en début de bail.

L’intimé conclut à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des motifs du

juge de première instance.

Tout en admettant qu’il s’agit d’un vieil appartement, l’intimé conteste être à l’origine

des problèmes d’humidité et de moisissures affectant les lieux loués. Il précise que

l’appartement – destiné à être occupé par deux personnes – serait actuellement

occupé par cinq personnes. Il reproche aux locataires un manquement à leurs

obligations d’user du bien loué en bon père de famille et renvoie à ce titre à un

débouchage du WC, effectué en janvier 2017 par un professionnel.

Il estime qu’en tout état de cause, la condition de proportionnalité, inhérente au

mécanisme de l’exception d’inexécution, fait défaut en l’espèce. Par ailleurs, les

appelants – qui auraient cessé de payer les loyers à partir de novembre 2016 – ne lui

auraient fait part des problèmes rencontrés qu’en date des 26 et 27 avril 2017. Ils ne

justifieraient, dès lors, en aucun cas, le non-paiement, respectivement le paiement

tardif des loyers depuis novembre 2016.

L’intimé précise en outre que lorsqu’il s’est présenté devant l’appartement pris en

location par les appelants, ces derniers auraient refusé de lui ouvrir la porte. Il en aurait

été de même pour son épouse.

A l’audience des plaidoiries du 12 mars 2018, faisant valoir que les loyers des mois de

novembre 2017, décembre 2017 et mars 2018 n’ont pas été payés, l’intimé augmente

sa demande d’un montant de (3 x 600,00 =) 1.800,00 euros.

Il s’oppose en tout état de cause à la compensation des arriérés de loyers avec la

garantie locative, au motif que celle-ci devrait servir à couvrir d’éventuels dégâts

locatifs.

Par courrier du 13 mars 2018, l’intimé précise que les loyers d’octobre 2017, novembre

2017 et décembre 2017 ont été payés et que ceux d’avril 2017, de mai 2017, de juin

2017, de juillet 2017 et de mars 2018 restent toujours en souffrance.

Motifs de la décision

-

Quant à la nullité de l’acte introductif de première instance

Aux termes de l’article 20 alinéa 2 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail

à usage d’habitation, la requête énoncera les nom, prénom, profession et domicile des

parties. Elle indiquera sommairement les moyens invoqués à l’appui de la demande et

précisera l’objet de celle-ci.

En ce qui concerne l’identification du destinataire de l’acte introductif d’instance, la

jurisprudence affirme que l’identification du défendeur peut être plus sommaire que

celle du demandeur et peut obéir à des exigences moins strictes, tant au regard de la

rédaction qu’au regard des sanctions, l’article 264 du nouveau code de procédure

civile étant généralement applicable. Dans ce cadre, il faut rechercher au titre du

préjudice si le défendeur a pu se méprendre sur l’identité ou la qualité de la personne

qui est assignée (T. HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé au Grand-Duché de

Luxembourg, éd. Bauler, n° 304).

Suivant les dispositions de l’article 264 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile,

aucune nullité pour vice de forme des exploits ou des actes de procédure ne pourra

être prononcée que s’il est justifié que l’inobservation de la formalité, même

substantielle, aura pour effet de porter atteinte aux intérêts de la partie adverse.

Aux termes de la requête introductive de première instance, PERSONNE3.) a fait

convoquer « Monsieur PERSONNE2.), et son épouse, Madame PERSONNE1.) ».

Suivant les termes du contrat de bail, ce dernier est conclu entre PERSONNE3.), d’une

part, et « Monsieur, Madame PERSONNE2.), PERSONNE1.) » d’autre part.

Il résulte du jugement attaqué que PERSONNE2.) et PERSONNE1.) se sont présentés

devant le juge de première instance et qu’ils ont fait valoir leurs moyens de défense.

Il résulte de ce qui précède que les défendeurs, actuels appelants, n’ont pas pu se

méprendre sur l’identité des personnes convoquées.

Tel que l’a constaté le juge de première instance, il convient de retenir que les

appelants n’établissent aucun préjudice dans leur chef du fait de l’indication

incomplète, voire erronée, de leur noms de famille.

Le moyen de nullité est partant à rejeter, par confirmation du jugement entrepris.

-

Quant à l’irrecevabilité pour défaut de qualité à agir dans le chef de PERSONNE3.)

Suivant les termes du contrat de bail conclu entre parties, PERSONNE3.) a donné seul

en location le bien immobilier.

Selon l’article 1421-1 du code civil, lorsqu’un époux fait seul un acte d’administration

ou de jouissance sur un bien entré en communauté du chef des deux époux, il est

censé avoir reçu mandat tacite de l’autre époux. Le fait de donner à bail un immeuble

constituant un acte d’administration, PERSONNE3.) est censé avoir reçu mandat

tacite de son épouse.

PERSONNE3.) a partant valablement donné à bail l’immeuble en question, et avait

qualité et intérêt à saisir le tribunal de paix, siégeant en matière de bail à loyer.

Il s’ensuit que la demande des appelants, tendant à voir ordonner à l’intimé de

communiquer une copie de son contrat de mariage, est à rejeter et que le moyen

d’irrecevabilité de l’action, tiré du défaut de qualité dans le chef de PERSONNE3.), est

pareillement à rejeter, ce par confirmation du jugement entrepris.

-

Quant au fond

Les appelants invoquent, d’abord, le caractère insalubre du bien pris à bail.

Ils versent plusieurs attestations testimoniales et formulent une offre de preuve pour

établir que les lieux loués étaient dans un état insalubre et ce depuis le début de la

location. Ils sollicitent l’institution d’une mesure d’expertise, sinon une visite des lieux

afin de constater l’état d’insalubrité.

L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat,

et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la

chose louée ; 2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a

été louée ; 3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Selon l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état

de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les

réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Suivant l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est

présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels,

sauf la preuve contraire.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé.

Aux termes de l’article 2 du contrat de bail, « le locataire déclare avoir reçu les lieux

en bon état et s’oblige à les entretenir et à les rendre, à l’expiration du bail, au moins

dans l’état dans lequel ils ont été loués, sous réserve de la vétusté naturelle due à

l’usage ».

En vertu de la disposition de l’article 1731 du code civil et de la stipulation contractuelle

précitée, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) sont présumés avoir reçu les lieux en bon

état.

Il échet de constater que les attestations testimoniales versées par les appelants

manquent de précision quant aux indications de temps et de lieu.

Les mêmes constatations s’imposent quant à l’offre de preuve. En effet, des

affirmations vagues selon lesquelles « le bailleur s’était engagé à faire des travaux de

rénovation dans le local loué » manquent de la précision la plus élémentaire, alors qu’il

n’est indiqué ni quand, ni où, ni dans quelles circonstances le bailleur se serait engagé

à faire quels travaux exactement et à quelles conditions.

Il y a dès lors lieu de rejeter l’offre de preuve.

L’état d’insalubrité dès la prise à bail, tel qu’allégué par les appelants, laisse partant

d’être établi.

A titre subsidiaire, les appelants invoquent l’exception d’inexécution.

Il est rappelé qu’aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux

obligations principales, dont l’une consiste à payer le prix du bail aux termes convenus.

Il ne peut se prévaloir en principe de l'exception d'inexécution pour justifier le non-

paiement de tout ou partie du loyer sous prétexte que le bailleur reste en défaut

d'assurer la jouissance des lieux loués, à moins que le manquement du bailleur est

avéré indiscutable et incontestable (T. Paix Lux, 15 juillet 1993, réf. 2809/93).

L’exception d’inexécution, prévue à l’article 1134-2 du code civil, aux termes duquel, «

lorsqu'une des parties reste en défaut d'exécuter une des obligations à sa charge,

l'autre partie peut suspendre l'exécution de son obligation formant la contrepartie

directe de celle que l'autre partie n'exécute pas, à moins que la convention n'ait prévu

en faveur de cette partie une exécution différée », sous-entendue dans tout contrat

synallagmatique, ne permet au locataire de suspendre l’exécution de son obligation

de payer les loyers, que si le bailleur n’exécute pas lui-même ses propres obligations

contractuelles. Mais pour justifier l’exception, il faut encore un manquement grave, une

véritable inexécution de son obligation par le bailleur. Ainsi faut-il que le défaut

d’exécution prive le locataire de pratiquement toute la jouissance des lieux loués.

L’inexécution justifiée suppose, en effet, un manquement incontestable et implique un

équilibre entre les obligations réciproques inexécutées (cf. TAL, 18 décembre 1997,

n° 59818 du rôle).

La condition de l’existence d’un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées

n’est pas donnée lorsque le preneur reste en possession de la chose louée et lorsqu’il

en conserve pour l’ensemble la jouissance (cf. TAL, 21 mars 1991, n° 42950 du rôle).

L’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations doit être prouvée ou être

suffisamment vraisemblable. Le preneur doit avertir le bailleur du trouble dont il est

victime ou des réparations à effectuer, s’il ne l’a pas fait, il ne peut retarder le paiement

du

loyer

en

alléguant

l’inexécution

des

obligations

du

bailleur

(Y. MERCHIERS, Les baux, Le bail en général, n° 244).

Pour pouvoir toiser le présent litige, il faut tout d’abord déterminer si la présence

d’humidité est imputable au locataire ou au bailleur, étant rappelé qu’en cette qualité,

PERSONNE3.) n’est pas seulement tenu de l’obligation d’entretien lui incombant au

titre des articles 1719 et 1720 du code civil, mais en outre de l’obligation de faire jouir

les locataires paisiblement de la chose louée en les garantissant des vices ou défauts

affectant l’immeuble, conformément à l’article 1721 du même code.

Aux fins d’établir le défaut d’entretien ainsi que le défaut de jouissance des lieux loués,

les appelants versent (i) un courrier recommandé avec accusé de réception du 28 avril

2017 par lequel ils portent à la connaissance du bailleur les problèmes relatives à

l’humidité, aux moisissures et à l’électricité, (ii) un courrier établi le 17 mai 2017 par le

docteur PERSONNE4.), médecin-inspecteur chef de division auprès du Ministère de

la Sante, et (iii) des photographies des traces d’humidité.

Les conclusions du rapport établi par le docteur PERSONNE4.), médecin-inspecteur

chef de division auprès du Ministère de la Sante se lisent comme suit :

« D’importantes moisissures, traces d’humidité et traces d’infiltrations sont présentes

dans la seule chambre à coucher du logement, ainsi que dans le salon.

Les infiltrations ont pénétré dans le système électrique du hall, la cuisine et la salle de

bains, menant au dysfonctionnement des points lumineux.

Une ventilation fonctionnelle fait défaut dans la salle de bains vétuste, empêchant une

évacuation rapide des buées ».

Le tribunal constate que le courrier du docteur PERSONNE4.), médecin-inspecteur

chef de division auprès du Ministère de la Sante, qui ne correspond pas à une

expertise effectuée par un technicien du bâtiment, se limite à constater l’existence de

moisissures et d’humidité dans les lieux loués. Ledit courrier reste en défaut de

déterminer la cause de l’humidité et des moisissures. S’il y est indiqué qu’une

ventilation fonctionnelle fait défaut dans la salle de bains, ce fait ne saurait, à lui seul,

expliquer la survenance de moisissures, étant précisé que ledit courrier localise les

moisissures dans la chambre à coucher et dans le salon. Il est rappelé à ce titre, qu’il

appartient aux locataires, qui ont reçu les lieux en bon état et qui sont débiteurs de

l’obligation d’user du bien loué en bon père de famille, d’aérer les lieux de manière

régulière.

Contrairement aux affirmations des locataires, il ne résulte d’aucun élément objectif de

la cause que le problème d’humidité et de moisissures résulte d’un vice structurel de

l’immeuble, imputable au bailleur.

Il convient, dès lors, de retenir que les locataires n’ont pas rapporté la preuve d’un

manquement grave dans le chef du bailleur, de nature à les priver de pratiquement

toute la jouissance du bien loué.

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) – qui sont restés en possession de la chose louée

et dont ils ont conservé la jouissance – restent, par conséquent, en défaut de rapporter

la preuve que les troubles de jouissance sont imputables au bailleur, de telle sorte que

ce dernier aurait manqué à son obligation d’entretien et de garantie.

Par confirmation du jugement entrepris, le moyen d’exception d’inexécution soulevé

par les appelants est partant à rejeter, sans qu’il n’y ait lieu d’ordonner ni une expertise,

ni une visite des lieux.

Il n’y a, dès lors, pas lieu d’accorder aux appelants une réduction du loyer.

Il s’ensuit que la demande de PERSONNE3.) en paiement des arriérés de loyers est,

par confirmation du jugement entrepris, à déclarer fondée pour le montant de 3.000,00

euros, étant précisé qu’il y a lieu de tenir compte d’éventuels paiements intervenus

depuis le prononcé du jugement de première instance et notamment du paiement du

loyer du mois d’octobre 2017, réglé le 31 octobre 2017.

Suite au courrier de l’intimé du 13 mars 2018, le tribunal retient que PERSONNE3.)

augmente sa demande en paiement d’arriérés de loyer d’un montant de 600,00 euros,

correspondant au loyer du mois de mars 2018. Il y a lieu de lui en donner acte.

La demande tendant à la condamnation des locataires au paiement de loyers et

d’avances sur charges échus après le jugement entrepris, qui n’est d’ailleurs pas

contestée à cet égard, est recevable en vertu des dispositions de l’article 592 alinéa 2

du nouveau code de procédure civile.

Les appelants n’établissant pas avoir payé le loyer du mois de mars 2018 - étant

précisé à ce titre qu’aux termes de l’article 10 du contrat de bail, le loyer doit être payé

« entre le un et le dix de chaque mois » - l’augmentation de la demande de l’intimé est

à déclarer fondée et il y a lieu de condamner solidairement les époux PERSONNE2.)

et PERSONNE1.) encore au paiement du montant de 600,00 euros. L’intimé n’ayant

pas demandé d’intérêts, ce montant n’est pas à assortir des intérêts au taux légal.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du

prix du bail aux échéances prévues constitue l’une des obligations principales du

locataire.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de

résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant

pour justifier la résiliation éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des

baux en général, n° 388 bis).

Les tribunaux posent comme principe que le bailleur qui met à la disposition d'un

locataire son immeuble, est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d'argent

régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer

dans ses droits (M. HARLES, Le Bail à loyer : compte-rendu de jurisprudence, Pas.

31, p. 334, n° 101).

Le tribunal ne peut que constater que même si les appelants ont fait, depuis le

jugement de première instance, des efforts afin de s’acquitter du terme courant du

loyer, à l’exception du mois de mars 2018, il n’en reste pas moins qu’en accumulant

des arriérés de cinq mois, ils n’ont pas respecté les obligations leur incombant au titre

du bail, étant précisé que la méconnaissance des obligations leur incombant est

suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail. C’est partant à juste

titre que le juge de première instance a résilié le contrat de bail entre parties et a

ordonné le déguerpissement de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.), ainsi que de

tous ceux qui s’y trouvent de leur chef, sauf à préciser que, de par l’appel interjeté et

l’instance d’appel qui s’en est suivie, le déguerpissement est reporté à quarante jours

suivant la signification du présent jugement.

A l’audience des plaidoiries du 12 mars 2018, les appelants demandent encore la

compensation judiciaire entre les arriérés de loyers qu’ils pourraient redevoir au

bailleur et la garantie locative versée à ce dernier. L’intimé s’oppose à la compensation

judiciaire, au motif que la garantie locative devrait servir à couvrir d’éventuels dégâts

locatifs.

La demande en compensation, qui n’est d’ailleurs pas contestée par l’intimé à cet

égard, est à déclarer recevable au vu de l’article 592 alinéa 1er du nouveau code de

procédure civile.

La garantie locative est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer

au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut

de paiement de loyers ou de charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations

ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux. Le locataire ne peut imputer le montant de

la garantie locative sur les derniers loyers, puisque de ce fait le bailleur se trouverait

privé, avant l’exécution de toutes les obligations incombant au preneur, de la garantie

stipulée en vue d’un parfait règlement. La garantie locative destinée à couvrir le

paiement des loyers et des dégradations locatives éventuelles ne peut être réclamée

par le locataire qui n’a pas encore déguerpi des lieux loués dans le cadre de l’action

en déguerpissement introduite contre lui. Une telle demande serait irrecevable pour

être prématurée (cf. M. HARLES, Le Bail à loyer : compte-rendu de jurisprudence, Pas.

31, p. 319 - 320, n° 65).

En l’espèce, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) n’ayant pas encore quitté les lieux

loués et aucun état des lieux de sortie n’ayant été dressé, il y a lieu de déclarer

irrecevable pour être prématurée leur demande en compensation judiciaire de la

garantie locative avec les créances de PERSONNE3.).

-

Quant à la demande des appelants en obtention d’une indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Au vu de l’issue du litige, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) – cette dernière bénéficiant

de l’assistance judiciaire – sont à débouter de leur demande en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel laisse d’être fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

rejette les moyens de nullité et d’irrecevabilité soulevés par PERSONNE2.) et

PERSONNE1.),

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner à PERSONNE3.) de communiquer une copie de son

contrat de mariage,

dit qu’il n’y a lieu d’ordonner ni une expertise, ni une visite des lieux,

rejette l’offre de preuve formulée par PERSONNE2.) et PERSONNE1.),

dit l’appel non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à quarante

jours suivant la signification du présent jugement,

donne acte à PERSONNE3.) de l’augmentation de sa demande d’un montant de

600,00 euros,

dit l’augmentation de la demande de PERSONNE3.) recevable et fondée, partant,

condamne encore

PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.)

solidairement à payer à

PERSONNE3.) le montant de 600,00 euros,

déclare irrecevable pour être prématurée la demande de PERSONNE2.) et de

PERSONNE1.) tendant à la compensation de la garantie locative avec les créances

de PERSONNE3.),

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel, et en déboute,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE1.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance d’appel.