Court dismisses appeal in landlord-tenant dispute, confirming first-instance judgment with procedural adjustments.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 61/2018

Audience publique du mardi, vingt-sept mars deux mille dix-huit

Numéro TAL-2018-00365 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Cathérine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg du 28

décembre 2017,

comparant par Maître Dogan DEMIRCAN, avocat, demeurant à Luxembourg, ne

s’étant pas présenté à l’audience,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Cathérine NILLES en

remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître Fränk ROLLINGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-00365 du rôle, appelée pour fixation à

l’audience publique du 23 janvier 2018, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique

du lundi, 12 mars 2018, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

PERSONNE1.) ne comparut ni en personne, ni par mandataire.

Maître

Suzy GOMES MATOS, avocat, en remplacement de

Maître

Fränk

ROLLINGER, comparant pour PERSONNE2.), fut entendue en ses explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

27 mars 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail du 22 avril 2014, ayant pris effet le 1er mai 2014, PERSONNE1.) a

pris en location auprès de PERSONNE2.) une chambre sise à L-ADRESSE1.),

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 360,00 euros payable d’avance le 1er jour

de chaque mois, et d’un montant forfaitaire au titre de charges mensuelles de 150,00

euros.

Par requête déposée le 3 août 2017 au greffe, PERSONNE2.), qui soutient que le

montant mensuel du loyer et des charges aurait été augmenté à 520,00 euros à partir

du 1er mai 2017, a fait convoquer PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de

Luxembourg pour l’entendre condamner à lui payer le montant de 1.740,00 euros à

titre d’arriérés de loyers et de charges locatives pour la période de novembre 2015 à

juillet 2017 inclus, avec les intérêts légaux à partir de l’échéance des loyers respectifs,

sinon à partir de la demande en justice jusqu’à solde. PERSONNE2.) a, par ailleurs,

demandé à voir prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts

exclusifs d’PERSONNE1.) et à voir condamner celle-ci à déguerpir des lieux loués. Il

a finalement sollicité une indemnité de procédure de 1.000,00 euros.

Lors des plaidoiries de première instance, PERSONNE2.) a augmenté sa demande

du montant de 1.080,00 euros, tout en donnant à considérer qu’PERSONNE1.) avait

réglé un montant de 720,00 euros.

PERSONNE1.) a demandé à voir remettre l’affaire, au motif qu’elle entendait présenter

un constat d’huissier confirmant la présence de rats dans les lieux loués.

Elle s’est, par ailleurs, opposée aux demandes de PERSONNE2.), en soutenant que

les parties avaient convenu oralement d’une réduction du loyer et des charges au

montant mensuel total de 500,00 euros, ce dès novembre 2015, alors qu’elle se serait

occupée du nettoyage des parties communes et de l’achat de produits de nettoyage.

Elle a contesté qu’une augmentation du loyer soit intervenue en mai 2017.

Les loyers de mai et juin 2017 n’auraient pas été payés, au motif que les parties

auraient convenu de les compenser avec la garantie locative.

PERSONNE1.) a admis ne pas avoir payé l’intégralité des loyers d’octobre et de

novembre 2017, mais a fait plaider que ce fait ne justifiait pas la résiliation du contrat

de bail à ses torts.

A titre reconventionnel, elle a sollicité le remboursement du montant de 4.800,00

euros, correspondant aux charges payées, en soutenant que PERSONNE2.) ne lui

aurait jamais soumis de décompte de charges locatives.

Elle a finalement réclamé une indemnité de procédure de 1.000,00 euros.

Par jugement du 21 novembre 2017, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

reçu la demande en la forme,

déclaré l’augmentation de la demande pécuniaire recevable,

dit recevable et fondée la demande principale en paiement du chef d’arriérés de

loyers et de charges à hauteur du montant de 1.430,00 euros,

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 1.430,00 euros,

avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice jusqu’à solde,

résilié le bail entre parties pour motif grave consistant dans le non-paiement des

loyers aux échéances contractuelles,

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s'y

trouvent de son chef dans un délai de quarante jours à partir de la notification du

jugement,

au besoin autorisé PERSONNE2.) à faire expulser PERSONNE1.) dans la forme

légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation

des quittances des ouvriers y employés,

dit la demande reconventionnelle d’PERSONNE1.) recevable, mais non fondée,

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure

de 150,00 euros,

dit non fondée la demande d’PERSONNE1.) en paiement d’une indemnité de

procédure,

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, après avoir rejeté la demande de remise de l’affaire

d’PERSONNE1.), le juge de première instance a dit qu’il ne résultait pas du dossier

que cette dernière se soit plainte auprès de son bailleur de la présence de rats dans

les lieux loués.

Il a encore constaté que le prétendu accord oral relatif à une réduction du loyer et des

charges au montant mensuel de 500,00 euros ainsi que la compensation des loyers

de mai et juin 2017, laissaient d’être établis.

Il a, de même, relevé que PERSONNE2.) n’établissait pas l’augmentation du loyer et

des charges au montant mensuel de 520,00 euros à partir du mois de mai 2017.

La demande de PERSONNE2.) en paiement d’arriérés de loyers a partant été déclarée

fondée à concurrence du montant en principal de 1.430,00 euros.

Au vu du montant des arriérés de loyers redus et des retards récurrents dans le

paiement des loyers, le contrat de bail a été résilié aux torts d’PERSONNE1.) et le

déguerpissement de cette dernière a été ordonné.

Le juge de première instance n’a pas fait droit à la demande d’PERSONNE1.) en

remboursement des charges payées, les parties ayant convenu d’un forfait de 150,00

euros par mois à titre de contribution de la locataire aux charges et n’ayant pas prévu

l’établissement d’un décompte.

De ce jugement, lui notifié le 24 novembre 2017, PERSONNE1.) a régulièrement

relevé appel par acte d’huissier du 28 décembre 2017.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante conclut à voir dire que le loyer

s’élève au montant de 500,00 euros par mois, les parties ayant convenu oralement

d’une diminution de loyer.

En ordre subsidiaire, elle demande à voir réduire le loyer au montant mensuel de

500,00 euros, au motif que le bien loué se trouve dans un état déplorable, crasseux et

infesté de souris.

PERSONNE1.) soutient que les parties avaient convenu de compenser les loyers et

charges redus au titre des mois de mai et juin 2017 avec la garantie locative, de sorte

que PERSONNE2.) devrait, par réformation de la décision entreprise, être débouté de

ce volet de sa demande.

Elle conclut encore à se voir rembourser les avances sur charges locatives – soit un

montant de 4.800,00 euros – PERSONNE2.) ne lui ayant jamais transmis de

décompte. Pour autant que de besoin, elle conclut à la nomination d’un expert avec

pour mission « d’évaluer la consommation et charges normales ».

L’appelante conclut enfin à voir débouter PERSONNE2.) de toutes ses demandes et

sollicite l’exécution provisoire du jugement.

L’intimé conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris et sollicite une

indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Il conteste tout accord quant à une prétendue réduction de loyer ainsi que quant à une

compensation des loyers de mai et juin 2017 avec la garantie locative, de même qu’il

conteste – en l’absence de toute pièce adverse – l’état prétendument déplorable du

bien loué. Il soutient n’avoir jamais eu communication d’un quelconque constat

d’huissier relatant la prétendue présence de rats dans l’immeuble. Quant aux charges

locatives, il rappelle que les parties ont convenu d’un forfait, de sorte qu’il n’aurait pas

été obligé de transmettre des décomptes à PERSONNE1.). En guise de preuve de sa

bonne foi, il renvoie au résumé des frais de chauffage et factures y relatives afin de

prouver que le forfait convenu correspond plus ou moins à la consommation réelle.

PERSONNE2.) augmente finalement sa demande en paiement et réclame, suivant

décompte actualisé, un montant total de 2.200,00 euros au titre des loyers et charges

jusqu’au mois de mars 2018 inclus.

Motifs de la décision

A titre liminaire, le tribunal relève que le mandataire de PERSONNE2.) a, suivant

courriers des 31 janvier et 22 février 2018, demandé au mandataire d’PERSONNE1.)

de lui communiquer ses pièces, notamment le constat d’huissier dont il est fait mention

dans l’acte d’appel.

Par ailleurs, à l’audience des plaidoiries en instance d’appel – lors de laquelle

PERSONNE1.) n’était ni présente, ni représentée – le mandataire de PERSONNE2.)

a déploré n’avoir jamais eu communication du constat d’huissier.

Or, force est de constater que le mandataire de l’appelante a mis le tribunal en

possession d’un constat d’huissier daté au 28 novembre 2017.

Aux termes de l'article 64 du nouveau code de procédure civile, « les parties doivent

se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles

fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens

de droit qu’elles invoquent, afin que chacun soit à même d’organiser sa défense. Cette

obligation est essentielle au respect du contradictoire. Chacune des parties doit être

en mesure de connaître et de discuter l'ensemble des pièces soumises au juge par

son adversaire. Ainsi, toute pièce produite par une partie devra être communiquée à

son contradicteur ».

L'article 65 alinéa 1er du nouveau code de procédure civile dispose que « le juge doit,

en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la

contradiction ».

Le respect de ce principe oblige le juge à ne retenir « dans sa décision, que les

moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si

celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement » (article 65 alinéa 2 du

nouveau code de procédure civile).

Dans la mesure où il ne résulte d’aucun élément de la cause que le constat d’huissier

ait été communiqué au mandataire de PERSONNE2.), le tribunal – garant du respect

du principe du contradictoire – ne saurait y avoir égard, sous peine de violer les

principes les plus élémentaires de la contradiction.

Il s’ensuit qu’il convient d’écarter des débats la farde de deux pièces – contenant le

contrat de bail ainsi que le constat d’huissier – que Maître Dogan DEMIRCAN a déposé

au tribunal de céans.

Le tribunal relève encore que PERSONNE2.) ne réitère plus, en instance d’appel, son

moyen selon lequel le loyer mensuel s’élève à 520,00 euros.

Les affirmations de l’appelante selon lesquelles les parties auraient convenu (i) d’une

réduction de loyer ainsi que (ii) de la compensation des loyers et charges des mois de

mai et juin 2017 avec la garantie locative, restent, à défaut du moindre élément

corroborant, à l’état de pure allégation, dépourvue de tout effet juridique.

C’est dès lors à bon droit et pour des motifs que le tribunal de céans fait siens, que le

juge de première instance a dit que le loyer, charges comprises, s’élève au montant

de 510,00 euros par mois et que la garantie locative n’a pas pour vocation de

compenser le paiement des loyers et charges des mois de mai et juin 2017.

L’appelante restant en défaut de rapporter la preuve non seulement du prétendu état

déplorable du bien pris en location, mais encore du fait que cet état serait imputable

au bailleur et n’établissant, de surcroît, pas avoir mis le bailleur en demeure de

remédier à la situation, sa demande en réduction du loyer, non contestée quant à sa

recevabilité, requiert un rejet.

Conformément à l’article 1728 du code civil, l’obligation de payer le prix du bail

constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est

la contrepartie de la jouissance locative.

En ce qui concerne les arriérés de loyers auxquels la locataire a été condamnée en

première instance, le tribunal relève qu’il résulte du décompte produit en cause par

l’intimé, qu’PERSONNE1.) a procédé à certains paiements depuis les plaidoiries de

première instance. Le bailleur reconnaît ainsi que l’appelante a réglé un montant de

1.000,00 euros au titre des mois d’octobre et de novembre 2017. Dans la mesure où

ces montants restaient néanmoins redus au jour des plaidoiries de première instance,

c’est à bon droit que le juge de première instance a condamné PERSONNE1.) au

montant total de 1.430,00 euros. Néanmoins, compte tenu du fait que ces montants

sont actuellement payés, il convient d’en tenir compte dans le décompte final entre

parties.

En ce qui concerne l’augmentation de la demande formulée par PERSONNE2.), force

est de constater que l’appelante n’établit pas avoir payé l’intégralité des loyers et

charges redus au titre des mois de décembre 2017, janvier, février et mars 2018, de

sorte que l’augmentation de la demande est à déclarer recevable et fondée pour le

montant réclamé de 1.370,00 euros. L’intimée n’ayant pas demandé d’intérêts, ce

montant n’est pas à assortir des intérêts au taux légal.

Au vu des arriérés de loyers et charges ayant existé au moment où le juge de première

instance a statué et eu égard à ceux qui sont venus s’y rajouter par la suite d’après le

décompte actualisé, c’est à bon droit et pour des motifs que le tribunal adopte que le

juge de première instance a prononcé la résiliation du bail aux torts d’PERSONNE1.)

et ordonné le déguerpissement de celle-ci des lieux loués.

En ce qui concerne les avances sur charges locatives, il ressort du contrat de bail

conclu entre les parties au litige que la somme de 150,00 euros à payer au titre de

provision mensuelle pour charges constitue un forfait. Ce montant est destiné à couvrir

les coûts de chauffage, d’eau chaude, d’eau courante, d’électricité, de gaz et

d’entretien des parties communes.

Aux termes de l’article 5 point 4° de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation, les acomptes sur charges peuvent être fixés forfaitairement par les

parties si ce forfait correspond à la consommation et aux charges normales du

locataire.

La fixation forfaitaire de l’avance sur charges telle que stipulée dans le bail signé entre

les parties au litige, qui tombe sous le couvert de la susdite loi, est partant à considérer

comme étant valablement intervenue.

Le propre d’une fixation forfaitaire des avances sur charges est d’en définir le montant

au moment de la conclusion du contrat, indépendamment des frais réels à exposer par

le bailleur pour la consommation d’énergie, l’entretien courant du logement et des

parties communes, les menues réparations ou les taxes liées à l’usage du logement.

Il s’ensuit que, contrairement aux affirmations de l’appelante, le bailleur n’était pas tenu

de lui transmettre de décompte.

C’est dès lors à tort que l’appelante conclut à se voir rembourser les charges d’ores et

déjà payées.

En tout état de cause, même à supposer qu’un décompte aurait dû être présenté à

PERSONNE1.), ce n’est pas pour autant qu’il y aurait lieu de condamner ipso jure le

bailleur à restituer les charges perçues.

L’appelante n’alléguant ni a fortiori n’établissant pas avoir été privée de chauffage,

d’eau courante, d’électricité et de gaz – le montant mensuel de 150,00 euros ne

semblant de surcroît pas excessif et conforme au résumé des frais de chauffage versé

au dossier – il y a lieu, par confirmation du jugement entrepris et sans qu’il n’y ait lieu

d’instituer une expertise, de dire la demande en remboursement de la somme de

4.800,00 euros non fondée.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Dans la mesure où il paraît inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE2.)

l’entièreté des sommes exposées par lui non comprises dans les dépens, il convient,

d’une part, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a été fait droit à sa demande

en obtention d’une indemnité de procédure de 150,00 euros, et, d’autre part, de

condamner PERSONNE1.) à lui payer une indemnité de procédure de 200,00 euros

pour l’instance d’appel.

Il résulte de l’ensemble des développements qui précèdent que l’appel laisse d’être

fondé, le jugement attaqué étant à confirmer, sauf à (i) tenir compte des paiements

intervenus depuis les plaidoiries de première instance dans le décompte final entre

parties et (ii) à reporter le délai de déguerpissement à quarante jours à partir de la

signification du présent jugement.

Il y a lieu de rappeler, qu’en tant que dérogation à l’effet suspensif des voies de

recours, il ne peut y avoir exécution provisoire que lorsque la décision à exécuter est

susceptible d’un recours et que ce recours est suspensif. Le présent jugement étant

un jugement d’appel et compte tenu du fait que le recours en cassation en matière

civile n’a, en général, pas d’effet suspensif, la demande formulée par PERSONNE1.)

tendant à voir déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision est à rejeter

(cf. Jurisclasseur Procédure, V° exécution provisoire, fascicule 516, nos 5 et 6).

PERSONNE1.) n’était ni présente, ni représentée lors des débats en instance d’appel.

En application des dispositions de l’article 76 du nouveau code de procédure civile, il

convient de statuer par jugement contradictoire à son encontre.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

écarte des débats la farde de deux pièces versée par Maître Dogan DEMIRCAN,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise,

dit l’appel non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris, sauf à (i) tenir compte des paiements

intervenus depuis les plaidoiries de première instance dans le décompte final entre

parties et (ii) à reporter le délai de déguerpissement à quarante jours à partir de la

signification du présent jugement,

donne acte à PERSONNE2.) de l’augmentation de sa demande d’un montant de

1.370,00 euros, correspondant aux arriérés de loyers et charges de décembre 2017 à

mars 2018 inclus,

dit cette demande recevable et fondée, partant,

condamne PERSONNE1.) à payer la somme de 1.370,00 euros à PERSONNE2.),

dit la demande d’PERSONNE1.) en réduction du loyer recevable, mais non fondée,

partant en déboute,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de

200,00 euros pour l’instance d’appel,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.