Court allows partial appeal on security refund but dismisses procedural fee claims and confirms eviction.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 38/2018

Audience publique du mardi, vingt février deux mille dix-huit

Numéro 186928 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société civile SOCIETE1.) SCI, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.),

représentée par son gérant en fonctions, Monsieur PERSONNE1.), demeurant à L-

ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Cathérine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg du 3

juillet 2017,

comparant par Maître Karim SOREL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE3.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Cathérine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître David GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 186928 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 3 octobre 2017, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,

6 février 2018, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Karim SOREL, avocat, comparant pour la société civile SOCIETE1.) SCI,

donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Franck SIMANS, avocat, en remplacement de Maître David GROSS,

comparant pour la société anonyme SOCIETE2.) S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

20 février 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail commercial signé le 16 février 2006, la société anonyme

SOCIETE2.) S.A. a donné en location à la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI

un local commercial sis à ADRESSE4.), moyennant paiement d’un loyer mensuel

indexé de 1.600,00 euros, assorti d’une avance mensuelle sur charges de 100,00

euros, payable d’avance le 1er de chaque mois. Le contrat de bail, conclu pour une

durée de trois-six-neuf ans et renouvelable par tacite reconduction pour une nouvelle

durée de trois ans, a pris effet le 1er mars 2006.

Suivant jugement rendu le 17 mars 2016, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a :

-

condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) la somme de

5.900,00 euros, avec les intérêts au taux conventionnel de 10% à partir des

échéances respectives des loyers, au titre d’arriérés de loyers,

-

résilié le contrat de bail,

-

condamné la société SOCIETE1.) à déguerpir des lieux loués endéans les huit jours

suivant la notification du jugement,

-

dit irrecevable pour être prématurée la demande de la société SOCIETE2.) en

obtention d’une indemnité de relocation,

-

dit irrecevable pour être prématurée la demande de la société SOCIETE1.) en

remboursement de la garantie locative,

-

ordonné l’exécution provisoire du jugement,

-

débouté la société SOCIETE2.) de sa demande en allocation d’une indemnité de

procédure,

-

condamné la société SOCIETE1.) aux frais et dépens.

Aucun recours n’a été exercé contre ce jugement.

Il est constant en cause que la société SOCIETE1.) a quitté les lieux fin mars 2016.

Suivant contrat de bail conclu le 29 août 2016, les lieux ont été reloués avec effet au

1er octobre 2016.

Par requête déposée le 16 septembre 2016 au greffe, la société SOCIETE2.) a fait

convoquer la société SOCIETE1.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, pour l’entendre condamner à lui payer la

somme de 11.820,00 euros à titre d’indemnité de relocation correspondant à six mois

de loyers, soit la somme de (6 x 1.970,00 =) 11.820,00 euros, avec les intérêts légaux

à partir de la demande en justice jusqu’à solde. Elle a encore sollicité l’exécution

provisoire du jugement à intervenir ainsi que l’allocation d’une indemnité de procédure

de 1.500,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par jugement du 19 mai 2017, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement (la société SOCIETE1.) n’ayant été ni présente, ni représentée lors

des débats), a :

-

reçu la demande en la forme,

-

condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) la somme de

11.220,00 euros avec les intérêts légaux à partir du 16 septembre 2016, date de la

demande en justice jusqu’à solde,

-

condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) une indemnité

de procédure de 400,00 euros,

-

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement,

-

condamné la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a rappelé qu’en cas de résolution du

contrat de bail par la faute du locataire, celui-ci est tenu, par application de l’article

1760 du code civil, de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation,

le temps « nécessaire à la relocation » correspondant au délai prévu pour donner

congé. Il a retenu qu’à défaut de convention, le temps nécessaire à la relocation doit

être interprété suivant les circonstances.

Renvoyant aux termes du contrat de bail qui prévoit un délai pour donner congé de six

mois, le juge de première instance - rappelant que l’indemnité de relocation ne saurait

englober l’avance mensuelle sur charges - a dit la demande fondée à hauteur de (6 x

1.870,00 =) 11.220,00 euros.

De ce jugement, lui notifié le 24 mai 2017, la société SOCIETE1.) a régulièrement

relevé appel par exploit d’huissier du 3 juillet 2017.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante conclut à voir réduire le quantum

de sa condamnation à deux mois d’indemnités de relocation et à se voir décharger du

paiement d’une indemnité de procédure de 400,00 euros. Elle sollicite la restitution de

sa garantie locative et demande à voir condamner la société SOCIETE2.) à lui

rembourser le montant de 5.100,00 euros avec les intérêts légaux à partir du

17 mars 2016, sinon du 23 mars 2016, sinon de la demande en justice, jusqu’à solde.

Elle demande à voir majorer le taux d’intérêt de trois points à l’expiration d’un délai de

trois mois à compter de la signification du jugement. Elle sollicite finalement une

indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour chacune des deux instances.

La société SOCIETE1.) conclut tout d’abord à la réformation du jugement querellé pour

autant que celui-ci n’a pas fait droit à sa demande tendant à la rupture du délibéré.

Lors des débats, elle précise demander l’annulation - et non pas la réformation de la

décision attaquée - sur ce point. Renvoyant à l’article 6 de la convention européenne

des droits de l’homme, elle fait grief au juge de première instance de ne pas avoir

respecté le principe du contradictoire en refusant d’accorder la rupture du délibéré et

en ne motivant pas ledit refus. Elle reconnaît avoir demandé l’exoine à deux reprises,

mais estime avoir eu une raison légitime (justification médicale dans le chef de son

mandataire) de ne pas se présenter à l’audience à laquelle l’affaire avait été fixée pour

plaidoiries. Le jour-même des plaidoiries, elle aurait demandé la rupture du délibéré

tout en versant une farde de six pièces au tribunal de paix.

Quant au fond, la société SOCIETE1.) estime que l’indemnité de relocation ne saurait

en aucun cas être supérieure à deux mois de loyers. A cet égard, elle fait grief au juge

de première instance de s’être référé au contrat de bail conclu entre parties prévoyant

un délai de préavis de six mois, et estime que, de par le fait de la tacite reconduction,

le contrat de bail serait devenu à durée indéterminée. Or, le préavis d’usage dans les

communes relevant de la compétence du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette serait de

deux mois. Par ailleurs, « le temps normal pour louer un local de bureau dans la rue

piétonne la plus active et prisée de la commune d’ADRESSE5.) » serait également de

deux mois maximum.

L’appelante fait encore plaider que le bien aurait été mis en location à compter du

20 avril 2016 et qu’un nouveau contrat de bail aurait été signé en août, de sorte que

seuls quatre mois se seraient écoulés entre l’annonce et la signature du nouveau bail.

Elle soutient que la société SOCIETE2.) aurait tout mis en œuvre pour ne pas réaliser

l’état des lieux de sortie le plus rapidement possible et expose avoir dû elle-même

procéder à un état des lieux de sortie par constat d’huissier.

Finalement, elle affirme que le local aurait fait l’objet de grandes transformations, de

sorte que la relocation aurait encore été retardée de ce chef.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris et sollicite une indemnité de

procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Elle s’oppose tout d’abord à la demande en annulation du jugement entrepris, formulée

oralement à la barre, et rappelle que les juges disposent d’un pouvoir souverain pour

accorder ou refuser une demande de rupture du délibéré.

Quant au fond, la société SOCIETE2.) estime que le juge de première instance a fait

une saine appréciation des éléments de la cause. Elle conteste que le contrat de bail

soit devenu un contrat à durée indéterminée et soutient que selon les usages, le délai

pour donner congé serait de six mois pour les baux commerciaux. Ce délai

correspondrait d’ailleurs exactement au temps mis pour relouer le local.

L’intimée s’oppose à la restitution de la garantie locative, au motif que la société

SOCIETE1.) resterait en défaut de rapporter la preuve de son paiement effectif.

Motifs de la décision

Quant au principe du contradictoire

Il est rappelé qu’à l’audience des plaidoiries, l’appelante conclut à l’annulation, sinon

à la réformation, du jugement entrepris pour violation du principe du contradictoire.

Aux termes de l’article 65 du nouveau code de procédure civile, le juge a l’obligation

en toutes circonstances de faire observer et d’observer lui-même le principe de la

contradiction.

L’article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l’Homme garantit le droit à

un procès équitable, ce qui inclut le respect des droits de la défense, dont l’une des

composantes est le principe du contradictoire.

La violation de ce principe entraîne, en principe, l’annulation de la décision attaquée.

Dans la mesure où l’acte d’appel reprend le détail des différents griefs tirés de la

violation du principe du contradictoire, il convient d’admettre que l’appelante a, du

moins implicitement, soulevé la nullité du jugement querellé dans son acte d’appel.

Il s’ensuit que la précision de l’appelante faite oralement à la barre, suivant laquelle

elle demande principalement l’annulation du jugement entrepris pour violation du

principe du contradictoire, constitue le substrat logique de la motivation de son acte

d’appel et ne constitue pas une demande nouvelle irrecevable.

Il est de jurisprudence qu’une demande de remise de cause constitue un incident

extrinsèque au fond du procès, dont le juge apprécie souverainement l’opportunité

(TAL 21 mars 2017, n° 77/2017). Le déroulement de la procédure relève de

l’appréciation souveraine des juges du fond et échappe au contrôle de la Cour de

cassation. Le juge peut dès lors, sans méconnaître les droits de la défense, le principe

du contradictoire ou le droit à un procès équitable, déclarer retenir la cause pour

plaidoiries à l’audience prévue à ces fins (cf. TAL 13 juillet 2010, n° 129240 du rôle,

Cass. Lux. n° 46/11 du 30 juin 2011, n° 2876 du registre).

En l’espèce, il est constant que l’affaire a connu quatre refixations, dont une

péremptoire, la société SOCIETE1.) n’ayant finalement été ni présente, ni représentée

à l’audience des plaidoiries du 10 mai 2016 à laquelle l’affaire avait été refixée.

En décidant de retenir l’affaire pour plaidoiries à l’audience du 10 mai 2016, le juge de

première instance s’est livré à une saine appréciation des intérêts en cause et n’a pas

violé les droits de la défense.

Il n’a pas davantage violé le principe du contradictoire en refusant implicitement

d’accorder la rupture du délibéré, alors que, tel que développé ci-dessus, les juges –

mettant en balance les différents intérêts en cause – disposent d’un pouvoir souverain

pour apprécier l’opportunité des demandes de remises, respectivement de rupture du

délibéré, étant précisé que la société SOCIETE2.) a le droit de voir toiser sa demande

endéans un délai raisonnable conformément à l’article 6 de la convention européenne

des droits de l’homme.

Le moyen tiré de la violation du principe du contradictoire est, partant, à écarter.

Quant à l’indemnité de relocation

Destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par le bailleur pendant le délai normal

requis pour trouver un nouveau preneur, l’indemnité de relocation est expressément

prévue par l’article 1760 du code civil, en ces termes: «en cas de résiliation par la faute

du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la

relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus».

Il résulte du jugement du 17 mars 2016 que le bail entre parties a été résilié en raison

d’une violation grave dans le chef de l’appelante de ses obligations de locataire,

partant en raison de la faute contractuelle de celui-ci.

Il s’ensuit que, conformément à l’article 1760 du code civil, une indemnité de relocation

est due en principe.

L’indemnité de relocation tend à réparer la perte de loyer que le bailleur subit pendant

le temps normal requis pour trouver un autre preneur. Le temps nécessaire à la

relocation a été défini comme correspondant au délai prévu pour donner congé (TAL

6 juillet 2004, n° 87 746 du rôle). L’indemnité de relocation ne prend cours qu’à partir

du moment où le bien est remis à la disposition du bailleur (cf. Les Novelles,

t IV, no 408 ; TAL 2 février 2010, n° 126469 du rôle).

Il est constant en cause que la société SOCIETE1.) a quitté les lieux fin mars 2016, un

état des lieux de sortie ayant été effectué par l’huissier de justice Patrick KURDYBAN

– sur demande de l’appelante – en date du 23 mars 2016.

Il appartient au juge d’estimer, selon les circonstances, le temps nécessaire à la

relocation, visé par l’article 1760 du code civil. Le tribunal n’est tenu par aucune règle

absolue et dispose à cet effet d’un pouvoir souverain d’appréciation (cf. Les Novelles,

Louage des Choses, La Haye & Vankerckhove, éditions Larcier n° 410)

La question de savoir si, du fait de sa tacite reconduction, le contrat de bail s’est

poursuivi pour une durée déterminée ou indéterminée est sans pertinence, alors que,

dans le cadre de l’appréciation du temps nécessaire à la relocation, les juges peuvent

se référer tant aux stipulations contractuelles qu’aux usages. Or, en l’occurrence, le

contrat de bail prévoit un délai de préavis de six mois, ce qui correspond au délai

d’usage, compte tenu de la localisation du local commercial. Le délai de six mois

correspond encore au délai effectif entre la sortie des lieux par la société SOCIETE1.)

(23 mars 2016) et la date de prise d’effet du nouveau contrat de bail (1er octobre 2016).

Les affirmations de l’appelante, corroborées par aucun élément probant, selon

lesquelles la société SOCIETE2.) aurait elle-même augmenté sa dette en refusant

d’établir un état des lieux de sortie ainsi qu’en procédant à des transformations

importantes du local commercial, restent à l’état d’allégation, dépourvues d’effet.

Il suit des considérations qui précèdent que c’est à bon droit et pour de justes motifs

que le juge de première instance a condamné la société SOCIETE1.) au paiement

d’une indemnité de relocation équivalant à six mois de loyers et s’élevant au montant

en principal de 11.220,00 euros.

Quant à la garantie locative

La société SOCIETE1.) demande le remboursement de la garantie locative s’élevant

à trois mois de loyers, soit au montant de (3 x 1.700,00 =) 5.100,00 euros.

Cette demande, qui tend à la compensation de l’action principale, est recevable en

vertu de l’article 592 du nouveau code de procédure civile.

Il est rappelé que l’intimée conteste qu’une garantie locative ait été payée.

Aux termes de l’article 10 du contrat de bail, « le locataire s’engage à présenter une

garantie bancaire dans la quinzaine qui suit la signature de la présente, sous peine de

dédommagements et de nullité du présent contrat ». La phrase « la garantie bancaire

porte sur six mois de loyer » a été biffée et remplacée par la mention tapuscrite « la

garantie bancaire porte sur trois mois en liquide ».

Le tribunal admet que cette mention – qui n’est pas arguée de faux – peut valoir reçu.

Par ailleurs, le mandataire de la société SOCIETE2.), lors des débats oraux ayant

donné lieu au jugement du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette du 17 mars 2016 a

déclaré « s’engager à restituer, respectivement à compenser le montant de la garantie

locative avec le solde redu par la société SOCIETE1.) dans l’hypothèse où les lieux

seront restitués en bon état ».

Cette déclaration vaut, conformément aux dispositions de l’article 1356 du code civil,

aveu judiciaire et fait pleine foi contre l’intimée. Cette dernière restant en défaut de

prouver que l’aveu judiciaire a été la suite d’une erreur de fait, l’aveu judiciaire ne

saurait être révoqué (cf. article 1356 alinéa 4 du code civil).

Il s’ensuit que l’intimée est malvenue de contester avoir perçu une garantie locative

équivalant à trois mois de loyers.

Aucun dégât locatif n’étant allégué, ni a fortiori établi, c’est à bon droit que l’appelante

demande le remboursement de la garantie locative. Il y a partant lieu de condamner la

société SOCIETE2.) à lui payer la somme de 5.100,00 euros avec les intérêts au taux

légal à partir du 3 juillet 2017, date de la demande en justice, jusqu’à solde.

En application des articles 15-1 et 15 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux

délais de paiement et intérêts de retard, la société SOCIETE1.) a droit à la majoration

du taux d’intérêt de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la

signification du présent jugement.

Quant à la compensation judiciaire, celle-ci ne s’opère pas de plein droit, mais elle doit

être formulée en justice par une demande reconventionnelle. Le tribunal qui se trouve

ainsi saisi tant d’une demande principale que d’une demande reconventionnelle en

paiement, statue en même temps sur les deux demandes afin de n’adjuger que

l’excédent d’une créance sur l’autre, déclarant le surplus compensé (voir notamment

Cour 19 mars 2010, n° 123288 du rôle ; 9 octobre 2003, n° 68006 du rôle ; 27 mai

2015, n° 37309 du rôle).

Les quatre conditions à la base de la compensation - à savoir (i) réciprocité des

obligations, (ii) fongibilité de leur objet, (iii) liquidité et (iv) exigibilité (cf. Droit civil, Les

obligations, Terré, Simler, Lequette, Dalloz, précis, 8e édition, 2002, no 1392) - étant

remplies en l’espèce, il y a lieu d’ordonner la compensation des créances réciproques

jusqu’à concurrence de la créance la plus faible.

Quant aux demandes accessoires

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Aucune des deux parties ne justifiant l’iniquité requise par la prédite disposition, il

convient, d’une part, par réformation du jugement entrepris, de débouter la société

SOCIETE2.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour la

première instance et, d’autre part, de dire les demandes respectives des parties

pareillement non fondées pour l’instance d’appel.

La demande en allocation d’une indemnité de procédure formulée par la société

SOCIETE1.) pour la première instance est recevable, mais, compte tenu des prédits

développements, non fondée.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est partiellement

fondé.

L’appel étant partiellement fondé, mais la société SOCIETE1.) restant tenue d’une

condamnation à l’encontre de la société SOCIETE2.), il convient de mettre les frais et

dépens de la présente instance à charge de la société SOCIETE1.) pour deux tiers et

à charge de la société SOCIETE2.) pour un tiers.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

dit qu’il n’y a pas lieu à annulation du jugement entrepris,

dit l’appel partiellement fondé,

par réformation du jugement entrepris,

déboute la société anonyme SOCIETE2.) S.A. de sa demande en allocation d’une

indemnité de procédure pour la première instance,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit la demande de la société civile SOCIETE1.) SCI en remboursement de la garantie

locative recevable et fondée,

condamne la société anonyme SOCIETE2.) S.A. à payer à la société civile

SOCIETE1.) SCI la somme de 5.100,00 euros avec les intérêts au taux légal à partir

du 3 juillet 2017, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

dit qu’il y a lieu à augmentation du taux d'intérêt légal de trois points à l’expiration d’un

délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,

ordonne la compensation des créances réciproques jusqu’à concurrence de la créance

la plus faible,

dit la demande de la société civile SOCIETE1.) SCI en obtention d’une indemnité de

procédure pour la première instance recevable, mais non fondée, partant en déboute,

dit les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel non fondées et en déboute,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose pour un tiers à la

société anonyme SOCIETE2.) S.A. et pour deux tiers à la société civile SOCIETE1.)

SCI.