Court dismisses tenant's appeal but allows landlord's incident appeal for unpaid charges and rent.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 24/2018

Audience publique du mardi, trente janvier deux mille dix-huit

Numéro 185979 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Yashar AZARMGIN, juge,

Emina SOFTIC, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.),

épouse

PERSONNE2.),

gérante,

demeurant

à

L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg

du 28 juin 2017,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Isabelle GIRAULT, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite

au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

appelante par appel incident,

sub 1) comparant par Maître Franz SCHILTZ, avocat, demeurant à Luxembourg,

2) PERSONNE3.),

sans

état

connu,

demeurant

à

F-ADRESSE3.),

ADRESSE3.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

appelante par appel incident,

sub 2) comparant par Maître David YURTMAN, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 185979 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 26 septembre 2017, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du

mardi, 9 janvier 2018, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Aline GODART, avocat, en remplacement de Maître Isabelle GIRAULT,

comparant pour PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.), donna lecture de l’acte

d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Myriam GEDINK, avocat, en remplacement de Maître Franz SCHILTZ,

comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A., fournit ses réponses.

Maître Rabah LARBI, avocat, en remplacement de Maître David YURTMAN,

comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

30 janvier 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail avec accord d’approvisionnement du 13 août 2015, la société

anonyme SOCIETE1.) S.A. a donné en location à PERSONNE3.) et PERSONNE1.)

un immeuble d’habitation et de commerce sis à L-ADRESSE1.), connu sous l’enseigne

« ENSEIGNE1.) ».

Par requête déposée le 27 juin 2016 au greffe, la société SOCIETE1.) a fait convoquer

PERSONNE3.) et PERSONNE1.) à comparaître devant le juge de paix d’Esch-sur-

Alzette, pour les voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour

le tout, à lui payer le montant de 7.660,00 euros à titre d’arriérés de loyers, le montant

de 2.359,48 euros à titre de charges impayées et le montant de 10.800,00 euros à titre

d’indemnité de relocation, à chaque fois avec les intérêts légaux à partir de la demande

en justice, jusqu’à solde. Elle a encore sollicité la résiliation judiciaire du contrat de bail

aux torts des locataires et a demandé à voir condamner ces dernières à déguerpir des

lieux loués.

Elle a, par ailleurs, conclu à la majoration du taux d’intérêt légal de 3% à partir du

premier jour du troisième mois suivant la notification de la décision à intervenir, ainsi

qu’à l’exécution provisoire du jugement à intervenir. Elle a finalement réclamé

l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 3 février 2017, la société

SOCIETE1.) a présenté un décompte actualisé, aux termes duquel elle a augmenté

sa demande du chef d’arriérés de loyers et réduit sa demande du chef de charges.

PERSONNE1.) a affirmé avoir entretemps procédé au paiement des charges

réclamées dans la requête, mais a demandé la condamnation de la société

SOCIETE1.) à lui communiquer les factures quant aux loyers et charges et les

décomptes relatifs aux frais de nettoyage et à la taxe eau-canal.

Elle a expliqué avoir suspendu le paiement de l’augmentation de loyer d’un montant

mensuel de 810,00 euros à partir du 1er janvier 2016, au motif que la société

SOCIETE1.) n’aurait pas tenu sa promesse faite au moment de la signature du contrat

de bail, de procéder à des travaux de rénovation dans les appartements, dans la

cuisine « professionnelle » et dans les toilettes du café.

PERSONNE1.) a demandé à voir débouter la société SOCIETE1.) de toutes ses

demandes et à la voir condamner à procéder à l’intégralité des travaux de rénovation

promis au moment de l’aménagement des locaux ainsi qu’à l’intégralité des travaux de

rénovation lui incombant en vertu de ses obligations légales.

Par jugement du 24 février 2017, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en

matière de bail commercial, statuant contradictoirement, a :

-

reçu les demandes principales de la société SOCIETE1.) et les demandes

reconventionnelles de PERSONNE1.) en la forme,

-

donné acte à la société SOCIETE1.) de l’augmentation de sa demande pécuniaire

au montant de 14.174,78 euros à titre d’arriérés de loyers et de la diminution de sa

demande pécuniaire au montant de 442,87 euros à titre de charges,

-

donné acte à

PERSONNE1.) qu’elle se réserve le droit de réclamer le

remboursement de toute somme indûment payée,

-

donné acte à PERSONNE1.) qu’elle, sinon la société SOCIETE2.) s.àr.l. à partir du

mois de mars 2016, est d’accord de payer l’augmentation de loyer de 810,00 euros

à partir du 1er mars 2016 à condition que la société SOCIETE1.) procède, dans les

meilleurs délais, à l’intégralité des travaux de rénovation tels que promis au moment

de l’aménagement des locaux ainsi qu’à l’intégralité des travaux de rénovation qu’il

lui incombe de réaliser sur base des obligations légales,

-

dit qu’il y a lieu, avant tout autre progrès en cause, d’entendre les parties dans le

cadre d’une comparution personnelle des parties,

-

fixé la comparution personnelle des parties au mercredi, 29 mars 2017 à 15.00

heures, au premier étage, dans la salle d’enquête n° 4, à la Justice de Paix d’Esch-

sur-Alzette,

-

réservé les demandes principales et reconventionnelles, ainsi que les frais et

dépens de l’instance et fixé l’affaire pour continuation des débats à l’audience

publique du mercredi 26 avril 2017, à 9.00 heures du matin, dans la salle n° 1 au

rez-de-chaussée à la justice de paix d’Esch-sur-Alzette.

La comparution personnelle des parties a eu lieu le 29 mars 2017.

Par jugement du 19 mai 2017, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, vidant le jugement n° 638/17 du 24 février 2017, a :

-

dit la demande en paiement de la société SOCIETE1.) fondée à hauteur de

14.174,78 euros à titre d’arriérés de loyers,

-

condamné PERSONNE3.) et PERSONNE1.) solidairement à payer à la société

SOCIETE1.) la somme de 14.174,78 euros du chef d’arriérés de loyers avec les

intérêts

légaux

sur

le

montant

de

7.660,00

euros

à

partir

du

27 juin 2016 et sur le montant de 6.514,78 euros à partir du 3 février 2017, jusqu’à

solde,

-

dit non fondée la demande en paiement de la société SOCIETE1.) à titre de

charges,

-

dit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai

de trois mois à compter de la notification du jugement,

-

résilié le contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs des locataires,

-

condamné PERSONNE3.) et PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai d’un mois à partir de la notification

du jugement,

-

au besoin, autorisé la partie demanderesse à faire expulser les parties

défenderesses dans la forme légale et aux frais de ces dernières, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

-

dit la demande de la société SOCIETE1.) en paiement d’une indemnité de relocation

fondée à hauteur de 10.800,00 euros,

-

condamné PERSONNE3.) et PERSONNE1.) solidairement à payer à la société

SOCIETE1.) la somme de 10.800,00 euros du chef d’indemnité de relocation avec

les intérêts légaux à partir du 27 juin 2016, date de la demande en justice, jusqu’à

solde,

-

dit non fondée la demande de

PERSONNE3.)

et de

PERSONNE1.)

en

communication des pièces relatives au décompte des charges,

-

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en paiement de dommages et

intérêts,

-

dit non fondées les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité

de procédure,

-

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement,

-

condamné PERSONNE3.) et PERSONNE1.) solidairement aux frais et dépens de

l'instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a, quant à la contestation de

PERSONNE3.) et de PERSONNE1.) relative à leur qualité de locataires à partir de

mars 2016, retenu que le paiement du loyer par la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) s.àr.l. n’était pas de nature à établir qu’il y avait eu transfert de bail par

novation, ce notamment à défaut de preuve d’acceptation expresse de la part de la

société SOCIETE1.).

Le juge de première instance a encore constaté que la promesse de la société

SOCIETE1.) d’effectuer des travaux de rénovation laissait d’être établie et que

l’augmentation de loyer au 1er janvier 2016 s’expliquait par l’augmentation corrélative

du loyer à payer par la société SOCIETE1.) au propriétaire de l’immeuble.

Il a ensuite noté que les locataires ne rapportaient pas la preuve de ce que les dégâts

dont elles faisaient état constituaient des vices cachés dont le bailleur devait garantie

au sens de l’article 1721 du code civil. Relevant, par ailleurs, que PERSONNE1.)

occupait toujours les lieux loués avec sa famille et y exploitait un débit de boissons, il

a dit que les conditions pour pouvoir invoquer l’exception d’inexécution n’étaient pas

remplies pour justifier le non-paiement de l’augmentation de loyer convenue entre

parties à partir du 1er janvier 2016.

La demande de la société SOCIETE1.) tendant à la condamnation de PERSONNE3.)

et de PERSONNE1.) au paiement d’arriérés de loyers du montant de 14.174,78 euros

a donc été déclarée fondée.

Les pièces afférentes aux charges ayant entre-temps été communiquées, la demande

reconventionnelle en communication desdites pièces a été rejetée.

Au vu de la gravité de la violation des obligations du bail par les locataires, ayant

consisté dans le non-paiement des loyers, la demande tendant à la résiliation du

contrat de bail et au déguerpissement des locataires a été déclarée fondée.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du

28 juin 2017.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à voir déclarer non

fondée pour défaut de qualité dans son chef, la demande de la société SOCIETE1.)

concernant les montants réclamés à partir du mois de mars 2016. Elle demande acte

que depuis le 1er mars 2016, la partie locataire au contrat de bail est la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.).

Elle demande à se voir relever de toute condamnation pécuniaire intervenue à son

égard, à voir dire que le contrat de bail n’est pas résilié et à se voir relever de la

condamnation au déguerpissement.

Elle demande acte qu’elle-même et, par la suite, la société SOCIETE2.), ont suspendu

le paiement de l’augmentation de 810,00 euros du loyer mensuel qui aurait

uniquement été acceptée au moment de la signature du contrat de bail en raison de la

promesse de la société SOCIETE1.) de procéder à des travaux de rénovation dans

les lieux loués.

Elle demande acte qu’elle-même et, à compter du mois de mars 2016, la société

SOCIETE2.), sont d’accord de payer les arriérés de loyers correspondant à la prédite

augmentation, à condition que la société SOCIETE1.) procède aux travaux de

rénovation promis ainsi qu’aux travaux de rénovation lui incombant en vertu de ses

obligations légales.

Elle demande, à toutes fins utiles, à voir ordonner une visite des locaux sis à L-

ADRESSE1.).

Elle sollicite, en outre, la condamnation de la société SOCIETE1.) à procéder aux

travaux de rénovation promis dans les meilleurs délais, ainsi qu’aux travaux de

rénovation lui incombant en vertu de ses obligations légales.

Elle demande, par ailleurs, la condamnation de la société SOCIETE1.) à lui payer le

montant de 10.000,00 euros, à titre d’indemnisation du préjudice subi par elle en raison

du fait que la société SOCIETE1.) ne remplit pas ses obligations.

Elle réclame finalement une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour chacune

des deux instances.

A l’appui de son appel, elle fait valoir qu’à partir de la fin de l’année 2015, elle avait

itérativement demandé à la société SOCIETE1.) d’établir un avenant au contrat de bail

qui indiquerait la société SOCIETE2.), constituée en janvier 2016, comme locataire.

Elle aurait, à deux reprises, envoyé les documents relatifs à la constitution de cette

société à la société SOCIETE1.).

Comme aucune suite n’aurait été donnée à sa demande, elle aurait, par courriers

officiels des 28 juillet 2016 et 18 janvier 2017 de son mandataire, mis en demeure la

société SOCIETE1.) de procéder à l’établissement de l’avenant au contrat et de lui

faire parvenir les factures établies depuis le mois de mars 2016 au nom de la société

SOCIETE2.).

Dans la motivation de son acte d’appel, PERSONNE1.) demande, par réformation de

la décision entreprise, la condamnation de la société SOCIETE1.) à lui communiquer

les factures et décomptes quant aux charges « pour nettoyage ID et taxes eau canal

établi(e)s au nom de la société SOCIETE2.) », sous peine d’astreinte.

Elle estime que la société SOCIETE1.) a tacitement accepté la société SOCIETE2.)

comme locataire à partir de mars 2016, comme depuis lors, la société SOCIETE2.)

aurait procédé au paiement des loyers.

Les demandes de la société SOCIETE1.) concernant des arriérés de loyers et de

charges pour la période à partir de mars 2016, ne seraient donc pas fondées à son

encontre, faute de qualité de locataire dans son chef.

Concernant le refus de payer l’augmentation du loyer, l’appelante maintient ses

arguments suivant lesquels le paiement de cette augmentation était soumis à la

condition que SOCIETE1.) réalise des travaux dans les lieux loués. Elle verse une

série de photos pour documenter « l’état d’insalubrité avancée » des locaux. Elle

verse, en outre, des attestations testimoniales, pour établir que des travaux urgents

s’imposaient, qu’un représentant de la société SOCIETE1.) avait constaté cet état des

choses le 24 février 2016 et que l’augmentation du loyer était liée à la réalisation

desdits travaux. Elle produit encore un échange de messages électroniques entre

Monsieur PERSONNE4.) de la société SOCIETE1.) et elle-même quant aux désordres

affectant les lieux loués.

Elle fait valoir que la société SOCIETE1.) a failli à ses obligations lui incombant en

vertu de l’article 1721 du code civil, suivant lequel le bailleur doit garantie au preneur

pour tous les vices ou défauts de la chose louée.

A l’audience du 9 janvier 2018, la partie intimée

PERSONNE3.)

interjette

régulièrement

appel incident

contre le jugement entrepris et se rallie aux

développements de la partie appelante. Elle précise qu’elle est restée dans les lieux

jusqu’en octobre 2015, que PERSONNE1.) et elle ont mis fin à leur collaboration et

qu’elle est partie au Portugal. Elle demande à se voir décharger de toutes

condamnations intervenues à son encontre, sinon du moins de la condamnation au

paiement d’arriérés de loyers concernant la période ayant pris cours le 1er février 2016,

sinon le 1er mars 2016.

La société SOCIETE1.) relève régulièrement appel incident du jugement entrepris en

ce qui concerne le volet des charges locatives. Par réformation du jugement entrepris,

qui avait déclaré non fondée sa demande en paiement de charges locatives, elle

réclame un montant de 442,87 euros de ce chef, pour la période s’étendant jusqu’au

1er février 2016.

Elle conclut à la confirmation du jugement entrepris pour le surplus.

Elle fait plaider que

PERSONNE1.)

et

PERSONNE3.)

se sont engagées

personnellement et solidairement aux termes du contrat de bail. Elle souligne qu’un

nouveau locataire ne peut être substitué à l’ancien locataire que de l’accord du bailleur.

Elle n’aurait jamais accepté la société SOCIETE2.) comme nouveau locataire et aurait

refusé de discuter de la signature d’un avenant au contrat de bail tant que les arriérés

de loyers ne seraient pas payés.

Elle fait encore valoir que l’augmentation du loyer à partir du 1er janvier 2016, prévue

au contrat de bail, n’était aucunement liée à l’exécution par ses soins de travaux dans

les lieux loués.

Elle conclut au rejet des attestations testimoniales établies par PERSONNE1.), au

motif que cette dernière est partie en cause. Elle estime que les autres attestations

testimoniales ne sont pas pertinentes, leurs auteurs respectifs n’ayant pas été

présents au moment de la conclusion du contrat de bail et ne pouvant donc pas savoir

si des promesses relatives à des travaux à entreprendre avaient été faites.

L’intimée conteste avoir fait des promesses en ce sens et souligne que les locataires,

qui avaient visité les lieux avant la signature du contrat de bail, n’avaient pas émis de

réserves dans ledit contrat qui, en son article VII, stipulait que « preneurs

reconnaissent avoir reçu et acceptent l’objet du bail en bon état locatif ». Elle estime

que, dans ces conditions, les locataires ne sauraient invoquer les dispositions des

articles 1719 et 1720 du code civil pour se prévaloir d’éventuels vices apparents ayant

affecté les lieux loués au moment de la signature du contrat de bail.

Elle conteste, par ailleurs, l’existence de vices cachés.

La société SOCIETE1.) procède à une augmentation de sa demande du chef d’arriérés

de loyers pour les mois de mars 2017 à janvier 2018 inclus, du montant de 11.891,29

euros, assorti des intérêts légaux à partir du 9 janvier 2018, date de la demande en

justice, jusqu’à solde, avec majoration du taux d’intérêt légal de trois points à partir du

premier jour du troisième mois suivant la signification de la décision à intervenir.

Elle augmente également sa demande en paiement de charges locatives du montant

de 359,23 euros, pour la période postérieure au 1er février 2017.

Motifs de la décision

Quant à l’attestation testimoniale établie par PERSONNE1.)

A l’instar du juge de première instance, le tribunal de céans écarte des débats

l’attestation testimoniale rédigée par PERSONNE1.) elle-même. La règle que nul ne

peut être entendu comme témoin dans sa propre cause est, en effet, fondamentale,

bien que non reproduite formellement dans la législation sur la procédure civile (cf.

Cour 4 juillet 2013, n° 37306 du rôle).

Quant à la qualité de locataires de PERSONNE1.) et de PERSONNE3.)

Il convient d’abord de noter que l’article IX du contrat de bail stipule que « preneurs ne

pourront ni sous-louer ni céder le droit au présent bail, en tout ou en partie, sans le

consentement préalable exprès et par écrit de bailleresse. Même en cas d’accord de

celle-ci, ils resteront solidairement et indivisiblement tenus envers elle de la bonne fin

du bail » et que l’article XII du même contrat prévoit que « toute modification au présent

contrat doit être faite sous forme écrite (avenant) ».

Il est constant en cause qu’aucun avenant écrit au contrat de bail du 13 août 2015,

ayant pour objet une modification quant à la partie locataire, n’a été établi.

PERSONNE1.) et PERSONNE3.) soutiennent qu’à la suite de la création de la société

SOCIETE2.) en mars 2016, cette dernière s’est substituée à elles comme locataire et

que la société SOCIETE1.) a tacitement accepté cet état de fait.

La société SOCIETE1.) conteste qu’une novation par substitution de débiteur se soit

opérée en l’espèce.

L’article 1271 du code civil prévoit que la novation s’opère de trois manières:

1° lorsque le débiteur contracte envers son créancier une nouvelle dette qui est

substituée à l’ancienne, laquelle est éteinte,

2° lorsqu’un nouveau débiteur est substitué à l’ancien qui est déchargé par le

créancier,

3° lorsque, par l’effet d’un nouvel engagement, un nouveau créancier est substitué à

l’ancien, envers lequel le débiteur se trouve déchargé.

Aux termes de l’article 1273 du code civil, la novation ne se présume point; il faut que

la volonté de l’opérer résulte clairement de l’acte.

Pour qu’il y ait novation, il faut un élément subjectif qui est l’animus novandi, qui

exprime à la fois la volonté d’éteindre l’obligation préexistante et d’établir le lien de

cause à effet, caractéristique de la novation, entre la création de l’obligation nouvelle

et l’extinction de l’ancienne, l’élément intellectuel étant la pièce maîtresse de la

novation (Jurisclasseur civil, art. 1271 à 1281, fasc. 10, édit 1996, n° 85 et 90).

Les deux conditions qu’exige la réalisation de la novation par changement de débiteur

répondent aux deux aspects fondamentaux de la définition de la novation en général :

il faut un accord entre le créancier et le nouveau débiteur, créant une obligation

nouvelle, et, il faut une décharge par le créancier du débiteur primitif, éteignant

l’obligation ancienne (Jurisclasseur, Civil, art.1271 à 1281, fasc. 25, édit. 1996, n° 7).

La preuve de l’intention de nover incombe à celui qui se prévaut de l’existence d’une

novation. S’agissant de la preuve d’une volonté, c’est le régime de la preuve des faits

juridiques qui s’applique: la preuve peut être faite par tous moyens, elle peut être

recherchée dans les faits et actes qui sont intervenus entre les parties (Dalloz, ibidem,

n° 54), étant précisé qu’il n’y a aucun fait qui à lui seul entraîne nécessairement

novation (Jurisclasseur civil, art. 1271 à 1281, fasc. 10, édit. 1996, n° 90).

En l’espèce, le fait qu’il y ait eu des pourparlers entre parties en vue de procéder à un

changement concernant la partie locataire et que PERSONNE3.) ait mis en demeure

la société SOCIETE1.) de conclure un avenant en ce sens, n’implique pas que la

société SOCIETE1.) a eu l’intention d’accepter la société SOCIETE2.) comme

nouveau locataire et de décharger PERSONNE1.) et PERSONNE3.) de leurs

obligations.

Le fait que la société SOCIETE1.) ait encaissé les loyers lui virés par la société

SOCIETE2.) ne permet pas davantage de retenir dans le chef de la société

SOCIETE1.) une volonté claire et non équivoque de substitution de débiteur. En effet,

tel que l’a, à bon escient, rappelé le juge de première instance, le fait que le loyer est

payé par un tiers ne permet pas de déduire la moindre conséquence sur le rapport

fondamental entre bailleur et locataire.

PERSONNE1.) et PERSONNE3.) restent, dès lors, en défaut de rapporter la preuve

non seulement d’un accord entre la société SOCIETE1.) et la société SOCIETE2.)

quant à la création d’une obligation nouvelle, mais encore d’une décharge leur donnée

par la bailleresse. La preuve de l’intention de nover fait partant défaut, de sorte que

c’est à tort que PERSONNE1.) et PERSONNE3.) se prévalent de l’extinction de leur

obligation de paiement des loyers à partir de mars 2016.

Il se dégage à suffisance de droit des considérations qui précèdent, de même que des

stipulations claires du contrat de bail, que PERSONNE1.) et PERSONNE3.) sont à

considérer comme locataires pour toute la durée du bail et qu’elles sont tenues

solidairement et indivisiblement des obligations découlant dudit contrat.

A noter que, dès lors, le fait que PERSONNE3.) ait quitté les lieux vers la fin de l’année

2015 et ait mis un terme à sa collaboration avec PERSONNE1.), ne porte pas non plus

à conséquence à cet égard.

C’est partant à juste titre que le juge de première instance a rejeté le moyen tiré d’un

défaut de qualité dans le chef de PERSONNE1.) et de PERSONNE3.).

Quant aux arriérés de loyers redus jusqu’au mois de février 2017 inclus

Pour s’opposer à la demande de la société SOCIETE1.) en paiement d’arriérés de

loyers, PERSONNE1.) et PERSONNE3.) soulèvent l’exception d’inexécution. Elles

invoquent une violation par la société SOCIETE1.) de son engagement à procéder à

des travaux de rénovation et de ses obligations légales de délivrance, d’entretien et

de garantie, prévues aux articles 1719 à 1721 du code civil.

Il est rappelé que l’exception d’inexécution prévue à l’article 1134-2 du code civil est

sous-entendue dans tout contrat synallagmatique et ne permet au contractant de

suspendre l’exécution de son obligation de payer que si son cocontractant n’exécute

pas ses propres obligations contractuelles. Ainsi l’exception d’inexécution est un

moyen temporaire destiné à obtenir du cocontractant qu’il exécute son obligation. Elle

ne peut pas devenir un moyen dilatoire pour échapper au paiement du loyer.

L'inexécution justifiée suppose un manquement incontestable et implique un équilibre

entre les obligations réciproques inexécutées (cf. La Haye et Vankerkhove, Le louage

des choses, n° 400 et 401).

L'exception d'inexécution, propre à tout contrat synallagmatique, peut être invoquée

par le preneur. Il appartient au juge d’apprécier si la gravité des manquements du

bailleur justifie dans le chef du locataire l’inexécution de ses obligations (Yvette

Merchiers, Le bail en général, Edition 1989, n° 180).

Il est rappelé que PERSONNE1.) et PERSONNE3.) font d’abord valoir que le non-

paiement de l’augmentation du loyer à partir du 1er janvier 2016 était justifié eu égard

au fait que, contrairement à ses engagements au moment de la conclusion du contrat

de bail, la société SOCIETE1.) n’a pas procédé aux travaux de rénovation dans les

lieux loués. Elles soutiennent qu’il avait été convenu que la réalisation des travaux de

rénovation était la contrepartie de l’augmentation du loyer.

La société SOCIETE1.) conteste s’être engagée à réaliser des travaux de rénovation

et maintient que l’augmentation du loyer à payer par PERSONNE1.) et PERSONNE3.)

n’était que la répercussion du nouveau prix du bail convenu entre elle-même et le

bailleur principal, propriétaire des lieux, avec effet au 1er mars 2016.

Dans leurs attestations testimoniales respectives des 3 décembre 2016 et 20 janvier

2017, PERSONNE5.) et PERSONNE2.) déclarent que l’augmentation du loyer était

liée à la réalisation des travaux de rénovation à effectuer par le propriétaire. Outre le

fait que cette affirmation est particulièrement vague, il convient de noter qu’aucun des

deux témoins ne soutient avoir été présent lors de la conclusion du contrat de bail.

C’est partant à juste titre que le juge de première instance a retenu que l’engagement

de la société SOCIETE1.) à réaliser des travaux de rénovation laissait d’être établi.

PERSONNE1.) et PERSONNE3.) reprochent ensuite à la société SOCIETE1.) de ne

pas avoir rempli ses obligations de délivrance, d’entretien et de garantie.

Force est de constater qu’en mettant à la disposition de ses locataires le local tel que

convenu entre parties, la société SOCIETE1.) a satisfait à son obligation de délivrance

conforme, prévue à l’article 1719, paragraphe 1er du code civil.

Quant à l’obligation de délivrance d’une chose en bon état de réparation, prévue à

l’article 1720 du code civil, il est de principe que le bailleur est tenu, au début du contrat

de bail et donc en principe avant la prise de possession des lieux par le preneur,

d’exécuter toutes les réparations nécessaires à l’objet du bail, partant même les

réparations locatives qui en cours de bail incomberaient au preneur (cf.

M. HARLES, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, n° 77).

Aux termes de l’article 1731 du code civil, « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le

preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives (…) ».

L’obligation de délivrer la chose en bon état telle qu'imposée au bailleur par l'article

1720 du code civil est supplétive de la volonté des parties (cf. CA Aix-en-Provence,

ch. 11 A, 1er décembre 2015, n° 14/09387 : JurisData n° 2015-027183).

Certes, les parties ne peuvent dispenser le bailleur de délivrer le bien, mais elles

peuvent convenir de l’état dans lequel il doit être mis à la disposition du preneur

(cf. Les Novelles, Le Louage de Choses, Les Baux en Général, Bruxelles, Larcier,

2e éd. 2000, n° 575).

Il est ainsi de jurisprudence que les parties peuvent convenir de déroger au principe

(cf. Les Novelles, op. cit. n° 575). Le preneur peut, en effet, renoncer à l’exigence de

l’article 1720 alinéa 1er du code civil. Il peut ainsi, après avoir visité les lieux, déclarer,

par une clause contenue au contrat, connaître les lieux et les avoir reçus en bon état

(cf. M. HARLES, op. cit. n° 75).

Tel est le cas en l’espèce, le point VII du contrat de bail stipulant que « preneurs

reconnaissent avoir reçu et acceptent l’objet du bail en bon état locatif ».

C’est à bon droit que le juge de première instance, après avoir constaté qu’aucun état

des lieux d’entrée n’est versé au dossier, a considéré qu’en attestant dans le contrat

de bail qu’elles connaissent l’immeuble et qu’elles admettent son bon état, les

locataires ont renoncé à se prévaloir de la disposition de l’article 1720, alinéa 1er du

code civil.

Certes, tel que l’a souligné le juge de première instance, la clause contenue à l’article

VII du contrat de bail ne couvre que l’état apparent et non un état qu’on n’a pu déceler

au moment de la conclusion du bail. Elle n’interdit pas au preneur de prouver

l’existence de vices cachés ou de dégradations non apparentes (cf. Y. Merchiers, Les

Baux, le bail en général, Larcier, 2e éd., n° 157).

Aux termes de l’article 1721 du code civil, il est dû garantie au locataire pour tous les

vices et défauts affectant la chose louée qui en empêchent l’usage quand bien même

le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. Pour que l’article 1721 trouve

application, il faut que le trouble résulte du fait même de la chose par opposition au

trouble provoqué par l’homme.

L’ignorance du vice par le preneur, au moment de la conclusion du bail, est une

condition de la garantie. Le bailleur ne doit pas en effet garantie au preneur pour les

vices de chose louée qui étaient apparents lors de la conclusion du bail, c’est à-dire

des vices que le preneur a connus ou a dû connaître (cf. Y. Merchiers, op. cit.,

n° 209 ; Cass. b. 28 octobre 1954, Pas. 1954, I, p. 174 ; Cass. b. 4 février 1960, Pas.

1960. I. p. 631).

L’apparence du vice de la chose est une question de fait laissée au pouvoir

d’appréciation du juge du fond (cf. Y. Merchiers, op. cit., n° 209).

PERSONNE1.)

et

PERSONNE3.)

se plaignent de « l’état déplorable des

appartements, de la cuisine « professionnelle » du café et des toilettes du café ».

Elles font état des mêmes désordres qu’en première instance, à savoir :

-

salle de douche au premier étage : la douche est hors usage comme un trou énorme

se trouve dans le mur,

-

les deux appartements : les pièces n’ont pas de porte ; des fenêtres ne s’ouvrent

pas ; des fenêtres sont tenues par des morceaux de bois,

-

2e étage : moisissures dans les chambres et dans la salle de bains,

-

extérieur : les plaques d’isolation en ardoise tombent de la façade latérale, ce qui

endommage le toit en zinc de la partie bowling qui se trouve en-dessous ;

amoncellement de déchets, de meubles, etc.,

-

cuisine « professionnelle » du café : pas de raccordement (si on ouvre le robinet,

l’eau coule dans la cave à défaut d’évacuation), pas d’électricité,

-

toilettes du café : ne sont pas en conformité avec les normes.

Dans son attestation testimoniale, PERSONNE5.) affirme que lors d’une visite dans

les lieux loués en date du 24 février 2016, PERSONNE6.) de la société SOCIETE1.)

a « relevé les travaux urgents à entreprendre », en l’occurrence : « WC hommes (local

commercial), salles de bain, remise en conformité de la cuisine commerciale (toujours

inexploitable et inexploitée) ». PERSONNE6.) se serait engagé à informer le

propriétaire de l’immeuble des travaux à entreprendre.

PERSONNE2.) fait état de « nombreux dégâts (infiltrations, fissures, champignons,

moisissures, portes inexistantes, circuits électriques hors service, salles de bains

inutilisables, pas de cuisine dans l’appartement, impossibilité d’ouvrir les fenêtres) »

dans son attestation. Il affirme que les anciens occupants avaient laissé leurs meubles

et beaucoup d’objets encombrants sur place et que c’est au moment où les lieux ont

été vidés que les dégâts sont devenus apparents.

Il convient d’abord de relever que les déclarations des auteurs des attestations

manquent de précision quant aux dégâts qui auraient été constatés.

Quant aux photos versées en cause, il n’est pas établi à quelle époque elles ont été

prises. Il s’y ajoute que les désordres apparaissant sur les photos, tels des carrelages

manquants dans la salle de douche et des plaques d’isolation en ardoise détachées

au niveau du mur extérieur, sont à qualifier de dégâts apparents dont les locataires ont

nécessairement pris connaissance au moment de la visite des lieux préalable à la

signature du contrat de bail, même à admettre que les lieux étaient encombrés de

meubles et d’objets relaissés par les précédents occupants.

PERSONNE1.) et PERSONNE3.) ont également dû s’apercevoir de l’absence de

portes dans les appartements avant de signer le contrat de bail.

Tel que l’a, à bon escient, relevé le juge de première instance, il ne résulte du dossier

ni que la douche ait été hors fonction, ni que les fenêtres aient été défectueuses, ni

que les salles de bains et les chambres aient été affectées de moisissures, ni que la

cuisine ait été dépourvue de raccordement ou d’électricité.

C’est encore à juste titre que le juge de première instance a souligné qu’il n’était pas

établi que la société SOCIETE1.) se soit engagée à faire installer une cuisine

professionnelle dans les lieux loués, étant rappelé que, suivant l’article VI du contrat

de bail, la destination du local commercial loué était celle d’un débit de boissons.

PERSONNE1.) et PERSONNE3.) restent également en défaut de justifier en quoi les

toilettes du café n’auraient pas répondu aux normes.

Il convient finalement de noter que si, lors de la visite dans les lieux loués du

24 février 2016, le représentant de la société SOCIETE1.) a affirmé continuer les

doléances des locataires au propriétaire de l’immeuble, cela n’implique pas une

reconnaissance de la part de la société SOCIETE1.) d’une obligation dans son chef

de prendre à sa charge des travaux de rénovation des lieux. La reconnaissance

expresse ou tacite d’une telle obligation ne résulte pas non plus de l’échange d’SMS

entre PERSONNE1.) et Monsieur PERSONNE4.) de la société SOCIETE1.).

Au vu de ce qui précède, la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE3.), tendant

à voir ordonner une visite des lieux est à rejeter, une telle mesure n’étant, en l’espèce,

pas de nature à permettre des constatations utiles.

Il résulte de ce qui précède que l’existence de vices cachés dans les lieux loués laisse

d’être établie et qu’une violation de ses obligations de garantie et d’entretien ne peut

être retenue dans le chef de la société SOCIETE1.).

C’est partant à bon droit que le juge de première instance a retenu que les locataires

n’étaient pas fondées à invoquer l’exception d’inexécution pour justifier le non-

paiement des arriérés de loyers réclamés par la partie bailleresse.

Le jugement est donc à confirmer pour autant qu’il a condamné PERSONNE1.) et

PERSONNE3.) solidairement au paiement de la somme de 14.174,78 euros, avec les

intérêts légaux tels que définis dans le dispositif dudit jugement, du chef d’arriérés de

loyers pour la période d’octobre 2015 à février 2017 inclus.

Quant aux charges redues jusqu’au 1er février 2017

Il est rappelé que la société SOCIETE1.) critique le jugement entrepris en ce qu’il a

déclaré non fondée sa demande en paiement de charges locatives.

Par réformation du jugement entrepris, elle réclame un montant de 442,87 euros de

ce chef, pour la période s’étendant jusqu’au 1er février 2017.

Dans la motivation de son acte d’appel, PERSONNE1.) réitère sa demande en

condamnation de la société SOCIETE1.) à lui verser les factures relatives aux charges

locatives. Tel que l’a constaté le juge de première instance, les factures litigieuses ont

été produites par la société SOCIETE1.) en première instance, de sorte que la

demande en communication de PERSONNE1.) n’est pas fondée.

Au vu des pièces versées en cause et du décompte établi par la société SOCIETE1.),

qui prend en considération les paiements effectués par les locataires - parmi lesquels

un versement de 2.125,48 euros du 23 janvier 2017 - la demande en paiement de

charges pour la période s’étendant jusqu’au 1er février 2017 est fondée pour le montant

réclamé de 442,87 euros.

Par réformation du jugement entrepris, il y a, dès lors, lieu de condamner

PERSONNE1.) et PERSONNE3.) solidairement à payer à la société SOCIETE1.) de

ce chef le montant de 442,87 euros, avec les intérêts légaux à partir du 27 juin 2016,

date du dépôt de la requête introductive de première instance. Conformément à la

demande de la société SOCIETE1.), le taux d’intérêt est à majorer de trois points à

partir du premier jour du troisième mois suivant la signification du présent jugement.

Quant à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement des locataires

Conformément à l’article 1728 du code civil, l’obligation de payer le prix du bail

constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est

la contrepartie de la jouissance locative.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd.

2000, n° 388 bis).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de

plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la

résiliation du bail.

Les tribunaux posent comme principe que le bailleur qui met à la disposition d’un

locataire son immeuble est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent

régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer

dans ses droits (M. HARLES, Le bail-à-loyer, Compte-rendu de jurisprudence,

n° 101).

En l’espèce, les locataires n’ont jamais procédé au paiement de l’augmentation du

loyer d’un montant mensuel de 810,00 euros, contractuellement prévue avec effet au

1er janvier 2016. Il résulte des développements qui précèdent qu’elles n’étaient pas

fondées à soulever l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement de

l’intégralité des loyers.

Au vu de l’importance des arriérés de loyers, il y a lieu de confirmer le jugement dont

appel en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts de PERSONNE1.) et de

PERSONNE3.) et ordonné leur déguerpissement, sauf à reporter le délai de

déguerpissement à un mois à partir de la signification du présent jugement.

Quant à l’indemnité de relocation

En ce qui concerne l’indemnité de relocation, l’article X du contrat de bail prévoit qu’ «

en cas de rupture anticipative du bail, preneurs payeront à bailleresse une indemnité

de relocation dont le montant ne pourra en tout cas être inférieur à trois mois de loyer,

ceci sans préjudice quant à tous autres droits dans le chef de la bailleresse ».

En cas de fixation conventionnelle de l’indemnité de relocation, celle-ci ne doit pas

correspondre au préjudice réellement subi. Son but est précisément de fixer

forfaitairement le montant du dommage, en vue d’éviter toute discussion en cas de

manquement du locataire (cf. TAL 15 décembre 2015, n° 278/2015).

L’article 1152 alinéa 2 du code civil permet au juge de modérer ou d’augmenter la

peine qui a été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, les éléments du dossier ne permettent pas de retenir que compte tenu de

la localisation des lieux loués, l’équivalent de trois mois de loyer à titre d’indemnité de

relocation pour un local commercial serait manifestement excessif.

Il s’ensuit que c’est à juste titre que le juge de première instance a fait droit à la

demande de la société SOCIETE1.) et il y a partant lieu de confirmer le jugement

entrepris en ce qu’il a condamné PERSONNE1.) et PERSONNE3.) solidairement au

paiement d’une indemnité de relocation de 10.800,00 euros.

Quant aux demandes reconventionnelles de PERSONNE1.)

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à voir faire droit à sa

demande en condamnation de la société SOCIETE1.) à procéder à des travaux de

rénovation dans les meilleurs délais, ainsi qu’à sa demande en paiement du montant

de 10.000,00 euros, à titre d’indemnisation du préjudice subi par elle en raison des

violations de ses obligations par la société SOCIETE1.).

Au vu des développements qui précèdent, il n’a pas été établi que des travaux de

rénovation incombaient à la société SOCIETE1.), ni en vertu d’un engagement pris au

moment de la conclusion du contrat de bail, ni en vertu de ses obligations légales de

bailleresse. Aucune violation de ses obligations découlant du contrat de bail n’a, par

ailleurs été retenue dans le chef de la société SOCIETE1.).

Le jugement entrepris est donc à confirmer en ce qu’il n’a pas fait droit aux demandes

reconventionnelles de PERSONNE1.), tendant à la condamnation de la société

SOCIETE1.) à la réalisation de travaux de rénovation et au paiement de dommages

et intérêts.

Quant à l’augmentation de la demande de la société SOCIETE1.) au titre des arriérés

de loyers et des charges locatives échues après le 1er février 2017

La société SOCIETE1.) réclame le montant de 11.891,29 euros à titre d’arriérés de

loyers pour la période de mars 2017 à janvier 2018 inclus, ainsi que le montant de

359,23 euros à titre de solde des charges locatives échues depuis le 1er février 2017.

L’augmentation de la demande est recevable en vertu de l’article 592 alinéa 2 du

nouveau code de procédure civile.

Au vu des décomptes et des factures versés en cause, l’augmentation de la demande

est fondée pour les montants réclamés.

Il y a partant lieu de condamner encore

PERSONNE1.) et PERSONNE3.)

solidairement à payer à la société SOCIETE1.) de ce chef le montant de [11.891,29 +

359,23 =] 12.250,52 euros, avec les intérêts légaux à partir du 9 janvier 2018, jour de

la demande en justice, jusqu’à solde.

Conformément à la demande de la société SOCIETE1.), le taux d’intérêt est à majorer

de trois points à partir du premier jour du troisième mois suivant la signification du

présent jugement.

Quant à la demande de PERSONNE1.) en obtention d’indemnités de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, PERSONNE1.) est à débouter de ses demandes en

obtention d’une indemnité de procédure tant pour la première instance, par

confirmation de la décision querellée, que pour l’instance d’appel.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal de

PERSONNE1.) et l’appel incident de PERSONNE3.) laissent d’être fondés, tandis que

l’appel incident de la société SOCIETE1.) est à déclarer fondé.

L’appel principal laissant d’être fondé, PERSONNE1.) est à condamner aux frais et

dépens de l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incidents en la forme,

écarte des débats l’attestation testimoniale établie par PERSONNE1.),

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une visite des lieux,

dit non fondé l’appel principal de PERSONNE1.),

dit non fondé l’appel incident de PERSONNE3.),

dit fondé l’appel incident de la société anonyme SOCIETE1.) S.A., partant,

par réformation du jugement entrepris :

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en paiement de

charges pour la période s’étendant jusqu’au 1er février 2017, à concurrence du montant

de 442,87 euros,

condamne encore PERSONNE1.) et PERSONNE3.) solidairement à payer à la société

anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant de 442,87 euros, avec les intérêts légaux à

partir du 27 juin 2016,

dit que le taux d’intérêt est à majorer de trois points à partir du premier jour du troisième

mois suivant la signification du présent jugement,

confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à reporter le délai de

déguerpissement à un mois à partir de la signification du présent jugement,

dit recevable et fondée jusqu’à concurrence de 12.250,52 euros l’augmentation de la

demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en instance d’appel, au titre des

arriérés de loyers et des charges locatives échues après le 1er février 2017, partant :

condamne encore PERSONNE1.) et PERSONNE3.) solidairement à payer à la société

anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant de 12.250,52 euros, avec les intérêts légaux à

partir du 9 janvier 2018, jour de la demande en justice, jusqu’à solde,

dit que le taux d’intérêt est à majorer de trois points à partir du premier jour du troisième

mois suivant la signification du présent jugement,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.