Landlord appeal dismissed; lease obligations transferred to new company via Article 12bis of 1915 law.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 17/2018

Audience publique du mardi, vingt-trois janvier deux mille dix-huit

Numéro 184133 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société civile immobilière SOCIETE1.), établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par l’un de ses associés-gérants en fonctions, à savoir

PERSONNE1.), commerçant, demeurant à ADRESSE2.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 11 avril 2017 ainsi que d’un exploit de l’huissier de justice Alex MERTZIG de

Diekirch du même jour,

comparant par Maître Lynn FRANK, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.),

sans

état

connu,

demeurant

à

L-ADRESSE3.),

ADRESSE3.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

2) PERSONNE3.), comptable, demeurant à L-ADRESSE4.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Alex MERTZIG,

sub 1) et 2) comparant par Maître Sandra Patricia JUNQUEIRA DE OLIVEIRA, avocat,

demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 184133 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 2 mai 2017, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 17 octobre 2017, puis au

14 novembre 2017 et finalement à l’audience publique du mardi, 2 janvier 2018 à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître

Lynn FRANK,

avocat,

comparant pour

la société

civile immobilière

SOCIETE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Sandra Patricia JUNQUEIRA DE OLIVEIRA, avocat, comparant pour

PERSONNE2.) et PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

23 janvier 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée le 3 mai 2016, la société civile immobilière SOCIETE1.) a fait

convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix

de Luxembourg pour les voir condamner au paiement de la somme de 6.904,34 euros

du chef d’arriérés de loyers pour les mois de mars et avril 2016 et d’une indemnité de

relocation correspondant à six mois de loyers. Elle a, en outre, sollicité la résiliation du

contrat de bail existant entre parties et la condamnation des parties défenderesses au

déguerpissement. Elle a finalement réclamé une indemnité de procédure de 1.500,00

euros et a conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 14 novembre 2016, la partie

requérante a augmenté sa demande du montant des loyers redus pour les mois de

mai à novembre 2016.

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

ont, à titre reconventionnel, sollicité la

condamnation de la société SOCIETE1.) à leur payer le montant de 57.754,68 euros.

Ils ont également réclamé une indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

Il est résulté des débats en première instance que le 11 juillet 2014, deux contrats de

bail commercial ont été établis, le premier entre la société SOCIETE1.), comme partie

bailleresse, et PERSONNE2.) et PERSONNE3.), comme partie locataire, le second

entre la société SOCIETE1.), comme partie bailleresse, et la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.), représentée par PERSONNE2.) et PERSONNE3.), comme partie

locataire. Les deux contrats de bail ont eu le même objet, à savoir la location d’un local

de commerce avec des dépôts et deux parkings extérieurs dans la Résidence

ENSEIGNE1.) sise à ADRESSE5.), moyennant un loyer mensuel de 3.000,00 euros,

assorti d’une avance sur charges de 400,00 euros, avec effet au 1er octobre 2014, pour

une durée initiale de trois ans.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont fait plaider que le contrat de bail signé par eux

au nom et pour le compte de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) en

formation a remplacé celui signé en leur nom personnel. Ils ont soutenu que la société

à responsabilité limitée SOCIETE2.), constituée le 12 septembre 2014, a repris le bail.

La société SOCIETE1.) a, quant à elle, fait valoir que le deuxième contrat de bail est

venu s’adjoindre au premier et qu’PERSONNE2.) et PERSONNE3.) étaient à

considérer comme locataires au même titre que la société SOCIETE2.), constituée le

12 septembre 2014.

Par jugement du 9 décembre 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a reçu les demandes principale et reconventionnelle en la forme,

et, avant tout autre progrès en cause, a ordonné une comparution personnelle des

parties.

La comparution personnelle n’a pas eu lieu, PERSONNE1.) n’ayant pu se présenter

pour cause de maladie et étant décédé par la suite.

Par jugement du 16 mars 2017, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, vidant le jugement interlocutoire du 9 décembre 2016, a :

dit non fondée la demande dirigée par la société SOCIETE1.) à l’encontre

d’PERSONNE2.) et de PERSONNE3.),

dit non fondée la demande reconventionnelle dirigée par PERSONNE2.) et

PERSONNE3.)

à

l’encontre

de

la

société

SOCIETE1.),

dit non fondées tant la demande de la société

SOCIETE1.)

que celle

d’PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) en obtention d’une indemnité de procédure,

fait masse des frais et imposé ceux-ci pour moitié à la société SOCIETE1.) +

SOCIETE1.) et pour moitié à PERSONNE2.) et PERSONNE3.).

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a relevé que dans un document relatif

à la restitution des clefs du local de commerce sis à ADRESSE5.), intervenue les 18

et 21 novembre 2016, la société SOCIETE1.) a elle-même indiqué que ledit local de

commerce avait été «donné en location à la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) par contrat de bail en date du 11 juillet 2014», sans mentionner

PERSONNE2.) et PERSONNE3.).

Déduisant de ce document que le locataire des lieux était la société SOCIETE2.) et

non pas les consorts PERSONNE4.), il a déclaré non fondée la demande de la société

SOCIETE1.) à l’égard de ces derniers.

Par acte d’huissier du 11 avril 2017, la société SOCIETE1.) a relevé appel des

jugements des 9 décembre 2016 et 16 mars 2017.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation des jugements entrepris, l’appelante demande à voir condamner

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à lui payer le montant de 31.069,53 euros à titre

d’arriérés de loyers, ainsi que le montant de 20.713,02 euros, à titre d’indemnité de

relocation, ces montants avec les intérêts légaux à partir du 20 avril 2016, date d’une

mise en demeure, sinon, à partir de l’acte introductif d’instance.

A l’appui de son appel, la société SOCIETE1.) soutient qu’il résulte clairement du

second contrat de bail - qui serait celui à prendre en considération, pour avoir été

enregistré le 3 novembre 2014 - qu’il existe trois locataires, à savoir la société

SOCIETE2.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.),

engagés

solidairement

et

indivisiblement aux termes dudit contrat.

Elle donne à considérer que l’engagement d’PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) en

leur qualité de colocataires solidaires n’était pas dépourvu de cause, les concernés

ayant eu un intérêt financier manifeste au succès des opérations commerciales de la

société dont ils étaient les gérants.

L’appelante souligne encore qu’au moment de la signature du contrat de bail, la société

SOCIETE2.) n’était pas encore constituée et que les gérants se sont solidairement et

indivisiblement engagés en leur nom personnel au paiement des dettes résultant de la

convention.

Elle affirme finalement ne pas avoir réussi à relouer les lieux depuis la remise des clefs

en date du 18 novembre 2016 et insiste sur sa demande en allocation d’une indemnité

de relocation, correspondant à six mois de loyer.

Les intimés se rapportent à prudence de justice quant à la recevabilité en la forme de

l’appel dirigé contre le jugement du tribunal de paix de Luxembourg du 16 mars 2017.

Ils soulèvent l’irrecevabilité de l’appel en ce qu’il est dirigé contre le jugement rendu le

9 décembre 2016 par le même tribunal, pour cause de tardivité.

Ils concluent à la confirmation du jugement entrepris pour autant que les demandes

de la société SOCIETE1.) ont été déclarées non fondées, au motif que la société

SOCIETE2.) était le locataire des lieux.

Ils demandent à ne voir prendre en considération que le contrat de bail ayant fait l’objet

d’un enregistrement, en l’occurrence celui dans lequel la société SOCIETE2.) figure

comme locataire. Ils soulignent qu’il est tout à fait possible de conclure un contrat avec

une société en voie de formation.

Les intimés font valoir que les termes « qui s’engagent solidairement et indivisiblement

ou une société à créer ultérieurement » ne saurait s’analyser comme une volonté dans

leur chef de se porter garants des engagements de la société à créer. Ils invoquent, à

cet égard, les dispositions de l’article 1162 du code civil, suivant lesquelles, « dans le

doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a

contracté l’obligation ». Ils font ensuite plaider que les engagements pris par les

associés d’une société en formation au nom de cette société, sont repris par cette

dernière dès l’acquisition de la personnalité juridique dans son chef.

Ils demandent, dès lors, à voir déclarer « irrecevables, puisque non fondées » les

demandes de l’appelante à leur égard.

A titre subsidiaire, pour le cas où le tribunal estimerait qu’ils étaient à considérer

comme cautions de la société SOCIETE2.), les intimés concluent à l’incompétence

des juridictions siégeant en matière de bail à loyer, sur base de l’article 3.3°du nouveau

code de procédure civile.

A titre plus subsidiaire, pour le cas où il serait retenu que l’appelante pouvait agir à leur

égard, ils demandent à voir constater la nullité du contrat de bail pour cause de dol,

sinon d’erreur.

Ils soutiennent que la partie bailleresse, qui aurait su que la société SOCIETE2.)

voulait exploiter un café dans les lieux loués et attachait une grande importance à

l’utilisation des places de parking comme terrasse, aurait volontairement tu la

circonstance que les lieux se trouvaient dans une copropriété et que l’exploitation

d’une terrasse s’avérerait impossible, eu égard à l’opposition des copropriétaires.

A titre encore plus subsidiaire, dans l’hypothèse où le contrat de bail ne serait pas nul,

les parties intimées invoquent l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement

régulier des loyers.

Elles font valoir que la partie bailleresse a manqué tant à son obligation de délivrer la

chose louée, qu’à son obligation de faire jouir paisiblement le locataire des lieux loués.

En effet, contrairement aux stipulations contractuelles, les lieux n’auraient pas été en

bon état de réparations locatives.

L’étendue des travaux à effectuer aurait engendré un retard quant au début de

l’exploitation. Les lieux n’auraient ainsi été exploités qu’à partir de la fin du mois de

novembre 2015, alors que le contrat de bail aurait produit ses effets le 1er octobre

2015. Conscient du fait que ce retard lui était imputable, la société bailleresse aurait

consenti à la gratuité d’un mois de loyer.

Par ailleurs, le locataire aurait dû subir les plaintes récurrentes de la copropriété, voire

des copropriétaires quant au type d’activité exercée - en l’occurrence l’exploitation d’un

café avec terrasse - alors que cette activité aurait été acceptée par la partie bailleresse

au moment de la conclusion du contrat.

Les intimés contestent, en outre, la demande relative au paiement de charges, en

faisant valoir qu’il n’était pas établi que l’appelante avait exposé des frais pour son

compte.

Ils s’opposent, par ailleurs, à la demande de l’appelante en obtention d’une indemnité

de relocation. Ils soulignent, à cet égard, que la bailleresse aurait pu rechercher un

nouveau locataire depuis juin 2016 et que les difficultés rencontrées pour trouver un

repreneur ne pouvaient pas être mises à leur charge, au vu des restrictions imposées

par le syndic à l’exploitation des locaux.

Dans l’hypothèse où ils devaient être considérés comme locataires solidaires avec la

société SOCIETE2.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) formulent une demande

reconventionnelle d’un montant total de [31.069,53 + 26.685,15 =] 57.754,68 euros,

avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde.

Ils réclament le montant de 31.069,53 euros à titre d’indemnisation de leur préjudice

ayant consisté dans « l’impossibilité de faire un usage correct des lieux loués », eu

égard aux manquements de la bailleresse.

Ils soutiennent encore avoir réalisé des investissements de l’ordre de 100.000,00

euros afin de rendre les locaux propres à une exploitation commerciale. Ils évaluent,

dans ce contexte, leur préjudice en relation causale directe avec les manquements de

la bailleresse, au montant de 26.685,15 euros.

A toutes fins utiles, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) offrent en preuve les faits

suivants par l’audition de témoins :

« 1. Le local commercial avait été laissé par le précédent locataire dans un mauvais

état. Contrairement à ce qui a été visible, des gros travaux, notamment de canalisation

et d’électricité, ont été nécessaires pour remettre le local commercial en état et

permettre une exploitation commerciale du local.

2. Le local commercial a été loué avec des emplacements extérieurs, emplacements

qui étaient privatifs au Locataire.

3. Le Bailleur a expressément accepté que le Locataire exploite un café dans le local

commercial et utilise les extérieurs comme terrasse.

4. Lors d’une réunion entre le Locataire, tenue courant 2015, sans préjudice quant à

la date exacte, le Bailleur et le Syndic des copropriétaires, Monsieur PERSONNE1.) a

déclaré qu’il avait donné son autorisation expresse à l’exploitation du café et de la

terrasse par le Locataire.

5. Les travaux ont été effectués avec l’accord du Bailleur, puisque Monsieur

PERSONNE1.) était très attentif à l’état d’avancement des travaux de rénovation et

est allé sur le chantier de façon régulière. En raison du retard dans les travaux, le

Bailleur a d’ailleurs offert un mois de loyer au Locataire.

6. L’insonorisation de local commercial était très bonne, de sorte qu’aucun bruit

dérangeant n’était audible de l’extérieur ; la Police s’étant déplacée sur place de façon

régulière n’a jamais constaté aucune infraction.

7. Le Locataire a tenu le Bailleur au courant de sa situation financière et a essayé à

diverses reprises d’entrer en contact avec le Bailleur afin de trouver une solution

amiable, notamment depuis mars 2016, sans préjudice quant à la date exacte ».

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sollicitent finalement une indemnité de procédure

de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

La société SOCIETE1.) s’oppose à la demande tendant à l’annulation du contrat de

bail. Elle demande à voir déclarer irrecevable, sinon non fondée, la demande

reconventionnelle d’PERSONNE2.) et de PERSONNE3.).

Elle fait valoir qu’en réclamant le remboursement d’investissements effectués par la

société SOCIETE2.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) opèrent une confusion entre

leur propre patrimoine et celui de la société.

A titre subsidiaire, la société SOCIETE1.) demande à voir déclarer non fondée la

demande reconventionnelle. Elle conteste les allégations d’PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) quant à un accord de sa part en vue de l’exploitation d’un café et d’une

terrasse et souligne que le contrat de bail prévoyait clairement l’exploitation des locaux

comme épicerie et salon de thé, activité qui n’aurait pas été susceptible de donner lieu

à des plaintes pour tapage nocturne.

La société SOCIETE1.) affirme, par ailleurs, qu’PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont

visité les locaux à plusieurs reprises avant la conclusion du contrat de bail. Elle se

réfère à l’article 4, alinéa 4 du contrat de bail qui stipule que le locataire ne peut

réclamer une indemnité pour des améliorations apportées par lui aux lieux loués,

même si ces améliorations ont été faites du consentement du bailleur.

Motifs de la décision

Quant à la recevabilité de l’appel

L’article 579 du nouveau code de procédure civile dispose que «les jugements qui

tranchent dans leur dispositif une partie du principal et ordonnent une mesure

d’instruction ou une mesure provisoire peuvent être immédiatement frappés d’appel

comme les jugements qui tranchent tout le principal. Il en est de même lorsque le

jugement qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout

autre incident met fin à l’instance».

Aux termes de l’article 580 du même code, «les autres jugements ne peuvent être

frappés d’appel indépendamment des jugements sur le fond, que dans les cas

spécifiés par la loi».

La règle résultant de ces textes, que le droit d’appel contre les jugements avant dire

droit ou d’incident est retardé jusqu’à l’appel contre le jugement rendu ultérieurement

au fond, est d’ordre public et l’irrecevabilité en découlant doit être soulevée d’office par

le juge.

Le critère de l’appel immédiat étant purement formel, il n’y a pas lieu de tenir compte,

ni des motifs de la décision, ni des dispositions qui ne sont pas contenues dans le

dispositif lui-même (cf. Cour 3 juillet 2014, n° 38455 du rôle).

Le jugement du tribunal de paix de Luxembourg du 9 décembre 2016 se limitant à

recevoir les demandes principale et reconventionnelle en la forme et à ordonner une

comparution personnelle des parties, a une nature exclusivement avant-dire droit. En

vertu de l’article 580 du nouveau code de procédure civile, précité, appel ne peut en

être relevé indépendamment du jugement au fond.

L’appel du 11 avril 2017 a donc été interjeté dans le délai prévu par la loi, tant en ce

qui concerne le jugement du 9 décembre 2016 que celui du 16 mars 2017.

Le tribunal note cependant que dans son acte d’appel, la société SOCIETE1.) +

SOCIETE1.) ne formule aucune critique contre le jugement du 9 décembre 2016, qui

s’est limité à ordonner une comparution personnelle des parties.

L’intérêt étant la mesure de l’action, il s’ensuit que l’appel ne peut être interjeté par une

partie que pour autant qu’elle est lésée par le jugement qu’elle entreprend (Cour 24

mai 1978, Pas. 24, 136).

Tel n’étant pas le cas en ce qui concerne le jugement du 9 décembre 2016, l’appel est

à déclarer irrecevable pour autant qu’il est dirigé contre le jugement

du

9 décembre 2016, mais recevable pour le surplus.

Quant au fond

En instance d’appel, les parties s’accordent pour dire que le contrat de bail à prendre

en considération est celui qui a été enregistré en date du 3 novembre 2014.

Ledit contrat indique que le bail est conclu entre la société SOCIETE1.) +

SOCIETE1.) «dénommée ci-après le Bailleur» et la société SOCIETE2.), représentée

par

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.),

«qui

s’engagent

solidairement

et

indivisiblement ou une société à créer ultérieurement dénommés ci-après le

Locataire». Le contrat est signé par PERSONNE1.), représentant de la société

SOCIETE1.) et par PERSONNE2.) et PERSONNE3.).

Les parties sont en désaccord quant à l’interprétation des termes «qui s’engagent

solidairement et indivisiblement ou une société à créer ultérieurement». La société

SOCIETE1.) fait valoir que ces termes impliquent un engagement personnel, solidaire

et indivisible d’PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) avec la société SOCIETE2.), pour

toutes les obligations découlant du contrat, tandis que

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) affirment n’avoir signé le contrat de bail qu’en leur qualité de

représentants de la société SOCIETE2.) en voie de formation, sans contracter un

quelconque engagement personnel.

En application de l’article 1156 du code civil, on doit dans les conventions rechercher

quelle a été la commune intention des parties contractantes plutôt que de s’arrêter au

sens littéral des termes.

L’article 1158 du code civil prévoit que les termes susceptibles de deux sens doivent

être pris dans le sens qui convient le plus à la matière du contrat.

Il est constant en cause que le 11 juillet 2014, date de la signature du contrat de bail,

la

société

SOCIETE2.)

n’avait

pas

encore

été

constituée.

La

société

SOCIETE1.) ne soutient pas avoir ignoré cette circonstance.

L’article 12bis de la loi du 10 août 1915 sur les sociétés commerciales dispose que

ceux qui, pour une société en formation, avant l’acquisition par celle-ci de la

personnalité juridique, ont pris un engagement à quelque titre que ce soit, même en

se portant fort ou comme gérant d’affaires, en sont personnellement et solidairement

responsables, sauf convention contraire, si ces engagements ne sont pas repris par la

société dans les deux mois de sa constitution, ou si la société n’est pas constituée

dans les deux ans de la naissance de l’engagement. Lorsque les engagements sont

repris par la société, ils sont réputés avoir été contractés par elle dès l’origine.

Conformément à l’article 12bis de la loi du 10 août 1915 sur les sociétés commerciales,

ceux qui traitent au nom d’une société en formation ne sont dégagés de leur

responsabilité personnelle et solidaire qu’en rapportant la preuve de la reprise, par la

société, des engagements souscrits (Cour, 6 mai 1998, Pas. 31 p. 34).

Le contrat indiquant qu’PERSONNE2.) et PERSONNE3.) représentent la société

SOCIETE2.), la mention «qui s’engagent solidairement et indivisiblement ou une

société à créer ultérieurement» doit s’interpréter en ce sens qu’ils ont pris les

engagements résultant du contrat pour compte de cette dernière, non encore pourvue

de personnalité juridique à la date du 11 juillet 2014.

Le contrat de bail ne comporte pas de dérogation à l’article 12bis, précité, en ce sens

qu’il stipulerait qu’PERSONNE2.) et PERSONNE3.) resteraient personnellement et

solidairement responsables des engagements de la société pendant toute la durée du

bail, même en cas de reprise des engagements par la société dans les deux mois de

sa constitution.

Il s’agit donc d’analyser si la société SOCIETE2.), une fois constituée, a repris les

engagements souscrits pour son compte par PERSONNE2.) et PERSONNE3.), dans

le délai prévu à l’article 12bis, précité, de la loi du 10 août 1915.

Il est admis que la reprise de l’engagement de la société vaut ratification. Si la reprise

n’est pas automatique, il n’en demeure pas moins qu’elle n’est soumise à aucune

forme particulière ; elle peut être expresse comme tacite, pour autant qu’elle soit

certaine, tout en émanant bien sûr de l’organe social compétent. Une reprise tacite

doit résulter d’actes qui ne laissent aucun doute sur la volonté de la nouvelle société

de reprendre des engagements antérieurs.

Les parties intimées ne versent, en l’espèce, aucun document, tel le procès-verbal

d’une assemblée générale, dont il résulterait qu’à la suite de la constitution de la

société SOCIETE2.) en date du 12 septembre 2014, la société ait expressément

déclaré reprendre les engagements souscrits dans le contrat de bail.

Il n’est cependant pas contesté qu’au moment de sa constitution, la société

SOCIETE2.) a établi son siège social dans les locaux loués, sis à ADRESSE5.),

ADRESSE5.). Il résulte, par ailleurs, des factures versées en cause par les intimés

que,

dès

la

fin

du

mois

de

septembre

2014,

la

société

SOCIETE2.) a procédé à l’achat de matériel en vue de travaux d’aménagement dans

les lieux loués.

Il convient encore de noter qu’en cours d’exécution du contrat de bail, la société

SOCIETE1.) s’est, dans un courrier du 27 mai 2015, adressée à la société

SOCIETE2.), en indiquant la mention « att. PERSONNE3.) et d’PERSONNE2.) » sous

le nom de la société. Elle a également envoyé ses courriels en relation avec le contrat

de bail à l’adresse email de ladite société. Tel que l’a, par ailleurs, relevé le juge de

première instance, le document relatif à la remise des clefs du local, établi par la

société

SOCIETE1.)

+

SOCIETE1.), indique que ledit local a été «donné en location à la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) par contrat de bail en date du 11 juillet 2014».

Il résulte de ce qui précède que la société SOCIETE2.) a implicitement repris les

engagements contractés par PERSONNE2.) et PERSONNE3.) pour son compte dans

le cadre du contrat de bail, dans les deux mois de sa constitution et que ce fait n’a, de

surcroît, pas été ignoré de la société SOCIETE1.).

En application de l’article 12bis de la loi du 10 décembre 1915, les engagements pris

par PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sont donc réputés avoir été contractés par la

société SOCIETE2.) dès l’origine.

Il s’ensuit que le jugement est à confirmer en ce qu’il a déclaré non fondées les

demandes de la société SOCIETE1.) en paiement d’arriérés de loyers et de charges

et d’une indemnité de relocation, à l’encontre d’PERSONNE2.) et de PERSONNE3.).

L’appel de la société SOCIETE1.) contre le jugement du 16 mars 2017 n’est, dès lors,

pas fondé.

La demande reconventionnelle et l’offre de preuve d’PERSONNE2.)

et de

PERSONNE3.) n’ayant été présentées qu’à titre subsidiaire, pour le cas où une

condamnation serait prononcée à leur encontre, il n’y a pas lieu de les analyser.

Quant aux demandes respectives des parties en obtention d’indemnités de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, la demande de la société SOCIETE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel requiert un rejet.

Les intimés ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile, leur demande en allocation d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel n’est pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

déclare irrecevable l’appel pour autant qu’il est dirigé contre le jugement du

9 décembre 2016,

déclare recevable l’appel pour autant qu’il est dirigé contre le jugement du

16 mars 2017,

le dit non fondé, partant :

confirme le jugement entrepris du 16 mars 2017,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’indemnités de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne la société civile immobilière SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance

d’appel.