Landlord wins partial appeal on termination fee; tenant loses back rent claim due to late move-in.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 8/2018

Audience publique du mardi, neuf janvier deux mille dix-huit

Numéro 186831 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg

du 21 août 2017,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Frank ROLLINGER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), et son épouse

2) PERSONNE3.),

les

deux

demeurant

à

L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

appelants par appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Christian BILTGEN, avocat, demeurant à Diekirch.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 186831 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 26 septembre 2017, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du

mardi, 5 décembre 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Morgane INGRAO, avocat, en remplacement de Maître Frank ROLLINGER,

avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut

entendue en ses explications.

Maître Christian BILTGEN, avocat, comparant pour PERSONNE2.) et son épouse

PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

9 janvier 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête du 17 février 2017, PERSONNE2.) et son épouse, PERSONNE3.), ont fait

convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg

aux fins de le voir condamner au paiement de la somme de 7.140,41 euros au titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges ainsi que d’un solde de charges locatives

pour l’exercice 2015/2016 ainsi que la somme de 9.000,00 euros au titre d’une

indemnité de résiliation forfaitaire correspondant à six mois de loyers.

Les requérants ont encore conclu à la résiliation du contrat de bail existant entre parties

et au déguerpissement du défendeur pour cause de non-paiement des loyers aux

échéances contractuelles.

Ils ont également sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros

sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et

demandé à ce que le jugement à intervenir soit assorti de l’exécution provisoire.

A l’audience des plaidoiries du 12 juin 2017, le mandataire judiciaire des requérants a

augmenté sa demande au montant total de 24.561,17 euros, suivant décompte

actualisé.

PERSONNE1.) s’est opposé à la demande des époux GROUPE1.), au motif qu’il n’est

locataire des lieux loués que depuis le 1er juillet 2016, de sorte qu’il ne lui appartiendrait

pas de régler les loyers de décembre 2015, ni ceux de mars et avril 2016. Le défendeur

a fait valoir que, pour le même motif, ni l’avance sur charges du mois d’avril 2016, ni

le solde de charges pour l’exercice 2015/2016, correspondant au montant de 840,41

euros, ne sauraient lui être réclamés.

Il a soutenu que le contrat de bail, signé le 28 juin 2016, aurait pris effet le même jour,

nonobstant les mentions au contrat suivant lesquelles le bail aurait pris effet le 1er mai

2015.

Par jugement du 10 juillet 2017, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

-

reçu la demande en la forme,

-

prononcé la résolution judiciaire du contrat de bail existant entre parties aux torts

exclusifs de PERSONNE1.) pour motif grave consistant dans le non-paiement des

loyers aux échéances contractuelles,

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans un délai de quarante jours à partir de la notification du

jugement,

-

au besoin autorisé les requérants à faire expulser le défendeur dans la forme légale

et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

-

dit non fondée car prématurée la demande en allocation d’une indemnité de

relocation de six mois et en a débouté,

-

refixé l’affaire pour continuation des débats,

-

réservé les droits des parties et les frais,

-

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le jugement de l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a relevé qu’aux termes de l’article 3

du contrat de bail « la location prend effet le 1er mai 2015 (le premier mai de l’an deux

mille quinze) » et suivant l’article 4, le loyer – fixé à 1.500,00 euros par mois – est

payable par anticipation le 1er jour ouvrable de chaque mois et pour la première fois le

1er mai 2015. Il a également constaté que le décompte des frais de chauffage et d’eau

chaude pour l’exercice 2015/2016 renseigne comme usager « PERSONNE2.) ». Il a

estimé que cette mention contredit l’affirmation des époux GROUPE1.) suivant

laquelle ils n’auraient conclu aucun contrat de bail avec la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.). Il a également relevé que dans l’avenant au contrat de bail, les

parties

ont

retenu

que

« le

preneur

a

versé

le

17 mars 2015 la somme de 3.000.- euros » à titre de garantie locative. Il a conclu qu’il

ne peut pas s’agir de PERSONNE1.), alors que celui-ci n’a pris en location les lieux

qu’à partir du 1er mai 2015.

Le juge de première instance a partant demandé aux parties de verser l’intégralité des

preuves de paiement des loyers à partir du 1er mai 2015 afin de vérifier de qui

proviennent les loyers.

Le juge de première instance a constaté que PERSONNE1.) n’a fourni aucune

explication quant au non-paiement des loyers et des avances sur charges pour la

période courant de novembre 2016 à juin 2017 et il a relevé que même si le montant

de 4.950,00 euros, encaissé par les époux GROUPE1.), serait intégralement à imputer

sur les arriérés de loyers et avances sur charges de novembre 2016 à juin 2017, il

resterait un solde à régler de 8.250,00 euros. Le juge de première instance a rejeté

l’argumentation de PERSONNE1.) tendant à voir dire irrecevable la demande en

résiliation du bail pour absence de mise en demeure. Il a relevé que même si le contrat

de bail prévoit une telle procédure, celle-ci ne saurait priver les bailleurs de leur droit

de solliciter une résolution judiciaire du contrat de bail en cas de non-paiement du loyer

pendant plusieurs mois d’affilé. Il a partant résilié le contrat de bail et ordonné le

déguerpissement de PERSONNE1.).

Quant à l’indemnité prévue à l’article 17 du contrat de bail, le juge de première instance

a dit que l’octroi de l’indemnité de relocation suppose que le bailleur ait subi un

dommage consistant dans l’inoccupation des lieux, ce principe valant même

lorsqu’une indemnité de relocation est stipulée dans le contrat et que son montant est

déterminé.

Considérant qu’en l’état actuel de la procédure, il ne saurait être exclu que l’objet du

bail puisse être reloué dès la libération des lieux par le preneur actuel, le juge de

première instance n’a pas fait droit à la demande des bailleurs en obtention de

l’indemnité de relocation.

De ce jugement, lui notifié le 11 juillet 2017, PERSONNE1.) a régulièrement relevé

appel par exploit d’huissier du 21 août 2017, étant précisé que le 20 août 2017, soit le

quarantième jour à partir de la notification, était un dimanche.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant demande à voir dire non fondée la

demande en résiliation du bail.

A l’appui de son recours,

PERSONNE1.)

fait valoir qu’PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.), demandant la résiliation du bail par voie judiciaire, ont violé les

dispositions de l’article 3 du contrat de bail, aux termes desquelles il leur aurait

appartenu de lui adresser une mise en demeure, suivie d’une attente de quinze jours,

avant de procéder de la sorte. Il estime que la résiliation du contrat de bail n’aurait

partant pas été valable.

L’appelant critique encore le jugement a quo pour avoir résilié le contrat de bail, alors

qu’il serait pour l’instant « impossible de déterminer le montant des arriérés de loyers

et des charges ». Il insiste sur le fait qu’il n’est devenu locataire du local commercial

qu’à partir du 28 juin 2016 – date de la signature du contrat de bail – et qu’avant cette

date, la société à responsabilité limité SOCIETE2.) avait pris en location les lieux.

L’appelant estime qu’il ne lui appartient partant pas de régler les loyers échus avant le

28 juin 2016. Il fait valoir qu’en tout état de cause, le non-paiement d’un terme du loyer

est insuffisant pour justifier une résiliation du bail, le tribunal devant user de son pouvoir

souverain d’appréciation pour constater la gravité du manquement. Il soutient qu’il a

dû faire face à des difficultés financières, et qu’il a d’ailleurs procédé à un paiement

d’un montant de 4.950,00 euros.

Il demande à voir confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a rejeté la

demande des bailleurs en paiement d’une indemnité de résiliation.

Les intimés concluent à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a résilié le

contrat de bail et ordonné le déguerpissement de PERSONNE1.).

Au cours des plaidoiries en instance d’appel, ils déclarent interjeter appel incident et

demandent, par « évocation du litige », à voir condamner l’appelant à leur payer les

montants de (i) 15.000,00 euros à titre de loyers impayés jusqu’au mois d’août 2017,

(ii) 2.661,17 euros à titre de frais locatifs impayés pour les exercices 2015/2016 et

2016/2017, (iii) 6.600,00 euros, à titre de loyers et charges impayés pour la période

courant de septembre à décembre 2017 et (iv) 9.000,00 euros à titre d’indemnité de

résiliation forfaitaire, tel que stipulé à l’article 17 du contrat de bail.

Ils demandent à voir majorer lesdits montants des intérêts au taux légal à partir de la

demande en justice du 16 février 2017, jusqu’à solde. Ils demandent en outre à voir

dire que le taux d’intérêt sera augmenté de trois points à l’expiration d’un délai de trois

mois suivant la signification du jugement à intervenir, sur base des dispositions de la

loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard.

Les intimés sollicitent finalement l’allocation d’une indemnité de procédure de 4.500,00

euros pour l’instance d’appel.

L’appelant se rapporte à prudence quant à la demande des intimés à voir évoquer le

litige.

Motifs de la décision

-

Quant à la résiliation du bail

Conformément à l’article 1728, alinéa 2 du code civil, le paiement du loyer à son

échéance constitue l’obligation principale du locataire.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le

preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de

résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant

pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, le louage

des choses, des baux en général, éd 2000, n° 388 bis).

Il est de principe que le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son appartement

est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être

contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits (cf. TAL, 23

octobre 1998, no du rôle 61513, cité dans Le bail à loyer, Compte-rendu de

jurisprudence, M. HARLES, n° 187, p. 375).

Force est de constater en l’espèce, que, indépendamment de la question de la date

de prise d’effet du bail, les loyers et avances sur charges demeurent impayés, au

moins, depuis le mois de novembre 2016. A l’exception du mois d’août 2017, et d’un

paiement unique de 4.950,00 euros – correspondant à trois mois de loyers et

d’avances sur charges – PERSONNE1.) n’a pas honoré son obligation de payer le

loyer du bien pris en location. Il s’y ajoute que, depuis le jugement de première instance

du 10 juillet 2017, aucun paiement n’est intervenu.

Quant à l’argumentation de l’appelant aux termes de laquelle les bailleurs auraient dû

– préalablement avant d’entamer une procédure judiciaire – procéder par voie de mise

en demeure, il convient de noter que, tel que l’a retenu le juge de première instance,

cette stipulation contractuelle ne saurait empêcher le bailleur de saisir le juge d’une

demande en résiliation du bail en cas de non-paiement de loyers, étant rappelé qu’aux

termes de l’article 1184 du code civil, la condition résolutoire est toujours sous-

entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne

satisfera point à son engagement.

Au regard des développements qui précèdent, le jugement entrepris est à confirmer

en ce qu’il a ordonné la résiliation du contrat de bail aux torts de PERSONNE1.) et

ordonné le déguerpissement de ce dernier, sauf à préciser que, de par l’appel interjeté

et l’instance d’appel qui s’en est suivie, le déguerpissement est reporté à quarante

jours suivant la signification du présent jugement.

-

Quant à l’appel incident : l’indemnité de résiliation forfaitaire

En sollicitant la condamnation de PERSONNE1.) au paiement du montant de 9.000,00

euros à titre d’indemnité de résiliation, les intimés interjettent appel incident, étant

précisé que le juge de première instance a déclaré non fondée cette demande.

L’article 17 du contrat de bail stipule : « en cas de résiliation du bail aux torts du

Preneur, celui-ci sera redevable au Bailleur d’une somme égale à six mensualités du

dernier loyer en vigueur à titre d’indemnité forfaitaire de résiliation, le bailleur

conservant toutefois le droit de réclamer au Preneur l’indemnisation de la totalité de

son préjudice, notamment en cas de dégâts locatifs ».

Selon l’article 1226 du code civil, la clause pénale est celle par laquelle une personne,

pour assurer l’exécution d’une convention s’engage à quelque chose en cas

d’inexécution.

Le locataire a l’obligation de payer le loyer, les accessoires et autres frais et charges

à la date convenue.

Les parties peuvent librement convenir, comme en d’autres matières, que le retard de

paiement entraînera automatiquement la débition d’un intérêt, voire d’une clause

pénale (Le droit du bail. Régime général, B. LOUVEAUX, n° 227 et suivants).

La jurisprudence définit la clause pénale comme une évaluation conventionnelle et

forfaitaire des dommages et intérêts redus indépendamment de la question de

consistance, voire existence d’un préjudice quelconque causé par l’inexécution visée,

le préjudice résultant de ce manquement étant présumé correspondre au montant

forfaitairement fixé par les parties (Cour, 29 octobre 1997, n° 17996 du rôle). La clause

pénale a pour effet de dispenser le créancier en cas d’inexécution, d’établir qu’il a subi

un dommage et de fixer conventionnellement le montant de ce dommage (Cour 25

février 1999, n° 21103 du rôle, Cass. 26 juin 1997, n° 47/97).

En cas de fixation conventionnelle de l’indemnité de résiliation, celle-ci ne doit pas

correspondre au préjudice réellement subi. Son but est précisément de fixer

forfaitairement le montant du dommage, en vue d’éviter toute discussion en cas de

manquement du locataire. Le bailleur, réclamant en l’espèce une indemnité de

résiliation forfaitaire, en exécution d’une clause pénale stipulée au contrat de bail, et

non pas une indemnité de relocation, sur base de l’article 1760 du code civil, il n’y a

pas lieu de rechercher s’il a d’ores et déjà subi un dommage consistant dans

l’inoccupation des lieux.

Si l’article 1152 du code civil consacre le caractère forfaitaire des dommages et intérêts

convenus par les parties pour le cas d’inexécution par l’une d’elle des obligations

découlant de leur contrat, toujours est-il que le législateur, dans un souci d’équité, a,

par la loi du 15 mai 1987, donné au juge la possibilité de modérer ou augmenter la

peine convenue si celle-ci est manifestement excessive ou dérisoire.

En ouvrant la voie au pouvoir modérateur du juge pour prévenir des excès en la

matière, cette législation ne devait cependant présenter qu’un caractère d’exception.

Le législateur n’entendait pas remettre en cause la vertu coercitive et l’efficacité

préventive de la clause pénale.

Il ne résulte, en l’espèce, d’aucun élément du dossier que PERSONNE1.) qui a signé

le contrat de bail, n’ait pas été en mesure de comprendre la portée de son

engagement. Le locataire ne fournit, par ailleurs, aucune explication quant aux

circonstances qui l’ont empêché de remplir ses obligations consistant dans le paiement

des loyers.

Il n’établit pas non plus en quoi la clause fixant une réparation forfaitaire représentant

six mois de loyer serait excessive ou injustifiée.

Dans ce contexte, il est à noter, à titre superfétatoire, que les bailleurs ont

nécessairement subi un préjudice consistant, outre les loyers impayés, à devoir

rechercher un nouveau locataire suite au départ avant terme de PERSONNE1.) (le

contrat étant prévu pour une durée initiale de six années).

Dans ces circonstances, l’équivalent de six mois de loyers à titre d’indemnité de

résiliation fautive pour un local commercial n’est, en principe, pas à considérer comme

excessif.

Il n’y a, dès lors, lieu de procéder ni à la suppression, ni à une réduction de la clause

pénale prévue à l’article 17 du contrat de bail.

Il y a partant lieu, par réformation du jugement a quo, de condamner PERSONNE1.) à

payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) le montant de (6 x 1.500,00 =) 9.000,00

euros au titre de l’indemnité de résiliation forfaitaire, avec les intérêts au taux légal à

partir du 17 février 2017, jusqu’à solde – et non à partir du 16 février 2017, tel que

réclamé par les intimés, alors que la date du dépôt de la requête introductive de

première instance auprès du greffe du tribunal de paix de Luxembourg est le 17 février

2017, suivant tampon.

Les intimés demandent finalement à voir dire que le taux d’intérêt sera majoré de trois

points à l’expiration du troisième mois qui suit la signification du présent jugement.

En application des articles 15-1 et 15 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux

délais de paiement et intérêts de retard, il y a lieu de faire droit à la demande des

intimés en majoration du taux d’intérêt de trois points à l’expiration d’un délai de trois

mois à compter de la signification du présent jugement.

-

Quant aux arriérés de loyers et de frais locatifs

Il est rappelé que les intimés interjettent appel incident contre le jugement entrepris et

demandent, par « évocation du litige », à voir condamner l’appelant à leur payer les

montants de (i) 15.000,00 euros à titre de loyers impayés jusqu’au mois d’août 2017,

et de (ii) 2.661,17 euros à titre de frais locatifs impayés pour les exercices 2015/2016

et 2016/2017.

Le juge de première instance a refixé le volet relatif aux arriérés de loyers et de frais

locatifs pour continuation des débats, ce afin de permettre aux parties de verser

l’intégralité des preuves de paiement des loyers à partir du 1er mai 2015. Il n’a partant

pas définitivement toisé ce volet.

Il résulte de la combinaison des articles 579 et 580 du nouveau code de procédure

civile que peuvent être immédiatement frappés d’appel seulement les jugements qui

tranchent tout le principal, les jugements définitifs, et ceux qui tranchent une partie du

principal et ordonnent une mesure d’instruction ou une mesure provisoire, les

jugements mixtes. Ces derniers jugements sont à la fois définitifs et avant dire droit

puisqu’ils tranchent au moins une question de fond avant d’ordonner une mesure

d’instruction ou une mesure provisoire.

La règle résultant de ces textes, que le droit d’appel contre les jugements avant dire

droit ou d’incident est retardé jusqu’à l’appel contre le jugement rendu ultérieurement

au fond, est d’ordre public et l’irrecevabilité en découlant doit être soulevée d’office par

le juge.

Le critère de l’appel immédiat étant purement formel, il n’y a pas lieu de tenir compte,

ni des motifs de la décision, ni des dispositions qui ne sont pas contenues dans le

dispositif lui-même (cf. Cour 3 juillet 2014, n° 38455 du rôle).

Il faut distinguer trois catégories de jugements : (i) les jugements qui mettent fin à

l’instance, c’est-à-dire épuisent la saisine de la juridiction, qui sont des décisions

définitives appelables, aucun nouvel évènement en rapport avec cette instance n’étant

susceptible de se produire, (ii) les décisions intermédiaires qui ne prennent position

sur aucune question de droit ou de fait opposant les parties litigantes,

c’est-à-dire les jugements avant dire droit qui, en application de l’article 580 du

nouveau code de procédure civile, ne sont pas appelables et (iii) les jugements qui,

bien que statuant sur l’un ou l’autre point en litige, ne mettent pas définitivement fin à

l’instance étant donné qu’ils ordonnent une mesure d’instruction ou provisoire ; ce sont

les jugements mixtes. Contre ces décisions, l’appel immédiat est possible, à condition

que le point tranché se rapporte au principal du litige (cf. T. HOSCHEIT, La recevabilité

des appels immédiats dirigés contre les jugements intermédiaires, BCFL 2001, IV, n°

8).

Pour les jugements à dispositions multiples, la recevabilité de l’appel doit être

appréciée séparément pour chacune des demandes (Cour 11 mars 2004, n° 28002 du

rôle ; Cour 3 juillet 2002, n° 25554 du rôle), et le caractère définitif d’une partie du

dispositif n’emporte pas le droit de faire appel de la partie du jugement qui ne tranche

pas le principal (op. cit. n° 45).

Le jugement déféré au tribunal de céans constitue, en application des principes posés

ci-dessus, un jugement à dispositions multiples, alors qu’il comporte plusieurs

dispositions séparées, plusieurs demandes ayant été formulées de part et d’autre.

Dans une telle hypothèse, il est de principe que chaque demande doit être examinée

séparément quant à l’ouverture du droit d’appel (cf. Cour 12 mai 1998, n° 18953 du

rôle ; 24 juin 1999, n° 22685 du rôle ; 12 mars 2008, BIJ 2/2009, p. 34 ;

25 novembre 2009, P. 35, 40 ; 30 juin 2010, n° 34145 du rôle).

En l’espèce, le juge de première instance a refixé le volet relatif aux arriérés de loyers

et de frais locatifs pour continuation des débats, ce afin de permettre aux parties de

verser l’intégralité des preuves de paiement des loyers à partir du 1er mai 2015.

Une invitation lancée aux parties de conclure plus amplement quant à une question

soulevée par les juges ne remplit pas les conditions pour être appelée. L’appel incident

relevé contre les dispositions du jugement contenant de telles invitations et ayant refixé

l’affaire pour continuation des débats n’est partant pas recevable et il n’y a, en ces

circonstances, pas lieu à évocation (Cour N° 210/17 - I – CIV, 13 décembre 2017, n°

43841 du rôle).

La question de l’évocation ne se pose en effet que dans la mesure où la décision de

première instance remplit les conditions pour être appelable ce qui n’est pas le cas en

l’espèce.

Il suit des développements qui précèdent que l’appel incident des époux GROUPE1.)

irrecevable en ce qu’il tend à voir condamner PERSONNE1.) à leur payer les montants

de 15.000,00 euros et de 2.661,17 euros.

-

Quant à l’augmentation de la demande

En sollicitant la condamnation de PERSONNE1.) aux arriérés de loyers des mois de

septembre, octobre, novembre et décembre 2017, soit le montant de 6.600,00 euros,

les intimés formulent une augmentation de leur demande, les loyers réclamés étant

échus postérieurement au jugement de première instance. Il y a lieu de leur en donner

acte.

La demande est recevable en vertu de l’article 592 alinéa 2 du nouveau code de

procédure civile.

PERSONNE1.) ne conteste ni avoir été locataire du local commercial pendant la

période pour laquelle sont réclamés les arriérés, soit la période courant de septembre

2017 à décembre 2017, ni ne conteste-t-il ne pas avoir payé les loyers pour cette

période.

Il s’ensuit que la demande des intimés tendant au paiement des loyers des mois de

septembre, octobre, novembre et décembre 2017 est, dès lors, fondée pour le montant

réclamé de ( 4 x 1.500,00 + 4 x 150,00 =) 6.600,00 euros.

Les intérêts légaux courent sur le prédit montant à partir du 5 décembre 2017, date de

la demande en justice, jusqu’à solde.

En application des articles 15-1 et 15 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux

délais de paiement et intérêts de retard, il y a lieu de faire droit à la demande des

intimés en majoration du taux d’intérêt de trois points à l’expiration d’un délai de trois

mois à compter de la signification du présent jugement.

-

Quant aux demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de

procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Au vu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel requiert un rejet.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par l’article 240

du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de les débouter de leur demande en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal n’est pas

fondé, tandis que l’appel incident est irrecevable en ce qu’il tend à voir condamner

PERSONNE1.) à payer les montants de 15.000,00 euros et de 2.661,17 euros et

recevable et fondé en ce qu’il tend à voir condamner PERSONNE1.) à payer à

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) le montant de 9.000,00 euros à titre d’indemnité de

résiliation.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

dit l’appel principal recevable, mais non fondé,

dit l’appel incident irrecevable en ce qu’il tend à voir condamner PERSONNE1.) à

payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) les montants de 15.000,00 euros et de

2.661,17 euros,

dit l’appel incident recevable et fondé en ce qu’il tend à voir condamner PERSONNE1.)

à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) le montant de 9.000,00 euros à titre

d’indemnité de résiliation, partant,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) le montant de

9.000,00 euros, à titre d’indemnité de résiliation forfaitaire, avec les intérêts au taux

légal à partir du 17 février 2017, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

dit qu’il y a lieu à augmentation du taux d'intérêt légal de trois points à l’expiration d’un

délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,

confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à reporter le délai de

déguerpissement à quarante jours à partir de la signification du présent jugement,

donne acte à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de l’augmentation de leur demande

du montant de 6.600,00 euros, du chef d’arriérés de loyers pour la période courant de

septembre 2017 à décembre 2017,

la dit recevable et fondée,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) le montant de

6.600,00 euros, avec les intérêts légaux à partir du 5 décembre 2017, date de la

demande en justice, jusqu’à solde,

dit qu’il y a lieu à augmentation du taux d'intérêt légal de trois points à l’expiration d’un

délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,

renvoie les parties en prosécution de cause devant le tribunal de paix de et à

Luxembourg,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.