Court stays rent dispute proceedings pending vertical cadastral survey completion and joins related cases.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 247/2017

Audience publique du mardi, douze décembre deux mille dix-sept

Numéros 76697 et 183660 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

I

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d'administration actuellement en

fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d'un exploit de l'huissier de justice Camille FABER d'Esch-sur-

Alzette du 6 août 2002,

comparant par Maître James JUNKER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), architecte retraité, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l'huissier de justice Camille FABER,

comparant initialement par Maître Luc SCHAACK, avocat, demeurant à Luxembourg,

ayant déposé son mandat, et actuellement par Maître Laurence LELEU, avocat,

demeurant à Luxembourg.

II

Entre

PERSONNE1.), architecte retraité, demeurant à L-ADRESSE2.),

demandeur aux termes d’une assignation en intervention de l’huissier de justice

Geoffrey GALLE de Luxembourg du 30 mars 2017,

comparant par Maître Laurence LELEU, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « ENSEIGNE1.) » - coin

ADRESSE3.) et ADRESSE4.), sis à L-ADRESSE3.), représenté par son syndic en

fonctions, la société à responsabilité limitée de droit luxembourgeois SOCIETE2.)

s.àr.l., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE5.), représentée par son ou

ses gérants en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

2) la société à responsabilité limitée de droit luxembourgeois SOCIETE2.) s.àr.l.,

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE5.), représentée par son ou ses

gérants en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

défendeurs aux fins de la prédite assignation en intervention de l’huissier de justice

Geoffrey GALLE,

sub 1) et 2) comparant par Maître Nicolas DECKER, avocat, demeurant à

Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités,

considérants et motifs du jugement rendu entre parties par le tribunal d’arrondissement

de et à Luxembourg, dixième chambre, en date du vendredi, vingt-huit février deux

mille trois sous le numéro 8/2003 et dont le dispositif est conçu comme suit :

« Par ces motifs

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer

et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

dit l’appel recevable,

avant tout autre progrès en cause,

nomme expert la société à responsabilité limitée

SOCIETE3.), établie à L-

ADRESSE6.),

avec la mission, de concilier les parties si faire se peut, sinon de se prononcer dans

un rapport écrit, détaillé et motivé de :

1.- calculer les millièmes correspondant au local commercial donné en location à la

société anonyme SOCIETE1.) par PERSONNE1.),

2.- établir sur base dudit calcul des millièmes le décompte des charges locatives des

années 1997 à 2000 pour le local commercial exploité par la société anonyme

SOCIETE1.),

ordonne à la société anonyme SOCIETE1.) de consigner au plus tard le vendredi, 28

mars 2003 la somme de 620.- € à titre de provision à faire valoir sur la rémunération

de l’expert à un établissement de crédit à convenir avec l’autre partie au litige, et d’en

justifier au greffe du tribunal, sous peine de poursuite de l’instance selon les

dispositions de l’article 468 du nouveau code de procédure civile,

charge Madame le juge Françoise HILGER de la surveillance de cette mesure

d’instruction,

dit que si les honoraires de l’expert devaient dépasser le montant de la provision

versée, il devra en avertir ledit magistrat et ne continuer les opérations qu’après

consignation d’une provision supplémentaire,

dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal d’arrondissement le

vendredi, 23 mai 2003 au plus tard,

réserver frais et dépens,

refixe l'affaire pour continuation des débats à l'audience des plaidoiries du mercredi,

25 juin 2003, salle 1 au rez-de-chaussée du Palais de Justice. »

L’affaire, inscrite sous le numéro 76697 du rôle, appelée pour fixation à l’audience

publique du 25 juin 2013, fut refixée à maintes reprises.

L’affaire connexe, inscrite sous le numéro 183660 du rôle, fut appelée à l’audience du

19 mai 2017, et fut fixée avec le rôle ancien 76697 pour plaidoiries aux 23 mai 2017,

6 juin 2017, et finalement à l’audience publique du 21 novembre 2017, à 9.00 heures,

salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, les affaires furent utilement retenues et les débats eurent

lieu comme suit :

Maître Fanny CAQUARD, avocat, en remplacement de Maître James JUNKER,

comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A., donna lecture de l’acte d’appel

et fut entendue en ses explications.

Maître Laurence LELEU, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fournit ses

réponses.

Maître Arnaldina FERREIRA DA SILVA, avocat, en remplacement de Maître Nicolas

DECKER,

comparant pour

le Syndicat des copropriétaires de la Résidence

« ENSEIGNE1.) » - coin ADRESSE3.) et ADRESSE4.), sis à L-ADRESSE3.), et la

société à responsabilité limitée de droit luxembourgeois SOCIETE2.) s.àr.l., fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

12 décembre 2017, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail commercial du 11 juillet 1997, PERSONNE1.) a donné en location

à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. un local commercial sis à Luxembourg,

moyennant paiement d’un loyer mensuel indexé de 70.000 LUF et d’une avance

mensuelle sur charges de 6.000 LUF. Les parties ont convenu d’une garantie bancaire

fournie par SOCIETE1.), correspondant à trois mois de loyers, soit 228.000 LUF.

PERSONNE1.) a fait appel à la garantie bancaire à concurrence de 5.287,42 euros.

Par requête déposée le 30 janvier 2002, la société SOCIETE1.) a fait convoquer

PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de le

voir condamner à lui payer le montant de 5.287,42 euros, avec les intérêts légaux à

partir du 16 juillet 2000, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde.

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) a fait valoir que le bail est venu à

expiration le 15 juillet 2000 et qu’au lieu de libérer la garantie bancaire, PERSONNE1.)

en a sollicité l’exécution partielle à hauteur de 5.287,42 euros.

A l’audience des plaidoiries de première instance, la société SOCIETE1.) a fait valoir

qu’PERSONNE1.) aurait encaissé cette somme au titre de solde de charges locatives.

Elle a contesté les frais locatifs mis à sa charge, en faisant plaider que les millièmes

appliqués dans la répartition des charges ne correspondraient pas à la réalité, le

nombre de millièmes affectés au local loué étant surfait.

Par jugement du 28 juin 2002, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

-

reçu la demande en la forme,

-

donné acte à la société SOCIETE1.) de ce qu’elle renonce à sa demande tendant

à voir libérer, sinon à voir accorder mainlevée de la garantie locative, sinon à se voir

restituer l’original de la garantie bancaire,

-

dit la demande non fondée pour le surplus,

-

débouté la société SOCIETE1.) de sa demande en obtention d’une indemnité de

procédure,

-

condamné la société SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de

procédure de 500,00 euros,

-

condamné la société SOCIETE1.) aux frais de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a dit qu’il résulte de l’analyse des

pièces versées en cause que la société SOCIETE1.) se trompe sur le nombre de

millièmes mis à sa charge, dans la mesure où, sur les 128,75 millièmes mis à charge

d’PERSONNE1.) dans les décomptes lui adressés par le gérant de l’immeuble, seuls

les frais relatifs à 62,95 millièmes ont été répercutés sur la locataire dans les

décomptes lui adressés par le bailleur. Le juge de première instance a constaté

qu’PERSONNE1.) occupe personnellement une partie des lieux dont il est propriétaire

dans l’immeuble en cause, l’autre partie, correspondant à 62,95 millièmes, étant louée

à la société SOCIETE1.).

Le juge de première instance a conclu qu’à défaut de prouver qu’PERSONNE1.) a

irrégulièrement fait appel à la garantie bancaire pour le montant de 5.287,42 euros, la

société SOCIETE1.) doit être déboutée de sa demande.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a relevé appel par exploit d’huissier du 6 août

2002.

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante a demandé à voir condamner

PERSONNE1.) à lui payer le montant de 5.287,42 euros, sinon le montant de 247,89

euros, avec les intérêts légaux à partir du 15 janvier 2001, sinon à partir du 2 juillet

2001, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde. A titre subsidiaire, elle a

conclu à voir nommer un expert afin de calculer les millièmes correspondant au local

commercial loué, et d’établir, sur base de ce calcul, le décompte des charges des

années 1997 à 2000. L’appelante a, en outre, sollicité une indemnité de procédure de

620,00 euros pour chaque instance.

Par jugement du 28 février 2003, le tribunal d’arrondissement, 10e chambre, statuant

contradictoirement, a déclaré l’appel recevable et a nommé expert la société à

responsabilité limitée SOCIETE3.) s.àr.l., en lui confiant la mission de concilier les

parties si faire se peut, sinon, dans un rapport écrit, détaillé et motivé de :

-

calculer les millièmes correspondant au local commercial donné en location à la

société SOCIETE1.) par PERSONNE1.),

-

établir sur base dudit calcul des millièmes le décompte des charges locatives des

années 1997 à 2000 pour le local commercial exploité par la société SOCIETE1.).

Par ordonnance du 7 mai 2010, l’expert Robert KOUSMANN a été nommé en

remplacement de l’expert Patrick CASTEL de la société SOCIETE3.) s.àr.l.

Par ordonnance du 31 mai 2010, l’expert Michel DECKER a été nommé en

remplacement de l’expert Patrick CASTEL de la société SOCIETE3.) s.àr.l. et de

l’expert Robert KOUSMANN, désigné en son remplacement.

Par ordonnance du 7 juillet 2010, l’expert Frank-Antoine ERPELDING a été nommé

en remplacement de l’expert Patrick CASTEL de la société SOCIETE3.) s.àr.l. et de

l’expert Michel DECKER, désigné en son remplacement.

Par acte d’huissier du 30 mars 2017, PERSONNE1.) a mis en intervention le syndicat

des copropriétaires de la résidence ENSEIGNE1.) et la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) s.àr.l., aux fins de leur voir déclarer commun le jugement à intervenir.

Moyens et prétentions des parties

La société SOCIETE1.) maintient ses prétentions telles qu’exposées dans l’acte

d’appel, sauf à augmenter sa demande en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel au montant de 1.500,00 euros.

L’appelante estime qu’PERSONNE1.) n’aurait pas rapporté la preuve que les frais et

charges locatives qu’il lui a imputés, correspondent à des dépenses réelles. Elle

soutient que le cadastre vertical n’a toujours pas été établi, de sorte que l’expert

ERPELDING ne peut exécuter sa mission. Estimant qu’elle n’a pas à pâtir de l’absence

de diligences du propriétaire, l’appelante conclut à voir condamner PERSONNE1.) à

lui rembourser le montant de 5.287,42 euros, sinon celui de 274,89 euros.

PERSONNE1.) demande à voir tenir l’affaire en suspens dans l’attente de

l’établissement du cadastre vertical, afin de permettre à l’expert ERPELDING

d’effectuer sa mission. Il insiste sur le fait qu’à l’heure actuelle, il ne résulte d’aucun

élément de la cause que les millièmes, tels que fixés dans le règlement de copropriété,

n’auraient pas été respectés. L’intimé explique que dans l’hypothèse d’une

contestation des millièmes retenus dans le règlement de copropriété, le seul moyen

permettant de vérifier l’exactitude des millièmes est l’établissement d’un cadastre

vertical. L’intimé précise que dans l’assemblée générale du 19 septembre 2016, les

copropriétaires de la résidence ENSEIGNE1.) ont donné leur accord quant au devis

de la société SOCIETE4.) en vue de l’établissement d’un cadastre vertical. Il précise

finalement qu’un projet de cadastre vertical doit être remis aux copropriétaires en

décembre 2017.

L’intimé conclut à la jonction des deux rôles et demande à voir déclarer commun le

jugement à intervenir aux parties mises en intervention.

La société SOCIETE1.) s’oppose à tout sursis à statuer.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence ENSEIGNE1.) et la société

SOCIETE2.) se rapportent à prudence quant à la demande en déclaration de jugement

commun. Ils s’opposent néanmoins à voir supporter les frais de l’instance. Quant au

fond, ils confirment que la société SOCIETE4.) a été chargée d’établir un cadastre

vertical de la résidence ENSEIGNE1.) et qu’un projet de plan graphique de division de

l’immeuble est en cours de réalisation.

Motifs de la décision

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu d’ordonner la jonction

entre les rôles inscrits sous les numéros 76697 et 183660 du rôle et de statuer par un

seul jugement.

Le tribunal constate qu’il résulte des éléments du dossier et des renseignements

fournis à l’audience qu’en l’absence de cadastre vertical, l’expert ERPELDING ne peut

effectuer la mission telle que définie au dispositif du jugement du 28 février 2003.

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence

ENSEIGNE1.) du 19 septembre 2016, que l’architecte PERSONNE2.) a été remplacé

par la société SOCIETE4.) en vue de l’établissement du cadastre vertical.

Dans la mesure où il n’est pas contesté que l’établissement du cadastre vertical

constitue une nécessité pour permettre à l’expert d’effectuer sa mission et que suivant

les renseignements fournis à l’audience, un projet de plan graphique est sur le point

d’être finalisé, il y a lieu de surseoir à statuer en attendant l’établissement du cadastre

vertical, et par la suite, le rapport de l’expert ERPELDING.

Il y a lieu de déclarer le présent jugement commun au syndicat des copropriétaires de

la résidence ENSEIGNE1.) et à la société SOCIETE2.) s.àr.l.

Il y a lieu de réserver le surplus et les frais.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

statuant en continuation du jugement du tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg

n° 8/2003, dixième chambre, du 28 février 2003,

ordonne la jonction des rôles introduits sous les numéros 76697 et 183660 du rôle,

avant tout autre progrès en cause,

sursoit à statuer en attendant l’établissement du cadastre vertical, et par la suite, le

rapport de l’expert ERPELDING,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi,

24 avril 2018, à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle TL 3.06.,

déclare le présent jugement commun au syndicat des copropriétaires de la résidence

« ENSEIGNE1.) » et à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l.,

réserve le surplus et les frais.