Court dismisses appeal against eviction order, confirming rent claim reduced to 200k due to lack of detailed accounting.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 223/2017

Audience publique du mardi, quatorze novembre deux mille dix-sept

Numéro 176273 du rôle

Composition :

Laurence JAEGER, premier juge-président, Anne CONTER, juge, Yashar AZARMGIN, juge, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société civile immobilière FABER IMMOBILIERE S.C.I., établie et ayant son siège social à L-7561 Mersch, 7, rue des Prés, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro E 1464, actuellement dissoute mais survivante pour les besoins de sa liquidation, représentée par son liquidateur, Maître Evelyne KORN, avocat, demeurant à L-2240 Luxembourg, 8, rue Notre-Dame, appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg du 25 mars 2016,

comparant par Maître Evelyne KORN, avocat, demeurant à Luxembourg, et

1) Maître Marguerite RIES, avocat à la Cour, prise en sa qualité de curateur de la société anonyme IMPRIMERIE FR. FABER, déclarée en état de faillite par jugement du 30 octobre 2015, demeurant à L-1327 Luxembourg, 6, rue Charles VI,

2) la société anonyme IMPRIMERIE FR. FABER, établie été établie et ayant eu son siège social à L-1140 Luxembourg, 45-47, route d’Arlon, déclarée en état de faillite par jugement du 30 octobre 2015, représentée actuellement par son curateur, Maître Marguerite RIES, avocat, demeurant à Luxembourg, intimées aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL, sub 1) et 2) comparant par Maître Yvette HAMILIUS, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 176273 du rôle, appelée pour fixation à l’audience publique du 26 avril 2016, fut successivement fixée pour plaidoiries aux 11 octobre 2016, 31 janvier 2017, 2 mai 2017 et finalement à l’audience publique du mardi,

17 octobre 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Evelyne KORN, prise en sa qualité de liquidateur de la société civile immobilière FABER IMMOBILIERE S.C.I., donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Yvette HAMILIUS, avocat, comparant pour Maître Marguerite RIES et pour la société anonyme IMPRIMERIE FR. FABER, en état de faillite, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

14 novembre 2017, le jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 4 novembre 2015, la société civile immobilière FABER IMMOBILIERE S.C.I., en liquidation, a fait convoquer la société anonyme IMPRIMERIE FR. FABER S.A. et Maître Marguerite RIES, en sa qualité de curateur de la faillite de ladite société, devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de se voir réserver le droit de demander la résiliation du contrat de bail conclu entre parties, de voir condamner les parties défenderesses à lui payer la somme de 966.763,18 euros, outre les intérêts légaux, au titre d’arriérés de loyers sinon d’indemnités d’occupation, de voir valider la saisie-gagerie pratiquée les 2 et 3 octobre 2015 à l’encontre de la société défenderesse par l’huissier de justice Catherine Nilles et de voir convertir la saisie-gagerie en saisie-exécution et, enfin, de voir condamner les parties défenderesses à lui payer une indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

A l’appui de sa demande, la partie requérante a fait exposer avoir donné à bail à la société défenderesse, avec effet au 1er janvier 1997, plusieurs immeubles sis à (…). Suivant contrat écrit, signé le 28 février 2001, le loyer mensuel aurait été fixé au montant indexé de 24.434,26 euros et les parties auraient, par la suite, convenu oralement de plusieurs augmentations de loyer. La société défenderesse ne se serait plus acquittée de son obligation de payer le loyer depuis le mois d’avril 2014 et se maintiendrait dans les lieux malgré mises en demeure de l’administrateur ad hoc des

31 juillet, 24 septembre et 19 octobre 2015. Ladite société aurait été déclarée en état de faillite par jugement du tribunal de commerce de Luxembourg du 30 octobre 2015. Au moment de l’introduction de l’instance, les arriérés de loyers se seraient élevés au montant total de 966.763,18 euros, y inclus les intérêts conventionnels.

A l’audience des plaidoiries de première instance, la partie requérante a demandé à voir constater la résiliation extrajudiciaire du contrat de bail, sinon à voir ordonner la résiliation dudit contrat. Elle a encore demandé à voir ordonner la validation de la saisie-gagerie pratiquée les 2 et 3 octobre 2015 sur les meubles meublants et objets garnissant les lieux loués par la société défenderesse en exécution d’une ordonnance du juge de paix de Luxembourg du 30 septembre 2015, ainsi que la conversion de ladite saisie-gagerie en saisie-exécution.

Le représentant du curateur de la société IMPRIMERIE FR. FABER en faillite s’est opposé à la demande tendant à la validation de la saisie-gagerie et de la conversion en saisie-exécution, en invoquant le principe de la suspension des poursuites individuelles découlant de l’article 454 du code de commerce.

La partie requérante a soutenu qu’en l’espèce, la résiliation du contrat de bail était intervenue de plein droit en raison du non-paiement des loyers par la société locataire et que, dès lors, il n’y avait pas lieu à suspension des poursuites individuelles, l’article 454 du code de commerce permettant au bailleur de poursuivre le recouvrement forcé de sa créance, dès lors que la résiliation du bail serait acquise au moment de la déclaration de la faillite.

En ordre subsidiaire, la partie requérante a demandé à voir fixer le montant de la créance d’arriérés de loyers et à voir valider d’ores et déjà la saisie-gagerie litigieuse.

Par jugement du 16 février 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant par jugement réputé contradictoire à l’égard de la société IMPRIMERIE FR. FABER, déclarée en état de faillite, et contradictoirement à l’égard des autres parties, a :

- donné acte à la société FABER IMMOBILIERE, en liquidation, qu’elle demande actuellement au tribunal, principalement, de constater la résiliation extrajudiciaire du contrat de bail conclu entre les sociétés parties au litige et, subsidiairement, d’en ordonner la résiliation,

- déclaré recevable la demande dirigée contre Maître Marguerite RIES, en sa qualité de curateur de la faillite de la société IMPRIMERIE FR. FABER, dans la mesure où elle tend à la reconnaissance de la créance d’arriéré de loyer et à la résiliation du contrat de bail,

- déclaré la demande partiellement fondée,

- dit que la société FABER IMMOBILIERE, en liquidation, dispose d’une créance de 966.763,18 euros à l’égard de la société IMPRIMERIE FR. FABER, en faillite,

- dit que pour l’admission de sa créance au passif de la faillite de la société IMPRIMERIE FR. FABER, la société FABER IMMOBILIERE, en liquidation, devra se pourvoir devant qui de droit,

- résilié le contrat de bail conclu entre les sociétés parties au litige,

- déclaré la demande irrecevable quant au surplus,

- ordonné la mainlevée de la saisie-gagerie pratiquée les 2 et 3 octobre 2015 par l’huissier de justice Catherine Nilles,

- rejeté la demande en obtention d’une indemnité de procédure, formée par la société FABER IMMOBILIERE, en liquidation.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a rappelé que l’exception au principe de la suspension des poursuites individuelles, prévue à l’article 454 du code de commerce, ne bénéficie qu’au propriétaire dont le droit de reprendre possession des lieux est acquis, cette condition n’étant donnée que si le contrat de bail est expiré ou que sa résiliation est intervenue avant la déclaration de la faillite.

Constatant qu’aux termes d’un courrier du 24 septembre 2015, l’administrateur ad hoc de la société FABER IMMOBILIERE a informé la société IMPRIMERIE FR. FABER qu’à défaut de paiement des arriérés de loyers redus pour le 31 octobre 2015, le bail serait résilié automatiquement et avec effet immédiat à cette date, le juge de première instance a retenu qu’au jour de la déclaration de la faillite, le 30 octobre 2015, le bail n’était pas encore résilié. Il en a déduit qu’à cette date, le bailleur n’avait, dès lors, pas acquis le droit de reprendre possession des immeubles donnés en location au sens de l’article 454 du code de commerce et qu’il ne pouvait partant pas se prévaloir de l’exception au principe de la suspension des poursuites individuelles, prévue par ledit article, pour solliciter la validation de la saisie-gagerie et la conversion de celle-ci en saisie-exécution.

La demande afférente a, par conséquent, été déclarée irrecevable et la mainlevée de la saisie-gagerie a été ordonnée.

Le juge de première instance a cependant déclaré recevables la demande tendant à la résiliation du contrat de bail et la demande tendant à voir déterminer la créance du bailleur à l’égard de la masse de la faillite.

La créance a été fixée au montant de 966.763,18 euros, correspondant au montant des arriérés de loyers redus au jour du jugement déclaratif de la faillite, suivant pièces versées en cause. Le juge de première instance a retenu qu’en considération de la mainlevée de la saisie-gagerie, les intérêts étaient à arrêter au jour de la déclaration de la faillite.

La résiliation du contrat de bail a été ordonnée, eu égard à la gravité de l’inexécution de ses obligations par la société locataire.

De ce jugement, la société FABER IMMOBILIERE, en liquidation, a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 25 mars 2016.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation de la décision entreprise, l’appelante conclut à voir (i) constater la résiliation extrajudiciaire du contrat de bail, sinon à voir résilier le contrat de bail, au

30 octobre 2015, sinon au 31 octobre 2015, (ii) condamner la société IMPRIMERIE FR. FABER, en état de faillite, ainsi que le curateur de cette dernière, Maître Marguerite RIES, à lui payer la somme de 1.207.239,81 euros avec les intérêts conventionnels jusqu’à solde, sinon à voir dire qu’elle dispose d’une créance de ce montant augmenté des intérêts conventionnels à l’égard de la société IMPRIMERIE FR. FABER en faillite, (iii) dire que les intérêts conventionnels de retard courent jusqu’au jour du paiement, (iv) dire bonne et valable la saisie-gagerie pratiquée les

2 et 3 octobre 2015 par l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES et voir convertir cette saisie-gagerie en saisie-exécution. L’appelante sollicite une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, l’appelante fait plaider qu’en application de l’article 10 du contrat de bail - aux termes duquel le bail est résilié de plein droit un mois après une sommation de payer restée infructueuse en cas de non-paiement par le locataire d’une seule mensualité - le contrat de bail a été résilié automatiquement au

30 octobre 2015, jour de la déclaration de faillite de la société IMPRIMERIE FR. FABER, le non-paiement des loyers par le locataire étant acquis à cette date.

L’appelante fait encore grief au juge de première instance de ne pas lui avoir accordé le bénéfice des dispositions de l’article 454 alinéa 2 du code de commerce. Dans ce contexte, elle soutient avoir acquis le droit de reprendre possession des immeubles faisant l’objet du bail suite à la résiliation automatique intervenue le 30 octobre 2015, de sorte qu’elle serait en droit de poursuivre le recouvrement forcé de sa créance et ainsi demander la validation de la saisie-gagerie ainsi que sa conversion en saisieexécution.

L’appelante reproche finalement au juge de première instance d’avoir arrêté le cours des intérêts au jour du jugement déclaratif de faillite. Elle estime que l’article 451 du code de commerce n’affecte que les créances chirographaires et les créances assorties d’un privilège général. Or, en sa qualité de bailleur, elle bénéficierait d’un privilège spécial et conserverait ses droits aux intérêts de retard jusqu’au jour du paiement. C’est ainsi que la mainlevée de la saisie-gagerie ne ferait pas disparaître le privilège spécial du bailleur d’immeuble accordé par l’article 2102 du code civil.

L’appelante expose que le locataire a quitté les lieux en date du 29 février 2016, de sorte qu’elle augmente sa demande en paiement et réclame actuellement un montant total de 1.207.239,81 euros, quatre mois d’indemnités d’occupation étant encore redues (novembre 2015, décembre 2015, janvier 2016 et février 2016).

Les intimés demandent la confirmation pure et simple du jugement entrepris. Ils concluent à voir déclarer irrecevable la demande de l’appelante tendant à voir condamner le curateur de la société IMPRIMERIE FR. FABER en faillite au montant réclamé, le tribunal de céans pouvant, tout au plus, fixer la créance compte tenu de l’état de faillite.

Ils estiment que la question de la date de la résiliation du contrat de bail est inopérante en l’espèce, dans la mesure où, compte tenu du fait que la saisie-gagerie n’a pas fait l’objet d’une validation avant le jugement déclaratif de faillite, elle n’aurait aucune valeur. En tout état de cause, ils contestent que le contrat de bail ait été résilié avant le jugement déclaratif de la faillite. Dans ce contexte, ils renvoient aux mises en demeure effectuées par l’administrateur ad hoc de la société FABER IMMOBILIERE, selon lesquelles, à défaut de paiement jusqu’au 31 octobre 2015, le bail prendrait fin.

En ce qui concerne les intérêts de retard, les intimés renvoient à la motivation du jugement de première instance dont ils demandent la confirmation pure et simple.

Appréciation

Il est important de rappeler que la société FABER IMMOBILIERE a été autorisée à pratiquer saisie-gagerie suivant ordonnance du juge de paix de Luxembourg du

30 septembre 2015, l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES ayant procédé à la saisie-gagerie suivant procès-verbal des 2 et 3 octobre 2015.

La société locataire IMPRIMERIE FR. FABER a été déclarée en état de faillite suivant jugement rendu le 31 octobre 2015 par le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière commerciale.

Aux termes de l’article 454 du code de commerce « toutes voies d’exécution pour parvenir au paiement des créances privilégiées sur le mobilier, seront suspendues jusqu’à la clôture du procès-verbal des créances, sans préjudice de toute mesure conservatoire et du droit qui serait acquis au propriétaire des lieux loués d’en reprendre possession. Dans ce dernier cas, la suspension des voies d’exécution établie au présent article cessera de plein droit en faveur du propriétaire ».

En vertu de cette disposition, le bailleur de l’immeuble loué par le failli et qui remplit les conditions de l’article 454 peut exercer son privilège spécial sur les meubles garnissant les lieux loués, voire sur le produit de leur réalisation, nonobstant le jugement déclaratif de la faillite, puisque les voies d’exécution ne sont pas suspendues à son égard.

Aussi, la Cour de cassation belge a-t-elle retenu, qu’en pareil cas « la loi a voulu accorder au propriétaire la faculté de poursuivre librement le paiement de sa créance privilégiée, selon les mêmes modalités et avec les mêmes effets qu’il eut pu le faire si son débiteur n’avait pas été déclaré en faillite » (arrêt du 16.03.1939, Pas. b. 1939, I, 154).

Cette solution, généralement approuvée par la doctrine (cf. L. Fredericq, Traité de droit commercial belge, tome VII, éd. Fecheyr, n° 412 ; J. Van Ryn et J. Heenen, op. cité, n° 2673 et 2763 ; Les Novelles, Droit commercial, tome IV, A. Cloquet, Les concordats et la faillite, éd. Larcier, n° 1440) permet donc au bailleur dont la créance remplit les exigences de l’article 454, de demander la condamnation du curateur qualitate qua au paiement (cf. arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles du 29 décembre

1937, tel que résumé dans l’arrêt précité de la Cour de Cassation belge) ainsi que la validation d’une saisie-gagerie pratiquée avant la déclaration de faillite et sa conversion en saisie-exécution (cf. R.P.D.B., tome XI, v° Saisie-gagerie, n° 46 ; Lux.

8 mai 2007, n° du rôle 103 790).

Il est partant de principe qu’en vertu de l’article 454 alinéa 2 du code de commerce, la suspension des voies d’exécution cessera de plein droit en faveur du propriétaire auquel est acquis le droit de reprendre possession des lieux loués. Il est admis qu’il faut une résolution amiable ou judiciaire du contrat de bail (cf. Les Novelles, Droit commercial, tome IV, Les concordats et faillite, n° 1440).

En effet, la loi décide que lorsque le bailleur – que le bail soit expiré ou que sa résolution ait été prononcée ou acquise autrement – est fondé à reprendre possession des lieux loués au failli – et dans cette hypothèse seulement – les voies d’exécution lui restent ouvertes (L. Fredericq, op. cit., tome VII, n° 412).

La loi fait ainsi exception à la règle de la suspension des poursuites individuelles au profit du bailleur qui a acquis le droit de reprendre possession des lieux loués, soit en vertu d’un titre d’expulsion antérieur à la faillite, soit dans l’hypothèse où le bail est venu à terme par l’expiration du temps pour lequel il a été conclu (cf. Les Novelles, Le louage de choses, tome I, n° 769).

Contrairement aux développements des intimés, la question primordiale qui se pose en l’espèce est de savoir si, au jour du jugement déclaratif de faillite de la société IMPRIMERIE FR. FABER (soit au 31 octobre 2015), le contrat de bail était ou n’était pas encore résilié.

En effet, c’est à tort que les intimés estiment qu’une saisie-gagerie qui n’aurait pas été validée avant le jugement déclaratif de faillite n’a aucune valeur, alors qu’il est de principe que lorsque la faillite du locataire est déclarée après qu’une saisie-gagerie ait été pratiquée sur les biens garnissant les lieux loués, les poursuites peuvent être continuées par le bailleur et la saisie-gagerie peut être validée dès lors que le failli est représenté à l’instance par le curateur et que les conditions de la validité sont remplies (cf. R.P.D.B., v° Saisie-gagerie, n° 46 ; TAL, 08.05.2007, XIVe ch., n° 103790 du rôle).

Mais encore faut-il que le bailleur ait acquis le droit de reprendre possession des lieux loués. Tel que développé ci-dessus, le contrat de bail doit avoir pris fin avant le jugement déclaratif de faillite.

Tel n’est pas le cas en l’espèce.

Certes, l’article 10 du contrat de bail stipule qu’en cas de non-paiement par le locataire d’une mensualité de loyer, d’un rappel de loyer ou d’une des sommes prévues à l’article 6 (charges et réparations), le bail est résilié de plein droit à la demande du propriétaire, un mois après une sommation de payer par lettre recommandée à la poste restée infructueuse.

Suivant mise en demeure du 31 juillet 2015, l’administrateur ad hoc de la société FABER IMMOBILIERE réclame à la société IMPRIMERIE FR. FABER le paiement d’un montant de 803.621,16 euros, paiement devant s’effectuer jusqu’au 31 octobre 2015 au plus tard. Par mise en demeure du 24 septembre 2015, il informe que, faute de paiement jusqu’au 31 octobre 2015, « il y aura, en vertu de l’article 10 du contrat de bail du 28 février 2011, résiliation automatique avec effet immédiat au 31 octobre 2015 ». Il réitère ses dires par courrier recommandé du 19 octobre 2015.

Tel que le soutiennent à bon escient les intimés et tel que l’a retenu à juste titre le juge de première instance, il ressort de manière limpide de ces courriers, que la résiliation du bail n’a pas pu s’opérer avant le 31 octobre 2015. Il s’ensuit qu’au jour du jugement déclaratif de faillite – le 30 octobre 2015 – le bail était toujours en cours, les développements de l’appelante selon lesquels le bail aurait pris fin au jour de la faillite tombant à faux, alors qu’il est de principe que la faillite ne met pas fin au bail (cf. Les Novelles, Le louage de choses, tome I, n° 477).

Par voie de conséquence, au 30 octobre 2015, le bailleur n’avait pas encore acquis le droit de reprendre possession des lieux loués, de sorte que la société FABER IMMOBILIERE ne saurait bénéficier de l’exception au principe de la suspension des voies d’exécution au sens de l’article 454 alinéa 2 du code de commerce.

C’est partant à bon droit et pour des motifs auxquels le tribunal de céans renvoie que le juge de première instance a ordonné la mainlevée de la saisie-gagerie.

En ce qui concerne ensuite le montant réclamé par l’appelante, force est de constater que celle-ci conclut à voir condamner Maître Marguerite RIES, es-qualités de curateur de la faillite ainsi que la société IMPRIMERIE FR. FABER en faillite à lui payer un montant global de 1.207.239,81 euros augmenté des intérêts conventionnels jusqu’à solde (le point de départ des intérêts sollicités n’étant toutefois pas indiqué). L’appelante, qui augmente sa demande de façon significative en instance d’appel, n’a pas pris soin de ventiler le montant réclamé.

En ce qui concerne tout d’abord le montant réclamé de 966.763,18 euros, le tribunal relève que ce montant concerne les arriérés de loyers et d’avances sur charges redus jusqu’au 31 octobre 2015. Il s’agit partant d’une somme redue avant le jugement déclaratif de faillite, étant précisé que le loyer du mois d’octobre est redu en entier, le contrat de bail du 28 février 2001 prévoyant que le loyer est payable d’avance le premier de chaque mois.

En application de l’article 452 alinéa 1er du code de commerce, à compter du jugement déclaratif de faillite, toute action mobilière ou immobilière, toute voie d’exécution sur les meubles ou sur les immeubles ne pourra être suivie, intentée ou exercée que contre les curateurs de la faillite.

Par l’effet de la faillite, les poursuites individuelles des créanciers chirographaires sont suspendues. « Perdant l’exercice de ses actions individuelles, le créancier chirographaire ne pourra plus agir pour se procurer un titre exécutoire, et il ne pourra plus faire usage du titre qu’il aurait. Il ne lui appartient plus que de faire reconnaître l’existence et le montant de sa créance par la production à la faillite » (L. Fredericq, Traité de droit commercial belge, Tome VII, éd. 1949, p. 278, n° 153).

Au sens de l’article 452 alinéa 1er du code de commerce, les créanciers chirographaires et ceux jouissant d’un privilège général ne sont pas recevables, durant la faillite à assigner le failli, ni même le curateur, pour demander leur condamnation, mais ne peuvent agir que par la voie de la déclaration de créance ou de l’action en admission pour faire reconnaître leur créance.

Il en résulte que, contrairement aux conclusions de l’appelante, le tribunal de céans ne saurait, en ce qui concerne les arriérés de loyers et charges redues jusqu’au

31 octobre 2015 inclus, prononcer une condamnation à l’encontre de la société IMPRIMERIE FR. FABER en faillite, mais ne peut, à l’instar de ce qu’a retenu le juge de première instance, que fixer le montant de la créance de la bailleresse.

Le montant de 966.763,18 euros n’étant pas contesté et ayant de surcroît d’ores et déjà fait l’objet d’une déclaration de créance – acceptée par le curateur de la faillite – il convient de confirmer le juge de première instance en ce qu’il a fixé la créance de la société FABER IMMOBILIERE à l’égard de la société IMPRIMERIE FR. FABER en faillite à ce montant.

Concernant les intérêts qui sont réclamés, il y a lieu de relever qu’en application de l’article 451 du code de commerce, les intérêts conventionnels ne sont dus que jusqu’au 30 octobre 2015, jour du jugement déclaratif de faillite, alors que c’est à bon droit et pour des motifs exhaustifs que le tribunal de céans adopte, que le juge de première instance a retenu qu’en considération de la mainlevée de la saisie-gagerie, le bailleur est à assimiler à un simple créancier chirographaire. En effet, l’appelante n’ayant, tel que développé ci-dessus, pas acquis le droit de reprendre possession des lieux loués avant le jugement déclaratif de faillite, ne bénéficie d’aucun privilège spécial.

En ce qui concerne ensuite la demande additionnelle présentée par l’appelante, celle-ci réclame quatre mois d’indemnités d’occupation à compter du 1er novembre 2015, la société IMPRIMERIE FR. FABER s’étant maintenue dans les lieux jusqu’au

29 février 2016.

Le tribunal relève que la société FABER IMMOBILIERE n’avait pas augmenté sa demande en première instance, les indemnités d’occupation telles que réclamées en instance d’appel étant pourtant antérieures au jour des débats de première instance. Dans la mesure où les intimés n’ont pas contesté la recevabilité de la demande additionnelle, celle-ci est recevable.

A noter que le titulaire d’une créance de la masse peut exercer et exécuter ses droits individuels contre la masse sans qu’il n’ait besoin de passer par une déclaration de créance (v. Trib. arr. Lux., 2ème ch., 24 octobre 2008, nos 84529 et 106650 du rôle, au sujet de loyers échus depuis la mise en faillite).

Les créanciers « de » la masse conservent le droit d’agir. Ils peuvent non seulement agir contre la masse, mais ayant obtenu sa condamnation, ils peuvent exécuter celleci sur les biens de la masse (A. CLOQUET, op. cit, nos 1415 et 1429).

La créance née à charge de la faillite IMPRIMERIE FR. FABER relative aux indemnités d’occupation nées postérieurement au prononcé de la faillite, constitue une dette « de » la masse, de sorte que le bailleur peut exercer et exécuter ses droits individuels contre la masse sans qu’il n’ait besoin de passer par une déclaration de créance.

C’est partant à bon escient que l’appelante conclut à voir condamner Maître Marguerite RIES, es-qualités de curateur de la faillite de la société IMPRIMERIE FR. FABER, à lui payer les indemnités d’occupation redues.

Le tribunal déplore, en revanche, qu’en ce qui concerne le montant additionnel réclamé en instance d’appel de (1.207.239,81 – 966.763,18 =) 240.476,70 euros, aucun décompte, respectivement explication n’ait été produite, ce nonobstant insistance tant de la part du tribunal que des intimés, l’appelante s’étant bornée à affirmer que le décompte était correct compte tenu du fait qu’il avait été établi par un comptable. Dans la mesure où l’appelante reste néanmoins en défaut de justifier du montant réclamé et compte tenu du fait que le curateur de la faillite IMPRIMERIE FR. FABER n’accepte que le bien-fondé du montant de 200.088,64 euros et conteste le surplus, il y a lieu de condamner Maître Marguerite RIES, ès-qualités de curateur de la faillite de la société IMPRIMERIE FR. FABER, au seul montant reconnu en principal de 200.088,64 euros.

Dans la mesure où ce montant est redu au titre d’indemnités d’occupation et non de loyers, c’est à tort que l’appelante réclame des intérêts conventionnels. En effet, l’indemnité due en raison d’une occupation sans droit ni titre trouve son fondement dans l’enrichissement sans cause, l’occupant s’enrichissant par la jouissance des lieux, au détriment du bailleur, corrélativement appauvri du fait qu’il a été privé de la libre disposition des lieux (cf. not. T.A.L. III, 25.1.2005, n° du rôle 97 297 ; 28.11.2008, n° du rôle 115 832 et 116 685 ; 10.06.2011, n° du rôle 135 683 ; M. La Haye et J. Vankerckhove, op. cit., n° 406).

Le montant de 200.088,64 euros est partant à majorer des intérêts au taux légal à partir de la demande en justice – 25 mars 2016 – jusqu’à solde, l’article 451 du code de commerce n’étant pas applicable aux créances contractées après le jugement déclaratif de faillite.

Il résulte de l’ensemble de l’ensemble des développements qui précèdent que le jugement entrepris est à confirmer, de sorte que l’appel laisse d’être fondé.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

L’iniquité requise par la prédite disposition n’étant pas établie dans le chef de l’appelante, la demande en obtention d’une indemnité de procédure de celle-ci n’est pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant,

confirme le jugement entrepris,

donne acte à la société civile immobilière FABER IMMOBILIERE S.C.I. de l’augmentation de sa demande du chef d’indemnités d’occupation pour la période de novembre 2015 à février 2016 inclus,

la dit recevable et fondée pour le montant en principal de 200.088,64 euros, partant, condamne Maître Marguerite RIES, ès-qualités de curateur de la faillite de la société anonyme IMPRIMERIE FR. FABER S.A. à payer à la société civile immobilière FABER IMMOBILIERE S.C.I. le montant de 200.088,64 euros avec les intérêts au taux légal à partir du 25 mars 2016 jusqu’à solde, dit non fondée la demande de la société civile immobilière FABER IMMOBILIERE S.C.I. en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel et en déboute,

laisse les frais à charge de la société civile immobilière FABER IMMOBILIERE S.C.I.