Tenant's preferential renewal request dismissed as filed after lease expiry without legal standing.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 156/2017

Audience publique du mardi, vingt-sept juin deux mille dix-sept

Numéros 182691 et 183397 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne CONTER, juge,

Adrien DE WATAZZI, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par sa gérante en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Véronique REYTER d’Esch-

sur-Alzette du 13 janvier 2017,

comparant par Maître Henri DE RON, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Véronique REYTER,

comparant par Maître Alex PENNING, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

Les affaires, inscrites sous les numéros 182691 et 183397 du rôle, furent appelées

pour fixation d’abord à l’audience publique du 28 février 2017 puis à celle du

27 mars 2017 et ensuite à celle du 4 avril 2017. Lors de cette audience, elles furent

fixées pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 6 juin 2017 à 9.00 heures, salle

TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, les affaires furent utilement retenues et les débats eurent

lieu comme suit :

Maître Henri DE RON, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l., donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Alex PENNING, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) s.àr.l., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

27 juin 2017 le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée le 2 octobre 2014 au greffe, la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) s.àr.l. a fait convoquer la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

s.àr.l. devant le tribunal de paix de Luxembourg pour voir constater que le contrat de

bail commercial conclu entre parties le 15 septembre 2007, avec effet au 1er octobre

2007, relatif à un local de débit de boissons, sis à L-ADRESSE1.), a été valablement

résilié le 11 mars 2014, avec effet au 30 septembre 2014, sinon pour voir prononcer

la résiliation judiciaire de ce contrat de bail.

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE2.) a fait valoir que le contrat de bail

conclu ne contenait aucune indication de durée, de sorte qu’il y avait lieu de se référer

aux usages prévoyant que les baux commerciaux sont conclus pour une durée

minimale de trois ans et sont renouvelables tacitement pour la même durée. Elle a

considéré qu’en respectant un délai de préavis de six mois, elle avait valablement

résilié le contrat de bail avec effet au 30 septembre 2014.

La société SOCIETE1.) a contesté la validité de la résiliation du contrat de bail en

arguant que les parties avaient convenu que le bail commercial avait une durée d’au

moins quinze ans.

A titre subsidiaire, elle a sollicité un délai de déguerpissement de six mois.

Elle a, à titre reconventionnel, demandé la condamnation de la société SOCIETE2.) à

lui payer le montant de 66.178,62 euros, à titre de dommages et intérêts, pour le cas

où elle serait condamnée à quitter les lieux.

Au vu du désaccord entre parties quant à la question de la durée du contrat de bail, le

tribunal de paix de Luxembourg a, par jugements respectifs des 25 février 2015 et 15

juillet 2015, ordonné une comparution personnelle des parties et des enquêtes.

Par jugement du 17 février 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement et en continuation du jugement du 15 juillet 2015, a :

constaté que la société SOCIETE2.) renonce expressément à sa demande

subsidiaire,

constaté que le congé du 11 mars 2014 ne prendra effet qu’au 30 septembre 2016,

date d’échéance du bail,

rejeté les demandes tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure,

sursis à statuer pour le surplus,

fixé l’affaire au rôle général,

réservé les frais.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a retenu qu’au vu des déclarations

divergentes des témoins entendus au cours des enquêtes, il n’était pas établi que les

parties aient convenu d’une durée du contrat de bail de quinze ans, ni au moment de

la conclusion du contrat, ni postérieurement. Il a encore noté qu’un accord entre parties

quant à une telle durée du contrat ne résultait d’aucun autre élément du dossier.

Il a, dès lors, considéré qu’à défaut de stipulations contractuelles quant à sa durée, le

contrat de bail avait été conclu pour une durée de trois ans et qu’il était renouvelable

par tacite reconduction, conformément aux usages en matière de bail commercial dans

la Ville de Luxembourg. Il a ainsi constaté que le contrat, qui n’avait pas été résilié aux

échéances respectives en 2010 et 2013, avait été prorogé jusqu’au 30 septembre

2016.

Après avoir rappelé que le congé donné prématurément n’est pas nul, mais que ses

effets sont reportés à la date pour laquelle il aurait pu être donné, le juge de première

instance a dit qu’en l’espèce, la notification de la résiliation du contrat de bail

intervenue le 11 mars 2014 à l’initiative de la société SOCIETE2.), ne pouvait pas

mettre fin au contrat avec effet au 30 septembre 2014, mais produisait ses effets le 30

septembre 2016, date de la prochaine échéance.

Il en a déduit que « le contrat de bail du 15 septembre 2007, avec effet au 1er octobre

2007, a été valablement résilié au 30 septembre 2016 par courrier du 11 mars 2014 ».

Le tribunal de paix de Luxembourg a sursis à statuer quant à la demande tendant à

voir ordonner le déguerpissement de la société SOCIETE1.) et quant à la demande

reconventionnelle de cette dernière en obtention de dommages et intérêts, pour voir

si, à l’expiration du contrat de bail, ces demandes auraient encore une raison d’être.

Le jugement du 17 février 2016 a été notifié aux parties le 18 février 2016. Aucune des

parties n’a relevé appel de ce jugement.

Par jugement du 7 décembre 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement et en continuation du jugement du 17 février 2016, a :

dit que le contrat de bail commercial conclu entre la société SOCIETE2.) et la

société SOCIETE1.) a été valablement résilié avec effet au 30 septembre 2016,

condamné la société SOCIETE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s'y trouvent de son chef dans un délai de deux mois à partir de la notification du

jugement,

au besoin, autorisé la société SOCIETE2.) à faire expulser la société SOCIETE1.)

dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

rejeté la demande reconventionnelle de la société SOCIETE1.),

condamné la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Dans la motivation de ce jugement, le tribunal de paix a rappelé les rétroactes de

l’affaire. Il a ensuite constaté que la société SOCIETE1.) a continué à occuper les lieux

postérieurement au 30 septembre 2016, de sorte qu’il a condamné cette dernière à

déguerpir des lieux dans un délai de deux mois, à compter de la notification du

jugement, eu égard à l’ancienneté des relations contractuelles.

Eu égard au fait que le contrat de bail avait été résilié valablement avec effet au 30

septembre 2016, le juge de première instance a dit que le préjudice allégué par la

société SOCIETE1.) n’était pas en relation causale avec la résiliation du contrat de

bail.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a relevé appel par acte d’huissier du 13 janvier

2017.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir dire que la

demande de la société SOCIETE2.) tendant à la constatation d’une résiliation valable

au 30 septembre 2016 n’est pas fondée et à voir dire que les usages des lieux

prévoient une période initiale de bail de six ans, avec renouvellement tacite pour la

même durée.

Elle demande à entendre dire nulle et non avenue la résiliation judiciaire du contrat de

bail et à se voir décharger de la condamnation au déguerpissement.

A titre subsidiaire, elle demande à voir reporter la date de la résiliation judiciaire à la

date du jugement à intervenir, sinon à six mois et un jour à compter de la signification

de l’exploit d’appel.

La société SOCIETE1.) demande, en outre, acte de sa demande en renouvellement

préférentiel du contrat de bail au jour de la signification de l’exploit d’appel.

Dans l’hypothèse où le tribunal devait confirmer la constatation de la résiliation au 30

septembre 2016, la société SOCIETE1.) demande à entendre dire que le délai prévu

à l’article 1762-6 du code civil n’a pas commencé à courir et qu’elle formule la demande

en renouvellement préférentiel avec effet à six mois et un jour précédant la date de la

constatation judiciaire du terme du contrat.

Elle demande, en tout état de cause, à entendre dire qu’elle ne devra libérer les lieux

que dans un délai de trois ans, sinon dans un délai supérieur, à compter de la

signification du jugement à intervenir.

L’appelante demande finalement l’allocation d’une indemnité de procédure de

2.000,00 euros pour l’instance d’appel et la condamnation de l’intimée aux frais et

dépens des deux instances.

A l’audience des plaidoiries du 6 juin 2017, la société SOCIETE1.) présente, à toutes

fins utiles, une offre de preuve par voie testimoniale, portant sur le fait suivant :

« Que la coutume locale en matière de baux commerciaux n’est pas de 3, 6 et 9

années, tel que décidé par le juge de première instance, mais de neuf ans ferme ».

La partie intimée soulève l’irrecevabilité de l’appel en ce qu’il a trait au volet de la date

d’échéance du contrat de bail, fixée au 30 septembre 2016 par le tribunal de paix de

Luxembourg, et de la validité de la résiliation du contrat de bail avec effet à cette date.

Elle soutient que le tribunal de paix a définitivement statué sur la question litigieuse

par jugement du 17 février 2016, coulé en force de chose jugée.

A titre subsidiaire, elle conclut au caractère non fondé de l’appel. Elle soulève

l’irrecevabilité de l’offre de preuve de la partie appelante, pour défaut de pertinence.

Elle donne à considérer que s’il était établi que, selon les usages des lieux, un contrat

de bail commercial avait une durée de neuf ans, le contrat en cause en l’espèce, conclu

avec effet au 30 septembre 2007, serait bien venu à échéance le 30 septembre 2016.

La partie intimée demande encore à voir confirmer le jugement entrepris en ce qui

concerne la condamnation de la société SOCIETE1.) au déguerpissement.

Elle soulève l’irrecevabilité de la demande en renouvellement préférentiel pour cause

de forclusion, la demande n’ayant pas été formée dans le délai de six mois avant

l’expiration du contrat de bail.

Elle souligne qu’il aurait été loisible à la société SOCIETE1.) de demander le

renouvellement préférentiel du contrat de bail à la suite du jugement du 17 février 2016,

qui avait retenu que le contrat de bail avait été valablement résilié avec effet au 30

septembre 2016.

La société SOCIETE2.) réclame finalement une indemnité de procédure de 3.000,00

euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Quant à la jonction

Par acte d’appel du 13 janvier 2017, la société SOCIETE1.) a fait convoquer la société

SOCIETE2.) à comparaître devant le tribunal d’arrondissement de Luxembourg « le

mardi, 13 février 2018 à 15:00 heures ».

En date du 16 février 2017, le mandataire de la société SOCIETE2.) a fait enrôler

l’affaire sous le numéro 182691.

En date du 20 mars 2017, le mandataire de la société SOCIETE1.) a fait enrôler

l’affaire sous le numéro 183397. Il convient de noter qu’à l’audience des plaidoiries du

6 juin 2017, le mandataire de la société SOCIETE1.) affirme que l’indication de la date

du 13 février 2018 dans l’acte d’appel ne relevait pas d’une erreur matérielle.

Il y a lieu d’ordonner la jonction entre les affaires introduites sous les numéros 182691

et 183397 du rôle et de statuer par un seul et même jugement.

Quant à la recevabilité de l’appel

L’article 579 du nouveau code de procédure civile dispose que « Les jugements qui

tranchent dans leur dispositif une partie du principal et ordonnent une mesure

d’instruction ou une mesure provisoire peuvent être immédiatement frappés d’appel

comme les jugements qui tranchent tout le principal. Il en est de même lorsque le

jugement qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout

autre incident met fin à l’instance ».

Aux termes de l’article 580 du même code, « Les autres jugements ne peuvent être

frappés d’appel indépendamment des jugements sur le fond, que dans les cas

spécifiés par la loi ».

Il faut distinguer trois catégories de jugements : (i) les jugements qui mettent fin à

l’instance, c’est-à-dire épuisent la saisine de la juridiction, qui sont des décisions

définitives appelables, aucun nouvel évènement en rapport avec cette instance n’étant

susceptible de se produire, (ii) les décisions intermédiaires qui ne prennent position

sur aucune question de droit ou de fait opposant les parties litigantes, c’est-à-dire les

jugements avant dire droit qui, en application de l’article 580 du nouveau code de

procédure civile, ne sont pas appelables et (iii) les jugements qui, bien que statuant

sur l’un ou l’autre point en litige, ne mettent pas définitivement fin à l’instance étant

donné qu’ils ordonnent une mesure d’instruction ou provisoire ; ce sont les jugements

mixtes. Contre ces décisions, l’appel immédiat est possible, à condition que le point

tranché se rapporte au principal du litige (cf. T. HOSCHEIT, La recevabilité des appels

immédiats dirigés contre les jugements intermédiaires, BCFL 2001, IV, n° 8).

Des jugements mixtes, il faut distinguer les jugements à dispositions multiples, qui

contiennent plusieurs chefs de décisions, dont les uns peuvent être définitifs, tandis

que d’autres peuvent n’être qu’avant dire droit. Ces deux catégories de jugements se

distinguent cependant fondamentalement d’un point de vue juridique, dans la mesure

où les décisions prises dans le jugement mixte se rapportent tous à une même

demande, tandis que le jugement à dispositions multiples est celui qui a été rendu

dans le cadre d’une instance dans laquelle le tribunal était saisi de différentes

demandes séparées (op. cit. n° 21).

Cette distinction a une incidence sur le régime juridique applicable au droit de relever

appel et à l’étendue de ce droit dès lors qu’il existe, puisqu’elle soulève la question de

savoir si les articles 579, 580 et 355 du nouveau code de procédure civile doivent être

appliquées globalement par rapport aux jugements pris en leur intégralité ou alors

individuellement par rapport à chaque demande indépendante (op. cit. n° 21).

Pour les jugements à dispositions multiples, la recevabilité de l’appel doit être

appréciée séparément pour chacune des demandes (Cour 11 mars 2004, n° 28002 du

rôle ; Cour 3 juillet 2002, n° 25554 du rôle), et le caractère définitif d’une partie du

dispositif n’emporte pas le droit de faire appel de la partie du jugement qui ne tranche

pas le principal (op. cit. n° 45).

Le jugement du tribunal de paix de Luxembourg du 17 février 2016 constitue, en

application des principes posés ci-dessus, un jugement à dispositions multiples, alors

qu’il comporte plusieurs dispositions séparées, plusieurs demandes ayant été

formulées par les parties.

Dans une telle hypothèse, il est de principe que chaque demande doit être examinée

séparément quant à l’ouverture du droit d’appel (cf. Cour 12 mai 1998, n° 18953 du

rôle ; 24 juin 1999, n° 22685 du rôle ; 12 mars 2008, BIJ 2/2009, p. 34 ; 25 novembre

2009, P. 35, 40 ; 30 juin 2010, n° 34145 du rôle).

Tel que le soulève à bon droit la partie intimée, le jugement du 17 février 2016 a

définitivement statué sur la question de la validité de la résiliation avec effet au 30

septembre 2016, en retenant dans la motivation dudit jugement que « le contrat de bail

du 15 septembre 2007, avec effet au 1er octobre 2007, a été valablement résilié au 30

septembre 2016 par courrier du 11 mars 2014 » et en disant, par conséquent, dans le

dispositif du jugement, que le congé du 11 mars 2014 prendra effet le 30 septembre

2016, date d’échéance du bail.

Il résulte clairement du jugement du 17 février 2016 qu’il n’a été sursis à statuer que

sur la demande tendant au déguerpissement de la société SOCIETE1.) et sur la

demande reconventionnelle en dommages et intérêts de cette dernière.

Le jugement du 17 février 2016 était, dès lors, appelable quant à la question de la

validité de la résiliation du contrat de bail et quant à la date de la prise d’effet de cette

résiliation.

Le jugement du 17 février 2016, qui n’a pas fait l’objet d’un appel dans les quarante

jours de sa notification, intervenue en date du 18 février 2016, est entré en force de

chose jugée.

Dans son jugement du 7 décembre 2016, le juge de première instance n’évoque la

question de la validité de la résiliation qu’à titre de rappel des rétroactes de l’affaire et

dit qu’il y a lieu d’ordonner le déguerpissement de la société SOCIETE1.) qui se

maintient dans les lieux nonobstant la résiliation du contrat valablement intervenue.

La mention, dans le dispositif du jugement du 7 décembre 2016, suivant laquelle « le

bail commercial conclu entre la société SOCIETE2.) et la société SOCIETE1.) a été

valablement résilié avec effet au 30 septembre 2016 » a un caractère superfétatoire

et n’est pas de nature à remettre en cause la force de chose jugée attachée au

jugement du 17 février 2016, qui avait définitivement statué sur ce point.

Il résulte de ce qui précède que l’appel est irrecevable en ce qu’il a trait à la validité de

la résiliation du contrat de bail avec effet au 30 septembre 2016.

Il s’ensuit que l’offre de preuve relative aux usages en matière de durée de baux

commerciaux dans le quartier du ADRESSE2.) à Luxembourg, est également

irrecevable.

L’appel, interjeté dans la forme et le délai de la loi, est recevable pour le surplus.

Quant au déguerpissement

Dans la mesure où, suivant jugement du tribunal de paix du 17 février 2016, coulé en

force de chose jugée, le contrat de bail a été valablement résilié avec effet au 30

septembre 2016, le jugement entrepris du 7 décembre 2016 est à confirmer en ce qu’il

a condamné la société SOCIETE1.) à déguerpir des lieux. Il convient cependant de

reporter, du fait de l’appel interjeté, ce délai de déguerpissement à deux mois à partir

de la signification du présent jugement.

La société SOCIETE1.) n’a pas interjeté appel du jugement du 7 décembre 2016 en

ce qu’elle a été déboutée de sa demande en obtention de dommages et intérêts.

Quant à la demande en renouvellement préférentiel du contrat de bail

Aux termes de l’article 1762-4 du code civil, tout locataire d’un immeuble à destination

commerciale qui par lui ou ses ayants droit y exploite un fonds de commerce depuis

plus de trois ans, a le droit d’obtenir le renouvellement de contrat par préférence à

toutes autres personnes (…).

L’article 1762-6 du même code prévoit que la demande en renouvellement doit être

notifiée au moins six mois avant la fin d’expiration du bail en cours (…).

A noter que le preneur qui entend faire fruit des dispositions législatives instituées en

sa faveur, doit être locataire et risque d’être débouté de sa demande lorsque celle-ci

est formulée à une date à laquelle, le bail est déjà venu à terme et à laquelle le

demandeur n’est plus titulaire d’un droit au bail, mais est devenu occupant sans droit

ni titre (cf. G. KRIEGER, Le bail commercial, édit. Promoculture, n° 201 et 175).

En l’espèce, la demande en renouvellement préférentiel n’a pas été formulée six mois

avant le 30 septembre 2016, date d’expiration du bail, mais intervient même après

cette date, à un moment où la société SOCIETE1.) est occupante sans droit ni titre.

Les conditions des articles 1762-4 et 1762-6 du code civil n’étant, dès lors, pas

remplies, la demande en renouvellement préférentiel formulée dans l’acte d’appel du

13 janvier 2017 est irrecevable.

Quant aux demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de

procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. n° 60/15, 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, la société SOCIETE1.) est à débouter de sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Dans la mesure où il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société SOCIETE2.)

les frais exposés par elle non compris dans les dépens, il y a lieu de condamner la

société SOCIETE1.) à lui payer une indemnité de procédure de 500,00 euros pour

l’instance d’appel.

Le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a condamné la société SOCIETE1.)

aux frais et dépens de la première instance.

Il résulte de ce qui précède que l’appel est partiellement irrecevable et non fondé pour

le surplus.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

ordonne la jonction des rôles introduits sous les numéros 182691 et 183397,

dit irrecevable l’appel en ce qu’il a trait à la question de la validité de la résiliation du

contrat de bail avec effet au 30 septembre 2016,

dit irrecevable l’offre de preuve présentée par la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l.,

dit l’appel recevable pour le surplus,

dit l’appel non fondé,

confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à deux

mois à partir de la signification du présent jugement,

dit irrecevable la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. en

renouvellement préférentiel du contrat de bail,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

dit fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel, à concurrence de

500,00 euros,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à payer à la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. une indemnité de procédure de 500,00 euros

pour l’instance d’appel,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. aux frais et dépens

de l’instance d’appel.