Court rejects tenant's lease nullity claim for error, upholding contract validity and dismissing procedural costs.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 152/2017

Audience publique du mardi, vingt juin deux mille dix-sept

Numéro 179456 du rôle

Composition :

Anne CONTER, juge-président, Laura FAVAS, juge, Adrien DE WATAZZI, juge-délégué, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la CONGREGATION (...), établie à L-(…), disposant de la personnalité juridique en vertu d’une loi du 3 avril 1893, représentée par Sœur A), appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Michèle WANTZ en remplacement de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-Alzette du 1er septembre 2016,

comparant par Maître Christiane GABBANA, avocat, demeurant à Luxembourg, et

la société anonyme SOC1) S.A., établie et ayant son siège social à L-(…), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…), intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Michèle WANTZ en remplacement de l’huissier de justice Tom NILLES, comparant par Maître Michel SCHWARTZ, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 179456 du rôle, fut appelée pour fixation à l’audience publique du 4 octobre 2016, lors de laquelle elle fut fixée pour plaidoiries d’abord au 12 décembre 2016, ensuite au 6 mars 2017, puis au 20 mars 2017 et finalement à l’audience publique du mardi, 23 mai 2017 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Christiane GABBANA, avocat, comparant pour la CONGREGATION (...), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Michel SCHWARTZ, avocat, comparant pour la société anonyme SOC1) S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

20 juin 2017 le jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail commercial du 14 août 2009, la CONGREGATION (...), ci-après la CONGREGATION, a donné en location à la société anonyme SOC1) S.A. un complexe immobilier, sis à L-(...), connu sous la dénomination « SOC1) ».

Par requête du 7 octobre 2014, la CONGREGATION a fait convoquer la société SOC1) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de :

- voir dire que le contrat de bail commercial signé le 14 août 2009 a été résilié avec effet au 31 août 2014 et que depuis cette date la société SOC1) occupe les lieux sans droit ni titre,

- voir condamner la société SOC1) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les occupent de son chef endéans un délai de 15 jours à compter de la notification du jugement à intervenir,

- voir condamner la société SOC1) au paiement de la somme de 110.707,82 euros au titre d’arriérés de loyer avec les intérêts au taux légal à partir du 8ème jour des dates d’échéances effectives des loyers, sinon à partir de la demande en justice jusqu’à solde,

- voir condamner la société SOC1) à payer la somme de 44.029,84 euros à titre d’indemnités d’occupation pour les mois de septembre et octobre 2014, avec les intérêts au taux légal à partir de la demande en justice jusqu’à solde,

- voir condamner la société SOC1) au paiement de la somme de 137.692,00 euros au titre du coût de la remise en état en leur pristin état des lieux pris en location,

- voir condamner la société SOC1) au paiement de la somme de 2.443,75 euros au titre de sa quote-part dans les frais d’expertise,

- voir condamner la société SOC1) au paiement d’une indemnité de procédure de 3.500,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

- voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience publique du 10 juillet 2015, la société SOC1) a formulé une demande reconventionnelle et demandé, à titre principal, à voir :

- déclarer nul le contrat de bail signé entre parties le 14 août 2009,

- condamner la CONGREGATION à lui rembourser la somme de 1.536.985,76 euros correspondant aux investissements consentis en vue d’aménager les immeubles pris en location afin d’en faire un établissement hôtelier,

- condamner la CONGREGATION à lui rembourser la somme de 2.000.000,00 euros au titre de la perte du fonds de commerce,

- condamner la CONGREGATION à lui rembourser la somme de 2.479.333,07 euros correspondant à la perte d’exploitation subie au cours de la période 2010-2014,

- condamner la CONGREGATION à lui payer la somme de 40.000,00 euros au titre de l’indemnisation pour atteinte à son honorabilité et à sa réputation.

A titre subsidiaire, la société SOC1) a conclu à voir:

- déclarer fautive et partant abusive la dénonciation du bail notifiée par la CONGREGATION moyennant courrier recommandé du 25 octobre 2013 avec effet au 31 août 2014,

- condamner la CONGREGATION à lui rembourser la somme de 1.536.985,76 euros correspondant aux investissements consentis en vue d’aménager les immeubles pris en location afin d’en faire un établissement hôtelier,

- condamner la CONGREGATION à lui rembourser la somme de 2.000.000,00 euros au titre de la perte du fonds de commerce,

- condamner la CONGREGATION à lui rembourser la somme de 2.479.333,07 euros correspondant à la perte d’exploitation subie au cours de la période 2010-2014,

- condamner la CONGREGATION à lui payer la somme de 40.000,00 euros au titre de l’indemnisation pour atteinte à son honorabilité et à sa réputation.

A titre plus subsidiaire, dans l’hypothèse où la résiliation du contrat de bail par la CONGREGATION ait été régulière, la société SOC1) a demandé à voir :

- condamner la CONGREGATION à lui payer la somme de 741.296,61 euros au titre des impenses immobilières réalisées,

- condamner la CONGREGATION à lui payer la somme de 426.335,88 euros au titre des impenses mobilières consenties.

A l’appui de ses allégations, la société SOC1) a formulé une offre de preuve par témoins.

Elle a finalement sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de 10.000,00 euros et conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par jugement du 9 octobre 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant contradictoirement, a :

- reçu tant la demande principale que la demande reconventionnelle en la forme,

- dit non fondée le premier moyen de nullité invoqué par la société SOC1) basé sur le non-respect du principe de spécialité par la CONGREGATION (...),

- avant tout autre progrès en cause, admis la société SOC1) à prouver par l’audition des témoins :

1. T1), demeurant à L-(…),

2. T2), demeurant à L-(…),

3. T3), demeurant à L-(…),

les faits suivants :

« que vers la mi-2009, sans préjudice quant à la date exacte, Monsieur T1), à l’époque président du conseil d’administration de la société SOC2) SA, prit contact directement avec Monsieur B), et le convia à un entretien dans les locaux de la C- (...) ;

que Monsieur T1), accompagné d’une religieuse de la C-(...), lui expliqua que la gestion et l’entretien de l’enceinte du SOC1) coûtait extrêmement cher à la C-(...), que les coûts engendrés par la bâtisse étaient sans commune mesure avec l’utilité du bâtiment par rapport à l’usage auquel il était affecté par la C-(...), que l’embryon d’activité hôtelière qui y avait été démarrée par la C-(...) n’avait pas permis de générer de revenus suffisants pour compenser le coût de la gestion et d’entretien du SOC1) et que, de façon générale, la C-(...) n’avait pas l’expertise ni les fonds nécessaires pour développer une activité hôtelière rentable et pérenne alors que la transformation de l’enceinte du SOC1) en véritable établissement hôtelier supposait que soient apportés aux différents bâtiments des aménagements et une infrastructure que la C-(...) ne se voyait pas financer ;

que la C-(...) révéla à l’époque à Monsieur B) qu’elle avait demandé au bureau d’architectes SOC3) S.àr.l. de travailler sur un projet de rénovation complet du SOC1) pour en faire un établissement de type hôtel - restaurant avec toutes les infrastructures et fonctionnalités modernes nécessaires ;

que le projet élaboré par ce bureau d’architectes en arrivait à un budget prévisionnel pour une telle rénovation se situant, pour autant que puisse s’en souvenir Monsieur B), aux environs de 15 millions d’euros ;

que Monsieur T1) et la religieuse montrèrent ce projet à Monsieur B) et lui demandèrent s’il était disposé à exploiter l’établissement hôtelier et éventuellement de participer au financement des travaux de transformation prévus dans ce projet ;

que Monsieur B) comprit immédiatement, compte tenu de son expérience, qu’avec un tel niveau d’investissement consacré à la rénovation du bâtiment, aucune exploitation rentable d’un établissement hôtelier ne pourrait jamais être envisagée puisque le loyer qu’il faudrait convenir pour venir compenser ces investissements écraserait financièrement l’activité ;

que Monsieur T1) et la religieuse se tournèrent alors vers Monsieur B) pour lui demander si, en tant que professionnel du secteur, il avait une solution alternative à proposer ;

que Monsieur B) déclara alors qu’il était sans doute possible d’aménager les locaux du SOC1) pour en faire un établissement hôtelier sans se livrer pour autant à une transformation de la même envergure que celle qui était envisagée dans le projet développé par le bureau d’architectes SOC3) S.àr.l. Il ajouta qu’il serait sans doute financièrement plus supportable de réaliser d’abord une première série de travaux d’aménagement permettant d’augmenter la capacité de l’établissement en termes de chambres dotées des fonctionnalités hôtelières, d’augmenter le nombre de salles de fêtes / salles de séminaires aménagées pour y accueillir des évènements, et d’aménager suivant des standards hôteliers les lieux de vie collectifs (accueil/réception/bar/salles de restauration avec cuisine professionnelle). Ensuite, en fonction de l’évolution de l’activité, d’autres tranches de travaux pourraient être envisagées, notamment pour aménager d’autres parties du complexe immobilier qui ne seraient, au départ, pas ouvertes au public ;

que Monsieur B) leur expliqua qu’en accordant à un exploitant le droit d’occuper le domaine pendant une durée suffisamment longue, il pourrait être convenu un bail dans lequel l’exploitant s’engagerait à faire les travaux d’aménagement nécessaires pour ouvrir un hôtel ;

que les interlocuteurs de Monsieur B) furent immédiatement séduits par l’idée puisqu’elle permettait à la C-(...), sans investissement supplémentaire, de se délester complètement des charges courantes liées à la gestion et à l’entretien d’un tel complexe immobilier, d’augmenter la valeur de l’immeuble tout en en retirant un loyer ;

qu’ils proposèrent à Monsieur B) d’être cet exploitant ;

que Monsieur B) se donna le temps de la réflexion, établit un estimatif des principaux coûts allant devoir être pris en charge afin de faire de l’enceinte du château un établissement hôtelier capable d’accueillir suffisamment de visiteurs et d’évènements pour que puisse être assurée à terme une exploitation bénéficiaire de l’établissement ;

que Monsieur B) se déclara finalement prêt à tenter le challenge, qui n’était pas mince compte tenu d’où partait le projet : de gros travaux d’aménagement et de décoration devaient être entrepris, le château devait être entièrement garni de meubles, des salariés devaient être embauchés, la clientèle était entièrement à constituer ;

qu’au vu des contraintes financières pesant sur un tel projet, Monsieur B) avait prévenu dès le départ Monsieur T1) et la religieuse qu’il ne pouvait se hasarder à investir autant d’argent dans un tel projet qu’à la condition que le loyer, au moins au départ, reste à un niveau raisonnable et surtout que la durée du bail qui lui serait concédée soit suffisamment longue pour lui permettre d’amortir ses investissements, l’activité allant nécessairement être déficitaire durant les premières années d’exploitation compte tenu du niveau d’investissement que requérait pareille entreprise et de l’obligation de constituer une clientèle inexistante jusque-là ;

que les parties se mirent d’accord sur un loyer de 20.000.- EUR mensuel (majoré d’un supplément de loyer à partir du dépassement d’un certain niveau de chiffre d’affaires) et sur une durée de bail fixée à 20 ans ;

que, du côté du Groupe GROUPE1), la société anonyme SOC1) SA fut constituée spécialement en date du 6 août 2009 dans le but d’exploiter ce nouvel établissement hôtelier ;

qu’afin de mettre en forme les modalités de leur collaboration, un projet de contrat de bail circula entre les parties ;

que la durée de 20 ans du bail ayant été unanimement acceptée et comprise, elle ne donna donc pas vraiment lieu à discussion pendant la phase d’élaboration du projet de contrat de bail : cette durée de 20 ans figurait dans le projet de contrat de bail que la C-(...) fit parvenir à la partie concluante et cette durée resta ensuite invariablement fixée à 20 ans lors de l’échange entre les parties des différentes versions du projet de contrat de bail ;

que lorsque les parties se furent mises d’accord sur toutes les clauses du contrat de bail, une réunion fut organisée en les locaux de la C-(...) afin de procéder à la signature ;

que cette réunion fut fixée au 14 août 2009 ;

que lors de cette réunion, le bail fut parcouru une dernière fois par les personnes présentes et c’est au moment où celui-ci devait en principe être signé que l’un des membres de l’assemblée représentant ou assistant la C-(...) s’inquiéta de la question des droits d’enregistrement : il fit valoir qu’un contrat de bail doit en principe faire l’objet d’un enregistrement, que les droits d’enregistrement sont calculés en fonction de la durée du contrat de bail et que, ne sachant pas exactement quel était le taux applicable pour le calcul des droits d’enregistrement, il était à craindre que le coût que pourrait représenter pour la C-(...) la signature d’un contrat de bail sur une durée aussi longue que celle prévue sous l’article 4 du projet de contrat de bail, c’est-à-dire un bail d’une durée de 20 ans, serait élevé ;

que la C-(...) demanda aux représentants de la société SOC1) SA s’ils ne voyaient pas d’objection à faire figurer dans le contrat de bail écrit sur base duquel l’enregistrement serait réalisé une durée apparente d’un an seulement, de manière à tenir les droits d’enregistrement à un niveau aussi faible que possible, tout en ajoutant que ceci ne remettait pas en cause le fait que les parties s’étaient bien accordées sur une durée du bail de 20 ans ;

que les représentants de la société SOC1) SA, en confiance puisque leurs cocontractants étaient des religieux, acceptèrent alors de signer le contrat de bail. »

- fixé jour, heure et lieu de l’enquête ainsi que de la contre-enquête,

- refixé l’affaire pour continuation des débats,

- réservé les droits des parties et les dépens.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a dit que les vices du consentement doivent être considérés comme des faits susceptibles d’être prouvés par témoignage et présomptions. Il a rappelé que la prohibition de prouver outre et contre le contenu aux actes est inapplicable s’il s’agit d’établir un vice du consentement.

Il a partant admis, avant tout autre progrès en cause, la société SOC1) à son offre de preuve, qu’il a estimée pertinente et concluante pour la solution du litige.

Lors de l’audience des plaidoiries, postérieure à l’enquête, la CONGREGATION a fait exposer que la modification de la durée du contrat de bail avait été effectuée d’un commun accord des parties et que la société SOC1) l’avait acceptée en connaissance de cause. Estimant que les différents témoins se contredisaient, la CONGREGATION a conclu que le dol, dont la preuve incombait à la société SOC1), laissait d’être établi.

La société SOC1) a fait plaider que, si elle avait su, dès le départ, que la CONGREGATION n’avait pas l’intention de lui accorder un bail d’une durée de 20 ans, elle n’aurait pas contracté, le projet d’un complexe hôtelier à quatre étoiles n’étant pas rentable à court terme. Elle a fait valoir que les témoins ont confirmé sa version des faits.

Par jugement du 29 juillet 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant contradictoirement, vidant le jugement du 9 octobre 2015, a annulé le contrat de bail signé en date du 14 août 2009, refixé l’affaire pour continuation des débats et réservé les droits des parties et les frais.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a dit, qu’au regard des témoignages concordants des témoins T3) et T1), il est établi que dès le départ, la CONGREGATION n’avait jamais eu l’intention d’accorder à la société SOC1) un bail portant sur une durée de 20 ans, bien qu’elle ait, pendant toute la phase précontractuelle, laissé cette dernière dans la croyance de la possibilité de conclure un tel contrat.

Le juge de première instance a conclu que la CONGREGATION n’ignorait pas que la durée de 20 ans était, dans le chef de la société SOC1), une condition essentielle de son engagement. Il a dit qu’il aurait partant appartenu à la CONGREGATION de renseigner la société SOC1), dès le départ, sur son refus d’accorder un bail de 20 ans, plutôt que de mener des négociations sur une fausse base et de surprendre la société SOC1), au moment de la signature du contrat, par une modification de la durée du bail.

Le juge de première instance en a déduit que le consentement de la société SOC1) a été vicié par le dol commis par la CONGREGATION et il a partant annulé le contrat de bail signé entre parties le 14 août 2009.

Il a refixé l’affaire pour continuation des débats, afin de permettre aux parties de débattre des conséquences de l’annulation du contrat de bail.

Par exploit d’huissier du 1er septembre 2016, la CONGREGATION a régulièrement relevé appel du jugement du 29 juillet 2016.

Moyens et prétentions des parties

1) Les moyens et prétentions de la CONGREGATION

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir dire que le contrat de bail du 14 août 2009 n’est pas entaché de nullité.

Elle demande à voir déclarer bonne et valable la résiliation du contrat de bail opérée par courrier recommandé du 25 octobre 2013 et à voir renvoyer les parties devant le tribunal de paix de Luxembourg, afin qu’il soit statué sur les demandes de l’intimée en obtention de dommages et intérêts. A titre subsidiaire, elle demande à voir débouter l’intimée de ses demandes pécuniaires.

A titre plus subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal estimerait que la résiliation du contrat de bail était intervenue de manière fautive, l’appelante demande à voir renvoyer les parties pour le surplus devant le tribunal de paix de Luxembourg, afin qu’il soit statué sur les demandes indemnitaires de l’intimée. A titre plus subsidiaire, elle demande à voir débouter l’intimée de ses demandes pécuniaires.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal confirmerait la nullité du contrat de bail, l’appelante conclut à voir renvoyer les parties pour le surplus devant le tribunal de paix de Luxembourg, afin qu’il soit statué sur les revendications financières de part et d’autre. A titre plus subsidiaire, elle demande à voir débouter l’intimée de ses demandes pécuniaires.

L’appelante conclut finalement à l’allocation une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, l’appelante fait exposer que l’immeuble du SOC1) a fait l’objet d’une importante rénovation pour un montant total de 3.000.000,00 euros, qui s’est achevée en 2002. L’établissement aurait ainsi été doté de toutes les infrastructures modernes nécessaires à l’exploitation d’un hôtel de luxe. En témoignerait le prospectus du château de l’époque, faisant apparaître un restaurant gastronomique et de nombreuses salles de conférence profitant d’agencements modulables et d’équipements vidéos. Par ailleurs, l’hôtel aurait été doté d’un bar spacieux, situé dans une cave voutée. Les 55 chambres auraient été meublées de manière impeccable, avec tout le confort moderne requis. Ces équipements auraient été entretenus par la société anonyme SOC2) S.A., qui aurait exploité l’hôtel à l’époque. La société SOC1) aurait, après la signature du contrat de bail en août 2009, sur initiative propre et sans aucune obligation inscrite au contrat, mais uniquement en raison du fait que ces équipements n’étaient « pas à son goût », remplacé le style moderne et dépouillé du château par « une sorte de faux mas provençal avec des peintures en trompe-œil sur les murs, des tissus pompeux et des meubles meublants et décorations à abondance ».

L’appelante conteste que la durée du bail ait constitué un élément essentiel de la négociation. Elle fait valoir que d’une part, la durée de vingt ans n’est pas usuelle en matière de baux commerciaux, et que d’autre part, elle n’est même pas souhaitable pour le preneur qui se trouve engagé pour un terme extrêmement long. Elle expose que c’était justement en raison du fait que les parties ne voulaient pas s’engager sur une période plus longue afin de pouvoir expérimenter la formule d’exploitation envisagée et garder la flexibilité en fonction du résultat de celle-ci, que les parties auraient « délibérément » conclu le contrat de bail pour une durée d’une année, tacitement renouvelable d’année en année. Elle conteste l’existence de tout consensus dans le chef des parties quant à une durée de bail de 20 ans. Les deux parties auraient hésité à conclure un bail à long terme, en raison des doutes sur la capacité de l’intimée à exploiter les lieux de façon rentable. A ce titre, l’appelante renvoie aux déclarations du témoin T1), selon lesquelles « la société anonyme SOC2) avait essayé d’exploiter un hôtel dans les locaux mais sans succès alors qu’elle n’avait pas la compétence pour gérer un hôtel. Il y avait un doute de part et d’autre sur la rentabilité de l’affaire, personne ne voulait dès lors s’engager sur de longs termes ». Dans le même ordre d’idées, le témoin T3) a déclaré qu’à son opinion « l’idée qui a prévalu au moment de la signature du contrat c’est que s’il y avait des problèmes chacun des cocontractants avait la possibilité de résilier le contrat au bout de chaque année ».

L’appelante s’appuie sur les versions du contrat de bail du 6 août 2009, et même du

14 août 2009, dans lesquelles la durée de 20 ans est restée surlignée, ce qui démontrerait que ce point faisait encore l’objet de discussions entre parties.

L’appelante relève encore qu’aux termes de la loi modifiée du 25 septembre 1905 sur la transcription des droits réels immobiliers, les baux d’une durée de plus de 9 ans doivent être transcrits au bureau de la conservation des hypothèques. Dans la mesure où seuls les actes authentiques peuvent y être transcrits, un tel contrat de bail doit être passé devant notaire. Or, en l’espèce, aucun notaire n’avait été contacté pour préparer la rédaction de l’acte.

En droit, l’appelante fait plaider que le prétendu engagement de sa part sur un bail d’une durée de 20 ans ne constituerait pas un simple fait, mais un bien acte juridique

– alors qu’il serait le résultat de la commune volonté des parties, destinée à produire des effets de droit – et que la preuve ne pourrait dès lors en être rapportée que par écrit, conformément aux dispositions de l’article 1341 du code civil. En aucun cas, le prétendu accord sur un bail d’une durée de 20 ans ne saurait être rapporté par voie de témoignage. Le témoignage de T4) ne saurait, dès lors, être retenu.

L’appelante relève encore que la déposition de T4) – qui aurait « indéniablement » des intérêts personnels dans la présente affaire – serait formellement contredite par celle du témoin T3), qui aurait déclaré sous la foi du serment « A aucun moment, il n’a été dit au responsable de la société SOC1), bien que la durée du contrat ait été fixée à une année reconductible d’année en année, qu’il aurait néanmoins la garantie que le contrat durerait une vingtaine d’années ». L’appelante fait plaider qu’il est de jurisprudence constante que deux témoignages qui se contredisent quant à leur contenu ont pour effet de se neutraliser, de sorte qu’il y a lieu de considérer que le fait à rapporter en preuve n’a pas été établi et que celui qui avait la charge de la preuve doit succomber.

L’appelante précise finalement que la demande reconventionnelle de l’intimée en annulation du bail pour vice du consentement aurait engendré un « faux débat » dont le but unique aurait été de détourner l’attention du point crucial de l’affaire, à savoir la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement de loyers. Elle fait remarquer que si l’intimée avait respecté son obligation contractuelle principale consistant à payer les loyers aux échéances convenues, aucune résiliation ne serait intervenue et l’intimée «pourrait encore jouir à l’heure actuelle des lieux pris en location ».

L’appelante conclut partant à la validité du contrat de bail signé le 14 août 2009, tout dol et toute erreur dans le chef de l’intimée étant contestés. Elle estime que, le bail s’étant valablement formé entre parties, la résiliation, intervenue suivant courrier recommandé du 25 octobre 2013 avec effet au 31 août 2014, a été régulière.

2) Les moyens et prétentions de la société SOC1)

L’intimée conclut, à titre principal, à la confirmation du jugement entrepris, en ce qu’il a prononcé la nullité du contrat de bail pour dol. Elle demande sinon à voir annuler ledit contrat pour erreur, sinon pour absence de cause ou fausse cause. Pour le surplus, elle demande à voir renvoyer les parties devant le tribunal de paix de Luxembourg afin qu’il soit statué sur les restitutions découlant de la nullité du contrat de bail et l’allocation de dommages et intérêts.

Dans l’hypothèse où le tribunal se déclarerait compétent pour se prononcer sur les restitutions liées à la nullité du contrat de bail, l’intimée demande acte qu’elle maintient l’ensemble des revendications financières formulées devant le juge de première instance, et de voir condamner la CONGREGATION à lui payer :

- la contrevaleur des investissements (hors mobilier récupéré) réalisés par ses soins en vue d’aménager l’immeuble et en faire un établissement hôtelier, soit le montant de 1.536.985,76 euros, avec les intérêts au taux légal à partir du 1er juin 2010, date d’ouverture de l’établissement, sinon à partir du 25 novembre 2013, date de révélation du mensonge dolosif de l’appelante, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde,

- l’indemnisation au titre de la perte du fonds de commerce, soit le montant de 2.000.000,00 euros, avec les intérêts au taux légal à partir du 1er septembre 2014, lendemain de la cessation du contrat de bail et partant de la perte du fonds de commerce, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde,

- l’indemnisation au titre de la perte d’exploitation subie au cours de la période courant de 2010 à 2014 dans le cadre du lancement de l’activité hôtelière, soit le montant de 2.479.333,07 euros, avec les intérêts au taux légal à partir de la demande en justice jusqu’à solde,

- l’indemnisation au titre de l’atteinte à l’honorabilité et à la réputation, notamment à l’égard des partenaires financiers, soit le montant de 40.000,00 euros, avec les intérêts au taux légal à partir de la demande en justice jusqu’à solde.

A titre subsidiaire, si le tribunal estimait que le contrat de bail s’est valablement formé entre parties, l’intimée demande à voir déclarer la dénonciation du bail opérée par la CONGREGATION par courrier recommandé du 25 octobre 2013, ayant pris effet le

31 août 2014, fautive, sinon abusive. Pour le surplus, l’intimée conclut au renvoi des parties devant le tribunal de paix de Luxembourg afin qu’il soit statué sur l’allocation de dommages et intérêts.

A titre plus subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal estimait régulière la dénonciation du bail notifiée par la CONGREGATION, l’intimée demande à être indemnisée au titre des impenses nécessaires et/ou utiles réalisées et à ce titre voir condamner la CONGREGATION à lui payer les montants de :

- 741.296,61 euros au titre des impenses immobilières, avec les intérêts au taux légal à partir du 1er septembre 2014, date d’exigibilité de la créance indemnitaire, sinon à partir du 24 octobre 2014, date de la mise en demeure, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde,

- 426.335,88 euros au titre des impenses mobilières, avec les intérêts au taux légal à partir du 1er septembre 2014, date d’exigibilité de la créance indemnitaire, sinon à partir du 24 octobre 2014, date de la mise en demeure, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde.

L’intimée demande, pour toute condamnation à intervenir à l’encontre de la CONGREGATION, à voir augmenter le taux de l’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à partir de la signification du jugement à intervenir.

L’intimée sollicite finalement l’allocation d’une indemnité de procédure de 15.000,00 euros pour la première instance et de 15.000,00 euros pour l’instance d’appel.

En droit, l’intimée fait valoir que le dol suppose l’existence de manœuvres qui suscitent chez la victime une représentation inexacte de la réalité qui la détermine à contracter. En l’espèce, l’intimée reproche différentes manœuvres à l’appelante.

L’intimée fait valoir qu’elle avait, « dès les tous premiers contacts », annoncé à la CONGREGATION qu’il devrait s’agir d’un « bail de longue durée » et qu’il aurait ainsi rapidement été question d’une durée de 20 ans. Elle s’appuie sur les déclarations du témoin T4), selon lesquelles les parties auraient, lors des premières réunions, parlé d’une durée de bail de 20 ans. L’intimée reproche à l’appelante – pour laquelle il n’aurait jamais été question de s’engager dans les termes d’un bail de longue durée

– de n’avoir jamais manifesté son désaccord quant à la durée envisagée du bail. Elle aurait partant passé sous silence l’absence de volonté de sa part de s’engager sur

20 ans.

L’intimée reproche encore à l’appelante de lui avoir caché les motifs l’ayant amenée à refuser d’envisager un engagement ferme sur 20 ans. Elle estime que la CONGREGATION voulait conserver toute latitude quant au sort futur de l’immeuble, et notamment la possibilité de le vendre le jour où le marché immobilier serait plus prometteur. L’intimée s’appuie sur la déposition de T1) selon laquelle la CONGREGATION voulait garder « une certaine flexibilité » quant à l’usage de l’immeuble.

L’intimée conclut partant à l’existence d’une réticence dolosive dans le chef de la CONGREGATION, justifiant l’annulation du contrat de bail conclu entre parties.

Outre le silence, l’intimée reproche encore à l’appelante de l’avoir trompée par des manœuvres matérielles et intellectuelles. En échangeant entre parties des ébauches de contrat de bail dans lesquelles la durée du bail était invariablement fixée à 20 ans, la CONGREGATION aurait « verbalisé une position constituant l’exact contraire du crédo qui prévalait en interne ».

L’intimée fait encore valoir que le dol a déterminé son consentement.

A titre subsidiaire, l’intimée conclut à la nullité du contrat de bail pour erreur. Elle invoque l’erreur-obstacle, qui sanctionne certaines erreurs qui, sans rentrer dans les prévisions de l’article 1110 du code civil, reposent sur un malentendu fondamental faisant obstacle à l’existence même du consentement.

Elle invoque ensuite l’erreur sur la substance, dans la mesure où son erreur a porté sur la durée du contrat, élément essentiel de son engagement. Elle fait plaider que son erreur a été excusable.

Motifs de la décision

Le tribunal note d’emblée que lors de l’audience des plaidoiries du 23 mai 2017, les parties se sont accordées à ne faire toiser que la question de la nullité du contrat de bail et à voir renvoyer l’affaire devant le juge de première instance pour le surplus.

Conformément au souhait exprimé par les parties et afin de conserver le double degré de juridiction, les débats ont partant été limités à la seule question de la nullité du contrat de bail conclu entre parties.

Il est rappelé que l’appelante estime que le prétendu engagement de sa part quant à une durée de bail de vingt ans constitue un acte juridique, dont la preuve ne saurait être rapportée que par écrit, conformément aux exigences de l’article 1341 du code civil.

L’intimée fait valoir que le dol se prouve par tous moyens, dont notamment par témoignages. Il fait rappeler que la question du mode de preuve a été débattue devant le juge de première instance lors des plaidoiries ayant donné lieu au jugement intermédiaire du 9 octobre 2015. Ce jugement n’ayant pas été attaqué par l’appelante, il n’y aurait plus lieu de revenir sur la question.

Par jugement du 9 octobre 2015, le tribunal de paix de Luxembourg a admis la société SOC1) à son offre de preuve. Il a dit que la prohibition de prouver outre et contre le contenu aux actes est inapplicable s’il s’agit d’établir un vice du consentement.

Il s’agit-là d’un motif décisoire qui a autorité de chose jugée entre parties et qui s’oppose à ce que la question du mode de preuve soit à nouveau examinée par la présente juridiction d’appel, étant précisé que la CONGREGATION, aux termes de son acte d’appel du 1er septembre 2016, interjette appel contre le seul jugement du

29 juillet 2016, ayant déclaré nul le contrat de bail du 14 août 2009.

Tel que l’a fait plaider l’intimée, l’appelante ne saurait partant, dans le cadre de la présente instance, discuter de l’admissibilité ou non des témoignages comme mode de preuve.

Il y a, dès lors, lieu de rejeter le moyen de l’appelante et d’analyser les différentes demandes de l’intimée en nullité du contrat de bail.

Quant à la demande en nullité du contrat de bail pour manœuvres dolosives, sinon réticence dolosive

Aux termes de l’article 1109 du code civil, il n’y a pas de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

Aux termes de l’article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Le dol ne se présume pas et doit être prouvé.

Le dol se définit comme des manœuvres, un mensonge ou un silence ayant sciemment engendré une erreur déterminante du consentement d’un contractant. Sauf exceptions, le dol n’est sanctionné que s’il est le fait du cocontractant et non s’il émane d’un tiers. Constitue une réticence dolosive le simple silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter. Le dol suppose l’intention de tromper et ne résulte pas du seul manquement à une obligation précontractuelle d’information. Le dol peut être sanctionné quel que soit l’objet de l’erreur provoquée, dès lors que celle-ci a été déterminante du consentement et alors même qu’elle ne porterait que sur les motifs.

L’existence d’une obligation de renseignement apparaît également comme condition suffisante de la réticence dolosive. En tant que délit civil, le dol repose sur une faute intentionnelle : il faut que l’auteur des manœuvres, mensonges ou réticences ait agi intentionnellement pour tromper le cocontractant. L’intention requise n’est pas celle de causer un préjudice, mais celle de tromper, en suscitant l’erreur ou en profitant de celle-ci. La sanction est exclue toutes les fois qu’il n’est pas établi que le cocontractant a agi dans l’intention de tromper. Ainsi, le manquement à une obligation précontractuelle d’information ne suffit pas à caractériser la réticence dolosive si ne s’y ajoute pas la constatation du caractère intentionnel de ce manquement (Jurisclasseur civil, art. 1116, n° 11 et ss).

La preuve du dol incombe à celui qui l'allègue (cf. Jurisclasseur de Droit civil Vo Contrats et Obligations Dol sub art. 1116 no 25). Le dol suppose essentiellement l'intention de tromper. (cf. Jurisclasseur de Droit civil loc. cit. no 3) et il faut que le dol ait été déterminant, c'est-àdire qu'il ait induit le cocontractant dans une erreur telle qu'elle l'ait amené à passer le contrat (cf. Jurisclasseur de Droit civil, loc. cit. no 22) pour pouvoir donner lieu à annulation du contrat conclu entre parties.

Il est rappelé que pour constituer une cause de nullité, le dol, qui est une variété de fraude consistant dans l’emploi de certains moyens de tromperie en vue d’amener une personne à contracter, implique une intention de tromper, ainsi que l’emploi de moyens suffisamment caractérisés, la charge de la preuve de ces éléments incombant naturellement au demandeur en nullité. Celui-ci doit en outre établir que le dol a été déterminant, c’est-à-dire qu’il doit prouver qu’il ne s’est engagé que parce qu’il a été trompé par le dol, respectivement il doit apparaître que sans le dol, le contrat n’aurait pas été conclu. Le dol, dans la formation du contrat, désigne toutes les tromperies par lesquelles un contractant provoque chez son partenaire une erreur qui le détermine à contracter. Peu importe la nature de cette erreur. Les manoeuvres dolosives consistent dans toutes les machinations, toutes les mises en scène, tous les artifices qu’une personne peut mettre en oeuvre pour surprendre le consentement de son partenaire et l’amener à contracter (G. RAVARANI, La responsabilité civile, Pasicrisie luxembourgeoise 2014, 3e édit., n° 485).

La jurisprudence luxembourgeoise admet le dol non seulement en cas de manœuvres positives tendant à induire le cocontractant en erreur, mais également au cas où des qualités essentielles pour permettre un consentement éclairé sont tues de manière délibérée : il s’agit alors d’un dol par réticence. La réticence dolosive apparaît comme l’inexécution intentionnelle de l’obligation d’information et rend toujours excusable l’erreur provoquée. L’intention requise n’est pas celle de causer un préjudice, mais celle de tromper, en suscitant l’erreur ou en profitant de celle-ci. Il faut par ailleurs que l’erreur provoquée par les manœuvres dolosives ait été déterminante pour le cocontractant, mais il n’est pas nécessaire qu’elle ait porté sur la substance de la chose, le dol pouvant aussi être sanctionné lorsque l’erreur a porté sur une qualité non substantielle (G. RAVARANI, La responsabilité civile, Pasicrisie luxembourgeoise 2014, 3e édit., n° 485).

La charge de la preuve pèse sur le demandeur, c'est-à-dire sur la victime du dol. C'est ce qu'exprime l’article 1116 du code civil lorsqu'il énonce que le dol « ne se présume pas, et doit être prouvé » (Jurisclasseur, Civil, Art.1116, n°38).

Le dol est constitué par un élément matériel et par un élément moral.

L'élément matériel du dol peut être constitué tant par des manoeuvres qu'une personne peut mettre en oeuvre pour surprendre le consentement de son partenaire et l'amener à contracter et par des mensonges que par une réticence dolosive.

Les manœuvres dolosives constituent toute espèce d’agissement tendant à créer une fausse apparence.

La réticence dolosive ne peut être retenue toutes les fois que l’obligation d’information est exclue en raison soit du caractère notoire d’une circonstance dont le cocontractant pouvait avoir connaissance par lui-même, soit du caractère non essentiel de l’information tue. Et il en est de même lorsqu’il n’est pas établi que le cocontractant avait connaissance de la situation qu’il lui est reproché d’avoir dissimulée.

Il faut ensuite que l'élément matériel précédemment identifié ait été réalisé par l'une des parties dans le dessein de tromper l'autre.

En cas de réticence dolosive, le juge déduira le plus souvent l'intention de tromper le cocontractant de la double constatation que celui qui s'est tu connaissait l'information recelée ainsi que son importance pour son partenaire.

Les juges du fond apprécient souverainement le caractère déterminant de l’erreur. Ce caractère s’apprécie in concreto par une recherche de l’influence effectivement exercée par l’erreur sur la décision de la victime. Le dol peut être sanctionné alors même qu’il n’a entraîné qu’une erreur sur la valeur ou sur les motifs, voire sur une qualité non substantielle. La réticence dolosive, à la supposer établie, rend toujours excusable l’erreur provoquée. Le dol même par réticence, doit, en tant que faute intentionnelle, être sanctionné alors même que le cocontractant aurait, en négligeant de s'informer, commis une faute d'imprudence.

La charge de la preuve du dol pèse sur le demandeur en nullité, c’est-à-dire sur la victime du dol. Le dol étant un fait juridique, tous les moyens de preuve sont donc admissibles.

Au vu des considérations en droit qui précèdent, il appartient à la société SOC1) de rapporter la preuve du dol qu’elle invoque.

Pour prouver que son consentement était vicié, l’intimée doit dans un premier temps établir l’existence de manœuvres frauduleuses, sinon d’une réticence dolosive dans le chef de la CONGREGATION. Elle doit ensuite prouver que les manœuvres respectivement la réticence dolosive ont été déterminantes pour son consentement, c’est-à-dire qu’elles l’ont amenée à contracter.

Afin de rapporter cette preuve, l’intimée invoque d’abord les dépositions du témoin T4).

L’appelante s’oppose à la prise en compte du témoignage de T4), au motif que ce dernier était administrateur de la société SOC1), depuis sa création en 2009 jusqu’au

14 décembre 2015, date à laquelle il aurait été révoqué de son mandat dans le seul but d’admettre son témoignage lors de l’enquête du

21 janvier 2016.

L’intimée conteste que le témoin T4), qui ne serait pas actionnaire, aurait des intérêts personnels dans le présent litige. Elle précise qu’il a été révoqué de son mandat d’administrateur pour des raisons de santé.

L’article 399 du nouveau code de procédure civile dispose que lorsque la preuve testimoniale est admissible, le juge peut recevoir des tiers les déclarations de nature à l’éclairer sur les faits litigieux dont ils ont personnellement connaissance. Cette disposition consacre le principe suivant lequel nul ne peut être témoin dans sa propre cause.

L’article 405 du nouveau code de procédure civile dispose que « Chacun peut être entendu comme témoin, à l’exception des personnes qui sont frappées d’une incapacité de témoigner en justice ».

Dans une société anonyme, l’organe représentatif est le conseil d’administration et le membre individuel n’a pas le pouvoir de représentation, sauf s’il s’agit de l’administrateur délégué (C.A. 6 mai 1999, n° 21741 ; C.A. 10 avril 2008, Pas. 34, page 233 ; C.A. 25 mars 2009, n° 33896).

En l’espèce, il résulte des statuts de la société SOC1) que les dénommés B), T4), D) et E) ont été nommés administrateurs de ladite société. Suivant extrait de l’assemblée générale ordinaire du 14 décembre 2015, T4) a été révoqué de ses fonctions d’administrateur au sein de la société SOC1). La capacité de témoigner s'appréciant au moment où le témoignage est donné (Cour d’appel, 10 janvier 2008, n° 30334 du rôle), il y a lieu de prendre en compte la déposition du témoin T4), ayant eu lieu le 16 janvier 2016.

Le témoin T4) a déclaré lors de son audition que « lors de la signature du contrat de bail étaient présents pour la Congrégation Monsieur T2), Monsieur T3) ainsi que la comptable de la Congrégation. A un moment donné soit M. T2) soit M. T3) a dit que le coût de l’enregistrement du contrat de bail pour une durée de vingt ans serait élevé et il a proposé de le réduire à un an renouvelable de chaque année. En absence de sa secrétaire c’est Monsieur T3) qui est sorti et qui a procédé au changement du contrat de bail. Nous avons accepté sans discussion cette modification du contrat parce qu’on nous avait assuré que sur le contrat de bail la durée serait d’un an mais qu’on avait un bail oral d’une durée de vingt ans. Nous avons fait confiance à nos interlocuteurs, « la parole des sœurs était sacrée ». Il n’y a jamais eu de discussion pour savoir qui allait régler les droits d’enregistrement du contrat de bail ».

Le témoin T3) a déclaré qu’« à aucun moment il n’a été dit au responsable de la société SOC1), bien que la durée du contrat ait été fixée à une année reconductible d’année en année, qu’il aurait néanmoins la garantie que le contrat durerait une vingtaine d’années ».

Il résulte des déclarations du témoin T1) qu’ « il y avait un doute de part et d’autre sur la rentabilité de l’affaire, personne ne voulait dès lors s’engager sur de longs termes ».

Tel que l’a fait remarquer à juste titre l’appelante, lorsque deux témoignages se contredisent, mais sont pareillement affectés de la même crédibilité et sincérité, il devient évident qu’un des témoins a, sciemment ou non, omis de dire toute la vérité. En l’absence d’éléments concrets pour les départager, il faut logiquement admettre que ces dépositions se neutralisent mutuellement avec la conséquence que le fait à rapporter en preuve n’a pas été prouvé et que celui qui avait la charge de la preuve va succomber à l’instance (T. HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé au Grand-Duché de Luxembourg, éd. Bauler, n° 728).

Lorsque deux témoins déposent en des sens opposés, sans que l’un des deux n’ait paru plus plausible que l’autre, il y a lieu de retenir que les dépositions se neutralisent mutuellement et l’issue du procès se règle au niveau de la charge de la preuve : celui qui devait rapporter la preuve d’un fait concret sera considéré comme ayant failli à rapporter la preuve dont la charge lui incombait (cf. TAL, 8 février 2011, n° 116805 du rôle, TAL, 21 avril 2015, n° 161308 du rôle).

Il y a, dès lors, lieu de retenir que les déclarations du témoin T4), contredites par celles de T3) et de T1), ne sont pas de nature à établir que la CONGREGATION ait fait croire aux représentants de la société SOC1) que, nonobstant les termes du contrat écrit, le bail avait une durée de vingt ans.

La société SOC1), afin d’établir le dol dans le chef de la CONGREGATION, invoque encore les ébauches de contrat de bail, dans lesquelles la durée de vingt ans aurait été surlignée.

Elle invoque encore des études de faisabilité et fait valoir qu’en sa qualité d’entrepreneur averti, elle ne se serait jamais lancée dans un nouveau projet, si elle n’avait pas eu la garantie d’un bail à long terme.

Les affirmations de l’intimée, qui a la charge de la preuve du dol, respectivement de l’erreur qu’elle invoque, sont d’ordre général et ne permettent en aucun cas, en l’espèce, d’établir concrètement le vice du consentement qu’elle allègue.

Quant au caractère souligné ou non de la durée du bail (article 4 : durée du contrat), le tribunal constate que dans le projet du contrat de bail du 24 juin 2009, la durée de vingt ans n’est pas soulignée, tandis qu’elle l’est dans les projets du 6 août 2009 et du 14 août 2009. Ce fait ne saurait suffire à établir qu’il était essentiel, pour la société SOC1), de conclure un bail d’une durée de vingt ans, et surtout, il ne saurait établir que lors de la réunion du 14 août 2009, la CONGREGATION, tout en signant un bail d’une durée d’une année renouvelable, ait assuré à la société SOC1) qu’en réalité, ils étaient liés par un bail d’une durée de vingt ans.

Il résulte des développements qui précèdent que l’intimée reste en défaut d’établir le dol, dont elle se prétend victime.

A défaut pour la société SOC1) de rapporter la preuve du dol qu’elle allègue, la demande en nullité du bail pour dol est à déclarer non fondée, par réformation du jugement entrepris.

Quant à la demande en nullité du contrat de bail pour erreur

L’article 1110 du code civil prévoit que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet ».

L’erreur doit être considérée comme portant sur la substance lorsqu’elle est de telle nature que sans elle l’une des parties n’aurait pas contracté. Il faut donc que le demandeur démontre qu’il a cru que telle chose présentait faussement telle qualité et que celle-ci a été la raison déterminante de son engagement.

La nullité pour erreur ne peut cependant être prononcée que si l’autre partie connaissait l’importance essentielle que la victime de l’erreur attachait à la qualité défaillante. En d’autres termes, il faut que les deux parties aient considéré comme substantielle la qualité sur laquelle l’une d’entre elles a commis une erreur. L’erreur doit ainsi avoir été commune, respectivement la qualité, objet de l’erreur, doit être entrée dans le champ contractuel (F. Terré, P. Simler, Y. Lequette, Droit civil, Les obligations, 5e édition, Dalloz, p.168, n°209)

L’erreur ne sera admise que quand elle porte sur des qualités substantielles du contrat conclu entre parties et il est communément admis que l’erreur ne peut être cause de nullité qu’à la condition d’être excusable. Il peut se faire que la victime de l’erreur ait commis une faute en s’abstenant de prendre des précautions élémentaires pour s’informer. Dans ce cas, la jurisprudence retient que l’erreur ne peut être cause de nullité (cf. Droit civil, Les obligations, Weill et Terré, précis Dalloz, n° 74).

Il appartient à la société SOC1) d’apporter la preuve des faits invoqués, à savoir les conditions dans lesquelles la conclusion du contrat de bail s’est réalisée et notamment, qu’au vu des circonstances, elle a été victime d’une erreur.

Afin d’établir le bien-fondé de ses prétentions, la société SOC1) s’appuie sur les mêmes pièces qu’elle a invoquées dans le cadre des développements relatifs au dol.

Tel qu’il a été dit plus haut, l’intimée reste en défaut de rapporter la preuve que la CONGREGATION lui a promis un bail d’une durée de vingt ans.

Faute par l’intimée de rapporter la preuve qu’elle avait légitimement pu croire qu’un bail d’une durée de vingt ans lui avait été promis, il y a lieu de dire la demande en nullité pour erreur non fondée.

L’appelante n’ayant pas autrement développé sa demande en nullité du contrat de bail pour absence de cause ou fausse cause, elle est à déclarer fondée.

Il y a partant lieu, par réformation du jugement entrepris, de déclarer non fondée la demande reconventionnelle en nullité du contrat de bail pour vice du consentement, le contrat de bail du 14 août 2009 s’étant valablement formé entre la CONGREGATION et la société SOC1).

Les parties au litige s’étant accordées à ne voir toiser, par le tribunal de céans, que la demande reconventionnelle de la société SOC1) en annulation du contrat de bail pour vice du consentement, il y a lieu, afin de préserver le double degré de juridiction, de renvoyer les parties pour le surplus devant le tribunal de paix de Luxembourg, autrement composé.

Quant aux demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, il y a lieu de déclarer non fondée la demande de l’intimée en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel. Le juge de première instance n’ayant pas encore toisé la demande de la société SOC1) en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance, l’appel incident interjeté par l’intimée quant à ce volet du litige est à déclarer irrecevable pour être prématuré.

La CONGREGATION ne justifiant pas de l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de déclarer non fondée sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est fondé, tandis que l’appel incident est irrecevable.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel principal en la forme, dit l’appel incident irrecevable,

dit l’appel principal fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

dit que le contrat de bail du 14 août 2009 n’est pas nul, renvoie l’affaire en prosécution de cause devant le tribunal de paix de Luxembourg, autrement composé,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel, fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à la société anonyme SOC1) S.A.