Court partially allowed appeal on rent reimbursement and declared joint judgment enforceable.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 149/2017

Audience publique du mardi, vingt juin deux mille dix-sept

Numéros 178585 et 178711 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Adrien DE WATAZZI, juge-délégué,

Sonia MARQUES, juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

I

Entre

la société en commandite simple SOCIETE1.) S.àr.l. & Cie Secs, établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE1.), représentée par ses organes statutaires, sinon par ses

gérants en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg

du 15 juillet 2016,

comparant par Maître Benoît ENTRINGER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

comparant par Maître Arsène KRONSHAGEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

II

Entre

la société anonyme SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg

du 26 juillet 2016,

comparant par Maître Arsène KRONSHAGEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) la société en commandite simple SOCIETE1.) S.àr.l. & Cie Secs, établie et ayant

son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par ses organes statutaires, sinon

par ses gérants en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

2) la société à responsabilité limitée de droit luxembourgeois SOCIETE1.) S.àr.l.,

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en

fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO3.),

3) la société anonyme de droit luxembourgeois SOCIETE3.) S.A., établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE3.), représentée par ses administrateurs sinon par son

conseil d’administration en fonctions, inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO4.),

intimées aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

sub 1) et 2) comparant par Maître Benoît ENTRINGER, avocat, demeurant à

Luxembourg,

sub 3) comparant par ALLEN & OVERY, société en commandite simple, établie et

ayant son siège à L-1855 Luxembourg, 33, avenue J.F. Kennedy, inscrite à la liste V

du barreau de Luxembourg, représentée pour les besoins de la présente par Maître

Thomas BERGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

Les affaires inscrites sous les numéros 178585 et 178711 du rôle, appelées pour

fixation à l’audience publique du 27 septembre 2016, furent fixées pour plaidoiries à

l’audience publique du lundi, 16 janvier 2017, puis à l’audience du lundi, 8 mai 2017 à

9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Benoît ENTRINGER, avocat, comparant pour la société en commandite simple

SOCIETE1.) S.àr.l. & Cie Secs et la société à responsabilité limitée de droit

luxembourgeois SOCIETE1.) S.àr.l., donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en

ses explications.

Maître Julie WIECLAWSKI, avocat, en remplacement de Maître Arsène

KRONSHAGEN, comparant pour la société anonyme SOCIETE2.) S.A., donna lecture

de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Antoine REILLIER, avocat, en remplacement de Maître Thomas BERGER,

représentant la société en commandite simple ALLEN & OVERY, comparant pour la

société anonyme de droit luxembourgeois SOCIETE3.) S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

20 juin 2017, à laquelle le prononcé avait été remis, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 9 février 2004, la société anonyme SOCIETE2.) S.A.

a fait convoquer la société en commandite simple SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs

devant le tribunal de paix de Luxembourg pour voir prononcer la résolution judiciaire

du contrat de bail conclu entre parties le 11 mai 2001 avec effet au 12 novembre 2003,

sinon au 1er février 2004, aux torts exclusifs du bailleur, et de réduire le loyer pour la

période du 1er octobre 2001 jusqu’à la date de résolution judiciaire au montant de 1,00

euro. Elle a encore sollicité la condamnation de la société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE

Secs à lui rembourser la somme de 345.000,00 euros, à titre de loyers indûment

perçus, ainsi que les sommes respectives de 175.000,00 euros, de 150.000,00 euros

et de 20.000,00 euros, à titre d’indemnité pour troubles de jouissance, de perte des

investissements et de frais de déménagement et frais administratifs.

Elle a, par ailleurs, demandé la condamnation de la société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE

Secs à lui restituer la garantie locative, sinon à lui rembourser le montant équivalent à

la garantie locative, outre les intérêts.

Elle a finalement réclamé une indemnité de procédure de 2.500,00 euros et a conclu

à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par jugement du 19 octobre 2009, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a reçu la demande et a sursis à statuer en attendant l’issue d’une

plainte pénale avec constitution de partie civile, déposée entre les mains du juge

d’instruction.

Par requête déposée au greffe le 10 août 2015, la société SOCIETE2.) S.A. a fait

convoquer la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. et la société anonyme

SOCIETE3.) S.A. devant le tribunal de paix de Luxembourg pour leur entendre

déclarer commun le jugement à intervenir.

Lors de l’audience des plaidoiries du 18 janvier 2016 devant le tribunal de paix de

Luxembourg, la société SOCIETE2.) S.A. a augmenté sa demande du chef de frais de

déménagement et de frais administratifs au montant de 27.019,14 euros.

Au dernier stade de ses conclusions devant le tribunal de paix de Luxembourg, la

société SOCIETE2.) S.A. a soutenu avoir subi un préjudice moral distinct du trouble

de jouissance et a demandé à voir fixer ex aequo et bono l’indemnisation devant lui

revenir de ce chef.

En cas d’instauration d’une expertise, elle a sollicité l’allocation d’une provision de

150.000,00 euros. Elle a, par ailleurs, augmenté sa demande en obtention d’une

indemnité de procédure au montant de 12.500,00 euros.

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE2.) S.A. a exposé que suivant contrat de

bail du 11 mai 2001, ayant pris effet le 1er octobre 2001, elle a pris en location auprès

de la société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs une surface de bureaux située à L-

ADRESSE4.) moyennant paiement d’un loyer mensuel indexé de 11.725,23 euros

TTC. Elle aurait sous-loué une partie des locaux à d’autres sociétés.

La société SOCIETE2.) S.A. a fait état de graves manquements de la bailleresse à

son obligation de garantir une jouissance paisible des lieux loués au locataire. Elle a

soutenu que l’immeuble donné en location était atteint de vices et de défauts et qu’il

présentait un danger pour la santé des salariés.

Lors de l’audience des plaidoiries de première instance en date du 18 janvier 2016, la

société SOCIETE2.) S.A. a encore soutenu que, lors de l’emménagement dans les

locaux, ceux-ci étaient en l’état de chantier et les travaux n’avaient pas encore été

achevés. Elle a, par ailleurs, fait état d’infiltrations d’eau de pluie par la toiture. La

société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs n’aurait jamais remédié à ces problèmes,

malgré courriers de dénonciation lui adressés.

Par courrier du 25 février 2002, l’Inspection du Travail et des Mines aurait donné à

considérer que des locaux de bureaux sans fenêtres étaient intenables.

Dès l’année 2002, les salariés de la société SOCIETE2.) se seraient plaints de

problèmes de santé, de sorte qu’elle aurait chargé l’expert Nico WEBER d’en

déterminer les causes et, plus particulièrement, de procéder à l’analyse du système

de chauffage et de ventilation ainsi qu’à une analyse de l’air. L’expert aurait conclu que

le système de

chauffage-ventilation présentait de graves lacunes quant au

fonctionnement et au degré d’achèvement et d’équipement. Dans son rapport du 1er

août 2002, l’expert aurait relevé des taux élevés de tétrachloréthylène.

La société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs n’aurait réservé aucune suite à un courrier

de la requérante, la mettant en demeure de mettre le chauffage et la ventilation en

conformité.

Comme les problèmes de santé des salariés auraient persisté, la requérante se serait

ensuite adressée au bureau d’études SOCIETE4.) et au Laboratoire de l’Eau et de

l’Environnement auprès du Ministère de l’Intérieur pour faire procéder à une analyse

de l’air ambiant des locaux et de l’eau potable. Les prélèvements et examens réalisés

auraient révélé des valeurs élevées pour le tétrachloréthylène.

La société SOCIETE2.) S.A. a précisé que la présence des substances chimiques

cancérigènes résultait de la contamination du site qui avait antérieurement servi à

l’exploitation d’une blanchisserie industrielle. La société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE

Secs aurait acquis le terrain contaminé sans jamais procéder à une décontamination.

Par courriers des 10 juillet 2003 et 18 décembre 2003, le médecin du travail aurait

averti son supérieur hiérarchique auprès de la Division de la santé au travail, qu’au vu

des résultats des analyses toxicologiques, la santé des travailleurs occupés sur les

sites litigieux n’était plus garantie.

Le 25 juillet 2003, la société SOCIETE2.) S.A. aurait informé la société SOCIETE1.)

S.àr.l. & CIE Secs qu’elle quitterait les lieux, la santé de ses salariés n’étant plus

garantie.

Le 16 septembre 2003, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Secs lui aurait

signifié la résiliation du contrat de bail conclu moyennant un préavis expirant le 1er

octobre 2004.

Le 12 novembre 2003, le Ministère de l’Environnement aurait adressé une mise en

demeure à la société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs et aux principaux locataires. Au

vu des graves troubles de jouissance compromettant la santé des travailleurs, la

société SOCIETE2.) S.A. aurait dénoncé le bail au 31 janvier 2004. Elle aurait

définitivement quitté les locaux avec ses sous-locataires le 6 janvier 2004.

La société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs aurait ensuite exigé le règlement du loyer

sous peine de poursuites judiciaires et aurait procédé au blocage des comptes de la

société SOCIETE2.) S.A. fin décembre 2003.

La société SOCIETE2.) S.A. a basé sa demande sur les articles 1184, 1719, 1720 et

1721 du code civil.

La société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs a contesté les demandes dirigées à son

encontre.

A titre préliminaire, elle a fait valoir qu’aux termes de sa requête, la société

SOCIETE2.) S.A. n’a fait état que de prétendus dysfonctionnements du système de

chauffage et de ventilation et d’un taux élevé de tétrachloréthylène, sans invoquer des

problèmes relatifs à l’étanchéité de la toiture ou l’inachèvement de travaux dans les

lieux loués. En mentionnant ces éléments pour la première fois dans une note de

plaidoiries datée du 14 janvier 2016, la société SOCIETE2.) S.A. aurait saisi le tribunal

de paix de prétentions différentes de celles contenues dans la requête, de sorte que

la demande se basant sur lesdits éléments serait à déclarer irrecevable pour être

nouvelle.

Quant au fond, la société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs a soutenu n’avoir été

informée que le 18 juillet 2003, voire le 8 août 2003, des résultats des analyses

menées.

Elle s’est opposée à la demande tendant au remboursement de l’intégralité des loyers,

au motif que la société SOCIETE2.) S.A. a bien eu la jouissance des lieux loués

pendant deux ans.

La société SOCIETE2.) S.A. resterait en défaut d’établir que les troubles passagers

subis par ses salariés auraient nui à la bonne marche de la société. Par ailleurs, la

demande en remboursement des loyers ferait double emploi avec la demande tendant

à l’indemnisation de prétendus troubles de jouissance.

La société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs a, en outre, contesté le bien-fondé de la

demande en remboursement des frais résultant des investissements effectués par la

société SOCIETE2.) S.A. dans les lieux loués à son insu. Elle a encore donné à

considérer qu’en concluant un contrat de bail pour une durée de trois ans, la locataire

a

nécessairement été consciente du risque que représentait

la réalisation

d’investissements de grande envergure. La société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs a

ajouté que la société SOCIETE2.) S.A. a récupéré tous les éléments amovibles des

lieux, de sorte qu’elle n’aurait subi aucune perte liée aux investissements litigieux.

La société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs a encore soutenu que les frais de

déménagement devaient rester à charge de la locataire, de tels frais étant inhérents à

chaque contrat de bail venant à terme un jour ou l’autre.

Elle a finalement contesté les frais de justice et d’expertise réclamés par la société

SOCIETE2.) S.A., mentionnés dans la seule motivation et non pas au dispositif de sa

note de plaidoiries et n’étant, par ailleurs, pas ventilés.

La société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs a, à titre reconventionnel, conclu à la

condamnation de la société SOCIETE2.) S.A. à lui payer la somme de 24.020,64 euros

à titre d’arriérés de loyer pour les mois de novembre et décembre 2003 (2 x 12.010,32).

Lors de l’audience des plaidoiries devant le tribunal de paix de Luxembourg du 2 mai

2016, elle a cependant demandé à voir surseoir à statuer quant aux loyers pour les

mois d’octobre, de novembre et de décembre 2003.

Elle a finalement demandé à voir dire que la garantie locative s’élevant à la somme de

36.060,96 euros lui resterait acquise, eu égard à l’existence de dégâts locatifs.

La société anonyme SOCIETE3.) S.A. et la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) S.àr.l. ont, à titre principal, soulevé l’incompétence du juge de paix saisi

pour connaître du bien-fondé de la demande en déclaration de jugement commun

dirigée contre elles, au vu des dispositions de l’article 3-3 du nouveau code de

procédure civile.

A titre subsidiaire, elles ont soulevé l’incompétence du juge de paix sur base des

dispositions de l’article 8 du nouveau code de procédure civile.

A titre plus subsidiaire, elles ont contesté la recevabilité de la demande en déclaration

de jugement commun et l’intérêt de la société SOCIETE2.) S.A. pour intenter une telle

demande à leur encontre.

La société SOCIETE3.) a finalement sollicité une indemnité de procédure de 3.000,00

euros.

Par jugement du 15 juin 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, en continuation du jugement du 19 octobre 2009 :

a reçu la requête en intervention en la pure forme,

a ordonné la jonction entre les affaires portant les numéros L-BAIL-4263/2004 et L-

BAIL-591/2015 du rôle afin d’y statuer par un seul et même jugement,

a rejeté le moyen d’irrecevabilité soulevé par la société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE

Secs,

a déclaré résilié le contrat de bail conclu le 11 mai 2001 avec effet au 1er octobre

2001 entre la société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs et la société SOCIETE2.) S.A.

avec effet au 12 novembre 2003 aux torts exclusifs de la société SOCIETE1.) S.àr.l.

& CIE Secs,

a dit la demande de la société SOCIETE2.) S.A. fondée pour la somme de

284.488,48 euros à titre de remboursement de loyer,

partant, a condamné la société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs à payer à la société

SOCIETE2.) S.A. la somme de 284.488,48 euros avec les intérêts au taux légal à

partir de la demande en justice, le 9 février 2004, jusqu’à solde,

a réservé la demande relative aux loyers des mois d’octobre, novembre et

décembre 2003,

a autorisé la Trésorerie de l’Etat, Caisse de Consignation, à restituer la somme de

12.010,32 euros à la société SOCIETE2.) S.A. à titre de loyer pour le mois de janvier

2004,

a rejeté les demandes tendant à l’indemnisation à titre de frais d’investissement,

frais de déménagement et trouble de jouissance,

a dit la demande de la société SOCIETE2.) S.A. fondée pour la somme de

33.685,50 euros à titre de frais d’expertise,

partant, a condamné la société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs à payer à la société

SOCIETE2.) S.A. la somme de 33.685,50 euros avec les intérêts au taux légal à

partir de la demande en justice, le 9 février 2004, jusqu’à solde,

a dit la demande de la société anonyme SOCIETE2.) S.A. fondée pour la somme

de 36.030,92 euros à titre de remboursement de la garantie locative,

partant, a autorisé la Trésorerie de l’Etat, Caisse de Consignation, à restituer la

somme de 36.030,92 euros à la société SOCIETE2.) S.A. à titre de garantie locative

avec les intérêts au taux légal à partir de la date de consignation jusqu’à solde,

s’est déclaré incompétent pour connaître de la demande en déclaration de jugement

commun dirigée à l’encontre de la société anonyme SOCIETE3.) et de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.),

a laissé les frais relatifs à la demande en intervention à charge de la société

SOCIETE2.) S.A.,

a condamné la société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs à payer à la société

SOCIETE2.) S.A. une indemnité de procédure de 2.000,00 euros,

a rejeté les demandes relatives à l’allocation d’une indemnité de procédure de la

société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs et de la société SOCIETE3.),

a rejeté la demande tendant à l’exécution provisoire du jugement,

a condamné la société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs aux frais et dépens de

l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a, après avoir rappelé les termes de

l’article 53 du nouveau code de procédure civile, retenu qu’en faisant état de

problèmes d’infiltration et d’un non-achèvement des travaux dans les lieux loués en

cours d’instance, la société SOCIETE2.) S.A. n’a pas présenté de demande nouvelle,

mais a fait valoir de nouveaux griefs à la base de ses demandes tendant à la résiliation

du contrat de bail et à l’allocation de diverses indemnisations, formulées dans sa

requête introductive d’instance. Le moyen d’irrecevabilité soulevé par la société

SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs a donc été rejeté.

Quant au fond, concernant les manquements de la société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE

Secs relevant du non-achèvement des travaux lors de l’emménagement du locataire,

le juge de première instance a constaté qu’aucun état des lieux d’entrée n’avait été

dressé en début de bail et que, suivant courriels des 23 septembre, 6 novembre et 21

novembre 2001 ainsi que courriers des 18 janvier et 27 mars 2002, la société

SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs avait été informée par la société SOCIETE2.) S.A. des

travaux restant à effectuer.

Le juge de première instance a encore relevé que, suivant constat dressé le 19 janvier

2002, l’huissier de justice ENGEL a noté un grand nombre de désordres, tels que

notamment des résidus de béton sur la dalle en pierre devant l’entrée, le dévissage de

la serrure du volet de sécurité, l’absence d’une porte coupe-feu de la salle à fusible,

l’absence de mur de protection entre la chaudière à gaz et le réservoir à mazout,

l’absence de sortie dans la cour arrière et l’absence de caméra permettant de voir

depuis la réception qui se trouve derrière la barrière.

Le juge de première instance en a déduit que les travaux que la société SOCIETE1.)

S.àr.l. & CIE Secs s’était engagée à effectuer suivant contrat de bail n’avaient pas été

réalisés au moment de l’emménagement des lieux par la locataire, ni d’ailleurs au

moment du départ de cette dernière.

Quant au problème relatif aux infiltrations d’eau, le juge de première instance a

constaté que par courriels des 16 novembre, 11 décembre, 17 décembre et 24

décembre 2001 ainsi que des 16 février et 27 mars 2002 et 6 janvier 2003, la société

SOCIETE2.) S.A. a informé la société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs de l’existence

de dégâts des eaux par infiltrations du plafond. Il a également pris note d’un compte-

rendu d’une réunion entre parties du 14 janvier 2002, adressé par la société

SOCIETE2.) S.A. à la société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs, relatif à la nécessité

d’effectuer des travaux de remise en état à ce sujet, ainsi que de la mention par

l’huissier de justice ENGEL dans son constat du 19 janvier 2002, précité, de l’infiltration

d’eaux à travers le plafond au-dessus du comptoir de réception.

Le juge de première instance s’est, par ailleurs, référé au rapport technique du 1er août

2002, dressé par l’expert Nico WEBER, ainsi qu’au constat établi par le même expert

les 6 et 9 janvier 2003, faisant état d’un mauvais emplacement des écoulements des

chéneaux, donnant lieu à une pénétration de l’eau stagnante dans l’immeuble par

temps de fortes pluies, il a noté qu’il ne ressortait d’aucun élément du dossier que la

société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs, informée régulièrement par la locataire des

problèmes d’infiltration rencontrés, ait entrepris des mesures afin d’y remédier.

Concernant les problèmes du système ventilation/chauffage, le juge de première

instance a relevé que suivant courrier du 25 février 2002, l’Inspection du travail et des

mines avait informé la société SOCIETE2.) S.A. que la « situation des locaux de

bureaux sans fenêtres est intenable et qu’il s’impose de remédier à cette situation ». Il

a encore noté que par courriers des 27 mars 2002 et 18 avril 2002 du mandataire de

la société SOCIETE2.) S.A., l’attention de la société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs a

été attirée sur le fait que le chauffage mis en place ne possède ni échappement ni

entrée d’air frais.

Il a ensuite cité le rapport de l’expert WEBER du 1er août 2002, qui retient que « la

chaufferie n’est pas équipée d’une aération correspondant aux normes en vigueur. Par

l’effet d’accumulation dans la chaufferie, le siphon à cloche incorporé dans la chape

se vide et les odeurs désagréables de canalisation peuvent se répandre dans

l’immeuble par le biais des gaines et autres passages de tuyaux et chemins de câbles.

Par ailleurs, plusieurs tuyaux de canalisation en attente sont bouchés par des sacs en

papier et ne sont pas fermés avec des couvercles étanches. Ceci ne fait qu’aggraver

la situation ».

Le jugement entrepris se réfère finalement au rapport du 9 novembre 2002, établi par

l’expert ZANS, qui, faisant état de « deux installations de ventilation/climatisation dont

l’installation paraît incomplète », a retenu que « les deux groupes en présence sont

suffisants pour brasser l’air et de combler les déperditions calorifiques par

transmission. Les batteries de refroidissement présentes ne servent actuellement à

rien alors qu’elles ne sont pas raccordées à une machine frigorifique. En outre, les

gaines de ventilation ne sont (apparemment) pas isolées et ne permettent pas un

fonctionnement en air refroidi, sous peine de provoquer de la condensation dans

lesdites gaines avec tous les problèmes que cela comporte(…). Les filtres d’air en

place sont inadaptés et ne sont que des préfiltres avec un facteur de

rétention/suspension inférieur à 65%. Deux nouveaux caissons filtres avec un facteur

de rétention/suspension entre 80 et inférieur à 90% devraient être envisagés. Le

montage des grilles d’air doit être revu et amélioré pour garantir une étanchéité

correcte entre la gaine et la grille !! alors que l’air s’échappe de façon incontrôlée dans

les creux de la toiture (…) Les plaintes formulées par le personnel sont en partie

justifiées, du moins en ce qui concerne la qualité de l’air ».

Concernant le problème de la contamination des lieux loués, le juge de première

instance a rappelé qu’à la suite de problèmes de santé dont se sont plaints les salariés

de la société SOCIETE2.) S.A. depuis l’année 2002, la Division de la santé au travail

a, par courrier du 24 septembre 2002, suggéré de faire procéder à des analyses

supplémentaires de l’air et du système de ventilation et que, dans un rapport dressé

le 8 juillet 2003 par la société anonyme SOCIETE4.), des valeurs fortes élevées pour

le tétrachloréthylène laissant conclure à une source intrinsèque de tétrachloréthylène,

ont été constatées, résultats dont la société SOCIETE1.) S.àr.l. & Cie a été informée

par courrier du 18 juillet 2003.

Il a encore noté que, suivant courrier du 10 juillet 2003, le médecin du travail,

PERSONNE1.), a retenu ce qui suit : « les employés de ces sociétés sont exposés

sur les lieux du travail à du tétrachloréthylène (…). Une analyse toxicologique a été

effectuée, en date du 02/07/2003, chez les salariés des entreprises concernées et

citées ci-dessus par le Laboratoire d’hygiène du milieu et de surveillance biologique.

Les résultats ont montré des valeurs de tétrachloréthylène plasmatiques situées entre

3 et 5 micro gramme par litre. La valeur normale pour des personnes non exposées

étant inférieure à un micro gramme par litre. Il faut souligner que les locaux ont été

abondamment aérés durant les quatre semaines précédant le prélèvement et compte

tenu du temps de demi vie plasmatique du Perchloréthylène, les résultats obtenus sont

sous-évalués par rapport à l’exposition réelle au toxique (…) La santé des travailleurs

occupés dans ces entreprises n’est plus garantie conformément à la loi du

17/06/1994 ».

Il a ensuite relevé qu’aux termes d’une mise en demeure adressée le 12 novembre

2003 à la société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs et la société anonyme SOCIETE2.)

S.A., le Ministère de l’Environnement a proposé un arrêt de l’exploitation des bureaux,

par mesure provisoire et qu’aux termes d’un arrêté du 22 janvier 2004, notifié à

PERSONNE2.) de la société à responsabilité limitée SOCIETE5.) S.àr.l., le Ministère

de l’Environnement a imposé l’établissement d’un programme analytique en vue de la

détection et la quantification d’une pollution éventuelle du sol, du sous-sol, des eaux

souterraines et des constructions de l’établissement litigieux.

Le jugement entrepris se réfère au rapport d’évaluation du 24 mai 2004 de la société

anonyme SOCIETE6.) S.A., établi sur demande de la société SOCIETE1.) S.àr.l. &

CIE Secs, suivant lequel « indubitablement, sur le site se trouve une pollution

importante par des composés organochlorés volatils. L’eau souterraine est

sévèrement contaminée par du chlorure de vinyle et du 1,2 dichlorométhane

(principalement la forme cis). La valeur d’intervention est dépassée respectivement

1260 fois et 1020 fois. … Compte tenu de la nature des composés identifiés, un risque

pour la santé des personnes occupant le site ne peut être écarté… » et au rapport

d’expertise contradictoire dressé le 24 septembre 2004 par les experts HERING et

GASS de la société SOCIETE7.) ayant conclu que «

die Fragen, die es im

Zusammenhang mit den unter Punkt 1 genannten Beweisbeschlüssen zu beantworten

gilt,

beziehen

sich

im

wesentlichen

auf

die

Bestimmung

und

die

Gefährdungsabschätzung von gesundheitlichen Stoffen auf dem ehemaligen

Betriebsgelände der chemischen Reinigung SOCIETE5.) Sàrl (…), und dem sich

daraus

möglicherweise

ergebenden

Handlungsbedarf

(Vorsorge-

/

Gesundheitsschutz) für die Büroangestellten der Mieter der dort ansässigen Büros

Artemis/D.S.Corporation bzw. deren Besucher. Aufgrund der historischen Recherche

und den örtlichen Feststellungen ergibt sich eine Belastung des Standortes mit

gesundheitsgefährdenden Stoffen aus dem früheren Betrieb der chemischen

Reinigung SOCIETE5.) Sàrl (...). Die Kontaminationsschwerpunkte weisen auf eine

Korrelation mit dem Reinigungsbetrieb der ehemals ansässigen chemischen

Wäscherei der Fa. SOCIETE5.) Sàrl hin. Nach derzeitigem Kenntnisstand scheint

insbesondere der Bereich der ehemals aufgestellten Reinigungsmaschinen, Öltank,

Leitungssysteme, etc einen Kontaminationsschwerpunkt darzustellen ».

Le jugement attaqué cite ensuite l’arrêt du 21 janvier 2014 qui a retenu qu’« avant

toutes négociation et dénonciation, les demandeurs au civil appelants ont continué à

être exposés aux substances chimiques enfouies dans le sol et à leurs émanations

dans l’air ambiant de leurs locaux de travail, en pleine connaissance par

PERSONNE3.) de la contamination du sol ».

Le juge de première instance a donc retenu qu’il résultait de l’échange de courriers

entre parties, des divers constats d’huissier et rapports d’expertise versés au dossier

que l’immeuble donné en location à la société SOCIETE2.) S.A. n’était pas achevé,

qu’il présentait des infiltrations d’eau et des problèmes de ventilation et qu’il était

contaminé.

Il en a conclu à une violation par la partie bailleresse de ses obligations de délivrance

et d’entretien des lieux donnés en location et de garantie d’une jouissance paisible.

Considérant que les vices affectant l’immeuble et les manquements de la partie

bailleresse ont rendu les lieux inexploitables, le juge de première instance a déclaré

justifiée la résiliation du bail aux torts de la société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs,

avec effet au 12 novembre 2003, date de la mise en demeure émanant du Ministère

de l’Environnement.

Eu égard au caractère insalubre et inexploitable des lieux pendant toute la durée du

bail, il a fait droit à la demande de la société SOCIETE2.) S.A. tendant à voir réduire

le loyer mensuel au prix d’un euro symbolique, de sorte que la demande en

remboursement de loyers pour la période du 1er octobre 2001 au 30 septembre 2003

a été déclarée fondée à concurrence du montant de 284.488,48 euros.

Le jugement entrepris précise que la réduction du loyer constitue une indemnisation

pour défaut de jouissance et englobe nécessairement l’indemnisation du dommage

moral subi de ce chef, de sorte qu’il n’y a pas lieu à indemniser ce poste de façon

séparée.

La demande tendant au remboursement de frais d’investissement a été rejetée, en

vertu du principe suivant lequel l’éventuelle autorisation que le bailleur donne quant à

l’exécution des travaux d’aménagement par le preneur n’implique pas son accord

quant au paiement ou au partage des frais. Le juge de première instance a, en outre,

souligné qu’aux termes de l’article XIV du contrat de bail, les parties avaient convenu

que « les aménagements et installations qui pourront être considérés comme

immeubles par destination en application des articles 524 et 525 du Code civil seront,

en fin de contrat, abandonnés sans indemnité par le preneur, à moins que le

propriétaire en demande expressément la remise en l’état antérieur » et a noté, au vu

des conclusions du constat établi par l’huissier de justice PETRY-SCHOLTES le 9

février 2004, que la locataire a enlevé les revêtements des cloisons et les portes des

bureaux, financés par elle, ainsi que le tableau électrique et les appliques dans les

cabines de toilettes pour dames.

Quant aux frais de déménagement, il a été retenu que la locataire ne saurait en

réclamer le remboursement, dans la mesure où, même en l’absence des problèmes

rencontrés quant à l’exploitation des lieux loués, elle aurait inévitablement déménagé

un jour ou l’autre.

Après avoir dit que le fait que la demande en remboursement de frais de justice et

d’expertise n’est formulée que dans les motifs et non pas dans le dispositif des

conclusions de la société SOCIETE2.) S.A. ne rend pas irrecevable celle-ci, le juge de

première instance y a fait droit en retenant que lesdits frais ont été nécessaires afin de

constater les désordres affectant l’immeuble loué.

Concernant la demande de la société SOCIETE2.) S.A. en remboursement de la

garantie locative et la demande reconventionnelle de la société SOCIETE1.) S.àr.l. &

CIE Secs tendant à se voir autoriser à garder ladite garantie, le jugement entrepris a

retenu qu’au vu des constatations relatives aux problèmes ayant affecté les lieux

loués, il n’était pas établi que les désordres repris par l’huissier de justice PETRY-

SCHOLTES dans son constat du 9 février 2004, étaient imputables au locataire et à

considérer comme des dégâts locatifs dépassant l’usure normale.

La demande de la société SOCIETE2.) S.A. en restitution de la garantie locative a

donc été déclarée fondée et le moyen tiré de la prescription de la demande de la

société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs, tendant à se voir autoriser à garder ladite

garantie, n’a pas été analysé, en raison de son caractère superfétatoire.

Le juge de première instance s’est finalement déclaré incompétent pour connaître de

la demande en déclaration de jugement commun dirigée contre les sociétés

SOCIETE1.) s.àr.l. et SOCIETE3.) S.A., au motif qu’aucun lien contractuel n’a existé

entre ces sociétés et la société SOCIETE2.) S.A. et que la demande ne relève pas du

domaine des « contestations entre bailleurs et preneurs », visé par la règle de

compétence exclusive de l’article 3.3° du nouveau code de procédure civile.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs a régulièrement relevé

appel limité par acte d’huissier du 15 juillet 2016.

La société SOCIETE2.) S.A. a régulièrement interjeté appel par acte d’huissier du 26

juillet 2016.

Prétentions des parties

La société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs conclut à la réformation du jugement

entrepris en ce qu’il l’a condamnée au paiement des montants respectifs de

284.488,48 euros et 33.685,50 euros, en ce qu’il a autorisé la Caisse de consignation

à restituer à la société SOCIETE2.) S.A. les montants respectifs de 36.030,92 euros

et de 12.010,32 euros et en ce qu’il a alloué une indemnité de procédure à cette

dernière.

A l’appui de son appel, la société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs soutient que les

troubles de la jouissance que la société SOCIETE2.) S.A. a pu subir n’étaient pas

équipollents à une absence totale de jouissance, dans la mesure où les lieux ont bien

été exploités par la locataire qui y a exercé son activité commerciale. Il ne résulterait,

en effet, d’aucune pièce du dossier que lesdits troubles auraient eu un impact négatif

sur le chiffre d’affaires ou les bénéfices de la société.

En ce qui concerne la contamination des lieux loués, elle insiste sur le fait que,

contrairement aux allégations de la société SOCIETE2.) S.A., il résulte clairement du

dossier que l’eau potable n’a pas été polluée au tétrachloréthylène et que la seule voie

de contamination des personnes affectées a été la voie respiratoire.

Elle souligne encore qu’il résulte tant du jugement correctionnel du Tribunal

d’arrondissement de Luxembourg du 11 juillet 2013, que de l’arrêt de la Cour d’appel

du 21 janvier 2014, qu’il n’est pas établi que PERSONNE3.) ait eu connaissance de la

contamination des lieux avant le 18 juillet 2003. Les décisions n’auraient pas dit que

PERSONNE3.) avait commis des fautes en achetant le terrain sans s’informer au

préalable de sa contamination éventuelle et en effectuant des travaux de

transformation sans veiller à l’installation d’un système de ventilation ouvert.

La société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs réfute encore les arguments de la société

SOCIETE2.) S.A. suivant lesquels le respect de la procédure commodo/incommodo

aurait permis d’éviter les problèmes liés à la pollution.

Elle insiste, par ailleurs, sur le fait que la locataire, qui lui aurait certes adressé de

nombreux courriers et fait établir maints rapports unilatéraux, n’a porté l’affaire en

justice en vue de nommer un expert judiciaire qu’à la suite de la résiliation du contrat

de bail par la bailleresse.

Elle estime qu’il convient d’évaluer la gêne subie par la société SOCIETE2.) S.A. au

maximum à 10% du montant des loyers, soit à la somme de 28.448,85 euros.

La société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs donne encore à considérer qu’à l’instar de

la société SOCIETE8.), locataire d’une autre partie des locaux, la société SOCIETE2.)

S.A. aurait pu négocier une résiliation anticipative du bail, donnant lieu à une indemnité

forfaitaire, dès l’été 2003, afin de réduire son préjudice.

Elle fait ensuite grief au juge de première instance de l’avoir condamnée à rembourser

à la locataire les coûts engendrés par les expertises. Elle soutient, à cet égard, que la

demande afférente ne figurait pas dans le dispositif de la note de plaidoiries versée en

première instance par la société SOCIETE2.) S.A. A titre subsidiaire, elle critique le

jugement entrepris pour ne pas avoir pris en compte ses contestations quant au bien-

fondé de la demande.

La société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs fait, en outre, valoir que c’est à tort que le

juge de première instance a autorisé la caisse de consignation à restituer à la locataire

le montant de 36.030,92 euros, correspondant à la garantie locative. Elle soutient que

la société SOCIETE2.) S.A. a relaissé les lieux dans un état désastreux et que la

garantie locative doit servir à couvrir une partie infime des dégâts constatés par

l’huissier de justice. Elle critique le jugement entrepris également pour autant qu’il a

autorisé la caisse de consignation à restituer à la locataire le montant de 12.010,32

euros, correspondant au loyer de janvier 2004.

Elle demande partant, par réformation du jugement entrepris, à voir autoriser la caisse

de consignation à se libérer des montants de 36.030,92 euros et de 12.010,32 euros

entre ses mains et non pas entre les mains de la société SOCIETE2.) S.A.

Par réformation du jugement entrepris, la société SOCIETE2.) S.A. demande la

condamnation de la société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs à lui payer le montant de

107.639,95 euros, du chef de perte des investissements réalisés dans les lieux loués,

et le montant de 27.019,14 euros, du chef de frais de déménagement et de frais

administratifs en relation avec ce déménagement.

Elle conclut, en outre, à la réformation du jugement entrepris pour autant que le tribunal

de paix de Luxembourg s’est déclaré incompétent pour connaître de la demande

tendant à voir déclarer le jugement commun à la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) S.àr.l. et à la société anonyme SOCIETE3.) S.A. Elle demande, dès lors,

à voir dire que le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer était compétent pour

connaître de cette demande, d’évoquer le litige quant à ce volet et de déclarer le

jugement à intervenir commun aux sociétés visées.

Elle conclut à la confirmation du jugement entrepris pour le surplus.

La société SOCIETE2.) S.A. demande acte qu’elle se réserve le droit de réclamer le

remboursement de l’intégralité de ses frais d’avocat qu’elle a dû débourser depuis la

naissance du litige.

Elle sollicite finalement une indemnité de procédure de 5.000,00 euros pour l’instance

d’appel et demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La société SOCIETE2.) S.A. fait grief au juge de première instance de s’être déclaré

incompétent pour connaître de la demande en déclaration de jugement commun à

l’égard de la société SOCIETE3.) S.A. et SOCIETE1.) S.àr.l. Elle souligne que cette

demande, qui a pour seul but de rendre le jugement à intervenir opposable auxdites

sociétés et de prévenir une tierce-opposition, ne constitue pas une mise en

intervention agressive, tendant à la condamnation de ces dernières.

Elle fait valoir que la demande en déclaration de jugement commun est de la

compétence du même tribunal qui devrait statuer sur la tierce opposition, soit la

juridiction saisie de l’action principale.

La société SOCIETE2.) S.A. demande encore à voir faire droit à sa demande

indemnitaire du chef de son préjudice moral, de la perte des investissements réalisés

et du coût du déménagement, en faisant valoir que la libération du paiement des loyers

n’empêche pas l’indemnisation de dommages autres que ceux résultant de l’absence

de jouissance des lieux loués. Elle souligne que s’agissant d’un bail commercial elle

aurait pu se prévaloir du droit de renouvellement préférentiel jusqu’à la quinzième

année du bail, en vertu de l’article 1762-4 du code civil, ce qui lui aurait permis d’amortir

les investissements réalisés et de ne pas exposer de frais de déménagement au moins

jusqu’en 2016.

Pour le surplus, la société SOCIETE2.) S.A. réitère ses moyens présentés en première

instance et conclut à la confirmation du jugement entrepris par adoption des motifs du

juge de première instance et demande à voir débouter la société SOCIETE1.) S.àr.l.

& Cie Secs de ses prétentions en instance d’appel.

Motifs de la décision

Quant à la jonction des rôles

Comme la société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs et la société SOCIETE2.) S.A. ont

interjeté appel du même jugement par actes d’huissier respectifs des 15 juillet 2016 et

26 juillet 2016, il est dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice de prononcer

la jonction entre les affaires introduites sous les numéros 178585 et 178711 du rôle et

de statuer par un seul et même jugement.

Quant aux demandes de la société SOCIETE2.) S.A. à l’égard de la société

SOCIETE1.) S.àr.l. & Cie Secs

Le jugement du tribunal de paix de Luxembourg n’est pas entrepris en ce qu’il a déclaré

résilié, avec effet au 12 novembre 2003, le contrat de bail ayant existé entre parties.

La société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs soutient que les désordres résultant du non-

achèvement des travaux et des infiltrations d’eau, à les supposer établis, ont été peu

importants et n’ont pas donné lieu à une privation de la jouissance des lieux dans le

chef de la locataire.

Elle ne conteste pas l’existence de troubles de jouissance du fait de la pollution, mais

estime qu’il y a lieu de relativiser l’ampleur desdits troubles.

Elle souligne que les salariés qui ont présenté des problèmes de santé en relation

avec l’exposition à des substances toxiques, ont été indemnisés à la suite du procès

au pénal et qu’il appartient à la société SOCIETE2.) S.A. d’établir qu’elle a subi un

préjudice distinct de celui des personnes physiques.

Elle demande à voir évaluer un éventuel préjudice dans le chef de la société

SOCIETE2.) S.A. par expertise, sinon à voir évaluer ce préjudice ex aequo et bono

par le tribunal de céans.

Elle insiste encore sur le fait qu’il n’est pas établi qu’elle ait eu connaissance de la

pollution des lieux avant juillet ou août 2003.

C’est à la suite d’une analyse approfondie de l’échange de courriers entre parties, des

divers constats d’huissier et des rapports d’expertise versés au dossier, que le juge de

première instance a, par de justes motifs que le tribunal de céans adopte, retenu qu’il

était établi que l’immeuble donné en location à la société SOCIETE2.) S.A. n’était pas

achevé, qu’il présentait des infiltrations d’eau ainsi que des problèmes de ventilation

et qu’il était contaminé. Au vu de ces éléments, c’est à bon droit qu’il a conclu à une

violation par la partie bailleresse de ses obligations de délivrance et d’entretien des

lieux donnés en location et de garantie d’une jouissance paisible.

Il résulte clairement du dossier que la société SOCIETE2.) S.A. a vainement essayé

de voir remédier la bailleresse aux désordres résultant de l’inachèvement des travaux,

des infiltrations et du dysfonctionnement du chauffage et de la ventilation tout au long

de l’exécution du contrat de bail.

Quant à l’argument de la société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs suivant lequel il n’est

pas établi qu’elle avait connaissance de la contamination des lieux avant l’été 2003, il

convient encore de se référer à la motivation du jugement entrepris, qui a rappelé que

l’article 1721 du code civil dispose qu’« il est dû garantie au preneur pour tous les vices

ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même le bailleur

ne les aurait pas connus lors du bail ».

Il s’y ajoute qu’après avoir pris connaissance de l’ampleur de la pollution des lieux

loués, la société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs n’a toujours pas entrepris de mesures

en vu de la décontamination de ceux-ci, mais s’est bornée à résilier le contrat de bail

en date du 16 septembre 2003, avec effet au 1er octobre 2004, sans hésiter, par

ailleurs, à saisir les comptes de la société SOCIETE2.) S.A. à la fin de l’année 2003,

en vue d’obtenir le paiement de loyers en souffrance.

Au vu de l’ampleur des désordres qui ont affecté l’immeuble et au vu du caractère

insalubre de celui-ci pendant toute la durée du bail, c’est à bon escient que le juge de

première instance a conclu au caractère inexploitable des lieux loués et à une perte

de jouissance paisible complète dans le chef de la locataire qui, de ce fait, a subi un

dommage distinct de celui des salariés pris à titre personnel, indemnisés dans le cadre

du procès pénal.

Contrairement aux arguments de la société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs, il n’y a

lieu, à cet égard, ni de procéder par voie d’expertise pour évaluer le dommage subi

par la locataire, ni de ventiler l’influence qu’ont eu les différents troubles sur la

jouissance des lieux. En effet, même si une activité commerciale dans l’immeuble a

bien eu lieu, celle-ci s’est faite dans des conditions tout à fait inacceptables et au

détriment de la santé des salariés et dirigeants de la société. Il ne peut, ensuite, pas

être fait grief à la société SOCIETE2.) S.A. de ne pas avoir quitté les lieux dès l’été

2003, le changement de site et le déménagement de l’entreprise n’ayant de toute

évidence pas pu s’organiser du jour au lendemain.

Le jugement entrepris est, par conséquent, à confirmer en ce qu’il a fait droit à la

demande de la société SOCIETE2.) S.A. tendant à voir réduire le loyer mensuel au

prix d’un euro symbolique et condamné la société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs au

remboursement des loyers pour la période du 1er octobre 2001 au 30 septembre 2003,

à concurrence du montant de 284.488,48 euros. Il est encore à confirmer en ce qu’il a

autorisé la Trésorerie de l’Etat, Caisse de Consignation, à restituer la somme de

12.010,32 euros à la société SOCIETE2.) S.A. à titre de loyer pour le mois de janvier

2004.

C’est à juste titre que le jugement attaqué a retenu que le montant alloué englobait

l’indemnisation du dommage moral subi, et a rejeté la demande de la société

SOCIETE2.) S.A., tendant à voir indemniser ce dommage de façon séparée.

Concernant la demande de la société SOCIETE2.) S.A. en remboursement de frais

d’investissement, le fait que le contrat de bail a été résilié aux torts de la société

SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs n’implique pas ipso facto que cette dernière est tenue

à indemniser la locataire du chef des investissements réalisés dans les lieux loués. Il

convient, en effet, de rappeler que, sauf stipulations contraires, le preneur qui

entreprend des travaux dans les lieux loués, le fait à ses risques et périls (cf. Y.

Merchiers, Le bail en général, Larcier, n° 343).

En ce qui concerne les investissements indissociables, doctrine et jurisprudence

majoritaires considèrent que, même si ces investissements étaient licites, c’est-à-dire

s’ils ont été faits de l’accord des parties, le preneur n’a droit à aucune indemnité dans

la mesure où le caractère indissociable des travaux met le bailleur devant le fait

accompli et l’empêche d’exercer l’option (suppression vs. maintien des travaux contre

paiement d’une indemnité) qui lui est reconnue à propos de travaux qui peuvent être

enlevés (cf. Droit du Bail, B. Louveaux, De Boeck, n° 509).

Par ailleurs, le droit du preneur de procéder à des améliorations ne peut jamais aboutir,

même indirectement, à créer pour le bailleur une charge qu’il n’a pas souhaitée et qu’il

n’est peut-être pas à même de supporter (cf. Y. Merchiers, Le Bail en général, éd.

Larcier, n° 343).

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre parties a prévu, en son article XIV, que les

aménagements et installations à considérer comme immeubles par destination seront,

en fin de contrat, abandonnés sans indemnités par le preneur.

En vertu de cet article et des principes rappelés ci-avant, la société SOCIETE2.) S.A.

ne peut donc pas réclamer le remboursement du coût des travaux réalisés.

Il s’y ajoute que, suivant constatations consignées au procès-verbal de l’huissier de

justice Roland PETRY-SCHOLTES, la locataire a procédé à l’enlèvement de divers

éléments qu’elle avait installés dans les lieux loués, tels que les revêtements des

cloisons et les portes des bureaux, le tableau électrique et les appliques dans le WC

dames.

Le tribunal tient, en outre, à relever que le contrat de bail avait été conclu pour une

durée de trois ans et que, même à défaut de résiliation aux torts du bailleur après deux

ans, la locataire n’avait aucune garantie à pouvoir bénéficier du renouvellement

préférentiel du contrat de bail, prévu à l’article 1762-4 du code civil.

C’est, dès lors, à bon droit que le juge de première instance a déclaré non fondée la

demande de la société

SOCIETE2.)

S.A.

en remboursement du coût des

investissements réalisés.

Eu égard au fait que, même en l’absence de résiliation du contrat de bail aux torts de

la bailleresse, la locataire n’avait pas de garantie de pouvoir se maintenir dans les lieux

loués au-delà de trois ans et que, tôt ou tard, elle aurait, en tout état de cause, dû

déménager, le jugement entrepris est, en outre, à confirmer en ce qu’il a déclaré non

fondée la demande de la société SOCIETE2.) S.A. en remboursement des frais de

déménagement.

Concernant la demande de la société SOCIETE2.) S.A. en remboursement des frais

de justice et d’expertise, c’est à bon escient que le juge de première instance a rappelé

que le tribunal est valablement saisi des demandes contenues dans les motifs des

conclusions des parties, même si elles ne sont pas reprises au dispositif desdites

conclusions.

Il résulte des développements ci-avant qu’au vu du manque de réactivité de la société

SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs face aux doléances de la locataire, cette dernière s’est

vue contrainte de faire établir des constats d’huissier et réaliser maintes analyses et

expertises, fût-ce de façon unilatérale, pour faire valoir ses droits. Au vu de l’implication

d’experts français et allemands, la traduction de certains documents s’est, en outre,

avérée nécessaire.

Les frais exposés à ces fins sont documentés par des factures et repris dans des

décomptes (cf. pièces 123 à 126 de Maître KRONSHAGEN).

Eu égard aux manquements ayant résulté en une privation d’une jouissance paisible

des lieux loués, établis à charge de la société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs, c’est à

bon droit que le jugement attaqué a condamné cette dernière à rembourser les frais

litigieux à la société SOCIETE2.) S.A.

Concernant la demande de la société SOCIETE2.) S.A. en remboursement de la

garantie locative et à la demande reconventionnelle de la société SOCIETE1.) S.àr.l.

& CIE Secs tendant à voir ordonner la libération de cette garantie entre ses mains, il

convient de rappeler que le bailleur doit prouver l’existence d’une dégradation

excédant celle d’une usure normale en cours d’exécution du bail, le locataire devant,

en vertu de l’article 1732 du code civil, répondre des dégradations ou des pertes qui

arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa

faute.

Dans son constat du 9 février 2004, l’huissier de justice PETRY-SCHOLTES fait état

d’un certain nombre de désordres.

Au vu de l’ampleur des travaux étant restés inachevés en début de bail, il ne peut pas

être considéré que la locataire avait reçu les lieux loués « en bon état de réparations

locatives », au sens de l’article 1731 du code civil.

Il résulte encore des

développements qui précèdent que l’immeuble a subi des infiltrations et n’a pas

disposé d’un système de ventilation et de chauffage adéquat, de sorte que la locataire

s’est, en l’espèce, exonérée à suffisance de toute présomption de responsabilité

pouvant peser sur elle quant aux désordres constatés.

Le jugement attaqué est donc également à confirmer en ce qu’en l’absence de preuve

de dégâts locatifs dépassant l’usure normale, imputables à la locataire, la demande

de cette dernière en restitution de la garantie locative d’un montant de 36.030,92 euros

a été déclaré fondée et la demande de la bailleresse tendant à voir ordonner la

libération de la garantie locative entre ses mains, a été rejetée.

Quant à la demande tendant à voir déclarer commun le jugement aux sociétés

SOCIETE1.) S.àr.l. et SOCIETE3.) S. A.

La société SOCIETE2.) S.A. fait grief au juge de première instance de s’être déclaré

incompétent pour déclarer son jugement commun aux sociétés SOCIETE3.) S.A. et

SOCIETE1.) S.àr.l.

Le but de la demande de déclaration de jugement commun est de rendre la décision

judiciaire à intervenir opposable à un tiers, pour que celui-ci ne puisse l’écarter, en

invoquant l’article 1351 du code civil et la relativité de la chose jugée, et surtout pour

prévenir une tierce opposition éventuelle (cf. Cass.14 février 1974, Pas.22, p.375).

« La déclaration de jugement commun a pour but de prévenir une tierce opposition.

Elle tient donc de cette voie de recours et est par conséquent de la compétence du

même tribunal qui devrait statuer sur celle-ci » (cf. TAL Lux., 14 mars 1959, Pas.17,

476 ; TAL Lux, 7 février 1984).

D’après l’article 612 du nouveau code de procédure civile, la tierce-opposition formée

par action principale sera portée au tribunal qui aura rendu le jugement attaqué.

La tierce-opposition incidente à une contestation dont le tribunal est saisi, sera formée

par requête à ce tribunal, s’il est égal ou supérieur à celui qui a rendu le jugement.

Il résulte de ce qui précède que le jugement saisi de l’action principale est, en principe,

également compétent pour connaître de la demande en déclaration de jugement

commun.

S’il est vrai que la compétence édictée par l’article 3.3° du nouveau code de procédure

civile est d’interprétation stricte et qu’une personne n’entrant pas dans la catégorie des

personnes visées par cet article ne peut être attraite devant le juge de paix en vue de

sa condamnation, il en est autrement lorsque cette personne est simplement mise en

cause en vue d’une déclaration de jugement commun dans un litige se mouvant entre

le bailleur et le preneur concernant l’existence et l’exécution du contrat de bail (cf. JPL,

20 juin 2014, n° 2579/14).

Au vu des développements qui précèdent, il y a, dès lors, lieu de retenir, par

réformation du jugement entrepris, que le tribunal de paix, siégeant en matière de bail

à loyer, était compétent pour connaître de la demande en déclaration de jugement

commun dirigée à titre purement conservatoire à l’égard des sociétés SOCIETE3.)

S.A. et SOCIETE1.) S.àr.l.

La société SOCIETE2.) S.A. demande au tribunal d’évoquer le litige quant au volet de

la demande tendant à voir déclarer le jugement commun aux sociétés SOCIETE3.)

S.A. et SOCIETE1.) S.àr.l. et de dire cette demande recevable et fondée.

L’article 597 du nouveau code de procédure civile dispose que lorsqu'il y aura appel

d'un jugement avant dire droit, si le jugement est infirmé et que la matière soit disposée

à recevoir une décision définitive, les cours et autres tribunaux d'appel pourront statuer

en même temps sur le fond définitivement, par un seul et même jugement. Il en sera

de même dans le cas où les cours et autres tribunaux d'appel infirmeraient, soit pour

vice de forme, soit pour toute autre cause, des jugements définitifs.

En application de cet article, il y a notamment lieu à évocation si la juridiction d’appel

infirme, soit pour vice de forme, soit pour toute autre cause, des jugements définitifs,

à condition que la cause soit en état de recevoir une solution définitive.

L’évocation constitue une faculté pour le juge d’appel qui apprécie s’il est de bonne

justice de donner à l’affaire une solution définitive.

En matière civile, l’évocation n’est toujours qu’une faculté pour le juge d’appel. En

conséquence, l’évocation peut être exercée malgré l’opposition des parties. A

l’inverse, les juges d’appel sont libres de ne pas évoquer même si les parties sont

d’accord pour le leur demander (cf. Jurisclasseur Procédure Civile, fascicule 718

appel-évocation, n° 2).

Les parties ayant pris des conclusions au fond et le volet relatif à la demande en

déclaration de jugement commun pouvant recevoir une décision définitive, le jugement

dont appel étant infirmé quant audit volet, les conditions de l’évocation de l’article 597

du nouveau code de procédure civile sont données en l’espèce, de sorte qu’il y a lieu

de toiser la demande.

La société SOCIETE2.) S.A. soutient qu’en date du 28 novembre 2013, la société

SOCIETE1.) S.àr.l. & Cie Secs a vendu le terrain sis à L-ADRESSE4.) à la société

SOCIETE3.) S.A., dont PERSONNE3.) était l’administrateur unique jusqu’au 26 mars

2015, pour le prix de 500.000,00 euros.

L’actionnaire unique de la société SOCIETE3.) S.A. aurait été la société anonyme

SOCIETE9.) S.A., domiciliée à la même adresse que les sociétés SOCIETE1.) S.à.r.l.

& Cie Secs et SOCIETE1.) S.àr.l., associé commandité de cette dernière.

Le conseil d’administration de la société SOCIETE9.) S.A. aurait été composé de

PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.), cette dernière ayant également été

actionnaire de la société et PERSONNE3.) ayant eu le pouvoir d’engager la société

par sa seule signature.

Lors de la vente du 28 novembre 2013, PERSONNE3.) aurait comparu devant le

notaire Frank MOLITOR, tant pour la société SOCIETE3.) S.A., que pour la société

SOCIETE1.) S.à.r.l. & Cie Secs.

L’immeuble litigieux aurait été le seul actif immobilier encore en possession de la

société SOCIETE1.) S.àr.l. & Cie Secs.

La société SOCIETE2.) S.A. souligne que la vente de l’immeuble a eu lieu quelques

jours après la parution de l’affaire correctionnelle à l’audience de la 5e chambre

correctionnelle de la Cour d’appel.

Elle soutient qu’une demande de plan d’aménagement particulier (PAP), prévoyant la

construction de plus de 300 logements sur le site, a été introduite auprès de

ADRESSE0.) et que, dès lors, le terrain doit avoir une valeur considérable. Elle

souligne en outre qu’en date du 31 décembre 2013, une hypothèque a été réinscrite

pour sûreté et garantie du remboursement de la somme de 4.510.000,00 euros sur

l’immeuble litigieux au profit de la banque SOCIETE10.).

Elle en déduit que le prix de vente de 500.000,00 euros, auquel l’immeuble a été vendu

à la société SOCIETE3.) S.A., n’était pas sérieux et que la vente avait pour but

d’enlever tout actif tangible immobilier au patrimoine de la société SOCIETE1.) S.àr.l.

& Cie Secs, afin de priver la société SOCIETE2.) S.A. de faire exécuter une éventuelle

condamnation à intervenir dans le cadre du présent litige en matière de bail à loyer.

Elle estime, dès lors, qu’elle a intérêt à voir déclarer le jugement à intervenir commun

aux sociétés SOCIETE3.) S.A. et SOCIETE1.) S.àr.l., afin de conserver ses droits et

de pouvoir demander dans une procédure ultérieure que la vente intervenue entre les

sociétés SOCIETE1.) S.à.r.l. & Cie Secs et la société SOCIETE3.) S.A., lui soit

déclarée inopposable.

La société SOCIETE3.) S.A. fait valoir que la demande en déclaration de jugement

commun est de nature à compromettre ses droits de la défense, dans la mesure où

cette demande intervient onze ans après l’introduction de la requête introductive de

première instance du 12 février 2004.

Elle fait encore plaider que l’intervention forcée n’est recevable qu’aussi longtemps

que le procès principal est en cours et que les choses sont entières. En l’espèce, une

expertise judiciaire aurait été ordonnée par ordonnance du juge de paix de

Luxembourg du 18 décembre 2003 dans le cadre d’une procédure de référé opposant

la société SOCIETE2.) S.A. à la société SOCIETE1.) S.àr.l. & Cie Secs et la société

SOCIETE5.) S.A., relative aux lieux litigieux. Cette mesure aurait donc été diligentée

avant qu’elle ne soit appelée en cause et lui serait inopposable.

La société SOCIETE3.) S.A. soutient ensuite qu’une demande en déclaration de

jugement commun n’est recevable qu’à l’égard d’une personne pouvant former tierce

opposition. Elle conteste tout intérêt dans son chef à former tierce opposition, en

l’espèce, dans la mesure où elle n’aurait jamais été partie au contrat de bail litigieux et

ne serait pas non plus à l’origine des dommages subis par la société SOCIETE2.) S.A.

Elle souligne encore qu’elle n’a plus aucun lien ni avec PERSONNE3.), ni avec la

société SOCIETE9.) S.A., la société SOCIETE11.) S.àrl. ayant repris 100% des

actions de la société SOCIETE3.) S.A.

Elle relève finalement que la société SOCIETE2.) S.A. n’indique pas sur quelle base

légale elle entend agir à son égard dans une procédure ultérieure et donne à

considérer que les actions en justice envisageables sont prescrites.

La société SOCIETE1.) S.àr.l. se rallie aux conclusions de la société SOCIETE3.) S.A.

tendant à voir déclarer irrecevable, sinon non fondée, la demande en déclaration de

jugement commun.

Aux termes de l’article 594 du nouveau code de procédure civile, « aucune intervention

ne sera reçue, si ce n’est de la part de ceux qui auraient droit de former tierce

opposition ».

Il résulte de l’article 612 du nouveau code de procédure civile que pour former tierce

opposition, il faut remplir trois conditions :

1) éprouver un préjudice ou la menace d’un préjudice,

2) ne pas avoir été partie à l’instance,

3) ne pas avoir été représenté à l’instance, sauf le cas de fraude (cf. Jean Vincent et

Serge Guinchard Procédure civile 1978, page 998, numéro 644).

Il est constant en cause que les sociétés SOCIETE3.) S.A. et SOCIETE1.) S.àr.l. n’ont

été ni parties, ni représentées à l’instance introduite par requête du 9 février 2004.

La déclaration de jugement commun a pour but de prévenir une tierce opposition. Elle

n’est en conséquence possible que si la partie contre laquelle la décision serait à

déclarer commune serait en droit de former tierce opposition, ce qui serait le cas si elle

éprouvait ou risquait de subir du fait de la décision un préjudice.

L’intervention volontaire accessoire ou conservatoire est recevable dès lors que

l’intervenant justifie d’un intérêt direct ou indirect, matériel ou moral ou même d’un

simple préjugé défavorable que pourrait créer une décision judiciaire (Cour, 10 octobre

2000, n°24236 du rôle ; Cour, 7 mai 2008, Pas.34, p.490).

On peut citer un tiers intéressé en déclaration de jugement commun, au seul effet de

faire établir contradictoirement envers lui des points de fait sur lesquels on compte se

baser dans une instance ultérieure. (Répertoire Pratique de Droit belge, verbo

Intervention en matière civile, n° 85 et réf. y citée; C.S.J. 7.1.75, P. 23,68 ; TAL 22

décembre 1983, n° 32010 du rôle).

La demande en déclaration de jugement commun est, en matière civile, recevable dès

lors que le demandeur en intervention a intérêt à faire déclarer que la décision qui sera

rendue sur l’action principale sera opposable à l’intervenant forcé, c’est-à-dire que

cette décision aura, à l’égard de celui-ci, l’autorité de chose jugée (cf. Cass.b., 25

octobre 1979, Pas.b., 1980, I, p.267 ; Cass.b., 18 octobre 1979, Pas.b., 1980, I, p.233 ;

Civ. Bruxelles, 87e ch., 9 mai 2016, JT, n° 660-32/2016).

La demande en déclaration de jugement commun a un caractère purement

conservatoire et il n’appartient pas au tribunal, lorsqu’il se prononce sur cette

demande, de trancher des contestations que les parties pourraient éventuellement

débattre au cours d’une instance particulière mue entre eux, même si la solution

donnée à ces contestations devait faire apparaître que le demandeur est sans intérêt

à faire déclarer la décision judiciaire commune (cf. Cass.b., 25 novembre 1996, Pas.b.,

1996, no 451 ; Cass.b., 18 octobre 1979, Pas., 1980, I, p. 223 ; voy. aussi les

conclusions de M. l’avocat général T. Werquin avant Cass.b., 1re ch., 6 décembre

2013, Pas.b., 2013, p. 2502 ; Civ. Bruxelles, 87e ch., 9 mai 2016, JT, n° 660-32/2016).

En l’espèce, la condamnation à intervenir contre la société SOCIETE1.) S.àr.l. & Cie

Secs est susceptible de créer un risque de préjudice pour la société SOCIETE1.)

S.àr.l., associé commandité de cette dernière, et la société SOCIETE3.) S.A., du fait

que cette condamnation pourra servir de base à une éventuelle action qu’intenterait la

société SOCIETE2.) S.A. pour remettre en cause la vente du 28 novembre 2013

qu’elle considère comme ayant été accomplie en fraude de ses droits.

Dans le cadre du présent litige, il n’appartient pas au tribunal de céans d’analyser la

recevabilité ou le bien-fondé d’une telle action.

Il résulte de ce qui précède que la société SOCIETE2.) S.A. a intérêt à ce que le

présent jugement soit déclaré commun aux sociétés SOCIETE3.) S.A. et SOCIETE1.)

S.àr.l.

Lorsque la demande en intervention poursuit un simple but conservatoire, l’assignation

peut intervenir à tout stade de la procédure, même en appel, à condition que le tiers

aurait pu faire tierce opposition contre le jugement attaqué (cf. Th. HOSCHEIT, Le droit

judiciaire privé, n°1025 ; Cass. 17 oct. 1985, Pas. 26, p. 303).

Eu égard au caractère purement conservatoire de la mise en intervention diligentée

en l’espèce, le fait qu’avant cette mise en intervention, une mesure d’exécution ait été

exécutée en vertu d’une ordonnance de référé du 18 décembre 2003 et que le résultat

de cette mesure d’instruction ait été dans les débats tant au cours du procès pénal,

que dans le cadre du présent litige, ne porte pas atteinte aux droits de la défense des

parties appelées en cause.

Le moyen des sociétés mises en intervention, tiré d’une atteinte à leur droit de la

défense, tombe, dès lors, à faux.

La demande en déclaration de jugement commun est partant à déclarer recevable et

fondée.

Il résulte de ce qui précède que l’appel de la société SOCIETE1.) S.àr.l. & CIE Secs

est recevable, mais non fondé et que l’appel interjeté par la société SOCIETE2.) est

recevable et partiellement fondé.

Quant aux demandes accessoires

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

L’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile n’étant pas donnée en l’espèce, les sociétés SOCIETE1.) S.à.r.l. & Cie Secs,

SOCIETE2.) S.A. et SOCIETE3.) S.A. sont à débouter de leurs demandes respectives

en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Il convient de donner acte à la société SOCIETE2.) S.A. qu’elle se réserve le droit de

réclamer ultérieurement le remboursement de l’intégralité de ses frais d’avocat

déboursés depuis la naissance du litige.

Quant à la demande de la société SOCIETE2.) S.A. tendant à voir ordonner l’exécution

provisoire du présent jugement, il y a lieu de rappeler, qu’en tant que dérogation à

l’effet suspensif des voies de recours, il ne peut y avoir exécution provisoire que

lorsque la décision à exécuter est susceptible d’un recours et que ce recours est

suspensif. Le présent jugement étant un jugement d’appel et compte tenu du fait que

le recours en cassation en matière civile n’a, en général, pas d’effet suspensif, la

demande formulée par la société SOCIETE2.) S.A. tendant à voir déclarer le jugement

à intervenir exécutoire par provision est à rejeter (cf. Jurisclasseur Procédure, V°

exécution provisoire, fascicule 516, nos 5 et 6).

Le jugement a quo ayant réservé la demande de la société SOCIETE2.) S.A. en

remboursement des loyers des mois d’octobre, novembre et décembre 2003, il

convient de renvoyer l’affaire en prosécution de cause devant le tribunal de paix de

Luxembourg.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

ordonne la jonction des affaires inscrites sous les numéros de rôle 178585 et 178711,

reçoit les appels de la société en commandite simple par actions SOCIETE1.) S.àr.l.

& Cie Secs et de la société anonyme SOCIETE2.) S.A. en la forme,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise,

dit non fondé l’appel de la société en commandite simple par actions SOCIETE1.)

S.àr.l. & Cie Secs,

dit partiellement fondé l’appel de la société anonyme SOCIETE2.) S.A., partant,

par réformation du jugement entrepris :

dit que le tribunal de paix, siégeant en matière de bail à loyer, était compétent pour

connaître de la demande de la société anonyme SOCIETE2.) S.A., tendant à déclarer

le jugement commun à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. et la

société anonyme SOCIETE3.) S.A.,

par évocation du litige en ce qui concerne le volet de la demande en déclaration de

jugement commun :

déclare recevable et fondée la demande en déclaration de jugement commun, partant,

déclare le jugement entrepris commun à la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) S.àr.l. et la société anonyme SOCIETE3.) S.A.,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondées les demandes respectives de la société en commandite simple par

actions SOCIETE1.) S.àr.l. & Cie Secs, de la société anonyme SOCIETE2.) S.A. et de

la société anonyme SOCIETE3.) S.A. en allocation d’une indemnité de procédure,

donne acte à la société anonyme SOCIETE2.) S.A. qu’elle se réserve le droit de

réclamer ultérieurement le remboursement de l’intégralité de ses frais d’avocat

déboursés depuis la naissance du litige,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

renvoie le dossier en prosécution de cause devant le tribunal de paix de Luxembourg,

condamne la société en commandite simple par actions SOCIETE1.) S.àr.l. & Cie Secs

aux frais et dépens de l’instance d’appel par elle introduite,

condamne la société anonyme SOCIETE2.) S.A. aux frais et dépens de l’instance

d’appel par elle introduite, à concurrence de 50 pourcents,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. et la société anonyme

SOCIETE3.) S.A. aux frais et dépens de l’instance d’appel introduite contre elles par

la société anonyme SOCIETE2.) S.A., chacune à concurrence de 25 pourcents,

déclare le présent jugement commun à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

S.àr.l. et la société anonyme SOCIETE3.) S.A.