Court partially allowed appeal on jurisdiction and admissibility of expert extension in lease dispute.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 280/2016

Audience publique extraordinaire du mercredi, vingt-et-un décembre deux mille seize

Numéro 177986 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) S.A. (anciennement SOCIETE2.) S.A.), établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration

en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro

NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique

REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-sur-

Alzette du 1er juin 2016,

comparant par Maître Jean MINDEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) s.àr.l., établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

2) la société à responsabilité limitée de droit belge SOCIETE3.), établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE1.), ENSEIGNE1.)-ADRESSE3.), représentée par son

gérant en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés belge sous le

numéroNUMERO3.),

intimées aux fins des prédits exploits des huissiers de justice suppléant Véronique

REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

sub 1) et 2) comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à

Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire inscrite sous le numéro 177986 du rôle fut appelée à l’audience publique du

12 juillet 2016, lors de laquelle elle fut fixée pour plaidoiries à l’audience du mardi,

29 novembre 2016, lors de laquelle l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent

lieu comme suit :

Maître Jean MINDEN, avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A.

(anciennement SOCIETE2.) S.A.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en

ses explications.

Maître Georges KRIEGER, avocat, et Maître Sevinc GUVENCE, avocat, comparant

pour la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) s.àr.l. et la société à responsabilité

limitée de droit belge SOCIETE3.), fournirent leurs réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire

de ce jour, à laquelle le prononcé a été reporté, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 15 mars 2013, la société anonyme SOCIETE1.) S.A.,

anciennement SOCIETE2.) S.A., a demandé la convocation de la société à

responsabilité limitée SOCIETE3.) s.àr.l. devant le tribunal de paix de Luxembourg aux

fins de l’entendre condamner à lui payer la somme de 300.000,00 euros, avec les

intérêts légaux, au titre de dommages et intérêts du chef de dégâts locatifs, la somme

de 175.676,00 euros, avec les intérêts légaux, au titre d’indemnité d’indisponibilité,

ainsi que la somme de 120.000,00 euros, avec les intérêts légaux, au titre de

dommages et intérêts du chef d’une installation non conforme aux règles de l’art d’un

système d’air conditionné dont l’entretien n’aurait, par ailleurs, pas été assuré

correctement. Elle a encore sollicité une indemnité de procédure de 5.000,00 euros.

Par requête déposée au greffe le 7 novembre 2013, la société anonyme SOCIETE1.)

S.A. a demandé la convocation de la société à responsabilité limitée de droit belge

SOCIETE3.) devant le tribunal de paix de Luxembourg aux mêmes fins.

A l’audience des plaidoiries de première instance, la société SOCIETE1.) a augmenté

sa demande au montant total de 1.513.482,87 euros.

La société SOCIETE1.) a demandé la condamnation solidaire, sinon in solidum, des

sociétés SOCIETE3.) et SOCIETE3.) au paiement dudit montant.

A l’appui de sa demande, elle a fait exposer que, par contrat du 31 janvier 2001, elle

a donné en location des locaux à usage commercial au deuxième et troisième étage

d’un immeuble sis à L-ADRESSE4.), à la société anonyme de droit belge SOCIETE4.)

S.A., que suivant accord du 3 septembre 2001, la société de droit luxembourgeois

SOCIETE4.) s.àr.l. est venue aux droits de cette société, que la société SOCIETE4.)

a changé de dénomination en date du 1er juillet 2010 pour s’appeler désormais

SOCIETE3.) s.àr.l. et que par courrier recommandé daté du 7 mai 2012, cette dernière

a dénoncé le contrat de bail avec effet au 28 février 2013.

La société SOCIETE1.) soutient que les locaux n’ont pas été restitués par le preneur

dans l’état dans lequel il les avait reçus. Ainsi, divers dégâts locatifs auraient été

constatés. Par ailleurs, le preneur aurait installé un système d’air conditionné, au sujet

duquel il aurait été convenu au préalable qu’il devrait être conçu de manière à pouvoir

être étendu au rez-de-chaussée et au premier étage du bâtiment et que le bailleur

pourrait le conserver, après la fin du bail, sans indemnisation du preneur. Il se serait

cependant avéré que cette extension n’était pas réalisable, l’installation n’ayant pas

été effectuée conformément aux règles de l’art et qu’en outre, l’installation n’avait pas

été entretenue correctement.

La société SOCIETE1.) a encore expliqué que, par ordonnance de référé du tribunal

de paix de Luxembourg du 25 avril 2013, l’expert Georges WIES a été chargé de la

mission d’évaluer les indemnités revenant au bailleur. Le rapport définitif n’aurait pas

encore été déposé, mais au vu du rapport d’expertise intermédiaire du 7 juillet 2013,

l’allocation d’une provision de 500.000,00 euros, se justifierait pleinement. La société

SOCIETE1.) a encore demandé l’extension de l’expertise en cours à la partie

SOCIETE3.).

La société SOCIETE3.) a soulevé l’incompétence du tribunal pour connaître du litige,

en vertu d’une clause compromissoire figurant à l’article 6 du contrat de bail, qui

attribuerait compétence à un expert, à désigner, principalement, d’un commun accord

et, subsidiairement, par le juge, pour fixer, en qualité d’arbitre, les indemnités revenant

au bailleur.

La société SOCIETE3.), anciennement SOCIETE4.), a soulevé l’irrecevabilité de la

demande formée à son encontre en soutenant que celle-ci aurait dû être introduite,

non par voie de requête devant le juge de paix siégeant en matière de bail commercial,

mais par voie d’assignation devant le tribunal d’arrondissement de Luxembourg. Elle

a estimé qu’en l’absence de relations contractuelles de location entre SOCIETE1.) et

SOCIETE3.), la demande aurait dû être introduite à son encontre selon le droit

commun. Elle s’est ensuite prévalue du caractère nouveau de la demande d’extension

de l’expertise à son égard et a conclu à l’irrecevabilité de cette demande.

Les parties ayant demandé à ne voir statuer, dans un premier temps, que sur les

questions de compétence et de recevabilité, le tribunal de paix de Luxembourg,

statuant contradictoirement, par jugement du 26 avril 2016 :

a ordonné la jonction des affaires introduites respectivement le 15 mars 2013, sous

le numéro L-BAIL-226/13, et le 7 décembre 2013, sous le numéro L-BAIL-918/13,

s’est déclaré incompétent pour connaître de la demande dirigée contre la société

SOCIETE3.),

s’est déclaré incompétent pour connaître de la demande dirigée contre la société

SOCIETE3.),

a donné acte à la société SOCIETE1.) de sa demande d’extension de l’expertise,

instituée par ordonnance rendue le 25 avril 2013 sous le numéro 1659/13, à la

société SOCIETE3.),

s’est déclaré compétent pour en connaître,

a déclaré la demande irrecevable,

a rejeté la demande en obtention d’une indemnité de procédure formée par la

société SOCIETE1.) contre la société SOCIETE3.) et la société SOCIETE3.),

a condamné la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a retenu qu’aux termes de l’article 6

du contrat de bail, les parties ont convenu qu’en cas de désaccord sur le montant des

indemnités, la fixation de celles-ci revient à un expert qui les détermine « ultimately

and without recourse ».

Il en a déduit que l’expert chargé de l’évaluation des indemnités revenant au bailleur

est appelé à se prononcer, non pas par un avis et comme consultant, mais par une

décision et comme arbitre.

Considérant que la validité de la clause compromissoire n’a pas fait l’objet de

contestations, le juge de première instance s’est déclaré incompétent pour connaître

de la demande en indemnisation dirigée contre la société SOCIETE3.).

Concernant la demande dirigée contre la société SOCIETE3.), le juge de première

instance a retenu - au vu de la convention du 3 septembre 2001, aux termes de

laquelle la société SOCIETE2.), actuellement SOCIETE1.), avait consenti au

remplacement de la société SOCIETE3.), actuellement SOCIETE3.), par la société

SOCIETE4.), actuellement SOCIETE3.) - qu’il y avait eu novation par changement de

débiteur, et que, dès lors, SOCIETE3.) n’était plus partie au contrat de bail.

Le juge de première instance en a conclu que le litige entre SOCIETE1.) et

SOCIETE3.) ne relevait pas d’une contestation entre bailleur et preneur relative à

l’exécution du bail et que, par conséquent, la compétence du juge de paix n’était pas

donnée en vertu de l’article 3, 3° du nouveau code de procédure civile.

Après avoir rappelé que le juge de paix, saisi d’une requête ne relevant pas de sa

compétence au regard de l’article 3, 3° du nouveau code de procédure civile, mais

pour laquelle sa compétence ratione valoris est donnée au regard de l’article 2 du

même code, prononce l’irrecevabilité de la demande puisque celle-ci aurait dû être

introduite par voie de citation, mode de saisine de droit commun du juge de paix, le

juge de paix s’est déclaré incompétent, eu égard au fait, qu’en l’espèce, la demande

dépassait son seuil de compétence ratione valoris.

La demande d’extension de l’expertise à l’égard de la société SOCIETE3.) a été

déclarée irrecevable, dans la mesure où elle n’était contenue ni explicitement, ni

implicitement, dans l’acte introductif d’instance.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par acte

d’huissier du 1er juin 2016.

Prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir dire que le tribunal

de paix, siégeant en matière de bail à loyer, est compétent pour connaître de la

demande en paiement de dommages et intérêts dirigée contre la société SOCIETE3.),

l’article 6 du contrat de bail ne constituant pas une clause compromissoire. Si ledit

article était néanmoins considéré comme constituant une telle clause, l’appelante

demande à voir constater que les parties ont expressément, sinon tacitement, renoncé

à s’en prévaloir.

A titre plus subsidiaire, l’appelante demande à voir constater que la prétendue clause

compromissoire se limite à la seule période d’indisponibilité des lieux loués à la fin du

bail.

L’appelante demande ensuite à voir constater que le tribunal de paix de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, est compétent pour connaître de la demande en

paiement de dommages et intérêts dirigée contre la société SOCIETE3.), eu égard au

fait que la convention du 3 septembre 2001 constituerait une cession de bail et qu’en

l’absence de décharge, il n’y aurait pas novation par changement de débiteur, de sorte

que la société SOCIETE3.) resterait tenue comme coobligée solidaire des obligations

découlant du contrat de bail du 31 janvier 2001.

L’appelante demande, par ailleurs, à voir dire que sa demande tendant à l’extension à

la société SOCIETE3.) de l’expertise judiciaire instaurée par ordonnance de référé du

25 avril 2013, en vue de la constatation et de l’évaluation des dégâts locatifs, est

recevable et fondée.

Pour le surplus, l’appelante demande à voir renvoyer l’affaire en prosécution de cause

devant le tribunal de paix de Luxembourg.

Elle sollicite finalement la condamnation solidaire des sociétés SOCIETE3.) et

SOCIETE3.) au paiement d’une indemnité de procédure de 7.500,00 euros pour

l’instance d’appel, ainsi qu’aux frais et dépens des deux instances.

La société SOCIETE3.) conclut à la confirmation du jugement entrepris par adoption

des motifs du juge de première instance.

Elle fait valoir que la clause compromissoire contenue à l’article 6 du contrat de bail

n’est pas en contradiction avec la clause attributive de juridiction figurant à l’article 30

du même contrat.

Elle souligne ensuite que sa participation aux opérations d’expertise ordonnées en

matière de référé ne vaut pas renonciation dans son chef à se prévaloir de la clause

compromissoire.

Elle conteste encore que l’article 6 du contrat de bail soit à interpréter en ce sens que

seule la question de la période d’indisponibilité serait à soumettre à l’arbitrage et donne

à considérer qu’en tout état de cause, il appartient à l’arbitre de statuer, par priorité,

sur sa propre compétence.

La société SOCIETE3.) soulève, ensuite, l’irrecevabilité de la demande de la société

SOCIETE1.) tendant à la condamnation solidaire des parties intimées au paiement

d’une indemnité de procédure et aux frais et dépens des deux instances, ces

demandes tendant à des condamnations solidaires constituant des demandes

nouvelles en instance d’appel.

La société SOCIETE3.) réclame, finalement, une indemnité de procédure de 7.500,00

euros pour l’instance d’appel.

La société SOCIETE3.) demande la confirmation du jugement entrepris en ce que le

tribunal de paix s’est déclaré incompétent pour connaître de la demande dirigée contre

elle.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait retenu que les conditions de la novation

n’étaient pas données, elle soulève l’irrecevabilité de la demande sur base de l’article

3-3 du nouveau code de procédure civile, eu égard à l’absence de solidarité en cas de

contrat renouvelé ou de nouveau contrat.

A titre plus subsidiaire, elle soulève l’irrecevabilité de la demande en vertu de la clause

compromissoire contenue à l’article 6 du contrat de bail.

La société SOCIETE3.) demande, par ailleurs, la confirmation du jugement entrepris

en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande d’extension de l’expertise à son égard,

dans la mesure où cette demande a constitué une demande nouvelle, non contenue

dans l’acte introductif de première instance.

Elle soutient que cette demande est encore irrecevable en raison de la clause

compromissoire contenue à l’article 6 du contrat de bail et eu égard à l’absence de

relation contractuelle entre elle et la partie appelante.

La société SOCIETE3.) soulève également l’irrecevabilité de la demande de

l’appelante tendant à la voir condamner solidairement avec la société SOCIETE3.) au

paiement d’une indemnité de procédure et aux frais et dépens de l’instance.

Elle sollicite finalement la condamnation de l’appelante à lui payer une indemnité de

procédure de 7.500,00 euros.

Discussion

Quant à la demande dirigée contre la société SOCIETE3.)

L’avant-dernier alinéa de l’article 6 du contrat de bail du 31 janvier 2001, établi en

anglais, se lit comme suit :

« On the failure of the parties to agree at the end of the lease on the total amount for

possible rental damages and the period of unavailability, the latter will be fixed

ultimately and without recourse by an expert appointed by mutual agreement between

the parties. »

L’appelante fait valoir que le prédit article ne doit pas être interprété en ce sens que

les parties auraient voulu soumettre un quelconque litige concernant le bail à un

arbitre, mais qu’il doit être lu à la lumière de l’article 30 du même contrat de bail, qui

prévoit expressément la compétence des tribunaux de l’arrondissement de

Luxembourg pour tout litige découlant de l’exécution et de l’interprétation du contrat

de bail, dans les termes suivants : « The present contract is subject to Luxembourg

law and the courts and the tribunals of the district of Luxembourg are the only ones

competent in the event of litigation arising from the execution or interpretation of the

said contract. »

L’article 6 ne constituerait, dès lors, pas une clause compromissoire, mais aurait eu

pour seul objet d’arrêter l’accord des parties de soumettre à l’avis d’un expert la fixation

de la période d’indisponibilité des lieux loués.

L’appelante soutient ensuite que les termes « the latter », figurant à l’article 6 ne

sauraient, en tout état de cause se rapporter qu’à la période d’indisponibilité des lieux

(«the period of unavailability ») et non pas à d’éventuels dégâts locatifs (« possible

rental damages »).

L’appelante verse deux traductions françaises différentes de la clause litigieuse.

La première qui, en l’absence d’autres indications, est à considérer comme une

traduction libre, se lit comme suit : « si les parties sont dans l’incapacité de s’entendre

à la fin du contrat de bail sur le montant total des éventuelles indemnités de location

et sur la période d’indisponibilité, celles-ci seront déterminées définitivement et en

dernier ressort par un expert désigné par accord mutuel entre parties ».

La seconde traduction, qui émane

de Rita SCHMIT,

traductrice-interprète

assermentée près la Cour Supérieure de Justice de Luxembourg, est conçue dans les

termes suivants : « au cas où les parties ne parviendraient pas à se mettre d’accord,

à l’échéance du Contrat de bail, sur le montant total à payer pour d’éventuels dégâts

locatifs et la période d’indisponibilité, cette dernière sera déterminée définitivement et

sans recours par un expert nommé d’un commun accord par les parties ».

L’appelante estime que, dans la mesure où la seconde traduction constitue une

traduction assermentée, il y a lieu de se rapporter à celle-ci et d’interpréter, dès lors,

les termes « the latter » en ce sens qu’ils ne se rapporteraient qu’à la seule période

d’indisponibilité.

Il convient de noter que la partie intimée produit, à son tour, une traduction établie par

Frédéric LEROY, traducteur assermenté près la Cour Supérieure de Justice de

Luxembourg, dans laquelle le passage litigieux est formulé comme suit : « dans le cas

où, à la fin du bail, les parties ne parviennent pas à s’entendre sur le montant total des

dommages locatifs éventuels et sur la période de non-disponibilité, cette dernière sera

fixée de manière définitive et sans possibilité d’appel par un expert nommé de commun

accord par les parties. »

L’appelante souligne encore qu’à la fin du bail, la société SOCIETE3.) ne s’est, à aucun

moment, prévalue de la prétendue clause compromissoire et n’a pas pris d’initiative

en vue de saisir un arbitre.

Par ordonnance de référé du juge de paix de Luxembourg du 25 avril 2013, une

expertise en vue d’établir un constat contradictoire des lieux aurait été instituée, de

l’accord des deux parties. Il n’aurait, dans ce contexte, jamais été question d’un

arbitrage.

La société SOCIETE3.) réplique que la clause compromissoire stipulée à l’article 6

n’est pas incompatible avec l’article 30 et que la première, constituant une exception

à la seconde qui aurait une portée générale, doit primer.

La société

SOCIETE3.)

conteste, par ailleurs,

avoir renoncé à la clause

compromissoire.

Quant à l’interprétation de la clause, elle fait valoir que les deux traductions

assermentées sont erronées et que les termes « the latter » se rapportent

nécessairement tant au montant total des dommages locatifs qu’à la période

d’indisponibilité.

Il faut d’abord relever que la clause attributive de juridiction en faveur des juridictions

luxembourgeoises au détriment de celles de tout autre pays, stipulée à l’article 30 du

contrat de bail, n’est pas incompatible avec l’intention des parties de soumettre un ou

plusieurs aspects de leurs relations contractuelles à un arbitre en vertu d’une clause

compromissoire qui a pour effet de rendre incompétentes les juridictions étatiques pour

connaître d’un litige relatif aux points visés par la clause.

Tel que le soulève ensuite à bon droit la société SOCIETE3.), sa participation aux

opérations d’expertise ordonnées par le juge de paix, statuant en matière de référé,

ne constitue pas une renonciation à se prévaloir d’une clause compromissoire stipulée

au contrat de bail, la mesure prise par le juge des référés n’ayant, de par son essence,

qu’un caractère provisoire et conservatoire, ne touchant pas au fond du litige.

Si, au vu des termes employés, l’avant-dernier alinéa de l’article 6 du contrat de bail

constitue bien une clause compromissoire, encore faut-il analyser la portée de cette

clause.

Il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 1156 du code civil, « l’on doit dans les

conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes

plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes ».

Suivant l’article 1161 du code civil, « toutes les clauses des conventions s’interprètent

les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’acte entier ».

Force est de constater que les deux traductions assermentées, versées par les parties,

traduisent les termes « the latter » par « cette dernière ».

D’après le « Cambridge Dictionary », « the latter » signifie « the second of two people,

things, or groups previously mentioned ».

Force est de constater que l’interprétation de la clause litigieuse suivant les traductions

assermentées, à savoir en ce sens qu’en cas de désaccord entre parties, seule la

question de la période d’indisponibilité est soumise à l’arbitrage, est parfaitement

cohérente par rapport à l’ensemble du contrat et, plus précisément, par rapport à

l’alinéa qui précède ladite clause et qui est traduit comme suit :

« En cas d’inexécution de ses obligations de remise en état et de restitution des

Locaux loués, le Preneur est redevable d’une indemnité pour indisponibilité des

locaux, sans préjudice de son obligation de remise en état. La période d’indisponibilité

est établie d’un commun accord par les parties, ou, à défaut, par un expert, la période

minimale étant fixée à un demi-mois. Le calcul de l’indemnité à verser étant effectué

sur une période de demi-mois, chaque demi-mois civil entamé est comptabilisé

intégralement » (traduction de l’interprète-traductrice assermentée Rita SCHMIT).

« Si le Preneur ne respecte pas ses obligations quant à la remise en état et à la

restitution des Locaux loués, il sera tenu, sans préjudice de son obligation de remettre

en état, au paiement d’une indemnité pour non-disponibilité des locaux. La période de

non-disponibilité sera déterminée de commun accord par les parties ou, en l’absence

de commun accord, par un expert, la période minimale étant d’une quinzaine de jours

et le calcul de la période portant sur une succession de quinzaines, chaque demi-mois

calendrier entamé étant compté dans sa totalité » (traduction du traducteur

assermenté Frédéric LEROY).

Il faut déduire de ce qui précède que l’article 6 contient donc bien une clause

compromissoire valable, mais qu’il résulte du libellé de cette clause et de l’agencement

de l’entièreté du contrat, qu’il a été dans l’intention des parties de ne confier leurs

divergences à un arbitre qu’en ce qui concerne la question de la période

d’indisponibilité et non pas celle des indemnités locatives.

Par conséquent, si le tribunal de paix est incompétent pour déterminer la période

d’indisponibilité des lieux, il est compétent pour connaître de la demande en

indemnisation du chef de dégâts locatifs et de l’installation d’un système d’air

conditionné non conforme, ainsi que - une fois la période d’indisponibilité déterminée

d’un commun accord des parties, sinon par un expert - de la demande en paiement

d’une indemnité d’indisponibilité dirigée contre la société SOCIETE3.).

Ledit jugement est, dès lors, à réformer en ce sens.

Quant à la demande dirigée contre la société SOCIETE3.)

La société SOCIETE1.) conteste qu’il y ait eu novation par changement de débiteur.

Elle se réfère à l’article 16 du contrat de bail, suivant lequel le preneur n’est autorisé à

céder le bail qu’en présence de l’autorisation préalable et formelle écrite du bailleur et

que le preneur et le cessionnaire seront liés à l’égard du bailleur, de manière solidaire

et indivisible, de toutes les obligations découlant du contrat.

Elle souligne que l’article 16 du contrat de bail reprend la disposition de l’article 1762-

3 du code civil, suivant laquelle, en matière de bail commercial, le cédant demeure

tenu, à titre de caution solidaire du cessionnaire ou du sous-locataire, de toutes les

obligations qui dérivent du bail.

La société SOCIETE1.) fait valoir que le fait d’accepter la société SOCIETE3.) comme

nouveau locataire ne signifie pas qu’elle ait libéré la société SOCIETE3.) de ses

obligations. En effet, ni le contrat de cession du 3 septembre 2001, ni les addenda des

27 août 2002 et 4 janvier 2007 ne contiendraient de décharge au profit du preneur

originaire. Par ailleurs, une telle décharge ne se présumerait pas.

La société SOCIETE3.) soutient qu’elle a été déchargée de toute obligation à l’égard

de la société SOCIETE1.) sous l’effet de la novation.

Il est constant en cause qu’une cession de bail a eu lieu le 3 septembre 2001, en vertu

de laquelle la société SOCIETE4.) a repris comme preneur le bail conclu le 31 janvier

2001 entre la société

SOCIETE4.)

et la société

SOCIETE2.), actuellement

SOCIETE1.), bailleresse, qui a accepté la cession.

La jurisprudence considère la cession de bail, non comme une cession de contrat mais

comme une cession de créance. En effet, le droit au bail est une créance que le

preneur a contre son bailleur et qui a pour objet la jouissance du bien loué

(cf. DALLOZ, Civil, verbo Cession de créance édit. avril 2008, n° 42, 171).

La cession de créance née d’un contrat synallagmatique, telle une cession du droit au

bail, est parfaitement possible, étant précisé que du fait que la cession de dette, sans

le concours du créancier, n’est pas admise dans notre droit, le cédant reste, en règle

débiteur vis-à-vis de son cocontractant, des obligations corrélatives à la créance cédée

si ces obligations existent encore (cf. Henri DE PAGE, Traité élémentaire de droit

belge, n° 509).

Si en principe, par l’effet de la cession, les liens entre le cédant et le débiteur cédé

disparaissent, il n’en reste pas moins que dans un contrat synallagmatique, le

cessionnaire n’est pas substitué au cédant dans le rapport d’obligation et le cédant

n’est donc pas délié des obligations qu’il a souscrites envers le débiteur cédé. A

supposer que le cédant se décharge de ses obligations sur la personne du

cessionnaire par convention, cette convention n’empêchera pas le cédé, qui lui est

étranger, d’agir contre le cédant (DALLOZ, Civil, verbo Cession de créance édit. avril

2008, n° 280 et 282).

Le cédant reste partant tenu des obligations découlant du bail initial, sauf à celui-ci de

prouver qu’il est libéré de ses obligations.

La société SOCIETE3.), anciennement SOCIETE4.), se prévaut de l’extinction des

obligations résultant du contrat de bail par l’effet de la novation.

Aux termes de l’article 1271 du code civil, « la novation s'opère de trois manières:

1° lorsque le débiteur contracte envers son créancier une nouvelle dette qui est

substituée à l'ancienne, laquelle est éteinte ;

2° lorsqu'un nouveau débiteur est substitué à l'ancien qui est déchargé par le

créancier ;

3° lorsque, par l'effet d'un nouvel engagement, un nouveau créancier est substitué à

l'ancien, envers lequel le débiteur se trouve déchargé. »

Au vu des éléments de la cause, seule la novation par changement de débiteur se

conçoit en l’espèce.

Le mécanisme de la novation par changement de débiteur permet de pallier de

manière approximative l'absence, en droit positif français (et luxembourgeois), de la

technique de la cession de dette. Dans l'abstrait, les deux procédés n'ont rien de

commun : l'extinction d'une dette, que suppose la novation, est tout le contraire de sa

transmission. En pratique, cependant, pour peu que le nouveau débiteur présente des

garanties équivalentes à celles qu'offrait l'ancien, le détour de la novation par

changement de débiteur procure aux parties un résultat semblable à celui qui serait

résulté d'une véritable cession de dette (Jurisclasseur Civil Code, art. 1271 à 1281,

Fasc. 25 : CONTRATS ET OBLIGATIONS, Novation, Modes particuliers, Novation par

changement de débiteur ou de créancier, édit. Novembre 2010, n° 3).

En vertu de l’article 1273 du code civil, « la novation ne se présume point; il faut que

la volonté de l'opérer résulte clairement de l'acte ».

Le preneur-cédant reste engagé s’il n’y a eu que délégation, même acceptée par le

bailleur. Dans la délégation, le bailleur se borne à accepter l’engagement d’un second

débiteur aux côtés du preneur, sans que celui soit libéré (cf. Henri DE PAGE, Traité

élémentaire de droit belge, t. IV, 3e éd., n°730 et t. III, nos 560, 603 et s., cité dans

Y.MERCHIERS, Le bail en général, no 465).

La délégation communément appelée parfaite est celle qui se double d’une novation:

le délégant obtient non seulement du délégué qu’il s’oblige envers le délégataire, mais

encore de ce dernier qu’il le décharge de sa propre obligation.

En matière commerciale, les tribunaux se contentent de la preuve par tous moyens,

de la volonté du délégataire de décharger le délégant, volonté qui peut être tacite et

dont la preuve peut être déduite des circonstances de la cause (Jurisclasseur, Civil

code, art. 1271 à 1281, Fasc. 40, contrats et obligations, Délégation, édit. nov. 2010,

n° 101).

L'élément décisif de la novation par changement de débiteur est la volonté du créancier

de décharger le débiteur primitif, étant précisé qu’il faut certitude de la décharge et

qu’il n'y a point de novation si un second débiteur prend un engagement qui vient

s'ajouter à celui du premier, même si cet engagement a pour objet la même obligation.

Faute de libération du débiteur initial, l'on se trouve dans la situation dans laquelle le

créancier aura plusieurs débiteurs. Il ne saurait être question, en toute hypothèse,

d'induire la décharge du premier débiteur du seul fait de l'acceptation par le créancier

de l'engagement du second. En effet, il faut que la volonté d'opérer novation, c'est-à-

dire d'éteindre l'obligation ancienne en contrepartie de l'apparition de la nouvelle,

résulte clairement de l'acte (Jurisclasseur Civil Code, art. 1271 à 1281, Fasc. 25 :

CONTRATS ET OBLIGATIONS, Novation, Modes particuliers,

Novation par

changement de débiteur ou de créancier, édit. Novembre 2010, n° 11).

L’intention de décharger le débiteur primitif peut résulter des circonstances et être

déduite d'un comportement du créancier qui l'implique nécessairement (ibidem op cit,

n° 13), mais en tout état de cause, l'acceptation d'un nouveau locataire est insuffisante

pour valoir novation (ibidem, op cit, n° 17). De l'existence d'une location nouvelle on

ne peut nullement déduire l'extinction des obligations du locataire initial. Il n'est en effet

nullement inconcevable que le locataire primitif reste engagé. Ainsi, il a été

régulièrement jugé que la cession de bail, lorsqu'elle est permise, spécialement en

matière commerciale, ne libère pas, en principe, le cédant à l'égard du bailleur.

L'hypothèse de la superposition des obligations de locataires successifs est donc

assez fréquemment réalisée, ce qui prouve que l'entrée en scène d'un nouveau

locataire n'implique pas nécessairement la libération du premier. Ainsi il a été jugé que

« la cession de bail, dès lors que le bailleur n'a pas déchargé le preneur conformément

aux articles 1271 et 1275 du Code civil, n'a pas pour effet de libérer le preneur de ses

obligations antérieures, ni de celles inexécutées par le cessionnaire » (CA Metz, 1re

civ., 11 mars 2003, n° 01/00531 : JurisData n° 2003-218546, cité par Jurisclasseur, op

cit, n°17, cité dans TAL, 21 janvier 2014, n° 154824 du rôle).

Il y a donc lieu de rechercher si la société SOCIETE2.), actuellement SOCIETE1.), a

entendu décharger la société SOCIETE4.), actuellement SOCIETE3.) de ses

obligations.

Tel que l’a relevé le juge de première instance, l’acte de cession de bail versé en cause

prévoit la reprise par la société SOCIETE4.) non seulement des droits, mais également

des obligations de la société SOCIETE4.). Il est, par ailleurs, indiqué dans l’acte de

cession que la société SOCIETE4.) est acceptée comme nouvelle partie au contrat

par la société SOCIETE2.).

L’avenant no 1 au contrat de bail du 31 janvier 2001, signé le 27 août 2002 entre la

société SOCIETE2.) et la société SOCIETE4.), auquel la société SOCIETE4.) n’est

pas intervenue, rappelle que cette dernière a transféré ses droits et obligations

découlant du contrat de bail à la société SOCIETE4.), que la société SOCIETE2.) a

accepté ce transfert et a reconnu la société SOCIETE4.) comme l’autre partie au

contrat («as the other party in the Agreement »).

L’acte du 3 septembre 2001 n’a, dès lors, pas constitué une simple cession de la

créance détenue par le preneur initial contre le bailleur à un nouveau preneur, mais a

également entraîné une substitution du nouveau preneur au preneur initial dans le

rapport d’obligation.

La cession n’a donc, en l’espèce, pas eu pour effet de superposer les obligations des

locataires successifs, mais bien de libérer le cédant de ses obligations reprises par le

cessionnaire, accepté comme locataire en lieu et place du cédant.

Même si la décharge du cédant de ses obligations n’est pas énoncée de façon explicite

dans l’acte de cession, la volonté du bailleur de délier le cédant résulte, au vu de ce

qui précède, clairement des termes de l’acte de cession du 3 septembre 2001, ainsi

que de l’avenant du 27 août 2002.

L’animus novandi dans le chef du bailleur se déduit, en l’espèce, encore du

comportement des parties suite à la cession du bail et plus précisément du fait de la

signature, entre les seules sociétés SOCIETE1.) et SOCIETE3.), des avenants au

contrat initial en date des 27 août 2002 et 4 janvier 2007, dont le premier a eu trait à

l’autorisation de la société SOCIETE3.) à installer un système d’air conditionné dans

les lieux loués, et le second à une modification de la durée du bail et du montant des

loyers. Il convient de noter, dans ce contexte, que l’ « agreement » du 3 septembre

2001 prévoit, en son article 5, que toutes renonciations ou modifications par rapport

aux dispositions du contrat ne sont valablement faites que par notification écrite de

l’une des parties au contrat ou pour son compte. La non-intervention de la société

SOCIETE3.) dans le cadre des prédits avenants au contrat de bail permet partant de

conclure que cette dernière n’a plus été considérée comme partie au contrat par la

partie bailleresse.

Il convient encore de noter que la clause contenue à l’article 16 du contrat de bail du

31 janvier 2001, suivant laquelle le preneur et le cessionnaire seront liés à l’égard du

bailleur, de manière solidaire et indivisible, de toutes les obligations découlant du

contrat, ne saurait produire d’effet en présence d’un acte de cession qui, comme en

l’espèce, traduit la volonté claire du bailleur de libérer le cédant de ses obligations.

Tel qu’il a été retenu aux termes du jugement entrepris, il y a, en l’espèce, donc bien

eu novation par changement de débiteur et la société SOCIETE4.), actuellement

SOCIETE3.), n’était plus partie au contrat de bail à la suite de la signature de l’acte du

3 septembre 2001.

C’est, par conséquent, à bon droit que le juge de première instance a constaté que la

compétence du juge de paix pour connaître de la demande de la société SOCIETE1.)

contre la société SOCIETE3.) n’est pas donnée en vertu de l’article 3.3° du nouveau

code de procédure civile, en ce que cette demande ne relève pas d’une contestation

entre bailleur et preneur.

C’est encore à juste titre qu’après avoir rappelé que le juge de paix, saisi d’une requête

ne relevant pas de sa compétence au regard de l’article 3, 3° du nouveau code de

procédure civile, mais pour laquelle sa compétence ratione valoris est donnée au

regard de l’article 2 du même code, doit prononcer l’irrecevabilité de la demande qui

aurait dû être introduite par voie de citation, mode de saisine de droit commun du juge

de paix, le juge de première instance s’est déclaré incompétent pour connaître de la

demande dirigée contre la société SOCIETE3.), eu égard au fait, qu’en l’espèce, la

demande dépasse son seuil de compétence ratione valoris.

Concernant sa demande tendant à voir étendre les opérations d’expertise en cours à

la société SOCIETE3.), la société SOCIETE1.) fait valoir que celle-ci est justifiée dans

un souci d’une bonne administration de la justice.

La société SOCIETE3.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a

déclaré irrecevable cette demande.

Eu égard au fait que la demande ne figurait ni expressément, ni implicitement dans la

requête introductive de première instance, le jugement entrepris est à confirmer en ce

qu’il avait déclaré la demande irrecevable.

Il résulte de ce qui précède que l’appel est partiellement fondé.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Les parties ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile, il y a lieu de les débouter de leurs demandes

respectives en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Il convient de faire masse des frais et dépens des deux instances et de les imposer

pour moitié à la société SOCIETE1.) et pour moitié à la société SOCIETE3.).

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

partant,

par réformation du jugement entrepris :

dit que la clause compromissoire contenue à l’article 6 du contrat de bail du

31 janvier 2001 ne vise que la détermination de la période d’indisponibilité des lieux,

dit que le tribunal de paix est compétent pour connaître de la demande en

indemnisation du chef de dégâts locatifs et de l’installation d’un système d’air

conditionné non conforme, ainsi que - une fois la période d’indisponibilité déterminée

d’un commun accord des parties, sinon par un expert désigné conformément à l’article

6 du contrat de bail - de la demande en paiement d’une indemnité d’indisponibilité

dirigée contre la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) s.àr.l.,

confirme le jugement entrepris en ce que le tribunal de paix s’est déclaré incompétent

pour connaître de la demande dirigée contre la société à responsabilité limitée de droit

belge SOCIETE3.),

confirme le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de la

société anonyme SOCIETE1.) S.A. tendant à l’extension de l’expertise, instituée par

ordonnance rendue le 25 avril 2013 sous le numéro 1659/13, à la société à

responsabilité limitée de droit belge SOCIETE3.),

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

renvoie l’affaire en prosécution de cause devant le tribunal de paix de Luxembourg,

autrement composé,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour moitié à la société

anonyme SOCIETE1.) S.A. et pour moitié à la société à responsabilité limitée

SOCIETE3.) s.àr.l.