Landlord appeal dismissed; tenant pays partial rent arrears and court costs.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 262/2016

Audience publique du mardi, six décembre deux mille seize

Numéro 178914 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.), ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 29 juillet 2016,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Guy THOMAS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

l’Etablissement public autonome FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU

LOGEMENT ET DE L’HABITAT, établi et ayant son siège social à L-ADRESSE2.),

représenté par le président de son comité-directeur en

fonctions,

Madame

PERSONNE2.), demeurant à Luxembourg,

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

appelant par appel incident,

comparant par Maître François COLLOT, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 178914 du rôle et appelée pour fixation le

27 septembre 2016, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 15

novembre 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Faisal QURAISHI, avocat, en remplacement de Maître Guy THOMAS,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses

explications.

Maître Olivia COLLETTE, avocat, en remplacement de Maître François COLLOT,

comparant

pour

l’Etablissement

public

autonome

FONDS

POUR

LE

DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE L’HABITAT, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

6 décembre 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 19 juin 2015, l’établissement public FONDS POUR

LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE L’HABITAT a fait convoquer

PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour l’entendre condamner

à lui payer la somme de 10.295,89 euros, à titre d’arriérés de loyers et de charges

locatives, en sus les intérêts légaux, pour voir résilier le contrat de bail conclu entre

parties et pour voir condamner la locataire au déguerpissement. Il a, par ailleurs,

sollicité une indemnité de procédure de 600,00 euros, la majoration du taux de l’intérêt

légal et l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience des plaidoiries de première instance, le requérant a réduit sa demande

en paiement au montant de 9.878,16 euros.

PERSONNE1.) a d’abord soulevé l’exception du libellé obscur, au motif qu’elle avait

successivement conclu deux contrats de location avec le requérant et qu’il ne

ressortait pas de l’acte introductif d’instance si la résiliation du premier ou du second

contrat était requise.

Elle a, ensuite, soutenu que les écrits intitulés « transactions », produits par la partie

requérante, ne constituaient pas de transactions valables, dans la mesure où elle n’en

aurait pas compris le sens, qu’elle aurait été obligée de signer les écrits sous peine de

se voir expulser du logement et que ceux-ci ne contiendraient pas de concessions

réciproques.

PERSONNE1.) a, par ailleurs, contesté la fixation forfaitaire du loyer par le FONDS

POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE L’HABITAT, celui-ci ayant été

au courant de sa situation financière difficile.

Elle a encore fait valoir que la fixation du loyer ne pouvait se faire sur base de 10% du

capital investi, la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et

modifiant certaines dispositions du code civil prévoyant que le loyer est fixé en fonction

d’un taux de 5% du capital investi dans le logement.

Estimant que les dispositions relatives à la fixation forfaitaire du loyer s’analysent en

une clause pénale, PERSONNE1.) a demandé la réduction des loyers fixés

forfaitairement.

Par jugement du

14 juillet 2016, le juge de première instance, statuant

contradictoirement, a :

-

déclaré la requête recevable,

-

donné acte au FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE

L’HABITAT de la réduction de sa demande en paiement au montant de 9.878,16

euros,

-

dit la demande en paiement fondée,

-

condamné PERSONNE1.) à payer au FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU

LOGEMENT ET DE L’HABITAT la somme de 9.878,16 euros avec les intérêts

légaux à compter du 9 juin 2015, jusqu’à solde,

-

ordonné sur cette somme la majoration du taux de l’intérêt légal de trois points à

l’expiration d’un délai de trois mois à partir de la notification du jugement,

-

déclaré résilié le bail conclu entre parties le 22 mars 2006,

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef au plus tard dans un délai de 40 jours à compter de la

notification du jugement,

-

au besoin autorisé le requérant à faire expulser la défenderesse dans la forme

légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation

des quittances des ouvriers y employés,

-

dit non fondée la demande du FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU

LOGEMENT ET DE L’HABITAT en obtention d’une indemnité de procédure,

-

dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du jugement,

-

condamné PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a retenu que la requête a

nécessairement visé la résiliation du second contrat de bail conclu en date du 22 mars

2006, celui-ci ayant trait au logement actuellement occupé par PERSONNE1.).

Il a, par ailleurs, constaté que si la requête mentionne un montant global non ventilé,

ni en fonction des arriérés de loyers et charges locatives, ni en fonction des dates

d’échéances respectives, elle est néanmoins explicite et claire quant à la prétention

de base du requérant, de sorte que la défenderesse n’a pu se méprendre sur l’objet et

le but de la demande.

L’exception tirée du libellé obscur de la requête a donc été rejetée.

Concernant les écrits des 11 juin 2012 et 20 août 2013, le juge de première instance

a constaté qu’ils ne contenaient pas de concessions réciproques, de sorte qu’ils ne

constituaient pas des transactions de nature à justifier les prétentions du FONDS

POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE L’HABITAT.

Il a encore retenu qu’à défaut de remplir les dispositions de l’article 1326 du code civil,

lesdits écrits ne pouvaient pas non plus être qualifiés de reconnaissances de dette.

Quant aux montants réclamés à titre de loyers dont les montants ont été fixés

forfaitairement au 1er mai des années 2011, 2014 et 2015, le juge de première instance

a constaté que, pour les années visées, la locataire a tardé à remettre au FONDS

POUR LE DÉVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE L’HABITAT les déclarations

de tous ses revenus de l’année précédente.

L’article 33 du règlement grand-ducal modifié du 16 novembre 1998 fixant les mesures

d’exécution relatives aux logements locatifs, aux aides à la pierre ainsi qu’aux

immeubles cédés sur la base d’un droit d’emphytéose et d’un droit de superficie,

prévues par la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement, ne

comportant pas de sanction en cas de non-respect par le FONDS POUR LE

DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE L’HABITAT de son obligation de réclamer

au mois de janvier la déclaration de revenu, le juge de première instance a retenu que

l’invitation tardive par le bailleur de remettre les pièces justificatives ne portait pas à

conséquence, un délai suffisant pour rassembler les pièces sollicitées ayant été

accordé à la locataire.

Concernant le montant du loyer forfaitaire, le juge de première instance a souligné que

l’article 33 du règlement grand-ducal modifié du 16 novembre 1998 dispose clairement

que ce montant est fixé sur base de 10% du capital investi. Il a, par ailleurs, rappelé

que suivant l’article 1er, paragraphe (3) in fine de la loi modifiée du 21 septembre 2006

sur le bail à usage d’habitation, les articles 3 à 11 de la même loi, relatives à la fixation

du loyer et des charges, ne sont pas applicables aux logements locatifs prévus par les

articles 27 à 30ter de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement.

Le jugement entrepris a ensuite retenu que les dispositions de l’article 33 du règlement

grand-ducal modifié du 16 novembre 1998 régissent une modalité d’exécution du

contrat de bail et ne sont pas à assimiler à une clause pénale.

Il a, dès lors, reconnu la validité des fixations forfaitaires du loyer.

Les autres postes de la «situation comptable arrêtée au 5 avril 2016» n’ayant pas été

spécialement contestés, la demande en paiement a été déclarée fondée pour le

montant actuellement réclamé de 9.878,16 euros.

Le non-paiement des loyers et des charges locatives aux échéances convenues

constituant une violation grave des obligations du locataire justifiant la résiliation du

bail, il a également été fait droit aux demandes en résiliation du bail et en

condamnation de la locataire au déguerpissement.

De ce jugement, PERSONNE1.) a relevé appel par acte d’huissier du 29 juillet 2016.

Prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir déclarer nulle la

requête introductive de première instance pour cause de libellé obscur.

A titre subsidiaire, elle demande à voir déclarer non fondées les demandes de l’intimé

tendant à la voir condamner au paiement d’arriérés de loyers, à voir résilier le contrat

de bail et à la voir condamner au déguerpissement.

Elle demande, finalement, la condamnation de l’intimé au paiement d’une indemnité

de procédure de 1.000,00 euros pour la première instance et d’une indemnité de

procédure de 2.000,00 euros pour l’instance d’appel.

L’intimé se rapporte à prudence de justice quant à la recevabilité de l’appel.

Il relève appel incident du jugement entrepris en ce que celui-ci n’a pas constaté qu’au

vu des conventions des 11 juin 2012 et 20 août 2013, signées entre parties, les

montants des loyers et charges réclamés jusqu’au mois de juillet 2013 ne pouvaient

plus être remis en cause.

Il relève encore appel incident du jugement entrepris en ce que celui-ci n’a pas fait

droit à sa demande tendant à l’obtention d’une indemnité de procédure d’un montant

de 600,00 euros pour la première instance.

L’intimé conclut à la confirmation du jugement entrepris pour le surplus.

Il formule ensuite une demande additionnelle d’un montant de 263,92 euros, avec les

intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, majorés de trois points

à compter de l’expiration du troisième mois qui suit la signification du jugement à

intervenir, à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges échus depuis le mois

de mai 2016.

Il sollicite, finalement, une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance

d’appel, ainsi qu’une indemnité de 2.000,00 euros du chef de procédure abusive et

vexatoire.

Discussion

Les appels principal et incident, interjetés dans les forme et délai de la loi, sont

recevables en la forme.

Quant au moyen tiré du libellé obscur de la requête introductive d’instance du 19 juin

2015

L’appelante réitère son moyen de nullité tiré du libellé prétendument obscur de la

requête introductive de première instance, en soutenant qu’il ne résulte pas de ladite

requête quel contrat de bail conclu entre parties est visé et quels sont les montants

exacts réclamés à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges.

L’acte introductif doit contenir l’objet de la demande et un exposé sommaire des

moyens.

Pour pouvoir préparer sa défense, la partie défenderesse doit savoir de façon précise

ce qu’on lui demande et sur quelle qualité, quel titre, quels motifs le demandeur se

fonde. L’indication exacte des prétentions et la désignation des circonstances de fait

qui forment la base de la demande sont requises. La description des faits doit être

suffisamment précise pour ne pas laisser le défendeur se méprendre sur l’objet de la

demande et pour lui permettre le choix des moyens de défense appropriés (Cour, 14

juillet 2010, n° 34588 du rôle).

Dans sa requête du 19 juin 2015, le FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU

LOGEMENT ET DE L’HABITAT a expliqué qu’un premier contrat de bail a été signé

entre parties le 28 juillet 1999, portant sur un appartement sis à ADRESSE1.), 3-5,

Bisserwee, et que, suivant contrat de bail du 22 mars 2006, PERSONNE1.) a été

relogée dans un appartement sis à ADRESSE1.) ADRESSE1.).

Tel que l’a, à bon escient, relevé le juge de première instance, il résulte clairement de

la requête que le seul contrat de bail en cause en l’espèce est celui du

22 mars 2006, qui a trait au logement actuellement occupé par la locataire.

Il ressort encore de la requête que la demande pécuniaire a trait à des arriérés de

loyers, de charges et d’avances sur charges d’un montant global de 10.295,89 euros.

La requête introductive d’instance suffit ainsi à l’exigence tenant à l’indication de l’objet

de la demande, même en l’absence de ventilation du montant réclamé en fonction de

la nature des arriérés réclamés et des périodes concernées.

Il résulte de ce qui précède que le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a

rejeté le moyen de nullité tiré du libellé obscur de la requête du 19 juin 2015.

Quant aux documents signés les 11 juin 2012 et 20 août 2013

Dans le cadre de son appel incident, la partie intimée fait valoir que les documents

signés les 11 juin 2012 et 20 août 2013, qu’ils soient à qualifier de conventions

transactionnelles, de plans d’apurement d’une dette ou de reconnaissances de dette,

constituent une preuve - sinon du moins un commencement de preuve par écrit,

complété par des éléments extrinsèques - de l’existence et de l’étendue de la dette de

la locataire au 31 juillet 2013.

Le montant de 7.291,68 euros, correspondant aux arriérés de loyers et de charges

réclamés pour la période s’étendant jusqu’au 31 juillet 2013, ne saurait, de ce fait, plus

être remis en cause par l’appelante.

L’appelante conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce que celui-ci a retenu

que les écrits litigieux ne constituent ni des transactions, ni des reconnaissances de

dette.

Tel que l’a, à juste titre, retenu le juge de première instance, les documents des

11 juin 2012 et 20 août 2013, intitulés « transactions » se bornent à constater le

montant des arriérés de loyers et de charges redus par la locataire au moment de la

signature desdits documents et à déterminer les délais de paiement accordés à celle-

ci.

Les écrits n’ayant pas pour objet de mettre fin à une contestation née ou à prévenir

une contestation à naître, moyennant concessions réciproques, ils ne sont pas à

qualifier de transactions au sens de l’article 2044 du code civil.

C’est encore à bon droit que le jugement entrepris a retenu que les écrits ne

remplissent pas les conditions de forme prévues par l’article 1326 du code civil, de

sorte qu’ils ne constituent pas des reconnaissances de dette.

Les documents visés ne valent pas non plus commencement de preuve par écrit de

l’engagement inconditionnel de la débitrice à apurer sa dette, mais permettent, tout au

plus, de constater qu’au moment de leur signature, la locataire a pris connaissance

des montants qui lui étaient réclamés.

Il résulte de ce qui précède que c’est à bon escient que le juge de première instance

a retenu que les documents des 11 juin 2012 et 20 août 2013 ne sont pas

incompatibles avec une remise en cause par la locataire du montant des arriérés de

loyers et de charges réclamés pour la période s’étendant jusqu’au 31 juillet 2013.

Quant à la fixation forfaitaire des loyers pour les périodes allant du 1er mai 2011 au 1er

mars 2012, du 1er mai 2014 au 1er août 2014 et du 1er mai 2015 au 1er novembre 2015

PERSONNE1.) conteste d’abord le principe-même de la fixation forfaitaire des loyers

pour les périodes allant du 1er mai 2011 au 1er mars 2012, du 1er mai 2014 au 1er août

2014 et du 1er mai 2015 au 1er novembre 2015. Elle fait ensuite valoir que c’est à tort

que l’intimé a calculé le loyer forfaitaire sur base d’un taux de 10% du capital investi.

L’article 33 du règlement grand-ducal modifié du 16 novembre 1998 fixant les mesures

d’exécution relatives aux logements locatifs, aux aides à la pierre ainsi qu’aux

immeubles cédés sur la base d’un droit d’emphytéose et d’un droit de superficie,

prévues par la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement, prévoit

ce qui suit :

« Au cours du mois de janvier de chaque année, le promoteur réclame au ménage-

occupant la déclaration de tous ses revenus effectivement perçus durant la période du

1er janvier au 31 décembre de l’année précédente.

Sur base de ces données et en tenant compte de la composition effective du ménage-

occupant telle que décrite à l’article 18, paragraphe (2), le loyer à payer pour l’année

en cours est calculé.

Le promoteur notifie au ménage-occupant le nouveau loyer pour le 1er mai de chaque

année au plus tard.

Sans préjudice de l’article 34 du présent règlement grand-ducal, ce nouveau loyer est

dû jusqu’au 1er mai de l’année suivante.

En cas de refus du ménage-occupant de soumettre au promoteur les données

nécessaires à la détermination du nouveau loyer, le promoteur est en droit d’appliquer

un loyer forfaitaire à partir du 1er mai de l’année en cours, calculé sur la base de 10 %

du capital investi dans le logement.

Ce loyer forfaitaire restera d’application jusqu’à la transmission des documents

nécessaires au calcul du loyer effectif tel qu’expliqué ci-devant.

Le loyer alors calculé sera d’application dès le mois qui suit la réception des documents

requis.

En cas de non-remise des documents endéans les 3 mois qui suivent la notification du

loyer forfaitaire au locataire, le promoteur est en droit de résilier unilatéralement le

contrat de bail.

Lors de l'adaptation annuelle du loyer, le ménage-occupant doit apporter la preuve

qu'il remplit les conditions de l'article 4, respectivement des articles 19 et 27.

Le ménage-occupant qui ne remplit plus ces conditions, doit quitter le logement,

respectivement le logis dans un délai de 12 mois, suite à un préavis qui lui est notifié

par lettre recommandée.»

En l’espèce, PERSONNE1.) a été informée de la fixation forfaitaire du loyer pour les

périodes mentionnées ci-avant par courriers respectifs des 30 septembre 2011, 27 mai

2014 et 22 juin 2015.

Dans les prédits courriers, le FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT

ET DE L’HABITAT indique qu’il a été procédé à la fixation forfaitaire du loyer au vu de

l’omission par PERSONNE1.) de présenter tous les documents nécessaires à la

révision du loyer, malgré lettres de rappel. Il est précisé que le loyer forfaitaire restera

d’application jusqu’à la transmission des documents nécessaires au calcul effectif et

que le loyer calculé à la suite de la réception des documents requis sera d’application

dès le mois qui suit cette réception.

Parmi les pièces manquantes énumérées dans le courrier du 27 mai 2014 figurent

notamment les certificats de rémunération/pension pour l’année 2013, les certificats

d’affiliation délivrés par le Centre commun de la sécurité sociale, ainsi que les

certificats attestant le paiement d’indemnités de maladie et de prestations familiales.

Le courrier du 22 juin 2015 fait état du non-versement des certificats de rémunération,

des certificats d’affiliation ainsi que des certificats attestant les paiements de la

prestation familiale pour l’année 2014.

Contrairement aux arguments de l’appelante, il n’appartient pas au FONDS POUR LE

DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE L’HABITAT de rapporter la preuve

négative de la non-présentation par PERSONNE1.) des documents requis, mais bien

à cette dernière d’établir qu’elle a rempli son obligation consistant dans la déclaration

de tous ses revenus effectivement perçus au cours des années en cause. Or,

PERSONNE1.) reste en défaut de rapporter cette preuve.

Concernant le fait qu’en 2011 et 2014, le FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU

LOGEMENT ET DE L’HABITAT n’a réclamé les déclarations de revenus qu’au mois

de février et non pas au mois de janvier, tel que prévu à l’article 33 du règlement grand-

ducal modifié du 16 novembre 1998, il ne porte pas à conséquence.

En effet, tel que l’a, à bon droit, relevé le juge de première instance, l’article 33 du

prédit règlement ne prévoit pas de sanction en cas de réclamation tardive des

documents requis par le FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET

DE L’HABITAT et, en l’espèce, PERSONNE1.) s’est vue accorder un délai suffisant

pour présenter lesdits documents.

Eu égard à ce qui précède, il n’y a pas lieu de déférer à la demande de l’appelante

tendant à ordonner au FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE

L’HABITAT de verser l’intégralité du dossier administratif la concernant.

Au vu du non-respect par PERSONNE1.) de son obligation d’envoyer au FONDS

POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE L’HABITAT les documents

réclamés relatifs à ses revenus, cet établissement était en droit de procéder à la

fixation forfaitaire des loyers, conformément à l’article 33 du règlement grand-ducal du

16 novembre 1998.

C’est encore en conformité avec l’article 33 du règlement grand-ducal du 16 novembre

1998, précité, que le loyer a été fixé sur base d’un taux de 10% du capital investi.

Tel que l’a souligné le juge de première instance, l’article 1er paragraphe (3) in fine de

la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, prévoit que les

articles 3 à 11 de la même loi, relatives à la fixation du loyer et des charges, ne sont

pas applicables aux logements locatifs prévus par les articles 27 à 30ter de la loi

modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement.

L’appelante fait valoir qu’en prévoyant l’application d’un taux de 10% du capital investi

pour la fixation forfaitaire du loyer, l’article 33 du règlement grand-ducal du 16

novembre 1998 crée une situation inégalitaire, contraire à l’article 10 bis de la

Constitution, entre les personnes louant un logement en vertu des dispositions de la

loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement, et les autres locataires

d’objets immobiliers qui peuvent invoquer à leur profit la disposition de l’article 3(1) de

la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, suivant laquelle

la location d’un logement à usage d’habitation ne peut rapporter au bailleur un revenu

annuel dépassant un taux de 5% du capital investi dans le logement.

Il est rappelé qu’en vertu de l’article 6 de la loi du 27 juillet 1997 portant organisation

de la Cour Constitutionnelle, « lorsqu’une partie soulève une question relative à la

conformité d’une loi à la Constitution devant une juridiction de l’ordre judicaire ou de

l’ordre administratif, celle-ci est tenue de saisir la Cour Constitutionnelle. Une

juridiction est dispensée de saisir la Cour Constitutionnelle lorsqu’elle estime que: a)

une décision sur la question soulevée n’est pas nécessaire pour rendre son jugement;

b) la question de constitutionnalité est dénuée de tout fondement; c) la Cour

Constitutionnelle a déjà statué sur une question ayant le même objet. Si une juridiction

estime qu’une question de conformité d’une loi à la Constitution se pose et qu’une

décision sur ce point est nécessaire pour rendre son jugement, elle doit la soulever

d’office après avoir invité au préalable les parties à présenter leurs observations ».

La constitutionnalité d’une disposition légale comporte une appréciation abstraite de

cette norme par rapport à la règle constitutionnelle. La pertinence de soumettre une

question préjudicielle à la Cour Constitutionnelle se fait in abstracto et non in concreto.

Bien que l’article 6 de la loi du 27 juillet 1997 instaure une obligation de renvoi

lorsqu’une partie soulève une question de conformité d’une loi à la Constitution, les

trois cas de dispense énoncés par son deuxième alinéa relativisent très fortement la

portée de cette obligation et accordent une grande marge de manœuvre aux

juridictions ordinaires. Le juge a quo peut en effet s’en dispenser s’il estime qu’une

décision sur la question soulevée n’est pas nécessaire pour rendre son jugement, que

la question est dénuée de tout fondement ou que la Cour Constitutionnelle a déjà

statué sur une question ayant le même objet (cf. Pas. 2008, Compétence et

recevabilité des questions préjudicielles par PERSONNE3.), p. 15 ; Cour 29 janvier

2014, n° 39880 du rôle).

En l’occurrence, il convient de constater que la fixation forfaitaire du loyer à 10% du

capital investi constitue une mesure exceptionnelle visant à sanctionner la non-

exécution de l’obligation du locataire de fournir les renseignements requis sur ses

revenus de l’année écoulée, la fixation du loyer pour les personnes bénéficiant des

dispositions de la loi du 25 février 1979 s’effectuant en principe en fonction des revenus

des personnes concernées.

Il s’y ajoute que la mesure consistant dans la fixation forfaitaire du loyer en vertu de

l’article 33 du règlement grand-ducal du 16 novembre 1998 n’est qu’un moyen de

contrainte temporaire, le loyer fixé forfaitairement n’étant applicable que jusqu’à la

transmission des documents nécessaires au calcul du loyer effectif. Il ne peut partant

pas être considéré que l’article 33 du règlement grand-ducal du 16 novembre 1998 a

pour effet de rapporter au bailleur un revenu annuel dépassant un taux de 5% du

capital investi dans le logement.

L’argument tiré de la prétendue non-constitutionnalité de l’article 33 du règlement

grand-ducal du 16 novembre 1998 est, dès lors, manifestement dénué de tout

fondement et il n’y a pas lieu de poser de question préjudicielle à la Cour

Constitutionnelle.

C’est encore à tort que l’appelante soutient que l’application du taux de 10% du capital

investi pour la fixation temporaire du loyer procure à l’intimé un enrichissement sans

cause, la cause de l’application du loyer forfaitaire résultant clairement du défaut de la

locataire de fournir au FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE

L’HABITAT les renseignements nécessaires à la fixation du loyer.

La disposition de l’article 33 du règlement grand-ducal du 16 novembre 1998 n’est, en

outre, pas à qualifier de clause pénale, une telle clause ne pouvant constituer qu’une

stipulation contractuelle et non pas une disposition réglementaire.

Quant à la demande de l’appelante en réduction des loyers forfaitairement fixés par

l’intimé, elle n’est pas fondée, dans la mesure où il n’appartient pas au tribunal

d’apprécier l’opportunité de l’application par le FONDS POUR LE DÉVELOPPEMENT

DU LOGEMENT ET DE L’HABITAT de la mesure prévue à l’article 33 du règlement

grand-ducal du 16 novembre 1998 en cas d’omission du locataire de fournir les

renseignements quant à ses revenus en temps utiles.

La demande de l’appelante tendant à voir ordonner une expertise pour fixer le loyer

qui aurait été applicable en fonction de ses revenus au cours des périodes visées, est

également à rejeter, le loyer n’ayant justement pas été fixé en fonction des revenus de

l’appelante en raison du fait que celle-ci n’avait pas communiqué ses revenus à

l’intimé.

Quant aux montants réclamés

L’appelante remet en question le décompte produit par l’intimé en faisant valoir que

tous les paiements qu’elle a effectués entre 2011 et 2014 à titre de loyers et d’avances

sur charges ne sont pas repris dans le décompte.

Ainsi, les montants respectifs de 351,53 euros et de 998,33 euros payés à titre de

loyers pour les mois d’avril 2011 et de février 2012, ainsi que le montant de 351,53

euros payé mensuellement à titre d’avances sur charges de mai 2011 à mars 2012,

apparaissant dans un relevé des mouvements de son compte (pièce no 15 de la partie

appelante), ne figureraient pas dans la rubrique « paiements » du décompte de

l’intimé.

Force est cependant de constater que si, en effet, l’intimé ne reprend pas les

paiements prémentionnés dans son décompte, elle n’y inclut pas non plus les loyers

et charges qui étaient redus pour les mois visés dans la rubrique « factures ».

C’est partant à tort que l’appelante conteste le décompte en soutenant que l’intimé lui

réclamerait le paiement d’arriérés de loyers, de charges et d’avances sur charges pour

lesquels elle présenterait une preuve de paiement.

Au vu du décompte des arriérés de loyers, de charges et d’avances sur charges

impayés, présenté par le FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET

DE L’HABITAT, relatif à la période s’étendant jusqu’au 1er avril 2016 inclus, le jugement

entrepris est, dès lors, à confirmer en ce qu’il a condamné PERSONNE1.) au paiement

d’un montant de 9.878,16 euros, avec les intérêts légaux à partir du 9 juin 2015, jour

de la demande en justice, jusqu’à solde.

A l’audience des plaidoiries du 15 novembre 2016 devant le tribunal de céans, l’intimé

a augmenté sa demande d’un montant de 263,92 euros, correspondant aux loyers et

avances sur charges échus entre le mois de mai 2016 et le mois de novembre 2016

inclus.

La demande tendant à la condamnation de la locataire au paiement de montants échus

après le jugement entrepris est recevable en vertu des dispositions de l’article 592

alinéa 2 du nouveau code de procédure civile.

Au vu du décompte versé par l’intimé et en l’absence de présentation de preuve de

paiement quant aux montants réclamés de la part de l’appelante, la demande est à

déclarer fondée pour le montant réclamé de 263,92 euros, avec les intérêts légaux à

partir du 15 novembre 2016, jour de la demande en justice, jusqu’à solde.

En application des articles 15-1 et 15 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux

délais de paiement et intérêts de retard, il y a lieu de faire droit à la demande de l’intimé

en majoration du taux d’intérêt de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à

compter de la signification du présent jugement.

Quant à la résiliation du contrat de bail et quant au déguerpissement

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de

résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant

pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, le louage

des choses, des baux en général, éd 2000, n° 388 bis).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de

plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la

résiliation du bail.

Les juges du fond ont le pouvoir souverain d’apprécier si une résiliation du contrat de

bail est justifiée lorsque la partie en faute a mis fin à ses abus (cf. ibid., n° 390 e).

Il est de principe que le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son appartement

est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être

contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits (cf. TAL, 23

octobre 1998, no du rôle 61513, cité dans Le bail à loyer, Compte-rendu de

jurisprudence, M. HARLES, n° 187, p. 375).

Eu égard à l’importance des arriérés de loyers, de charges et d’avances sur charges

restés en souffrance, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a résilié

le contrat de bail pour motif grave et condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux

loués, sauf à reporter le délai de déguerpissement à quarante jours à compter de la

signification du présent jugement.

Quant à la demande du FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET

DE L’HABITAT en indemnisation du chef de procédure abusive et vexatoire

Le FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE L’HABITAT

réclame un montant de 2.000,00 euros à titre d’indemnisation du chef de procédure

abusive et vexatoire.

Il fait valoir que l’appel interjeté par PERSONNE1.) contre le jugement du 14 juillet

2016 relève de l’intention malicieuse, sinon de la légèreté blâmable, dans la mesure

où, en se basant sur de fausses allégations, l’appelante aurait remis en cause son

obligation au paiement de montants qu’elle aurait au préalable reconnu redevoir.

Il y a lieu de rappeler que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute que

si elle constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou au moins une erreur grossière

équipollente au dol (cf. G. RAVARANI, La Responsabilité Civile des personnes privées

et publiques, éd. 2014, n° 84).

A défaut d’établir une intention malicieuse ou vexatoire dans le chef de

PERSONNE1.), le FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE

L’HABITAT est à débouter de sa demande tendant à l’octroi de dommages et intérêts.

Quant aux demandes respectives des parties en obtention d’indemnités de procédure

et quant aux frais

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

Au vu de l’issue du litige, les demandes de l’appelante en obtention d’une indemnité

de procédure pour la première instance et pour l’instance d’appel sont à déclarer non

fondées.

Le FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE L’HABITAT

n’établissant pas l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de procédure

civile, il est à débouter de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure

pour la première instance, ceci par confirmation du jugement entrepris, ainsi que de

sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Au vu de l’issue du litige, le jugement entrepris est encore à confirmer en ce qu’il a mis

les frais et dépens à charge de PERSONNE1.).

Il convient également de condamner celle-ci aux frais et dépens de l’instance d’appel.

Il résulte de ce qui précède que ni l’appel principal, ni l’appel incident ne sont fondés.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

dit qu’il n’y a pas lieu de poser de question préjudicielle à la Cour Constitutionnelle,

rejette l’offre de preuve par voie d’expertise, présentée par PERSONNE1.),

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner à l’établissement public FONDS POUR LE

DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE L’HABITAT de verser l’intégralité du

dossier administratif de PERSONNE1.),

dit l’appel principal non fondé,

dit l’appel incident non fondé, partant :

confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement de

quarante jours à compter de la signification du présent jugement,

dit recevable et fondée la demande additionnelle de l’établissement public FONDS

POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE L’HABITAT en paiement

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour la période de mai 2016 à novembre

2016 inclus, à concurrence de 263,92 euros, partant :

condamne PERSONNE1.) à payer à l’établissement public FONDS POUR LE

DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE L’HABITAT le montant de 263,92 euros,

avec les intérêts légaux à partir du 15 novembre 2016, jusqu’à solde,

dit qu’il y a lieu à augmentation du taux d'intérêt légal de trois points à l’expiration d’un

délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,

dit non fondées les demandes de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour la première instance et pour l’instance d’appel,

dit non fondée la demande de l’établissement public FONDS POUR LE

DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE L’HABITAT en indemnisation du chef de

procédure abusive et vexatoire,

dit non fondée la demande de l’établissement public FONDS POUR LE

DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE L’HABITAT en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.