Landlord appeal partially allowed; tenant's set-off defense rejected due to lack of connection between debts.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 240/2016

Audience publique du mardi, quinze novembre deux mille seize

Numéro 171668 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration en fonctions,

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg

du 10 août 2015,

comparant par Maître Marisa ROBERTO, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

Maître Valérie DEMEURE, avocat, demeurant à L-ADRESSE2.), prise en sa qualité

de curateur de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l., ayant été établie

et ayant eu son siège social à L-ADRESSE3.), inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), déclarée en état de faillite par

jugement du tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière

commerciale, en date du 31 mars 2016,

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

comparant en personne.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 171668 du rôle et appelée pour fixation le 6 octobre

2015, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 1er février 2016, ensuite au 10 mai 2016 et

finalement à l’audience publique du mardi, 18 octobre 2016, à 9.00 heures, salle TL

3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Céline BOTTAZZO, avocat, en remplacement de Maître Marisa ROBERTO,

comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A., donna lecture de l’acte d’appel

et fut entendue en ses explications.

Maître Valérie DEMEURE, avocat, prise en sa qualité de curateur de la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l., en état de faillite, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

15 novembre 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de sous-location du 10 août 2012, ayant pris effet le 5 juillet 2012, la

société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l. a donné à bail à la société anonyme

SOCIETE1.) S.A. un local d’une superficie de 70 m2 de dépôt et de 5m2 dans le

ADRESSE4.), au rez-de-chaussée d’un immeuble sis dans la zone d’activité

« ADRESSE4.) » à L-ADRESSE4.), ainsi qu’un emplacement de parking extérieur,

moyennant loyer mensuel de 900,00 euros htva et avance mensuelle sur charges de

265,50 euros htva, soit un montant total de 1.336,88 euros ttc.

La société SOCIETE1.) a résilié le contrat de bail le 25 juin 2013 avec un préavis de

trois mois, à l’expiration duquel elle a quitté les lieux loués.

Par requête déposée le 13 janvier 2015 au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-

Alzette, la société SOCIETE2.) a fait convoquer la société SOCIETE1.) à comparaître

devant le juge de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, pour la

voir condamner au paiement de la somme de 20.053,20 euros, avec les intérêts

légaux, au titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour la période du 5 juillet

2012 au 5 octobre 2013, ainsi que du montant de 2.980,80 euros au titre de la garantie

locative.

A l’audience des plaidoiries de première instance, la société SOCIETE2.) a sollicité la

condamnation de la société anonyme SOCIETE1.) à lui payer le montant de (36 x

1.336,88 =) 48.127,68 euros, correspondant à l’intégralité des loyers et avances

mensuelles sur charges de la période allant du 5 juillet 2012, date de prise d’effet du

contrat de sous-location, jusqu’au 5 juillet 2015, date d’échéance du terme. Elle a, en

outre, demandé au tribunal de constater la résolution du contrat. Elle a enfin sollicité

une indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE2.) a exposé que la société SOCIETE1.)

n’a jamais réglé les loyers et les avances sur charges. Elle a encore fait valoir que le

contrat de sous-location avait été conclu pour une durée de trois ans, allant du 5 juillet

2012 au 5 juillet 2015, de sorte qu’il ne pouvait être résilié unilatéralement qu’à

l’échéance du terme et avec un préavis de trois mois.

En première instance, la société SOCIETE1.) a invoqué l’irrecevabilité de la demande

tendant à l’exécution forcée du contrat de sous-location, sinon à la résolution du contrat

de sous-bail et en paiement de dommages et intérêts, pour constituer une demande

nouvelle. Elle s’est rapportée à prudence de justice quant à la demande en paiement

d’arriérés de loyers pour la période de juillet 2012 à octobre 2013 et de la garantie

locative.

Elle a demandé la compensation entre la créance de la société SOCIETE2.) et le

montant de 27.531,00 euros, en sus des intérêts légaux, que cette dernière lui resterait

redevable du chef de factures impayées, en vertu d’un jugement commercial du

tribunal d’arrondissement du 2 avril 2015.

Par jugement du 24 juin 2015, rendu contradictoirement entre parties, le tribunal de

paix d’Esch-sur-Alzette a :

reçu la demande en la forme,

dit irrecevable la demande en exécution du contrat de sous-location,

condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) la somme de

20.053,20 euros avec les intérêts au taux légal à partir du 13 janvier 2015, jour du

dépôt de la requête introductive d’instance, jusqu’à solde,

pour le surplus, dit la demande en paiement non fondée,

dit non fondée la demande en compensation de créances réciproques,

condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) une indemnité

de procédure de 500,00 euros,

condamné la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté que la demande tendant à

l’exécution forcée du contrat de sous-location, sinon à la résolution du contrat de sous-

bail et en paiement de dommages et intérêts, présentée pour la première fois au cours

de l’audience des plaidoiries, était irrecevable pour constituer une demande nouvelle.

Quant au fond, le juge de première instance a fait droit à la demande en paiement

d’arriérés de loyers pour la période du 5 juillet 2012 au 5 octobre 2013, aucune preuve

du paiement des loyers réclamés ne figurant au dossier. Il a écarté la demande en

paiement d’une garantie locative, au motif qu’il n’était pas établi que les parties avaient

convenu du paiement d’une telle garantie.

Il a finalement jugé que dans la mesure où les créances dont se prévalait la société

SOCIETE1.) n’étaient pas connexes à celles invoquées par la société SOCIETE2.) et

que la preuve de l’exigibilité de la créance de SOCIETE1.) n’était pas rapportée, la

demande en compensation de créances réciproques n’était pas fondée.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement interjeté appel par exploit

d’huissier du 10 août 2015.

Il est relevé que la société SOCIETE2.) a été déclarée en état de faillite suivant

jugement rendu le 31 mars 2016 par le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg,

siégeant en matière commerciale, Maître Valérie DEMEURE ayant été nommée

curateur.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation de la décision entreprise, l’appelante conclut à voir dire non fondée

les demandes en paiement d’arriérés de loyers et d’une indemnité de procédure pour

la première instance présentées par la société SOCIETE2.) et à voir dire fondée sa

demande en compensation. Elle demande ainsi à voir « constater la compensation

entre la créance de la société SOCIETE2.) d’un montant de 20.053,20 euros avec la

créance de la société SOCIETE1.) d’un montant de 27.531,00 euros ».

En ordre subsidiaire, elle demande à voir surseoir à statuer en attendant l’arrêt à

intervenir dans l’affaire l’opposant à la société SOCIETE2.).

Elle sollicite enfin une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance

d’appel.

A l’appui de son recours, la société SOCIETE1.) fait exposer que, suivant jugement

rendu le 2 avril 2015 par le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en

matière commerciale, la société SOCIETE2.) a été condamnée à lui payer la somme

de 27.531,00 euros du chef de factures impayées, étant toutefois précisé que la

société SOCIETE2.) a relevé appel contre cette décision par exploit d’huissier du 5

juin 2015.

Elle fait grief au juge de première instance d’avoir rejeté sa demande visant à la

compensation des créances respectives des parties et rappelle qu’aux termes de

l’article 1289 du code civil, la compensation s’opère de plein droit par la seule force de

la loi. Elle estime que les trois conditions à la base de la compensation – à savoir la

réciprocité ainsi que le caractère liquide et exigible des dettes – sont remplies en

l’occurrence. Elle reproche au juge de première instance d’avoir ajouté une condition

supplémentaire au mécanisme de la compensation et insiste sur le fait que la connexité

n’est pas une condition de la compensation.

Le curateur de la société SOCIETE2.) en faillite conclut à la confirmation pure et simple

du jugement entrepris. Il estime que si la condition relative à la liquidité est certes

remplie, les conditions relatives à la certitude et à l’exigibilité de la dette ne le sont pas,

alors qu’appel a été relevé contre le jugement du 2 avril 2015. Il s’oppose à la demande

en surséance à statuer.

Appréciation

Il est rappelé que la société SOCIETE1.) conclut au débouté de la demande en

paiement des arriérés des loyers formulée par la société SOCIETE2.), au motif qu’elle

dispose d’une créance supérieure à celle de sa bailleresse et demande ainsi la

compensation entre les créances réciproques.

La compensation est un mode d'extinction simultanée, jusqu'à concurrence de la plus

faible, de deux obligations fongibles existant en sens inverses entre les mêmes

personnes. Elle constitue un procédé de règlement fusionné spécial aux obligations

réciproques : chacun des créanciers intéressés, parce qu'il est en même temps

débiteur de l'autre, est admis à imputer sa propre créance sur ce qu'il lui doit

(Jurisclasseur Civil, Art. 1289 à 1293, Fasc. unique, n° 1).

La compensation légale est prévue par l’article 1289 du code civil qui dispose que

lorsque deux personnes se trouvent débitrices l’une envers l’autre, il s’opère entre elles

une compensation qui éteint les deux dettes. En application de l’article 1290 du code

civil, la compensation s’opère par la seule force de la loi, même à l’insu des débiteurs ;

les deux dettes s’éteignent réciproquement, à l’instant où elles se trouvent exister à la

fois, jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives.

Quant à la compensation judiciaire, celle-ci ne s’opère pas de plein droit, mais elle doit

être formulée en justice par une demande reconventionnelle. Le tribunal qui se trouve

ainsi saisi tant d’une demande principale que d’une demande reconventionnelle en

paiement, statue en même temps sur les deux demandes afin de n’adjuger que

l’excédent d’une créance sur l’autre, déclarant le surplus compensé (voir notamment

Cour 19 mars 2010, n° 123288 du rôle ; 9 octobre 2003, n° 68006 du rôle ; 27 mai

2015, n° 37309 du rôle).

Quatre conditions doivent être réunies pour que la compensation produise son effet

extinctif : réciprocité des obligations, fongibilité de leur objet, liquidité et exigibilité (Droit

civil, Les obligations, Terré, Simler, Lequette, Dalloz, précis, 8e édition, 2002, no 1392).

Si, tel que le fait plaider l’appelante, un lien de connexité entre les créances respectives

n’est, en principe, pas une condition de la compensation, il n’en demeure cependant

pas moins qu’eu égard au fait que la société SOCIETE2.) se trouve actuellement en

état de faillite, le mécanisme de la compensation obéit à un régime spécifique.

En effet, en principe, toute compensation légale, judiciaire ou conventionnelle est

interdite après la faillite, puisqu’équivalant à un double paiement abrégé, une telle

compensation permettrait au créancier qui en bénéficierait d'échapper à la loi du

concours (Lux. 1er avril 1977, P. 23. 556 ; TAL 20 mars 2012, n° 136474 du rôle).

La compensation après faillite est ainsi interdite, sauf s’il s’agit de contrats dans

lesquels les obligations réciproques résultent d’une même source indivisible (TAL

15 février 2008, n° 110543 du rôle).

Il n’y a ainsi pas de compensation possible après faillite entre deux créances qui ont

des causes indépendantes (cf. Cour 4 juillet 2007, préc.).

Partant, la compensation après faillite entre des créances réciproques, qui réunissent

les conditions pour une compensation judiciaire, reste, en principe, permise s’il existe

entre ces créances un lien de connexité (cf. notamment Cour 16 juin 2004, n° 27652

du rôle ; 4 juillet 2007, n° 31521 du rôle).

Si la connexité s'entend de façon extensive, la compensation pour dettes connexes

n'est toutefois pas admise chaque fois que les contrats générateurs des obligations

réciproques n'ont aucun lien entre eux (Com. 31 janvier 1984, Bull. civ. IV, no 47 ; Soc.

24 mars 1988, Bull. civ. V, no 218 ; Com. 27 avril 1993, D. 1993. 426, note

M. Pédamon ; CA Paris, 17 mars 1994, Dr. sociétés, juill. 1994, no 136, p. 11, note

Y. Chaput) ou lorsque ces contrats se rapportent à des relations commerciales suivies

mais que celles-ci n'ont pas été organisées, excluant de la sorte l'idée d'ensemble

contractuel (cf. Encycl. Dalloz, Droit civil, V° Compensation, n° 45).

Quant à l’appréciation du lien de connexité, il est de jurisprudence que si la Cour de

cassation exerce un contrôle sur le respect du champ d’application de la

compensation, le lien de connexité étroit autorisant la compensation entre les dettes

réciproques nonobstant le concours entre créanciers, est apprécié souverainement par

les juges du fond (Cass. belge, 1e ch. 12 janvier 1996, P. 96, n° 27, p.46 ; cf. J. BORÉ,

La cassation en matière civile, édit. 1997, n° 1519 cité in Conclusions du Parquet

Général du 18 septembre 2001 dans l’affaire de cassation Maître Yvette HAMILIUS,

prise en sa qualité de curateur de la faillite de la S.àr.l. Fonderie de Mersch c/ la société

anonyme Banque Internationale à Luxembourg).

En l’espèce, la compensation est exclue alors qu’il n’existe aucun lien de connexité

entre les deux demandes, l’une se rapportant à des loyers impayés redus en vertu

d’un contrat de sous-bail et l’autre se rapportant à la vente et à la livraison d’appareils

de sèche-mains.

La partie appelante ne pouvant, après la faillite, opérer une compensation judiciaire

d’une créance qui n’a aucun lien de connexité avec sa dette (cf. Cour 4 juillet 2007,

préc.), la compensation entre les deux créances invoquées n’est pas possible en

l’espèce.

C’est dès lors à juste titre, quoique partiellement pour d’autres motifs, que le juge de

première instance a rejeté la demande en compensation formulée par la société

SOCIETE1.).

Eu égard aux motifs développés ci-dessus, la demande tendant à surseoir à statuer

jusqu’au prononcé de l’arrêt d’appel opposant les deux parties dans le litige relatif au

paiement des factures relatives à la vente des appareils de sèche-mains laisse d’être

fondée.

Finalement, en invoquant à titre de défense au fond l’extinction de sa dette par

compensation, la société SOCIETE1.) reconnaît implicitement, mais nécessairement,

le bien-fondé de la demande telle que présentée par la société SOCIETE2.). En effet,

l’offre de compenser vaut offre de payer. Elle équivaut donc à un aveu de non-

paiement qui interdit au débiteur de dénier plus tard l’existence de la créance (TAL 19

mars 2010, n° 123288 du rôle ; 26 janvier 2016, n° 173658 du rôle).

Par ailleurs et dans la mesure où l’appelante ne rapporte pas la preuve du paiement

de la somme lui réclamée de 20.053,20 euros, le jugement a quo est à confirmer en

ce qu’il a dit la demande de la société SOCIETE2.), actuellement en faillite, fondée

pour le montant réclamé.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

La société SOCIETE2.), en faillite, ne justifiant pas de l’iniquité requise par les

dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance requiert, par

réformation de la décision attaquée, un rejet.

Eu égard à l’issue du litige, la demande de la société SOCIETE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel laisse d’être fondée.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est partiellement

fondé.

En dépit du fait que l’appel est partiellement fondé, les frais et dépens de l’instance

d’appel sont à mettre à charge de l’appelante, laquelle n’est déchargée que du

paiement d’une indemnité de procédure pour la première instance et qui reste tenue

d’une condamnation au profit de l’intimée.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

rejette la demande tendant à voir surseoir à statuer jusqu’à ce que le recours contre le

jugement rendu le 2 avril 2015 par le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg

soit vidé,

dit l’appel partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

déboute la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l., en faillite, de sa

demande en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

déboute la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de sa demande en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. aux frais et dépens de l’instance

d’appel.