Landlord appeal dismissed for late evidence and failure to prove actual expense of charges.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 193/2016

Audience publique extraordinaire du vendredi, quinze juillet deux mille seize

Numéro 168725 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge, Anne

CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1)

A1.), sans état connu, et son épouse

2)

A2.), sans état connu, les deux demeurant à L-(…),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 16

mars 2016,

sub 1) et 2) comparant par Maître Stéphanie LACROIX, avocat, demeurant à Luxembourg, et

B.), sans état connu, demeurant à D-(…),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO, comparant

en personne.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 168725 du rôle et appelée pour fixation le

5 mai 2015, fut successivement fixée pour plaidoiries aux 17 novembre 2015,

15 mars 2016 et finalement à l’audience publique du mardi, 5 juillet 2016, à 9.00 heures, salle

TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Sarah BEVILACQUA, avocat, en remplacement de Maître Stéphanie LACROIX,

comparant pour A1.) et A2.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

B.), comparant en personne, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire du

vendredi, 15 juillet 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail conclu entre parties le 1er juin 2009, A1.) et son épouse, A2.), ont donné

en location à B.) un appartement sis à ADR1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de

500,00 euros et d’avances sur charges de 100,00 euros par mois.

Par requête déposée le 13 novembre 2013, A1.) et A2.) ont fait convoquer B.) devant le tribunal

de paix de Luxembourg aux fins de :

-

l’entendre condamner à leur payer la somme de 2.400,00 euros à titre d’arriérés de loyeret

d’avances mensuelles sur charges pour la période d’août 2013 à novembre 2013 inclus,

-

l’entendre condamner à leur payer la somme de 864,06 euros à titre de solde d’undécompte

pour la période du 1er octobre au 31 décembre 2012,

-

l’entendre condamner à leur payer la somme de 1.000,00 euros au titre d’indemnité

derelocation,

-

voir résilier le contrat de bail conclu entre les parties,

-

voir ordonner le déguerpissement du locataire et

-

se voir allouer une indemnité de procédure de 500,00 euros.

Suivant indications figurant dans la motivation du jugement entrepris, les bailleurs ont, à

l’audience des plaidoiries de première instance, fait plaider que B.) a quitté les lieux au cours du

mois de décembre 2013 et a déposé les clefs de l’appartement au café situé au rez-de-chaussée

de l’immeuble. Ils se sont déclarés d’accord pour considérer que le bail a pris fin au 31 décembre

2013 et ont renoncé à leurs demandes en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement

consécutif du locataire. Ils ont demandé à voir condamner le locataire à leur payer la somme de

6.869,13 euros, suivant décompte actualisé au 6 janvier 2015, cette somme comprenant un

montant de 2.400,00 euros du chef de loyers et avances sur charges des mois de septembre à

décembre 2013, le montant de 1.500,00 euros du chef d’indemnité d’indisponibilité,

correspondant à trois mois de loyer, et le montant de 2.969,13 euros du chef de décompte des

charges locatives pour 2013.

B.) a contesté la demande en paiement en faisant valoir qu’il a libéré les lieux fin août 2013, ce

après en avoir informé les bailleurs. Il a affirmé ne pas avoir causé de dégâts locatifs et a soutenu

que l’appartement présentait des traces d’humidité et des moisissures, de sorte qu’il ne serait

pas tenu du paiement des charges pour l’année 2013, autres que celles qu’il aurait d’ores et

déjà réglées au titre d’avances sur charges.

Par jugement du 3 février 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant contradictoirement,

a :

-

reçu la demande en la forme,

-

donné acte à A1.) et A2.) qu’ils renoncent à leur demande en résiliation du contrat de bail et

en déguerpissement,

-

donné acte à A1.) et A2.) qu’ils augmentent leur demande en paiement au montant de

6.869,13 euros,

-

déclaré la demande partiellement fondée,

-

condamné B.) à payer à A1.) et A2.) la somme de 2.400,00 euros,

-

déclaré non fondée la demande pour le surplus,

-

rejeté la demande en octroi d’une indemnité de procédure formée par A1.) et A2.) et

-

condamné B.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté que le contrat de bail du 1er juin 2009

prévoit que « le présent contrat prend effet le 1 er juin 2009. Il est conclu pour une durée d’une

année et se renouvelle par tacite reconduction d’année en année. Si une des parties veut résilier

le bail, elle doit dénoncer celui-ci avec un préavis de trois mois à l’avance de la date d’échéance

par lettre recommandée à la poste ».

Il en a déduit que le preneur ne pouvait résilier le contrat verbalement, mais seulement par lettre

recommandée et qu’il ne pouvait pas résilier le bail pour la fin août 2013, mais au plus tôt pour

le 1er juin 2014.

Au vu de l’accord des époux A.) pour considérer que le contrat de bail a pris fin le 31 décembre

2013 et, à défaut pour B.) de justifier d’une résiliation régulière antérieure, le juge de première

instance a retenu que le bail a cessé le 31 décembre 2013.

Il a ensuite noté que, face aux contestations des bailleurs, B.) restait en défaut de prouver ou

d’offrir en preuve que l’appartement loué ait été affecté de moisissures ou de traces d’humidité,

de sorte que l’exception d’inexécution, en laquelle s’analysait son moyen de défense, n’était pas

justifiée.

Le dernier mois de loyer réglé ayant été celui du mois d’août 2013, B.) a été condamné au

paiement des quatre mois de loyers subséquents.

Le juge de première instance a ensuite rappelé que l’indemnité d’indisponibilité a pour objet de

réparer le préjudice subi par le bailleur du fait que l’immeuble n’a pas pu être reloué pendant un

certain temps en raison de l’état dans lequel le défendeur l’a restitué. Les bailleurs restant en

défaut d’établir ce chef de préjudice, ils ont été déboutés de leur demande afférente. Dans ce

contexte, le juge de première instance a considéré comme non concluant le constat d’huissier

dressé environ un an après le départ de B.).

Le juge de première instance a finalement retenu que les bailleurs restaient en défaut de justifier

du paiement effectif, pour compte du locataire, des montants dont ils réclamaient le

remboursement à titre de charges locatives.

De ce jugement, A1.) et A2.) ont régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 16 mars 2015.

Prétentions et moyens des parties

Bien qu’affirmant relever « appel LIMITE » en ce qu’il ne leur a pas été accordé une indemnité

d’indisponibilité de trois mois (soit la somme de 1.500,00 euros) et le paiement des charges

relatives à l’année 2013, les appelants concluent, par réformation du jugement entrepris, à voir

condamner B.) à leur payer :

-

la somme de 6.000,00 euros au titre des loyers et avances sur charges impayés pour

lapériode courant du mois d’août 2013 à mai 2014 inclus,

-

la somme de 1.500,00 euros avec les intérêts au taux légal à partir de l’acte d’appel jusqu’à

solde au titre d’indemnité de relocation, sinon d’indisponibilité,

-

la somme de 864,06 euros au titre du décompte charges pour la période courant du1er

octobre 2011 au 31 décembre 2012 et

-

la somme de 1.000,00 euros au titre d’indemnité de procédure pour la première instance.

Ils sollicitent enfin une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour l’instance d’appel.

A1.) et A2.) exposent que B.) a résilié oralement le contrat de bail au mois d’août 2013 et n’a

restitué les clefs qu’en mai 2014, de sorte que c’est à cette date que le contrat de bail aurait pris

fin.

A l’appui de leur recours, les appelants font grief au juge de première instance d’avoir retenu

qu’ils ont prétendu que B.) leur a remis les clefs de l’appartement pris en location en décembre

2013 et soutiennent que la remise des clefs n’a eu lieu qu’en date du 28 mai 2014. L’intimé serait

partant redevable de dix mois de loyers impayés. Ils affirment avoir fait appel à un huissier de

justice afin de procéder à un état des lieux, lequel a été effectué le 26 juin 2014 et aurait été

rédigé en date du 21 octobre 2014. Ils insistent sur le fait que l’huissier a fait état de nombreux

dégâts locatifs. Compte tenu de l’état déplorable dans lequel se serait trouvé l’appartement, il

conviendrait de faire droit à leur demande en obtention d’une indemnité de relocation,

respectivement d’indisponibilité, de trois mois. Finalement, l’intimé serait encore redevable du

paiement des décomptes charges.

En cours de délibéré, le mandataire des appelants a fait parvenir les pièces relatives à la

demande en paiement des arriérés de charges au titre de l’année 2013, soit le montant de

2.105,07 euros.

L’intimé conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris. Il soutient avoir quitté les

lieux loués en juillet 2013 suite à une résiliation orale du contrat de bail. Il explique le défaut de

résiliation par lettre recommandée par le fait que les parties étaient amis de longue date.

Il conteste l’état des lieux effectué par l’huissier de justice, de même qu’il conteste les demandes

relatives au paiement des décomptes charges.

Motifs de la décision

De par la formulation de l’appel relevé par A1.) et A2.) – l’intégralité du jugement étant entrepris

– le tribunal admet que les appelants ont formé un appel général qui porte sur les quatre points

suivants :

-

indemnité de relocation, sinon d’indisponibilité,

-

décompte charges de l’année 2011/2012,- décompte charges

de l’année 2013 et - indemnité de procédure.

En outre, les appelants augmentent leur demande en paiement des arriérés de loyers et

d’avances sur charges à hauteur de six mois, étant donné qu’ils réclament - outre les mois de

septembre à décembre 2013 tels que réclamés en première instance - encore les mois d’août

2013 ainsi que de janvier à mai 2014 inclus.

La charge de la preuve des paiements des loyers incombe au locataire. B.) n’établissant pas

avoir réglé les loyers de septembre à décembre 2013 inclus, c’est à juste titre et pour des motifs

que le tribunal adopte, que le juge de première instance l’a condamné au paiement de la somme

de 2.400,00 euros au titre des loyers et charges impayés des mois de septembre à décembre

2013.

Dans la mesure où il résulte tant de la motivation du jugement entrepris que des pièces versées

au dossier que B.) s’est acquitté, le 30 juillet 2013, du montant de 600,00 euros au titre du mois

d’août 2013, la demande des appelants relative au paiement du loyer et des avances sur

charges du mois d’août 2013, qui est recevable, n’est à l’évidence pas fondée.

Le tribunal ne peut, par ailleurs, que s’étonner de la demande de A1.) et de A2.) en paiement

des loyers et charges des mois de janvier à mai 2014. En effet, lors des débats de première

instance – qui se sont déroulés en janvier 2015 – ces loyers n’ont été réclamés. Qui plus est, le

juge de première instance a relevé que A1.) et A2.) ont affirmé être d’accord pour considérer

que le contrat de bail a pris fin en décembre 2013, étant donné qu’ils ont soutenu que B.) a, en

décembre 2013, déposé les clés de l’appartement au café du rez-de-chaussée de l’immeuble.

A noter que les constatations faites par les juges dans leur décision concernant les déclarations

faites devant eux par les parties font foi jusqu’à inscription de faux (cf. Nicole Verheyden-

Jeanmart, Le Droit de la Preuve, éditions Larcier 1991, n°475).

Ainsi, les énonciations faites dans les décisions de justice, se rapportant à des actes faits ou

déclarations survenues en cours d’instance, ne peuvent être combattues que par la voie de

l’inscription en faux, dès lors que le juge a pu en constater lui-même la réalité (cf. Solus et Perrot,

Droit judiciaire privé, éd. Sirey 1991 T. 3 n° 690; JCL Procédure civile, verbo «inscription en

faux» fasc. 626, n° 33).

Comme il ne résulte d’aucun élément du dossier que le constat fait par le juge de première

instance ait fait l’objet d’une procédure d’inscription en faux, il convient de tenir pour établi le fait

qu’à l’audience des plaidoiries devant le juge de paix, A1.) et A2.) ont déclaré que B.) a remis

les clés en décembre 2013 et qu’ils étaient d’accord à voir résilier le contrat de bail au 31

décembre 2013.

S’il leur est certes loisible de changer d’avis et d’estimer, en instance d’appel, que le contrat de

bail n’a pris fin qu’en mai 2014, ils restent cependant en défaut de rapporter le moindre élément

de preuve corroborant leur affirmation – ce d’autant plus qu’ils ont reconnu, dans le cadre des

débats de première instance, que B.) a restitué les clefs en décembre 2013. Il s’ensuit que leur

affirmation actuelle, selon laquelle le bail n’aurait pris fin qu’en mai 2014, étant donné que ce ne

serait qu’à cette date que B.) leur aurait restitué les clés, doit rester à l’état d’allégation,

dépourvue d’un quelconque effet juridique. La demande en paiement des loyers et charges des

mois de janvier à mai 2014 est dès lors recevable, mais non fondée.

En ce qui concerne la demande en paiement d’une indemnité de relocation, sinon

d’indisponibilité, il est rappelé qu’aux termes de l’article 1760 du code civil, en cas de résiliation

par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à

la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. Il est

généralement admis que l’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte de revenus

éprouvée par le bailleur pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur et

qu’elle ne prend cours qu’à partir du moment où le bien est remis à la disposition du bailleur.

Le tribunal relève qu’il résulte de l’attestation testimoniale établie par A3.), fille des parties

appelantes, que B.) lui a demandé, en août 2013, des journaux afin d’emballer sa vaisselle et

qu’il a envoyé les clés de l’appartement par lettre recommandée début septembre 2013. Le

témoin déclare avoir refusé le courrier, motif pris qu’il contenait des clés.

Il résulte encore des pièces versées par B.) que celui-ci a envoyé deux courriers recommandés

à ses bailleurs en date des 20 août 2013 et 27 septembre 2013 aux fins de restituer les clés de

l’appartement.

A1.) et A2.) qui reconnaissent ces envois, affirment les avoir toujours refusés.

Or, force est de constater que, dès fin août 2013, B.) a entrepris plusieurs démarches afin de

mettre l’appartement à la disposition de ses bailleurs. A1.) et A2.) ayant finalement marqué leur

accord pour une résiliation avec effet au 31 décembre 2013, les loyers étant d’ailleurs redus

jusqu’à cette date, restent en défaut d’établir un préjudice à compter du moment où le bien a été

remis à leur disposition (soit fin août/début septembre 2013), le fait qu’ils aient refusé d’accepter

les clés leur étant exclusivement imputable. C’est partant à bon droit – quoique pour d’autres

motifs – que le juge de première instance a dit la demande en obtention d’une indemnité de

relocation non fondée.

L'indemnité d'indisponibilité, quant à elle, couvre le préjudice subi par le bailleur du fait de la

perte de jouissance des lieux. L'indemnité est due pendant la durée nécessaire à la constatation

des dégâts et pendant la durée des travaux de remise en état.

Tel que l’a relevé à bon droit le juge de première instance, les appelants se bornent à verser un

constat d’huissier d’état des lieux de sortie unilatéral suite à une visite des lieux du 26 juin 2014,

soit près d’une année après le déménagement de B.). Dans ces circonstances, c’est à juste titre

et pour des motifs que le tribunal adopte, que le juge de première instance a débouté A1.) et

A2.) de leur demande en obtention d’une indemnité d’indisponibilité.

Quant aux demandes relatives aux décomptes charges, il est rappelé que A1.) et A2.) concluent

à se voir allouer les montants de 864,06 euros au titre de l’année 2011/2012 et de 2.105,07

euros au titre de l’année 2013.

D’emblée, le tribunal relève que la pièce relative à l’année 2013 n’a été versée que

postérieurement à la prise en délibéré de l’affaire. Selon le mandataire des appelants, cette

pièce aurait été communiquée à B.) par courrier recommandé du 9 septembre 2014. Or, il est

rappelé que, conformément à l’article 64 du nouveau code de procédure civile, les parties

doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les éléments de preuve qu’elles

produisent afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. Si la pièce relative aux

décomptes charges de l’année 2013 a été communiquée à B.) lors des débats de première

instance, il n’est pas établi que ce dernier ait eu une nouvelle communication de cette pièce en

instance d’appel ou du moins ait été informé que les appelants entendaient en faire état dans le

cadre de la présente instance.

Dans la mesure où, en matière de bail à loyer, les débats se font oralement à l’audience, et que

les pièces auxquelles se réfèrent les appelants n’ont pu faire l’objet d’un débat contradictoire

devant le tribunal de céans, il y a lieu de rejeter la farde de pièces n° I versée au tribunal par

Maître Stéphanie LACROIX après la prise en délibéré de l’affaire, ce conformément à l’article

282 du nouveau code de procédure civile. Par voie de conséquence, la demande en paiement

du décompte charges de l’année 2013 est, par confirmation du jugement attaqué, non fondée.

En revanche, les pièces relatives au décompte de l’année 2011/2012 ont été régulièrement

débattues à l’audience.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 5 (3) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, « le bailleur ne peut mettre à charge du locataire que les montants qu’il justifie avoir

déboursés lui-même pour le compte du locataire ».

Or, tel que l’a retenu à bon escient le juge de première instance, force est de constater que A1.)

et A2.) restent en défaut de rapporter la preuve du paiement effectif des charges locatives pour

le compte de leur locataire B.), conformément à l’article 5(3) précité. Il en suit que, par

confirmation du jugement a quo, ce volet de la demande laisse d’être fondé.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Au vu du fait que A1.) et A2.) ne justifient pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article

240 du nouveau code de procédure civile, c’est à bon droit que le juge de première instance les

a déboutés de leur demande en allocation d’une indemnité de procédure pour la première

instance et il convient de les débouter également de leur demande en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel.

Il suit de l’ensemble des développements qui précèdent que l’appel laisse d’être fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière

de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel en la forme,

rejette la farde de pièces n° I versée par Maître Stéphanie LACROIX après la prise en délibéré

de l’affaire, dit l’appel non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris,

dit l’augmentation de la demande de A1.) et A2.) en paiement de six mois de loyers recevable,

mais non fondée, partant en déboute,

déboute A1.) et A2.) de leur demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance

d’appel,

condamne A1.) et A2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.