Tenant's appeal partially allowed; landlord's personal need for ground floor residence confirmed despite medical claims.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 164/2016

Audience publique du mardi, vingt-huit juin deux mille seize

Numéro 170170 du rôle

Composition:

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente, Laurence JAEGER, premier juge, Anne CONTER, juge, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A.), née A’.), sans état connu, demeurant à L-(…), appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 10 juin 2015,

comparant par Maître Marc WAGNER, avocat, demeurant à Luxembourg, et

B.), sans état connu, demeurant à L-(…), intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Laura GEIGER en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO, comparant par Maître Arnaud RANZENEBERGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 170170 du rôle et appelée pour fixation le

14 juillet 2015, fut successivement fixée pour plaidoiries aux 20 octobre 2015, avril 2016 et finalement à l’audience publique du mardi,

7 juin 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit:

Maître Marc WAGNER, avocat, comparant pour A.), née A’.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Ella GREDIE, avocat, en remplacement de Maître Arnaud RANZENBERGER, comparant pour B.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

28 juin 2016, le jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Par courrier recommandé du 2 avril 2014, le contrat de bail liant la bailleresse A.) au preneur B.) et portant sur une chambre sise à (…) a été résilié avec effet au 31 octobre 2014, sur base des dispositions de l’article 12 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

Par requête déposée le 3 novembre 2014, A.) a fait convoquer B.) pour l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués après constatation de la résiliation du contrat de bail signé entre parties pour besoin personnel et pour se voir allouer une indemnité de procédure de 200,00 euros.

A l’appui de sa demande, A.) a fait exposer qu’elle souffre d’une pathologie pulmonaire, la contraignant d’éviter la montée d’escaliers et que, pour cette raison, elle voudrait emménager dans le studio litigieux situé au rez-de-chaussée de l’immeuble. A l’appui de ses affirmations, elle a versé un certificat médical attestant son état de santé ainsi que les plans de l’immeuble.

B.) a contesté le besoin personnel invoqué par la bailleresse en faisant valoir que celle-ci cherche, par tous moyens, à le faire déguerpir. A l’appui de ses dires, il verse un jugement rendu en date du 27 mars 2014 par le tribunal de paix de Luxembourg ayant rejeté la demande en résolution judiciaire du bail de A.), jugement se référant encore à un jugement du 5 juillet 2013 ayant, sur opposition, déjà rejeté la demande en résiliation. B.) a encore fait valoir que A.) reste en défaut de prouver une pathologie respiratoire et que contrairement à ses allégations, le studio ne se trouverait pas au rez-de-chaussée de l’immeuble, mais au sous-sol. Pour autant que de besoin, il a conclu à l’institution d’une visite des lieux. Il a finalement réclamé une indemnité de procédure de 3.000,00 euros et une indemnité pour procédure abusive et vexatoire de 1.500,00 euros.

Par jugement rendu en date du 27 avril 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, après avoir reçu la demande en la forme, a :

- dit la demande en résiliation du contrat de bail formulée par A.) recevable, mais non fondée,

- dit fondée la demande de B.) en obtention d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire jusqu’à concurrence du montant de 800,00 euros et partant condamné A.) à lui payer, à ce titre, la somme de 800,00 euros,

- dit fondée la demande de B.) en obtention d’une indemnité de procédure jusqu’à concurrence du montant de 500,00 euros et partant condamné A.) à lui payer, à ce titre, la somme de 500,00 euros,

- condamné A.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, après avoir rappelé la teneur de l’article 12 points (2) a) et (3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, ainsi que les principes le régissant, le juge de première instance a dit que, faute par le législateur de dénier au preneur la possibilité de faire valoir ses contestations quant au besoin personnel invoqué, celui-ci peut les faire valoir sans devoir se cantonner à des moyens de forme ou de procédure.

Il a constaté qu’B.) avait déjà contesté le besoin personnel de la demanderesse dans un courrier du 4 novembre 2014, et a rappelé qu’il est de jurisprudence constante que le bailleur qui invoque un besoin personnel dans son chef ou dans celui d’un membre de sa famille est cru sur parole pour autant que son affirmation ne se trouve pas contredite par les éléments de la cause. Le juge de première instance a souligné qu’en l’espèce, la motivation du bailleur invoquant le besoin personnel et les pièces versées en cause étaient contradictoires et que même à supposer que la mention du certificat médical « dyspnée d’effort…son état de santé contre indique tout effort important » signifie que la requérante ne puisse plus monter des escaliers, il se dégageait des éléments objectifs du dossier - en l’occurrence de la décision de la commission des loyers de la commune de (…) du 26 juin 2013 et du plan de l’immeuble annexé à la décision de la commission des loyers - que la chambre louée par B.) ne se trouve pas au rez-de-chaussée de l’immeuble, mais au sous-sol.

Sur base des prédits constats, le juge de première instance a dit que l’argument de A.) consistant à dire que le fait d’habiter ce studio de 16 m2 lui éviterait de devoir monter quotidiennement des escaliers tombait à faux, en précisant en outre que le fait que A.) a antérieurement déjà saisi le tribunal de paix de plusieurs demandes en déguerpissement, permettait de douter d’un besoin d’occupation réel et utile dans son chef. Il a partant rejeté la demande tendant à voir constater la résiliation du contrat de bail pour besoin personnel.

Quant à la demande reconventionnelle formulée par B.), tendant à se voir allouer une indemnité pour procédure abusive et vexatoire, le juge de première instance a souligné qu’en l’espèce, après avoir été déboutée à plusieurs reprises, A.) réclamait pour la troisième fois en justice le déguerpissement de son locataire, ces multiples procédures dénotant un acharnement procédural et constituant partant sinon un abus de droit dans son chef, du moins une légèreté blâmable. Il a partant alloué à B.), afin de l’indemniser des désagréments subis en raison de cette nouvelle procédure intentée, la somme de 800,00 euros à titre d’indemnité pour procédure abusive et vexatoire.

De ce jugement, lui notifié le 4 mai 2015, A.) a régulièrement interjeté appel par exploit d’huissier du 10 juin 2015.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir prononcer la résiliation du contrat de bail pour besoin personnel, avec effet à partir de la demande en justice, et à voir condamner B.) à déguerpir des lieux loués dans un délai de huit jours à partir de la notification du jugement à intervenir. Elle demande encore à être déchargée de la condamnation au paiement de l’indemnité pour procédure abusive et vexatoire et de l’indemnité de procédure pour la première instance. Elle réclame le montant de 200,00 euros à titre d’indemnité de procédure pour la première instance.

Elle sollicite en outre l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel et conclut à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de son appel, elle réitère ses dires contenus dans le courrier de résiliation du 3 mars 2014. Eu égard à son état de santé, documenté par certificat médical, tout effort physique serait contre-indiqué, de sorte que son logement actuel, situé au premier étage, ne serait plus adapté à sa situation. Par ailleurs, elle serait obligée de partager le WC, la douche et la cuisine avec trois locataires masculins. En revanche, le studio loué à B.), se situant au rez-de-chaussée de l’immeuble, disposerait d’un WC, d’une douche et d’une kitchenette séparés. Le fait d’habiter au rez-de-chaussée lui éviterait ainsi de monter les escaliers plusieurs fois par jour. Elle verse deux attestations testimoniales émanant de C.) et de D.) desquelles il résulte que le logement occupé par B.) se situe au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Elle fait encore plaider qu’elle serait « maître de son immeuble ».

L’intimé, faisant précisant que A.) a déposé une plainte pénale pour faux, demande au tribunal de surseoir à statuer en attendant l’issue de la procédure pénale.

Faisant plaider qu’il s’agit d’un moyen purement dilatoire, l’appelante conclut au rejet de la demande en surséance à statuer.

A titre subsidiaire, l’intimé conclut à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des motifs du juge de première instance.

L’intimé sollicite finalement l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

- Quant à la demande tendant à voir prononcer un sursis à statuer

La règle « le criminel tient le civil en l’état » inscrite à l’article 3 du code d’instruction criminelle est une exception dilatoire qui, si elle est donnée, suspend obligatoirement le cours de l’instance civile. Elle s’applique lorsqu’une action publique qui est de nature à influer sur la décision civile est en cours devant une juridiction luxembourgeoise (Cour d’appel, 6 mai 2009, n° 25854 du rôle). Le sursis à statuer s’impose chaque fois que l’appréciation d’un acte servant de fondement à la demande civile dépend du résultat d’une poursuite pénale ou encore dès lors que la décision à intervenir sur l’action publique est susceptible d’influer sur celle de la juridiction civile. Comme le but de la règle est d’éviter des contradictions entre les solutions données au civil et au pénal, il faut que les points en discussion soient indiscutablement connexes ou tirent leur origine du même fait (Cour d’appel, 9 juin 2010, n° 33650). Il faut partant qu’il existe entre les deux actions une question commune que la juridiction civile ne peut pas trancher sans constater en même temps l’infraction concernée par la plainte et partant sans risquer de se mettre en contradiction avec la juridiction pénale exclusivement compétente sur ce dernier point (Cour d’appel, 27 novembre 2002, n° 26649 du rôle).

Il appartient à la partie qui sollicite le sursis d’établir cette circonstance (Cass. Fr., 2. Civ. 20 février 1975, BC II, 59, 48).

En effet, le juge n’est tenu de prononcer un sursis à statuer que si l’action publique est réellement intentée. Il faut en outre que la décision à intervenir sur l’action publique soit susceptible d’influer sur celle qui sera rendue par la juridiction civile.

Si, en l’occurrence, l’action publique est effectivement mise en mouvement, le risque de contrariété de jugements n’existe néanmoins pas. Or, le juge civil, qui doit tenir compte de toutes les issues possibles de l’action publique, ne doit surseoir à statuer que toutes les fois qu’il existe un risque de contradiction entre les deux décisions à intervenir à propos des mêmes faits (Cour 2 avril 1998, n° 15167 du rôle).

Contrairement à ce qu’affirme B.), la plainte déposée par A.) à l’encontre de B.) le 13 mai 2014 entre les mains du juge d’instruction, bien qu’elle ait mis en mouvement l’action publique, relative à une infraction de faux par rapport au contrat de bail du 1er novembre 2004 n’est pas de nature à avoir une influence sur le litige relatif à la résiliation du bail pour besoin personnel, dont est actuellement saisi le tribunal de céans, dans la mesure où la relation contractuelle en elle-même n’est pas contestée.

Il n’y a dès lors pas lieu de prononcer un sursis à statuer.

- Quant au fond

Aux termes de l’article 12 (2) a) de la loi modifié du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, tout contrat de bail qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est prorogé à moins que le bailleur ne prouve avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement, ce qui est communément appelé le « besoin personnel ».

L’article 12 (3) de la loi précitée dispose que par dérogation à l’article 1736 du code civil, le délai de résiliation dans les cas prévus au paragraphe (2) a) est de six mois (…). Dans les trois mois de l’avis de réception à la poste, le locataire peut, sous peine de forclusion, demander une prolongation du délai de résiliation au juge de paix. En l’absence de cette demande, le bailleur peut demander au juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire après l’écoulement du délai de résiliation de six mois. Toutefois, le locataire pourra encore introduire une demande en sursis à l’exécution de la décision, conformément aux articles 16 et 18. Dans ce cas, le déguerpissement du logement par le locataire doit impérativement avoir lieu au plus tard quinze mois après la date d’envoi de la lettre de résiliation du bail. La décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire ne sera pas susceptible d’opposition ou d’appel.

La preuve du besoin personnel n’est pas exigée stricto sensu de la part du bailleur. Il est, en principe, cru sur parole, à condition que son affirmation ne soit pas contredite par les éléments de la cause.

Il résulte des travaux préparatoires n° 5216 (commentaire des articles page 26) de la loi que l’existence du besoin personnel est appréciée souverainement par le juge du fond. La jurisprudence qui s’est développée sous la loi modifiée du 14 février 1955 sur les baux à loyer admettant que le bailleur est cru sur parole sauf si son affirmation est contredite par un élément n’est pas remise en cause par la nouvelle loi.

En outre, le bailleur est libre de choisir celle de ses propriétés qui lui semble la plus adéquate (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, n° 158).

En l’espèce, B.) s’oppose à la demande en contestant le besoin personnel de A.).

Il est constant en cause que par courrier du 3 mars 2014, A.) a résilié le contrat de bail pour besoin personnel avec effet au 31 octobre 2014. La lettre de résiliation a respecté toutes les dispositions imposées par la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, circonstance d’ailleurs non contestée par B.).

Le contrat de bail a dès lors été valablement dénoncé avec effet au 31 octobre 2014 et il est constant en cause que le locataire n’a pas sollicité de prolongation du délai de résiliation.

En absence d’une telle demande, la bailleresse peut demander au juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé de la locataire après l’écoulement du délai de résiliation de six mois.

Contrairement à ce qu’a retenu le juge de première instance, le fait que la propriétaire ait antérieurement saisi le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, de plusieurs demandes en résiliation, ne permet pas de douter d’un besoin d’occupation réel et utile dans son propre chef. Une précédente procédure judiciaire entres parties relative à une demande en résiliation du bail et en arriérés de loyers, respectivement un recours contre la décision de la commission de loyers, ne sauraient ipso facto priver A.) ad eternam de son droit de pouvoir faire valoir, pour le logement en cause, un besoin personnel.

En l’espèce, le tribunal constate qu’aucun élément de la cause ne vient contredire l’affirmation de A.) qu’elle aurait besoin du logement occupé par B.). Il ne résulte en effet pas du dossier que le studio litigieux se trouve au sous-sol et que A.) ait à descendre des escaliers pour y accéder. Par ailleurs, les raisons de santé avancées par A.) n’ont pas constitué le seul argument invoqué à la base du besoin personnel, l’appelante ayant encore fait état du fait qu’elle est obligée de partager la cuisine, le WC et la salle de bains avec trois locataires masculins et que le studio loué à B.) est le seul disposant d’une cuisine, d’un WC et d’une salle de bains privatifs.

Par réformation du jugement entrepris, il y a partant lieu de constater que le contrat de bail du 1er novembre 2004 a été valablement résilié par la bailleresse et d’ordonner le déguerpissement d’B.) pour cause de besoin personnel dans le chef de A.).

Il y a lieu d’accorder à B.) un délai de déguerpissement de trois mois à partir de la signification du présent jugement.

A.) fait également grief au juge de première instance de l’avoir condamnée au paiement d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire. A ce titre, il est rappelé que la jurisprudence affirme depuis longtemps, de manière invariable, que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute, c’est-à-dire constitue un abus de droit que si elle constitue un acte de malice ou de mauvaise foi équipollente au dol, respectivement si l’attitude du plaideur révèle une intention malicieuse ou vexatoire, une volonté mauvaise ou dolosive ou encore une faute lourde, grossière, inexcusable (G. RAVARANI, La responsabilité civile des personnes privées et publiques, éd. 2014, n° 84).

En l’espèce, dans la mesure où B.) reste en défaut de rapporter la preuve d’une intention malicieuse ou vexatoire dans le chef de A.) ainsi que d’un préjudice dans son propre chef, et que, par réformation de la décision entreprise, la demande de A.) en résiliation du bail pour besoin personnel est à déclarer fondée, la demande reconventionnelle en obtention d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire formulée par B.) en première instance requiert un rejet, le jugement entrepris étant à réformer sur ce point.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Eu égard à l’issue du litige, la demande de B.) en allocation d’une indemnité de procédure requiert un rejet, tant pour la première instance, par réformation du jugement entrepris, que pour l’instance d’appel.

L’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile n’étant pas donnée en l’espèce, les demandes en obtention d’une indemnité de procédure formulées par A.) sont à déclarer non fondées, tant pour la première instance, en confirmant - quoique pour d’autres motifs - le jugement entrepris, que pour l’instance d’appel.

Il y a lieu de rappeler, qu’en tant que dérogation à l’effet suspensif des voies de recours, il ne peut y avoir exécution provisoire que lorsque la décision à exécuter est susceptible d’un recours et que ce recours est suspensif. Le présent jugement étant un jugement d’appel et compte tenu du fait que le recours en cassation en matière civile n’a, en général, pas d’effet suspensif, la demande formulée par A.) tendant à voir déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision est à rejeter (cf. Jurisclasseur Procédure, V° exécution provisoire, fascicule 516, nos 5 et 6).

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est partiellement fondé.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en instance d’appel en matière de bail à loyer, la demande en distraction des frais et dépens de l’appelante n’est pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel en la forme,

dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer un sursis à statuer, dit l’appel partiellement fondé, partant, par réformation du jugement entrepris :

dit que le bail a été valablement résilié par A.), née A’.), pour besoin personnel dans son propre chef,

condamne B.) à déguerpir des lieux sis à L-(…), avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef, dans un délai de trois mois à partir de la signification du présent jugement, au besoin, autorise A.), née A’.), à faire expulser B.) dans la forme légale et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

dit non fondée la demande d’B.) en obtention d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire pour la première instance, dit non fondée la demande d’B.) en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance,

confirme le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de A.), née A’.), en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance, dit non fondée les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel, rejette la demande de A.), née A’.), en exécution provisoire du présent jugement, fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à B.).