Landlord appeal partially allowed; tenant evicted and ordered to pay rent arrears and costs.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 118/2016

Audience publique du mardi, dix-sept mai deux mille seize

Numéro 174478 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente, Laurence JAEGER, premier juge, Anne CONTER, juge, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société civile immobilière SOC1.) SCI, établie et ayant son siège social à L-(…), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro E(…), appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK en remplacement de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ de Luxembourg du 28 décembre 2015,

comparant par Maître Bertrand CHRISTMANN, avocat, demeurant à Luxembourg, et

A.), sans état connu, demeurant à ADR1.), intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK en remplacement de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ, comparant par Maître Vanessa FOBER, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 174478 du rôle et appelée pour fixation le

26 janvier 2016, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,

26 avril 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Audrey SEBE, avocat, en remplacement de Maître Bertrand CHRISTMANN, comparant pour la société civile immobilière SOC1.) SCI, donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Nour Elyakine HELLAL, avocat, en remplacement de Maître Vanessa FOBER, comparant pour A.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

17 mai 2016, le jugement qui suit :

Faits et procédure

Par requête déposée le 1er septembre 2015 au greffe, la société civile immobilière SOC1.) SCI (ci-après dénommée « la société SOC1.) ») a fait convoquer A.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour l’entendre condamner à lui payer le montant de 250,00 euros, avec les intérêts légaux, à titre d’arriérés de loyers pour le mois d’août 2015.

La société SOC1.) a, en outre, conclu à la résiliation du contrat de bail et a demandé la condamnation de A.) à déguerpir des lieux loués, sous peine d’une astreinte de 100,00 euros par jour de retard. Elle a, par ailleurs, sollicité une indemnité de procédure de 1.500,00 euros, la majoration du taux de l’intérêt légal, ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, la société SOC1.) a exposé avoir acquis un immeuble sis à ADR1.), suivant acte de vente du 20 mai 2015. A.) aurait occupé une chambre au premier étage de l’immeuble, sur base d’un contrat de bail conclu le 11 mai 2014 avec les anciens propriétaires. Le loyer mensuel se serait élevé au montant de 700,00 euros. Par courrier du 12 juin 2015, signifié à A.) par voie d’huissier, la société SOC1.) aurait informé celle-ci de la cession de l’immeuble en lui indiquant ses coordonnées bancaires en vue du paiement des loyers.

Le loyer du mois de juillet aurait été payé en retard, à savoir le 20 juillet 2015. Le loyer du mois d’août 2015 n’aurait été payé que partiellement le 26 août 2015, ce après mise en demeure du 18 août 2015.

A l’audience des plaidoiries de première instance, la société SOC1.) a augmenté sa demande en paiement d’arriérés de loyers au montant de 750,00 euros.

A.) a expliqué n’avoir payé qu’un montant de 450,00 euros à titre de loyer pour le mois d’août 2015, eu égard à des troubles de jouissance imputables à la partie bailleresse. Ces troubles de jouissance auraient concerné des coupures de l’eau chaude et de l’électricité, le blocage de l’accès à la cuisine, au balcon, au local poubelle et à la buanderie, ainsi que le non-fonctionnement du chauffage depuis septembre 2015. La bailleresse aurait, en outre, vidé la cave et jeté les affaires y entreposées par la locataire.

A titre reconventionnel, A.) a réclamé un montant de (5 x 250,00 =) 1.250,00 euros, à titre de dommages et intérêts pour défaut de jouissance paisible des lieux loués pour la période du mois de juin 2015 à octobre 2015.

Par jugement du 19 novembre 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant contradictoirement, a :

- déclaré la requête et la demande reconventionnelle recevables,

- donné acte à la société SOC1.) de l’augmentation de sa demande en paiement au montant de 750,00 euros,

- dit la demande en paiement de la société SOC1.) fondée pour le montant réclamé de 750,00 euros,

- dit la demande reconventionnelle de A.) fondée jusqu’à concurrence du montant de 475,00 euros, partant, après compensation,

- condamné A.) à payer à la société SOC1.) la somme de 275,00 euros avec les intérêts légaux à compter du 5 novembre 2015 jusqu’à solde,

- ordonné sur cette somme la majoration du taux de l’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à partir de la notification du jugement,

- dit non fondées les demandes de la société SOC1.) en résiliation du bail et en condamnation au déguerpissement,

- dit non fondée la demande de la société SOC1.) en obtention d’une indemnité de procédure,

- dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du jugement,

- condamné A.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté que, par lettre de son mandataire du 18 juin 2015, A.) s’est plainte du blocage de l’accès au local poubelle et à la buanderie, de la non-remise de son courrier, ainsi que de la coupure de l’eau chaude, et a sommé la bailleresse de remédier à ces problèmes.

Au vu d’attestations testimoniales versées en cause lors des plaidoiries de première instance - non soumises au tribunal de céans en instance d’appel - le premier juge a tenu pour établie l’existence de dysfonctionnements au niveau de l’eau chaude entre juin 2015 et septembre 2015, tandis qu’il a considéré que la preuve des coupures d’électricité, du blocage de l’accès à la cuisine et au local poubelle, ainsi que de l’enlèvement par le bailleur d’affaires entreposées dans la cave par la locataire, n’avait pas été rapportée. Il a encore noté que la bailleresse a reconnu avoir fermé l’accès au balcon en raison de problèmes de sécurité.

Le juge de première instance a partant retenu l’existence d’un défaut de jouissance paisible dans le chef de la locataire, imputable à la bailleresse, justifiant une réduction du loyer de 100,00 euros pour la période de juin à septembre 2015 et de 75,00 euros pour le mois d’octobre 2015.

La demande reconventionnelle a, dès lors, été déclarée fondée jusqu’à concurrence du montant de 475,00 euros et A.) a été condamnée, après compensation, au paiement de la somme de 275,00 euros.

Eu égard aux circonstances de l’espèce, les demandes tendant à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement de la locataire ont été déclarées non fondées.

De ce jugement, la société SOC1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 28 décembre 2015.

Prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l'appelante demande à voir constater qu’il n’y a pas eu de défaut de jouissance des lieux loués dans le chef de A.), de sorte que celle-ci n’est, dès lors, pas fondée à se prévaloir du principe de l’exception d’inexécution et à demander une réduction du loyer à partir du mois de juin 2015.

Aux termes de son acte d’appel, l’appelante sollicite, par ailleurs, la condamnation de l’intimée à lui payer le montant de 1.450,00 euros à titre d’arriérés de loyers pour la période d’août 2015 à décembre 2015, avec les intérêts légaux à partir de la date d’échéance de chaque loyer, sinon à compter de la date des plaidoiries de première instance, sinon à partir de la décision à intervenir en instance d’appel, avec majoration du taux de l’intérêt légal.

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande encore à voir prononcer la résiliation du contrat de bail et à voir ordonner le déguerpissement de la locataire dans un délai de quinze jours à partir du jugement à intervenir.

Elle réclame finalement une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour la première instance et une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’audience du 26 avril 2016, l’appelante augmente sa demande en paiement d’arriérés de loyers au montant total de 4.250,00 euros, correspondant à des arriérés de loyers pour la période du mois d’août 2015 au mois d’avril 2016.

La partie intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris. Elle ne conteste pas le non-paiement des loyers à partir du mois de décembre 2015.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le contrat de bail serait résilié, l’intimée sollicite un délai de déguerpissement d’au moins trois mois. Elle fait plaider que la bailleresse fait preuve d’un véritable acharnement à son égard, dans la mesure où, alors que le présent litige serait toujours en cours, celle-ci aurait introduit une requête en résiliation du contrat de bail pour besoin personnel devant le tribunal de paix de Luxembourg.

Motifs de la décision

Quant aux arriérés de loyers et à l’exception d’inexécution

L’intimée n’ayant payé que le montant de 450,00 euros au lieu de 700,00 euros à titre de loyers au cours des mois d’août à octobre 2015, le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a retenu que la créance de la partie bailleresse du chef d’arriérés de loyers s’élevait à 750,00 euros pour la période en cause.

A l’audience des plaidoiries en instance d’appel, la partie appelante a augmenté sa demande en paiement d’arriérés de loyers au montant total de 4.250,00 euros. Il y a lieu de lui en donner acte.

La demande tendant à la condamnation de la locataire au paiement de loyers échus après le jugement entrepris est recevable en vertu des dispositions de l’article 592 alinéa 2 du code civil.

Il résulte des explications fournies par la partie appelante et non contestées par la partie intimée, qu’à la suite du jugement entrepris, l’intimée a payé le montant de 250,00 euros sur lequel portait la condamnation intervenue à son égard, qu’elle n’a payé qu’un montant de 450,00 euros au lieu de 700,00 euros à titre de loyer pour le mois de novembre 2015 et qu’elle n’a pas payé les loyers des mois de décembre 2015 à avril 2016.

Le montant des loyers impayés se rapportant à la période du mois d’août 2015 à avril 2016 s’élève, dès lors, au montant total de [750,00 - 250,00 + 250,00 + (5 x 700,00) =] 4.250,00 euros.

En évaluant à 450,00 euros le dommage subi par A.) à titre d’indemnisation du chef de troubles de jouissance pour la période de juin 2015 à octobre 2015, le jugement entrepris a partiellement fait droit à la demande reconventionnelle de A.) tendant à l’allocation de (5 x 250,00 =) 1.250,00 euros de ce chef.

A.) n’a pas relevé appel incident dudit jugement.

La partie appelante conteste toute perte de jouissance des lieux loués dans le chef de la locataire et soutient que les conditions de nécessité et de proportionnalité permettant la mise en œuvre du principe de l’exception d’inexécution font défaut en l’espèce.

Elle explique qu’elle a reçu un courrier du mandataire de A.) le 18 juin 2015, faisant état de prétendues coupures d’eau chaude, d’un défaut d’accès au local poubelle et à la buanderie, ainsi que de la non-réception du courrier par la locataire. Par courrier officiel du même jour, le mandataire de l’appelante aurait répondu qu’au cours d’une visite sur les lieux la veille, en présence de l’ancien propriétaire, B.), il aurait été constaté que la chaudière fonctionnait normalement. Il aurait également expliqué que l’espace du rez-de-chaussée, assimilé à une buanderie par la locataire, ainsi que la cave, ne faisaient pas partie des éléments compris dans le contrat de bail et que la locataire n’y avait pas accès. Il aurait finalement informé le mandataire de la locataire que des poubelles seraient commandées auprès de la commune et qu’une boîte aux lettres séparée serait mise à disposition de la locataire dans les meilleurs délais.

La partie appelante soutient ne plus avoir été informée de dysfonctionnements au niveau du système de l’eau chaude jusqu’à la fin du mois d’août. Elle considère qu’il aurait appartenu à la locataire de l’avertir sans délais du problème allégué et que la mesure consistant en la rétention de loyers à partir du mois d’août était dépourvue de nécessité.

Pour établir qu’elle a immédiatement réagi aux doléances de la locataire, la partie appelante verse une facture de la société SOC2.) du 27 août 2015 se rapportant notamment à la vérification du circuit chauffage, ainsi qu’une facture de la société SOC3.) relative à une intervention au niveau de la chaudière et un remplacement du vase d’expansion en date du 17 septembre 2015.

La partie appelante estime, dès lors, qu’elle a fait preuve de la diligence requise et qu’aucun manquement ne peut lui être reproché.

Elle fait, par ailleurs, valoir que la rétention de loyers a constitué une mesure disproportionnée par rapport aux problèmes allégués dont la gravité ne serait pas rapportée.

Quant au défaut d’accès au balcon, la partie appelante explique que le balcon a été condamné pour raisons de sécurité en août 2015. Elle souligne, en outre, que le contrat de bail n’a pas prévu de droit de jouissance du balcon, de la cave et des espaces attenants et qu’aucune buanderie n’existe dans l’immeuble.

Elle soutient que, même à supposer que les prédits éléments aient fait partie des lieux loués, leur privation ne constituerait pas un défaut de jouissance justifiant une réduction des loyers.

L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la chose louée ; 2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Selon l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Dans les contrats synallagmatiques, les deux obligations doivent être exécutées simultanément, trait pour trait. Chacune des parties n’est en droit d’exiger la prestation qui lui est due qu’autant qu’elle offre d’exécuter la sienne. Réciproquement, elle peut refuser d’exécuter sa prestation tant que le cocontractant n’offre pas lui-même d’exécuter.

Si le bailleur ne satisfait pas à son obligation d’entretien, le preneur pourra lui opposer l’exception d’inexécution. Il pourra donc surseoir au paiement du loyer tant que le bailleur, préalablement mis en demeure d’effectuer les réparations, n’aura pas satisfait à son obligation.

Or, il ne suffit pas d’un manquement quelconque d’une des parties au contrat pour justifier l’exception, mais il faut un manquement grave, une véritable inexécution de son obligation. L’exception d’inexécution ne sera admise qu’à la condition que les travaux à réaliser, d’une part, sont des travaux qu’il incombe au propriétaire d’effectuer, et, d’autre part, que le défaut d’exécution desdits travaux prive le locataire de pratiquement toute la jouissance des lieux loués. L’inexécution justifiée suppose un manquement incontestable et implique un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées. Cette condition n’est pas donnée lorsque le preneur reste en possession de la chose louée, lorsqu’il en conserve pour l’ensemble la jouissance (cf. Marianne Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence P. 31, p. 335 et 336).

L’exception d’inexécution ne peut devenir un moyen dilatoire pour échapper au paiement du loyer. L’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations doit donc être prouvée ou être suffisamment vraisemblable. Ainsi faut-il que le preneur ait averti le bailleur du trouble dont il est victime ou des réparations importantes à effectuer ; s’il ne l’a pas fait, il ne peut retarder le paiement des loyers en alléguant l’inexécution des obligations du bailleur (cf. Yvette Merchiers, Le bail en général, Edition 1989 n° 180, 244).

Au cours des plaidoiries en instance d’appel, la partie intimée n’a versé aucune pièce pour étayer ses allégations relatives à des coupures d’eau chaude ou d’autres vices ayant affecté les lieux loués entre juin 2015 et octobre 2015.

Par courrier du 18 juin 2015, le mandataire de la société SOC1.) a informé le mandataire de A.) que, lors d’une visite sur les lieux la veille, il a été constaté que la chaudière fonctionnait normalement. Le mandataire de la locataire a été invité à informer la partie bailleresse si le problème dont elle avait fait état par courrier du même jour, persistait.

La partie intimée n’allègue, ni ne prouve avoir contacté la partie appelante au sujet de dysfonctionnements au niveau du système d’eau chaude avant la fin du mois d’août 2015, alors qu’elle n’avait payé le loyer dudit mois que partiellement et ce avec un retard de 26 jours.

Il résulte, ensuite, des pièces versées par la partie appelante, qu’au vu des problèmes soulevés par la partie intimée fin août 2015, elle a immédiatement fait appel à des firmes spécialisées pour prendre inspection du système de chauffage.

Ainsi, la société SOC2.) est intervenue le 27 août 2015 et la société SOC3.) les 9 et

15 septembre 2015. Aucun élément du dossier ne permet de conclure à une réapparition des problèmes allégués par la locataire postérieurement à l’intervention du 15 septembre 2015.

A supposer établis les dysfonctionnements au niveau du système de l’eau chaude, il faut constater qu’un délai d’une quinzaine de jours s’est écoulé entre la dénonciation des problèmes au bailleur et le redressement de ceux-ci. La partie intimée ne peut, dès lors, pas se prévaloir d’un trouble de jouissance suffisamment grave pour justifier la rétention de loyers ou l’allocation de dommages et intérêts.

Quant au défaut d’accès à une buanderie et à un balcon, l’intimée reste en défaut d’établir que son contrat de bail portait sur la jouissance desdits éléments.

Il résulte de ce qui précède que A.) ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution. Par réformation du jugement entrepris, sa demande reconventionnelle tendant à se voir indemniser de prétendus troubles de jouissance est donc à déclarer non fondée.

Il y a, par conséquent, lieu de condamner A.) à payer à la société SOC1.) le montant de 4.250,00 euros, avec les intérêts légaux à partir du 5 novembre 2015, date des plaidoiries de première instance, jusqu’à solde, sur le montant de 750,00 euros, à partir du 28 décembre 2015, date de la signification de l’acte d’appel, jusqu’à solde, sur le montant de 700,00 euros et, à partir du 26 avril 2016, date des plaidoiries en instance d’appel, jusqu’à solde, sur le surplus.

La demande de la société SOC1.) tendant à la majoration du taux d’intérêt de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, est fondée en application des articles 15-1 et 15 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et intérêts de retard.

Quant à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement de la locataire

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, le louage des choses, des baux en général, éd 2000, n° 388 bis).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la résiliation du bail.

Les juges du fond ont le pouvoir souverain d’apprécier si une résiliation du contrat de bail est justifiée lorsque la partie en faute a mis fin à ses abus (cf. ibid., n° 390 e).

Il est de principe que le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son appartement est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits (cf. TAL, 23 octobre 1998, no du rôle 61513, cité dans Le bail à loyer, Compterendu de jurisprudence, M. HARLES, n° 187, p. 375).

Si, à la date des plaidoiries de première instance, des arriérés de loyers d’un montant de 750,00 euros étaient restés en souffrance, un montant de 4.250,00 euros est actuellement redu. Il est constant en cause qu’aucun loyer n’a plus été réglé depuis le mois de décembre 2015.

Eu égard à l’importance des arriérés de loyers en instance d’appel, il y a partant lieu, par réformation du jugement entrepris, de résilier le contrat de bail pour motif grave, consistant dans le non-paiement des loyers aux échéances contractuelles, et de condamner A.) à déguerpir des lieux loués dans un délai de deux mois à partir de la signification du présent jugement.

Quant à la demande de la société SOC1.) en obtention d’une indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

L’appelante ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, c’est à bon droit que sa demande en obtention d’une indemnité de procédure a été déclarée non fondée par le jugement entrepris. Au vu des mêmes considérations, sa demande en paiement d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel requiert également un rejet.

Il résulte de ce qui précède que l’appel est partiellement fondé.

Quant aux frais

Au vu de l’issue du litige, A.) est à condamner aux frais et dépens de l’instance d’appel.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en instance d’appel en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre, la demande de l’appelante en distraction des frais et dépens n’est pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé partant, par réformation du jugement entrepris :

déclare non fondée la demande reconventionnelle de A.), déclare résilié le contrat de bail entre parties aux torts de A.), condamne A.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de deux mois à partir de la signification du présent jugement, au besoin autorise la société civile immobilière SOC1.) SCI à faire expulser A.) dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés, confirme le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré fondée la demande en paiement de la société civile immobilière SOC1.) SCI pour le montant de 750,00 euros, à titre d’arriérés de loyers pour la période d’août 2015 à octobre 2015, donne acte à la société civile immobilière SOC1.) SCI de l’augmentation de sa demande au montant de 4.250,00 euros, à titre d’arriérés de loyers pour la période d’août 2015 à avril 2016,

déclare recevable et fondée l’augmentation de la demande de la société civile immobilière SOC1.) SCI,

condamne A.) à payer à la société civile immobilière SOC1.) SCI le montant de 4.250,00 euros, avec les intérêts légaux à partir du 5 novembre 2015, jusqu’à solde, sur le montant de 750,00 euros, à partir du 28 décembre 2015, jusqu’à solde, sur le montant de 700,00 euros et, à partir du 26 avril 2016, jusqu’à solde, sur le surplus, ordonne la majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à partir de la signification du présent jugement, confirme le jugement entrepris pour le surplus, déclare non fondée la demande de la société civile immobilière SOC1.) SCI en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel, condamne A.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.