Landlord's appeal partially allowed; tenant's appeal dismissed; reciprocal debt compensation applies under Civil Code Art. 1290.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 95/2016

Audience publique du mardi, vingt-six avril deux mille seize

Numéros 173676 et 174088 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

I

Entre

1) PERSONNE1.), salarié, et

2) PERSONNE2.), épouse

PERSONNE1.),

salariée,

les deux

demeurant à

L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique

REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-sur-

Alzette du 23 novembre 2015,

sub 1) et 2) comparant par Maître Guy THOMAS, avocat, assisté par Maître Laura

URBANY, avocat, les deux demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE3.), indépendant, et

2) PERSONNE4.), épouse PERSONNE3.), indépendante, les deux demeurant à

L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

sub 1) et 2) comparant par Maître Elisabeth MACHADO, avocat, demeurant à

Luxembourg.

II

Entre

1) PERSONNE3.), indépendant, et

2) PERSONNE4.), épouse PERSONNE3.), indépendante, les deux demeurant à

L-ADRESSE2.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique

REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-sur-

Alzette du 27 novembre 2015,

sub 1) et 2) comparant par Maître Elisabeth MACHADO, avocat, demeurant à

Luxembourg.

et

1) PERSONNE1.), salarié, et

2) PERSONNE2.), épouse

PERSONNE1.),

salariée,

les deux

demeurant à

L-ADRESSE1.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

sub 1) et 2) comparant par Maître Guy THOMAS, avocat, assisté par Maître Laura

URBANY, avocat, les deux demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

Les affaires, inscrites sous les numéros 173676 et 174088 du rôle et appelées pour

fixation le 12 janvier 2016, furent fixées pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,

22 mars 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, les affaires furent utilement retenues et les débats eurent

lieu comme suit :

Maître Maëlle FOUILLEN, avocat, en remplacement de Maître Elisabeth MACHADO,

comparant pour PERSONNE3.) et PERSONNE4.), épouse PERSONNE3.), ainsi que

Maître Laura URBANY, avocat, en remplacement de Maître Guy THOMAS, comparant

pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), épouse PERSONNE1.), donnèrent lecture de

leurs actes d’appel respectifs et furent entendues en leurs explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

26 avril 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée le 12 mars 2015 au greffe, PERSONNE3.) et PERSONNE5.) ont

fait convoquer PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) à comparaître devant le

tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, pour les

entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part, à leur

payer le montant de 6.072,29 euros du chef de travaux de remise en état, ainsi que la

somme de 4.174,03 euros du chef d’arriérés de loyers et de charges impayées, avec

les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde.

PERSONNE3.) et PERSONNE5.) ont, par ailleurs, sollicité la condamnation de

PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) au paiement d’une indemnité de procédure de

1.000,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et ont

conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de leur demande, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont exposé que, par

jugement du 10 octobre 2013 du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) ont été condamnés à déguerpir des lieux loués dans les quinze jours

de la notification du jugement. A la suite du déguerpissement forcé des locataires,

l’état général de l’appartement aurait laissé à désirer, de sorte que PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) auraient fait appel à un huissier de justice qui aurait dressé un constat

le 13 janvier 2014. En remettant l’appartement en l’état, les bailleurs se seraient

aperçus de dégâts non visibles lors du premier constat et auraient également fait

constater ceux-ci par un huissier de justice.

Dans leur requête, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont, par ailleurs, exposé qu’à

partir du mois de juin 2013, le loyer s’est élevé au montant de 990,00 euros et que les

avances sur charges, d’un montant de 190,00 euros par mois jusqu’au mois de février

2012, se sont élevées au montant mensuel de 275,00 euros à partir du mois de mars

2012. Ils ont expliqué que les défendeurs leur redevaient le montant de 192,12 euros

au titre du décompte des charges pour l’année 2011, ainsi que le montant de 4.562,37

euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges jusqu’au mois de janvier

2014 inclus, soit un total de 4.754,49 euros, duquel il y aurait lieu de retrancher le

montant de 580,46 euros représentant un excédent de charges pour les années 2012

et 2013.

A l’audience des plaidoiries de première instance, PERSONNE3.) et PERSONNE4.)

ont modifié leur demande en se référant à un courrier adressé le 4 juin 2015 au

mandataire de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.), dans lequel ils ont réclamé un

montant de 660,20 euros à titre de frais d’huissier, un montant de 5.413,35 euros à

titre de frais de remise en état, ainsi qu’un montant de 782,91 euros à titre d’arriérés

de loyers et de charges, soit un montant total de 11.081,86 euros.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont contesté les montants réclamés en soutenant

qu’une saisie-arrêt spéciale pratiquée sur leurs salaires respectifs par les bailleurs a

permis d’éteindre leur dette.

Ils ont formulé une demande reconventionnelle tendant à la condamnation de

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à leur payer le montant de 2.274,29 euros sur base

de la répétition de l’indu, avec les intérêts légaux à partir du paiement, sinon à partir

de la saisie, sinon, à partir du 26 novembre 2014, date de la mainlevée de la saisie.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se sont, par ailleurs, opposés au paiement des frais

d’huissier d’un montant de 290,60 euros, exposés pour l’établissement du deuxième

constat d’huissier, en soutenant que la rédaction de ce constat était superfétatoire. Ils

se sont déclarés d’accord à régler les frais du constat d’huissier du 13 janvier 2014

d’un montant de 369,60 euros.

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

ont

formulé

une

deuxième

demande

reconventionnelle en restitution du solde de la garantie locative s’élevant au montant

de 1.119,65 euros.

Ils ont finalement sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

Par jugement du 15 octobre 2015, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

-

reçu la demande en la forme,

-

donné acte à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) de la diminution de leur demande

pécuniaire,

-

dit fondée la demande de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) jusqu’à concurrence

du montant de 1.832,89 euros,

-

condamné

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

solidairement

à

payer

à

PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) la somme de 1.832,89 euros, avec les intérêts

légaux à partir du 12 mars 2015, jusqu’à solde,

-

donné

acte

à

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

de

leurs

demandes

reconventionnelles,

-

dit non fondée la demande reconventionnelle PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en

répétition de l’indu,

-

dit fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.)

en paiement du montant de 1.800,00 euros,

-

condamné

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

solidairement

à

payer

à

PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) la somme de 1.800,00 euros avec les intérêts

légaux à partir du 17 septembre 2015, jusqu’à solde,

-

ordonné la compensation judiciaire entre les dettes respectives,

-

donné acte à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) de leur demande en allocation

d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros,

-

dit qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande à voir ordonner l’exécution

provisoire du jugement,

-

dit non fondées les demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure,

-

fait masse des frais et dépens et imposé ceux-ci pour moitié à PERSONNE3.) et à

PERSONNE4.) et pour moitié à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.).

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a d’abord rappelé (i) que par jugement

du 10 octobre 2013, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, autrement composé, avait

constaté la résiliation du contrat de bail pour cause de besoin personnel et avait

condamné les époux GROUPE1.) à déguerpir dans un délai de quinze jours à partir

de la notification du jugement, (ii) que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) avaient

sollicité la délivrance d’une ordonnance de paiement pour avoir paiement du montant

de 2.126,12 euros à titre de charges pour l’année 2010 et l’année 2011 et que le

tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, autrement composé, avait fait droit à la demande

et émis un titre exécutoire, signifié le 9 octobre 2012, pour le montant de 2.162,12

euros et (iii) que par jugement du 26 novembre 2014 en matière de saisie-arrêt

spéciale, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, autrement composé, avait ordonné la

mainlevée de la saisie-arrêt spéciale pratiquée pour avoir paiement du montant de

1.181,68 euros et ce sur demande conjointe des parties.

Concernant le décompte des charges réclamées, le juge de première instance a retenu

qu’aucune pièce du dossier n’établissait que la dette de 782,94 euros, correspondant

aux arriérés de loyers et de charges redus pour la période d’août 2013 à janvier 2014,

aurait été éteinte suite à la saisie-arrêt pratiquée.

Quant aux frais d’huissier, il a retenu que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) étaient en

droit de réclamer les frais relatifs au premier constat d’huissier, s’élevant à un montant

de 369,60 euros. Il a rejeté la demande en paiement des frais relatifs au deuxième

constat d’huissier, considérant que lesdits frais avaient été exposés sans nécessité,

l’appartement ayant été entièrement vide lors du premier constat.

Concernant les dégâts locatifs allégués, le juge de première instance a retenu que les

époux PERSONNE3.) restaient en défaut d'établir que la dégradation des lieux

excédait celle résultant d’une usure normale.

Or, eu égard au fait que, suivant décompte de frais versé par eux lors des plaidoiries

de première instance, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) s’étaient déclarés d’accord à

prendre à leur charge la facture SOCIETE1.) pour le « meuble Florenz » d’un montant

de 417,00 euros, les factures SOCIETE2.) jusqu’à concurrence du montant de 231,79

euros, ainsi que la facture SOCIETE3.) d’un montant de 31,56 euros, la demande des

époux PERSONNE3.) a été déclarée fondée à concurrence du montant de 680,35

euros.

La demande reconventionnelle des époux GROUPE1.) basée sur la répétition de l’indu

et tendant au remboursement du montant de 2.274,29 euros a été déclarée non

fondée.

Les époux PERSONNE3.) ayant informé le tribunal de paix en cours de délibéré que

la garantie locative de 1.800,00 euros n’avait pas encore été restituée, le juge de

première instance les a condamnés solidairement à rembourser ledit montant aux

époux GROUPE1.).

De ce jugement, notifié aux parties le 20 octobre 2015, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 23 novembre

2015.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont régulièrement relevé appel du même jugement

par acte d’huissier du 27 novembre 2015.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent

à voir constater qu’ils se sont acquittés de l’ensemble des arriérés de loyers et de

charges à l’égard de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) et à voir déclarer

irrecevable, sinon non fondée, la demande afférente de ces derniers.

Ils demandent encore à voir déclarer irrecevable, sinon non fondée la demande des

époux PERSONNE3.) du chef de dégâts locatifs, les dégâts constatés relevant de

l’usure normale des lieux loués et réclament le remboursement du montant de 798,56

euros, sur base des principes de la répétition de l’indu, sinon de l’enrichissement sans

cause.

Le jugement a quo est finalement entrepris en ce qu’il n’a pas fait droit à la demande

des époux

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

à voir condamner les époux

PERSONNE3.) au paiement d’une indemnité de procédure.

A l’appui de leur appel, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) versent un décompte relatif

aux arriérés de loyers et de charges pour la période de février 2010 à janvier 2014,

suivant lequel le montant de l’ensemble des loyers et charges échus entre janvier 2010

et janvier 2014 se serait élevé à 53.061,66 euros et que des paiements d’un montant

de 51.873,83 euros seraient intervenus. Les bailleurs se seraient, par ailleurs, vus

allouer un montant de 3.831,72 euros dans la cadre de la saisie-arrêt pratiquée et

n’auraient pas remboursé ledit montant à la suite de la mainlevée de la saisie. Dès

lors, les bailleurs auraient perçu un trop-payé de (53.061,66 - 51.873,83 - 3.831,72 =)

2.643,89 euros.

Quant au fait que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) invoquent actuellement d’autres

créances en relation avec le jugement du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette du 10

octobre 2013, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) donnent à considérer que la saisie-

arrêt pratiquée par les bailleurs avait trait à des arriérés de loyers et de charges. Ils

estiment, dès lors, qu’en vertu d’une application par analogie des dispositions de

l’article 1253 du code civil, les sommes touchées dans le cadre de la saisie-arrêt

auraient dû être imputées en premier sur lesdits arriérés et non pas sur d’autres

créances, de sorte qu’il y aurait lieu de constater qu’aucun arriéré de loyers et charges

ne resterait actuellement en souffrance.

A titre subsidiaire, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir qu’en application de

l’article 1256 alinéa 2 du code civil, il y aurait lieu d’imputer les montants reçus par les

intimés dans le cadre de la saisie-arrêt en premier lieu sur les dettes les plus

anciennes.

Par ordre d’ancienneté, les dettes visées, d’un montant total de 3.033,16 euros,

auraient été les suivantes, à savoir :

-

300,00 euros à titre d’indemnité de procédure (jugement du 10 octobre 2013),

-

657,83 euros à titre d’arriérés de loyers et charges pour 16,12 jours de décembre

2013,

-

189,15 euros au titre du commandement de déguerpir du 18 décembre 2013,

-

530,00 euros à titre d’arriérés de loyers et charges pour 13 jours du mois de janvier

2014,

-

1.356,18 euros à titre de frais de déguerpissement forcé du 13 janvier 2014.

L’ensemble de ces dettes aurait été apuré par le montant de 3.831,72 euros, perçus

par les bailleurs dans le cadre de la saisie-arrêt et il subsisterait, dès lors, un solde de

(3.831,72 - 3.033,16 =) 798,56 euros en faveur des locataires, montant dont ils

sollicitent le remboursement avec les intérêts légaux à partir des différentes dates

d’encaissement, sinon à partir du 17 septembre 2015, date de la demande en justice,

jusqu’à solde.

Quant aux frais de remise en état pour dégâts locatifs, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) affirment que, lors des plaidoiries de première instance, ils avaient, à

titre principal, demandé le rejet pur et simple de la demande des bailleurs en

indemnisation du chef de dégâts locatifs. A titre subsidiaire, ils auraient admis qu’un

débat pouvait avoir lieu sur des dégâts à évaluer au montant de 683,44 euros, à

supposer que les bailleurs établissent que ces dégâts ne relèvent pas de l’usure

normale ou de la vétusté de l’appartement.

Ce serait à tort que le juge de première instance les aurait condamnés au paiement

d’un montant de 680,35 euros du chef de dégâts locatifs en vertu d’un prétendu accord

exprimé à l’audience, tout en retenant qu’il n’était pas établi que les dégâts constatés

excédaient l’usure normale.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) demandent, par réformation du jugement entrepris,

la condamnation de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) au paiement du montant de

290,60 euros, à titre de remboursement des frais relatifs au constat d’huissier du 27

janvier 2014, ainsi que du montant de 5.413,35 euros à titre de frais de remise en état

de l’immeuble, ces montants avec les intérêts légaux à partir de la requête introductive

d’instance, jusqu’à solde.

Ils demandent encore à ce que, par réformation du jugement entrepris, la demande de

PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en restitution de la garantie locative d’un montant

de 1.800,00 euros soit déclarée non fondée et la demande de ces derniers tendant à

une compensation judiciaire soit déclarée irrecevable, sinon non fondée.

Ils réclament chacun une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour les deux

instances.

A l’appui de leur appel,

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

soutiennent que

l’établissement du deuxième constat d’huissier a été rendu nécessaire en raison du

caractère incomplet du premier constat, le premier huissier de justice n’ayant pu saisir

l’intégralité des dégradations en raison de l’état d’extrême saleté et de désordre dans

lequel les lieux avaient été relaissés. Par ailleurs, un constat contradictoire n’aurait pas

pu être établi, les locataires étant partis sans laisser d’adresse.

Quant aux frais de remise en état, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) donnent à

considérer que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) étaient les premiers occupants de

l’appartement tout neuf et qu’ils n’ont habité les lieux que pendant quatre ans. Dans

ces circonstances, les dégradations importantes constatées par l’huissier et

documentées par des photos seraient incompatibles avec une usure normale.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) s’opposent ensuite à la restitution de la garantie

locative, au motif que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) leur redevraient la somme de

4.225,40 euros du chef de condamnations précédentes, ce montant se décomposant

comme suit :

- Titre exécutoire du 9 octobre 2012 :

Condamnation aux charges de 2010 et 2011 :

2.126,12 euros

Frais d’huissier GLODEN engagés en vue de l’exécution :

241,95 euros

2.368,07 euros

- Jugement du 10 octobre 2013 :

Indemnité de procédure :

300,00 euros

Frais d’huissier engagés en vue du déguerpissement :

1.545,33 euros

Frais de recherche d’adresse en vue de l’exécution du jugement :

12,00 euros

1.857,33 euros

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) admettent avoir recouvré le montant de 3.831,72

euros du chef d’une saisie pratiquée sur les salaires des époux PERSONNE1.) et

PERSONNE2.). Ce montant n’aurait cependant que partiellement apuré la dette de

ces derniers du chef des condamnations prémentionnées, un montant de (4.225,40 -

3.831,72 =) 384,13 euros restant en souffrance.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) estiment, dès lors, que le sort de la garantie locative

n’est pas scellé et que la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) tendant à

la restitution de celle-ci est prématurée.

Motifs de la décision

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu d’ordonner la jonction

entre les rôles inscrits sous les numéros 173676 et 174088 et de statuer par un seul

jugement.

Quant aux arriérés de loyers et de charges

Celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction

de son obligation.

C’est à juste titre que le juge de première instance a retenu que PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) n’établissent pas que leur dette du chef d’arriérés de loyers et de

charges ait été apurée par le montant de 3.831,72 euros, continué à PERSONNE3.)

et PERSONNE4.) dans le cadre de la saisie-arrêt spéciale.

Dans ce contexte, il convient, en effet, de noter que les retenues effectuées dans le

cadre de la saisie-arrêt opérée en décembre 2013 sur base d’un décompte de charges

de 2010 et de 2011, n’étaient pas à imputer prioritairement sur les loyers et charges

actuellement réclamés et concernant la période allant jusqu’au mois de janvier 2014.

Par ailleurs, il ne résulte pas du décompte présenté dans l’acte d’appel de

PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) à la base de leur demande subsidiaire tendant à

voir imputer le montant des retenues de 3.831,72 euros sur les différentes dettes en

fonction de leur ancienneté, que les montants sur lesquels porte le titre exécutoire du

9 octobre 2012 et les frais engagés en vue de l’exécution de celui-ci aient été pris en

considération. Le « décompte des arriérés de loyers et de charges », versé à titre de

pièce (pièce 1 de la farde I de Maître THOMAS), ne permet pas non plus de retracer

les montants visés par ledit titre exécutoire.

Il faut encore relever que dans leur courrier du 4 juin 2015, les époux PERSONNE3.)

précisent que le montant 1.165,08 euros, figurant à titre d’ « arriérés au 31 août 2013 »

dans leur propre décompte n’incorpore pas le montant de 2.126,12 euros auquel se

rapporte le titre exécutoire du 9 octobre 2012, ceci afin d’éviter une double

condamnation.

Au vu du décompte établi par courrier du 4 juin 2015 par PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) et des pièces versées en cause, il y a, dès lors, lieu de confirmer le

jugement entrepris en ce qu’il a retenu que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) restaient

redevables d’arriérés de loyers et de charges d’un montant de 782,94 euros, à titre

d’arriérés de loyers et de charges pour la période d’août 2013 à janvier 2014.

Quant aux frais des constats d’huissier

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) estiment que c’est à tort que le juge de première

instance n’a pas mis à charge de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le montant de

290,60 euros, correspondant aux frais du second constat d’huissier, dressé en date

du 27 janvier 2014 et ayant trait à certains dégâts non encore mentionnés dans le

premier constat d’huissier du 13 janvier 2014.

Or, eu égard au fait que, tel qu’il résulte des photos annexées au premier constat,

l’appartement était entièrement vide le 13 janvier 2014, rien n’empêchait les

propriétaires à se livrer à une inspection approfondie des lieux et à faire constater

l’ensemble des dégâts à cette date.

Le jugement entrepris est partant à confirmer en ce qu’il a écarté la demande de

PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) en paiement des frais du deuxième constat

d’huissier en retenant que ceux-ci avaient été exposés sans réelle nécessité.

Quant aux dégâts locatifs

Tel que l’a retenu à bon droit le premier juge, l’obligation qui incombe au locataire de

restituer les lieux loués en bon état est une obligation de résultat dans son chef. Le

bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le

preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une

perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat (cf. M. HARLES, Le bail à loyer,

P. 31, p. 343).

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes

qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans

sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver

que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant

d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption

d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 05.02.1987, n° 35323 du rôle).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du

simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES, Le

bail à loyer, P. 31, p. 343).

Il est constant en cause qu’en l’espèce, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) étaient les

premiers occupants de l’appartement et qu’ils ont habité dans les lieux pendant quatre

ans.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne s’opposent pas à la prise en considération des

constatations de l’huissier, mais font valoir que les dégâts relevés résultaient de l’usure

normale, de sorte que les frais de réparation ne devraient pas être mis à leur charge.

Ils contestent avoir donné leur accord de supporter, en tout état de cause, le coût des

réparations effectuées par les bailleurs à concurrence d’un montant de 680,35 euros.

Le tribunal de céans constate que s’il peut être admis que les taches relevées sur les

murs, ainsi que des traces de rouille en divers endroits sont compatibles avec une

occupation normale des lieux pendant quatre ans, d’autres dégâts causés par les

locataires, tels que notamment la tache de brûlure sur le plan de travail de la cuisine,

les moisissures dans les armoires de la salle de bains, ainsi que les taches de peinture

sur les plinthes dans la chambre à coucher, excèdent ceux résultant d’une usure

normale.

Tel qu’il a été retenu à bon escient par le premier juge, le remplacement des spots, du

miroir, du tapis, la remise en peinture de l’intégralité de l’appartement et l’intervention

de la société SOCIETE4.) au niveau du système de chauffage et du système

électronique n’est pas à mettre à charge des locataires, les frais afférents étant soit en

relation avec des dégradations résultant de l’usure normale des lieux, soit sans rapport

avec de quelconques dégâts.

Or, indépendamment de la question de savoir si, lors des plaidoiries de première

instance, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) avaient ou non donné leur accord à

prendre à leur charge certaines des factures versées au dossier, le tribunal de céans

fixe, ex aequo et bono au montant de 800,00 euros le montant des frais qu’ils doivent

supporter en raison des dégâts locatifs dépassant l’usure normale. Il est ainsi tenu

compte de la facture SOCIETE1.) pour le « meuble Florenz » d’un montant de 417,00

euros, des factures SOCIETE2.) jusqu’à concurrence du montant de 231,79 euros, de

la facture SOCIETE3.) d’un montant de 31,56 euros, de même que d’une partie de

l’offre de prix de la société SOCIETE5.), en ce que celle-ci vise la pose d’une tôle « sur

le plan de cuisine », ainsi que l’enlèvement et le montage des meubles de la salle de

bains.

Il y a partant lieu, par réformation du jugement entrepris, de déclarer fondée la

demande de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) du chef de dégâts locatifs à

concurrence du montant de 800,00 euros.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont, par conséquent, à condamner solidairement à

payer à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) un montant total de (369,60 + 782,94 +

800,00 =) 1.952,54 euros, avec les intérêts légaux à partir du 12 mars 2015, jusqu’à

solde.

Quant à la demande reconventionnelle en répétition de l’indu ou d’enrichissement sans

cause

Tel qu’il résulte des développements ci-avant, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

restent en défaut d’établir un trop-perçu dans le chef de PERSONNE3.) et

PERSONNE4.), de sorte qu’ils doivent

être déboutés de leur demande

reconventionnelle en remboursement d’un montant de 798,56 euros.

Quant à la demande reconventionnelle en restitution de la garantie locative

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) s’opposent à la restitution de la garantie locative au

motif que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ont pas réglé l’entièreté de leurs dettes

résultant de condamnations antérieures en relation avec le contrat de bail ayant existé

entre parties.

L’argument soulevé est à écarter, eu égard au fait que les dettes locatives dont il est

fait état ont, selon les époux PERSONNE3.), d’ores et déjà fait l’objet d’une

condamnation et qu’en cas de condamnation de ces derniers au remboursement de la

garantie locative, la compensation entre créances réciproques opérera de plein droit

en vertu de l’article 1290 du code civil.

Le bail ayant pris fin et le présent jugement ayant toisé le litige portant sur les arriérés

de loyers et de charges, ainsi que les indemnités du chef de dégâts locatifs, réclamés

par PERSONNE3.) et PERSONNE4.) dans le cadre de leur requête du 12 mars 2015,

il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fait droit à la demande

reconventionnelle de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en remboursement de la

garantie locative de 1.800,00 euros, tout en précisant qu’il y a lieu à compensation

entre les dettes respectives.

Quant aux indemnités de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Les parties ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce

qu’il les a déboutées de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour la première instance.

En vertu des mêmes considérations, le tribunal de céans rejette les demandes des

parties en obtention d’indemnités de procédure pour l’instance d’appel.

Il résulte de ce qui précède que l’appel de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’est pas

fondé, tandis que l’appel de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) est partiellement

fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

ordonne la jonction entre les rôles numéros 173676 et 174088,

reçoit les appels en la forme,

déclare non fondé l’appel de

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.),

épouse

PERSONNE1.),

déclare partiellement fondé l’appel de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.), épouse

PERSONNE3.), partant,

par réformation du jugement entrepris :

déclare fondée la demande de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.), épouse

PERSONNE3.), en indemnisation de dégâts locatifs pour le montant de 800,00 euros,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.), épouse PERSONNE1.), solidairement

à payer à PERSONNE3.) et PERSONNE4.), épouse PERSONNE3.), le montant de

1.952,54 euros, avec les intérêts légaux à partir du 12 mars 2015, jusqu’à solde,

ordonne la compensation entre les dettes respectives,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

déclare non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose dans leur intégralité

à PERSONNE1.) et PERSONNE2.), épouse PERSONNE1.).