Tenant's appeal partially allowed; landlord ordered to return security deposit, tenant pays arrears.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 79/2016

Audience publique du mardi, douze avril deux mille seize

Numéro 167649 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), salariée, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO de

ADRESSE2.) du 21 janvier 2015,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Marco FRITSCH, avocat, demeurant à ADRESSE2.),

et

PERSONNE2.), demeurant à F-ADRESSE3.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO,

appelante par appel incident,

comparant par Maître David YURTMAN, avocat, demeurant à ADRESSE2.).

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 167649 du rôle et appelée pour fixation le

3 mars 2015, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 5 octobre 2015 et finalement à

l’audience publique du mardi, 8 mars 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Stéphanie BASTIN, avocat, en remplacement de Maître Marco FRITSCH,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Rabah LARBI, avocat, en remplacement de Maître David YURTMAN,

comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

12 avril 2016, le

jugement

qui suit :

Faits

Par convention signée en date du 28 juillet 2010 avec les consorts PARISOT,

PERSONNE2.) est devenue, à partir du 1er septembre 2010, propriétaire d’un fonds

de commerce lequel devait être exploité à partir du 1er septembre 2010 au rez-de-

chaussée d’un immeuble sis au ADRESSE2.) à ADRESSE2.).

Moyennant contrat de bail signé en date du 17 août 2010, PERSONNE2.) a pris en

location à partir du 1er septembre 2010 pour une durée de trois années auprès de

PERSONNE1.), le local de commerce sis au rez-de-chaussée de l’immeuble situé au

ADRESSE2.) à ADRESSE2.) afin d’y exploiter une « sandwicherie avec petite

restauration » moyennant un loyer mensuel indexé de 3.300,00 euros ainsi qu’une

avance sur charges mensuelle de 200,00 euros.

En date du 23 mai 2013, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), par le biais

de laquelle PERSONNE2.) exploitait son commerce, a, avec effet au 15 août 2013,

vendu le fonds de commerce se trouvant au rez-de-chaussée de l’immeuble sis au

ADRESSE2.) à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.).

Par contrat de bail du 29 mai 2013, PERSONNE3.) a signé avec PERSONNE1.) un

contrat de bail suivant lequel il allait, à partir du 15 août 2013, prendre en location les

locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis au ADRESSE2.) à ADRESSE2.)

afin d’y exploiter à son tour « une sandwicherie avec petite restauration ».

Confronté à l’impossibilité d’exploiter une sandwicherie dans les lieux pris en location,

PERSONNE3.) a, par requête du 14 août 2013, fait convoquer PERSONNE1.) devant

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir dire

que le contrat de bail conclu en date du 29 mai 2013 est nul, sinon voir prononcer la

résolution du prédit contrat.

Dans le cadre d’une transaction extrajudiciaire signée en date du 12 décembre 2013

entre PERSONNE3.) et PERSONNE1.), « les parties ont convenu d’un commun

accord que le contrat de bail est annulé et doit dès lors être considéré comme n’ayant

jamais été conclu ».

Par jugement du tribunal d’arrondissement de Luxembourg du 18 juin 2014, siégeant

en matière commerciale, a été déclaré nul le contrat de cession du fonds de commerce

conclu en date du 29 mai 2013 entre la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) et

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.).

Procédure

Par requête du 6 décembre 2013, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à

comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg pour l’entendre condamner

principalement à lui payer le montant de 23.748,24 euros, (+ p.m.) au titre d’arriérés

de loyers et de charges, subsidiairement le montant de 6.818,00 euros au titre

d’arriérés de loyers et de charges et celui de 16.929,54 euros, au titre d’indemnités

d’occupation, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, à majorer de

trois points à l’expiration du troisième mois suivant la notification du jugement.

PERSONNE1.) a encore demandé à voir résilier le contrat de bail conclu entre parties

et à voir condamner PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués, pour cause de non-

paiement du loyer aux échéances contractuelles. Elle a finalement conclu à l’allocation

d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros et à l’exécution provisoire du

jugement à intervenir.

Lors des débats de première instance, PERSONNE1.) a renoncé aux chefs de sa

demande tendant à voir résilier le bail et condamner PERSONNE2.) à déguerpir des

lieux loués, ceux-ci ayant été libérés le 20 décembre 2013. Elle a réclamé,

principalement, à PERSONNE2.) le paiement du montant de 22.030,08 euros, au titre

d’arriérés de loyers et charges locatives pour la période de septembre 2011 à

décembre 2013 et, subsidiairement, le paiement du même montant, au titre d’arriérés

de loyers pour la période de septembre 2011 à mi-août 2013, d’indemnités

d’occupation pour la deuxième moitié d’août 2013 jusqu’au 20 décembre 2013, ainsi

que de charges locatives. Suivant ses dernières conclusions, PERSONNE1.) a

réclamé, pour la prédite période, principalement des arriérés de loyers s’élevant à

15.614,66 euros et, subsidiairement, le montant de 851,70 euros au titre du loyer pour

la première moitié du mois d’août 2013 et le montant de 14.762,96 euros, au titre

d’indemnités d’occupation pour la période allant de la deuxième moitié du mois d’août

2013 au 20 décembre 2013. Elle a fait valoir qu’au titre des adaptations indiciaires,

pour la période allant de septembre 2011 à juillet 2013, PERSONNE2.) lui redevait le

montant de 4.713,35 euros et qu’au titre de charges locatives, PERSONNE2.) lui

redevait le montant de 1.702,07 euros.

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) a fait valoir qu’PERSONNE2.) avait gardé

les clefs du local de commerce jusqu’au 20 décembre 2013, de sorte qu’elle serait

également redevable du loyer, respectivement d’une indemnité d’occupation jusqu’à

la restitution des clefs. Le matériel composant le fonds de commerce serait resté dans

les lieux après le 15 août 2013, le loyer étant partant redu jusqu’à la date de

l’enlèvement du mobilier. En tout état de cause, PERSONNE2.) n’aurait pas résilié son

contrat de bail moyennant un préavis de six mois, de sorte qu’il y aurait eu

reconduction tacite.

Elle a ensuite fait valoir que les raisons qui ont conduit à l’annulation du contrat de bail

entre elle et PERSONNE3.) ne seraient pas transposables au présent litige.

Selon PERSONNE1.), pendant les trois années où PERSONNE2.) aurait exploité son

commerce au rez-de-chaussée de l’immeuble sis au ADRESSE2.), elle ne se serait

jamais plainte d’une impossibilité d’exercer son commerce.

PERSONNE2.) a résisté à la demande en faisant valoir qu’il avait été convenu entre

parties que les clefs du local de commerce devaient être remises par elle directement

au nouveau locataire, PERSONNE3.), et que si cette remise n’a pu être réalisée, la

faute en incomberait exclusivement à PERSONNE1.). PERSONNE2.) a soutenu ne

plus avoir occupé les lieux après le 15 août 2013, de sorte qu’elle ne serait redevable

ni d’un loyer, ni d’une indemnité d’occupation.

PERSONNE2.) a en outre fait valoir que les raisons qui ont fait que non seulement le

contrat de bail conclu entre PERSONNE1.) et PERSONNE3.), mais également le

contrat de cession du fonds de commerce entre la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) et la société à responsabilité limitée SOCIETE2.), ont été annulés,

seraient transposables au contrat de bail conclu le 17 août 2010 entre elle-même et

PERSONNE1.), partant que ce dernier devrait également faire l’objet d’une annulation,

PERSONNE1.) ne pouvant s’en prévaloir pour lui réclamer quoi que ce soit.

PERSONNE2.) a finalement fait valoir que les parties avaient convenu que le loyer

serait réduit de 3.300,00 euros à 3.100,00 euros à partir d’avril 2011, les calculs de

PERSONNE1.) basés sur un loyer mensuel de 3.300,00 euros étant erronés.

PERSONNE2.) s’est rapportée à prudence de justice quant aux montants réclamés au

titre des adaptations indiciaires, tout en relevant toutefois que PERSONNE1.) ne lui

avait en cours de bail jamais envoyé de relance afin de toucher les adaptations

indiciaires.

PERSONNE2.) a fait valoir ne jamais avoir reçu les décomptes des charges des

années 2010 et 2011, de sorte qu’elle n’avait pas été à même de vérifier le bien-fondé

des demandes et de régler les montants effectivement dus.

PERSONNE2.) a formulé une demande reconventionnelle aux fins de voir

condamner PERSONNE1.) à lui restituer la garantie locative de 9.900,00 euros et à

lui payer la somme de 79.000,00 euros, correspondant à la valeur de son fonds de

commerce lequel serait devenu invendable (prix de vente du fonds de commerce qui

avait été négocié entre SOCIETE1.) et SOCIETE2.)) et aurait partant perdu toute sa

valeur à cause de l’impossibilité de relouer les lieux où il se trouvait. Elle a fait valoir

qu’au vu de l’impossibilité d’obtenir un contrat de bail valable pour les locaux

commerciaux situés au ADRESSE2.) à ADRESSE2.), son fonds de commerce de

sandwicherie qui s’y trouvait serait devenu inexploitable ce qui aurait eu comme

conséquence que celui-ci aurait perdu toute sa valeur marchande. Les causes faisant

obstacle à la location des lieux, comme sandwicherie, seraient exclusivement

imputables à PERSONNE1.), celle-ci étant dès lors tenue de l’indemniser du préjudice

subi.

PERSONNE2.) a finalement sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.000,00 euros.

PERSONNE1.) a répliqué que les causes ayant provoqué l’annulation du contrat de

bail conclu avec PERSONNE3.) (à savoir l’interdiction contenue dans le règlement de

copropriété d’exploiter dans les locaux du rez-de-chaussée autre chose qu’un magasin

et donc pas une activité pouvant dégager des odeurs nauséabondes comme des

odeurs de cuisine, obligation d’aménager les lieux de telle façon à ce que les autres

occupants de l’immeuble ainsi que le voisinage immédiat ne soient pas importunés par

des odeurs), lui étaient inconnues lors de la conclusion du bail avec PERSONNE2.) et

ne lui seraient pas imputables, de sorte qu’il n’y aurait aucune raison pour procéder à

l’annulation du contrat de bail du 17 août 2010. S’il serait certes vrai qu’elle avait

consenti à une diminution du loyer de 200,00 euros, suivant courrier du 10 mars 2011,

cette diminution ne concernait que les loyers d’avril à juillet 2011, le loyer convenu de

3.300,00 euros devant à nouveau être réglé à partir du mois d’août 2011.

PERSONNE1.), pour sa part, a conclu au rejet de la prédite demande, au motif qu’elle

ne saurait être considérée comme étant responsable de la perte de valeur du fonds de

commerce de son ancienne locataire et a dès lors soutenu qu’PERSONNE2.), si elle

souhaite être indemnisée du préjudice invoqué, devrait s’adresser à ses propres

vendeurs, en l’occurrence les consorts PARISOT.

Par jugement rendu le 12 décembre 2014, le tribunal de paix de Luxembourg, après

avoir reçu les demandes principale et reconventionnelle en la forme, a :

-

dit la demande principale de PERSONNE1.) fondée à concurrence du montant de

6.601,95 euros et partant condamné PERSONNE2.) à lui payer ledit montant avec

les intérêts au taux légal à partir de la demande en justice, le 6 décembre 2013,

jusqu’à solde,

-

dit qu’il y a lieu à majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un

délai de trois mois à compter de la notification du jugement,

-

dit la demande d’PERSONNE2.) fondée pour le montant de 79.000,00 euros et

partant condamné PERSONNE1.) à lui payer ledit montant avec les intérêts légaux

à partir du 14 novembre 2014 jusqu’à solde,

-

ordonné la compensation judiciaire entre les condamnations réciproques,

-

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure,

-

fait masse des frais et les a imposés pour moitié à PERSONNE1.) et pour moitié à

PERSONNE2.),

-

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le jugement de l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, quant à la demande principale - loyers et/ou indemnités

d’occupation pour la période du 15 août 2013 au 20 décembre 2013 - après avoir

rappelé les rétroactes ci-avant transcrits, le juge de première instance a dit, qu’au

regard du fait que le contrat de bail conclu entre PERSONNE2.) et PERSONNE1.)

devait venir à échéance le 31 août 2013, tandis que celui conclu entre PERSONNE1.)

et PERSONNE3.) devait prendre cours à partir du 15 août 2013, PERSONNE2.) est

redevable du loyer pour la période du 1er au 14 août 2013 et qu’à partir du 15 août

2013, elle n’était plus redevable d’un loyer, mais tout au plus d’une indemnité

d’occupation.

Le juge de première instance a souligné i) le contenu de la transaction signée le 12

décembre 2013, entre PERSONNE1.) et PERSONNE3.), suivant lequel il fallait

admettre qu’aucun contrat de bail n’avait été conclu entre lesdites personnes, et ii)

l’article 1165 du code civil, suivant lequel, les conventions n’ont d’effet qu’entre les

parties contractantes, elles ne nuisent point aux tiers et elles ne lui profitent que dans

les cas prévus par l’article 1121 du code civil. Le juge de première instance a dit qu’au

vu du contrat de bail signé entre PERSONNE1.) et PERSONNE3.), devant débuter le

15 août 2013, le contrat de bail conclu avec PERSONNE2.) était, par la force des

choses, venu à échéance en date du 14 août 2013. Le fait que le contrat de bail conclu

entre PERSONNE1.) et PERSONNE3.) ait été, d’un commun accord, annulé le 12

décembre 2013 (dans le cadre de la transaction) n’avait pas automatiquement eu pour

effet de faire renaître, à partir du 15 août 2013, le contrat de bail ayant existé

antérieurement entre PERSONNE1.) et PERSONNE2.), ni de nuire à PERSONNE2.),

c’est-à-dire mettre des obligations à sa charge.

Sur base des prédits constats, le juge de première instance a retenu que, pendant la

période du 15 août 2013 au 12 décembre 2013, c’est-à-dire la période se situant avant

l’annulation du contrat de bail, PERSONNE3.) avait en fait la jouissance exclusive des

lieux situés au ADRESSE2.) à ADRESSE2.). Le fait que le contrat de bail conclu entre

PERSONNE1.) et PERSONNE3.) ait été annulé en date du 12 décembre 2013 ne

saurait automatiquement imposer à PERSONNE2.) le paiement d’une indemnité

d’occupation pour la période du 15 août 2013 au 12 décembre 2013, ce d’autant plus

que pendant la prédite période le fonds de commerce qui s’y trouvait était encore la

propriété de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.), la vente du fonds de

commerce n’ayant elle-même été annulée que par jugement du 18 juin 2014.

Il a encore dit que le fait qu’PERSONNE2.) ait gardé les clefs des locaux situés au

ADRESSE2.) à ADRESSE2.), après le 14 août 2013, ne saurait être considéré comme

étant constitutif d’une faute dans son chef alors que, d’une part, la détention des clefs

n’a pas constitué un obstacle à la conclusion du contrat de bail entre PERSONNE3.)

et PERSONNE1.) et, d’autre part, ce n’est qu’après la conclusion de la transaction du

12 décembre 2013, qu’elle pouvait être au courant que la remise des clefs ne pourrait

pas se faire utilement entre les mains de PERSONNE3.).

Il a finalement retenu qu’au vu du fait qu’PERSONNE2.) n’a pas été partie à la

transaction du 12 décembre 2013, et qu’il est incertain à quel moment elle en aurait

eu connaissance, elle ne saurait en pâtir, il y avait lieu de débouter PERSONNE1.) de

sa demande tendant au paiement d’une indemnité d’occupation de la part

d’PERSONNE2.).

Quant au loyer réclamé pour la période allant du 1er au 14 août 2013, le premier juge

a dit que compte tenu du fait qu’PERSONNE2.) restait en défaut d’établir qu’elle s’est

bien acquittée de la somme de 1.751,70 euros, la demande formulée à ce titre par

PERSONNE1.) était fondée.

Quant aux loyers réclamés à partir d’août 2011, le juge de première instance a,

concernant le moyen d’PERSONNE2.) tendant à l’annulation du bail, dit qu’au vu du

fait que de par la conclusion du bail entre PERSONNE1.) et PERSONNE3.), le contrat

de bail conclu entre PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est venu à son terme, cette

demande était à rejeter comme n’étant pas fondée, en précisant toutefois que même

si elle fait disparaître l’obligation de régler le loyer convenu, l’annulation d’un contrat

de bail a toutefois comme corollaire de faire naître dans le chef de l’occupant une

obligation de régler une indemnité d’occupation laquelle peut être fixée à un montant

correspondant à l’ancien loyer, voire même à un montant supérieur.

Retenant qu’au vu des pièces versées, une réduction de loyer se concevait pour les

mois d’avril 2011 à juillet 2011, mais pas postérieurement, le premier juge a dit qu’à

partir d’août 2011, PERSONNE2.) devait à nouveau s’acquitter du loyer indexé de

3.300,00 euros. Soulignant que le décompte présenté par PERSONNE1.), au titre des

adaptations indiciaires, n’a rencontré aucune contestation circonstanciée de la part

d’PERSONNE2.), le premier juge a dit qu’il y avait lieu de faire droit à la demande

formulée à ce titre, soit le montant de 4.713,35 euros.

Quant aux charges locatives, le premier juge a dit qu’au vu des précédents

développements, les avances sur charges pour la période du 15 août 2013 au

20 décembre 2013 ne sont pas dues, de sorte qu’il y avait lieu de retrancher la somme

de 600,00 euros (avances pour septembre, octobre et novembre 2013 (3 x 200,00),

ainsi que la somme de 129,03 euros (décembre 2013), soit un total de 729,03 euros.

Il a partant retenu qu’à ce titre, PERSONNE1.) pouvait tout au plus faire valoir un

montant de (1.702,07 - 729,03 =) 973,04 euros. Constatant qu’aucun décompte de

charges relatif aux années 2010 et 2011 n’était versé, le juge de première instance a

dit que la demande formulée à ce titre par PERSONNE1.) n’était fondée qu’à

concurrence du montant de 136,90 euros, correspondant au décompte de charges

pour l’année 2012.

L’ensemble des prétentions financières de PERSONNE1.) ont partant été chiffrées à

(1.751,70 + 4.713,35 + 136,90 =) 6.601,95 euros.

Quant à la demande reconventionnelle, le juge de première instance a dit qu’à défaut

pour PERSONNE2.) d’établir qu’elle a bien constitué la garantie locative prévue au

contrat de bail, sa demande était à rejeter comme n’étant pas fondée.

Quant au volet de la demande reconventionnelle relatif à l’indemnisation pour la perte

de valeur du fonds de commerce, le premier juge a dit que le fonds de commerce de

sandwicherie appartenant à PERSONNE2.) n’a qu’une valeur que dans la mesure où

il est vendu à une personne pouvant obtenir un contrat de bail pour les lieux situés au

ADRESSE2.). Partant, les deux contrats (cession du fonds de commerce et bail)

doivent être signés en même temps, comme cela s’est d’ailleurs fait par le passé lors

de la vente du fonds par les consorts PARISOT à PERSONNE2.) et comme cela s’est

fait lors de la cession du fonds par SOCIETE1.) à SOCIETE2.). A la lecture du

jugement du tribunal d’arrondissement de Luxembourg du 18 juin 2014, ainsi que de

la transaction conclue en date du 12 décembre 2013 entre PERSONNE1.) et

PERSONNE3.), il apparaît clairement que les raisons qui font que les locaux

commerciaux se trouvant au ADRESSE2.) à ADRESSE2.) ne peuvent pas être utilisés

pour exploiter une sandwicherie sont exclusivement imputables à PERSONNE1.),

celle-ci ayant mis en location son bien pour un usage commercial bien déterminé, alors

qu’elle ne disposait manifestement pas des autorisations nécessaires. Le fait que les

locaux commerciaux sis au rez-de-chaussée de l’immeuble situé au ADRESSE2.) ne

sont pas disponibles pour l’exercice du commerce envisagé, à savoir une

sandwicherie, a eu pour effet d’anéantir sinon l’intégralité du moins une grande partie

du fonds de commerce d’PERSONNE2.) de sorte que cette dernière peut réclamer

l’indemnisation du préjudice subi.

Soulignant que le montant réclamé de 79.000,00 euros n’avait fait l’objet d’aucune

contestation, le juge de première instance y a fait droit.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du

21 janvier 2015.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir condamner

PERSONNE2.) principalement au montant de 16.465,03 euros, sinon subsidiairement

aux montants de 1.702,07 euros à titre d’arriérés de charges et de 14.762,96 euros à

titre d’indemnités d’occupation, les montants étant à chaque fois à augmenter des

intérêts au taux légal à partir de la demande en justice, l’intérêt étant à majorer de trois

points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification du jugement à

intervenir.

Quant à la demande reconventionnelle, l’appelante soulève principalement

l’incompétence du tribunal de paix siégeant en matière de bail à loyer. A titre

subsidiaire, elle demande à voir déclarer la demande irrecevable pour défaut de qualité

et d’intérêt à agir, le fonds de commerce appartenant exclusivement à la société

SOCIETE1.) sàrl.

L’appelante sollicite finalement l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00

euros pour l’instance d’appel.

Faisant grief au juge de première instance d’avoir considéré que le contrat de bail a

pris fin le 15 août 2013 et qu’aucun loyer n’était dû pour la période du 15 août 2013 au

2 décembre 2013, PERSONNE1.) estime que le contrat de bail a pris fin à la date de

la remise des clés, soit le 20 décembre 2013.

A titre subsidiaire, l’appelante demande à voir condamner l’intimée au montant de

14.762,96 euros, à titre d’indemnité d’occupation pour la période allant du 15 août

2013 au 20 décembre 2013. Au titre des décomptes de charges des années 2010,

2011 et 2012, ainsi qu’au titre de l’avance sur charges pour la période du 1er janvier

2013 au 20 décembre 2013, PERSONNE2.) serait redevable du montant de 1.702,07

euros.

Quant à la demande reconventionnelle d’PERSONNE2.), l’appelante fait grief au juge

de première instance de ne pas s’être déclaré incompétent pour en connaître. En se

référant aux articles 1er alinéa 1er et 3, 3° du nouveau code de procédure civile,

l’appelante estime que la demande d’PERSONNE2.) échappe à la compétence du

juge de paix siégeant en matière de bail à loyer, lequel aurait dû « se déclarer

incompétent et par conséquent déclarer irrecevable la demande formulée par la partie

intimée ».

A titre subsidiaire, l’appelante soulève le défaut de qualité et d’intérêt à agir dans le

chef d’PERSONNE2.) pour obtenir une indemnisation du fait de la prétendue perte de

valeur du fonds de commerce. Ce serait PERSONNE2.) qui réclamerait en son nom

personnel le montant de 79.000,00 euros à titre d’indemnisation. Or, suivant

convention de cession du fonds de commerce du 29 mai 2013, conclue entre la société

SOCIETE1.) et la société SOCIETE2.), la première serait propriétaire du fonds de

commerce. Partant, la société SOCIETE1.) aurait seule la qualité et l’intérêt à agir pour

demander

une

indemnisation

du

prétendu

préjudice

subi,

à

l’exclusion

d’PERSONNE2.), dont la demande serait à déclarer irrecevable.

A titre plus subsidiaire, l’appelante conteste la demande d’PERSONNE2.) tant dans

son principe que dans son quantum. Estimant qu’il serait de jurisprudence constante

que « quelle que soit son importance, le droit au bail ne constitue pas, de plein droit,

un élément nécessaire du fonds de commerce, qui peut exister en dehors de lui »,

l’appelante fait valoir que la convention de cession du fonds de commerce du 29 mai

2013, conclue entre la société SOCIETE1.) et la société SOCIETE2.), exclut le droit

au bail.

Par ailleurs, les contrats privés n’étant pas opposables aux tiers, l’appelante étant à

qualifier de tiers par rapport aux relations contractuelles existant entre la société

SOCIETE1.) et la société SOCIETE2.), la demande d’PERSONNE2.) serait à déclarer

non fondée.

A titre tout à fait subsidiaire, l’appelante conteste que le fonds de commerce « ait perdu

une quelconque valeur, respectivement perdu une valeur d’un montant de 79.000,00

euros ».

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris, en ce qu’il a condamné

PERSONNE1.) à lui payer le montant de 79.000,00 euros.

Estimant que sa demande en indemnisation « était en lien direct avec le contrat de bail

signé en date du 17 août 2013 », PERSONNE2.) conclut à la compétence du juge de

paix siégeant en matière de bail à loyer. Elle s’appuie sur une jurisprudence selon

laquelle « la cession du fonds de commerce est l’accessoire du contrat principal ». Elle

fait en outre valoir que PERSONNE1.) n’aurait pas, lors des débats de première

instance, soulevé l’incompétence du juge de paix pour connaître de la demande

reconventionnelle, de sorte à en déduire qu’elle aurait, du moins implicitement,

accepté la compétence du juge de paix.

L’intimée renvoie au contrat de cession du fonds de commerce du 28 juillet 2010 pour

souligner qu’elle l’avait acquis en nom personnel, demeurant ainsi la seule et unique

propriétaire. Elle jouirait partant d’un intérêt et de la qualité pour agir en indemnisation

du préjudice subi.

Quant à l’objet de sa demande reconventionnelle, l’intimée entend préciser « qu’il ne

s’agissait pas d’obtenir l’indemnisation de la perte de valeur du fonds de commerce,

mais bel et bien d’obtenir réparation du préjudice subi […] en raison des manœuvres,

malversations et autres mensonges de la dame PERSONNE1.) dans la conclusion et

l’exécution du contrat de bail, qui a été évalué à la valeur du fonds de commerce,

respectivement à la perte de valeur de celui-ci ».

Elle interjette appel incident et demande principalement à voir dire que le contrat de

bail du 17 août 2010 est nul pour cause de dol, sinon d’erreur sur une qualité

substantielle de la chose, objet du contrat. Il y aurait lieu de fixer les indemnités

d’occupation du 1er septembre 2010 au 15 août 2013 aux montants d’ores et déjà

payés et de décharger l’intimée de sa condamnation au paiement du montant de

6.601,95 euros.

Quant à la garantie locative, il y aurait lieu de constater qu’elle a été constituée et de

condamner partant la bailleresse à restituer le montant de 9.900,00 euros. Pour autant

que de besoin, il y aurait lieu de prononcer la compensation entre les montants à

intervenir.

L’intimée conclut finalement, par réformation du jugement entrepris, à l’allocation d’une

indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour la première instance. Elle sollicite une

indemnité de procédure du même montant pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Pour des raisons de logique juridique, il y a lieu d’analyser d’abord la demande

reconventionnelle d’PERSONNE2.) en nullité du contrat de bail commercial, avant

de statuer sur les demandes de l’appelante.

PERSONNE2.) estime que son consentement a été vicié, la partie bailleresse lui ayant

assuré que « l’entièreté des autorisations administratives avait été obtenue et que le

fonds de commerce acquis, et exploité jusqu’alors, pouvait valablement être exploité

dans le local lui loué ». Or, tel n’aurait jamais été le cas, l’Administration communale

de la ADRESSE4.) ayant, dès novembre 2009, mis en exergue l’obligation de se

conformer au règlement sur les bâtisses. PERSONNE2.) fait valoir qu’au vu de l’erreur

dans son chef sur la substance même de l’objet du contrat, son consentement aurait

été surpris, de sorte que le contrat devrait encourir la nullité pour cause de dol.

L’appelante conteste avoir reçu les courriers émanant de la ADRESSE4.), adressés à

« ADRESSE5.), L-ADRESSE5.) ».

Le tribunal constate que le moyen de nullité invoqué par l’intimée n’est pas pertinent,

dans la mesure où PERSONNE2.) n’en tire aucune conséquence juridique. Ainsi,

l’intimée, se bornant à demander de voir « fixer l’indemnité d’occupation au montant

d’ores et déjà versé […] sur la période d’occupation », omet de solliciter la restitution

des loyers et avances sur charges payés, de sorte que le moyen de nullité invoqué est

dénué de pertinence.

Par ailleurs, il s’y ajoute qu’il ne résulte d’aucun élément du dossier et qu’il n’est même

pas allégué par PERSONNE2.) qu’elle n’ait pas exploité son fonds de commerce

pendant la période du contrat de bail.

Il en résulte que le moyen de nullité du contrat de bail laisse d’être fondé.

Quant à la date de résiliation du contrat de bail, il appert des éléments du dossier

que le contrat de bail conclu entre PERSONNE2.) et PERSONNE1.) devait venir à

échéance le 31 août 2013, tandis que celui conclu entre PERSONNE1.) et

PERSONNE3.) devait prendre cours à partir du 15 août 2013, la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) par le biais de laquelle PERSONNE2.) exploitait

son commerce, ayant, avec effet au 15 août 2013, vendu le fonds de commerce se

trouvant au rez-de-chaussée de l’immeuble sis au ADRESSE2.) à la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.). Il faut en déduire que la commune volonté des

parties était de résilier le contrat de bail au 15 août 2013.

Il y a partant lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

Quant aux arriérés de charges et de loyers, l’appelante sollicite, suivant décompte

actualisé rectifié, à titre principal, - faisant valoir que le contrat de bail a pris fin le

20 décembre 2013 - la condamnation de l’intimée à lui payer le montant de 23.828,01

euros, à titre d’arriérés de loyers et de 1.502,07 euros, à titre d’arriérés de charges.

A titre subsidiaire, si le tribunal de céans devait retenir que le contrat de bail a pris fin

le 15 août 2013, l’appelante estime que les arriérés de loyers s’élèveraient au montant

de 9.065,05 euros, l’indemnité d’occupation serait de 14.762,96 euros et les arriérés

de charges correspondraient au montant de 1.502,07 euros.

L’intimée interjette appel incident et estime que tous les loyers exigibles jusqu’au

14 août 2013 ont été payés.

Il résulte du décompte actualisé versé en cause qu’PERSONNE2.) n’est pas redevable

d’arriérés de loyers pour la période allant du 1er septembre 2010 jusqu’au 14 août

2013. Les adaptations indiciaires pour la période de septembre 2011 à juillet 2013,

auxquelles elle a été condamnée par le juge de première instance ne font plus l’objet

de contestations en instance d’appel, de sorte que ce volet de la demande de

PERSONNE1.) - correspondant au montant de 4.713,35 euros - est à déclarer fondé,

par confirmation du jugement entrepris.

Quant aux arriérés de charges, il appert des décomptes versés par la bailleresse que,

pour l’année 2010, l’appelante réclame non pas le montant total du décompte annuel

des charges, mais le montant de 1.331,37 euros, correspondant au prorata de

l’occupation du local commercial, soit quatre mois.

L’intimée n’établit pas avoir payé un montant plus élevé à ce titre que celui repris dans

le décompte de l’appelante. Il y a partant lieu, par réformation du jugement entrepris,

de déclarer fondée la demande de l’appelante pour le montant de (4.713,35 + 531,37

+ 504,77 – 263,10 =) 5.486,39 euros.

Quant à la demande reconventionnelle d’PERSONNE2.) tendant à voir condamner

PERSONNE1.) à lui payer le montant de 79.000,00 euros - demande ayant été

déclarée fondée par le juge de première instance - l’appelante soulève l’incompétence

du juge de paix siégeant en matière de bail à loyer.

Aux termes de l’article 3, 3° du nouveau code de procédure civile, le tribunal de paix a

une compétence exclusive pour connaître de toutes les contestations entre bailleurs

et preneurs relatives à l’existence et à l’exécution de baux d’immeubles, ainsi que des

demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion des lieux occupés

sans droit, qu’elles soient ou non la suite d’une convention.

La compétence exclusive du tribunal de paix en matière de bail à loyer fait l’objet d’une

interprétation restrictive par les tribunaux. Cette compétence ne s’étend notamment

pas aux actions dirigées contre l’assureur du bailleur, aux actions dirigées par le

bailleur contre la caution du locataire, aux actions en paiement d’une indemnité

d’occupation due en exécution d’un autre contrat ou aux actions en dommages-intérêts

qu’un locataire évincé peut réclamer au propriétaire sur base de l’article 14 de la loi du

21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. (Th. HOSCHEIT, Le droit judiciaire

privé, éd. Paul Bauler 2012, n° 151).

La compétence que le juge de paix tire de l’article 3, 3° du titre préliminaire du code

de procédure civile, respectivement de l’article 3, 3° du titre premier du livre premier

du nouveau code de procédure civile, tient à la seule nature du contrat. Dès lors le

juge de paix, compétent pour statuer sur les contestations en matière de bail à loyer

des immeubles, reste compétent pour en connaître après l’expiration du bail, même si

l’instance a été introduite après la fin du bail (M. HARLES, Le bail à loyer, Compte-

rendu de jurisprudence, n° 217, p. 390).

L’article 3, 3° précité étant une règle de compétence d’exception, elle est

d’interprétation stricte. Ne tombent partant pas sous la compétence du juge de paix

les affaires qui débordent du cadre strict tracé par cet article (M. HARLES, Le bail à

loyer, Compte-rendu de jurisprudence, n° 217, p. 390).

L’incompétence en raison de la nature du litige est d’ordre public et le juge doit

soulever ce moyen d’office (M. HARLES, Le bail à loyer, Compte-rendu de

jurisprudence, n° 217, p. 390).

Il résulte des développements qui précèdent qu’en l’espèce la demande

reconventionnelle d’PERSONNE2.), tendant à obtenir une indemnisation du chef de la

perte de valeur alléguée de son fonds de commerce, ne rentre pas dans le cadre de

l’article 3,3° du nouveau code de procédure civile. Le juge de paix est partant

incompétent pour en connaître, le jugement entrepris étant à réformer en ce sens.

L’intimée sollicite en outre la restitution de la garantie locative. Elle verse à ce titre

un avis de débit, matérialisant un virement d’un montant de 9.900,00 euros à

PERSONNE1.) en date du 14 octobre 2010.

L’appelante s’oppose à la restitution de la garantie locative, au motif que lors de la

remise des clés le 20 décembre 2013, le local commercial aurait été dans un état tel

que différents travaux auraient été nécessaires afin de le remettre en l’état. L’huissier

de justice Patrick MULLER aurait procédé à un constat en date du 20 décembre 2013,

duquel il résulterait que des carrelages auraient été abîmés, les toilettes auraient été

dégradées et les prises électriques et interrupteurs auraient été cassés. L’appelante

renvoie aux photos faisant partie intégrante du constat d’huissier. Par ailleurs, les

locaux auraient dû être entièrement nettoyés. A l’appui de ses allégations, l’appelante

verse des factures d’une entreprise de nettoyage, d’une entreprise d’électricité, d’une

entreprise de chauffage-sanitaire et d’une entreprise de carrelage, pour un montant

total de 12.129,36 euros.

Force est cependant de constater que PERSONNE1.) ne formule pas de demande

tendant à voir condamner l’intimée à l’indemniser du chef des désordres invoqués. Elle

ne tire partant aucune conséquence juridique des dégâts locatifs allégués, ni des

factures de nettoyage et de réparation versées en cause.

A défaut pour l’appelante d’avoir formulé une demande reconventionnelle en

indemnisation des dégâts locatifs invoqués, les griefs qu’elle invoque ne prêtent pas à

conséquence et restent sans effet.

Il y a partant lieu, par réformation du jugement entrepris, de condamner l’appelante à

restituer à l’intimée la garantie locative constituée à concurrence du montant de

9.900,00 euros, étant précisé qu’à défaut pour PERSONNE2.) de solliciter l’octroi

d’intérêts légaux, ledit montant ne donne pas lieu à majoration.

Il y a lieu d’ordonner la compensation judiciaire des créances réciproques jusqu’à

concurrence de la créance la plus faible.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que les appels principal et

incident sont partiellement fondés.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Au vu de l’issue du litige et au regard du fait qu’aucune des parties ne justifie de

l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile, il y a lieu de débouter les parties de leurs demandes respectives en obtention

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Les frais et dépens de l’instance d’appel sont à supporter pour moitié par les deux

parties en cause, étant donné que, si, d’une part, PERSONNE1.) a certes été obligée

d’introduire une action en justice afin d’obtenir la condamnation d’PERSONNE2.) aux

arriérés de loyers et de charges, il n’en reste cependant pas moins que, d’autre part,

la locataire n’a obtenu la restitution de la garantie locative que par contrainte judiciaire.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

dit les appels principal et incident partiellement fondés, partant par réformation du

jugement entrepris,

dit que le juge de paix est incompétent pour connaître de la demande

reconventionnelle d’PERSONNE2.),

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 5.486,39 euros,

augmentés des intérêts légaux à compter du __________________

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 9.900,00 euros,

ordonne la compensation judiciaire des créances réciproques jusqu’à concurrence de

la créance la plus faible,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose pour moitié à

PERSONNE1.) et pour moitié à PERSONNE2.).