Tenant eviction upheld; appeal partially allowed to extend four-month vacating period.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 68/2016

Audience publique du mardi, vingt-deux mars deux mille seize

Numéro 173724 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du 19 novembre

2015,

comparant par Maître Sylvain L’HOTE, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE3.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

sub 1) et 2) comparant par Maître Nathalie WEBER-FRISCH, avocat, demeurant à

Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 173724 du rôle et appelée pour fixation le

22 décembre 2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 8 mars

2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Sylvain L’HOTE, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Jonathan MICHEL, avocat, en remplacement de Maître Nathalie WEBER-

FRISCH, comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

22 mars 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe du tribunal de paix de Luxembourg le 20 mai 2015,

PERSONNE2.) et son épouse, PERSONNE3.), ont fait convoquer PERSONNE1.)

devant le tribunal de paix pour faire constater que le contrat de bail commercial du

27 février 2012 a été régulièrement dénoncé par eux en date du 21 novembre 2014.

Subsidiairement, les époux FABER ont demandé à voir prononcer la résolution, sinon

la résiliation, du contrat de bail. Ils ont, en tout état de cause, demandé à voir déguerpir

PERSONNE1.) des lieux loués endéans les huit jours qui suivent la notification du

jugement. Ils ont encore demandé à voir condamner PERSONNE1.) à leur payer une

indemnité d’occupation de 2.500,00 euros par mois jusqu’au déguerpissement effectif

des lieux. Les époux FABER ont finalement sollicité une indemnité de procédure de

2.500,00 euros ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de leur demande, les époux FABER ont exposé être propriétaires d’une

maison sise à L-ADRESSE1.). Suivant contrat de bail commercial conclu le 27 février

2012, ils l’auraient donnée en location à PERSONNE1.) et à PERSONNE4.) en vue

de l’exploitation d’une crèche, sinon d’un foyer de jour pour enfants. Or, ni crèche, ni

foyer n’auraient été exploités dans les lieux loués, et PERSONNE1.) aurait occupé

ceux-ci à des fins exclusivement privées.

Les époux FABER ont soutenu que le contrat de bail commercial a été conclu pour

une durée de trois ans et qu’il est ainsi arrivé à échéance en date du 14 mars 2015.

Ils auraient dénoncé le contrat de bail par courrier adressé à PERSONNE4.) le

18 novembre 2014 et par courrier adressé à PERSONNE1.) le 21 novembre 2014.

Par courrier du 30 mars 2015, ils auraient accordé à PERSONNE1.), qui aurait

continué à occuper les lieux, un délai supplémentaire jusqu’au 17 avril 2015 en

insistant sur le fait que ce délai supplémentaire accordé ne constituait ni une

prorogation, ni un renouvellement du contrat de bail. PERSONNE1.) n’aurait

cependant toujours pas quitté les lieux.

A titre subsidiaire, les époux FABER ont fait valoir que la destination du bien loué

n’avait pas été respectée, étant donné que PERSONNE1.) occupait les lieux loués à

des fins personnelles et n’y exploitait pas de crèche ou de foyer de jour pour enfants,

conformément aux stipulations du contrat de bail commercial.

Les époux FABER ont contesté avoir marqué leur accord quant à un changement

d’affectation et ont fait valoir que le changement de destination du bien sans l’accord

du propriétaire constituait une faute justifiant la résiliation du contrat en application de

l’article 1729 du code civil.

Lors des plaidoiries de première instance, PERSONNE1.) a soutenu qu’après la

signature du contrat de bail commercial, il s’était avéré que les investissements à

réaliser en vue de l’exploitation d’une crèche ou d’un foyer de jour étaient trop

importants. Il aurait partant emménagé avec sa famille dans les lieux loués au

printemps 2012, ceci au su et de l’accord des époux FABER.

PERSONNE1.) a estimé qu’il y avait, par conséquent, lieu de requalifier le contrat de

bail conclu en bail d’habitation, compte tenu du changement de destination effectué

avec l’accord, au moins tacite, des bailleurs.

A titre principal, PERSONNE1.) a conclu au rejet de la demande en résiliation du

contrat de bail, aucune condition pour prononcer la résiliation du contrat de bail

d’habitation n’étant remplie en l’espèce.

A titre subsidiaire, il a demandé à se voir accorder un délai de déguerpissement de six

mois.

Par jugement du 14 octobre 2015, rendu contradictoirement entre parties, le tribunal

de paix de Luxembourg a :

-

reçu la demande en la forme,

-

donné acte à PERSONNE1.) de sa demande en obtention d’une indemnité de

procédure,

-

déclaré la demande des époux FABER fondée,

-

dit que PERSONNE2.) et son épouse, PERSONNE3.), ont valablement résilié le

contrat de bail commercial par courrier daté du 18 novembre 2014, partant,

-

dit que PERSONNE1.) est à considérer comme occupant sans droit ni titre à partir

du 14 mars 2014, (il faut lire « 2015 »)

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux occupés avec tous ceux qui s'y

trouvent de son chef dans un délai de deux mois à partir de la notification du

jugement,

-

au besoin, autorisé PERSONNE2.) et son épouse, PERSONNE3.), à faire

expulser PERSONNE1.) dans la forme légale et aux frais de ce dernier, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

-

fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 2.300,00 euros par mois à partir du

14 mars 2014, (il faut lire « 2015 »), jusqu’au déguerpissement définitif de

PERSONNE1.),

-

rejeté les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité de

procédure,

-

rejeté la demande tendant à l’exécution provisoire du jugement,

-

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a rappelé qu’aux termes de l’article

1729 du code civil, si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui

auquel elle a été destinée ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-

ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il a constaté que, suivant le contrat de bail, la destination des lieux loués convenue

entre parties était l’exploitation d’une crèche, respectivement d’un foyer de jour pour

enfants. Le contrat aurait constitué un contrat commercial et non pas un contrat de bail

mixte, de sorte que les époux FABER auraient valablement pu résilier le contrat de

bail en respectant un préavis de trois mois pour changement de l’affectation des lieux.

PERSONNE1.) étant à considérer comme occupant sans droit ni titre à partir du

14 mars 2015, le juge de première instance a ordonné le déguerpissement de ce

dernier dans les deux mois de la notification du jugement.

En l’absence de tout élément d’appréciation, il a fixé montant de l’indemnité

d’occupation à la somme de 2.300,00 euros par mois.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

19 novembre 2015.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant conclut à voir dire les demandes en

résiliation du contrat de bail et en déguerpissement consécutif non fondées et à se voir

allouer une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour la première instance. Il

sollicite une indemnité de procédure pour l’instance d’appel à hauteur du même

montant et conclut à voir assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

A l’appui de son recours, il fait valoir que le contrat de bail commercial conclu entre

parties est à requalifier en contrat de bail à usage d’habitation, le changement de

destination étant intervenu en cours de contrat et ce d’un commun accord des parties.

L’exploitation d’une crèche ou d’un foyer de jour se serait avérée impossible eu égard

à la configuration des lieux loués et aux investissements trop lourds que cela aurait

engendré.

L’appelant insiste sur le fait que les bailleurs auraient été au courant du changement

d’affectation des lieux, étant donné qu’ils se seraient à plusieurs reprises déplacés sur

les lieux et auraient ainsi constaté que l’immeuble était utilisé à des fins d’habitation et

non à des fins commerciales.

PERSONNE1.) offre de prouver que « les intimés avaient une parfaite connaissance

du fait que les lieux loués n’étaient pas exploités par une crèche mais étaient occupés

par le ménage de l’appelant, et ce depuis la date d’entrée dans les lieux » par la

comparution personnelle des parties.

Eu égard à la requalification du contrat de bail commercial en contrat de bail à usage

d’habitation, la résiliation du bail aurait dû intervenir suivant les dispositions

protectrices de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation,

ce qui laisserait d’être le cas en l’espèce.

Au cas où il devrait être retenu que les parties sont liées par un contrat de bail

commercial, PERSONNE1.) renvoie à l’article 1729 du code civil et fait valoir que,

d’une part, les bailleurs n’ont subi aucun préjudice et, d’autre part, aucune

circonstance ne justifie le bien-fondé de la résiliation du contrat de bail.

Les intimés concluent à la confirmation pure et simple du jugement entrepris par

adoption des motifs du juge de première instance et sollicitent, à leur tour, une

indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Ils contestent toute requalification des relations contractuelles en contrat de bail à

usage d’habitation et estiment qu’une telle requalification nécessiterait la résiliation du

contrat de bail initial.

Les intimés insistent sur le fait qu’ils n’ont jamais donné leur accord à une

requalification du contrat de bail et relèvent que le silence, pour être probant, doit être

circonstancié, ce qui laisserait d’être le cas en l’espèce. Ils font plaider que le

changement de destination ne change pas la nature du contrat telle qu’elle résulte du

contrat signé entre parties.

Ils concluent au rejet de la demande tenant à voir ordonner une comparution

personnelle des parties, motif pris qu’une mesure d’instruction ne saurait être

ordonnée pour pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve.

Ils précisent finalement que le loyer a toujours été payé par la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) S.àr.l.

Appréciation du tribunal

Il est rappelé que suivant contrat de bail commercial signé le 27 février 2012 et ayant

pris effet le 15 mars 2012, entre les époux FABER, d’une part, et PERSONNE1.) et

PERSONNE4.), d’autre part, ces derniers ont pris en location une maison d’habitation

sise à ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 2.300,00 euros.

Le contrat est conclu pour une durée de trois années et se renouvelle par tacite

reconduction pour la même durée.

Il est stipulé que « la maison sera exploitée comme crèche ou d’un foyer du jour pour

enfants (autorisation de la commune du 10 février en annexe du contrat) ».

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 18 novembre 2014

adressé à PERSONNE1.) et à PERSONNE4.), les époux FABER ont dénoncé le

contrat de bail avec effet au 14 mars 2015 à minuit.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 30 mars 2015, ils ont

accordé à PERSONNE1.) un sursis à déguerpissement jusqu’au 17 avril 2015 à minuit.

Il est constant en cause que le projet de PERSONNE1.) et de PERSONNE4.), tendant

à exploiter une crèche ou un foyer de jour dans les lieux loués, n’a jamais abouti et

que PERSONNE1.) est finalement allé habiter les lieux avec son épouse et leurs deux

enfants.

Aux termes de l’article 1728-1° du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose

louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Il résulte de cette disposition que non seulement le locataire doit user du bien loué en

bon père de famille, mais encore doit-il l’utiliser suivant la destination qui est prévue

dans le contrat de bail (L. THIELEN, Le contrat de bail, n° 117).

Le locataire ne saurait ainsi utiliser à des fins professionnelles un objet loué pour y

loger et vice-versa (ibidem).

A noter que le changement de destination des lieux loués ne change pas la nature

commerciale ou d’habitation du contrat telle qu’elle résulte du contrat de bail signé

entre parties (M. HARLES, Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, P. 31,

p. 301).

Par voie de conséquence, le fait que PERSONNE1.) ait changé la destination des lieux

loués ne saurait changer la nature du contrat de bail.

PERSONNE1.) reste encore en défaut de rapporter la preuve du fait que les bailleurs

étaient d’accord avec le changement de destination.

Il se limite, en effet, à faire état de deux échanges d’emails entre parties qui datent

d’août 2014 et d’octobre 2014 – soit plus de deux ans et demi après la prise d’effet du

contrat de bail – dont l’objet se rapporte à la réparation d’un volet et d’un robinet ainsi

qu’à l’installation d’une nouvelle alarme.

Or, ces pièces ne sont pas de nature à établir que les bailleurs étaient (i) au courant

et (ii) d’accord que PERSONNE1.) changeait la destination des lieux pour y habiter

avec sa famille.

Dans la mesure où l’appelant reste en défaut de prouver que le changement de

destination des lieux pris en location s’est fait d’un commun accord des parties, ses

moyens tombent à faux et il ne saurait être question de requalifier les relations

contractuelles de contrat de bail à usage d’habitation.

Il n’y a, dans ce contexte, pas lieu de faire droit à l’offre de preuve présentée par

l’appelant et d’ordonner une comparution personnelle des parties, alors qu’au égard

aux positions diamétralement opposées des parties et compte tenu du ton employé

dans leurs derniers emails, aucun dialogue, partant arrangement, ne semble possible

en l’espèce.

Il suit des constats qui précèdent que, contrairement aux affirmations de

PERSONNE1.), les bailleurs n’étaient pas obligés de respecter les dispositions de la

loi modifiée de 2006 sur le bail à usage d’habitation pour résilier le contrat de bail.

Les développements de l’appelant relatifs à l’article 1729 du code civil tombent

également à faux.

Aux termes de ce texte, « si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que

celui auquel elle a été destinée ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur,

celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

Cette disposition ne s’applique toutefois qu’à une demande en résiliation du bail avant

l’échéance de celui-ci, ce qui laisse d’être le cas en l’occurrence, les bailleurs ayant

valablement pu résilier le contrat de bail commercial à son échéance en respectant le

délai de préavis. Les bailleurs n’ayant pas résilié le contrat de bail avant son terme,

les développements de l’appelant manquent de pertinence.

Il y a partant lieu de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a retenu que la

résiliation du contrat de bail était valablement intervenue et que PERSONNE1.) était à

qualifier d’occupant sans droit ni titre depuis le 14 mars 2015.

Eu égard aux circonstances de la cause – PERSONNE1.) ayant signé en date du

7 mars 2016 un compromis de vente pour une maison – il convient cependant de lui

accorder un délai de déguerpissement de quatre mois à compter de la signification du

présent jugement.

Le jugement dont appel n’étant pas entrepris en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation

à la somme de 2.300,00 euros par mois à partir du 14 mars 2015 jusqu’au

déguerpissement effectif de PERSONNE1.), le tribunal de céans n’est pas saisi de ce

volet de la demande qui ne lui est partant pas dévolu.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. n° 60/15, 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

La condition d’iniquité requise par le prédit article n’étant remplie dans le chef d’aucune

partie, d’une part, PERSONNE1.) est, par confirmation de la décision entreprise, à

débouter de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour la première

instance et, d’autre part, les parties sont également à débouter de leurs demandes

respectives basées sur l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour

l’instance d’appel.

Il suit de l’ensemble des développements qui précèdent que l’appel est partiellement

fondé.

Quant à la demande de PERSONNE1.) tendant à l’exécution provisoire du présent

jugement, il est rappelé qu’en tant que dérogation à l’effet suspensif des voies de

recours, il ne peut y avoir exécution provisoire que lorsque la décision à exécuter est

susceptible d’un recours et que ce recours est suspensif. Le présent jugement étant

un jugement d’appel et compte tenu du fait que le recours en cassation en matière

civile n’a, en général, pas d’effet suspensif, la demande tendant à voir déclarer le

jugement à intervenir exécutoire par provision est à rejeter (cf. Juris-Classeur

Procédure, V° exécution provisoire, fascicule 516, nos 5 et 6).

Compte tenu du fait que l’appel est partiellement fondé, il convient de faire masse des

frais et dépens de l’instance d’appel et de les imposer pour deux tiers à PERSONNE1.)

et pour un tiers aux époux FABER.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une comparution personnelle des parties,

dit l’appel partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE1.) à déguerpir de lieux occupés avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans un délai de quatre mois à partir de la signification du présent

jugement,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose pour deux tiers à

PERSONNE1.), pour un sixième à

PERSONNE2.)

et pour un sixième à

PERSONNE3.).