Tenant partially succeeds in appeal to recover security deposit surplus after landlord deducted rent and charges.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 69/2016

Audience publique du mardi, vingt-deux mars deux mille seize

Numéro 169394 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente, Laurence JAEGER, premier juge, Anne CONTER, juge, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A.), salariée, demeurant à L-(…),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK en remplacement de l’huissier de justice Martine LISÉ de Luxembourg du 5 mai 2015,

comparant par Maître Virginie MERTZ, avocat, demeurant à Luxembourg, et

1) B.), sans état connu, demeurant à L-(…), 2) C.), sans état connu, demeurant à L-(…), intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK en remplacement de l’huissier de justice Martine LISÉ, sub 1) et 2) comparant par Maître Jean-Paul KILL, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 169394 du rôle et appelée pour fixation le

26 mai 2015, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 24 novembre 2015 et finalement à l’audience publique du mardi, 1er mars 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Virginie MERTZ, avocat, comparant pour A.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Jean-Paul KILL, avocat, comparant pour B.) et C.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

22 mars 2016, le jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail conclu en date du 8 août 2013, un appartement non meublé sis à ADR1.), a été donné en location par les bailleurs, B.) et C.) à la locataire, A.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.150,00 euros et d’une avance sur charges de 220,00 euros (soit au total 1.370,00 euros). Le contrat de bail conclu pour une durée de deux ans stipule qu’il est renouvelable par tacite reconduction d’année en année, sauf dénonciation valablement faite par lettre recommandée, moyennant préavis de trois mois. Le contrat de bail stipule en outre que le locataire s’engage à fournir une caution de deux mois de loyer plus charges, correspondant au montant de 2.740,00 euros.

Par requête du 14 juillet 2014, A.) a fait convoquer B.) et son épouse, C.), devant le tribunal de paix de Luxembourg pour les entendre condamner solidairement, sinon in solidum à lui payer le montant de 2.740,00 euros à titre de restitution de la garantie locative, avec les intérêts au taux légal à partir du 14 avril 2014, jour d’une mise en demeure, sinon à partir du jour de la demande en justice, jusqu’à solde. Elle a encore conclu à se voir allouer une indemnité de procédure de 750,00 euros et à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, A.) a fait exposer que, par courrier recommandé du 30 janvier 2014, elle a résilié le bail avec effet au 30 avril 2014. En dépit de l’acceptation de la résiliation du bail par les bailleurs, ainsi que d’une mise en demeure restée infructueuse, B.) et C.) n’auraient pas procédé à la restitution de la garantie locative.

Lors des débats de première instance, les bailleurs ont résisté à la demande de A.) au motif que le loyer d’avril 2014 n’aurait pas été payé et que le décompte final des charges locatives n’aurait pas encore été établi.

Par jugement contradictoire du 26 mars 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, après avoir déclaré la requête recevable, a :

- dit que le loyer du mois d’avril 2014, augmenté de l’avance sur charges locatives, est redu par A.),

- dit qu’B.) et C.) ont le droit de compenser le montant de 1.370,00 euros redû à ce titre avec la garantie locative,

- dit non fondée en l’état la demande de A.) en restitution du solde de 1.370,00 euros de la garantie locative,

- dit non fondée la demande de A.) en obtention d’une indemnité de procédure et en a débouté,

- condamné A.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, après avoir constaté que i) A.) a écrit dans le courrier de résiliation du 30 janvier 2014 « Au cas où je trouverai un autre logement avant le 30 avril, je vous restituerai votre appartement avant le 30 avril » et que ii) la remise des clés a eu lieu le 15 avril 2014, le juge de première instance a dit que la contresignature des bailleurs sur le prédit courrier, précédé de la mention « pour accord » signifie qu’ils acceptaient la résiliation avec effet au 30 avril 2014, mais que cette contresignature ne valait pas, à défaut de stipulations claires à ce sujet, renonciation au loyer pendant la période de préavis dans l’hypothèse où la locataire remettrait les clés avant le 30 avril 2014.

Rappelant que la garantie locative est une sûreté destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail, le juge de première instance a dit que les bailleurs ont le droit de compenser le loyer d’avril 2014 augmenté de l’avance sur charges locatives - soit le montant de 1.370,00 euros - avec la garantie locative.

Quant au décompte final des charges locatives, le juge de première instance a rappelé qu’il ne saurait y avoir restitution de la garantie locative au preneur, du moins dans son intégralité, si le décompte des charges locatives concernant une année donnée n’a pas encore été établi, ni réglé. Rappelant que les charges locatives ne sont établies qu’une fois que le décompte de l’exercice en question est adopté par l’assemblée générale des copropriétaires, cette approbation se faisant fréquemment avec un certain retard, le juge de première instance a dit que ces frais, ne pouvant pas être déterminés par le seul bailleur, dépendaient de l’approbation des décomptes de la copropriété et aucun reproche ne pouvait donc être adressé au bailleur en raison du défaut d’établissement d’un décompte au jour des plaidoiries de première instance. Le juge de première instance s’est encore référé au contrat de bail qui stipule clairement que « la caution sera remboursée au locataire si aucun dégât imputable au locataire n’a été constaté et que tous les décomptes ont été réglés », pour conclure que la demande en restitution est infondée, en l’état, pour le montant restant de 1.370,00 euros.

De ce jugement, lui notifié le 30 mars 2015, A.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 5 mai 2015.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir condamner B.) et C.) solidairement, sinon in solidum à lui payer le montant de 2.740,00 euros, avec les intérêts légaux à partir de la mise en demeure du 14 avril 2014, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde.

L’appelante sollicite en outre l’allocation d’une indemnité de procédure de 750,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, A.) fait valoir que la résiliation du contrat de bail serait intervenue d’un commun accord des parties le 31 mars 2014. Les parties auraient convenu « fin janvier 2014, sans préjudice quant à une date plus exacte, de la résiliation anticipée du bail, et ce avant le 30 avril 2014 au cas où la locataire trouverait un autre logement ».

L’appelante fait plaider que le consentement du bailleur résulterait « des circonstances de fait alors qu’après avoir été informé par la locataire de son départ au 31 mars, le bailleur n’a nullement contesté ce départ, ni réclamé un loyer, mais, au contraire, a fixé une date pour la remise des clés et informé la locataire de la restitution de la garantie locative ». Il y aurait partant « implicitement, mais nécessairement » accord des parties quant à la fin du bail au 31 mars 2014, aucun loyer n’étant dû après la remise des clés.

A titre subsidiaire, il y aurait lieu de considérer que l’appelante ne serait redevable d’un loyer que pour la période du 1er au 15 avril 2014 - date de la remise des clés.

A titre plus subsidiaire, dans l’hypothèse où les termes de l’accord conclu entre parties ne résulteraient pas à suffisance des éléments versés aux débats et des circonstances de la cause, A.) sollicite une comparution personnelle des parties.

Quant à l’absence de décompte de charges locatives, l’appelante estime qu’il faut « sanctionner le refus abusif et non justifié du propriétaire », les parties intimées n’ayant, jusqu’à ce jour, pas fourni la moindre explication quant à l’absence de décompte, ni informé la locataire de difficultés quant à l’établissement du décompte.

A l’audience des plaidoiries, l’appelante fait plaider que le décompte de charges versé par les parties intimées ne concernerait pas la période de location, que les frais divers ne seraient pas spécifiés et que les frais de gérance ne seraient pas à sa charge.

A titre subsidiaire, en prenant en compte le décompte de charges établi par les bailleurs, le montant mensuel à payer par l’appelante à titre de charges serait de 153,87 euros. Dans la mesure où A.) se serait acquittée d’avances sur charges à hauteur de 220,00 euros par mois, il en résulterait un trop-payé en sa faveur.

Les intimés concluent à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des motifs retenus par le juge de première instance.

Ils font valoir que dans le courrier de résiliation du 30 janvier 2014, il ne serait « aucunement stipulé que le départ avant le 30 avril 2014 donnerait droit à une réduction du loyer au prorata temporis ». La remise des clés ayant eu lieu le

15 avril 2014 et le loyer d’avril n’ayant pas été payé par A.), les bailleurs auraient été

en droit de retenir le loyer d’avril 2014 de la garantie locative.

Quant au décompte final des charges, les intimés font plaider qu’un décompte annuel ne peut être établi au moment de la remise des clés, le décompte final des charges arrêtées par la copropriété et l’établissement de certaines factures n’ayant lieu qu’au cours de l’année suivante.

Les intimés versent un décompte relatif à la période du 1er mars 2014 au

28 février 2015, en précisant que seuls sont à prendre en compte les frais pour les mois de mars 2014 et avril 2014, correspondant - après déduction du montant de 220,00 euros payé à titre d’avances sur charges pour le mois de mars 2014 - au montant de 42,61 euros.

Les bailleurs font exposer qu’ils sont « toujours dans l’attente de l’accord de Madame A.) pour transférer le solde », le décompte mentionnant que « le solde restant dû sera reversé à Madame A.) dès réception en retour de ce document avec la mention lu et approuvé ». A la lecture de ce décompte, les montants dus par la locataire seraient de 1.412,50 euros, venant en déduction de la garantie locative constituée à hauteur de 2.740,00 euros, de sorte que le solde en faveur de A.) serait de 1.327,50 euros.

Les parties intimées sollicitent finalement l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Quant au loyer du mois d’avril 2014, l’appelante fait plaider qu’il y aurait eu accord entre parties pour résilier le bail au 31 mars 2014. Un tel accord est contesté par les bailleurs, qui estiment que, suite au courrier du 30 janvier 2014, par lequel A.) a résilié le bail avec un préavis de trois mois, la résiliation a pris effet le 30 avril 2014.

A défaut pour l’appelante de rapporter la preuve d’un accord des bailleurs quant à la résiliation du bail au 31 mars 2014, il y a lieu de considérer que le bail n’a pas été résilié à cette date.

L’appelante demande à titre subsidiaire de retenir la date de la remise des clés - soit le 15 avril 2014 - comme date de résiliation du bail et de considérer que seul est dû le loyer couvrant la période du 1er au 15 avril 2014.

Tel qu’il a été relevé à juste titre par le juge de première instance, la contresignature des bailleurs sur le courrier de résiliation de la locataire du 30 janvier 2014 vaut accord pour la résiliation du bail au 30 avril 2014, mais ne vaut pas, à défaut de stipulations claires en ce sens, renonciation au loyer pendant la période de préavis, dans l’hypothèse où A.) remettrait les clés de l’appartement avant le 30 avril 2014.

La comparution personnelle des parties n’est pas un moyen de preuve légal, mais une mesure relevant d’un pouvoir discrétionnaire abandonné au juge lui permettant de faire comparaître devant lui les parties contraires en fait, afin de les interroger et éclairer le cas échéant l’affaire (cf. Cour 14 novembre 1984, n° 7473 du rôle).

La demande subsidiaire de l’appelante tendant à voir ordonner une comparution personnelle des parties est à rejeter, alors qu’elle n’est pas susceptible d’apporter des renseignements supplémentaires utiles, dans la mesure où la position des parties a été présentée par leurs mandataires à l’audience et qu’aucun résultat concret n’est à escompter d’une telle mesure.

Il s’ensuit que, le loyer d’avril 2014 étant dû en son intégralité, le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a autorisé B.) et C.) à retenir le montant de 1.370,00 euros de la garantie locative.

Quant au décompte de charges, force est de constater que le décompte versé en cause par les bailleurs concerne la période du 1er mars 2014 au 28 février 2015, mais que les frais, dont les bailleurs demandent remboursement à A.), ont été calculés sur une période de 44 jours - courant du 1er mars 2014 au 23 avril 2014, date de relevé des compteurs.

Il s’ensuit que le moyen de l’appelante tendant à dire que le décompte ne couvre « pas la bonne période » laisse d’être fondé.

Quant aux frais mis en compte par les bailleurs, il est rappelé que l’appelante conteste les frais divers ainsi que les frais de gérance, ceux-ci devant être à la charge des bailleurs.

L’article 5 (3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation dispose que « le bailleur ne peut mettre à charge du locataire que les montants qu’il justifie avoir déboursés lui-même pour le compte du locataire ».

Les bailleurs ne précisant pas la nature des frais divers, ils restent en défaut d’établir les avoir déboursés pour le compte de l’appelante.

Les frais de gérance sont seulement à mettre à charge du locataire s’il est établi que le gérant a agi dans l’intérêt du locataire. Il a été décidé que la mise en place d’une gérance dans une maison à appartements multiples est généralement organisée par les copropriétaires afin de servir les intérêts de ces derniers (TAL,

19 décembre 1996, rôle n° 57115). Il n’en va autrement que si le gérant s’acquitte des charges que le locataire est normalement tenu d’assumer, soit aux termes de la loi, soit aux termes de son contrat de bail, tel que toutes charges résultant de son obligation d’user de la chose louée en bon père de famille (Le bail à loyer, Compterendu de jurisprudence, M. HARLES, n° 58, p. 317 ; TAL, 13 décembre 1983).

Les frais de gérance sont en principe à la charge du bailleur, sauf s’ils sont exposés dans l’intérêt exclusif du locataire, et si le bailleur prouve que ces frais n’auraient pas été causés si le syndic s’était borné au seul gardiennage de l’immeuble, sans exécuter des tâches incombant normalement aux locataires (cf. L. THIELEN, Le contrat de bail, éd. 2015, Promoculture, Larcier, n° 309).

En l’espèce, à défaut de stipulation contractuelle relative aux frais de gérance, B.) et C.) restent en défaut de prouver que les frais de gérance ont été exposés dans l’intérêt exclusif de A.). Ils ne fournissent pas non plus d’explication quant à la consistance et l’emploi des frais dénommés « divers locataires ».

Face aux contestations de l’appelante, il y a partant lieu de déduire les frais de gérance et les frais divers du décompte établi par les bailleurs, le montant total des frais dus par A.) correspondant dès lors, pour la période du 1er mars 2014 au 23 avril 2014, au montant de (262,60-10,97-18,27 =) 233,36 euros.

Contrairement au calcul fait par les bailleurs, il y a lieu de prendre en compte non seulement les avances sur charges payées par la locataire pour le mois de mars 2014 – soit le montant de 220,00 euros – mais encore ceux pour le mois d’avril 2014, étant à ce titre rappelé que les bailleurs ont été autorisés à déduire de la garantie locative le montant total du loyer et des avances sur charges du mois d’avril 2014, de sorte que les avances sur charges de 220,00 euros pour le mois d’avril ont également été payées.

Il s’ensuit que, pour la période courant du 1er mars 2014 au 30 avril 2014, les charges dues par A.) correspondent au montant de 233,36 euros, la locataire ayant toutefois payé (220,00+220,00 =) 440,00 euros à titre de charges pour cette même période.

Il en découle partant un solde de (440,00-233,36 =) 206,64 euros en faveur de l’appelante.

Dans la mesure où la garantie locative est constituée à hauteur de 2.740,00 euros et que les bailleurs ont été autorisés à déduire le montant de 1.370,00 euros à titre de loyer et d’avances sur charges pour le mois d’avril 2014, il appartient à B.) et C.) de restituer à A.) le montant de (2.740,00-1.370,00+206,36 =) 1.576,36 euros.

Il y a partant lieu, par réformation du jugement entrepris, de condamner les époux B.) et C.) solidairement à payer à l’appelante le montant de 1.576,36 euros, avec les intérêts au taux légal à partir du 18 août 2015, date de la réception par les bailleurs du décompte des frais communs et de chauffage de la part du syndic, jusqu’à solde.

L’appel est dès lors partiellement fondé.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

Au vu de l’issue du litige et au regard du fait qu’aucune des parties ne justifie de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de débouter les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Les frais et dépens des deux instances sont à supporter pour moitié par les deux parties en cause, étant donné que, si, d’une part, A.) a certes été obligée d’introduire une action en justice afin d’obtenir la restitution du solde de la garantie locative, il n’en reste cependant pas moins que, d’autre part, les bailleurs ont été en droit de retenir de la garantie locative le loyer et les avances sur charges d’avril 2014.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en instance d’appel en matière de bail à loyer, la demande en distraction des frais et dépens de l’appelante n’est pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel en la forme,

rejette la demande de A.) tendant à voir ordonner une comparution personnelle des parties,

dit l’appel partiellement fondé,

par réformation du jugement entrepris,

condamne B.) et C.) solidairement à payer à A.) le montant de 1.576,36 euros, avec les intérêts au taux légal à partir du 18 août 2015, jusqu’à solde, confirme le jugement entrepris pour le surplus, dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel, fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour moitié aux époux B.) et C.) et pour moitié à A.).