Tenant appeal dismissed; lease terminated Sept 1, 2015; eviction delayed three months; procedural fees split.

Jugement bail à loyer et occupation sans droit ni titre (XIVe chambre)

Numéro 41/2016

Audience publique du mardi, vingt-trois février deux mille seize

Numéro 174082 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente, Laurence JAEGER, premier juge, Anne CONTER, juge, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) A.), salarié, 2) B.), sans emploi, les deux demeurant à L-(…), appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du

11 décembre 2015,

sub 1) et 2) comparant par Maître Ardavan FATHOLAHZADEH, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOC1.) INVEST PARTNERS s.àr.l., établie et ayant son siège social à L-(…), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…), intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick MULLER en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL, comparant par Maître Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 174082 du rôle et appelée pour fixation le

12 janvier 2016, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi,

8 février 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Ardavan FATHOLAHZADEH, avocat, comparant pour A.) et B.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître David GROSS, avocat, en remplacement de Maître Alain GROSS, comparant pour la société à responsabilité limitée SOC1.) INVEST PARTNERS s.àr.l., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

23 février 2016, le jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail signé le 1er septembre 2011, C.) a donné en location à A.) et B.) un appartement sis à (…), pour un loyer mensuel de 700,00 euros.

Suivant acte notarié du 25 novembre 2013, la société à responsabilité limitée SOC1.) INVEST PARTNERS s.àr.l. a acquis le prédit immeuble.

Par courrier recommandé du 26 janvier 2015, la société SOC1.) INVEST PARTNERS a résilié le contrat de bail conclu avec effet au 1er juin 2015, au motif que le bâtiment dans lequel se trouvent les lieux loués sera démoli.

Les locataires n’ayant pas quitté les lieux, la société SOC1.) INVEST PARTNERS a, par requête déposée au greffe du tribunal de paix de Luxembourg le 16 juin 2015, fait convoquer A.) et B.) devant le juge de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de voir résilier le contrat de bail conclu et ordonner le déguerpissement des défendeurs.

La société SOC1.) INVEST PARTNERS a également réclamé l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros et a conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Lors des plaidoiries de première instance, la société SOC1.) INVEST PARTNERS a exposé qu’elle entend procéder à la démolition de l’immeuble en vue de la construction d’un nouveau bâtiment.

A.) et B.) ont contesté la régularité de la résiliation intervenue le 26 janvier 2015, au motif que la lettre de résiliation avait été signée par une personne n’ayant pas qualité à représenter la société SOC1.) INVEST PARTNERS. Ils ont encore fait valoir que la résiliation n’était pas intervenue dans les formes prévues par les dispositions de l’article 12, alinéa 3, de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et que la résiliation aurait dû être notifiée endéans les trois mois à partir du transfert de propriété, soit au plus tard en février 2014.

Quant au fond, ils ont fait valoir que la démolition projetée de l’immeuble ne constitue pas un motif grave au sens de la loi. A titre reconventionnel, ils ont réclamé le remboursement des avances sur charges réglées tout au long du bail au motif qu’ils n’auraient jamais obtenu de décompte des charges.

Par jugement du 29 octobre 2015, rendu contradictoirement entre parties, le tribunal de paix de Luxembourg a :

- déclaré la demande principale recevable et fondée,

- déclaré résilié le contrat de bail avec effet au 1er juin 2015,

- condamné A.) et B.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans les 80 jours à partir de la notification du jugement,

- au besoin, autorisé la société à responsabilité limitée SOC1.) INVEST PARTNERS à faire expulser les défendeurs dans la forme légale et aux frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

- dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le jugement de l’exécution provisoire,

- sursis à statuer sur la demande reconventionnelle afin de permettre à la société à responsabilité limitée SOC1.) INVEST PARTNERS de verser les décomptes de charges relatifs aux exercices 2012, 2013, 2014 et 2015,

- refixé l’affaire pour continuation des débats.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté que la société à responsabilité limitée SOC1.) INVEST PARTNERS a pour gérants la société anonyme SOC2.) et la société anonyme SOC1’.) dont l’administrateur est D.). Il a retenu que D.) avait partant qualité pour signer la lettre de résiliation du 26 janvier 2015.

Le juge de première instance a ensuite rappelé que, contrairement à la résiliation pour besoin personnel, la lettre de résiliation pour motifs graves et légitimes n’a pas besoin de mentionner un quelconque texte de loi et la résiliation n’est liée à aucune forme.

Il a encore noté que l’alinéa 6 de l’article 12 de la loi sur le bail d’habitation qui dispose que « l’acquéreur d’un logement loué qui veut occuper le logement lui-même ou par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement, doit envoyer au locataire une lettre recommandée de résiliation du contrat de bail dans les trois mois de l’acquisition du logement », visant l’hypothèse de la résiliation pour besoin personnel, est inapplicable en l’espèce.

Le jugement dont appel a partant retenu que la résiliation intervenue le

26 janvier 2015 était régulière en la forme.

Quant au fond, le juge de première instance a relevé que la démolition d’un immeuble est de nature à constituer un motif grave et légitime.

Au vu des autorisations émises par l’administration communale de Luxembourg en vue de la démolition des immeubles sis à (…) et de la construction d’un nouvel immeuble résidentiel, versées au dossier, le premier juge a constaté que la société SOC1.) INVEST PARTNERS a, par courrier du 26 janvier 2015, valablement résilié le contrat de bail pour motif grave consistant dans la démolition envisagée de l’immeuble occupé par A.) et B.), de sorte que ces derniers sont à qualifier d’occupants sans droit ni titre à partir du 1er juin 2015.

La demande tendant à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement des locataires a partant été déclarée fondée et un délai de 80 jours à partir de la notification du jugement a été accordé à A.) et B.) pour quitter les lieux.

A.) et B.) ayant soutenu ne jamais avoir reçu de décomptes relatifs aux charges locatives, le jugement entrepris a réservé la demande reconventionnelle pour permettre à la société SOC1.) INVEST PARTNERS de produire les décomptes de charges concernant les exercices 2012 à 2015. Il a également sursis à statuer sur les revendications basées sur l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

De ce jugement, leur notifié le 2 novembre 2015, A.) et B.) ont régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 11 décembre 2015.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, A.) et B.) demandent à voir constater que la lettre de résiliation du contrat de bail adressée au seul A.), ne peut produire d’effets à l’égard d’B.), à voir dire que la résiliation du contrat de bail est intervenue en violation des articles 12(2)c et 12 (3) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, à se voir décharger de toute condamnation à leur encontre et à voir dire qu’il n’y a pas lieu à déguerpissement des lieux loués.

Les appelants admettent qu’un nouveau logement à louer, ainsi qu’une somme d’argent «considérable» leur ont été proposés par la partie intimée à la suite de la notification de la résiliation du bail, mais qu’ils ont refusé cette offre, les conditions du contrat de bail relatif au nouveau logement leur ayant paru trop onéreuses.

Les appelants sollicitent encore une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour chaque instance et demandent à voir condamner la partie intimée aux frais et dépens des deux instances avec distraction au profit de Maître Ardavan FATHOLAHZADEH qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance.

La partie intimée conclut à la confirmation du jugement dont appel par adoption des motifs du juge de première instance. Elle réclame une indemnité de procédure de 1.500,00 euros, estimant que l’appel interjeté est purement dilatoire.

Motifs de la décision

Quant à la recevabilité de la demande en résiliation à l’égard d’B.)

Les appelants font valoir que toute action relative au bail doit être intentée contre l’ensemble des colocataires et que, dès lors, la demande tendant à voir déclarer résilié le bail est irrecevable à l’égard d’B.), au motif que la lettre de résiliation a été adressée à A.) seul.

Lorsqu’il y a plusieurs locataires, toute action relative au bail doit être intentée conjointement contre tous. En effet, les actions intentées par ou contre eux doivent les mettre tous en cause. (Yvette MERCHIERS, Le bail en général, n° 665, page 317).

Or, si les locataires se sont engagés solidairement, on admet que chacun d’eux représente le groupe, et que le congé signifié par le bailleur à l’un d’eux produit ses effets à l’égard de tous (cf. Les Novelles, Le Louage de Choses, Les Baux en Général, Bruxelles, Larcier, 2e éd. 2000, no 323).

Le congé donné à un seul des preneurs solidaires produit effet à l’égard des autres (Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, M. HARLES, n° 151, p. 358 ; TAL,

29 avril 1993, n° du rôle 48981).

En l’espèce, le contrat de bail est établi au nom de « Madame et Monsieur A.-B.) » en leur qualité de locataires et a été signé par A.).

Il est constant en cause que A.) et B.) sont unis par les liens du mariage, de sorte que le congé adressé à un seul des époux est valable en vertu de la solidarité légale qui existe entre époux vis-à-vis de leur bailleur (cf. TAL, 29 avril 1993, précité).

Le moyen d’irrecevabilité tiré du fait que la partie bailleresse a adressé la résiliation du contrat de bail au seul A.) est, dès lors, à écarter.

Quant à la régularité de la résiliation du contrat de bail en la forme et quant au bien-fondé de la demande en résiliation et de la demande en déguerpissement

Suivant l’article 12 (2) de la loi du 21 septembre 2006 modifiée sur le bail à usage d’habitation «tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat portant sur un logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est prorogé à moins que :

a) le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement,

b) le locataire ne remplisse pas ses obligations,

c) il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur ; le transfert de propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime.»

L’article 12 (3) de la loi du 21 septembre 2006 prévoit qu’en cas de congé donné pour besoin personnel «la lettre de résiliation doit être écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, de pièces afférentes et s’effectuer par voie de lettre recommandée à la poste avec avis de réception. Elle doit mentionner, sous peine de nullité, le texte du présent paragraphe.»

Le paragraphe (3) de l’article 12, précité, vise uniquement l’hypothèse de la résiliation du bail pour besoin personnel, prévu au paragraphe (2) a) du même article. Dès lors, dans le cas de la résiliation pour motifs graves et légitimes, prévue au paragraphe (2) c) du même article, le congé ne doit pas nécessairement être motivé. Il suffit partant que l’auteur du congé exprime son intention de mettre fin au louage et le motif ne s’apprécie qu’à l’échéance du terme du bail et doit être invoqué en justice dans le but de faire échec à la prorogation légale.

De même, contrairement à la résiliation pour besoin personnel, la lettre de résiliation pour motifs graves et légitimes n’a pas besoin de mentionner un quelconque texte de loi. (cf. Lex THIELEN, Le contrat de bail, éd. Promoculture-Larcier, p. 309, no 407).

C’est, par ailleurs, à juste titre que le premier juge a relevé que l’article 12 (6) de la loi du 21 septembre 2006 qui prévoit que «l’acquéreur d’un logement loué qui veut occuper le logement lui-même ou par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement, doit envoyer au locataire une lettre recommandée de résiliation du contrat de bail dans les trois mois de l’acquisition du logement», ne s’applique pas en l’espèce, dans la mesure où la partie bailleresse n’invoque pas le besoin personnel.

Les appelants font encore valoir que la résiliation intervenue est irrégulière en vertu de la disposition de l’article 12 (2) c) in fine, qui prévoit que «le transfert de propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime». Or, le motif grave invoqué par la partie bailleresse n’est, en l’espèce, pas le transfert de propriété des lieux loués, mais le projet de démolir l’immeuble.

C’est à bon escient que le juge de première instance a retenu que la démolition d’un immeuble, même dans un intérêt purement privé, constitue un motif grave et légitime

(Marianne HARLES, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, n° 163 et 164, Pasicrisie 31, page 366).

Les appelants ne justifient pas leur argumentation suivant laquelle tel ne saurait plus être le cas sous l’empire de la loi du 21 septembre 2006 modifiée sur le bail à usage d’habitation, étant souligné que le principe suivant lequel le contrat de bail peut être résilié pour motifs graves et légitimes, prévu par la loi abrogée du 14 février 1955 sur les baux à loyer, a été repris par la loi du 21 septembre 2006.

Il importe cependant de relever que le contrat de bail du 1er septembre 2011, établi entre les appelants et C.), repris par la société intimée, prévoit que le contrat de bail est conclu pour une durée de deux ans consécutifs avec un délai de dénonciation de trois mois avant l’expiration et que, faute de dénonciation dans ce délai, il est renouvelable d’année en année par tacite reconduction avec un délai de dénonciation de trois mois avant l’expiration.

Dès lors, le contrat de bail, non résilié pour le 1er septembre 2014, ne pouvait pas être dénoncé avec effet au 1er juin 2015, mais n’aurait pu l’être qu’avec effet au 1er septembre 2015.

Or, contrairement aux arguments des appelants, le congé donné prématurément n’est pas nul, mais ses effets sont reportés jusqu’à la date pour laquelle il peut être signifié (cf. Marianne HARLES, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, n° 146, Pasicrisie 31, page 357, TAL, 20 février 1986, n no 16/86).

Comme il a été relevé ci-avant, le projet de démolition d’un immeuble, même dans un intérêt purement privé, est de nature à constituer un motif grave et légitime.

Si, dans l’hypothèse d’une résiliation pour besoin personnel, le bailleur est cru sur parole pour autant que le besoin ne soit pas contredit par les éléments de la cause, il appartient cependant au bailleur désireux de résilier le contrat de bail pour motif grave et légitime en vue de procéder à des travaux de démolition, d’établir son intention d’y procéder réellement.

Au vu des autorisations de construire émises par l’administration communale de la Ville de (…) en vue de la démolition des immeubles sis à (…), et de la construction d’un nouvel immeuble résidentiel, datant du 15 mai 2015, c’est à juste titre que le juge de première instance a retenu que le motif grave et légitime invoqué par l’intimée était à suffisance établi.

La résiliation du contrat de bail est partant intervenue valablement, sauf à retenir que ses effets sont à reporter au 1er septembre 2015 (cf. supra).

Par réformation du jugement entrepris, les appelants sont, par conséquent, à qualifier comme occupants sans droit ni titre à partir du 1er septembre 2015 et non pas à partir du 1er juin 2015.

Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les appelants à déguerpir des lieux loués, sauf à reporter le délai de déguerpissement à trois mois à compter de la signification du présent jugement.

Quant aux demandes respectives des parties en paiement d’indemnités de procédure et quant aux frais

Le jugement entrepris ayant sursis à statuer sur la demande reconventionnelle des époux A.) et B.), ainsi que sur les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance, l’appel des époux A.) et B.) tendant à se voir allouer une indemnité de procédure pour la première instance est irrecevable.

Les parties appelante et intimée ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, leurs demandes respectives en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel sont à écarter.

Il résulte de ce qui précède que l’appel est irrecevable en ce qu’il a trait à la demande en allocation d’une indemnité de procédure pour la première instance et partiellement fondé pour le surplus.

Il convient, dès lors, de faire masse des frais et dépens de l’instance d’appel et de les imposer pour moitié à A.) et B.) et pour moitié à la société SOC1.) INVEST PARTNERS.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en instance d’appel en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre, la demande en distraction des frais et dépens des appelants n’est pas fondée.

Il y a finalement lieu de renvoyer l’affaire en prosécution de cause devant le tribunal de paix de Luxembourg.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre, et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

déclare irrecevable l’appel en ce qu’il tend à l’obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance,

déclare recevable l’appel pour le surplus, dit l’appel partiellement fondé, partant, par réformation du jugement entrepris :

déclare résilié le contrat de bail avec effet au 1er septembre 2015, confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à reporter le délai de déguerpissement à trois mois à compter de la signification du présent jugement, déclare non fondée la demande de A.) et d’B.) en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

déclare non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOC1.) INVEST PARTNERS s.àr.l. en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

renvoie l’affaire en prosécution de cause devant le tribunal de paix de Luxembourg, fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose pour moitié à A.) et B.) et pour moitié à la société à responsabilité limitée SOC1.) INVEST PARTNERS s.àr.l.