Landlord's appeal dismissed; tenant's claim for lease termination upheld with relocation compensation awarded.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 39/2016

Audience publique du mardi, seize février deux mille seize

Numéro 170816 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente, Anne CONTER, juge, Lynn STELMES, juge-déléguée, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A.), directrice de société, demeurant à L-(…), appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du

15 juillet 2015,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Andreas KOMNINOS, avocat, demeurant à Luxembourg, et

1) B1.), épouse C.), sans état connu, demeurant à L-(…),

2) B2.), sans état connu, demeurant à L-(…), intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO, appelants par appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Gérard TURPEL, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 170816 du rôle et appelée pour fixation le

29 septembre 2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,

2 février 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Andreas KOMNINOS, avocat, comparant pour A.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Yves MURSCHEL, avocat, en remplacement de Maître Gérard TURPEL, comparant pour B1.), épouse C.), et B2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

16 février 2016, le jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail du 30 janvier 2014, feue B3.), représentée par son fils B2.), a donné en location à A.) une maison sise à ADR1.), avec effet au 1er février 2014, pour une durée de neuf ans et contre paiement d’un loyer de 3.000,00 euros par mois. B3.) est décédée le 3 février 2014.

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg le

23 juillet 2014, B1.), épouse C.), et B2.) ont sollicité la convocation de A.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour voir déclarer résilié aux torts exclusifs de la locataire le contrat de bail signé entre parties, pour la voir condamner au déguerpissement et pour l’entendre condamner à leur payer les montants suivants, à savoir :

- 9.000,00 euros, à titre d’arriérés de loyers relatifs aux mois de mai à juillet 2014,

- 9.000,00 euros, à titre de dommages et intérêts pour les travaux que la locataire aurait dû réaliser en contrepartie de la gratuité de loyers accordée,

- 30.000,00 euros, à titre de dommages et intérêts pour la remise en état des lieux,

- 9.000,00 euros, à titre d’indemnité d’indisponibilité,

- 27.000,00 euros, à titre d’indemnité de relocation.

Ils ont encore sollicité une indemnité de procédure de 2.000,00 euros, ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir sans caution.

A l’audience des plaidoiries de première instance, en date du 21 mai 2015, les requérants ont modifié leurs demandes et ont réclamé les montants suivants, à savoir :

- 33.000,00 euros, à titre d’arriérés de loyers relatifs à la période de mai 2014 à mars 2015,

- en cas d’annulation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle de 3.000,00 euros pour la période de février 2014 à mars 2015,

- un montant mensuel de 3.000,00 euros, à titre d’indemnité de relocation, jusqu’au 31 mars 2015, dans l’hypothèse où une date de résiliation du bail respectivement une fin d’occupation des lieux avant le 31 mars 2015 serait retenue,

- 6.055,22 euros, à titre de charges locatives, sinon subsidiairement un montant calculé au prorata du temps d’occupation des lieux,

- 9.000,00 euros, à titre de dommages et intérêts pour les travaux que la défenderesse aurait dû réaliser en contrepartie de la gratuité de loyers accordée,

- 11.799,30 euros, à titre de dommages et intérêts pour la remise en état des lieux.

Lors de l’audience des plaidoiries de première instance, les parties ont convenu de réserver la demande en obtention de dommages et intérêts pour la remise en état des lieux.

A.) a, à titre principal, demandé à voir constater la nullité du contrat de bail au motif qu’il avait été signé par le fils de la bailleresse, B2.), qui n’aurait pas été propriétaire des lieux à l’époque. A titre subsidiaire, elle a conclu à la résiliation du contrat avec effet au 30 janvier 2014, pour faute du bailleur.

Plus subsidiairement, elle a contesté la date de la prise d’effet du bail et, à titre encore plus subsidiaire, elle a contesté que le bail sort encore ses effets. Elle s’est opposée aux demandes en indemnisation des bailleurs.

A titre reconventionnel, A.) a sollicité la condamnation de B1.) et de B2.) en remboursement des frais d’agence d’un montant de 3.450,00 euros, des frais d’architecte d’un montant de 3.428,90 euros, ainsi que des frais SOC1.) d’un montant de 1.955,00 euros. Elle a finalement réclamé une indemnité de procédure de 5.000,00 euros.

Par jugement du 4 juin 2015, rendu contradictoirement entre parties, le tribunal de paix de Luxembourg a :

- rejeté les moyens de nullité relatifs au contrat de bail,

- dit que le contrat de bail conclu entre parties se trouve résolu de plein droit avec effet rétroactif au jour de la conclusion du bail,

- dit la demande de B1.) et B2.) en paiement d’une indemnité d’occupation fondée jusqu’à concurrence du montant de 18.000,00 euros,

- dit la demande de B1.) et de B2.) en paiement d’une indemnité de relocation fondée jusqu’à concurrence du montant de 9.000,00 euros,

- dit la demande de B1.) et de B2.) en paiement de charges locatives fondée jusqu’à concurrence du montant de 3.892,64 euros,

- dit non fondée la demande de B1.) et de B2.) en indemnisation pour les travaux que A.) aurait dû réaliser en contrepartie de la gratuité de loyers accordée,

- réservé la demande de B1.) et B2.) en indemnisation pour la remise en état des lieux,

- dit non fondées les demandes reconventionnelles de A.), partant,

- condamné A.) à payer à B1.) et B2.) la somme de 30.892,64 euros, avec les intérêts légaux sur la somme de 9.000,00 euros à compter du 23 juillet 2014 et sur la somme de 21.892,64 euros à compter du 21 mai 2015, chaque fois jusqu’à solde,

- dit fondée la demande de B1.) et de B2.) en obtention d’une indemnité de procédure jusqu’à concurrence du montant de 1.200,00 euros, partant,

- condamné A.) à payer à B1.) et B2.) à titre d’indemnité de procédure la somme de 1.200,00 euros,

- dit non fondée la demande de A.) en obtention d’une indemnité de procédure,

- dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du jugement,

- refixé l’affaire pour continuation des débats,

- condamné A.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a retenu que ni la régularité du mandat donné à B2.), ni l’appartenance de la chose louée à autrui n’affecte la validité du bail.

Quant à la demande en résolution du bail, le juge de première instance a relevé que l’article 2 du contrat de bail prévoit que « les locataires déclarent utiliser les lieux pour un foyer de jour et disposer des autorisations requises. »

Eu égard au fait que A.) ne disposait pas des autorisations requises au jour de la

conclusion du contrat et que ses demandes en vue d’obtenir lesdites autorisations, introduites auprès de l’Administration communale de la Ville de (…) ont été rejetées, le jugement entrepris a constaté la résolution de plein droit du bail avec effet rétroactif au jour de la conclusion du contrat, ce en vertu de l’article 1722 du code civil.

Le juge de première instance a ensuite écarté la demande de B1.) et de B2.) en paiement de loyers, au motif que le bail se trouvait résolu.

Au vu de la faute de A.) ayant prétendu détenir les autorisations requises au moment de la conclusion du contrat de bail, alors que tel n’était pas le cas, et eu égard au fait qu’il n’est pas établi que les clefs aient été remises aux propriétaires de la maison avant le 6 octobre 2014, le juge de première instance a fait droit à la demande de ces derniers en paiement d’une indemnité d’occupation à concurrence d’un montant de (6 x 3.000,00 =) 18.000,00 euros pour la période de mai 2014 à octobre 2014. Il a tenu compte de la stipulation de gratuité figurant au contrat de bail en ce qui concerne les mois de février à avril 2014.

Le premier juge a, par ailleurs, alloué une indemnité de relocation correspondant à trois mois de loyers aux consorts B.), ainsi qu’un montant de 3.892,64 euros à titre de charges locatives pour la période de février 2014 à octobre 2014.

Les consorts B.) n’ayant pas établi la réalité de leur affirmation suivant laquelle la locataire se serait engagée à procéder au renouvellement du carrelage dans les sanitaires en contrepartie de la gratuité de trois mois de loyers, ils ont été déboutés de leur demande en indemnisation du fait de l’omission de la locataire à procéder aux travaux litigieux.

La demande reconventionnelle de A.) en remboursement de divers frais en relation avec la prise à bail de l’immeuble, a été déclarée non fondée, eu égard au fait que la résolution du contrat de bail est intervenue du fait que, contrairement à ses affirmations, elle n’était pas titulaire des autorisations requises pour exploiter les lieux conformément aux stipulations du contrat de bail.

De ce jugement, A.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 15 juillet 2015.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, A.) demande à voir déclarer nul le contrat de bail pour vice de consentement sur base des articles 1109 et suivants du code civil et à voir déclarer fondée sa demande reconventionnelle tendant au remboursement de frais d’un montant total de 8.833,90 euros.

A titre subsidiaire, elle conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a déclaré caduc le bail sur base de l’article 1722 du code civil. Elle demande, cependant, par réformation du jugement entrepris, à voir débouter les intimés de leurs demandes indemnitaires.

A titre plus subsidiaire, l’appelante demande à voir déclarer caduc, sinon résilié le contrat de bail aux torts exclusifs des bailleurs, sur base de l’article 1741 du code civil.

A titre encore plus subsidiaire, A.) conclut à l’application de la théorie des risques, le bail se trouvant résolu « du fait du prince ».

Elle demande qu’en toute hypothèse, une éventuelle indemnité d’occupation à mettre à sa charge soit limitée à la période de mai 2014 au 6 juin 2014, date de la remise des clefs à l’agence immobilière.

Elle réclame finalement une indemnité de procédure de 5.000,00 euros pour les deux instances.

A l’appui de son appel, A.) fait valoir qu’avant la conclusion du contrat de bail, elle avait informé la partie bailleresse de son intention de créer un foyer de jour dans les locaux à louer et que cette dernière n’avait émis la moindre réserve quant à la possibilité de ce faire. La partie bailleresse aurait même évoqué un changement d’affectation antérieur de l’immeuble en affirmant que celui-ci avait déjà été exploité par une fiduciaire.

A.) explique encore avoir bénéficié d’une gratuité de trois mois de loyer, soit jusqu’au mois d’avril 2014, les propriétaires s’étant engagés à procéder à une remise en état des lieux. Durant cette période, les lieux seraient restés à la disposition des bailleurs et elle aurait dû s’adresser à l’agence immobilière pour récupérer les clefs à chaque fois qu’elle aurait voulu entrer dans les lieux loués.

L’appelante affirme, par ailleurs, que dès la conclusion du contrat de bail, elle a entrepris les démarches en vue d’obtenir les autorisations requises pour l’ouverture d’une maison relais auprès du Service de l’éducation et de l’accueil du ministère de l’Education nationale, de l’Enfance et de la Jeunesse et auprès de l’ITM, ainsi que pour le changement d’affectation auprès de l’Administration communale de la Ville de (…).

Le 19 mai 2014, l’Administration communale de la Ville de (…) aurait refusé un changement d’affectation des lieux, de sorte que l’appelante n’aurait pas pu exploiter l’objet loué conformément à la destination définie au contrat de bail.

Par courrier du 3 juin 2014, le mandataire de A.) aurait, dès lors, informé les bailleurs de la nullité du bail. L’appelante affirme avoir remis les clefs de l’immeuble à l’agence immobilière le 6 juin 2014.

A.) estime que son consentement a été vicié, dans la mesure où la partie bailleresse lui aurait assuré que les lieux pourraient être exploités comme école, ce qui n’aurait finalement pas été le cas. En raison de l’erreur qu’elle aurait commise sur la substance même de l’objet du contrat, le contrat serait nul en vertu des articles 1109 et 1110 du code civil. L’erreur étant imputable à la partie bailleresse, celle-ci serait tenue de la dédommager des frais engagés en relation avec la prise à bail de l’immeuble.

Au cas où il serait retenu que le contrat était caduc en raison de l’impossibilité de la locataire d’user de l’immeuble conformément à l’usage convenu, il y aurait lieu de constater que c’est à tort que le juge de première instance a alloué une indemnisation aux bailleurs, l’article 1722 du code civil ne prévoyant la possibilité d’indemnisation au bénéfice d’aucune des parties.

L’appelante insiste sur le fait qu’en tout état de cause, aucune faute ne serait établie dans son chef. Elle fait valoir que la déclaration contenue dans le contrat de bail, suivant laquelle elle disposerait des « autorisations requises » ne saurait viser que les autorisations personnelles dans son chef en vue de l’exploitation d’une crèche et non pas l’autorisation à utiliser les lieux loués à ces fins, une telle autorisation ne pouvant être délivrée avant la signature d’un contrat de bail.

Au vu de la faute de la partie bailleresse ayant consisté dans une violation de son obligation d’information, l’appelante demande à voir débouter les intimés, par réformation du jugement entrepris, de leur demande en obtention d’une indemnité d’occupation basée sur l’enrichissement sans cause.

Si, néanmoins, il était jugé qu’une indemnité d’occupation était redue par la locataire, il y aurait lieu de limiter celle-ci à la période de mai 2014 jusqu’au 6 juin 2014, le contrat de bail ayant prévu la gratuité des trois premiers mois de la location et les clefs ayant été remises à l’agence le 6 juin 2014.

A titre de dernière subsidiarité, l’appelante demande à voir constater que le bail est devenu caduc sur base de la théorie des risques, le bail se trouvant dissout « par fait du prince ». Dans cette hypothèse, elle estime également qu’une éventuelle indemnité d’occupation à mettre à sa charge doit se limiter à la période de mai 2014 au 6 juin 2014.

B1.) et B2.) relèvent appel incident du jugement du

4 juin 2015.

A titre principal, ils demandent que, par réformation du jugement entrepris, le contrat de bail ne soit pas déclaré résolu de plein droit en raison de la disparition juridique de son objet, mais qu’il soit résilié aux torts exclusifs de A.), celle-ci n’ayant payé ni le loyer, ni les charges et n’ayant pas constitué de garantie bancaire. Ils demandent à voir fixer la date de la résiliation au 31 mars 2015, date à laquelle ils ont pu relouer la maison, sinon à la date du 24 octobre 2014, date à laquelle l’huissier a réceptionné une clef de l’immeuble.

Ils contestent l’impossibilité juridique absolue et définitive dans le chef de A.) d’utiliser les lieux conformément à leur destination prévue au contrat de bail, la concernée n’ayant pas introduit de recours contre la décision de l’Administration communale de la Ville de (…) portant refus d’exploiter un foyer de jour dans les lieux loués.

A titre subsidiaire, B1.) et B2.) concluent néanmoins à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a déclaré résolu le contrat de bail sur base de l’article 1722 du code civil, retenu une faute dans le chef de A.) et dit que celle-ci était obligée à indemniser les bailleurs de leur préjudice.

B1.) et B2.) contestent avoir soutenu que l’immeuble avait fait l’objet de précédents changements d’affectations. Ils estiment qu’il aurait appartenu à l’appelante d’opérer les vérifications qui s’imposaient avant de signer le contrat de bail dans lequel elle aurait déclaré « utiliser les lieux pour un foyer de jour et disposer des autorisations requises. » Ils ajoutent que feue B3.) avait laissé un délai de deux mois qui aurait été prolongé à trois, puis à quatre mois, pour permettre à A.) d’obtenir les autorisations en vue de l’exploitation d’un foyer de jour dans les lieux loués.

Les intimés demandent à voir écarter la demande de A.) tendant à l’annulation du contrat de bail pour cause d’erreur dans son chef. Ils font valoir que, dans la mesure où A.) avait faussement allégué détenir une autorisation en vue d’exploiter les lieux loués comme foyer de jour au moment de la signature du contrat de bail, elle ne saurait, par la suite, se prévaloir de « sa propre turpitude ». L’erreur invoquée par A.), à la supposer établie, ne serait, en tout état de cause, pas excusable.

Dans l’hypothèse où le contrat de bail serait néanmoins annulé, les intimés basent leur demande en indemnisation sur les principes de la responsabilité délictuelle en invoquant la « cupla in contrahendo » de l’appelante.

Les intimés s’opposent à l’application de la théorie des risques, l’impossibilité de l’exécution du contrat, à la supposer établie en l’espèce, étant imputable au comportement fautif de la locataire et non pas à une cause externe présentant les caractères de la force majeure.

Les intimés concluent, par ailleurs, à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a écarté la demande reconventionnelle de A.).

B1.) et B2.) relèvent encore appel incident du jugement entrepris quant au quantum des indemnités leur allouées en réparation de leur préjudice.

En cas de résiliation du bail, ils réclament, à titre principal, un montant de (11 x 3.000,00 =) 33.000,00 euros du chef de loyers pour la période de mai 2014 à mars 2015 et, à titre subsidiaire, un montant de (6 x 3.000,00 =) 18.000,00 euros du chef de loyers pour la période de mai 2014 à octobre 2014.

En cas d’annulation, sinon de caducité du bail, ils réclament les mêmes montants à titre d’indemnité d’occupation, A.) étant, dans cette hypothèse, à considérer comme occupante sans droit, ni titre.

Au cas où le tribunal de céans retiendrait une date de résiliation du contrat de bail ou une date de fin de l’occupation des lieux antérieure au 31 mars 2015, B1.) et B2.) demandent à se voir allouer une indemnité de relocation de 3.000,00 euros par mois, couvrant la période entre la date retenue par le tribunal et le 31 mars 2015.

Ils expliquent, dans ce contexte, qu’ils ont dû remettre les lieux dans un état permettant leur utilisation à des fins d’habitation et faire installer une nouvelle cuisine. Les travaux auraient été effectués entre décembre 2014 et janvier 2015, de sorte que les lieux n’auraient pu être mis sur le marché locatif qu’à partir de février 2015 et qu’un nouveau locataire n’aurait été trouvé que fin mars 2015.

Quant aux charges locatives, B1.) et B2.) réclament, par réformation du jugement entrepris, un montant de 6.055,22 euros pour les quatorze mois d’occupation, sinon un montant correspondant au prorata de la durée de l’occupation retenue par le tribunal de céans.

A titre subsidiaire, ils concluent à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a déclaré fondée la demande en paiement de charges locatives pour le montant de (6.055,22/14 x 9 =) 3.892,64 euros.

Concernant la non-réalisation des travaux que A.) se serait engagée à effectuer en contrepartie de la gratuité de trois mois de location, B1.) et B2.) demandent, par réformation du jugement entrepris, à ce qu’il soit fait droit à leur demande en paiement d’un montant de 9.000,00 euros, correspondant à trois mois de loyer.

A toutes fins utiles, B1.) et B2.) offrent en preuve les faits suivants par l’audition d’E.), demeurant à L-(…) :

« 1) Madame A.) avait contacté feue Madame B3.), au courant du mois d’octobre 2013 et lui avait fait part de son intention de louer la maison située à ADR1.), dans le but d’y exploiter un foyer de jour.

Feue Madame B3.), représentée par ses enfants et notamment par Monsieur B2.), avait donné son accord de principe à la location et avait accepté, à la demande expresse de Madame A.), d’attendre, initialement deux mois, puis trois mois et enfin quatre mois, avant de conclure le contrat de bail pour permettre à Madame A.) de demander les autorisations administratives requises pour y exploiter ledit foyer de jour, et notamment celles requises dans le cadre du changement d’affectation de la maison.

2) Le 30 janvier 2014, feue Madame B3.) représentée par son fils, Monsieur B2.), et Madame A.), qui avait déclaré et confirmé aux termes du contrat, « disposer des autorisations requises » pour « utiliser les lieux en foyer de jour », ont signé le contrat de bail qui a pris effet au 1er février 2014.

L’article 3 du contrat de bail fixe le loyer à un montant de 3.000,- € par mois et prévoit une gratuité de loyer de 3 mois (à savoir les mois de février, mars et avril 2014).

La raison d’être de cette gratuité n’a pas été mentionnée dans le contrat.

Elle a été convenue par les parties au contrat de bail en contrepartie de l’engagement de Madame A.) de renouveler le carrelage dans la salle de bains, dans la salle de douche et dans les W.C.

Or, Madame A.) ne s’est jamais exécutée.

3) L’agence immobilière SOC2.) avait remis les clés à Madame A.) immédiatement suite à la signature du contrat de bail, en dépit du fait que cette dernière n’avait pas fourni la garantie bancaire.

Ainsi, les corps de métiers qui ont effectué les travaux mentionnés à l’article 19 du contrat de bail entre les mois de février et avril 2014 devaient, pour accéder au chantier dans la maison louée, se rendre au (…), où Madame A.) exploitait un autre foyer de jour, pour que cette dernière leur remette les clés.

4) Les travaux entrepris par les consorts B.) au courant du printemps 2014, et notamment le fait d’avoir enlevé la cuisine, rendaient impossible une relocation immédiate des lieux à des fins d’habitation à compter du mois de novembre 2014.

Afin d’être en mesure de relouer la maison, les consorts B.) ont fait effectuer, entre le mois de décembre 2014 et le mois de janvier 2015, les travaux de remise en état qui s’imposaient.

La cuisine commandée au courant du mois de novembre 2014 n’a été installée que le 20 janvier 2015.

D’autres travaux, notamment de nettoyage, se sont poursuivis jusqu’à la fin du mois de janvier 2015.

La maison est relouée depuis le 1er avril 2015. »

B1.) et B2.) demandent finalement, par réformation du jugement entrepris, à se voir allouer une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour la première instance et sollicitent une indemnité de procédure de 3.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Quant à la demande tendant au rejet de la farde de quatre pièces versée au greffe du tribunal d’arrondissement par la partie appelante en cours de délibéré

Par fax envoyé le 2 février 2016, à la suite de l’audience des plaidoiries du même jour, le mandataire de la partie appelante a fait parvenir au greffe du tribunal de céans la copie de quatre agréments ministériels délivrés à A.) entre 2008 et 2013. Par fax envoyé au greffe le même soir, le mandataire de la partie intimée a demandé le rejet des pièces litigieuses communiquées en cours de délibéré. A titre subsidiaire, il a demandé à voir constater le caractère non pertinent des pièces.

Suivant les dispositions de l’article 64 du nouveau code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Suivant l’article 282 du nouveau code de procédure civile, le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

La communication des pièces doit se faire de telle manière que chaque partie adverse ait matériellement le temps de prendre inspection de ces pièces pour préparer sa défense, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce puisque les pièces litigieuses n’ont été communiquées qu’à la suite de la prise en délibéré de l’affaire.

Cette communication est par conséquent à considérer comme étant tardive, de sorte qu’il y a lieu de rejeter des débats les quatre pièces litigieuses.

Quant à la fin du contrat de bail

Le jugement dont appel a déclaré résolu de plein droit le contrat de bail en raison de l’impossibilité juridique de l’exécuter.

Les parties sont en désaccord sur la question de savoir si le contrat de bail encourt la nullité pour vice de consentement, s’il doit être résilié pour faute de l’une ou l’autre partie ou s’il se trouve résolu de plein droit en raison de la disparition de son objet, voire « par fait du prince ».

Dans un souci de logique juridique, il y a d’abord lieu d’analyser la demande en annulation du contrat de bail et de vérifier ensuite, s’il y a lieu, si le bail est résolu de plein droit, la question de la résiliation du contrat de bail du fait de l’inexécution fautive des obligations du locataire ne se posant pas en cas d’annulation ou de résiliation ou de résolution de plein droit du contrat de bail.

- Quant à la question de la nullité du contrat de bail pour vice du consentement

L’appelante estime que son consentement a été vicié, la partie bailleresse lui ayant assuré que les lieux pourraient être exploités comme école ou comme foyer de jour. Or, par décision du 19 mai 2014, l’Administration communale de la Ville de (…) aurait refusé un changement d’affectation des lieux, de sorte que l’objet loué n’aurait pas pu être exploité conformément à la destination définie au contrat de bail signé le 30 janvier 2014.

A.) fait valoir qu’au vu de l’erreur dans son chef sur la substance même de l’objet du contrat, le contrat est nul en vertu des articles 1109 et 1110 du code civil.

La lettre du 19 mai 2014 de l’Administration communale de la Ville de (…) motive le refus de l’autorisation d’utiliser l’immeuble sis à ADR1.), comme école, crèche ou foyer de jour dans les termes suivants :

« (…) il faut savoir que cet immeuble a été autorisé comme immeuble d’habitation. Aucun changement d’affectation n’est intervenu depuis lors.

(…) les établissements scolaires ne sont admis que dans les zones réservées aux édifices et installations d’intérêt public. L’immeuble visé n’est pas classé dans une telle zone.

En ce qui concerne le changement d’affectation de l’immeuble ADR1.) en vue d’y aménager une crèche, un foyer de jour (…), le collège des bourgmestre, par sa décision du 28 avril 2014, prise en application de l’article 27 de la loi du 21 septembre 2006 concernant le bail à usage d’habitation, s’est prononcé contre un tel changement d’affectation.

En effet, le quartier connaît un nombre suffisant de crèches et de foyers de jour avec tout ce que cela y comporte comme incidences sur le trafic et le stationnement. »

Dans l’hypothèse où le preneur se voit interdire d’affecter le bien à l’usage pour lequel il l’a pris à bail, non pas parce que des directives ou réglementations édictées depuis la conclusion du bail viennent s’y opposer, mais bien parce que, déjà lors de la conclusion du bail, le bien ne satisfaisait pas aux normes en vigueur à cette époque pour l’usage convenu, la chose n’a jamais existé en état de convenir à l’usage prévu (cf. Revue Critique de Jurisprudence Belge 1990, pages 555 et suivantes).

L’usage expressément convenu au bail étant essentiel, il pourra y avoir erreur sur la substance, pour autant que l’ignorance de ce que le bien ne pouvait convenir à l’usage prévu soit excusable dans le chef de celui, bailleur ou preneur, qui l’invoque. (ibidem)

Ainsi, le preneur qui ignorait que l’état du bien n’en permettait pas l’usage et qui se voit refuser, par l’intervention d’une autorité compétente de l’affecter à l’usage convenu, peut-il invoquer l’erreur pour être délié du bail. (ibidem)

Force est de constater que A.) ne prouve, ni n’offre en preuve ses allégations suivant lesquelles la partie bailleresse lui aurait assuré que l’immeuble donné en location pouvait faire l’objet d’un changement d’affectation et être exploité comme école ou comme foyer de jour.

Le fait qu’à l’article 2, alinéa 3, du contrat de bail, A.) déclare « utiliser les lieux pour un Foyer de jour et disposer des autorisations requises » est, par contre, de nature à étayer la version des faits des parties intimées qui soutiennent qu’au moment de la

conclusion du contrat de bail, A.) a prétendu détenir les autorisations pour ouvrir un foyer de jour dans les locaux litigieux. Contrairement aux arguments de l’appelante, les termes de l’article 2 du contrat de bail ne laissent pas entendre que « les autorisations requises » visent uniquement les agréments concernant la personne même de A.) quant à l’exercice de l’activité d’exploitation de crèches dans son chef.

L’offre de preuve des parties intimées est, par conséquent superfétatoire en ce qu’elle tend à établir qu’au moment de la signature du contrat de bail, A.) avait affirmé détenir les autorisations requises pour utiliser les lieux en foyer de jour.

Il convient encore de noter qu’en sa qualité d’exploitante, à titre professionnel, de plusieurs crèches à (…), dont l’une est située dans la même rue que l’immeuble loué, il aurait appartenu à A.) de prendre connaissance des dispositions légales et réglementaires en la matière et de se renseigner auprès des autorités compétentes sur les possibilités d’utiliser l’immeuble litigieux aux fins voulues avant de signer le contrat de bail sans la moindre réserve.

Du fait que A.) s’est engagée de façon définitive envers la partie bailleresse sans avoir procédé aux vérifications les plus élémentaires, l’erreur sur la substance de la chose louée, à la supposer établie, était inexcusable dans son chef.

Il résulte de ce qui précède que la demande de A.) tendant à voir annuler le contrat de bail pour vice de consentement est à écarter.

- Quant à la question de la résolution de plein droit du contrat de bail

Le bien loué est un des éléments essentiels du bail, sans lequel celui-ci n’existe plus (cf. Les Novelles, Le Louage de Choses, Les Baux en Général, Bruxelles, Larcier, 2e éd. 2000, no 419).

En vertu de l’article 1722 du code civil, si la chose louée est détruite en totalité, le bail est résilié de plein de droit.

Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur, de remplir leurs engagements.

Il y aura perte juridique si, tout en subsistant physiquement, le bien devient impropre à sa destination ( Les Novelles, Le Louage de Choses, Les Baux en Général, Bruxelles, Larcier, 2e éd. 2000, no 420).

En cas de perte totale, le bail est « résilié » de plein droit (C.civ., art 1722), qu’elle soit matérielle ou juridique, qu’elle résulte d’un cas fortuit ou qu’elle soit imputable à la faute. (…) dès lors qu’il constate la perte totale, le magistrat n’a pas le choix : il doit prononcer la « résiliation » ; sa décision est déclarative ; à défaut d’objet, le bail devient caduc et cesse de sortir ses effets depuis la perte du bien. (ibid., nos 437).

Par décision du 19 mai 2014 de l’Administration communale de la Ville de (…), A.) s’est vue refuser l’autorisation d’exploiter les lieux loués conformément à leur destination, telle que prévue au contrat de bail.

Il faut partant retenir que la locataire, faute de se voir accorder l’agrément requis, a été dans l’impossibilité juridique d’user de la chose louée conformément à sa destination depuis la conclusion du contrat de bail. La perte juridique de l’objet loué est donc donnée en l’espèce.

Le fait que la locataire n’a pas introduit de recours contre la décision du 19 mai 2014 ne porte pas à conséquence, dans la mesure où il ne résulte pas des éléments du dossier qu’un tel recours, qui aurait vraisemblablement mis les parties en attente pendant plusieurs mois, aurait eu des chances plus que hypothétiques à aboutir.

Au vu de ce qui précède, c’est à juste titre que le juge de première instance a déclaré résolu de plein droit le contrat de bail avec effet au jour de sa conclusion, en date du

30 janvier 2014.

Le bail se trouvant résolu de plein droit, l’appel incident de B1.) et de B2.), en ce qu’il tend à voir résilier le bail en raison de l’inexécution, dans le chef de la locataire, de ses obligations découlant du bail, n’est pas fondé.

Pour pouvoir analyser le bien-fondé des revendications pécuniaires respectives des parties, il y a lieu d’analyser si la résolution de plein droit du contrat de bail en raison de la perte juridique de l’objet du bail, est intervenue à la suite d’un cas de force majeure ou par la faute de l’une ou l’autre des parties.

La cause de la destruction importe peu, qu’elle soit imputable à la faute de l’une des parties (C.Civ., art.1741) ou qu’elle résulte de la force majeure (art.1722). (…) Mais, bien entendu, la cause de la perte retrouve toute son importance, dès lors qu’il s’agit d’apprécier l’obligation d’indemniser le dommage subi. (ibid., no 419).

L’article 1722 dispose formellement qu’il n’y a lieu à aucun dédommagement si la perte résulte d’un cas fortuit, par application des principes généraux de la responsabilité. (Civ. Bruxelles, 8 mars 1984, Pas. III, 68)

Il appartient au juge du fond de rechercher si la destruction résulte d’un cas fortuit ou de la faute ; dans ce dernier cas, il peut condamner l’auteur en faute à indemniser la victime. (Cass. fr. 5 avril 1951, Bull.cass,II, 85).

Comme il a été relevé ci-avant, A.) ne prouve aucunement avoir été induite en erreur par la partie bailleresse qui aurait prétendu qu’un changement d’affectation de l’immeuble loué ne posait aucun problème. Aucune faute n’est partant établie dans le chef de la partie bailleresse.

Par contre, l’attitude de A.), ayant consisté à s’engager de façon définitive à l’égard de la partie bailleresse en déclarant, de surcroît, détenir les autorisations requises, alors qu’elle avait omis d’effectuer les vérifications les plus élémentaires en relation avec les possibilités d’utiliser les lieux litigieux aux fins voulues, est à considérer comme fautive, ceci d’autant plus qu’en sa qualité d’exploitante de plusieurs crèches, elle aurait dû connaître les procédures à suivre en la matière.

Il convient partant de retenir que la perte de l’objet du bail au sens de l’article 1741 du code civil trouve sa cause dans la faute de A.) qui s’est engagée à la légère, tout en faisant croire à son cocontractant que l’exécution du contrat était réalisable, alors qu’elle n’avait pas entrepris les vérifications nécessaires à ce sujet.

La résolution de plein droit du contrat de bail étant imputable à A.), il y a lieu, pour être complet, d’écarter les arguments de cette dernière tirés de la théorie des risques et tendant à voir reconnaître la caducité du contrat de bail « pour fait du prince ».

Quant aux revendications pécuniaires de B1.) et de B2.)

- Quant aux arriérés de loyers

La perte de la chose louée mettant fin au contrat de location, conformément à l’article 1741 du code civil, le bailleur ne peut plus réclamer de loyers pour la période postérieure à la résolution de plein droit du contrat de location.

Certes, la faute peut justifier des dommages-intérêts ; mais elle ne peut avoir pour effet de prolonger le bail au-delà de l’existence même du bien loué, sans laquelle il ne se conçoit plus. (Les Novelles, Le Louage de Choses, Les Baux en Général, Bruxelles, Larcier, 2e éd. 2000, no 419).

Eu égard au fait que le contrat de bail est résolu de plein droit avec effet au 30 janvier 2014, date de sa conclusion, c’est à bon droit que le juge de première instance a dit non fondée la demande des bailleurs en paiement d’arriérés de loyers.

- Quant à l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait même du maintien de l'occupant. L'indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant du fait qu'on est privé de la libre disposition des lieux (cf. La Haye et Vankerckhove - Novelles, droit civil - Le louage des choses - t. VI, vol I, n° 406; Jurisclasseur civil – art. 1708 à 1782 fasc. 295 n° 25).

Le montant de l'indemnité due pour occupation irrégulière des lieux relève en principe de l'appréciation souveraine des juges du fond (cf. Jurisclasseur civil-ibid.). Cette indemnité est généralement déterminée en fonction de la valeur locative réelle de l'immeuble, les parties peuvent cependant démontrer que le dommage est inférieur ou supérieur (cf. La Haye et Vankerckhove, op cit. n° 362 et 407).

La résolution de plein droit du contrat de bail étant intervenue en raison du comportement fautif de A.), cette dernière est tenue à indemniser les intimés qui ont été privés de la jouissance des lieux jusqu’au moment où ils ont pu en reprendre possession.

La partie appelante soutient avoir remis les clefs de l’immeuble sis à ADR1.), à l’agence immobilière SOC2.) en date du 6 juin 2014 et verse un document signé par une personne du nom d’F.) qui affirme avoir reçu les clefs.

Suivant procès-verbal de constat établi le 24 octobre 2014, l’huissier de justice Patrick KURDYBAN a récupéré une clef de la maison auprès de l’agence SOC2.) et s’est rendu à l’adresse ADR1.) avec D.), l’épouse de B2.). Il a été constaté que la maison avait été vidée de tous les effets mobiliers. Il résulte de la copie d’un fax annexé au prédit procès-verbal que la déclaration d’F.) a été envoyée aux intimés le 6 octobre 2014.

Au vu de ce qui précède, c’est à juste titre que le premier juge, après avoir constaté que l’appelante n’établit pas que la remise des clefs aux bailleurs et partant le transfert de la jouissance des lieux loués aient eu lieu avant le 6 octobre 2014, a retenu que les bailleurs peuvent prétendre à une indemnité d’occupation jusqu’au mois d’octobre 2014 inclus.

C’est encore à bon droit que le juge de première instance a décidé qu’aucune indemnité d’occupation n’était redue pour la période de février 2014 à avril 2014, par rapport à laquelle les parties avaient convenu de la gratuité des loyers. Il ne résulte, en effet, pas du contrat de bail que A.) s’était engagée à procéder à la réfection du carrelage dans les sanitaires en contrepartie de la gratuité des loyers.

L’offre de preuve des intimés tendant à établir l’engagement de A.) à renouveler le carrelage dans les sanitaires en contrepartie de la gratuité de trois mois de loyers est à écarter pour défaut de précision quant à la question de savoir dans quelles circonstances A.) aurait souscrit à un tel engagement en présence du témoin E.). La réalité de l’engagement de A.) à procéder à la réfection du carrelage laisse partant d’être établie.

L’évaluation de l’indemnité d’occupation au montant mensuel de 3.000,00 euros, correspondant au montant du loyer, est adéquate, les parties n’ayant pas fait état d’éléments de nature à justifier une fixation de l’indemnité à un montant inférieur ou supérieur de ladite indemnité.

Le jugement entrepris est partant à confirmer en ce qu’il a fait droit à la demande des intimés en allocation d’une indemnité d’occupation d’un montant de (6 x 3.000,00 =) 18.000,00 euros, couvrant la période de mai 2014 à octobre 2014.

- Quant à la demande en indemnisation du fait de l’inexécution de A.) de son engagement à refaire le carrelage dans les sanitaires en contrepartie de la gratuité de trois mois de loyers

Il résulte des développements qui précèdent que les intimés n’ont pas établi que A.) se soit engagée à procéder à la réfection du carrelage en contrepartie de la gratuité de trois mois de loyers.

La demande en indemnisation des intimés en relation avec la prétendue violation dudit engagement par l’appelante est, dès lors, à déclarer non fondée, par confirmation du jugement entrepris.

- Quant à l’indemnité de relocation

L’article 1760 du code civil dispose qu’« en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l'abus ».

L’article 1760 ne se limite pas au cas de la résiliation du contrat de bail du fait du non-respect par le locataire de ses engagements découlant du contrat, mais doit également trouver application lorsque la résiliation ou la résolution du contrat est la conséquence de la disparition de l’objet du bail par la faute du locataire.

En cas de perte de l’objet loué à la suite d’un sinistre dont le preneur est jugé responsable, le bailleur a même droit à une indemnité de relocation, destinée à compenser la perte des revenus immobiliers dont il serait privé pendant la durée nécessaire à trouver un autre locataire (cf. Yvette Merchiers, Les baux, le bail en général, 2e édition, no 314 ; Les Novelles, Le Louage de Choses, Les Baux en Général, Bruxelles, Larcier, 2e éd. 2000, no 1037).

La résolution de plein droit du contrat de bail étant, en l’espèce, intervenue en raison du comportement fautif de A.), c’est à bon droit que le juge de première instance a déclaré fondée en son principe la demande de B1.) et de B2.) en allocation d’une indemnité de relocation.

L'indemnité de relocation tend à réparer la perte de loyer que le bailleur éprouve pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur.

Il appartient en principe au juge d’évaluer, selon les circonstances, le temps nécessaire à la relocation.

Les consorts B.) soutiennent avoir fait effectuer des travaux de remise en état qui auraient notamment consisté dans l’installation d’une nouvelle cuisine, afin de pouvoir remettre leur immeuble sur le marché locatif. La majeure partie des travaux aurait été réalisée en décembre 2014 et janvier 2015, de sorte que la maison n’aurait été proposée en location qu’à partir de février 2015 et aurait été relouée à partir du mois d’avril 2015.

Nonobstant le fait que des travaux de remise en état de grande envergure ont, le cas échéant, dû être entrepris à la suite de la reprise des lieux par les propriétaires en octobre 2014, un délai de trois mois aurait normalement dû suffire pour remettre les lieux en location.

Le volet de l’offre de preuve des intimés relative aux travaux de réfection entrepris à la suite du départ de l’appelante est partant à écarter en raison de son défaut de pertinence.

Le jugement dont appel est, dès lors, à confirmer en ce qu’il a accordé aux consorts B.) une indemnité de relocation de trois mois, chiffrée au montant de (3 x 3.000,00 =) 9.000,00 euros.

- Quant aux charges locatives

Les intimés justifiant, au vu des pièces versées en cause, avoir exposé des charges d’un montant de 6.055,22 euros relatives à l’immeuble litigieux pour la période de février 2014 à mars 2015, et l’occupation des lieux par A.) ayant couvert la période de février 2014 à octobre 2014, c’est à bon droit que le jugement entrepris a fixé au montant de (6.055,22/14 x 9 =) 3.892,64 euros les charges dont l’appelante est redevable.

Quant à la demande reconventionnelle de A.)

Le contrat de bail étant à déclarer résolu de plein droit avec effet au jour de sa

conclusion du fait de la faute de A.), la demande reconventionnelle de cette dernière en remboursement de frais d’agence, de frais d’architecte et de frais SOC1.) est, par confirmation du jugement entrepris, à déclarer non fondée.

Quant aux demandes respectives des parties en paiement d’indemnités de procédure

Eu égard à l’issue du litige, le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a débouté A.) de sa demande en paiement d’une indemnité de procédure.

Le montant de 1.200,00 euros alloué à titre d’indemnité de procédure aux consorts B.) pour la première instance est à considérer comme adéquat, de sorte que l’appel incident relatif audit montant n’est pas fondé.

Il résulte des développements qui précèdent que ni l’appel principal, ni l’appel incident ne sont fondés.

Le jugement dont appel est partant à confirmer.

Ni l’appel principal, ni l’appel incident n’étant fondés, les parties ne justifient pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile. Leurs demandes respectives en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel sont partant à écarter.

Il y a finalement lieu de renvoyer l’affaire en prosécution de cause devant le tribunal de paix de Luxembourg.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit les appels principal et incident en la forme, écarte des débats la farde de quatre pièces versée au tribunal en cours de délibéré par la partie appelante,

écarte l’offre de preuve présentée par B1.) et B2.), dit non fondé l’appel principal,

dit non fondé l’appel incident,

partant, confirme le jugement entrepris, déclare non fondée la demande de A.) en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

déclare non fondée la demande de B1.) et de B2.) en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

renvoie l’affaire en prosécution de cause devant le tribunal de paix de Luxembourg, condamne A.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.