Tenant appeal dismissed; court confirms landlord's claim for rent arrears and relocation fee.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 31/2016

Audience publique du mardi, neuf février deux mille seize

Numéro 173119 du rôle

Composition :

Laurence JAEGER, premier juge-président,

Anne CONTER, juge,

Lynn

STELMES,

juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1)

la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l., établie et ayant sonsiège social à L-(…),

(…), représentée par son gérant ou ses gérants en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…),

2)

A.), salarié, demeurant à L-(…), (…),

3)

B.), salarié, demeurant à L-(…), (…),

4)

C.), salarié, demeurant à L-(…), (…),

5)

D.), salariée, demeurant à L-(…), (…),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK en

remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg du 3 novembre 2015,

sub 1) à 5) comparant par Maître Jean-Georges GREMLING, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

la société anonyme SOC2.) S.A., établie et ayant son siège social à

L-(…), (…), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…), intimée aux fins du prédit

exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK en remplacement de l’huissier de

justice Pierre BIEL, comparant par Maître Franz SCHILTZ, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 173119 du rôle et appelée pour fixation le 24 novembre 2015,

fut fixée pour plaidoiries d’abord au 5 janvier 2016 et finalement à l’audience publique du

mardi, 26 janvier 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Massica BENTAHAR, avocat, en remplacement de Maître Jean-Georges GREMLING,

comparant pour la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l., A.), B.), C.) et D.), donna

lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Myriam GEDINK, avocat, en remplacement de Maître Franz SCHILTZ, comparant pour

la société anonyme SOC2.) S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

9 février 2016, le

jugement

qui suit :

Rétroactes

Suivant contrat de bail commercial avec accord d’approvisionnement signé le

30 octobre 2013 et prenant effet le 1er novembre 2013, la société anonyme SOC2.) S.A. a

donné en location à la société à responsabilité limitée SOC1.) S.àr.l., à A.), à B.), à C.) et à D.)

un immeuble d’habitation et de commerce, sis à L-(…), 100, rue (…), devant servir à

l’exploitation d’une brasserie pour un loyer mensuel de 6.300,00 euros. A noter que le contrat

de bail stipule que le loyer sera augmenté de 400,00 euros à partir de janvier 2016.

Faisant état de loyers impayés à hauteur du montant de 25.200,00 euros, la société SOC2.) a,

par requête déposée au greffe du tribunal de paix de Luxembourg le 24 septembre 2014, fait

comparaître la société à responsabilité limitée SOC1.), A.), B.), C.) et D.) devant le tribunal de

paix de Luxembourg pour :



les voir condamner à lui payer la somme de 25.200,00 euros, à titre d’arriérés de loyers,

avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice jusqu’à solde,



les voir condamner à lui payer la somme de 18.900,00 euros, à titre d’indemnité de

relocation, avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice

jusqu’à solde,



voir résilier le contrat de bail conclu entre parties,



voir ordonner aux locataires de déguerpir des lieux loués,



voir majorer le taux d’intérêt légal de trois points,



les voir condamner à lui payer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros et

 voir ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Lors des débats de première instance, la société SOC2.) a réduit sa demande en

condamnation du chef des arriérés de loyers au montant de 15.307,03 euros.

Par jugement contradictoire du 22 octobre 2015, le tribunal de paix de Luxembourg a :



dit la demande recevable et fondée,



condamné la société SOC1.), A.), B.), C.) et D.) solidairement à payer à la société

anonyme SOC2.) la somme de 34.207,03 euros, avec les intérêts légaux à

compter du 8 octobre 2015 jusqu’à solde,



ordonné sur cette somme la majoration du taux de l’intérêt légal de trois points à

l’expiration d’un délai de trois mois à partir de la notification du présent jugement,



déclaré résilié le bail conclu entre parties,



partant, condamné la société SOC1.), A.), B.), C.) et D.) à déguerpir des lieux loués

avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard dans un délai d’un mois à

compter de la notification du présent jugement,



au besoin autorisé la requérante à faire expulser les parties défenderesses dans la

forme légale et aux frais de ces dernières, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,



dit non fondée la demande de la société SOC2.) en obtention d’une indemnité de

procédure,



dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement,



condamné la société SOC1.), A.), B.), C.) et D.) in solidum à tous les frais et dépens de

l’instance.

Pour statuer comme il l’a fait, le juge de première instance a noté que la demande en paiement

des arriérés de loyers n’était pas contestée. Jugeant que l’indemnité de relocation de trois

mois réclamée par la bailleresse n’est pas excessive et correspond à ce qui a été stipulé entre

parties, il a fait droit à la demande en condamnation au montant de 18.900,00 euros de ce

chef.

Retenant que le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une violation

grave des obligations du locataire justifiant la résiliation du bail, le premier juge a fait droit aux

demandes en résiliation du bail et en déguerpissement corrélatif des locataires.

De ce jugement, la société SOC1.), A.), B.), C.) et D.) ont régulièrement relevé appel par

exploit d’huissier du 3 novembre 2015.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation de la décision entreprise, les appelants concluent à voir débouter la société

SOC2.) de toutes ses demandes. En ordre subsidiaire, ils demandent à voir réduire le montant

de l’indemnité de relocation à de plus justes proportions et sollicitent un délai de

déguerpissement de six mois.

A l’appui de leur recours, les parties appelantes, qui reconnaissent redevoir plusieurs arriérés

de loyers à leur bailleur et qui font état de difficultés financières, font grief au juge de première

instance d’avoir résilié le contrat de bail, motif pris que « quelques retards de paiement et les

arriérés ne sont pas de nature à justifier la résiliation du bail ».

Elles insistent sur le fait que l’indemnité de relocation réclamée par la société SOC2.) est

excessive et demandent au tribunal de céans de la diminuer, ce d’autant plus que l’intimée ne

ferait état d’aucun préjudice.

L’intimée conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris, sauf à relever appel

incident en ce qu’il n’a pas été fait droit à sa demande en allocation d’une indemnité de

procédure

pour

la

première

instance.

La société SOC2.) insiste sur le fait que, depuis que le jugement de première instance a été

rendu, seul un paiement de 141,80 euros a été effectué, raison pour laquelle elle augmente sa

demande en condamnation d’arriérés de loyers au montant total de 34.465,23 euros, ce qui

représente une augmentation de 19.158,20 euros par rapport à la condamnation de première

instance.

Elle sollicite finalement une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

L’intimée estime que compte tenu des arriérés de loyers redus par les locataires, la résiliation

du contrat de bail et le déguerpissement consécutif de ceux-ci sont justifiés.

Concernant l’indemnité de relocation, elle fait plaider que celle-ci a été fixée

conventionnellement et forfaitairement, de sorte que le montant réclamé serait justifié.

Motifs de la décision

En ce qui concerne les arriérés de loyers auxquels les locataires ont été condamnés en

première instance, il est rappelé que la charge de la preuve des paiements des loyers incombe

aux locataires. Ceux-ci n’établissant pas avoir réglé les loyers échus dans le cadre de la

première instance et dus en vertu du contrat de bail, c’est à juste titre et pour des motifs que le

tribunal adopte, que le premier juge les a condamnés au paiement de la somme réclamée de

15.307,03 euros, outre les intérêts légaux.

En ce qui concerne l’augmentation de la demande formulée par la société SOC2.), force est de

constater que les appelants n’établissent pas avoir payé - à l’exception du montant de 141,80

euros - les loyers des mois de novembre 2015 à janvier 2016 inclus, de sorte que

l’augmentation de la demande est à déclarer recevable et fondée pour le montant réclamé de

19.158,20 euros. L’intimée n’ayant pas demandé d’intérêts, ce montant n’est pas à assortir des

intérêts au taux légal. Dans la mesure où l’article XII) 2e alinéa du contrat de bail prévoit la

solidarité entre les locataires, ceux-ci sont à condamner solidairement aux loyers impayés.

Au vu des arriérés de loyers et d’avances sur charges ayant existé au moment où le premier

juge a statué et eu égard à ceux qui sont venus s’y rajouter par la suite d’après le décompte

actualisé (non contesté par ailleurs), c’est à bon droit et pour des motifs que le tribunal adopte

que le premier juge a prononcé la résiliation du bail aux torts des locataires et qu’il a ordonné

le déguerpissement de ceux-ci des lieux loués.

Aucun élément de la cause ne justifiant d’octroyer un délai de déguerpissement de six mois

aux parties appelantes, lesquelles restent d’ailleurs en défaut de motiver leur demande, il

convient de leur allouer un délai de déguerpissement de deux mois à compter de la

signification du présent jugement.

En ce qui concerne l’indemnité de relocation, les parties ont convenu qu’ « en cas de rupture

anticipative du bail, preneurs payeront à bailleresse une indemnité de relocation dont le

montant ne pourra en tout cas être inférieur à trois mois de loyer, ceci sans préjudice quant à

tous autres droits dans le chef de la bailleresse ».

Contrairement aux conclusions des appelants, en cas de fixation conventionnelle de

l’indemnité de relocation, celle-ci ne doit pas correspondre au préjudice réellement subi. Son

but est précisément de fixer forfaitairement le montant du dommage, en vue d’éviter toute

discussion en cas de manquement du locataire (cf. TAL 15 décembre 2015, n° 278/2015).

L’article 1152 alinéa 2 du code civil permet au juge de modérer ou d’augmenter la peine qui a

été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, les éléments du dossier ne permettent pas de retenir que compte tenu de la

localisation des lieux loués, l’équivalent de trois mois de loyer à titre d’indemnité de relocation

pour un local commercial serait manifestement excessif.

Il s’ensuit que c’est à juste titre que le juge de première instance a fait droit à la demande de la

société anonyme SOC2.) et il y a partant lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a

condamné les appelants à payer à la société anonyme SOC2.) une indemnité de relocation de

18.900,00 euros.

Dans la mesure où l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de procédure civile

laisse d’être établie, la société SOC2.) est, par confirmation de la décision querellée, à

débouter de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure pour la première

instance. Pour les mêmes motifs, sa demande en obtention d’une indemnité de procédure

laisse également d’être fondée pour l’instance d’appel.

Il suit de l’ensemble des développements qui précèdent que tant l’appel principal que l’appel

incident ne sont pas fondés, de sorte que le jugement attaqué est à confirmer dans toute sa

teneur.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière

de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit les appels principal et

incident en la forme, les dit non fondés,

partant, confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à deux

mois à compter de la signification du présent jugement,

donne acte à la société anonyme SOC2.) S.A. de l’augmentation de sa demande en paiement

des arriérés de loyers en instance d’appel, la dit recevable et fondée,

partant condamne la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l., A.), B.), C.) et D.)

solidairement à payer à la société anonyme SOC2.) S.A. le montant de 19.158,20 euros,

déboute la société anonyme SOC2.) S.A. de sa demande en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l., A.), B.), C.) et D.) solidairement

aux frais et dépens de l’instance d’appel.