Landlord's partial appeal on damages allowed; tenant's main appeal dismissed; case remanded for further proceedings.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 23/2016

Audience publique du mardi, deux février deux mille seize

Numéro 155824 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente, Laurence JAEGER, premier juge, Anne CONTER, juge, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A.), sans état connu, demeurant à L-(…), appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du 2 août 2013,

intimé sur appel incident,

comparant initialement par Maître Louis TINTI, avocat, demeurant à Luxembourg, ayant déposé son mandat,

et

B.), hôtelière, demeurant à L-(…),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL, appelante par appel incident,

comparant par Maître Eyal GRUMBERG, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités, considérants et motifs du jugement rendu entre parties par le tribunal de ce siège en date du mardi, vingt-sept janvier deux mille quinze sous le numéro 30/2015 et dont le dispositif est conçu comme suit :

« Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d'appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel en la forme,

avant tout autre progrès en cause,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi, 16 juin 2015, à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, salle TL 3.06., réserve le surplus et les frais. »

L’affaire, inscrite sous le numéro 155824 du rôle et appelée pour continuation des débats le 16 juin 2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,

19 janvier 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

A.) ne comparut ni en personne, ni par mandataire.

Maître Jean-François PIERRET, avocat, en remplacement de Maître Eyal GRUMBERG, comparant pour B.), fut entendu en ses explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

2 février 2016, le jugement qui suit :

Revu le jugement rendu par le tribunal de céans autrement composé qui a reçu l’appel en la forme et a, avant tout autre progrès en cause, refixé l’affaire pour continuation des débats au fond.

Il est rappelé que l’appel relevé par A.) tend à la réformation du jugement rendu le 8 juillet 2013 par le tribunal de paix de Luxembourg pour autant qu’il a été condamné à payer à B.) les montants de 405,00 euros (du chef du loyer et de l’avance sur charges pour la période du 1er au 18 avril 2013 inclus) et de 600,00 euros du chef de dégâts locatifs.

Lors des plaidoiries du 19 janvier 2016 – lors desquelles A.) n’était ni présent, ni représenté – le mandataire de l’intimé a conclu à la confirmation pure et simple du jugement attaqué pour autant qu’il avait été fait droit à sa demande en paiement du loyer et de l’avance sur charges jusqu’au 18 avril 2013 (date de l’état des lieux de sortie et de la remise des clés), tout en demandant à voir augmenter le montant redu des intérêts légaux à partir du 1er avril 2013, sinon du 24 juin 2013, jusqu’à solde. B.) a relevé appel incident pour autant que le juge de première instance n’a pas fait droit à sa demande en paiement de la somme de 8.000,00 euros du chef de dégâts locatifs et a augmenté sa demande du chef des prédits dégâts d’un montant de 1.307,98 euros. Elle a conclu à voir assortir le présent jugement de l’exécution provisoire et a sollicité une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

En ce qui concerne tout d’abord la demande en paiement du loyer et de l’avance sur charges du mois d’avril 2013, l’appelant fait grief au juge de première instance de l’avoir condamné à payer un montant de 405,00 euros (c’est-à-dire pour les 18 premiers jours du mois d’avril) et affirme avoir quitté les lieux loués en date du

4 avril 2013. Il soutient que l’état des lieux de sortie, qui aurait été initialement fixé au

4 avril 2013, aurait été reporté d’un commun accord des parties au 5 avril 2013, pour finalement être reporté, à la demande d’B.), au 18 avril 2013. Il estime que, dans la mesure où il aurait été disponible pour effectuer l’état des lieux de sortie dès le 5 avril 2013, il ne saurait être tenu du paiement du loyer jusqu’au 18 avril 2013. Afin d’asseoir sa version des faits, il formule l’offre de preuve suivante, sans toutefois indiquer un quelconque témoin à entendre : « en date du 4 avril 2013, la dame B.) a convenu avec le sieur A.) que la remise des clefs ainsi que l’état des lieux de l’appartement loué par ce dernier serait réalisée en date du 05.04.2013 à 11.00 heures, après que l’appartement ait été entièrement vidé de ses meubles. »

A noter qu’en ce qui concerne les déclarations des tiers, le respect d’un corps minimal de règles procédurales est indispensable pour assurer au mieux l’authenticité et la véracité des éléments de preuve ainsi soumis au juge et sur lesquels il va se fonder pour justifier sa décision (T. HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé, n° 687). C’est ainsi que les auditions de témoins requièrent l’intervention préalable du juge qui se prononce sur l’admissibilité de la preuve et sur sa pertinence (op. cit. 688). Une des questions essentielles est celle de savoir quelles personnes peuvent être sollicitées pour apporter leur éclairage en tant que témoins (op. cit. n° 689).

En l’espèce, le défaut d’indication de témoin met le tribunal dans l’impossibilité d’apprécier l’admissibilité de la preuve ainsi présentée, de sorte que l’offre de preuve est à déclarer irrecevable. La demande subsidiaire tendant à voir ordonner une comparution personnelle des parties encourt le même sort, alors qu’aucun élément de la cause ne permet de retenir que les parties – qui ont des positions diamétralement opposées – puissent parvenir à un quelconque accord.

A l’instar du juge de première instance, le tribunal de céans constate que l’état des lieux de sortie ainsi que la remise des clés sont intervenus en date du 18 avril 2013. Tel que retenu à bon escient par le juge de première instance, il ne résulte d’aucun élément de la cause qu’une remise des clés antérieure au 18 avril 2013 n’ait pas pu aboutir du fait du comportement d’B.), de sorte qu’il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné A.) à payer la somme de 405,00 euros à B.) du chef du loyer et de l’avance sur charge pour la période courant du 1er au 18 avril 2013.

B.) relève implicitement, mais nécessairement, appel incident en ce qu’elle conclut à voir augmenter ce montant des intérêts légaux à partir du 1er avril 2013, sinon du 24 juin 2013, date des débats de première instance. Dans la mesure où B.) avait, en première instance, réclamé des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers, c’est à tort que le juge de première instance ne les lui a pas alloués et il convient, par réformation du jugement attaqué, de dire que le montant de 405,00 euros est à augmenter des intérêts au taux légal à partir du jour de la demande en justice, soit du 24 juin 2013, jusqu’à solde.

En ce qui concerne ensuite la demande d’B.) en obtention de dommages et intérêts du chef de dégâts locatifs, l’appelant demande tout d’abord à voir dire « nul et de nul effet » l’état des lieux de sortie, au motif qu’il n’a « pas été rédigé en autant d’exemplaires que de parties » et « qu’aucune des photos censées y être annexées ne figurait en annexe au document signé par l’appelant ». Il conteste que les photos versées au dossier par B.) correspondent à l’appartement litigieux et soutient vouloir déposer une plainte pour escroquerie à jugement au sens de l’article 496 du code pénal. Pour le surplus, il conteste toute « dégradation anormale de l’appartement » et rappelle que les lieux loués se trouvaient dans un « état usé » au début de la prise en location.

Il est rappelé l’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une obligation de résultat dans son chef, le bailleur n’ayant rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte et le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la

conclusion du contrat (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

Il est, en outre, rappelé que selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute. Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale, étant précisé que par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 05.02.1987, n° 35323 du rôle), sauf en ce qui concerne les dégradations et pertes provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

L’état des lieux d’entrée contradictoire signé entre parties le 13 mai 2009 indique que l’appartement se trouve dans un « état usé ».

L’état des lieux de sortie renseigne qu’un parlophone, deux prises électriques, un évier en inox, un frigo et deux plaques électriques sont en mauvais état et qu’un robinet et une poignée sont cassés. L’appelant ne soutient pas que cet état des lieux ne soit pas contradictoire, étant donné qu’il se borne simplement à affirmer qu’il n’a pas été rédigé en deux exemplaires. Force est d’ailleurs de relever qu’il résulte d’un document signé par B.) et par A.) que « le 18 avril 2013, Mr A.) est venu pour faire l’état des lieux. Voir les photos ». Il s’ensuit que le tribunal prendra l’état des lieux de sortie en considération dans l’appréciation des dégâts locatifs invoqués par B.).

Néanmoins, compte tenu des contestations de l’appelant, le tribunal de céans ne saurait avoir égard aux photos versées au dossier par l’intimée, alors que, face aux contestations de A.), il n’est pas établi qu’il s’agit bien de l’appartement pris en location par celui-ci.

Au vu de ce qui précède, l’existence de dégâts locatifs imputables au locataire est, à suffisance de droit établie par l’état des lieux de sortie quant au parlophone, aux deux prises électriques, à l’évier en inox, au frigo, aux deux plaques électriques, à la poignée cassée et au robinet.

En ce qui concerne le quantum de l’indemnisation réclamée par B.), il est rappelé que celle-ci augmente sa demande, en instance d’appel, et se base sur diverses factures et devis dont elle ne disposait pas encore lors des débats de première instance pour réclamer un montant total de 9.307,98 euros.

Dans la mesure où, ne constitue pas une demande nouvelle, une demande additionnelle de majoration de la demande initiale principale, connexe à celle-ci, ayant identité de cause et d’origine et tendant au même but (Cour de cassation,

4 mai 2006, n° 25/06), la demande en majoration formulée par B.) est recevable en la pure forme.

Force est de constater que les factures et devis versés en cause, s’élevant à un montant total de 9.307,98 euros, se rapportent à des « Raumausstattungen verschiedener Art », à des « Schönheitsreparaturen für Flur, Küche und Bad » et à une « Sicherheitstür auf Mass ».

Le montant réclamé par l’intimée, qui a fait rénover l’intégralité de son appartement, dépasse ainsi de loin les quelques dégâts locatifs occasionnés par le locataire et constatés lors de l’état des lieux de sortie.

Compte tenu des développements qui précèdent, c’est à bon droit que le juge de première instance a considéré que la somme de 600,00 euros constitue une indemnisation adéquate au titre des dégâts locatifs.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal relevé par A.) et la demande additionnelle formulée par B.) laissent d’être fondés, tandis que l’appel incident est partiellement fondé.

Dans la mesure où l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de procédure civile n’est pas établie, les parties sont à débouter de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Il y a lieu de rappeler, qu’en tant que dérogation à l’effet suspensif des voies de recours, il ne peut y avoir exécution provisoire que lorsque la décision à exécuter est susceptible d’un recours et que ce recours est suspensif. Le présent jugement étant un jugement d’appel et compte tenu du fait que le recours en cassation en matière civile n’a, en général, pas d’effet suspensif, la demande formulée par B.) tendant à voir déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision est à rejeter (cf. Jurisclasseur Procédure, V° exécution provisoire, fascicule 516, nos 5 et 6).

Dans la mesure où les volets relatifs à la garantie locative et à l’indemnité de procédure réclamée par B.) ont été réservés par le juge de première instance, il convient de renvoyer l’affaire en prosécution de cause devant le tribunal de paix de Luxembourg.

Il y a lieu de statuer par jugement contradictoire à l’égard de A.) au vu des dispositions de l’article 76 du nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d'appel, statuant contradictoirement, reçoit les appels principal et incident en la forme, reçoit la demande additionnelle formulée par B.) en la forme, dit l’offre de preuve formulée par A.) irrecevable, rejette la demande de A.) tendant à voir ordonner une comparution personnelle des parties,

dit l’appel principal non fondé,

dit la demande additionnelle non fondée, dit l’appel incident partiellement fondé, partant, par réformation du jugement entrepris, condamne A.) à payer à B.) le montant de 405,00 euros avec les intérêts au taux légal à partir du 24 juin 2013 jusqu’à solde, confirme le jugement entrepris pour autant qu’il a condamné A.) à payer à B.) le montant de 600,00 euros au titre des dégâts locatifs, rejette la demande d’B.) tendant à voir assortir le présent jugement de l’exécution provisoire,

renvoie le dossier en prosécution de cause devant le tribunal de paix de Luxembourg,

condamne A.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.