Tenant appeal allowed; landlord's lease termination and eviction claims dismissed due to lack of evidence.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 21/2016

Audience publique du mardi, vingt-six janvier deux mille seize

Numéro 172352 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice

Martine LISÉ

de Luxembourg

du

28 septembre 2015,

comparant par Maître Luc JEITZ, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société civile immobilière SOCIETE2.) SCI, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Martine LISÉ,

comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 172352 du rôle et appelée pour fixation le

13 octobre 2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,

5 janvier 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Luc JEITZ, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l., donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Isabelle HOMO, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER,

comparant pour la société civile immobilière SOCIETE2.) SCI, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

26 janvier 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail écrit du 20 novembre 2003, la société civile immobilière

SOCIETE2.) SCI a donné en location à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

s.àr.l. un local commercial sis à ADRESSE1.), dans lequel se trouvent des installations

complètes avec accessoires de bowling comportant entre autres, des pistes de

bowling, une installation électrique, une installation technique, des installations

meubles et immeubles, dont les cuves en béton armé qui accueillent les pistes en bois,

les murs à la fin des pistes et un bar.

Par convention du 20 avril 2005, la durée du contrat initialement prévue pour la durée

du 1er février 2004 au 31 janvier 2013, avec tacite reconduction de cinq années à

défaut de résiliation moyennant un préavis de six mois, a été modifiée. Ladite

convention a prévu que le contrat porte sur la période du 1er septembre 2005 au 31

août 2014, avec tacite reconduction de cinq années, à défaut de résiliation moyennant

un préavis de six mois par le locataire. La société SOCIETE1.) n’a pas résilié le contrat

de bail en 2014.

En date du 20 novembre 2003, un contrat de mise à disposition des installations a été

établi entre la société SOCIETE3.) et la société SOCIETE1.). La durée dudit contrat

s’étendait du 1er février 2004 au 31 janvier 2013. Par avenant du 20 avril 2005, la durée

initialement prévue a été modifiée et il a été précisé que le contrat prenait effet le 1er

septembre 2005 pour se terminer le 31 août 2014 avec une tacite reconduction de cinq

années à défaut de résiliation avec un préavis de six mois par la société SOCIETE1.).

Par courrier du 2 octobre 2013, la société SOCIETE1.) a résilié le contrat conclu avec

la société SOCIETE3.) le 20 novembre 2003 avec effet au 31 août 2014.

Par requête déposée le 20 mars 2015 au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette,

la société SOCIETE2.) a fait convoquer la société SOCIETE1.) à comparaître devant

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de :

-

en ordre principal, voir dire que les contrats et avenants des 20 novembre 2003 et

20 avril 2005 signés entre les parties litigantes sont indivisibles avec ceux signés

entre SOCIETE1.) et SOCIETE3.),

-

voir dire que la résiliation des contrat et avenant signés entre SOCIETE1.) et

SOCIETE3.) entraîne la résiliation automatique des contrats et avenant signés

entre SOCIETE1.) et SOCIETE2.),

-

partant, voir constater, sinon prononcer la résiliation des contrat et avenant signés

entre SOCIETE1.) et SOCIETE2.) avec effet rétroactif au 31 août 2014,

-

à titre subsidiaire, pour le cas où le tribunal devait débouter la requérante de sa

demande de résiliation avec effet rétroactif au 31 août 2014, voir dire que la

résiliation des contrat et avenant signé entre SOCIETE3.) et SOCIETE1.) constitue

une faute grave dans le chef de la partie défenderesse,

-

voir partant prononcer la résiliation avec effet immédiat des contrat et avenant

signés entre SOCIETE1.) et SOCIETE2.),

-

la partie défenderesse s’entendre condamner à tous les frais et dépens de

l’instance,

-

voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante la somme de

1.500,00 euros à titre de frais non compris dans les dépens sur base de l’article

240 du NCPC,

-

voir réserver à la partie requérante tous autres droits, dus, moyens et actions.

A titre principal, la société SOCIETE2.) a fait plaider en première instance que les

contrats la liant à SOCIETE1.) et ceux liant SOCIETE1.) à SOCIETE3.) forment un

ensemble indivisible, de sorte que l’un des contrats ne peut exister sans l’autre. La

résiliation du contrat liant SOCIETE1.) et SOCIETE3.) entraînerait la résiliation du

contrat liant SOCIETE1.) à SOCIETE2.).

A titre subsidiaire, elle a soutenu que le comportement fautif de la société SOCIETE1.)

justifie la résiliation du contrat de bail avec effet immédiat.

La société SOCIETE1.) a répliqué que les contrats relatifs à la location des locaux et

à la mise à disposition des installations n’ont pas été conclus entre les mêmes parties

et ne sont pas interdépendants. Elle a conclu au rejet de la demande en résiliation du

contrat de bail conclu entre elle et la société SOCIETE2.).

Par jugement du 20 août 2015, rendu contradictoirement entre parties, le tribunal de

paix a :

-

reçu la demande en la forme,

-

dit que les contrat et avenant des 20 novembre 2003 et 20 avril 2005 signés entre

la société SOCIETE1.) et la société SOCIETE2.) sont indivisibles avec ceux signés

entre la société SOCIETE1.) et SOCIETE3.),

-

dit que la résiliation des contrat et avenant signés entre la société SOCIETE1.) et

SOCIETE3.) entraîne la résiliation automatique des contrat et avenant signés

entre la société SOCIETE1.) et la société civile immobilière SOCIETE2.),

-

dit que les contrat et avenant signés entre la société SOCIETE1.) et la société

SOCIETE2.) sont résiliés avec effet au 31 août 2014,

-

condamné la société SOCIETE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s’y trouvent de son chef dans un délai de deux mois à partir de la notification du

jugement,

-

au besoin autorisé la requérante à faire expulser la société SOCIETE1.) dans la

forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

-

condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) le montant de

500,00 euros sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile,

-

dit la demande de la société SOCIETE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure non fondée et en déboute,

-

condamné la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour retenir que les contrats établis entre la société SOCIETE2.) et la société

SOCIETE1.), d’un côté, et la société SOCIETE1.) et la société SOCIETE3.), de l’autre,

constituent un ensemble contractuel indivisible, le premier juge a souligné que lesdits

contrats ont été signés et modifiés par avenants aux mêmes dates, qu’ils ont porté sur

les mêmes périodes et qu’ils ont poursuivi un même objectif, en l’occurrence

l’exploitation de pistes de bowling. Il a encore noté que le contrat liant la société

SOCIETE1.) et la société SOCIETE3.) fait référence au « Hauptmietvertrag » avec la

société SOCIETE2.). Il en a conclu qu’il a été dans l’intention des parties de réaliser

une opération globale et que la résiliation du contrat conclu entre la société

SOCIETE1.) et la société SOCIETE3.) entraînait celle du contrat conclu entre la

société SOCIETE2.) et la société SOCIETE1.).

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par exploit

d’huissier du 28 septembre 2015.

Moyens et prétentions des parties

Dans son acte d’appel, l’appelante se rapporte à prudence de justice quant à la

compétence matérielle de la juridiction saisie pour connaître de la demande de la

société SOCIETE2.) tendant à l’anéantissement en cascade du contrat de bail à la

suite de la résiliation du contrat de location portant sur les biens meubles, en

l’occurrence les seize pistes de bowling.

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir dire que le contrat

de location sur les seize pistes de bowling, conclu entre la société SOCIETE1.) et la

société SOCIETE3.), n’est pas une condition d’existence du contrat de bail entre la

société SOCIETE1.) et la société SOCIETE2.), à voir rejeter l’anéantissement en

cascade de la convention de bail d’immeuble entre les sociétés SOCIETE2.) et

SOCIETE1.) par l’effet de la dénonciation avec préavis de la convention de location

des 16 pistes, à voir déclarer irrecevable, sinon non fondée, la demande tendant à sa

condamnation à déguerpir des lieux loués et à se voir décharger de toutes

condamnations prononcées à son encontre.

A toutes fins utiles, l’appelante demande qu’une expertise soit ordonnée en vue de

constater la vétusté des pistes (cf. infra).

L’appelante conclut à la condamnation de la partie intimée à tous les frais et dépens

des deux instances, avec distraction au profit de Maître Luc JEITZ qui la demande,

affirmant en avoir fait l’avance. Elle réclame encore une indemnité de procédure de

2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, la société SOCIETE1.) invoque l’article 1165 du code civil,

suivant lequel les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes. La

société SOCIETE2.) ne serait pas partie au contrat de location des pistes et ne

bénéficierait pas d’une stipulation pour autrui au sens de l’article 1121 du code civil.

L’appelante conteste que les parties aient eu l’intention de considérer les contrats et

leurs avenants comme interdépendants, en ce sens que la disparition de l’un rendrait

impossible l’exécution de l’autre. Elle souligne que les contrats ont été conclus avec

des personnes différentes et portent sur des engagements différents. Aucune

stipulation du contrat de bail conclu entre la société SOCIETE1.) et la société

SOCIETE2.) ne prévoirait une éventuelle interdépendance ou indissociabilité avec le

contrat de location des pistes.

Elle fait valoir que la liberté contractuelle l’autorise à se délier de ses engagements à

l’égard de la société SOCIETE3.) en raison de la vétusté des pistes de bowling, étayée

par une expertise figurant au dossier et un devis de réparation établi le 4 août 2012

par une société SOCIETE4.) GmbH Düsseldorf ayant chiffré à 171.928,00 euros les

réparations à effectuer sur les installations existantes. La simple volonté dans son chef

d’investir dans du nouveau matériel, tout en continuant à respecter ses engagements

résultant du bail commercial conclu avec la société SOCIETE2.) ne saurait constituer

l’appelante en faute.

Elle relève encore que la continuation du contrat de location des pistes n’est pas

déterminante pour la survie du contrat de bail et invoque, dans ce contexte, l’article 6

du contrat de bail relatif aux modalités de résiliation qui ne prévoirait pas la résiliation

de plein droit du contrat de bail en cas de dénonciation du contrat de location des

pistes.

L’appelante fait, par ailleurs, noter que le contrat de bail du 2 avril 2005 ayant remplacé

celui du 20 novembre 2003, exclut, à l’article 4, le droit du propriétaire de résilier le

contrat de bail avec un préavis de six mois à l’expiration de la première période de cinq

ans courant du 1er septembre 2005 au 31 août 2009 ou de la seconde période, courant

du 1er septembre 2009 au 31 août 2014, alors que ce droit est reconnu dans le chef

du locataire.

L’appelante argumente ensuite que le contrat de location des pistes peut, le cas

échéant, être considéré comme l’accessoire du contrat de bail « portant sur les murs ».

Ainsi, le contrat de location des pistes énoncerait ce qui suit : « Die äußere Gestaltung

des Gebäudes obliegt dem Pächter nur insoweit als dieses im Hauptmietvertrag mit

der SOCIETE2.) vereinbart ist. » Comme il serait de principe que l’accessoire suit le

principal et non pas l’inverse, il serait inconcevable que la disparition du contrat

accessoire entraîne celle du contrat principal.

Elle donne encore à considérer que la société SOCIETE3.) a acquiescé à la divisibilité

entre le litige relatif au non renouvellement du contrat portant sur les seize pistes et

celui relatif à l’exécution du contrat de bail, en acceptant la compétence matérielle du

tribunal d’arrondissement, siégeant en matière commerciale, pour toiser la demande

de la société SOCIETE1.) tendant à voir condamner la société SOCIETE3.) à

récupérer les seize pistes de bowling faisant l’objet de la convention de location du 20

novembre 2003.

L’appelante précise que, dans le cadre dudit litige, un jugement commercial du

9 janvier 2015 a condamné la société SOCIETE3.) à récupérer les seize pistes dans

un délai de quinze jours à partir de la signification du jugement. L’affaire serait

actuellement pendante en appel.

L’appelante ajoute que, par ordonnance de référé du 11 novembre 2014, la demande

de la société SOCIETE3.) tendant à voir dire que la société SOCIETE1.) doit cesser

ou faire cesser l’utilisation des installations faisant l’objet du contrat de location du 20

novembre 2003, a été déclarée irrecevable.

L’appelante indique encore qu’elle souhaite faire l’investissement de l’ordre de

66.000,00 euros pour l’achat de seize nouvelles pistes pour la durée restante du bail

sur les murs jusqu’en 2024, amortir elle-même cet investissement et en faire donation

au propriétaire des murs à la fin du bail sur les murs en 2024. Or, la société

SOCIETE2.) n’accepterait pas cette proposition.

Pour établir que la résiliation du contrat de location des pistes a été opérée de bonne

foi et pour des motifs légitimes tenant à la vétusté des pistes, l’appelante demande, à

toutes fins utiles, qu’un expert soit chargé de la mission de

« -

dresser un état des lieux, constat détaillé des éventuels vices, dégradations,

dégâts, dommages, détériorations, malfaçons, et non-conformités affectant les

20 pistes de bowling (16+4) appartenant à SOCIETE3.)’ SPORTS SECS mais

installées dans l’immeuble appartenant à SOCIETE2.) SCI et sis à L-

ADRESSE1.),

-

déterminer la cause et les origines des éventuels vices, dégradations, dégâts,

dommages, détériorations, malfaçons, et non-conformités affectant les pistes de

bowling,

-

déterminer les travaux de redressement et de finition nécessaires pour remédier

aux éventuels désordres constatés portant sur les pistes de bowling,

-

chiffrer le coût des travaux de redressement et de finition nécessaires pour

remédier aux éventuels désordres constatés sur les pistes de bowling. »

A l’audience des plaidoiries, l’appelante demande, à titre subsidiaire, qu’en cas de

confirmation du jugement entrepris quant à la résiliation rétroactive avec effet au

31 août 2014 du bail d’immeuble du 20 avril 2005 et quant à la condamnation au

déguerpissement, la société SOCIETE2.) soit condamnée à lui payer le montant de

343.778,56 euros, à titre de remboursement des loyers payés de septembre 2014 à

décembre 2015.

Elle réclame un délai de déguerpissement de huit mois à compter de la signification

du jugement à intervenir.

Elle augmente finalement sa demande en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel au montant de 3.000,00 euros.

Il y a lieu de lui en donner acte.

La partie intimée se rapporte à prudence de justice quant à la recevabilité de l’appel

et conclut à la compétence des juridictions siégeant en matière de bail à loyer pour

connaître du litige.

Elle soulève l’irrecevabilité de la demande tendant à voir ordonner une expertise, cette

demande étant nouvelle en appel. La demande serait encore irrecevable en raison du

défaut d’intérêt à agir d’SOCIETE1.) qui, du fait d’avoir résilié le contrat de location des

pistes, n’aurait plus aucun droit en ce qui concerne celles-ci.

Elle donne encore à considérer que la société SOCIETE1.) continue actuellement à

utiliser les pistes, fait qui serait en contradiction avec les arguments tirés de la

prétendue vétusté de celles-ci.

L’intimée conclut, par ailleurs, à l’irrecevabilité de la demande de l’appelante tendant

à la voir condamner au remboursement des loyers de septembre 2014 à décembre

2015, cette demande ayant été formulée pour la première fois en instance d’appel.

Quant au fond, l’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Elle explique qu’elle est propriétaire tant de l’immeuble ayant fait l’objet du contrat de

bail, que de l’équipement dont font partie les pistes de bowling mises à disposition de

l’appelante par l’intermédiaire de la société SOCIETE3.) en vertu d’un contrat de

location. Un contrat de mise à disposition oral aurait au préalable été conclu entre

l’intimée et la société SOCIETE3.) dont le bénéficiaire serait la même personne.

Les contrats conclus entre l’intimée et la société SOCIETE1.), d’un côté, et la société

SOCIETE3.) et la société SOCIETE1.), de l’autre, auraient constitué un ensemble

contractuel ayant eu pour but la réalisation d’une opération économique, à savoir

l’exploitation d’un bowling.

L’interdépendance entre les deux contrats conclus par la société SOCIETE1.) avec

des cocontractants différents ne remettrait pas en cause l’effet relatif des contrats,

dans la mesure où lesdits contrats n’auraient pas pour effet de faire naître des droits

ou des obligations dans le chef d’un tiers.

L’intimée insiste sur le fait qu’un contrat trouve sa cause dans l’exécution des

obligations résultant de l’autre. Ainsi, l’appelante n’aurait pas pris en location

l’immeuble si elle n’avait pas eu la jouissance des pistes de bowling et vice versa. Les

arguments de l’appelante suivant lesquels le contrat de location des pistes serait

l’accessoire du contrat de bail des locaux seraient à écarter, dans la mesure où les

deux contrats se trouveraient au même niveau et ne pourraient pas exister l’un sans

l’autre.

A l’appui de son argumentation, l’intimée se réfère à deux arrêts de la Cour de

cassation française (arrêts no 275 et 276 de la Chambre mixte du 17 mai 2013), ayant

retenu que « les contrats concomitants ou successifs qui s’inscrivent dans une

opération incluant une location financière, sont interdépendants ; que sont réputées

non écrites les clauses inconciliables avec cette interdépendance. »

Concernant la condamnation de la société SOCIETE3.) par jugement du tribunal

commercial à retirer les pistes, la société SOCIETE2.) précise que la société

SOCIETE1.) est toujours en train d’exploiter les pistes et a refusé à SOCIETE3.)

l’exécution volontaire dudit jugement.

L’intimée s’oppose à ce qu’un délai de déguerpissement de huit mois soit accordé à la

partie appelante.

Elle réclame finalement une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance

d’appel.

Motifs de la décision

Quant à la compétence matérielle du juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer

L’article 3.3° du nouveau code de procédure civile attribue compétence exclusive au

juge de paix pour connaître de toutes contestations entre preneurs et bailleurs relatives

à l'existence et à l'exécution des baux d'immeubles, ainsi que des demandes en

paiement d'indemnités d'occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit,

qu'elles soient ou non la suite d'une convention.

Dans la motivation de son acte d’appel, la société appelante s’est rapportée à

prudence de justice quant à la compétence matérielle du juge de paix, siégeant en

matière de bail à loyer, pour connaître de « la demande en anéantissement en cascade

de Me KRIEGER concernant le bail en se prévalant d’un courrier de résiliation

dénonçant avec préavis la durée du contrat de location portant sur les biens meubles

(16 pistes) stipulant expressément que la volonté d’SOCIETE1.) n’est pas de résilier

le contrat de bail d’immeuble. »

A l’audience des plaidoiries du 5 janvier 2016, tant l’appelante que l’intimée concluent

à la compétence matérielle de la justice de paix, siégeant en matière de bail à loyer,

pour connaître du litige les opposant.

L’appel ne porte partant plus sur la question de la compétence matérielle du juge de

paix.

L’article 3.3°, précité, étant une règle de compétence d’exception, elle est

d’interprétation stricte. Ne tombent partant pas sous la compétence du juge de paix

les affaires qui débordent du cadre strict tracé par cet article. L’incompétence en raison

de la nature du litige est d’ordre public et le juge doit soulever ce moyen d’office

(Marianne HARLES, Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, Pas. t. 31,

n° 216).

Le litige opposant les sociétés SOCIETE2.) et SOCIETE1.) ayant trait à l’existence et

à l’exécution du contrat de bail relatif à un local commercial signé entre parties, le juge

de paix, siégeant en matière de bail à loyer, était compétent pour connaître du litige.

Quant à la recevabilité de la demande de la société SOCIETE2.) tendant au

déguerpissement de la société SOCIETE1.)

En première instance, la société SOCIETE1.) a soulevé l’irrecevabilité de la demande

de la société SOCIETE2.) tendant à la voir condamner au déguerpissement des lieux

loués, au motif que cette demande, n’ayant pas été formulée dans la requête

introductive d’instance, constituerait une demande nouvelle.

Elle fait actuellement grief au juge de première instance d’avoir écarté le moyen

d’irrecevabilité soulevé.

Une demande est nouvelle lorsqu’elle saisit le juge d’une prétention qui n’était pas déjà

soit expressément, soit implicitement, exprimée dans l’acte introductif d’instance.

Celui-ci délimite en effet l’étendue du litige en déterminant ses éléments constitutifs, à

savoir les parties, l’objet et la cause. Toute demande présentée en cours d’instance et

qui diffère de la demande introductive par l’un de ces trois éléments est par conséquent

irrecevable (C.S.J. 24.09.1998 N° 20974 du rôle).

Or, c’est à juste titre que le jugement dont appel a déclaré recevable la demande

tendant au déguerpissement du locataire, présentée pour la première fois au cours

des plaidoiries, celle-ci ne constituant pas une demande nouvelle, mais la suite logique

de la demande en résiliation du contrat de bail, formulée dans la requête.

Quant à la recevabilité de la demande reconventionnelle de la société SOCIETE1.) en

remboursement de loyers

Force est de constater que, comme le soulève à bon droit la société SOCIETE2.), la

société

SOCIETE1.) n’avait pas présenté de demande reconventionnelle en

remboursement de loyers en première instance.

La demande en remboursement de loyers constitue, dès lors, une demande nouvelle

en appel et est à déclarer irrecevable en vertu des dispositions de l’article 592 du

nouveau code de procédure civile.

Quant au fond

Le jugement entrepris a dit que la résiliation des contrat et avenant signés entre les

sociétés SOCIETE1.) et SOCIETE3.) entraînait automatiquement la résiliation des

contrat et avenant signés entre les sociétés SOCIETE1.) et SOCIETE2.) avec effet au

31 août 2014. Il a motivé sa décision par le caractère interdépendant des contrats en

cause.

L’interdépendance contractuelle est la caractéristique d’un ensemble de contrats dont

l’imbrication des prestations donne naissance à l’opération globale voulue par les

parties, de telle sorte que l’opération globale ne peut pas se réaliser si un seul des

contrats fait défaut et que, réciproquement, chaque contrat perd sa raison d’être en

cas d’échec de l’opération globale (Juris-classeur civil, fasc 130, Obligations au profit

des tiers).

Il est admis que, pour justifier des conséquences aussi importantes que

l’anéantissement en cascade de contrats, la poursuite d’un objectif économique

commun, même si elle constitue l’indice de leur éventuelle association dans l’esprit

des parties, n’est pas suffisante. A l’échelle de groupes de contrats, comme à celle du

contrat, il n’y a pas fusion des intérêts des parties. La notion de cause ne peut, sous

le qualificatif de clause globale du contrat ou d’un groupe de contrats, servir de

fondement à l’anéantissement en cascade des contrats de ce groupe. Seule la prise

en considération de la volonté commune des parties en ce sens peut justifier une telle

solution (cf. Jacques GHESTIN, Cause de l’engagement et validité du contrat, LGDJ,

no. 929, p. 593 ; TAL, 19 mai 2010, numéro du rôle 229611; TAL 17 mars 2015,

numéros du rôle 141.076, 150.669, 150.670, 151.551 et 151.552; JPL, 15 juillet 2015,

no 3065/2015).

C’est à partir d’une interprétation de la commune volonté des parties que la

jurisprudence constate l’indivisibilité qui unit deux contrats et en déduit ensuite les

conséquences (cf. Jacques GHESTIN, op.cit. no. 956, p. 613).

Pour déterminer la nature des liens que les parties ont entendu créer entre les contrats

conclus entre les sociétés SOCIETE2.) et SOCIETE1.), d’un côté, et les sociétés

SOCIETE3.) et SOCIETE1.), de l’autre, il y a d’abord lieu de procéder à une analyse

des dispositions des différents contrats.

La question de savoir si le « Mietvertrag » du 20 avril 2005 constitue un nouveau

contrat ou un avenant au contrat du 20 novembre 2003, sur laquelle les parties sont

en désaccord, ne porte pas à conséquence dans ce contexte.

Les parties ont défini la destination des lieux loués (« Bestimmungszweck ») comme

suit à l’article 3 du contrat de bail du 20 avril 2003 :

« Das gemietete Gebäude dient der Betreibung eines Bowlingspielplatzes (…) ».

Il est précisé que : « Eine Änderung des Bestimmungszweckes bedarf der vorherigen

Genehmigung des Vermieters. »

L’article 3 du contrat du 20 avril 2005 indique ce qui suit :

« Das gemietete Gebäude dient der Betreibung eines Bowlingspielplatzes und einer

Billardhall mit Bar (…) ».

Il est également prévu que toute modification de l’affectation des lieux requiert l’accord

du bailleur.

Il faut déduire des termes de l’article 3 du contrat du 20 avril 2005 que la destination

des lieux loués ne se limite pas à l’exploitation de pistes de bowling, mais également

à celle d’un hall de billard avec bar. Les parties n’ont, par ailleurs, pas exclu la

possibilité d’un éventuel changement d’affectation des lieux de l’accord des deux

parties.

L’exploitation de pistes de bowling n’a, dès lors, du moins aux termes du contrat du 20

avril 2005, pas été l’unique objectif du contrat.

Il convient ensuite de noter que les contrats de bail des 20 novembre 2003 et

20 avril 2005, s’ils ont été conclus aux mêmes dates et pour la même durée que les

conventions signées entre les sociétés SOCIETE3.) et SOCIETE1.) relatifs à la

location des pistes de bowling, ne font pas référence auxdites conventions et ne

prévoient pas que l’exploitation des pistes de bowling mises à disposition par

SOCIETE3.) constitue une condition au maintien du contrat de bail relatif aux locaux.

Il importe, par ailleurs, de noter, que les contrats des 20 novembre 2003 et

20 avril 2005 liant les sociétés SOCIETE2.) et SOCIETE1.) n’énumèrent pas la

résiliation du contrat de location des pistes conclu entre SOCIETE1.) et SOCIETE3.)

parmi les causes graves de résiliation du bail des locaux, définies à l’article 6 qui se lit

comme suit :

« der vorliegende Mietvertrag kann aus schwerwiegenden Gründen oder bei

Nichterfüllung der Vertragspflichten durch eine Partei gekündigt werden.

Der Vermieter hat das Recht, den vorliegenden Vertrag wegen schwerwiegender

Gründe fristlos zu kündigen. Das trifft zu, falls der Mieter per Einschreiben

zugesandten Aufforderungen zur Erfüllung seiner Vertragspflichten nicht nachkommt,

bei Zahlungsverzug der Miete oder falls ein Konkursverfahren gegen ihn eingeleitet

wurde. »

L’article 4 du contrat de bail du 20 avril 2005 prévoit que le contrat est conclu pour la

période du 1er septembre 2005 au 31 août 2014, avec tacite reconduction de cinq

années, à défaut de résiliation moyennant un préavis de six mois émanant du locataire.

Il est précisé que la possibilité de résilier le contrat de bail avec un délai de préavis de

six mois à chaque échéance n’existe pas dans le chef du bailleur (« der Vermieter hat

dieses Recht nicht »).

Ledit article ne prévoit, dès lors, pas la possibilité pour la société SOCIETE2.) de

résilier le contrat de bail avec préavis en cas de résiliation du contrat de location du

matériel conclu entre les sociétés SOCIETE1.) et SOCIETE3.).

Le contrat conclu entre les sociétés SOCIETE1.) et SOCIETE3.) le 20 septembre

2003, quant à lui, se réfère au contrat de bail entre les sociétés SOCIETE1.) et

SOCIETE2.) au paragraphe 5, dans les termes suivants :

« Anfallende Schönheitsreparaturen übernimmt der Pächter. Die äußere Gestaltung

des Gebäudes obliegt dem Pächter nur insoweit, als dieses im Hauptmietvertrag mit

der SOCIETE2.) vereinbart ist. »

Ledit contrat, s’il énonce donc que l’aménagement extérieur de l’immeuble doit être

conforme aux stipulations du contrat de bail signé entre les sociétés

SOCIETE1.) et SOCIETE2.), ne prévoit cependant pas que sa résiliation entraîne

automatiquement la résiliation dudit contrat de bail.

Il convient encore de noter que le contrat de location des pistes qualifie le contrat de

bail de l’immeuble comme contrat principal (« Hauptvertrag »). Il faut partant admettre,

comme le soulève à bon droit la partie appelante, que c’est le contrat de location des

pistes qui est l’accessoire du contrat de bail et non pas l’inverse.

Il résulte de ce qui précède qu’il ne peut pas être déduit des termes des différents

contrats en cause que les sociétés SOCIETE2.), SOCIETE1.) et SOCIETE3.) ont

voulu créer une indivisibilité entre le contrat de bail portant sur l’immeuble et le contrat

de location des pistes.

La partie appelante soutient encore que l’intention des parties de créer un ensemble

contractuel indivisible résulte du fait que l’exécution du contrat de bail est

matériellement impossible en l’absence de la mise à disposition des seize pistes de

bowling, la preuve en étant que nonobstant la résiliation du contrat de location des

pistes, lesdites pistes continueraient à être exploitées aujourd’hui.

Or, il résulte du dossier que c’est en raison du fait que la société SOCIETE3.) n’a, dans

un premier temps, pas marqué son accord à enlever les pistes à l’expiration de la

période de préavis, que la société SOCIETE1.) n’a pas procédé à la commande

immédiate de nouvelles installations et a, de ce fait, continué à exploiter les anciennes

installations.

Dans son jugement du 9 janvier 2015, le tribunal de commerce a noté ce qui suit quant

à l’attitude de la société SOCIETE3.) :

« Il résulte des éléments soumis au tribunal que l’attitude adoptée par SOCIETE3.)’S

n’était certainement pas cohérente dans la mesure où elle a laissé son cocontractant

pendant la période de préavis dans le doute le plus parfait quant à un enlèvement du

matériel au 31 août 2014 et au jour des plaidoiries, soit le 4 décembre 2014, elle s’est

présentée à l’audience et elle a affirmé qu’elle était actuellement disposée à enlever

les seize pistes de bowling à ses frais et sans délai. »

Il est également intéressant de noter que, dans la motivation de son ordonnance du

11 novembre 2014, le juge des référés a constaté, quant au contrat conclu entre les

sociétés SOCIETE3.) et SOCIETE1.), que « contrairement à ce que fait plaider la

société PLAYER'S SPORTS, il ne résulte pas des éléments du dossier que les cuves

en béton armé et les murs à la fin des pistes font partie intégrante de ce contrat. Au

contraire, il résulte des pièces versées au dossier qu’à l’époque la bailleresse de

l’immeuble s’est engagée à faire réaliser les travaux préalables à l’installation des

pistes de bowling d’après les prescriptions de la firme SOCIETE5.) (voir annexe au

contrat de bail conclu entre la société civile immobilière SOCIETE2.) et la société à

responsabilité limitée SOCIETE6.) du 11 juillet 1994 et arrêt de la cour d’appel du 4

juillet 2007).

Il est constant en cause que le locataire précédent, la société SOCIETE6.), a fait

installer les pistes de bowling litigieuses après avoir pris en location l'immeuble de

SOCIETE2.) ; le contrat de bail conclu à l'époque ayant par ailleurs précisé que le

bowling ne devient pas un accessoire immobilier de l'immeuble loué. »

Il faut déduire des développements qui précèdent que l’impossibilité matérielle

d’enlever les pistes de bowling existantes et d’exploiter de nouvelles pistes dans les

locaux laisse d’être établie.

Quant à la jurisprudence de la Cour de cassation française citée par l’intimée, qui a

posé comme principe que « les contrats concomitants ou successifs qui s’inscrivent

dans une opération incluant une location financière, sont interdépendants ; que sont

réputées non écrites les clauses inconciliables avec cette interdépendance. » (arrêts

no 275 et 276 de la Chambre mixte du 17 mai 2013), il convient de noter que les

ensembles de contrats à la base des litiges soumis à la Cour de cassation diffèrent,

par leur nature, des contrats en cause dans le présent litige.

Ainsi, la Cour de cassation a eu à connaître d’ensembles contractuels comprenant à

chaque fois un contrat de référence, en l’occurrence une convention de partenariat

pour des diffusions publicitaires (première espèce) et un contrat de télésauvegarde

informatique (seconde espèce), couplés à un contrat de location financière du matériel

nécessaire à l’exécution du premier contrat.

Les ensembles contractuels visés se sont inscrits dans le cadre de locations

financières, jointes à des contrats de prestations de service. Dans le communiqué

relatif auxdits arrêts, les opérations sont décrites comme suit « un cocontractant

unique, pivot de l’opération, s’est engagé avec deux opérateurs distincts, le prestataire

de service, d’une part, le bailleur financier, d’autre part. A chaque fois, le contrat

principal a été anéanti ».

En l’espèce, le rôle de la société SOCIETE3.) qui a loué des pistes de bowling à la

société SOCIETE1.) n’est pas à assimiler à celui d’un bailleur financier et la société

SOCIETE2.), propriétaire de l’immeuble loué à la société SOCIETE1.), n’est pas un

prestataire de service.

Il s’y ajoute que, dans les deux espèces soumises à la Cour de cassation, c’est

l’anéantissement du contrat principal qui a entraîné la caducité du ou des contrats

accessoires et non pas l’inverse, alors que dans le présent litige, le contrat accessoire

a été résilié.

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de retenir que, contrairement à la décision du juge

de première instance, les contrats signés entre les sociétés SOCIETE2.) et

SOCIETE1.), d’un côté, et entre les sociétés SOCIETE3.) et SOCIETE1.), de l’autre,

ne présentaient pas une interdépendance de nature à rendre impossible la

continuation du contrat de bail de l’immeuble en cas de résiliation du contrat de location

de matériel. L’indivisibilité desdits contrats n’est, par conséquent, pas donnée, de sorte

que la résiliation des contrat et avenant signés entre les sociétés SOCIETE1.) et

SOCIETE3.) n’entraînait pas automatiquement la résiliation du contrat de bail entre les

sociétés SOCIETE1.) et SOCIETE2.).

A titre subsidiaire, la société SOCIETE2.) a basé sa demande en résiliation du contrat

de bail sur la faute grave commise par la société SOCIETE1.) ayant consisté à résilier

le contrat de location des pistes.

Eu égard à l’absence d’interdépendance entre le contrat de bail et le contrat de location

des pistes, conclus par la société SOCIETE1.) avec deux sociétés différentes, la

résiliation du contrat de location des pistes par la société SOCIETE1.) ne saurait

constituer une violation de ses obligations contractuelles envers la société

SOCIETE2.).

Au vu des développements qui précèdent, l’offre de preuve par expertise présentée

par l’appelante en vue d’établir le caractère vétuste des pistes de bowling, devient

superfétatoire, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’en analyser la recevabilité.

Par réformation du jugement entrepris, la demande en résiliation du contrat de bail et

la demande tendant à la condamnation de l’appelante à déguerpir des lieux loués sont,

partant, à déclarer non fondées.

Le jugement a quo est encore à réformer en ce qu’il a fait droit à la demande de

l’intimée en allocation d’une indemnité de procédure.

Il résulte de ce qui précède que l’appel de la société SOCIETE1.) est à déclarer fondé.

Il serait inéquitable de laisser à charge de la société SOCIETE1.) l’entièreté des frais

par elle exposés pour les deux instances et non compris dans les dépens.

Il convient, dès lors, par réformation du jugement dont appel, de lui allouer une

indemnité de procédure de 500,00 euros pour la première instance. Il y a également

lieu de faire droit à sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel à concurrence de 500,00 euros.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en matière d’appel de bail à loyer, la

demande en distraction de l’appelante des frais et dépens n’est pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. qu’elle augmente

sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel au

montant de 3.000,00 euros,

déclare irrecevable la demande reconventionnelle de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l. en remboursement de loyers,

écarte la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. tendant à

voir ordonner une expertise,

dit l’appel fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

déclare non fondée la demande de la société civile immobilière SOCIETE2.) SCI

tendant à la résiliation des contrats de bail signés entre la société civile immobilière

SOCIETE2.) SCI et la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. les 20

novembre 2003 et 20 avril 2005,

déclare non fondée la demande de la société civile immobilière SOCIETE2.) SCI

tendant à la condamnation de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à

déguerpir des lieux loués,

déclare non fondée la demande de la société civile immobilière SOCIETE2.) SCI en

paiement d’une indemnité de procédure pour la première instance,

condamne la société civile immobilière SOCIETE2.) SCI à payer à la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. une indemnité de procédure de 500,00 euros

pour la première instance,

déclare non fondée la demande de la société civile immobilière SOCIETE2.) SCI en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne la société civile immobilière SOCIETE2.) SCI à payer à la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. une indemnité de procédure de 500,00 euros

pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à la société civile

immobilière SOCIETE2.) SCI.