Tenant appeal against lease termination and eviction for bowling alley premises is allowed with procedural costs awarded.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 21/2016

Audience publique du mardi, vingt-six janvier deux mille seize

Numéro 172352 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente, Laurence JAEGER, premier juge, Anne CONTER, juge, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social à L- (…), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B(…), appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES en remplacement de l’huissier de justice Martine LISÉ de Luxembourg du

28 septembre 2015,

comparant par Maître Luc JEITZ, avocat, demeurant à Luxembourg, et

la société civile immobilière SOC2.) IMMOBILIERE SCI, établie et ayant son siège social à L-(…), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro E(…), intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES en remplacement de l’huissier de justice Martine LISÉ, comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 172352 du rôle et appelée pour fixation le

13 octobre 2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,

5 janvier 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Luc JEITZ, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l., donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Isabelle HOMO, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER, comparant pour la société civile immobilière SOC2.) IMMOBILIERE SCI, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

26 janvier 2016, le jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail écrit du 20 novembre 2003, la société civile immobilière SOC2.) SCI a donné en location à la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l. un local commercial sis à (...), dans lequel se trouvent des installations complètes avec accessoires de bowling comportant entre autres, des pistes de bowling, une installation électrique, une installation technique, des installations meubles et immeubles, dont les cuves en béton armé qui accueillent les pistes en bois, les murs à la fin des pistes et un bar.

Par convention du 20 avril 2005, la durée du contrat initialement prévue pour la durée du 1er février 2004 au 31 janvier 2013, avec tacite reconduction de cinq années à défaut de résiliation moyennant un préavis de six mois, a été modifiée. Ladite convention a prévu que le contrat porte sur la période du 1er septembre 2005 au 31 août 2014, avec tacite reconduction de cinq années, à défaut de résiliation moyennant un préavis de six mois par le locataire. La société SOC1.) n’a pas résilié le contrat de bail en 2014.

En date du 20 novembre 2003, un contrat de mise à disposition des installations a été établi entre la société SOC3.) et la société SOC1.). La durée dudit contrat s’étendait du 1er février 2004 au 31 janvier 2013. Par avenant du 20 avril 2005, la durée initialement prévue a été modifiée et il a été précisé que le contrat prenait effet le 1er septembre 2005 pour se terminer le 31 août 2014 avec une tacite reconduction de cinq années à défaut de résiliation avec un préavis de six mois par la société SOC1.).

Par courrier du 2 octobre 2013, la société SOC1.) a résilié le contrat conclu avec la société SOC3.) le novembre 2003 avec effet au

31 août 2014.

Par requête déposée le 20 mars 2015 au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette, la société SOC2.) a fait convoquer la société SOC1.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de :

- en ordre principal, voir dire que les contrats et avenants des 20 novembre 2003 et 20 avril 2005 signés entre les parties litigantes sont indivisibles avec ceux signés entre SOC1.) et SOC3.),

- voir dire que la résiliation des contrat et avenant signés entre SOC1.) et SOC3.) entraîne la résiliation automatique des contrats et avenant signés entre SOC1.) et SOC2.),

- partant, voir constater, sinon prononcer la résiliation des contrat et avenant signés entre SOC1.) et SOC2.) avec effet rétroactif au 31 août 2014,

- à titre subsidiaire, pour le cas où le tribunal devait débouter la requérante de sa demande de résiliation avec effet rétroactif au 31 août 2014, voir dire que la résiliation des contrat et avenant signé entre SOC3.) et SOC1.) constitue une faute grave dans le chef de la partie défenderesse,

- voir partant prononcer la résiliation avec effet immédiat des contrat et avenant signés entre SOC1.) et SOC2.),

- la partie défenderesse s’entendre condamner à tous les frais et dépens de l’instance,

- voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante la somme de 1.500,00 euros à titre de frais non compris dans les dépens sur base de l’article 240 du NCPC,

- voir réserver à la partie requérante tous autres droits, dus, moyens et actions.

A titre principal, la société SOC2.) a fait plaider en première instance que les contrats la liant à SOC1.) et ceux liant SOC1.) à SOC3.) forment un ensemble indivisible, de sorte que l’un des contrats ne peut exister sans l’autre. La résiliation du contrat liant SOC1.) et SOC3.) entraînerait la résiliation du contrat liant SOC1.) à SOC2.).

A titre subsidiaire, elle a soutenu que le comportement fautif de la société SOC1.) justifie la résiliation du contrat de bail avec effet immédiat.

La société SOC1.) a répliqué que les contrats relatifs à la location des locaux et à la mise à disposition des installations n’ont pas été conclus entre les mêmes parties et ne sont pas interdépendants. Elle a conclu au rejet de la demande en résiliation du contrat de bail conclu entre elle et la société SOC2.).

Par jugement du 20 août 2015, rendu contradictoirement entre parties, le tribunal de paix a :

- reçu la demande en la forme,

- dit que les contrat et avenant des 20 novembre 2003 et 20 avril 2005 signés entre la société SOC1.) et la société SOC2.) sont indivisibles avec ceux signés entre la société SOC1.) et SOC3.),

- dit que la résiliation des contrat et avenant signés entre la société SOC1.) et SOC3.) entraîne la résiliation automatique des contrat et avenant signés entre la société SOC1.) et la société civile immobilière SOC2.),

- dit que les contrat et avenant signés entre la société SOC1.) et la société SOC2.) sont résiliés avec effet au 31 août 2014,

- condamné la société SOC1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de deux mois à partir de la notification du jugement,

- au besoin autorisé la requérante à faire expulser la société SOC1.) dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

- condamné la société SOC1.) à payer à la société SOC2.) le montant de 500,00 euros sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

- dit la demande de la société SOC1.) en allocation d’une indemnité de procédure non fondée et en déboute,

- condamné la société SOC1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour retenir que les contrats établis entre la société SOC2.) et la société SOC1.), d’un côté, et la société SOC1.) et la société SOC3.), de l’autre, constituent un ensemble contractuel indivisible, le premier juge a souligné que lesdits contrats ont été signés et modifiés par avenants aux mêmes dates, qu’ils ont porté sur les mêmes périodes et qu’ils ont poursuivi un même objectif, en l’occurrence l’exploitation de pistes de bowling. Il a encore noté que le contrat liant la société SOC1.) et la société SOC3.) fait référence au « Hauptmietvertrag » avec la société SOC2.). Il en a conclu qu’il a été dans l’intention des parties de réaliser une opération globale et que la résiliation du contrat conclu entre la société SOC1.) et la société SOC3.) entraînait celle du contrat conclu entre la société SOC2.) et la société SOC1.).

De ce jugement, la société SOC1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 28 septembre 2015.

Moyens et prétentions des parties

Dans son acte d’appel, l’appelante se rapporte à prudence de justice quant à la compétence matérielle de la juridiction saisie pour connaître de la demande de la société SOC2.) tendant à l’anéantissement en cascade du contrat de bail à la suite de la résiliation du contrat de location portant sur les biens meubles, en l’occurrence les seize pistes de bowling.

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir dire que le contrat de location sur les seize pistes de bowling, conclu entre la société SOC1.) et la société SOC3.), n’est pas une condition d’existence du contrat de bail entre la société SOC1.) et la société SOC2.), à voir rejeter l’anéantissement en cascade de la convention de bail d’immeuble entre les sociétés SOC2.) et SOC1.) par l’effet de la dénonciation avec préavis de la convention de location des 16 pistes, à voir déclarer irrecevable, sinon non fondée, la demande tendant à sa condamnation à déguerpir des lieux loués et à se voir décharger de toutes condamnations prononcées à son encontre.

A toutes fins utiles, l’appelante demande qu’une expertise soit ordonnée en vue de constater la vétusté des pistes (cf. infra).

L’appelante conclut à la condamnation de la partie intimée à tous les frais et dépens des deux instances, avec distraction au profit de Maître Luc JEITZ qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance. Elle réclame encore une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, la société SOC1.) invoque l’article 1165 du code civil, suivant lequel les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes. La société SOC2.) ne serait pas partie au contrat de location des pistes et ne bénéficierait pas d’une stipulation pour autrui au sens de l’article 1121 du code civil.

L’appelante conteste que les parties aient eu l’intention de considérer les contrats et leurs avenants comme interdépendants, en ce sens que la disparition de l’un rendrait impossible l’exécution de l’autre. Elle souligne que les contrats ont été conclus avec des personnes différentes et portent sur des engagements différents. Aucune stipulation du contrat de bail conclu entre la société SOC1.) et la société SOC2.) ne prévoirait une éventuelle interdépendance ou indissociabilité avec le contrat de location des pistes.

Elle fait valoir que la liberté contractuelle l’autorise à se délier de ses engagements à l’égard de la société SOC3.) en raison de la vétusté des pistes de bowling, étayée par une expertise figurant au dossier et un devis de réparation établi le 4 août 2012 par une société SOC4.) GmbH Düsseldorf ayant chiffré à 171.928,00 euros les réparations à effectuer sur les installations existantes. La simple volonté dans son chef d’investir dans du nouveau matériel, tout en continuant à respecter ses engagements résultant du bail commercial conclu avec la société SOC2.) ne saurait constituer l’appelante en faute.

Elle relève encore que la continuation du contrat de location des pistes n’est pas déterminante pour la survie du contrat de bail et invoque, dans ce contexte, l’article 6 du contrat de bail relatif aux modalités de résiliation qui ne prévoirait pas la résiliation de plein droit du contrat de bail en cas de dénonciation du contrat de location des pistes.

L’appelante fait, par ailleurs, noter que le contrat de bail du 2 avril 2005 ayant remplacé celui du 20 novembre 2003, exclut, à l’article 4, le droit du propriétaire de résilier le contrat de bail avec un préavis de six mois à l’expiration de la première période de cinq ans courant du 1er septembre 2005 au 31 août 2009 ou de la seconde période, courant du 1er septembre 2009 au 31 août 2014, alors que ce droit est reconnu dans le chef du locataire.

L’appelante argumente ensuite que le contrat de location des pistes peut, le cas échéant, être considéré comme l’accessoire du contrat de bail « portant sur les murs ». Ainsi, le contrat de location des pistes énoncerait ce qui suit : « Die äußere Gestaltung des Gebäudes obliegt dem Pächter nur insoweit als dieses im Hauptmietvertrag mit der SOC2.) IMMOBILIERE vereinbart ist. » Comme il serait de principe que l’accessoire suit le principal et non pas l’inverse, il serait inconcevable que la disparition du contrat accessoire entraîne celle du contrat principal.

Elle donne encore à considérer que la société SOC3.) a acquiescé à la divisibilité entre le litige relatif au non renouvellement du contrat portant sur les seize pistes et celui relatif à l’exécution du contrat de bail, en acceptant la compétence matérielle du tribunal d’arrondissement, siégeant en matière commerciale, pour toiser la demande de la société SOC1.) tendant à voir condamner la société SOC3.) à récupérer les seize pistes de bowling faisant l’objet de la convention de location du 20 novembre 2003.

L’appelante précise que, dans le cadre dudit litige, un jugement commercial du

9 janvier 2015 a condamné la société SOC3.) à récupérer les seize pistes dans un délai de quinze jours à partir de la signification du jugement. L’affaire serait actuellement pendante en appel.

L’appelante ajoute que, par ordonnance de référé du 11 novembre 2014, la demande de la société SOC3.) tendant à voir dire que la société SOC1.) doit cesser ou faire cesser l’utilisation des installations faisant l’objet du contrat de location du 20 novembre 2003, a été déclarée irrecevable.

L’appelante indique encore qu’elle souhaite faire l’investissement de l’ordre de 66.000,00 euros pour l’achat de seize nouvelles pistes pour la durée restante du bail sur les murs jusqu’en 2024, amortir elle-même cet investissement et en faire donation au propriétaire des murs à la fin du bail sur les murs en 2024. Or, la société SOC2.) n’accepterait pas cette proposition.

Pour établir que la résiliation du contrat de location des pistes a été opérée de bonne foi et pour des motifs légitimes tenant à la vétusté des pistes, l’appelante demande, à toutes fins utiles, qu’un expert soit chargé de la mission de

« - dresser un état des lieux, constat détaillé des éventuels vices, dégradations, dégâts, dommages, détériorations, malfaçons, et non-conformités affectant les

20 pistes de bowling (16+4) appartenant à SOC3.) SECS mais installées dans l’immeuble appartenant à SOC2.) SCI et sis à L-(...), - déterminer la cause et les origines des éventuels vices, dégradations, dégâts, dommages, détériorations, malfaçons, et non-conformités affectant les pistes de bowling, - déterminer les travaux de redressement et de finition nécessaires pour remédier aux éventuels désordres constatés portant sur les pistes de bowling, - chiffrer le coût des travaux de redressement et de finition nécessaires pour remédier aux éventuels désordres constatés sur les pistes de bowling. »

A l’audience des plaidoiries, l’appelante demande, à titre subsidiaire, qu’en cas de confirmation du jugement entrepris quant à la résiliation rétroactive avec effet au

31 août 2014 du bail d’immeuble du 20 avril 2005 et quant à la condamnation au déguerpissement, la société SOC2.) soit condamnée à lui payer le montant de 343.778,56 euros, à titre de remboursement des loyers payés de septembre 2014 à décembre 2015.

Elle réclame un délai de déguerpissement de huit mois à compter de la signification du jugement à intervenir.

Elle augmente finalement sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel au montant de 3.000,00 euros.

Il y a lieu de lui en donner acte.

La partie intimée se rapporte à prudence de justice quant à la recevabilité de l’appel et conclut à la compétence des juridictions siégeant en matière de bail à loyer pour connaître du litige.

Elle soulève l’irrecevabilité de la demande tendant à voir ordonner une expertise, cette demande étant nouvelle en appel. La demande serait encore irrecevable en raison du défaut d’intérêt à agir d’SOC1.) qui, du fait d’avoir résilié le contrat de location des pistes, n’aurait plus aucun droit en ce qui concerne celles-ci.

Elle donne encore à considérer que la société SOC1.) continue actuellement à utiliser les pistes, fait qui serait en contradiction avec les arguments tirés de la prétendue vétusté de celles-ci.

L’intimée conclut, par ailleurs, à l’irrecevabilité de la demande de l’appelante tendant à la voir condamner au remboursement des loyers de septembre 2014 à décembre 2015, cette demande ayant été formulée pour la première fois en instance d’appel.

Quant au fond, l’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Elle explique qu’elle est propriétaire tant de l’immeuble ayant fait l’objet du contrat de bail, que de l’équipement dont font partie les pistes de bowling mises à disposition de l’appelante par l’intermédiaire de la société SOC3.) en vertu d’un contrat de location. Un contrat de mise à disposition oral aurait au préalable été conclu entre l’intimée et la société SOC3.) dont le bénéficiaire serait la même personne.

Les contrats conclus entre l’intimée et la société SOC1.), d’un côté, et la société SOC3.) et la société SOC1.), de l’autre, auraient constitué un ensemble contractuel ayant eu pour but la réalisation d’une opération économique, à savoir l’exploitation d’un bowling.

L’interdépendance entre les deux contrats conclus par la société SOC1.) avec des cocontractants différents ne remettrait pas en cause l’effet relatif des contrats, dans la mesure où lesdits contrats n’auraient pas pour effet de faire naître des droits ou des obligations dans le chef d’un tiers.

L’intimée insiste sur le fait qu’un contrat trouve sa cause dans l’exécution des obligations résultant de l’autre. Ainsi, l’appelante n’aurait pas pris en location l’immeuble si elle n’avait pas eu la jouissance des pistes de bowling et vice versa. Les arguments de l’appelante suivant lesquels le contrat de location des pistes serait l’accessoire du contrat de bail des locaux seraient à écarter, dans la mesure où les deux contrats se trouveraient au même niveau et ne pourraient pas exister l’un sans l’autre.

A l’appui de son argumentation, l’intimée se réfère à deux arrêts de la Cour de cassation française (arrêts no 275 et 276 de la Chambre mixte du 17 mai 2013), ayant retenu que « les contrats concomitants ou successifs qui s’inscrivent dans une opération incluant une location financière, sont interdépendants ; que sont réputées non écrites les clauses inconciliables avec cette interdépendance. »

Concernant la condamnation de la société SOC3.) par jugement du tribunal commercial à retirer les pistes, la société SOC2.) précise que la société SOC1.) est toujours en train d’exploiter les pistes et a refusé à SOC3.) l’exécution volontaire dudit jugement.

L’intimée s’oppose à ce qu’un délai de déguerpissement de huit mois soit accordé à la partie appelante.

Elle réclame finalement une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Quant à la compétence matérielle du juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer

L’article 3.3° du nouveau code de procédure civile attribue compétence exclusive au juge de paix pour connaître de toutes contestations entrepreneurs et bailleurs relatives à l'existence et à l'exécution des baux d'immeubles, ainsi que des demandes en paiement d'indemnités d'occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit, qu'elles soient ou non la suite d'une convention.

Dans la motivation de son acte d’appel, la société appelante s’est rapportée à prudence de justice quant à la compétence matérielle du juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour connaître de « la demande en anéantissement en cascade de Me KRIEGER concernant le bail en se prévalant d’un courrier de résiliation dénonçant avec préavis la durée du contrat de location portant sur les biens meubles (16 pistes) stipulant expressément que la volonté d’SOC1.) n’est pas de résilier le contrat de bail d’immeuble. »

A l’audience des plaidoiries du 5 janvier 2016, tant l’appelante que l’intimée concluent à la compétence matérielle de la justice de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour connaître du litige les opposant.

L’appel ne porte partant plus sur la question de la compétence matérielle du juge de paix.

L’article 3.3°, précité, étant une règle de compétence d’exception, elle est d’interprétation stricte. Ne tombent partant pas sous la compétence du juge de paix les affaires qui débordent du cadre strict tracé par cet article. L’incompétence en raison de la nature du litige est d’ordre public et le juge doit soulever ce moyen d’office (Marianne HARLES, Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, Pas. t. 31, n° 216).

Le litige opposant les sociétés SOC2.) et SOC1.) ayant trait à l’existence et à l’exécution du contrat de bail relatif à un local commercial signé entre parties, le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, était compétent pour connaître du litige.

Quant à la recevabilité de la demande de la société SOC2.) tendant au déguerpissement de la société SOC1.)

En première instance, la société SOC1.) a soulevé l’irrecevabilité de la demande de la société SOC2.) tendant à la voir condamner au déguerpissement des lieux loués, au motif que cette demande, n’ayant pas été formulée dans la requête introductive d’instance, constituerait une demande nouvelle.

Elle fait actuellement grief au juge de première instance d’avoir écarté le moyen d’irrecevabilité soulevé.

Une demande est nouvelle lorsqu’elle saisit le juge d’une prétention qui n’était pas déjà soit expressément, soit implicitement, exprimée dans l’acte introductif d’instance. Celui-ci délimite en effet l’étendue du litige en déterminant ses éléments constitutifs, à savoir les parties, l’objet et la cause. Toute demande présentée en cours d’instance et qui diffère de la demande introductive par l’un de ces trois éléments est par conséquent irrecevable (C.S.J. 24.09.1998 N° 20974 du rôle).

Or, c’est à juste titre que le jugement dont appel a déclaré recevable la demande tendant au déguerpissement du locataire, présentée pour la première fois au cours des plaidoiries, celle-ci ne constituant pas une demande nouvelle, mais la suite logique de la demande en résiliation du contrat de bail, formulée dans la requête.

Quant à la recevabilité de la demande reconventionnelle de la société SOC1.) en remboursement de loyers

Force est de constater que, comme le soulève à bon droit la société SOC2.), la société SOC1.) n’avait pas présenté de demande reconventionnelle en remboursement de loyers en première instance.

La demande en remboursement de loyers constitue, dès lors, une demande nouvelle en appel et est à déclarer irrecevable en vertu des dispositions de l’article 592 du nouveau code de procédure civile.

Quant au fond

Le jugement entrepris a dit que la résiliation des contrat et avenant signés entre les sociétés SOC1.) et SOC3.) entraînait automatiquement la résiliation des contrat et avenant signés entre les sociétés SOC1.) et SOC2.) avec effet au 31 août 2014. Il a motivé sa décision par le caractère interdépendant des contrats en cause.

L’interdépendance contractuelle est la caractéristique d’un ensemble de contrats dont l’imbrication des prestations donne naissance à l’opération globale voulue par les parties, de telle sorte que l’opération globale ne peut pas se réaliser si un seul des contrats fait défaut et que, réciproquement, chaque contrat perd sa raison d’être en cas d’échec de l’opération globale (Juris-classeur civil, fasc 130, Obligations au profit des tiers).

Il est admis que, pour justifier des conséquences aussi importantes que l’anéantissement en cascade de contrats, la poursuite d’un objectif économique commun, même si elle constitue l’indice de leur éventuelle association dans l’esprit des parties, n’est pas suffisante. A l’échelle de groupes de contrats, comme à celle du contrat, il n’y a pas fusion des intérêts des parties. La notion de cause ne peut, sous le qualificatif de clause globale du contrat ou d’un groupe de contrats, servir de fondement à l’anéantissement en cascade des contrats de ce groupe. Seule la prise en considération de la volonté commune des parties en ce sens peut justifier une telle solution (cf. Jacques GHESTIN, Cause de l’engagement et validité du contrat, LGDJ, no. 929, p. 593 ; TAL, 19 mai 2010, numéro du rôle 229611; TAL

17 mars 2015, numéros du rôle 141.076, 150.669, 150.670, 151.551 et 151.552; JPL, 15 juillet 2015, no 3065/2015).

C’est à partir d’une interprétation de la commune volonté des parties que la jurisprudence constate l’indivisibilité qui unit deux contrats et en déduit ensuite les conséquences (cf. Jacques GHESTIN, op.cit. no. 956, p. 613).

Pour déterminer la nature des liens que les parties ont entendu créer entre les contrats conclus entre les sociétés SOC2.) et SOC1.), d’un côté, et les sociétés SOC3.) et SOC1.), de l’autre, il y a d’abord lieu de procéder à une analyse des dispositions des différents contrats.

La question de savoir si le « Mietvertrag » du 20 avril 2005 constitue un nouveau contrat ou un avenant au contrat du 20 novembre 2003, sur laquelle les parties sont en désaccord, ne porte pas à conséquence dans ce contexte.

Les parties ont défini la destination des lieux loués (« Bestimmungszweck ») comme suit à l’article 3 du contrat de bail du 20 avril 2003 :

« Das gemietete Gebäude dient der Betreibung eines Bowlingspielplatzes (…) ».

Il est précisé que : « Eine Änderung des Bestimmungszweckes bedarf der vorherigen Genehmigung des Vermieters. »

L’article 3 du contrat du 20 avril 2005 indique ce qui suit :

« Das gemietete Gebäude dient der Betreibung eines Bowlingspielplatzes und einer Billardhall mit Bar (…) ».

Il est également prévu que toute modification de l’affectation des lieux requiert l’accord du bailleur.

Il faut déduire des termes de l’article 3 du contrat du 20 avril 2005 que la destination des lieux loués ne se limite pas à l’exploitation de pistes de bowling, mais également à celle d’un hall de billard avec bar. Les parties n’ont, par ailleurs, pas exclu la possibilité d’un éventuel changement d’affectation des lieux de l’accord des deux parties.

L’exploitation de pistes de bowling n’a, dès lors, du moins aux termes du contrat du

20 avril 2005, pas été l’unique objectif du contrat.

Il convient ensuite de noter que les contrats de bail des 20 novembre 2003 et

20 avril 2005, s’ils ont été conclus aux mêmes dates et pour la même durée que les conventions signées entre les sociétés SOC3.) et SOC1.) relatifs à la location des pistes de bowling, ne font pas référence auxdites conventions et ne prévoient pas que l’exploitation des pistes de bowling mises à disposition par SOC3.) constitue une condition au maintien du contrat de bail relatif aux locaux.

Il importe, par ailleurs, de noter, que les contrats des 20 novembre 2003 et

20 avril 2005 liant les sociétés SOC2.) et SOC1.) n’énumèrent pas la résiliation du contrat de location des pistes conclu entre SOC1.) et SOC3.) parmi les causes graves de résiliation du bail des locaux, définies à l’article 6 qui se lit comme suit :

« der vorliegende Mietvertrag kann aus schwerwiegenden Gründen oder bei Nichterfüllung der Vertragspflichten durch eine Partei gekündigt werden.

Der Vermieter hat das Recht, den vorliegenden Vertrag wegen schwerwiegender Gründe fristlos zu kündigen. Das trifft zu, falls der Mieter per Einschreiben zugesandten Aufforderungen zur Erfüllung seiner Vertragspflichten nicht nachkommt, bei Zahlungsverzug der Miete oder falls ein Konkursverfahren gegen ihn eingeleitet wurde. »

L’article 4 du contrat de bail du 20 avril 2005 prévoit que le contrat est conclu pour la période du 1er septembre 2005 au 31 août 2014, avec tacite reconduction de cinq années, à défaut de résiliation moyennant un préavis de six mois émanant du locataire. Il est précisé que la possibilité de résilier le contrat de bail avec un délai de préavis de six mois à chaque échéance n’existe pas dans le chef du bailleur (« der Vermieter hat dieses Recht nicht »).

Ledit article ne prévoit, dès lors, pas la possibilité pour la société SOC2.) de résilier le contrat de bail avec préavis en cas de résiliation du contrat de location du matériel conclu entre les sociétés SOC1.) et SOC3.).

Le contrat conclu entre les sociétés SOC1.) et SOC3.) le

20 septembre 2003, quant à lui, se réfère au contrat de bail entre les sociétés SOC1.) et SOC2.) au paragraphe 5, dans les termes suivants :

« Anfallende Schönheitsreparaturen übernimmt der Pächter. Die äußere Gestaltung des Gebäudes obliegt dem Pächter nur insoweit, als dieses im Hauptmietvertrag mit der SOC2.) IMMOBILIERE vereinbart ist. »

Ledit contrat, s’il énonce donc que l’aménagement extérieur de l’immeuble doit être conforme aux stipulations du contrat de bail signé entre les sociétés SOC1.) et SOC2.), ne prévoit cependant pas que sa résiliation entraîne automatiquement la résiliation dudit contrat de bail.

Il convient encore de noter que le contrat de location des pistes qualifie le contrat de bail de l’immeuble comme contrat principal (« Hauptvertrag »). Il faut partant admettre, comme le soulève à bon droit la partie appelante, que c’est le contrat de location des pistes qui est l’accessoire du contrat de bail et non pas l’inverse.

Il résulte de ce qui précède qu’il ne peut pas être déduit des termes des différents contrats en cause que les sociétés SOC2.), SOC1.) et SOC3.) ont voulu créer une indivisibilité entre le contrat de bail portant sur l’immeuble et le contrat de location des pistes.

La partie appelante soutient encore que l’intention des parties de créer un ensemble contractuel indivisible résulte du fait que l’exécution du contrat de bail est matériellement impossible en l’absence de la mise à disposition des seize pistes de bowling, la preuve en étant que nonobstant la résiliation du contrat de location des pistes, lesdites pistes continueraient à être exploitées aujourd’hui.

Or, il résulte du dossier que c’est en raison du fait que la société SOC3.) n’a, dans un premier temps, pas marqué son accord à enlever les pistes à l’expiration de la période de préavis, que la société SOC1.) n’a pas procédé à la commande immédiate de nouvelles installations et a, de ce fait, continué à exploiter les anciennes installations.

Dans son jugement du 9 janvier 2015, le tribunal de commerce a noté ce qui suit quant à l’attitude de la société SOC3.) :

« Il résulte des éléments soumis au tribunal que l’attitude adoptée par SOC3.) n’était certainement pas cohérente dans la mesure où elle a laissé son cocontractant pendant la période de préavis dans le doute le plus parfait quant à un enlèvement du matériel au 31 août 2014 et au jour des plaidoiries, soit le 4 décembre 2014, elle s’est présentée à l’audience et elle a affirmé qu’elle était actuellement disposée à enlever les seize pistes de bowling à ses frais et sans délai. »

Il est également intéressant de noter que, dans la motivation de son ordonnance du

11 novembre 2014, le juge des référés a constaté, quant au contrat conclu entre les sociétés SOC3.) et SOC1.), que « contrairement à ce que fait plaider la société SOC3.), il ne résulte pas des éléments du dossier que les cuves en béton armé et les murs à la fin des pistes font partie intégrante de ce contrat. Au contraire, il résulte des pièces versées au dossier qu’à l’époque la bailleresse de l’immeuble s’est engagée à faire réaliser les travaux préalables à l’installation des pistes de bowling d’après les prescriptions de la firme SOC5.) (voir annexe au contrat de bail conclu entre la société civile immobilière SOC2.) Immobilière et la société à responsabilité limitée SOC6.) du 11 juillet 1994 et arrêt de la cour d’appel du 4 juillet 2007).

Il est constant en cause que le locataire précédent, la société SOC6.), a fait installer les pistes de bowling litigieuses après avoir pris en location l'immeuble de SOC2.) Immobilière ; le contrat de bail conclu à l'époque ayant par ailleurs précisé que le bowling ne devient pas un accessoire immobilier de l'immeuble loué. »

Il faut déduire des développements qui précèdent que l’impossibilité matérielle d’enlever les pistes de bowling existantes et d’exploiter de nouvelles pistes dans les locaux laisse d’être établie.

Quant à la jurisprudence de la Cour de cassation française citée par l’intimée, qui a posé comme principe que « les contrats concomitants ou successifs qui s’inscrivent dans une opération incluant une location financière, sont interdépendants ; que sont réputées non écrites les clauses inconciliables avec cette interdépendance. » (arrêts no 275 et 276 de la Chambre mixte du 17 mai 2013), il convient de noter que les ensembles de contrats à la base des litiges soumis à la Cour de cassation diffèrent, par leur nature, des contrats en cause dans le présent litige.

Ainsi, la Cour de cassation a eu à connaître d’ensembles contractuels comprenant à chaque fois un contrat de référence, en l’occurrence une convention de partenariat pour des diffusions publicitaires (première espèce) et un contrat de télésauvegarde informatique (seconde espèce), couplés à un contrat de location financière du matériel nécessaire à l’exécution du premier contrat.

Les ensembles contractuels visés se sont inscrits dans le cadre de locations financières, jointes à des contrats de prestations de service. Dans le communiqué relatif auxdits arrêts, les opérations sont décrites comme suit « un cocontractant unique, pivot de l’opération, s’est engagé avec deux opérateurs distincts, le prestataire de service, d’une part, le bailleur financier, d’autre part. A chaque fois, le contrat principal a été anéanti ».

En l’espèce, le rôle de la société SOC3.) qui a loué des pistes de bowling à la société SOC1.) n’est pas à assimiler à celui d’un bailleur financier et la société SOC2.), propriétaire de l’immeuble loué à la société SOC1.), n’est pas un prestataire de service.

Il s’y ajoute que, dans les deux espèces soumises à la Cour de cassation, c’est l’anéantissement du contrat principal qui a entraîné la caducité du ou des contrats accessoires et non pas l’inverse, alors que dans le présent litige, le contrat accessoire a été résilié.

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de retenir que, contrairement à la décision du juge de première instance, les contrats signés entre les sociétés SOC2.) et SOC1.), d’un côté, et entre les sociétés SOC3.) et SOC1.), de l’autre, ne présentaient pas une interdépendance de nature à rendre impossible la continuation du contrat de bail de l’immeuble en cas de résiliation du contrat de location de matériel. L’indivisibilité desdits contrats n’est, par conséquent, pas donnée, de sorte que la résiliation des contrat et avenant signés entre les sociétés SOC1.) et SOC3.) n’entraînait pas automatiquement la résiliation du contrat de bail entre les sociétés SOC1.) et SOC2.).

A titre subsidiaire, la société SOC2.) a basé sa demande en résiliation du contrat de bail sur la faute grave commise par la société SOC1.) ayant consisté à résilier le contrat de location des pistes.

Eu égard à l’absence d’interdépendance entre le contrat de bail et le contrat de location des pistes, conclus par la société SOC1.) avec deux sociétés différentes, la résiliation du contrat de location des pistes par la société SOC1.) ne saurait constituer une violation de ses obligations contractuelles envers la société SOC2.).

Au vu des développements qui précèdent, l’offre de preuve par expertise présentée par l’appelante en vue d’établir le caractère vétuste des pistes de bowling, devient superfétatoire, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’en analyser la recevabilité.

Par réformation du jugement entrepris, la demande en résiliation du contrat de bail et la demande tendant à la condamnation de l’appelante à déguerpir des lieux loués sont, partant, à déclarer non fondées.

Le jugement a quo est encore à réformer en ce qu’il a fait droit à la demande de l’intimée en allocation d’une indemnité de procédure.

Il résulte de ce qui précède que l’appel de la société SOC1.) est à déclarer fondé.

Il serait inéquitable de laisser à charge de la société SOC1.) l’entièreté des frais par elle exposés pour les deux instances et non compris dans les dépens.

Il convient, dès lors, par réformation du jugement dont appel, de lui allouer une indemnité de procédure de 500,00 euros pour la première instance. Il y a également lieu de faire droit à sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel à concurrence de 500,00 euros.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en matière d’appel de bail à loyer, la demande en distraction de l’appelante des frais et dépens n’est pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel en la forme,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l. qu’elle augmente sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel au montant de 3.000,00 euros,

déclare irrecevable la demande reconventionnelle de la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l. en remboursement de loyers, écarte la demande de la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l. tendant à voir ordonner une expertise,

dit l’appel fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris, déclare non fondée la demande de la société civile immobilière SOC2.) IMMOBILIERE SCI tendant à la résiliation des contrats de bail signés entre la société civile immobilière SOC2.) IMMOBILIERE SCI et la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l. les 20 novembre 2003 et 20 avril 2005, déclare non fondée la demande de la société civile immobilière SOC2.) IMMOBILIERE SCI tendant à la condamnation de la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l. à déguerpir des lieux loués, déclare non fondée la demande de la société civile immobilière SOC2.) IMMOBILIERE SCI en paiement d’une indemnité de procédure pour la première instance,

condamne la société civile immobilière SOC2.) IMMOBILIERE SCI à payer à la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l. une indemnité de procédure de 500,00 euros pour la première instance,

déclare non fondée la demande de la société civile immobilière SOC2.) IMMOBILIERE SCI en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne la société civile immobilière SOC2.) IMMOBILIERE SCI à payer à la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l. une indemnité de procédure de 500,00 euros pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à la société civile immobilière SOC2.) IMMOBILIERE SCI.