Tenant appeal partially allowed; penalty clause reduced from six to one month's rent due to disproportion.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 7/2016

Audience publique du mardi, douze janvier deux mille seize

Numéro 160820 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente, Laurence JAEGER, premier juge, Anne CONTER, juge, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A.), sans état connu, demeurant à L-(…), appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du

20 mars 2014,

comparant par Maître Perrine LAURICELLA-MOPHOU, avocat, demeurant à Eschsur-Alzette,

et

la société anonyme SOC1.) SA, établie et ayant son siège social à L-(…), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…), intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO, comparant par Maître Marisa ROBERTO, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 160820 du rôle et appelée pour fixation le 22 avril 2014, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 14 octobre 2014, ensuite, à la demande des deux parties, au 21 avril 2015, et finalement, d’un commun accord des parties, à l’audience publique du mardi, 15 décembre 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut de nouveau utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Sylvie KREICHER, avocat, en remplacement de Maître Perrine LAURICELLA- MOPHOU, comparant pour A.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Alessandra VIENI, avocat, en remplacement de Maître Marisa ROBERTO, comparant pour la société anonyme SOC1.) SA, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 12 janvier 2016, le jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail conclu en date du 24 mai 2011, un studio meublé sis à (...), a été donné en location par le bailleur, la société anonyme SOC1.) SA (ci-après SOC1.)) au locataire A.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 690,00 euros et d’une avance sur charges de 70,00 euros (soit au total 760,00 euros). Le contrat de bail conclu pour une durée d’un an stipule qu’il est renouvelable par tacite reconduction d’année en année, sauf dénonciation valablement faite par lettre recommandée, moyennant préavis de trois mois.

Par requête du 19 juin 2013, SOC1.) a fait convoquer A.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour i) l’entendre condamner à lui régler le montant de 1.520,00 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges, correspondant aux mois de décembre 2012 et de juin 2013, ainsi que le montant de 4.560,00 euros au titre d’une clause pénale, ii) voir résilier le contrat de bail et condamner A.) à déguerpir des lieux, iii) se voir allouer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros et iv) voir assortir la condamnation pécuniaire de l’exécution provisoire.

Lors des débats de première instance, SOC1.) a exposé que le loyer de juin 2013 avait été réglé, mais que les loyers de décembre 2012 et de décembre 2013 seraient encore en souffrance. Par ailleurs, contrairement aux stipulations contractuelles, A.) ne réglerait pas le loyer le premier de chaque mois, mais avec un retard systématique de l’ordre d’un mois.

Quant à la clause pénale, SOC1.) s’est prévalue de la clause n°10 du contrat de bail, intitulée « défaillance du locataire » en demandant que A.) soit condamné à lui régler la somme de 4.560,0 euros au titre d’une « indemnité forfaitaire » correspondant à six mois de loyer.

A.) a conclu à l’inapplicabilité de la prédite clause au motif qu’elle serait subordonnée à certaines conditions non remplies en l’espèce, telles l’envoi d’une sommation de payer préalable.

A.) a formulé une demande reconventionnelle en sollicitant la réduction du loyer de moitié, soit de 380,00 euros, à partir de novembre 2012 au motif de la présence d’un fort taux d’humidité dans le studio loué, provenant d’une infiltration par les murs extérieurs ; nonobstant demande faite au bailleur de remédier audit problème, SOC1.) n’aurait pas réagi de sorte que c’est en désespoir de cause que A.) aurait retenu le loyer de décembre 2012, ceci dans l’espoir de voir bouger les choses. A.) a conclu à voir débouter SOC1.) de la demande tendant à la résiliation du bail. Il a fait valoir ne pas maîtriser le français ; ainsi ce serait en fait son frère, B.) qui se serait mis en contact avec l’agence immobilière, ayant procédé à la location du studio, pour l’informer de l’apparition de l’humidité, le premier appel ayant été passé en novembre 2012 et d’autres appels téléphoniques étant intervenus en décembre 2012.

A.) a versé une attestation testimoniale rédigée en date du

2 juillet 2013 par B.) tendant à établir i) qu’il a contacté l’agence immobilière à d’itératives reprises afin d’inspecter les lieux loués, mais

ii) qu’aucune suite n’y a été réservée.

SOC1.) a fait valoir i) que le locataire ne lui a jamais fait part, ni oralement, ni par écrit d’un problème d’humidité, de sorte qu’elle n’avait pas la possibilité d’intervenir et de rechercher la cause de ce problème, ii) que ce n’est que par courrier daté du

10 juin 2013, expédié le 21 juin 2013, qu’elle a été informée du problème dont se prévaut le locataire, iii) que ce courrier n’aurait été confectionné que dans l’optique de se créer, après coup, une pièce devant venir soutenir un refus de paiement injustifié, iv) que A.) avait bien été invité par écrit à respecter les stipulations contractuelles et faire en sorte que le loyer soit payé le premier de chaque mois (courrier du 14 mai 2013).

SOC1.) a conclu au rejet de l’attestation testimoniale de B.) au motif qu’il s’agirait d’une attestation de pure complaisance.

Par jugement contradictoire du 10 février 2014, le tribunal de paix de Luxembourg, après avoir reçu les demandes principale et reconventionnelle en la forme, a :

- dit la demande principale d’ores et déjà fondée pour le montant de 1.520,00 euros au titre des arriérés de loyers et d’avances sur charges pour les mois de décembre 2012 et décembre 2013,

- condamné A.) à payer à SOC1.) le montant de 1.520,00 euros avec les intérêts au taux légal sur le montant de 760,00 euros à partir du 19 juin 2013, jusqu’à solde et sur le montant de 760,00 euros à partir du

23 décembre 2013, jusqu’à solde,

- condamné A.) à payer à SOC1.) le montant de 4.140,00 euros, au titre de la clause pénale, avec les intérêts au taux légal à partir du

10 février 2014, jour du prononcé du jugement, jusqu’à solde,

- résilié le contrat de bail aux torts exclusifs de A.) et condamné celui-ci à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de deux mois à partir de la notification du jugement,

- nommé expert Tanja LAHODA, ingénieur en génie civil, demeurant à L-8395 Septfontaines, 20, Kierchewee, avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit et motivé à déposer au greffe de la justice de paix de Luxembourg de : constater si le studio sis à (…) pris en location par A.) auprès de SOC1.) moyennant contrat de bail du 24 mai 2011 présente des traces d’infiltrations et/ou d’humidité, en rechercher les origines et causes et déterminer la date de leur apparition, et déterminer la moins-value locative éventuelle subie par A.) en relation avec ces infiltrations,

- refixé l’affaire pour continuation des débats, et

- réservé les droits des parties et les frais. Pour statuer ainsi, quant à la demande principale, le premier juge a constaté que, suivant stipulations contractuelles, le loyer est payable le premier de chaque mois. Il a dit que, même à admettre que le bailleur ait accepté, sans formuler de contestation, que le loyer soit réglé après le 1er de chaque mois pour la période allant du 1er août 2011 au 14 mai 2013, il n’en restait pas moins que, par courrier recommandé avec accusé de réception du 14 mai 2013, il a rappelé à A.) que le loyer devait être « réglé le début de chaque mois et pas à terme échu », de sorte qu’au plus tard à la réception du prédit courrier, A.) était au courant que son bailleur ne tolérait plus que le loyer allait être payé avec du retard.

Le premier juge a dit que, suivant pièces versées en cause, le loyer de mai 2013 a été réglé le 7 juin 2013, le loyer de juin 2013 a été réglé le 5 juillet 2013, le loyer de juillet 2013 a été réglé le 7 août 2013, le loyer d’août 2013 a été réglé le

6 septembre 2013, le loyer de septembre 2013 a été réglé le 7 octobre 2013, le loyer d’octobre 2013 a été réglé le 8 novembre 2013 et qu’à la date des débats de première instance - soit le 23 décembre 2013 -, le loyer de décembre 2013 restait en souffrance.

Rappelant le principe suivant lequel le paiement irrégulier du loyer par le locataire justifie la résiliation du bail, le bailleur mettant à la disposition du locataire son studio, étant partant en droit de pouvoir compter sur une rentrée d’argent régulière et ne pouvant être contraint de patienter des semaines avant de rentrer dans ses droits, le premier juge a dit qu’eu égard au fait que A.) s’était vu rappeler les stipulations contractuelles et avait été invité à faire en sorte que le paiement du loyer se fasse pour le 1er de chaque mois, son comportement consistant à continuer à régler le loyer avec plus d’un mois de retard devait être considéré comme étant fautif et justifiant la résiliation du bail.

Quant à la clause pénale, le premier juge a constaté qu’aux termes de l’article 10 alinéa 1er du contrat de bail, relatif à la défaillance du locataire, « en cas de nonpaiement à l’échéance par le locataire d’un loyer, d’un rappel de loyer ou d’une des sommes prévues au présent contrat, de même en cas d’inexécution par le locataire de l’une quelconque des conditions ou clauses du présent contrat, le bail est résilié à la demande du propriétaire un mois après une sommation ou toute autre tentative de mise en demeure restée infructueuse ». Il a rappelé que l’octroi de dommagesintérêts suppose que le débiteur ait été mis en demeure par le créancier et a constaté que les conditions d’application de l’article 10 du contrat de bail se trouvent réunies, eu égard au courrier de rappel du 14 mai 2013 envoyé par SOC1.) (en recommandé avec accusé de réception) suivant lequel, elle a non seulement réclamé le paiement du loyer de décembre 2012, mais également exigé de A.) qu’il respecte les stipulations du contrat de bail en réglant le loyer pour le premier de chaque mois.

Il a partant dit qu’il y avait lieu de faire droit à la clause pénale à concurrence du montant de (6 x 690,00 =) 4.140,00 euros, correspondant à six mois de loyer.

Concernant la demande reconventionnelle, respectivement les infiltrations d’eau et l’apparition de l’humidité à l’intérieur du studio, le premier juge a dit que i) A.) restait en défaut de rapporter la preuve qu’il avait bien informé, directement ou indirectement par le biais de son frère, le bailleur SOC1.) des infiltrations d’eau constatées dans son studio, ii) au regard du courrier du

13 décembre 2013, émanant du mandataire de SOC1.), il apparaissait que des traces d’humidité ont été constatées dans le studio pris en location par A.), les parties litigantes en imputant cependant l’origine à des causes différentes, A.) soutenant que ces traces sont dues à des infiltrations d’eau en provenance de l’extérieur et SOC1.) soutenant qu’elles sont dues non seulement à un défaut d’aération imputable au locataire, mais également à une « sur-occupation » du studio, ce dernier ayant été destiné à l’usage d’une personne et non pas de quatre.

Au regard des versions contradictoires des parties, le premier juge a procédé par voie d’expertise, l’appréciation du bien-fondé de la demande reconventionnelle ayant partant été réservée.

De ce jugement, notifié le 13 février 2014, A.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 20 mars 2014.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, A.) demande, dans son acte d’appel, principalement à voir dire qu’il n’y a pas lieu à résiliation judiciaire du contrat de bail et à le voir décharger de toute condamnation prononcée à son encontre.

Subsidiairement, l’appelant demande à voir constater que le jugement entrepris n’a pas statué sur sa demande reconventionnelle tendant à voir ordonner une réduction du loyer et voir « dire qu’il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail avant de statuer quant au bien-fondé de la demande reconventionnelle ».

A titre encore plus subsidiaire, en cas de résiliation du contrat de bail, A.) demande à voir dire que les conditions de l’article 10 du contrat de bail ne sont pas remplies, le prédit article ne pouvant trouver application en l’espèce, et à se voir décharger de la condamnation prononcée à son encontre, consistant à payer le montant de 4.140,00 euros, augmenté des intérêts au taux légal tels que stipulés au dispositif du jugement attaqué.

L’appelant sollicite en outre l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, A.) fait valoir que SOC1.) avait accepté que le loyer ne fût pas payé par anticipation le 1er de chaque mois, mais au terme échu, l’appelant percevant son salaire le 15 de chaque mois. Cet « arrangement » entre parties n’aurait jamais été dénoncé par le bailleur, jusqu’à la requête introductive de première instance. Quant au courrier du 14 mai 2013, il ne l’aurait pas compris, pensant que SOC1.) réclamait uniquement le paiement du loyer de décembre 2012, resté en souffrance. Il expose avoir perdu son emploi, et ne pas bénéficier d’indemnités de chômage, faute d’avoir cotisé assez en vue d’une ouverture de droits. Il ne percevrait pas non plus de RMG, faute de remplir les critères de durée de résidence. Face à cette situation financière précaire, il lui serait impossible de verser deux mois de loyers de manière simultanée, en vue de régulariser sa situation. Néanmoins il serait de bonne foi, ayant toujours réussi à régler le loyer en cours.

Lors des débats à l’audience, l’appelant expose que le bail a été résilié d’un commun accord des parties le 16 décembre 2014. Il renonce à sa demande reconventionnelle tendant à la réduction du loyer de moitié ainsi qu’à sa demande en nomination d’un expert. Il y a lieu de lui en donner acte.

Quant aux arriérés de loyers, l’appelant est en aveu de redevoir les loyers des mois de décembre 2012 et de décembre 2013, ainsi que de novembre 2014 et de décembre 2014. Il explique avoir été au chômage et ainsi s’être retrouvé dans une situation financière difficile.

Quant à la clause pénale, l’appelant fait valoir qu’elle ne saurait trouver application en l’espèce, la résiliation du contrat de bail étant intervenue d’un commun accord des parties, et non en raison d’une faute contractuelle qu’il aurait commise. Subsidiairement, il fait plaider que le courrier de SOC1.) du 14 mai 2013 n’aurait pas été envoyé par recommandé et ne saurait dès lors constituer une sommation aux termes de la loi et du contrat de bail. A titre tout à fait subsidiaire, il demande au tribunal de réduire le quantum de la clause pénale.

SOC1.) conclut à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des motifs retenus par le premier juge.

L’intimée augmente sa demande relative aux arriérés de loyers et d’avances sur charges au montant total de 1.520,00 euros, correspondant aux loyers des mois de novembre 2014 et de décembre 2014, échus en instance d’appel. Il y a lieu de lui en donner acte.

SOC1.) conteste que la résiliation du contrat de bail soit intervenue d’un commun accord des parties. Elle fait plaider que c’est elle qui aurait pris l’initiative de la résiliation du contrat de bail, et que A.) l’aurait ensuite simplement acceptée.

Quant à la clause pénale, elle conclut à la confirmation de la décision querellée, en soulignant que la prédite clause s’applique en cas de retard de paiement dans le chef du locataire. L’application de la prédite clause n’aurait pas de lien avec la résiliation du contrat de bail, de même l’existence d’un quelconque préjudice dans le chef du bailleur ne serait pas nécessaire, le seul retard dans le paiement des loyers suffisant à déclencher le jeu de la clause pénale, retard que le bailleur qualifie en l’espèce d’incontestable.

A titre subsidiaire, SOC1.) invoque l’article 1146, alinéa 2 du code civil, aux termes duquel lorsque le jour de l’exécution a été déterminé d’un commun accord ou fixé par l’une des parties en vertu d’un droit à elle réservé et au moyen d’un avertissement régulier, le débiteur est mis en demeure par la seule expiration de ce jour. Ainsi, aucune mise en demeure de la part du bailleur n’aurait été nécessaire en l’espèce.

A titre encore plus subsidiaire, SOC1.) fait plaider que le courrier du 14 mai 2013 constitue une mise en demeure, sinon une tentative de mise en demeure, l’article 10 du contrat de bail faisant référence à une « sommation ou toute autre tentative de mise en demeure restée infructueuse».

Estimant que le preneur a signé le contrat de bail, SOC1.) conclut qu’il n’y aurait en tout état de cause pas lieu à réévaluation du montant forfaitaire de la clause pénale par le juge.

SOC1.) sollicite finalement l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Quant aux arriérés de loyers, le tribunal note que les parties s’accordent à dire qu’à l’heure actuelle, restent en souffrance les loyers de décembre 2012 et de décembre 2013, ainsi que de novembre 2014 et de décembre 2014, l’appelant ayant renoncé à sa demande reconventionnelle tendant à la réduction du loyer et au moyen de l’exception d’inexécution. Il y a partant lieu i) de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné A.) à payer à SOC1.) le montant de 1.520,00 euros et ii) de déclarer fondée l’augmentation de la demande du bailleur et de condamner A.) encore à payer à SOC1.) le montant de 1.520,00 euros, au titre des loyers de novembre 2014 et de décembre 2014, échus en instance d’appel, étant précisé qu’à défaut pour le bailleur de solliciter l’octroi d’intérêts légaux, ledit montant ne donne pas lieu à majoration.

Dans la mesure où il résulte des renseignements fournis par les parties que le contrat de bail a été résilié le 16 décembre 2014 et que A.) a quitté le studio à cette date, la demande de l’appelant tendant à voir dire qu’il n’y aurait pas lieu à résiliation du contrat de bail et au déguerpissement consécutif du locataire est devenue sans objet.

Quant à la clause pénale, aux termes de l’article 1226 du code civil, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.

La jurisprudence définit la clause pénale comme une évaluation conventionnelle et forfaitaire des dommages et intérêts redus indépendamment de la question de consistance, voire existence d’un préjudice quelconque causé par l’inexécution visée, le préjudice résultant de ce manquement étant présumé correspondre au montant forfaitairement fixé par les parties (Cour, 29 octobre 1997, n° 17996 du rôle). La clause pénale a pour effet de dispenser le créancier en cas d’inexécution, d’établir qu’il a subi un dommage et de fixer conventionnellement le montant de ce dommage (Cour 25 février 1999, n° 21103 du rôle, Cass. 26 juin 1997, n° 47/97).

Il y a lieu de rappeler que les parties sont libres de prévoir les conséquences qui seront attachées à l’éventuelle violation d’une ou plusieurs obligations et de fixer conventionnellement une indemnité.

En cas de fixation conventionnelle d’une indemnité, celle-ci ne doit pas correspondre au préjudice réellement subi. Son but est précisément de fixer forfaitairement le montant du dommage, en vue d’éviter toute discussion ultérieure en cas de manquement du locataire.

L’article 1152 du code civil dispose que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Si l’article 1152 du code civil consacre le caractère forfaitaire des dommages et intérêts convenus par les parties pour le cas d’inexécution par l’une d’elle des obligations découlant de leur contrat, toujours est-il que le législateur, dans un souci d’équité, a, par la loi du 15 mai 1987, donné au juge la possibilité de modérer ou augmenter la peine convenue si celle-ci est manifestement excessive ou dérisoire.

En ouvrant la voie au pouvoir modérateur du juge pour prévenir des excès en la matière, cette législation ne devait cependant présenter qu’un caractère d’exception. Le législateur n’entendait pas remettre en cause la vertu coercitive et l’efficacité préventive de la clause pénale.

Il appartient dès lors au juge, dans ce cas d’espèce, d’apprécier si la pénalité prévue au contrat est manifestement excessive. Pour ce faire, les juges se basent normalement sur plusieurs critères objectifs. Un des critères est la comparaison entre le montant de la peine stipulée et l’importance du préjudice effectivement subi par le créancier du fait de l’inexécution: il faut qu’il y ait une trop grande disproportion entre la peine et le préjudice. La prise en compte du préjudice réel à la date où le juge statue est imposée par le principe qui veut que la victime de l’inexécution a droit à une réparation intégrale de son préjudice sous réserve de l’effet correcteur de l’article 1150 du code civil. En principe la réduction n’est possible que si la clause pénale est manifestement excessive, et non lorsqu’elle est seulement supérieure au préjudice subi (G. RAVARANI, La responsabilité civile, Pasicrisie 2000, n° 446).

Le caractère manifestement excessif d’une clause pénale se mesure à la disproportion entre le dommage réellement subi par le bénéficiaire de ladite clause et le montant de l’indemnité stipulée (Cour 23 mai 2000, n° 23718 du rôle). Il s’agit du critère de l’examen de la situation respective des parties pour le cas où la clause pénale devait être appliquée dans toute sa rigueur: il serait en effet injuste que par son application le créancier tire un plus grand avantage de l’inexécution de l’obligation que de son exécution normale.

Un autre critère est l’appréciation de la bonne foi du débiteur: il peut être injuste de le faire profiter d’une réduction s’il a failli volontairement et de mauvaise foi à ses obligations (Cour d'appel, 14 novembre 2007, no 31979 du rôle; 13 février 2008, no 32290 du rôle).

A noter que i) si le maintien de la clause pénale est la règle et la modification l’exception, il n’en reste pas moins que les tribunaux sont désormais plus enclins à réduire les clauses pénales qu’ils jugement manifestement excessives. En principe la réduction n’est possible que si la clause pénale est manifestement excessive, et non lorsqu’elle est seulement supérieure au préjudice subi, ii) le caractère manifestement excessif d’une clause pénale se mesure à la disproportion entre le dommage réellement subi par le bénéficiaire de ladite clause et le montant de l’indemnité stipulée, iii) constituent des clauses pénales manifestement excessives celles qui procurent au créancier un bénéfice plus grand que l’exécution. (cf. G. RAVARANI, La responsabilité civile, édit. 2014, n° 751).

Pour voir une clause pénale s’appliquer, le créancier n’est pas obligé de prouver que l’inexécution du contrat lui cause préjudice, puisque ce préjudice a été à l’avance présumé et évalué dans le contrat. Cependant, lorsque le débiteur demande la révision de la clause pénale en arguant de son caractère manifestement excessif, le créancier a intérêt à combattre les arguments avancés par le débiteur en établissant la réalité et l’étendue de son préjudice.

En l’espèce, l’article 10 du contrat de bail, intitulé « Défaillance du locataire », est rédigé dans les termes suivants :

« En cas de non-paiement à l’échéance par le locataire d’un loyer, d’un rappel de loyer ou d’une des sommes prévues au présent contrat, de même en cas d’inexécution par le locataire de l’une quelconque des conditions ou clauses du présent contrat, le bail est résilié, à la demande du propriétaire, un mois après une sommation ou toute autre tentative de mise en demeure restée infructueuse.

Dans ce cas, le locataire devra payer au propriétaire à titre d’indemnité forfaitaire, en plus du mois de loyer en cours, une somme égale à six mois de loyer, augmentée de toutes les charges accessoires du bail pendant cette période ».

A ce titre, SOC1.) réclame à A.) une clause pénale équivalente à six mois de loyers, soit le montant de (690,00 euros x 6 mois =) 4.140,00 euros.

L’argumentation de l’appelant consistant à dire que la clause pénale ne saurait trouver application en l’espèce, la résiliation du bail étant intervenue d’un commun accord des parties, et non en raison d’une faute commise par le locataire, tombe à faux. Tel que l’a fait remarquer à juste titre l’intimée, la clause pénale s’applique « en cas de non-paiement à l’échéance par le locataire d’un loyer, d’un rappel de loyer ou d’une des sommes prévues au présent contrat ». Elle poursuit, « dans ce cas, le locataire devra payer au propriétaire à titre d’indemnité forfaitaire […] ». Le simple retard dans le paiement suffit dès lors à faire jouer la clause pénale, la question de savoir si la résiliation du contrat de bail est intervenue d’un commun accord des parties ou non n’étant pas pertinente à cet égard.

Par courrier du 14 mai 2013, adressé par SOC1.) à A.), le bailleur invite le locataire « à régler le loyer de décembre 2012 » et lui rappelle que « les loyers devront être réglés le début de chaque mois et pas à terme échu ». Bien que sur ce courrier figure la mention « Lettre recommandée avec accusé de réception » (la mention étant soulignée), l’accusé de réception du prédit courrier par A.), n’est pas joint en annexe. Néanmoins par courrier de réponse du 10 juin 2013, l’appelant s’adresse à son bailleur et se réfère expressément « à votre courrier du 14 mai 2013 par laquelle vous [SOC1.)] m’invitez [A.)] à régler le loyer du mois de décembre ».

Il en découle que le courrier du 14 mai 2013, constitue sinon une sommation, du moins une « tentative de mise en demeure » au sens de l’article 10 du contrat de bail liant les parties. La circonstance qu’il n’est pas établi que le prédit courrier ait pris la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception ne porte pas à conséquence, A.) ayant reconnu dans son courrier de réponse du 10 juin 2013 avoir reçu le courrier litigieux du 14 mai 2013.

En dernier ordre de subsidiarité, l’appelant demande au tribunal de réduire le quantum de la clause pénale, demande à laquelle l’intimée s’oppose.

Le tribunal constate que i) le montant de la clause pénale correspond à six mois de loyers, soit 4.140,00 euros, ii) le montant des arriérés de loyers dus équivaut à quatre mois de loyers, iii) le bailleur dispose d’une garantie bancaire à concurrence du montant de 1.520,00 euros (correspondant à deux mois de loyers, suivant l’article

11 du contrat de bail), qui a été, d’un commun accord des parties, retenue par SOC1.) pour venir en déduction des loyers dus, iv) la résiliation du bail est intervenue de l’initiative des parties, au cours de l’instance d’appel, A.) ayant quitté de sa propre initiative les lieux le 16 décembre 2014.

Au vu des développements qui précèdent, le tribunal considère que le caractère excessif de la clause pénale est donné en l’espèce, la disproportion entre le dommage réellement subi par le bailleur et le montant de l’indemnité stipulée étant manifestement trop importante. Il y a donc lieu, par réformation du jugement entrepris, de la réduire à de plus justes proportions et de retenir à ce titre le montant de 690,00 euros, correspondant à un mois de loyer.

L’appel est dès lors partiellement fondé.

Au vu de l’issue du litige et au regard du fait qu’aucune des parties ne justifie de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de débouter les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel en la forme,

donne acte à A.) qu’il renonce à sa demande reconventionnelle tendant à la réduction du loyer de moitié,

donne acte à A.) qu’il renonce à sa demande en institution d’une expertise, dit sans objet la demande de A.) tendant à reformer le jugement entrepris en ce qu’il a résilié le contrat de bail du 24 mai 2011, dit l’appel partiellement fondé,

par réformation du jugement entrepris,

condamne A.) à payer à la société anonyme SOC1.) SA le montant de 690,00 euros du chef de la clause pénale,

confirme le jugement pour le surplus,

donne acte à la société anonyme SOC1.) SA de l’augmentation de sa demande d’un montant de 1.520,00 euros, correspondant aux loyers des mois de novembre 2014 et décembre 2014,

dit l’augmentation de la demande de la société anonyme SOC1.) SA recevable et fondée, partant,

condamne A.) encore à payer à la société anonyme SOC1.) SA le montant de 1.520,00 euros de ce chef, dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de procédure,

condamne A.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.