Tenant's appeal to terminate lease and evict succeeded; landlord's rent arrears claim dismissed.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 241/2015

Audience publique du mardi, dix-sept novembre deux mille quinze

Numéro 167572 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente, Laurence JAEGER, juge, Anne CONTER, juge, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOC.1.) Sàrl, établie et ayant son siège social à L- (…), représentée par son gérant en fonctions, appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg du 2 janvier 2015,

comparant par Maître Sandra GIACOMETTI, avocat, demeurant à Luxembourg, et

A.), sans état connu, demeurant à L-(…), intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN, comparant par Maître Jean-Paul RIPPINGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 167572 du rôle et appelée pour fixation le 24 juin 2015, fut fixée pour plaidoiries au 30 juin 2015. Par courrier du greffe du 9 juillet 2015, le tribunal prononça la rupture du délibéré au vu du courrier de Maître Sandra GIACOMETTI du 29 juin 2015 ainsi que du certificat médical y annexé et refixa l’affaire pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 3 novembre 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Dogan DEMIRCAN, avocat, en remplacement de Maître Sandra GIACOMETTI, comparant pour la société à responsabilité limitée SOC.1.) Sàrl, donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Véronique ACHENNE, avocat, en remplacement de Maître Jean-Paul RIPPINGER, comparant pour A.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 17 novembre 2015, le jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail commercial conclu le 31 janvier 2013, prenant effet le 1er février 2013, A.) a donné à bail à la société à responsabilité limitée SOC.1.) sàrl un local commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis à L-(...), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 2.200,00 euros et d’avances mensuelles sur charges de 125,00 euros.

Par requête déposée le 12 mars 2013, A.) a fait convoquer SOC.1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de :

- l’entendre condamner à lui payer le montant de 4.650,00 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges des mois de février et mars 2013, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde,

- l’entendre condamner à lui payer le montant de 6.600,00 euros au titre de la garantie bancaire,

- se voir réserver le droit d’augmenter sa demande pécuniaire en cours d’instance,

- voir résilier le contrat de bail et condamner SOC.1.) à déguerpir des lieux loués,

- se voir allouer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros et

- ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Par requête déposée le 10 juin 2014, A.) a fait convoquer la société à responsabilité limitée SOC.1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de voir valider la saisie-gagerie pratiquée en vertu d’une ordonnance rendue le 15 mai 2014 par le juge de paix de Luxembourg, pour avoir conservation et paiement de la somme de 11.625,00 euros, sans préjudice des loyers et des frais à échoir ainsi que des frais de la saisie-gagerie.

Lors des débats de première instance, A.) a (i) reconnu, avoir entre-temps reçu le paiement des sommes réclamées, exception faite du montant de 1.879,00 euros, correspondant à des charges locatives, (ii) réduit le montant de sa demande à la somme de 1.879,00 euros, (iii) maintenu sa demande tendant à la résiliation du bail et au déguerpissement consécutif du locataire, en se prévalant du retard considérable avec lequel SOC.1.) paie le loyer.

SOC.1.) a résisté à la demande en faisant valoir (i) qu’elle s’est entre-temps acquittée des arriérés de loyers, (ii) un trouble de jouissance dans son chef, A.) restant en défaut de remédier à la présence d’odeurs de mazout dans le local loué, odeurs qui porteraient préjudice au bon fonctionnement du snack du locataire.

Par jugement contradictoire rendu en date du 25 novembre 2014, le tribunal de paix de Luxembourg, après avoir ordonné la jonction des rôles et donné acte à A.) de la réduction de sa demande en paiement au montant de 1.879,00 euros, a :

- reçu les requêtes en la forme,

- dit les demandes partiellement fondées,

- déclaré résilié le contrat de bail et condamné SOC.1.) à déguerpir des lieux loués dans le mois qui suit la notification du jugement,

- dit la demande non fondée pour le surplus,

- ordonné la mainlevée de la saisie-gagerie pratiquée le 26 mai 2014 en vertu d’une ordonnance rendue le 15 mai 2014,

- rejeté la demande en allocation d’une indemnité de procédure formulée par A.),

- condamné SOC.1.) aux frais et dépens de l’instance et

- dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement.

Pour statuer ainsi, le premier juge a dit que si le constat d’huissier daté du 2 juin 2014 et les attestations testimoniales versées en cause établies à la fin du mois de juin 2014 confirment la présence d’une forte odeur de mazout dans les locaux loués, il laissait cependant d’être établi - face aux contestations de A.) –

(i) que ces odeurs aient été présentes dans les locaux en cause avant le mois de juin 2014 et a fortiori qu’elles aient été présentes dans les locaux dès le mois de février 2014, alors que le paiement du loyer a été suspendu dès février 2014, (ii) que ces odeurs soient imputables à un manquement du bailleur aux obligations lui incombant, et (iii) qu’à un moment donné, SOC.1.) ait été totalement privée de la jouissance du local.

Il a partant retenu que le fait de retenir cinq mois de loyers était, en tout état de cause, disproportionné, et que par ailleurs, SOC.1.) disposait d’autres moyens d’agir afin d’obtenir satisfaction, en agissant en justice pour faire constater le trouble de jouissance dont elle se plaint.

Rappelant que (i) le preneur a l’obligation de régler le loyer aux termes convenus,

(ii) le défaut de paiement des loyers aux échéances convenues constitue une violation par le preneur de ses obligations contractuelles justifiant, suivant la gravité, la résiliation du contrat de bail et le déguerpissement du défendeur, (iii) le simple retard dans le paiement du loyer constitue une faute justifiant la résiliation du contrat de bail, dès lors que ce retard est d’une certaine importance et que les circonstances de la cause ne révèlent pas une acceptation tacite par le bailleur du report de la date de paiement, le premier juge a dit que même si SOC.1.) avait entre-temps réglé l’arriéré de loyer et de charges, exception faite du montant de 1.879,00 euros (charges locatives), il n’en restait pas moins qu’elle présentait, en date du 10 juin 2014, un arriéré de 13.950,00 euros, correspondant aux loyers de février à juin 2014 inclus et qu’un tel retard de paiement est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, en précisant qu’il n’était pas établi, ni même allégué, que le bailleur ait accepté expressément ou tacitement un tel report du paiement.

Quant à la demande en paiement du montant de 1.879,00 euros, au titre de charges locatives, contesté par SOC.1.), le premier juge a dit qu’en l’absence de pièces justificatives, A.) était à débouter de ce volet de sa demande.

Quant à la saisie-gagerie, le premier juge a dit qu’au vu du fait que A.) n’était plus titulaire d’une créance envers SOC.1.), il convenait d’accorder la mainlevée de la saisie.

De ce jugement, SOC.1.) a relevé appel par exploit d’huissier du 2 janvier 2015.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation de la décision entreprise, l’appelante conclut à voir dire les demandes en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement consécutif non fondées.

Elle sollicite, en tout état de cause, l’exécution provisoire du jugement.

A l’appui de son recours, SOC.1.) fait valoir ne s’être volontairement pas acquittée de quelques loyers, motif pris de l’existence de très fortes odeurs de mazout dans le snack qu’elle exploite. De surcroît, elle rencontrerait des problèmes au niveau de l’électricité et de l’eau chaude.

S’estimant entravée dans la jouissance paisible du bien loué, SOC.1.) estime pouvoir invoquer à bon escient l’exception d’inexécution, en donnant à considérer avoir opéré une rétention de loyer afin de faire réagir son bailleur – qui est lui-même locataire principal. En tirant argument du fait (i) de s’être finalement acquittée de tous les loyers et (ii) d’avoir neutralisé l’odeur de mazout par l’emploi de bombes parfumées, l’appelante demande à pouvoir rester dans les lieux. Pour autant que de besoin, l’appelante demande à voir nommer un expert afin de déterminer les causes et origines de l’odeur de mazout.

L’intimé soulève l’irrecevabilité de l’appel, au motif que l’appelante est restée en défaut d’enrôler l’affaire pour la date de comparution fixée dans l’acte d’appel.

En ordre subsidiaire, il conclut à la confirmation pure et simple du jugement a quo, et conteste l’existence d’une odeur de mazout dans les lieux loués.

Il insiste sur le fait que le locataire a commis plusieurs fautes justifiant la résiliation du contrat de bail, à savoir (i) le non-paiement de plusieurs loyers (article 2 du contrat de bail), (ii) le défaut de réalisation des travaux indiqués à l’article 4 du contrat de bail et

(iii) la non-indexation du loyer.

Il conclut, enfin, à se voir allouer une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Discussion

Quant à la recevabilité de l’appel

L’article 548 du nouveau code de procédure civile, auquel renvoie l’article 25 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation (lequel est applicable aux baux commerciaux en vertu de l’article 1er (3) premier tiret de la susdite loi de 2006) prescrit que l’acte d’appel, en matière d’appel bail à loyer, doit contenir une assignation à jour fixe.

L’acte d’appel du 2 janvier 2015 signifié à la requête de la société SOC.1.) a donné assignation à A.) à comparaître à l’audience de la troisième chambre du tribunal d’arrondissement de Luxembourg du 20 janvier 2015 à 15.00 heures et a donc respecté cette disposition.

Il n’est pas contesté que l’appelant a omis de faire enrôler l’affaire pour cette audience. Néanmoins, l’absence d’enrôlement pour la date indiquée dans l’acte d’appel n’est pas sanctionnée de nullité (Cour 24 juin 2009, n° 34488 et 34534 du rôle ; Cour 13 février 2008, n° 32937 du rôle ; T. HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé, n° 524).

Par ailleurs, l’avis de distribution du 17 février 2015 émanant du greffe de la troisième chambre du tribunal d’arrondissement a parfaitement informé la partie intimée de la date à laquelle l’affaire paraîtrait en audience publique et cette partie s’y est fait représenter.

Or, étant donné que l’intimée ne fait état d’aucun grief (cf. Cass. R./T., 11.01.2001, n° registre 1737), l’appel du 2 janvier 2015, ayant pour le surplus été relevé dans les délai et forme de la loi, est à déclarer recevable.

Quant au fond

D’emblée, le tribunal constate que le jugement a quo n’est pas entrepris pour autant qu’il a rejeté la demande pécuniaire du bailleur et ordonné la mainlevée de la saisiegagerie, les seuls chefs de la décision attaquée tenant à la résiliation du contrat de bail ainsi qu’au déguerpissement du locataire.

Afin de résister à la demande en résiliation du contrat de bail formulée par son bailleur, SOC.1.), renvoyant à un constat d’huissier du 2 juin 2014 et à maintes attestations testimoniales, invoque l’exception d’inexécution, motif pris de l’existence d’une odeur de mazout dans les lieux loués. Force est toutefois de constater que l’appelante reste non seulement en défaut de formuler une demande en réduction du loyer afférente, mais conclut encore à pouvoir se maintenir dans les lieux loués. Dès lors, le tribunal ne peut qu’admettre que l’odeur de mazout – à la supposer avérée – n’a, en tout état de cause, pas empêché le preneur d’exploiter son commerce, aucun trouble de jouissance ne pouvant dès lors être retenu dans son chef. L’exception d’inexécution étant invoquée sans fondement et en particulier sans en tirer une quelconque conséquence juridique, le tribunal ne s’attardera pas autrement sur ce moyen, qui, de toute évidence, laisse d’être fondé.

A l’appui de sa demande en résiliation, le bailleur invoque trois griefs, à savoir, outre le retard dans le paiement du loyer, le défaut d’indexation du loyer ainsi que le défaut de réalisation de certains travaux.

La résiliation d’un contrat de bail ne peut être prononcée qu’en raison de l’imputabilité à l’une des parties d’une inexécution grave (Les Novelles, n° 388 ter a). En outre, il a été jugé que la gravité du manquement doit être appréciée en fonction de l’existence ou non d’un dommage dans le chef du créancier (Cass. Bel. 5 mars 1982, P. I, 800). Le juge a ainsi le pouvoir de refuser la résolution ou la résiliation aux torts du preneur, s’il estime que les intérêts du bailleur ne sont point en péril. La Cour de cassation belge a ainsi jugé, dans un arrêt du 15 avril 1993 (J.L.M.B., 1015) que le caractère grave de l’inexécution doit être apprécié en fonction de l’existence ou non d’un dommage dans le chef du bailleur.

A noter que, si l’article 2 du contrat de bail prévoit qu’en cas de variation de l’indice de plus de 2,5%, le prix du bail variera de plein droit et sans mise en demeure préalable, le preneur étant tenu d’adapter automatiquement le loyer à cette variation dès la première échéance suivant la variation, le défaut d’indexation du loyer par SOC.1.) ne saurait justifier la résiliation du contrat de bail, alors que A.), qui reproche à SOC.1.) d’avoir payé les loyers de février à juin 2013 avec retard, reste en défaut de justifier une hausse de plus de 2,5% de l’indice de l’échelle mobile des salaires justifiant une augmentation du loyer.

Par ailleurs, la circonstance qu’SOC.1.) n’aurait prétendument pas respecté l’article 4 du contrat de bail, aux termes duquel le locataire fera exécuter à ses frais (i) la peinture et le changement de décoration du local de commerce,

(ii) l’aménagement d’un revêtement de sol des caves, (iii) le crépis sur les murs des caves et (iv) l’aménagement en façade avant d’une trappe de fourniture de marchandises vers le sous-sol, ne saurait davantage justifier la résiliation du contrat de bail, étant précisé que A.) non seulement n’établit, ni n’allègue un quelconque préjudice (cf. ce qui a été retenu ci-dessus), mais reste encore en défaut de rapporter la preuve de ses affirmations et d’apporter de plus amples explications à ce sujet.

Finalement, en ce qui concerne les arriérés de loyers et avances sur charges – qui ont tous été entretemps apurés – il importe de souligner que les juges du fond ont le pouvoir souverain d’apprécier si une résiliation du contrat de bail est justifiée lorsque la partie en faute a mis fin à ses abus. Dans un tel cas, le juge doit, en effet, se montrer indulgent (Les Novelles, Le louage de choses, I, Les baux en général, n° 390 e), p. 245).

Compte tenu du fait qu’SOC.1.) se conforme actuellement à ses obligations contractuelles, la demande tendant à la résiliation du bail et au déguerpissement consécutif du locataire est, par réformation de la décision querellée, et sans qu’il n’y ait lieu d’ordonner une mesure d’instruction complémentaire, à dire non fondée.

L’appel est partant fondé.

Eu égard à l’issue du litige, la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par l’intimé est à rejeter.

Il y a lieu de rappeler, qu’en tant que dérogation à l’effet suspensif des voies de recours, il ne peut y avoir exécution provisoire que lorsque la décision à exécuter est susceptible d’un recours et que ce recours est suspensif. Le présent jugement étant un jugement d’appel et compte tenu du fait que le recours en cassation en matière civile n’a, en général, pas d’effet suspensif, la demande tendant à voir déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision est à rejeter (cf. Jurisclasseur Procédure, V° exécution provisoire, fascicule 516, nos 5 et 6).

Les frais et dépens des deux instances, y compris les frais de saisie-gagerie, sont à supporter pour moitié par les deux parties en cause, étant donné que, si, d’une part, A.) a certes été obligé d’introduire une action en justice afin de recouvrer les loyers impayés, il n’en reste cependant pas moins que, d’autre part,

(i) mainlevée a été ordonnée de la saisie-gagerie et que (ii) les demandes de A.) en résiliation et en déguerpissement laissent d’être fondées.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel en la forme,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une mesure d’expertise, dit l’appel fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris, dit la demande de A.) tendant à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement du locataire non fondée, et en déboute, rejette la demande de A.) en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

rejette la demande de la société à responsabilité limitée SOC.1.) Sàrl en exécution provisoire du présent jugement,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour moitié à A.) et pour moitié à la société à responsabilité limitée SOC.1.) Sàrl.