Tenant partially allowed to pay occupation fees; court rejected evidence of lease and awarded damages.

Jugement occupation sans droit ni titre (XIVe chambre)

Numéro 225/2015

Audience publique du mardi, trois novembre deux mille quinze

Numéro 164422 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme

SOCIETE1.)

SA, établie et ayant son siège social

à

L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 5 juin 2014,

comparant par Maître Marleen WATTÉ-BOLLEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme

SOCIETE2.)

SA, établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

comparant par Maître Marisa ROBERTO, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 164422 du rôle et appelée pour fixation le 14 octobre

2014, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 17 mars 2015 et finalement à l’audience

publique du mardi, 20 octobre 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Marleen WATTÉ-BOLLEN, avocat, comparant pour la société anonyme

SOCIETE1.) SA, donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Alessandra VIENI, avocat, en remplacement de Maître Marisa ROBERTO,

comparant pour la société anonyme SOCIETE2.) SA, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 3

novembre 2015, le

jugement

qui suit :

Faits et Rétroactes

Par requête déposée le 12 juin 2013, la société anonyme SOCIETE2.) SA a fait

convoquer la société anonyme SOCIETE1.) SA devant le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette pour i) voir dire que SOCIETE1.) SA est occupante sans droit ni titre et la voir

condamner à déguerpir des lieux, ii) fixer l’indemnité d’occupation, à partir du 27 mars

2013, au montant mensuel de 1.500,00 euros et condamner SOCIETE1.) SA à lui

payer le montant de 4.745,00 euros, à titre d’indemnité d’occupation couvrant la

période du 27 mars 2013, date de l’acte de vente, jusqu’à juin 2013, sous réserve

d’augmentation au titre des indemnités à échoir, iii) se voir allouer une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros et iv) ordonner l’exécution provisoire du jugement.

A l’appui de sa demande, SOCIETE2.) SA a fait exposer que i) par acte de vente

notarié du 27 mars 2013, enregistré en date du 3 avril 2013, elle a acquis, au prix de

vente de 380.000 euros, un immeuble sis à L-ADRESSE3.), ayant appartenu à la

société anonyme SOCIETE3.) SA, déclarée en état de faillite par jugement

commercial, TAL XV, numéro 357/2011, du 4 avril 2011, ii) SOCIETE1.) SA a occupé

ledit immeuble sans droit ni titre jusqu’au 8 novembre 2013, date de la restitution des

clés documentée par un récépissé établi le même jour, iii) suivant décompte actualisé

au 8 avril 2014, sur base d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.500,00 euros,

à partir du 1er avril 2013, SOCIETE1.) SA lui redevrait le montant total de 10.900,00

euros (période allant du mois d’avril 2013 au 8 novembre 2013).

SOCIETE1.) SA a résisté à la demande en faisant valoir qu’elle est locataire en vertu

d’un contrat de bail commercial écrit, conclu avec SOCIETE3.) SA en date du 1er

décembre 2010, et portant sur une partie de l’immeuble sis à L-ADRESSE3.).

SOCIETE2.) SA a contesté la réalité du prétendu contrat de bail et, à supposer pour

les besoins de la discussion que ce contrat de bail existe, a contesté qu’il lui soit

opposable, en soulignant quant à ce dernier point i) qu’un contrat de bail commercial,

conclu antérieurement à la vente, ne lui serait opposable qu’à condition d’avoir date

certaine, notamment par la voie de l’enregistrement, en conformité des dispositions

des articles 1743 et 1328 du code civil, ii) que toute connaissance de l’existence du

contrat de bail commercial, avant ou à la signature de l’acte notarié de vente, est

contestée, le contrat dont SOCIETE1.) SA se prévaut n’étant que de pure

complaisance (SOCIETE1.) SA n’ayant été constituée qu’en date du 10 décembre

2010 ; que l’administrateur-délégué de la société SOCIETE3.) SA, PERSONNE1.),

étant en même temps associée à 50% et gérante de la société SOCIETE4.), à son

tour actionnaire à 99% et administrateur de la société anonyme SOCIETE1.) SA ; par

lettre du 25 octobre 2013, le curateur de la faillite confirme « n’avoir jamais eu

connaissance de l’existence d’un bail écrit alors que Madame PERSONNE1.) m’avait

déclaré qu’il n’y avait que des baux verbaux » ; une copie du prétendu contrat de bail

écrit n’a surgi pour la première fois qu’en cours d’instance).

Par jugement contradictoire du 2 mai 2014, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

après avoir reçu la demande en la forme, a i) condamné SOCIETE1.) SA à payer à

SOCIETE2.) SA la somme de 10.750,00 euros, avec les intérêts au taux légal sur la

somme de 3.450,00 euros à partir du 12 juin 2013, jour du dépôt de la requête en

justice, et sur la somme de 7.300,00 euros à partir du 21 mars 2014, jour de

l’augmentation de la demande, à chaque fois jusqu’à solde, ii) dit qu’il y a lieu à

exécution provisoire de la condamnation nonobstant appel et sans caution, iii) dit que

la demande en déguerpissement de l’occupant sans droit est devenue sans objet, iv)

condamné SOCIETE1.) SA à payer à SOCIETE2.) SA une indemnité de procédure de

750,00 euros et aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, rappelant que, conformément au principe établi par l'article 1315,

alinéa 1er, du code civil, il appartient à SOCIETE1.) SA d'établir l'existence de son droit,

le premier juge a constaté qu’à ce titre, celle-ci i) se prévalait d’une copie d’un contrat

de bail commercial qu’elle affirmait avoir signé avec la société SOCIETE3.) SA en date

du 1er décembre 2010, ii) reconnaissait, suivant lettre reçue au greffe du tribunal de

paix le 3 avril 2014, que le prétendu contrat de bail n’a jamais été enregistré

conformément à l’article 1743 du code civil, iii) affirmait que SOCIETE2.) SA

connaissait la réalité du contrat de bail au moment de l’acquisition de l’immeuble

litigieux de manière à lui rendre le contrat de bail opposable.

Il a dit que i) même s’il n’est pas enregistré et n’a pas date certaine, le bail commercial

écrit est opposable au tiers acquéreur si celui-ci avait la connaissance de l’existence

dudit contrat de bail avant la vente de l’immeuble grevé, ii) même si le bail n'a pas

acquis date certaine par l'un des trois procédés énumérés à l’article 1328 du code civil,

il est opposable à l'acquéreur de l'immeuble au cas où cet acquéreur a connu et

accepté, lors de l’acquisition, l'existence du bail en cours, iii) la charge de la preuve

incombe à SOCIETE1.) SA qui doit prouver ou, du moins, offrir en preuve, que

l’acquéreur de l’immeuble connaissait l’existence du bail écrit dont elle se prévalait.

Il a constaté que SOCIETE1.) SA entendait prouver la connaissance par SOCIETE2.)

SA de l’existence dudit bail, par l’acte notarié de vente du 27 mars 2014 qui stipule

que « les immeubles respectivement parts d’immeubles sont vendus avec tout bail

écrit ou verbal existant éventuellement. Les parties déclarent expressément avoir été

mises au courant de la situation de fait et de droit et dispensent le notaire de toute

clause afférente dans le présent acte. »

Le premier juge a retenu que i) si une telle clause générale faisait allusion à une simple

hypothèse, en revanche elle ne mentionne pas l’existence du bail litigieux, ii) comme

l’acte notarié de vente ne comporte qu’une clause générale d’obligation pour

l’acquéreur de poursuivre d’éventuels contrats en cours, sans mentionner le contrat

de bail litigieux, il n’avait pas pour effet de rendre ce dernier opposable à la société

anonyme SOCIETE2.) SA, iii) à défaut d’avoir rapporté la preuve que l’acheteur avait

une parfaite connaissance de l’existence du contrat litigieux antérieurement à la vente,

SOCIETE1.) SA était à qualifier d’occupante sans droit ni titre des lieux litigieux.

Quant à l’indemnité d’occupation sollicitée par SOCIETE2.) SA, après avoir rappelé

les principes la régissant, le premier juge a constaté que suivant l’acte notarié de vente,

le prix de vente était fixé à 380.000,00 euros, de sorte i) qu’il a fait droit à la demande

de SOCIETE2.) SA, en fixant, - compte tenu de la jurisprudence constante appliquée

en cas de vente immobilière (prix de vente x 5% / 12) - le montant de l’indemnité

d’occupation mensuelle au montant arrondi vers le bas de (380.000 x 5/100 x 1/12) =)

1.500,00 euros et ii) il a dit que la demande en paiement pour la période allant du 3

avril 2013 au 8 novembre 2013 était fondée à concurrence du montant de (7 x 1.500,00

+ 5/30 x 1.500,00 =) 10.750,00 euros.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) SA a régulièrement relevé appel par exploit

d’huissier du 5 juin 2014.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, SOCIETE1.) SA demande à voir i) dire qu’elle

est locataire de deux locaux (salle à manger et salon) dans l’immeuble sis à L-

ADRESSE3.), depuis le 1er février 2011 au 30 septembre 2013, ii) déclarer non fondée

la demande de SOCIETE2.) SA en paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle,

iii) subsidiairement, pour autant que la preuve d’un contrat de bail entre la société

SOCIETE3.) SA, déclarée en état de faillite par jugement commercial, TAL, XV n°

357/2011 du 4 avril 2011, et la société SOCIETE1.) SA ne soit pas rapportée, constater

que cette dernière n’occupait que deux locaux au rez-de-chaussée du susdit immeuble

jusqu’au 30 septembre 2013, et iv) partant limiter toute condamnation éventuelle au

paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 800,00 euros maximum, et ce

pour une période maximale de six mois à partir du 1er avril 2013 au 30 septembre

2013.

Le tribunal note d’emblée que le jugement de première instance n’est pas entrepris en

ce qu’il a condamné SOCIETE1.) SA à payer à SOCIETE2.) SA une indemnité de

procédure de 750,00 euros pour la première instance, l’appelant sollicitant une

indemnité de procédure de 3.000,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, SOCIETE1.) SA fait valoir que i) un contrat de bail existait entre

la société SOCIETE3.) SA et elle-même, ii) SOCIETE2.) SA connaissait la réalité de

ce contrat de bail au moment de l’acquisition de l’immeuble litigieux, ii) en application

de l’article 3 dudit contrat de bail, elle était tenue de payer un loyer de 800,00 euros

couvrant la période du 1er février 2011 au 1er août 2011 pour la location de deux locaux,

iv) par la suite, elle était tenue de payer les charges de l’immeuble en lieu et place d’un

loyer proprement dit, v) elle a payé au total 4.800,00 euros à titre de loyers pour la

période du 1er février 2011 au 1er août 2011 et 5.418,41 euros à titre de charges.

SOCIETE1.) SA fait encore valoir que i) le curateur de SOCIETE3.) SA en faillite était

au courant du contrat de bail litigieux et a continué les loyers de mai à août 2011 à la

masse, ii) le 25 septembre 2012 lors de la visite des lieux ayant abouti au rapport

d’évaluation par SOCIETE5.) Sàrl, SOCIETE2.) SA a visité l’immeuble loué et constaté

que les différents locataires étaient présents, iii) l’acte notarié du 27 mars 2013

mentionne que les immeubles sont vendus avec tout bail écrit ou verbal existant

éventuellement, cette clause étant opposable à l’acquéreur SOCIETE2.) SA.

En ordre subsidiaire, l’appelante fait valoir qu’elle a quitté les lieux le 30 septembre

2013 et occupé seulement deux pièces - le salon et la salle-à-manger - d’une superficie

totale de 31,41 m2, de sorte que l’indemnité d’occupation ne serait due que pour une

période maximale de six mois, à savoir du 3 avril au 30 septembre 2013.

A l’effet d’établir le bien-fondé de son argumentation, SOCIETE1.) SA a formulé deux

offres de preuve par témoins.

SOCIETE2.) SA conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris, et à

l’allocation, pour l’instance d’appel, d’une indemnité de procédure de 3.000,00 euros.

L’intimée fait valoir que i) en vertu de l’article 1315 du code civil, il appartient à

SOCIETE1.) SA de prouver que SOCIETE2.) SA avait connaissance du bail litigieux

au moment de la signature de l’acte notarié, ii) SOCIETE1.) SA reste en défaut de

rapporter cette preuve, les offres de preuve formulées par l’appelante ne tendant pas

à établir la connaissance par SOCIETE2.) SA du contrat de bail ayant prétendument

existé entre SOCIETE1.) SA et SOCIETE3.) SA, elles doivent encourir un rejet pour

défaut de pertinence, iii) la connaissance du bail litigieux dans le chef de SOCIETE2.)

SA n’étant pas établie, le susdit bail ne lui est pas opposable.

SOCIETE2.) SA en déduit, à l’instar du premier juge, que la société SOCIETE1.) SA

doit être qualifiée d’occupante sans droit ni titre des lieux litigieux et condamnée au

paiement d’une indemnité d’occupation telle que formulée au dispositif du jugement

entrepris.

Motifs de la décision

Conformément aux dispositions de l’article 1743 du code civil, si le bailleur vend la

chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le locataire qui a un bail authentique ou dont

la date est certaine, à moins qu’il ne se soit réservé ce droit par le contrat de bail.

L’article 1328 du même code précise, entre autre, que les actes sous seing privé n’ont

de date certaine contre les tiers que du jour où ils ont été enregistrés.

Appliquant de manière formaliste l’article 1743 du code civil, nos juridictions ont

toujours considéré que même si l’acheteur d’un immeuble loué a connaissance de

l’existence du bail grevant l’immeuble vendu, ce bail ne lui est opposable que lorsque,

avant la vente, il a date certaine au sens de l’article 1328 du même code (Cour 5 février

1904, P. 7, p. 3 ; Cour appel de référé, 18 octobre 1918 ; Trib. Arr. Lux. 18 avril 1985

; J.P. Lux., 23 octobre 1989, n° 2956/89 du rôle ; J.P. Lux., 23 janvier 1992, n° 306/92

; J.P. Lux. 25 mai 1992, n° 1881/92).

En adoptant cette conception formaliste, notre jurisprudence s’est alignée sur la

doctrine et la jurisprudence belges qui considèrent également, d’une manière

générale, que la simple connaissance personnelle et extra-contractuelle du bail par le

nouvel acquéreur de la chose louée, même antérieure à l’achat, ne confère pas date

certaine au bail non enregistré et non authentique et ne le rend pas opposable à

l’acquéreur (cf. : Y. MERCHIERS, Les baux, le bail en général, n° 498, p. 301 ; Les

Novelles, Le louage des choses, Les baux en général, n° 503, p. 338, n° 505bis,

p. 341 ; H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, Tome IV, Le louage de

choses, n° 766, p. 788 ; Civ. Anvers, 1er mars 1984, RAJPB 1993 , v° baux, n° 31).

La jurisprudence luxembourgeoise, s’alignant sur les doctrine et jurisprudence

françaises - selon lesquelles, même si le bail n’a pas acquis date certaine par l’un des

trois procédés énumérés dans l’article 1328 du code civil, il est opposable au nouvel

acquéreur de l’immeuble s’il est établi que celui-ci en connaissait de manière certaine

l’existence avant ou au moment de l’acquisition (cf. : Jurisclasseur Droit Civil, articles

1708 à 1762, fascicule 289, n° 14 et suiv., fascicule 1260, n° 50 ; Encyclopédie Dalloz,

Droit civil, Tome II, v° bail, n° 604) - a rompu avec la prédite conception formaliste et il

est désormais admis que le contrat de bail conclu entre le locataire et l’ancien

propriétaire est opposable au nouvel acquéreur, et que celui-ci n’est pas en droit

d’expulser le locataire, non seulement si le contrat a acquis date certaine, mais

également lorsque le nouvel acquéreur en a eu connaissance avant la vente (Cass.

13 novembre 2003, P. 32, p. 370).

En l’espèce, la charge de la preuve de la connaissance du bail par SOCIETE2.) SA

avant la signature de l’acte de vente, soit le 27 mars 2013 repose sur SOCIETE1.) SA.

L’appelante formule, à ce titre, une première offre de preuve, qui tend à établir, tout au

plus, l’existence du bail entre SOCIETE3.) SA et SOCIETE1.) SA, mais non la

connaissance du susdit bail par SOCIETE2.) SA avant la signature de l’acte de vente,

de sorte que cette offre de preuve encourt un rejet pour défaut de pertinence. De

même, la seconde offre de preuve, formulée oralement à l’audience, tendant à

l’audition du curateur de SOCIETE3.) SA en faillite, Maître Olivier WAGNER, tend à

établir le versement de loyers par SOCIETE1.) SA, mais non la connaissance du bail

par SOCIETE2.) SA au moment de la signature de l’acte notarié, de sorte que cette

seconde offre de preuve encourt également un rejet pour défaut de pertinence.

Dans l’acte de vente, la clause stipulant que « les immeubles respectivement parts

d’immeubles sont vendus avec tout bail écrit ou verbal existant éventuellement. Les

parties déclarent expressément avoir été mises au courant de la situation de fait et

dispensent le notaire de toute clause afférente dans le présent acte. » Ne constitue,

tel que l’a retenu à juste titre le premier juge, qu’une clause générale d’obligation pour

l’acquéreur de poursuivre d’éventuels contrats en cours. Dans la mesure où le bail

litigieux n’est pas mentionné, la clause ne peut avoir pour effet de rendre ce dernier

opposable à SOCIETE2.) SA.

Par ailleurs, ni la visite des lieux, ni le rapport établi par SOCIETE5.) Sàrl n’établissent,

contrairement à ce que soutient l’appelante, la connaissance par SOCIETE2.) SA du

bail litigieux. Le susdit rapport, accompagné de photos des locaux, tend à évaluer

l’immeuble litigieux, y compris le terrain l’encadrant, et reste muet quant à l’existence

ou non d’un quelconque bail au profit de SOCIETE1.) SA, respectivement quant à la

présence de locataires dans l’immeuble en cause.

Dans ces conditions, à l’instar du premier juge et par adoption de ses motifs, le tribunal

retient que, faute d’avoir rapporté la preuve de la connaissance du bail dans le chef de

l’acquéreur SOCIETE2.) SA au moment de la signature de l’acte notarié, SOCIETE1.)

SA doit être qualifiée d’occupante sans droit ni titre des lieux litigieux.

A titre subsidiaire, l’appelante sollicite la réduction de l’indemnité d’occupation

prononcée à son encontre par le jugement entrepris, au motif qu’elle n’aurait occupé

que deux pièces – le salon et la salle-à-manger – dans l’immeuble litigieux, cette

affirmation étant contestée par SOCIETE2.) SA.

Dans la mesure où i) la société anonyme SOCIETE1.) SA a été constituée par devant

Maître Georges d’HUART, alors notaire de résidence à ADRESSE4.), en date du 10

décembre 2010, ii) le contrat de bail commercial a été signé le 1er décembre 2010,

partant à une date antérieure à la constitution, iii) le susdit contrat de bail est apparu

pour la première fois lors de l’instance pendante devant le premier juge, soit

postérieurement au 12 juin 2013, date de la citation introductive de première instance,

iv) le curateur affirme par courrier du 25 octobre 2013 n’avoir « jamais eu

connaissance de l’existence d’un bail écrit alors que Madame PERSONNE1.) [lui

aurait] déclaré qu’il n’y avait que des baux verbaux », le « bail commercial » versé en

cause, daté au 1er décembre 2010, étant toutefois signé par PERSONNE1.), en sa

qualité d’administrateur-délégué de SOCIETE3.) SA, le tribunal de céans ne saurait

attacher un quelconque crédit à la pièce versée en cause intitulée « bail commercial ».

Face aux contestations de SOCIETE2.) SA et dans la mesure où aucun élément

probant ne vient corroborer l’affirmation de SOCIETE1.) SA consistant à dire qu’elle

occupait uniquement deux pièces de l’immeuble litigieux, celle-ci reste à l’état

d’allégation dépourvue d’un quelconque effet. En tout état de cause, les pièces

versées, à ce titre, par SOCIETE1.) SA ne permettent pas de conclure à la répartition

de l’occupation des pièces de l’immeuble telle qu’indiquée par l’appelante.

En l’espèce, par réformation du jugement entrepris, le tribunal fixe l’indemnité

d’occupation, compte tenu des éléments de la cause, ex aequo e bono au montant de

800,00 euros par mois.

Il s’ensuit que la demande de SOCIETE2.) SA à l’encontre de SOCIETE1.) SA au titre

de l’indemnité d’occupation pour la période allant du 3 avril 2013 au 8 novembre 2013

est à déclarer fondée à concurrence du montant de [7 x 800,00 + (800/30=) 26,6 x

8 =] 5.812,80 euros.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est partiellement

fondé.

Eu égard à l’issue du litige, il y a lieu de débouter SOCIETE1.) SA de sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

N’ayant pas justifié de l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de procédure

civile, il y a également lieu de débouter SOCIETE2.) SA de sa demande en allocation

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière

d’occupation sans droit ni titre

et en instance d’appel, statuant

contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

rejette, pour défaut de pertinence, les offres de preuve formulées par la société

anonyme SOCIETE1.) SA,

dit l’appel partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) SA à payer à la société anonyme

SOCIETE2.) SA le montant de 5.812,80 euros, avec les intérêts au taux légal sur la

somme de 1.600,00 euros à partir du 12 juin 2013, jour du dépôt de la requête

introductive de première instance, et sur la somme de 4.212,80 euros à partir du 21

mars 2014, jour de l’augmentation de la demande, à chaque fois jusqu’à solde,

dit non fondées les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) SA aux frais et dépens de l’instance

d’appel.