Commercial lease appeal dismissed for tenants; landlord wins eviction and rent payment.

Jugement bail commercial (XIVe chambre)

Numéro 214/2015

Audience publique du mardi, vingt-sept octobre deux mille quinze

Numéros 158527 et 169022 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

I

Entre

1) la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

2) PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à F-ADRESSE2.),

3) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN d’Esch-

sur-Alzette du 2 décembre 2013,

sub 1) comparant initialement par Maître Eyal GRUMBERG, avocat, demeurant à

Luxembourg, ensuite par Maître Laurent HARGARTEN, avocat, demeurant à Esch-

sur-Alzette, puis par Maître Sandrine LENERT-KINN, avocat, demeurant à Esch-sur-

Alzette, les trois avocats ayant déposé leur mandat, et actuellement par Maître

Mathieu FETTIG, avocat, demeurant à Luxembourg,

sub 2) comparant initialement par Maître Eyal GRUMBERG, avocat, demeurant à

Luxembourg, ensuite par Maître Laurent HARGARTEN, avocat, demeurant à Esch-

sur-Alzette, puis par Maître Sandrine LENERT-KINN, avocat, demeurant à Esch-sur-

Alzette, les trois avocats ayant déposé leur mandat, et actuellement par Maître

Mathieu FETTIG, avocat, demeurant à Luxembourg,

sub 3) comparant initialement par Maître Eyal GRUMBERG, avocat, demeurant à

Luxembourg, ensuite par Maître Laurent HARGARTEN, avocat, demeurant à Esch-

sur-Alzette, puis par Maître Sandrine LENERT-KINN, avocat, demeurant à Esch-sur-

Alzette, les trois avocats ayant déposé leur mandat, et actuellement ne s’étant plus

présentée à l’audience.

et

1) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE4.),

2) PERSONNE4.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE4.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN,

sub 1) et 2) comparant par Maître Marc PETIT, avocat, demeurant à Luxembourg,

II

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN

d’Esch-sur-Alzette du 20 avril 2015,

comparant par Maître Matthieu FETTIG, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE4.),

2) PERSONNE4.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE4.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

sub 1) et 2) comparant par Maître Marc PETIT, avocat, demeurant à Luxembourg

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

Les affaires, inscrites sous les numéros 158527 et 169022 du rôle et appelées pour

fixation le 7 janvier 2014, furent successivement fixées pour plaidoiries aux 25 mars

2014, 30 septembre 2014, 18 novembre 2014, 3 mars 2015, et finalement à l’audience

publique du mardi, 6 octobre 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

La partie PERSONNE2.) ne comparut ni en personne, ni par mandataire.

Maître Mathieu FETTIG, avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) SA

et PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Marc PETIT, avocat, comparant pour PERSONNE3.) et PERSONNE4.), fournit

ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 27

octobre 2015, le

jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail écrit du 15 avril 2012, ayant pris effet le 1er mai 2012,

PERSONNE4.) et PERSONNE3.) ont donné en location à la société anonyme

ENSEIGNE1.) SA un appartement sis à L-ADRESSE1.), destiné à l’exploitation d’un

bureau de comptabilité, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.650,00 euros et

d’une avance sur charges mensuelle de 200,00 euros, payables par anticipation le

premier de chaque mois. Le bail renseigne i) à sa première page que la partie locatrice

ENSEIGNE1.)

SA est représentée par

PERSONNE1.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE5.), ceux-ci s’engageant de manière personnelle, solidaire, indivisible et

en leur nom propre et ii) à sa dernière page qu’il est signé par les preneurs

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE5.).

Le bail stipule que i) le preneur a une parfaite connaissance des lieux pour les avoir

visités et reconnaît que les lieux loués sont dans un très bon état et devront être

restitués dans le même état, ii) l'abonnement aux distributions d'électricité, de gaz, de

l'eau, de téléphone, de radio, de télévision ou autres, et les frais y relatifs, tels que coût

des raccordements, consommations, provisions et locations de compteurs sont à

charge du preneur (article 2), iii) le contrat est établi sous la condition suspensive que

le preneur ait fourni une garantie bancaire (caution) de 1.650,00 euros, équivalente à

un mois de loyer (article 6), iv) le preneur est tenu de contracter une assurance risque

locatif et de maintenir cette assurance pendant toute la durée du bail, v) les lieux loués

ne peuvent être modifiés qu’avec l’accord préalable et écrit du bailleur (article 8), vi) le

preneur déclare parfaitement connaître les lieux qui sont repris par lui dans l’état tel

que décrit par l’état des lieux dressé avant l’entrée en jouissance et il s‘engage à

(re)mettre les lieux loués au bailleur dans un état semblable à celui de l’arrivée (article

9).

Suivant extrait du Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg, la société

SOCIETE1.) SA, immatriculée le 5 novembre 2008, exerce le commerce sous

l’enseigne ENSEIGNE1.).

Rôle numéro 158527

Par requête déposée le 28 mars 2013, PERSONNE4.) et PERSONNE3.) ont fait

convoquer SOCIETE1.) SA, PERSONNE1.), PERSONNE5.) et PERSONNE2.) devant

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette pour voir i) dire que les locataires n’ont pas

respecté les obligations contractuelles, alors que les loyers et avances pour frais et

charges des mois de (i) mai à décembre 2012 et (ii) de janvier et février 2013 ont été

payés très tardivement et que le loyer et avance sur charges de mars 2013, soit le

montant de 1.650,00 euros, n’a pas été payé, ii) condamner les locataires

solidairement, sinon in solidum à leur payer le prédit montant (outre les loyers et

avances sur charges à échoir en cours d’instance) avec les intérêts légaux tels que de

droit, iii) constater que les locataires n’ont pas procédé à l’enregistrement du contrat

de bail commercial du 15 avril 2012 auprès de l’administration de l’enregistrement et

des domaines, iv) résilier le bail et condamner les locataires à déguerpir des lieux loués

endéans la huitaine suivant la notification du jugement à intervenir, v) condamner

SOCIETE1.) SA, PERSONNE1.), PERSONNE5.) et PERSONNE2.) à leur payer une

indemnité de procédure de 2.000,00 euros et les condamner aux frais et dépens de

l’instance et vi) assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire.

Par requête déposée le 23 avril 2013, PERSONNE4.) et PERSONNE3.) ont fait citer

les mêmes parties devant le même tribunal pour voir i) dire que les locataires n’ont pas

respecté les obligations contractuelles, alors qu’ils n’ont pas souscrit de police

d’assurance « risque locatif » auprès d’une compagnie d’assurances agréée au

Grand-Duché de Luxembourg et qu’ils ont sous-loué les lieux loués, ce en violation de

l’article 10 du contrat de bail, ii) résilier le bail et condamner les locataires à déguerpir

des lieux loués endéans la huitaine suivant la notification du jugement à intervenir, iii)

condamner SOCIETE1.) SA, PERSONNE1.), PERSONNE5.) et PERSONNE2.) à leur

payer une indemnité de procédure de 2.000,00 euros et les condamner aux frais et

dépens de l’instance et iv) assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire.

Par jugement contradictoire du 18 octobre 2013, (jugement rendu en l’absence des

parties SOCIETE1.) SA, PERSONNE1.), PERSONNE5.) et PERSONNE2.), qui après

avoir comparu n’étaient plus présents ni représentés dans la suite), le tribunal de paix

d’Esch-sur-Alzette, après avoir reçu, en la forme et joint les demandes et avoir donné

acte à PERSONNE4.) et PERSONNE3.) de leur désistement d’instance contre

PERSONNE5.) et partant mis celui-ci hors de cause, a i) dit la demande irrecevable

en ce qu’elle est dirigée contre SOCIETE1.) SA, ii) donné acte à PERSONNE4.) et à

PERSONNE3.) de l’augmentation de leur demande, iii) condamné PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) solidairement à leur payer le montant de 1.850,00 euros, avec les

intérêts au taux légal à partir du 4 octobre 2013, jour de l’augmentation de la demande,

jusqu’à solde, iv) condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux

loués, dans le délai de seize jours, au plus tard, à compter de la notification du

jugement, v) condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à

PERSONNE4.) et à PERSONNE3.) une indemnité de procédure de 500,00 euros,

ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a constaté i) que suivant renseignements fournis

lors des débats de première instance, la « société anonyme ENSEIGNE1.) SA » n’a

jamais été constituée, ni même été en voie de constitution, ii) que les preneurs du

contrat de bail sont PERSONNE1.) et PERSONNE2.), cela ressortant d’ailleurs de la

dernière page du contrat de bail où les preneurs sont nommément listés et sur laquelle

ils ont signé le contrat de bail en nom propre et iii) que les trois preneurs se sont « tous

trois engagés de manière personnelle, solidaire, indivisible et en leur nom propre ».

Il a i) dit que la preuve que SOCIETE1.) SA soit une partie cocontractante des bailleurs

et que, par conséquent, ils soient créanciers à son égard, laissait d’être rapportée,

PERSONNE4.) et PERSONNE3.) omettant de produire la lettre du 26 septembre

2012, dont il résulterait que SOCIETE1.) SA a exercé le commerce sous la

dénomination de la société inexistante ENSEIGNE1.) SA et par conséquent, ii) déclaré

irrecevable la demande dirigée à l’encontre de SOCIETE1.) SA pour défaut de qualité

dans son chef.

Quant au surplus, après avoir rappelé les griefs reprochés par les bailleurs aux

locataires, le premier juge a constaté i) que le loyer du mois de mars 2013 a été payé,

avec un retard de quarante-et-un jours, ii) qu’en l’absence de la preuve par les

locataires, du paiement du montant de 1.850,00 euros au titre du loyer et de l’avance

sur charges d’octobre 2013, la demande des bailleurs était fondée à concurrence du

montant réclamé.

Constatant que suivant pièces versées, dès le début des relations contractuelles, les

loyers et avances sur charges ont été payés systématiquement avec un retard de

plusieurs semaines, voire de plusieurs mois, et rappelant que le non-paiement régulier

aux échéances convenues constitue une faute contractuelle suffisamment grave

justifiant la résiliation judiciaire du contrat de bail et le déguerpissement des locataires

des lieux loués, le premier juge a encore fait droit à ce volet de la demande.

De ce jugement,

appel a été relevé par

SOCIETE1.),

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.), suivant exploit d’huissier du 2 décembre 2013.

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à voir dire que la

demande des bailleurs est recevable à l’encontre de SOCIETE1.) SA et, quant au fond,

à voir i) débouter PERSONNE4.) et PERSONNE3.) de l’ensemble de leurs demandes

et dire que le contrat de bail continue à courir, sinon ii) leur accorder un délai de

déguerpissement de neuf, sinon de six mois, iii) condamner PERSONNE4.) et

PERSONNE3.) à leur payer une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour la

première instance.

Les appelants formulent en outre une demande reconventionnelle et demandent à voir

condamner PERSONNE4.) et PERSONNE3.) i) à leur payer principalement, le

montant de 12.151,54 euros, au titre de frais, incombant aux bailleurs, déboursés pour

des travaux et subsidiairement le montant de 5.642,82 euros, au titre de

remboursement des loyers de mai, juin et juillet 2012, chaque fois avec les intérêts

légaux jusqu’à solde, et plus subsidiairement à toute autre montant même supérieur à

dire d’expert, ii) à décrasser intégralement l’ensemble des parties extérieures de

l’immeuble recouvertes de fientes de pigeons, conformément aux articles 1719 et 1720

du code civil, iii) à leur payer le montant de 5.000,00 euros, au titre de dommages et

intérêts pour procédure abusive et vexatoire.

Ils sollicitent en tout état de cause l’allocation d’une indemnité de procédure de

2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur appel, les parties appelantes font exposer que c’est à tort que le

premier juge a dit que la relation contractuelle entre les parties SOCIETE1.) SA et les

bailleurs n’est pas prouvée, alors que i) les bailleurs considèrent, eux-mêmes, que

SOCIETE1.) SA est bien le preneur du contrat de bail commercial du 15 avril 2012, ii)

il est également mentionné dans le contrat de bail que la société est « représentée »

par ses trois administrateurs en fonctions

PERSONNE1.), PERSONNE5.) et

PERSONNE2.), qui se sont portés cautions solidaires et indivisibles des engagements

du preneur, iii) l'extrait du Registre du Commerce et des Sociétés de Luxembourg

stipule que la société SOCIETE1.) SA exerce le commerce sous Ia dénomination

commerciale « ENSEIGNE1.) », iv) l'attestation d'SOCIETE3.) confirme que la société

SOCIETE1.) SA est titulaire de la police d’assurance couvrant les dégâts du local objet

du contrat de bail commercial.

En se prévalant du fait que le bail est de nature commerciale, la preuve étant partant

libre, les parties appelantes font valoir que les susdits éléments établissent que le

preneur est la société SOCIETE1.) SA, la demande devant dès lors, par réformation

du jugement entrepris, être déclarée recevable à l’encontre de celle-ci.

Elles font ensuite valoir que i) l’appartement faisant l’objet du bail commercial aurait

été, dès le départ, vétuste, de manière à ne pas permettre une entrée en jouissance

immédiate dans les locaux, ni le démarrage de l’exploitation de l'activité du preneur, ii)

il a partant été convenu entre parties que le preneur ferait les travaux de réparation et

de remise en état de l'appartement à ses frais et qu’en échange il ne payerait pas les

loyers et avances sur charges le temps des travaux, iii) à ce titre, des frais s’élevant

au montant de 12.151,54 euros ont été exposés (installation du système électrique et

informatique/fax/lignes téléphoniques/travaux de peinture/remise en état d'un volet et

de serrures), iv) ces travaux seraient normalement à la charge des bailleurs qui

auraient dû délivrer le bien au locataire selon sa destination, v) le preneur n’a pu entrer

dans les lieux qu’après plusieurs mois de travaux, au mois d’août 2012 et il a fait

parvenir en date du 26 septembre 2012 (pièce 5) un courrier recommandé aux

bailleurs récapitulant les prédits griefs.

Tous les loyers échus jusqu'à la date de l’appel auraient été entièrement payés, et il

en irait de même des autres loyers à échoir.

Les appelants font grief à PERSONNE4.) et PERSONNE3.) de vouloir récupérer

l'appartement, entièrement refait à neuf aux frais du preneur, afin de pouvoir le louer

à un loyer plus élevé et ils font relever qu’en tout état de cause les manquements

invoqués par les bailleurs ne justifient pas la résiliation du bail. Certes les loyers de

l’année 2012 auraient été payes avec « retard », mais seulement parce qu’il aurait été

convenu entre parties, que le paiement des loyers ne débuterait qu'à la fin des travaux.

Le preneur aurait même payé plus que ce qui est redu.

Les pièces versées en cause établiraient que tous les loyers et avances sur charges

ont été payés, de légers retards épisodiques du paiement des loyers ne justifiant pas

la résolution du bail. Les autres manquements leurs reprochés par les bailleurs

(absence d'assurance couvrant l'immeuble objet du bail/sous-location) laisseraient

d’être établis. Quant au défaut d’enregistrement du bail commercial, SOCIETE1.) SA,

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) font relever la mauvaise foi des intimés, alors qu'il

aurait été convenu entre parties que les bailleurs procèderaient à l’enregistrement du

bail, seuls les frais étant à la charge du preneur, tel que le stipule l'article 15 du contrat

de bail (les frais d'enregistrement du bail sont à charge du preneur). En tout état de

cause, un contrat de bail non-enregistré demeurerait tout à fait valable et ne justifierait

aucunement la résiliation judiciaire du contrat.

Quant à leur demande reconventionnelle tendant au remboursement des frais

déboursés, par Ie preneur pour les travaux incombant aux bailleurs, les parties

appelantes font souligner qu’il avait été convenu entre parties i) que le preneur

prendrait en charges ces travaux incombant normalement aux bailleurs (version non

contestée par les bailleurs) afin que l'appartement soit exploitable selon sa destination,

ii) qu’en contrepartie, le loyer ne serait dû qu'à compter du jour où les travaux seraient

achevés. Les travaux auraient duré trois mois, un montant de 12.151,54 euros ayant

été déboursé à ce titre par le preneur, ce montant se ventilant comme suit :

-

installation du système électrique, informatique

5.841,58 euros

du fax et des lignes téléphoniques

-

travaux de peinture de tout l’appartement

5.919,50 euros

-

réparation d'un volet

69,51 euros

-

réparation de serrure et duplicatas des clés

320,95 euros

TOTAL

12.151,54 euros

Ce ne serait que suite aux pressions de la part des bailleurs, que les parties appelantes

ont finalement payé les loyers de mai, juin et juillet 2012, alors qu'elles n'étaient pas

encore entrées dans les lieux. Les bailleurs n'auraient partant pas respecté leur

engagement, la situation étant inéquitable, de sorte qu’il appartient au tribunal de

condamner les intimés à payer au preneur l'intégralité du montant déboursé pour les

travaux, soit 12.151,54 euros avec les intérêts à compter de l’acte d’appel jusqu'à

solde. En ordre subsidiaire, il y aurait lieu de condamner les bailleurs à rembourser la

somme indument perçue de 5642,82 euros correspondent aux loyers des mois de mai,

juin et juillet 2012 avec les intérêts à compter de la présente jusqu'à solde.

Quant au volet de la demande reconventionnelle tendant à voir ordonner Ie

décrassage immédiat des fientes de pigeons, SOCIETE1.) SA, PERSONNE2.) et

PERSONNE1.) font exposer que le preneur rencontre un désagrément notable au

regard des fientes de pigeons qui n’auraient jamais été nettoyées, ce désagrément

portant atteinte au droit de jouissance paisible du preneur et lui causant un préjudice

de réputation. Or, nonobstant plusieurs demandes, les bailleurs refuseraient de

s'exécuter, de sorte qu’il y aurait lieu à contrainte judiciaire.

Quant au volet de la demande reconventionnelle pour procédure abusive et vexatoire

au sens de l’article 6.1 du code civil, les parties appelantes soulignent la mauvaise foi

des parties adverses, dont la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail serait

purement vexatoire et abusive. Il y aurait partant lieu de leur allouer de ce chef le

montant de 5.000,00 euros avec les intérêts à compter de l’acte d’appel jusqu'à solde.

En ordre tout au fait subsidiaire, les parties appelantes sollicitent l’octroi d’un délai au

déguerpissement de neuf, sinon de six mois (et non pas sursis au déguerpissement

tel qu’erronément indiqué dans l’acte d’appel).

PERSONNE4.) et PERSONNE3.) concluent à la nullité, sinon l’irrecevabilité de l’appel,

au motif que i) les appelants ont omis d’intimer PERSONNE5.), et ii) le bail n’est pas

enregistré.

Quant au fond, les parties intimées contestent tant en fait qu’en droit et tant en son

principe qu’en son quantum les « allégations » des parties appelantes, en faisant

souligner que le contrat de bail signé le 15 avril 2012 et commençant à courir le 1er

mai 2012, porte sur un bien immobilier qui se trouvait au moment de la prise à bail,

dans un très bon état, le contrat de bail obligeant les locataires entre autres i) de fournir

une garantie bancaire équivalente à un mois de loyer, soit 1.650,00 euros, jusqu’au 30

avril 2012, ii) de payer le loyer et les avances mensuelles sur charges de manière

régulière, iii) de procéder à l’enregistrement du bail. Ils font encore relever que le bail

interdit aux locataires de modifier les lieux sans l’accord des bailleurs.

Selon les bailleurs, i) la garantie bancaire a, au plus tôt été réglée par les locataires en

date du 27 février 2013, soit avec un retard de dix mois, ii) les loyers et les avances

sur charges, ont, soit été payés avec un retard systématique, soit pas du tout, de

manière à confronter les bailleurs à des impayés s’élevant au jour des plaidoiries, soit

le 6 octobre 2015, déduction faite d’un trop-payé de 200,00 euros pour l’année 2012,

au montant total de 10.207,06 euros, dont le montant de 1.850,00 euros pour l’année

2013, celui de 567,06 euros pour l’année 2014 et celui de 8.000,00 euros pour l’année

2015, iii) le bail n’a, à ce jour, pas été enregistré.

PERSONNE4.) et PERSONNE3.) concluent partant à voir confirmer le jugement

entrepris et à se voir donner acte de l’augmentation de leurs prétentions financières et

à condamner les parties appelantes à leur payer le montant encore redu au titre du

bail, à savoir 10.207,06 euros. Il y a partant lieu de donner acte aux parties intimées

de l’augmentation de leur demande.

PERSONNE4.) et PERSONNE3.) concluent en outre à voir dire irrecevable, sinon non

fondée la demande reconventionnelle formulée par les parties appelantes en faisant

valoir à l’appui de leur moyen d’irrecevabilité, que la demande irait à l’encontre des

termes du contrat de bail. En tout état de cause, cette demande serait à rejeter comme

laissant d’être fondée, étant donné que i) la matérialité des travaux est contestée, ii)

qu’il n’y a aucune preuve que les prétendus travaux incombent aux bailleurs qui ne se

sont jamais engagés à payer, à ce titre, aux preneurs le moindre centime.

PERSONNE4.) et PERSONNE3.) formulent en ordre subsidiaire, une offre de preuve

par témoins tendant à établir la remise des clés aux preneurs.

Les parties appelantes font répliquer qu’elles se rapportent à prudence de justice quant

à la recevabilité de l’acte d’appel et qu’elles sont surprises par le quantum des arriérés

de loyers et d’avances sur charges dont font état les parties intimées.

Rôle numéro 169022

Par requête déposée le 29 octobre 2014, PERSONNE4.) et PERSONNE3.) ont fait

convoquer SOCIETE1.) SA, PERSONNE1.), PERSONNE5.) et PERSONNE2.) devant

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, pour i) les entendre condamner solidairement à

lui payer le montant de 3.322,97 euros, à titre de frais relatifs à la consommation de

gaz suivant décomptes, de mai 2012 à juin 2013 et, de juillet 2013 à septembre 2014,

ii) les entendre condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant

entre parties aux torts des locataires, iii) ordonner l’exécution provisoire du jugement,

iv) se voir allouer une indemnité de procédure de 2.000,00 euros et v) se voir réserver

tous droits, notamment celui d’augmenter leur demande pécuniaire en cours

d’instance.

A l’appui de leur demande, PERSONNE4.) et PERSONNE3.) ont fait exposer que,

nonobstant l'article 2 du contrat de bail, les locataires n'ont pas réglé les frais relatifs à

la consommation de gaz.

Lors des débats de première instance, PERSONNE4.) et PERSONNE3.) ont

augmenté leur demande au montant de 3.658,41 euros, suivant décompte (versé en

cours du délibéré) en faisant relever que le défaut de paiement dudit montant est

suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre

parties.

SOCIETE1.)

SA,

PERSONNE1.),

PERSONNE5.)

et

PERSONNE2.)

ont

principalement, conclu à l'incompétence ratione materiae du tribunal de paix, au motif

qu’il s'agit de frais de gaz, réclamés par SOCIETE4.) au propriétaire, subsidiairement,

conclu à l'irrecevabilité de la demande pour autant qu'elle est dirigée contre

PERSONNE1.), PERSONNE5.) et PERSONNE2.), au motif que les prédites parties

n'ont pas la qualité de locataires, mais se sont uniquement engagées en leur qualité

de cautions indivisibles et solidaires.

Quant au fond, ils ont conclu au rejet de la demande d’PERSONNE4.) et de

PERSONNE3.), au motif i) de ne jamais avoir reçu de réclamation de la part des

bailleurs pour le paiement pour le gaz, avant la requête du mois d'octobre 2014, ii) que

ceux-ci ne démontrent pas avoir payé les montants que SOCIETE4.) leur réclame.

Ils se sont opposés à la demande en résiliation du contrat de bail, le défaut de régler

les frais relatifs au gaz ne constituant pas une condition essentielle du contrat de bail

et ils ont sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,00 euros.

PERSONNE4.) et PERSONNE3.) ont conclu à la compétence du juge de paix siégeant

en matière de bail à loyer, au vu de l’existence du contrat de bail liant les parties et

quant au fond à voir faire droit à leur demande.

Par jugement contradictoire du 26 mars 2015, le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette,

après s’est déclaré compétent pour connaître de la demande pour autant qu’elle est

dirigée contre la société anonyme SOCIETE1.) SA et s’est déclaré incompétent pour

le surplus, a i) dit fondée la demande d’PERSONNE4.) et de PERSONNE3.), à

concurrence du montant de 3.658,41 € et partant condamné SOCIETE1.) SA à leur

payer ledit montant, ii) déclaré recevable et fondée la demande d’PERSONNE4.) et

de PERSONNE3.) en résiliation du contrat de bail et partant prononcé la résiliation du

contrat de bail aux torts exclusifs de SOCIETE1.) SA et condamné celle-ci à déguerpir

des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef au plus tard quinze jours

après la notification du jugement, iii) dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution

provisoire du jugement, iv) dit non fondées les demandes respectives en obtention

d’une indemnité de procédure et v) condamné SOCIETE1.) SA aux frais et dépens de

l’instance.

Pour statuer ainsi, quant au moyen d’incompétence soulevé, après avoir souligné

i) les parties figurant au bail, ainsi que la qualité en laquelle elles ont signé le bail,

ii) que les parties s'accordaient à dire que SOCIETE1.) SA est à considérer comme

preneur (le numéro du registre de commerce indiqué au contrat de bail étant celui de

la société SOCIETE1.) SA, ENSEIGNE1.) n’étant qu'une enseigne), iii) la teneur de

l’article 3. 3° du nouveau code de procédure et, iv) que les requérants agissaient sur

base du contrat de bail (dont le volet « charges » fait partie intégrante), le premier juge

a dit qu’il était compétent pour connaître de la demande dirigée par PERSONNE4.) et

par PERSONNE3.) contre SOCIETE1.) SA, mais qu’il n’était pas compétent pour

connaître de la demande dirigée contre

PERSONNE1.),

PERSONNE5.)

et

PERSONNE2.), le bail renseignant qu’ils y figurent en qualité de « co-obligés »,

seulement.

Quant au fond, le premier juge a constaté que i) le contrat de bail prévoit que,

l'abonnement aux distributions d'électricité, de gaz, de l'eau, de téléphone, de radio,

de télévision ou autres, et les frais y relatifs, tels que coût des raccordements,

consommations, provisions et locations de compteurs sont à charge du preneur, ii) en

cours du délibéré, les requérants ont versé (droit qu’ils s’étaient réservé) tous les

extraits de compte établissant qu’ils ont réglé le montant de 3.658,41 euros à

SOCIETE4.), de sorte qu’il a dit leur demande fondée à concurrence du montant

réclamé à ce titre, en soulignant que le défaut de paiement desdits frais justifie la

résiliation judiciaire du contrat de bail.

De ce jugement, appel a été relevé par SOCIETE1.) SA suivant exploit d’huissier du

20 avril 2015.

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande i) à voir constater

l’absence de pièces pertinentes au titre du paiement réclamé par les bailleurs du chef

des charges et partant à se voir décharger de la condamnation prononcée à ce titre,

ii) à voir dire que le bail n’est pas résilié et partant dire qu’il n’y a pas lieu d’ordonner

son déguerpissement des lieux loués, sinon à lui voir accorder un délai de

déguerpissement de trois mois au moins pour vider les lieux.

SOCIETE1.) SA sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros

pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, SOCIETE1.) SA fait exposer que si c’est à juste titre que le

premier juge a dit que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont à considérer comme

cautions, avec les conséquences juridiques qui s’imposent au regard de la

compétence du tribunal de paix, ce serait en revanche, à tort, qu’il a fait droit à la

demande pécuniaire de PERSONNE4.) et de PERSONNE3.).

SOCIETE1.) SA donne à considérer qu’elle s’est toujours exécutée de bonne foi des

obligations contractuelles lui incombant, même si un désaccord, quant aux frais de

gaz, existe à ce jour. Elle fait valoir que même si Ie contrat de bail stipule en son article

2, que « l'abonnement aux distributions d'électricité, de gaz, de I'eau, de téléphone, de

radio, de télévision, ou autres et les frais y relatifs, tels que coût de raccordement,

consommations, provisions et locations de compteurs sont à charge du preneur », elle

pensait que ses frais de gaz étaient englobés dans les avances sur charges versées

aux propriétaires (200,00 euros par mois).

Le comportement des bailleurs serait discutable, dans la mesure où, pour autant qu’un

problème existait par rapport au compteur de gaz (mauvaise inscription auprès de

SOCIETE4.)), Ie preneur aurait dû en être informé dans les plus brefs délais, ce qui

laisserait d’être le cas, étant donné que ce n'est que fin octobre 2014, que Ie problème

a été porté à sa connaissance.

SOCIETE1.) SA souligne que si d’une part, il est retenu que les factures versées par

Ie bailleur établissent à suffisance de droit la réalité des frais exposes par Ie bailleur

pour Ie compte du locataire, d’autre part, il est décidé, que lorsque Ie bailleur reste en

défaut d'exécuter son obligation de soumettre à un locataire un décompte des frais, Ie

locataire est en droit de suspendre Ie paiement des avances sur frais locatifs. Dès lors,

à défaut par le bailleur de soumettre des pièces pertinentes, Ie locataire serait en droit

de suspendre Ie paiement des charges. En tout état de cause, les pièces versées en

cause par PERSONNE4.) et PERSONNE3.) n’établiraient pas que les frais se

rapportent au lot loué par SOCIETE1.) SA.

Ce serait dès lors à tort que, sur base d’un décompte établi unilatéralement par les

bailleurs, le premier juge a dit que SOCIETE1.) SA redoit le montant réclamé par les

bailleurs.

Quant à la demande en déguerpissement, SOCIETE1.) SA fait valoir qu’il est

regrettable que Ie premier juge n'ait pas tenu compte des susdits arguments, étant

donné qu’en demandant simplement à obtenir une copie des documents justifiant le

paiement, le locataire ne commettrait pas de faute de nature à justifier le

déguerpissement.

A supposer que le chef relatif au déguerpissement soit confirmé, il y aurait lieu

d‘accorder au preneur un délai raisonnable pour ce faire.

PERSONNE4.) et PERSONNE3.) concluent à l’irrecevabilité de l’appel pour défaut

d’intimation des parties PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE5.).

Pour autant que l’appel soit recevable, ils concluent quant au fond, à la confirmation

du jugement entrepris, en faisant relever i) qu’ils ont rapporté la preuve du paiement

des charges, de sorte qu’ils sont en droit d’en réclamer le paiement au preneur, ii) que

le défaut de paiement justifie la résiliation du bail et le déguerpissement du preneur

des lieux loués.

Motifs de la décision

Quant au moyen d’irrecevabilité soulevé par PERSONNE4.) et PERSONNE3.) à

l’encontre de l’appel relevé par SOCIETE1.) SA, PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

suivant exploit d’huissier du 2 décembre 2013, le tribunal ne peut que constater que

dans la mesure où les parties PERSONNE4.) et PERSONNE3.) s’étaient désistés de

leur demande dirigée à l’encontre de PERSONNE5.), rien n’obligeait les parties

appelantes d’intimer celui-ci, le moyen d’irrecevabilité laissant partant d’être fondé et

l’appel étant à déclarer recevable.

Quant au moyen d’irrecevabilité soulevé par PERSONNE4.) et PERSONNE3.) à

l’encontre de l’appel relevé par SOCIETE1.) SA, suivant exploit d’huissier du 20 avril

2015, il est rappelé que i) le défaut d'intimation d'une partie ayant figuré en première

instance ne constitue une fin de non-recevoir contre l'appelant que dans le cas où la

contestation, en raison de son caractère indivisible, ne peut être jugée même à l'égard

des parties présentes que contradictoirement avec les parties omises (cf. Cour 27 avril

1999, n° 21878 du rôle, Cour 18 avril 2012, n° 36.181 et 37.020 du rôle), ii) un litige

est indivisible en ce qui concerne l'appel lorsque l'objet de l'instance n'est pas

susceptible de division, de telle sorte que si l'arrêt à intervenir sur l'appel de l'un des

cointéressés était contraire au jugement de première instance, il y aurait impossibilité

absolue d'exécuter simultanément le jugement contre le cointéressé et l'arrêt contre

l'appelant (cf. Enc. Dalloz, proc.civ. et com. V° appel n° 308 et suivants; Cour 8 juillet

1998, P. 31, 53).

Dans la mesure où, indépendamment du sort réservé, par l’appel, au litige ayant fait

l’objet du jugement rendu en date du 26 mars 2015, il n’y a pas de risque d’une

contrariété entre le présent jugement et celui de première instance, un risque tenant à

une impossibilité absolue d’exécuter simultanément les deux jugements est exclu, de

sorte que le défaut d’intimation des prédites parties est sans incidence sur la régularité

de l’appel, qui est partant recevable.

Dans un souci d’une bonne administration de la justice, le tribunal ordonne la jonction

des rôles introduits sous les numéros 158527 et 169022, étant précisé qu’outre les

deux jugements entrepris par l’appel, un troisième jugement, opposant les mêmes

parties, a été rendu par le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette en date du 7 mars 2013.

Quant au fond et plus précisément quant au fait de savoir qui a la qualité de preneur,

le tribunal ne peut que constater, qu’au vu des termes du contrat de bail du 15 avril

2012, des conclusions des parties et du fait que le jugement rendu en date du 26 mars

2015, n’a pas été entrepris par PERSONNE4.) et PERSONNE3.) (quant au chef par

lequel le tribunal de paix s’est déclaré incompétent pour connaître de la demande

dirigée à l’encontre de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.), au motif qu’ils sont à

considérer comme caution et non pas comme preneurs), SOCIETE1.) SA a seule la

qualité de locataire des lieux donnés à bail.

De ce constat découle la conséquence que, par réformation du jugement entrepris du

18 octobre 2013, la demande d’PERSONNE4.) et de PERSONNE3.) est i) recevable

pour autant qu’elle est dirigée contre SOCIETE1.) SA et ii) irrecevable pour autant

qu’elle est dirigée à l’encontre de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) (ce pour

l’ensemble des différents volets de la demande : prétentions pécuniaires/résiliation du

bail/déguerpissement). Il reste à préciser que dans la mesure où le jugement rendu en

date du 26 mars 2015 n’est pas entrepris quant au chef par lequel le tribunal s’est

déclaré incompétent pour connaître de la demande dirigée contre PERSONNE2.) et

PERSONNE1.), ce chef n’est pas dévolu au tribunal de céans, qui se doit toutefois de

préciser que le moyen s’analyse plutôt en une irrecevabilité (le tribunal de paix ayant

été, au vu de l’enjeu des prétentions financières articulées en première instance par

PERSONNE4.) et PERSONNE3.), compétent ratione valoris pour connaître de la

demande, étant toutefois précisé qu’une telle demande aurait dû être introduite par le

biais d’une citation et non d’une requête.

Quant aux arriérés de loyers et d’avances sur charges, le tribunal note d’emblée que

dans la mesure où l’affirmation du preneur consistant à dire qu’il aurait été convenu

entre parties que le paiement du loyer ne débuterait qu’à la fin des travaux, n’est

corroborée par aucun élément probant et se trouve contredite par les stipulations

contractuelles convenues entre parties, elle reste à l’état d’allégation dépourvue d’un

quelconque effet, étant précisé que tel qu’il sera dit ci-après il en va de même des

travaux prétendument à charge des bailleurs.

Les bailleurs reconnaissant eux-mêmes, dans leur décompte, que le solde redu au

titre du prix du bail, soit le montant de 1.850,00 euros pour le mois d’octobre 2013, -

dans le cadre la première instance ayant abouti au jugement du 18 octobre 2013 -, a

fait l’objet d’un paiement, il s’ensuit que la demande formulée à ce titre est devenue

sans objet.

L’augmentation par les bailleurs de leur demande tendant au paiement du montant

total de 10.207,06 euros, au titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges redus

pour les années 2013 (novembre 2013), 2014 (solde de février et de juin 2014) et de

l’année 2015 (solde d’avril et d’août, juin, juillet, septembre et octobre 2015 restés

impayés) est recevable en la forme et, en l’absence de la preuve du paiement dudit

montant par SOCIETE1.) SA, - étant rappelé la charge de cette preuve lui incombe -,

cette demande est à dire fondée, étant précisé qu’à défaut de solliciter l’octroi d’intérêts

légaux, ledit montant ne donne pas lieu à majoration.

Quant à la demande reconventionnelle, le tribunal note que i) la critique

d’PERSONNE4.) et de PERSONNE3.) consistant à conclure à l’irrecevabilité au motif

d’aller à l’encontre de l’écrit qu’est le bail est dénuée de tout fondement, de sorte qu’il

n’y a pas lieu de s’y attarder, ii) la recevabilité de cette demande n’est pas critiquée au

regard de l’article 592 du nouveau code de procédure civile, de sorte que la demande

es à déclarer recevable.

Eu égard à la circonstance que SOCIETE1.) SA est seule à qualifier de preneur,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ayant la qualité de cautions, la demande des

bailleurs

ayant

été

déclarée

irrecevable,

à

leur

encontre,

la

demande

reconventionnelle qu’ils articulent est, à son tour, irrecevable.

Quant au fond de cette demande reconventionnelle, le tribunal ne peut que constater

qu’eu égard aux termes clairs du contrat de bail, dans le cadre duquel, le preneur a

reconnu que les lieux se trouvent en très bon état, les affirmations de SOCIETE1.) SA

selon lesquelles l’appartement se serait trouvé, au moment de la prise à bail, dans un

très mauvais état se trouvent dores et déjà contredites. A cela s’ajoute qu’il ne résulte

d’aucun élément probant de la cause que le bailleur se soit engagé à payer de

quelconques frais pour des travaux à entreprendre par le preneur, ni qu’il ait consenti

à exonérer le preneur du paiement de certains loyers, étant en outre précisé que le

preneur reste en tout état de cause en défaut de rapporter la matérialité des prétendus

travaux. Toutes les affirmations faites sous ce rapport par SOCIETE1.) SA restent

partant à l’état d’allégation dépourvue d’un quelconque effet.

Il suit des considérations qui précèdent que SOCIETE1.) SA est à débouter purement

et simplement de la demande reconventionnelle articulée à ce titre (tant le volet

principal que le volet subsidiaire, étant précisé que pour ce dernier point il est renvoyé

à ce qui a été dit ci-avant en rapport avec l’allégation, non établie, que le loyer ne serait

à payer qu’à la fin des travaux).

Le volet de la demande reconventionnelle relatif aux fientes de pigeons encourt le

même sort, à défaut par SOCIETE1.) SA d’en établir le bien-fondé.

Le volet de la demande reconventionnelle tendant à l’allocation de dommages et

intérêts pour procédure abusive et vexatoire est à rejeter à défaut d’être fondée,

aucune intention malicieuse voire vexatoire ne se dégageant de la manière d’agir des

bailleurs.

SOCIETE1.)

SA

est partant à débouter de l’ensemble de sa demande

reconventionnelle.

L’offre de preuve formulée par PERSONNE4.) et PERSONNE3.) est par ailleurs à

rejeter comme étant superfétatoire.

Quant à l’appel relevé suivant exploit d’huissier du 20 avril 2015 contre le jugement

rendu en date du 26 mars 2015, qui a traité de la demande en paiement relative aux

frais de gaz, le tribunal note que ce n’est qu’à supposer que les frais se rapportent au

bien donné à bail et ont été déboursés par les bailleurs, que ceux-ci peuvent actionner

le preneur en paiement. Dans la mesure où, contrairement à l’appréciation du premier

juge, les pièces versées en cause n’établissent pas, de manière certaine, que les frais

décaissés par PERSONNE4.) et PERSONNE3.) se rapportent au bien donné à bail,

la demande formulée à ce titre est par réformation du jugement entrepris à dire non

fondée.

Même si, eu égard à la prédite considération, la résiliation du bail et le

déguerpissement ne se justifiaient, à cette époque, pas et qu’eu égard à l’ensemble

des considérations qui précèdent, tant l’appel interjeté suivant exploit d’huissier du 2

décembre 2013 que l’appel interjeté suivant exploit d’huissier du 20 avril 2015 sont

fondés, il n’en reste pas moins qu’au vu des arriérés de loyers et d’avances sur

charges accusés à l’heure à laquelle statue le tribunal de céans, le montant

conséquent redu à ce titre par le preneur SOCIETE1.) SA, justifie, à lui seul et

indépendamment des autres griefs invoqués par les bailleurs, tant la résiliation que le

déguerpissement subséquent, sauf à accorder à SOCIETE1.) SA un délai de

déguerpissement de trois mois.

La demande en obtention d’une indemnité de procédure sollicitée par SOCIETE1.) SA

est à dire non fondée (dans le cadre des deux rôles), l’iniquité requise pour l’application

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile n’étant pas donnée.

La demande en obtention d’une indemnité de procédure sollicitée par PERSONNE2.)

et par PERSONNE1.) est, pour le même motif, à dire non fondée tant pour la première

instance que pour l’instance d’appel.

Après avoir été représentée, PERSONNE2.) n’était plus présente ni représentée lors

des débats. En application de l’article 76 du nouveau code de procédure civile, il y a

lieu de statuer par un jugement contradictoire à son égard.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

ordonne la jonction des rôles introduits sous les numéros 158527 et 169022,

reçoit en la forme l’appel relevé par la société anonyme SOCIETE1.) SA,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), suivant exploit d’huissier du 2 décembre 2013,

le dit fondé,

par réformation du jugement entrepris du 18 octobre 2013,

dit la demande d’PERSONNE4.) et de PERSONNE3.) recevable pour autant qu’elle

est dirigée contre la société anonyme SOCIETE1.) SA et irrecevable pour autant

qu’elle est dirigée à l’encontre de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.),

dit non fondées les demandes dirigées par PERSONNE4.) et par PERSONNE3.)

contre PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

décharge PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de toutes les condamnations prononcées

à leur encontre,

dit que la demande en paiement relative au loyer et avances sur charges d’octobre

2013 est devenue sans objet,

dit irrecevable la demande reconventionnelle formulée par PERSONNE2.) et par

PERSONNE1.),

reçoit en la forme, la demande reconventionnelle formulée par la société anonyme

SOCIETE1.) SA,

la dit non fondée, partant en déboute,

reçoit en la forme l’appel relevé par la société anonyme SOCIETE1.) SA, suivant

exploit d’huissier du 20 avril 2015,

le dit fondé, partant

dit non fondée la demande en paiement dirigée par PERSONNE4.) et PERSONNE3.)

contre la société anonyme SOCIETE1.) SA,

décharge la société anonyme SOCIETE1.) SA de la condamnation prononcée à ce

titre,

donne acte à PERSONNE4.) et à PERSONNE3.) de l’augmentation de leur demande

au montant de 10.207,06 euros,

la dit fondée, partant

condamne la société anonyme SOCIETE1.) SA à payer à PERSONNE4.) et à

PERSONNE3.) la somme de 10.207,06 euros,

dit le bail résilié et condamne la société anonyme SOCIETE1.) SA à déguerpir des

lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef, au plus tard, trois mois après

la signification du présent jugement,

au besoin autorise PERSONNE4.) et PERSONNE3.) à faire expulser la société

anonyme SOCIETE1.) SA dans la forme légale et au besoin à l’aide de la force

publique, le tout aux frais de la société anonyme SOCIETE1.) SA, ces frais étant

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

dit non fondées les demandes de PERSONNE2.), de PERSONNE1.) et de la société

anonyme SOCIETE1.) SA tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens de la première instance (jugement du 26 mars 2015) et

de l’instance d’appel introduite suivant exploit d’huissier du 20 avril 2015 et condamne

PERSONNE4.) et PERSONNE3.) à ces frais et dépens,

fait masse des frais et dépens de la première instance (jugement du 18 octobre 2013)

et de l’instance d’appel introduite suivant exploit d’huissier du 2 décembre 2013 et

condamne la société anonyme SOCIETE1.) SA à ces frais et dépens.