Tenant appeal dismissed; landlord's rent arrears claim and eviction confirmed with extended move-out period.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 175/2015

Audience publique du mardi, quatorze juillet deux mille quinze

Numéro 168628 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Martine LISÉ de Luxembourg

du 13 mars 2015,

comparant par Maître Emmanuelle RUDLOFF, avocat à la Cour, assistée de Maître

Naïma CHEIKH, avocat, les deux demeurant à Luxembourg,

et

la société civile immobilière SOCIETE1.) S.C.I., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et de sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Martine LISÉ,

comparant par Maître Cathy ARENDT, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 168628 du rôle et appelée pour fixation le 28 avril

2015, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 5 mai 2015 et finalement à l’audience

publique du mardi, 30 juin 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Naïma CHEIKH, avocat, en remplacement de Maître Emmanuelle RUDLOFF,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Cathy ARENDT, avocat, comparant pour la société civile immobilière

SOCIETE1.) S.C.I., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 14

juillet 2015, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail, signé le 5 novembre 2012, avec prise d’effet au 1er novembre 2012,

un appartement sis à L-ADRESSE1.), a été donné en location par le bailleur, la société

civile immobilière SOCIETE1.) S.C.I., au locataire PERSONNE1.), moyennant

paiement d’un loyer mensuel (charges comprises) de 750,00 euros, payable d’avance

jusqu’au 5 du mois. Toutes les pages du bail portent la mention « contrat de bail

SOCIETE1.) SCI/ PERSONNE1.) » et sont revêtues des paraphes tant du bailleur que

du preneur.

Par requête du 17 juillet 2014, la société civile immobilière SOCIETE1.) a fait

convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg

pour i) l’entendre condamner à lui payer le montant de 1.500,00 euros, au titre des

arriérés de loyers pour les mois de juin et juillet 2014 (2 x 750,00 euros), ii) voir résilier

le contrat de bail et condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués, iii) se voir

allouer une indemnité de procédure de 750,00 euros.

Lors des débats de première instance, SOCIETE1.) a actualisé sa demande

pécuniaire relative aux arriérés de loyers, de juin 2014 à janvier 2015, au montant de

5.250,00 euros.

PERSONNE1.), quant à elle, a résisté à la demande en faisant exposer que

i) l’appartement qu’elle occupe appartiendrait en fait à son époux, en l’occurrence

PERSONNE2.), avec lequel elle se trouve en instance de divorce, ii) les consorts

GROUPE1.) seraient propriétaires d’une maison sise à ADRESSE3.), laquelle serait

occupée par PERSONNE2.) sans que celui-ci ne règle de loyer, iii) PERSONNE2.)

ferait tout son possible pour retarder la liquidation de la communauté, ce qui aurait

comme conséquence que PERSONNE1.) (artiste essayant de gagner sa vie en

donnant des cours de piano) serait dépourvue de revenus et de moyens financiers

pour régler son loyer, iv) elle refuse de déguerpir de l’appartement pris en location tant

qu’PERSONNE2.) bloque la liquidation de la communauté avec l’intention de la priver

de sa quote-part et en ordre subsidiaire, il y aurait lieu de lui accorder un délai de

déguerpissement « maximal ».

Prenant appui sur l’article 1244 alinéa 2 du code civil, PERSONNE1.) a demandé de

se voir accorder un délai raisonnable pour s’acquitter de sa dette envers SOCIETE1.).

SOCIETE1.) a fait répliquer i) être étrangère à la procédure de divorce pendante entre

PERSONNE2.) et PERSONNE1.), de sorte qu’elle ne saurait en pâtir, ii) que le

propriétaire des lieux loués est non pas PERSONNE2.) en nom personnel, mais bien

la société civile immobilière SOCIETE1.).

Retenant que i) l’appartement, objet du bail, appartient, jusqu’à preuve contraire non

rapportée, à SOCIETE1.), ii) le montant réclamé de 5.250,00 euros au titre des arriérés

de loyers pour la période de juin 2014 à janvier 2015 est justifié au regard des éléments

de la cause, iii) le non-paiement du loyer aux échéances convenues constitue une

cause justificative de résiliation du bail et le déguerpissement de PERSONNE1.) des

lieux loués, iv) les conditions de l’article 1244 alinéa 2 du code civil ne sont pas

données, le tribunal de paix de Luxembourg a, suivant jugement rendu en date du 29

janvier 2015 :

reçu la demande en la forme,

dit la demande fondée,

condamné PERSONNE1.) à payer à SOCIETE1.) la somme de 5.250,00 euros,

avec les intérêts au taux légal sur le montant de 1.500,00 euros à partir de la

demande en justice, le 17 juillet 2014, jusqu’à solde et sur le montant de 3.750,00

euros, à partir du 9 janvier 2015 jusqu’à solde,

dit non fondée la demande en obtention de délais de paiement formulée par

PERSONNE1.),

résilié le contrat de bail aux torts exclusifs de PERSONNE1.) et condamné celle-

ci à déguerpir des lieux loués dans un délai de deux (2) mois à partir de la

notification du jugement,

dit non fondée la demande de SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure,

condamné PERSONNE1.) aux frais de l’instance.

Par requête du 16 février 2015, PERSONNE1.) a introduit une demande en sursis de

déguerpissement en sollicitant un délai de trois mois.

Suivant exploit d’huissier du 13 mars 2015, PERSONNE1.) a relevé appel contre le

jugement du 29 janvier 2015, lui notifié le 2 février 2015.

Suivant courrier adressé le 20 mars 2015 au juge de paix de Luxembourg,

PERSONNE1.)

a sollicité la radiation de l’affaire relative au sursis au

déguerpissement.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) conclut à :

-

voir dire la demande adverse irrecevable, sinon non fondée,

-

se voir décharger de toute condamnation prononcée à son égard,

-

voir dire qu’il n’y a pas lieu à résiliation du contrat de bail ni à son déguerpissement

consécutif,

-

subsidiairement, se voir accorder un délai de grâce quant à la condamnation

pécuniaire éventuelle et

-

plus subsidiairement, se voir accorder un délai de déguerpissement de six mois.

Elle conclut enfin à se voir allouer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, l’appelante fait exposer i) qu’PERSONNE2.) et elle-même

étaient mariés sous le régime de la communauté légale, le bien loué en faisant partie,

ii) que par jugement rendu le 22 janvier 2015, le tribunal d’arrondissement de

Luxembourg a ordonné la liquidation et le partage de la communauté de biens existant

entre époux, iii) que partant, « l’intimée ne saurait lui réclamer le paiement des loyers

en cause alors qu’elle occupe son propre », iv) que la demande adverse doit être

déclarée « irrecevable pour incompétence alors qu’il s’agit tout au plus d’une difficulté

de liquidation maquillé en difficulté de bail », v) que « le litige trouve sa cause réelle

dans le divorce des parties et les difficultés de liquidation », vi) qu’elle a été licenciée

par l’intimée en date du 25 avril 2013 et vii) qu’il avait été convenu entre parties qu’elle

occuperait le bien à titre gratuit.

La société SOCIETE1.) SCI, pour sa part, conclut, principalement, à l’irrecevabilité de

l’appel pour cause d’acquiescement, la requête en sursis à l’exécution du

déguerpissement prononcé déposée le 16 février 2015 valant acquiescement au

jugement.

Subsidiairement, elle conclut à la confirmation pure et simple du jugement a quo et

augmente sa demande du chef des loyers impayés pour la période de février à juin

2015 inclus, tout en donnant à considérer qu’en date du 30 avril 2015, PERSONNE1.)

s’est acquittée du montant de 3.000,00 euros au titre des loyers impayés des mois de

juillet, août, septembre et octobre 2014.

Elle conclut finalement, à son tour, à l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.250,00 euros pour l’instance d’appel.

L’intimée réfute tous les moyens avancés par l’appelante en faisant valoir que le bien

loué par PERSONNE1.) lui appartient en propre et n’est donc pas de la propriété

d’PERSONNE2.), de sorte que tous les arguments relatifs aux prétendues difficultés

de liquidation de la communauté entre PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne sont pas

pertinents pour l’issue du présent litige. Elle donne encore à considérer que i)

l’immeuble loué a été acquis par elle en date du 7 mai 2008, ii) la société SOCIETE1.)

SCI a été constituée en 2000, soit avant le mariage des époux GROUPE1.) en 2001,

iii) les parts de la SCI ne sont jamais entrés dans la communauté des époux, iv) la

SCI, partie intimée, est une personne morale distincte d’PERSONNE2.), v)

PERSONNE1.) a été employée non pas par l’intimée, mais par une société distincte,

à savoir SOCIETE1.) S.A., et iv) dans la mesure où le contrat de bail prévoit le

paiement d’un loyer mensuel, l’appelante serait malvenue de faire plaider qu’elle

occupait les lieux à titre gratuit.

Motifs de la décision

Quant à la recevabilité de l’appel, il est à noter que l’acquiescement à un jugement,

qui emporte de la part d'une partie au litige la volonté libre et éclairée de se soumettre

aux différents chefs de la décision en question, ne se présume pas et doit résulter de

faits ne laissant aucun doute sur l'intention de la partie d'accepter la décision attaquée.

Il peut résulter de tout acte qui constitue une exécution volontaire de ce jugement ou

qui implique d'une manière non équivoque l'intention d'une partie au litige d'accepter

la décision intervenue. Un acquiescement peut ainsi être exprès et résulter d'une

manifestation de volonté claire et non équivoque en ce sens ou être implicite et résulter

d'actes incompatibles avec la volonté de former un recours contre la décision en

question (cf. Cass. 9 juillet 1998, P. 31, p. 4 ; Cass. 29 juin 2000, P. 31, p. 440 ; Cour

27 mars 2011, n° 24095 et 24130 du rôle).

L'acquiescement ayant pour effet de donner à la décision acquiescée l'autorité de la

chose jugée, et de priver celui dont il émane de toutes les voies de recours, l'appel

interjeté par celui qui a acquiescé est irrecevable au fond (Lux. 27 juin 1984, n° 30733

du rôle).

En l’espèce, il se pose la question de savoir si, tel que le fait plaider l’intimée,

l’appelante a acquiescé au jugement entrepris en introduisant une requête en sursis

au déguerpissement.

Indépendamment de la question de savoir si, tel que le soulève l’actuel mandataire de

PERSONNE1.), le précédent mandataire de celle-ci avait mandat pour déposer une

telle requête en sursis (le tribunal rappelant, dans ce contexte, que le mandataire est

cru sur parole en ce qui concerne son mandat), il est de principe que la présentation

d’une requête en sursis au déguerpissement constitue une mesure conservatoire ne

mettant pas obstacle à l’exercice de voies de recours et l’introduction d’une telle

demande ne saurait valoir acquiescement au jugement de déguerpissement rendant

l’appel contre ce jugement irrecevable (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, n° 198 ; TAL 3

février 1983, DE ALMEIDA c/ KAUFFMANN ; TAL 13 octobre 2006, n° 103.004 du

rôle).

Il en découle que l’appel qui a, par ailleurs, été introduit dans les formes et délai de la

loi est recevable.

Quant au fond, à l’instar du premier juge, le tribunal de céans retient que la

circonstance que

PERSONNE1.)

ait été mariée (ou le soit encore) avec

PERSONNE2.), qui est un des associés de l’intimée, est sans incidence sur l’issue du

présent litige, étant donné que i) tel que l’a souligné à juste titre le premier juge, le bien

loué par PERSONNE1.) appartient non pas à PERSONNE2.), mais à la SCI

SOCIETE1.) et que ii) PERSONNE1.) a signé un contrat de bail avec cette dernière et

non pas avec son époux (ou ex-époux). Les prétendues difficultés de liquidation de la

communauté de biens ayant existé entre PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne sont

dès lors pas pertinentes en l’espèce, le présent litige constituant un différend entre

bailleur (SCI SOCIETE1.)) et locataire (PERSONNE1.)), conférant, à ce titre,

compétence au juge de paix pour en connaître. Tous les développements de

PERSONNE1.) relatifs à la liquidation de la communauté ainsi qu’à son licenciement

sont dès lors dépourvus de toute pertinence, de sorte que le tribunal ne s’y attardera

pas.

Il est constant en cause que les parties au litige sont liées par un contrat de bail en

vertu duquel PERSONNE1.) s’est engagée à payer mensuellement à la SCI

SOCIETE1.) le prix du loyer, soit la somme mensuelle de 750,00 euros, charges

comprises. Eu égard aux stipulations contractuelles limpides, PERSONNE1.) est

malvenue de faire plaider qu’il avait été convenu entre parties qu’elle occuperait les

lieux à titre gratuit.

Au jour des débats de première instance, PERSONNE1.) restait redevoir des arriérés

de loyers pour la période de juin 2014 à janvier 2015 inclus (soit 8 mois x 750,00 euros

= 6.000,00 euros), déduction faite d’un paiement à hauteur de 750,00 euros en date

du 2 septembre 2014 (l’ordre de virement indiquant « loyer de juin 2014 »). C’est dès

lors à bon droit que le premier juge a condamné PERSONNE1.) à payer à la SCI

SOCIETE1.) la somme de 5.250,00 euros, le jugement entrepris étant à confirmer sur

ce point, étant précisé que dans la mesure où le virement du 30 avril 2014, par lequel

PERSONNE1.) s’est acquittée de la somme de 3.000,00 euros au titre des loyers de

juillet, août, septembre et octobre 2014, est intervenu après le jugement entrepris, le

premier juge ne pouvait, à l’évidence, en tenir compte.

En revanche, le montant de 3.000,00 euros payé par PERSONNE1.) en date du 30

avril 2014 est à prendre en considération dans le cadre de l’appréciation du bien-fondé

de l’augmentation de la demande formulée par la SCI SOCIETE1.) pour le montant de

3.750,00 euros (loyers impayés pour la période de février à juin 2015 inclus). Il s’ensuit

que l’augmentation par l’intimée de sa demande relative aux arriérés de loyers,

recevable en la forme, est à dire fondée à concurrence du montant de (3.750,00 –

3.000,00 euros =) 750,00 euros, à majorer des intérêts au taux légal à partir de la

demande en justice – 30 juin 2015- jusqu’à solde.

Quant aux délais de paiement sollicités par l’appelante, il est rappelé qu’aux termes

de l’article 1244 du code civil, le débiteur ne peut point forcer le créancier à recevoir

en partie le paiement d’une dette, même divisible. Les juges peuvent néanmoins, en

considération de la position du débiteur et en usant de ce pouvoir avec une grande

réserve, accorder des délais modérés pour le paiement et surseoir à l’exécution des

poursuites toutes choses demeurant en état.

Aucun élément de la cause ne permettant d’accorder à PERSONNE1.) la faveur de

l’article 1244 du code civil, il s’ensuit que c’est à juste titre que le premier juge l’a

déboutée de cette demande et il en va, par ailleurs, de même dans le cadre de la

présente instance.

Au vu des arriérés de loyers ayant existé au moment où le premier juge a statué et eu

égard à ceux qui sont venus s’y rajouter par la suite d’après le décompte actualisé

(non contesté par ailleurs), c’est à bon droit et pour des motifs que le tribunal adopte

que le premier juge a résilié le bail et a condamné PERSONNE1.) à déguerpir des

lieux loués, sauf à reporter le délai de déguerpissement à deux mois à compter de la

signification du présent jugement, aucun élément de la cause ne permettant d’accorder

à PERSONNE1.) un délai plus long.

L’appel n’est partant pas fondé et le premier jugement est à confirmer.

L’indemnité de procédure sollicitée par la SCI SOCIETE1.) pour l’instance d’appel est

à dire fondée à concurrence du montant de 500,00 euros, étant donné qu’il serait

inéquitable de laisser à sa charge l’entièreté des sommes exposées non comprises

dans les dépens.

En revanche, l’indemnité de procédure sollicitée par PERSONNE1.) pour l’instance

d’appel est, au vu du sort réservé à l’appel, à dire non fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement

accordé à PERSONNE1.) à deux mois suivant la signification du présent jugement,

donne acte à la société civile immobilière SOCIETE1.) S.C.I. de l’augmentation de sa

demande,

la dit recevable et fondée,

partant, condamne encore PERSONNE1.) à payer à la société civile immobilière

SOCIETE1.) S.C.I. la somme de 750,00 euros avec les intérêts au taux légal à partir

du 30 juin 2015 jusqu’à solde,

dit fondée à concurrence du montant de 500,00 euros, la demande en obtention d’une

indemnité de procédure formulée par la société civile immobilière SOCIETE1.) S.C.I.

pour l’instance d’appel,

partant, condamne PERSONNE1.) à payer à la société civile immobilière SOCIETE1.)

S.C.I. la somme de 500,00 euros,

dit non fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par

PERSONNE1.) pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.