Landlord wins appeal on rent arrears and eviction; tenants ordered to pay increased sum and vacate within 40 days.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 177/2015

Audience publique du mardi, quatorze juillet deux mille quinze

Numéro 168293 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, et

2) PERSONNE2.), épouse PERSONNE1.), sans état connu, les deux demeurant à L-

ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 3 mars 2015,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Daniel BAULISCH, avocat, demeurant à Diekirch,

et

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à B-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Max MULLER, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 168293 du rôle et appelée pour fixation le 28 avril

2015, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 5 mai 2015 et finalement à l’audience

publique du mardi, 30 juin 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Paul EILENBECKER, avocat, en remplacement de Maître Daniel BAULISCH,

comparant pour PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.), donna lecture de l’acte

d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Max MULLER, avocat, comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 14

juillet 2015, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail signé en date du 4 décembre 2013, prenant effet le 2 janvier

2014, PERSONNE3.) a donné en location à PERSONNE1.) et à son épouse,

PERSONNE2.), une maison unifamiliale sise à L-ADRESSE1.), moyennant paiement

d’un loyer mensuel de 1.800,00 euros (hors charges locatives), cette somme payable

d’avance le premier de chaque mois. Le contrat de bail prévoit, en outre, notamment

que « en cas de non-paiement de 15 jours consécutifs du loyer, un taux de 5% par

mois sera ajouté sans préavis ».

Par requête déposée le 11 septembre 2014, PERSONNE3.) a fait convoquer

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour i) les

entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, à lui

payer la somme de 8.639,51 euros, au titre d’arriérés de loyers des mois d’avril à

septembre 2014 et d’intérêts conventionnels échus, ce montant assorti des intérêts

conventionnels à échoir jusqu’à solde, ii) résilier le contrat de bail et condamner

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués, iii) se voir allouer une

indemnité de procédure de 500,00 euros, iv) ordonner l’exécution provisoire du

jugement.

Lors des débats de première instance, PERSONNE3.) a augmenté sa demande d’un

montant de 9.120,03 euros, du chef des loyers échus d’octobre 2014 à janvier 2015,

pour porter le montant total de ses prétentions financières à 17.759,54 euros.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont résisté à la demande i) en reprochant à

PERSONNE3.) de ne pas avoir effectué les réparations devenues nécessaires (en se

basant sur l’article 1720 du code civil) et ii) en demandant la réduction du loyer au

montant mensuel de 900,00 euros avec effet rétroactif à janvier 2014, sinon à

septembre 2014.

PERSONNE3.) a fait valoir que les réparations nécessaires avaient été effectuées

entre-temps.

Par jugement contradictoire rendu en date du 22 janvier 2015, le tribunal de paix de

Luxembourg, après avoir reçu la demande en la forme, et donné acte à PERSONNE3.)

de l’augmentation de sa demande en paiement au montant de 17.759,54 euros, a :

i)

dit la demande en paiement partiellement fondée et condamné solidairement

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) la somme de

14.600,00 euros avec les intérêts conventionnels à 5% par mois sur le montant de

800,00 euros à compter du 16 avril 2014 jusqu’au 15 mai 2014, sur le montant de

1.600,00 euros à compter du 16 mai 2014 jusqu’au 15 juin 2014, sur le montant

de 3.000,00 euros à compter du 16 juin 2014 jusqu’au 15 juillet 2014, sur le

montant de 4.600,00 euros à compter du 16 juillet 2014 jusqu’au 15 août 2014, sur

le montant de 5.600,00 euros à compter du 16 août 2014 jusqu’au 15 septembre

2014, sur le montant de 7.400,00 euros à compter du 16 septembre 2014 jusqu’au

15 octobre 2014, sur le montant de 9.200,00 euros à compter du 16 octobre 2014

jusqu’au 15 novembre 2014, sur le montant de 11.000,00 euros à compter du 16

novembre 2014 jusqu’au 15 décembre 2014, sur le montant de 12.800,00 euros à

compter du 16 décembre 2014 jusqu’au 15 janvier 2015, sur le montant de

14.600,00 euros à compter du 16 janvier 2015 jusqu’à solde,

ii) déclaré résilié le bail et condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir

des lieux loués dans un délai de 40 jours à compter de la notification du jugement,

iii) dit non fondée la demande de PERSONNE3.) en obtention d’une indemnité de

procédure,

iv) dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du jugement,

v) condamné solidairement PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à tous les frais et

dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, quant à l’exception d’inexécution invoquée par PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), après avoir rappelé les règles régissant ce principe en matière de bail

à loyer, le premier juge a constaté que i) il ressort du rapport d’expertise versé en

cause qu’en juillet 2014, lors de fortes tempêtes, des infiltrations importantes sont

survenues au niveau des plafonds et des murs de la salle de bains du rez-de-chaussée

située dans une annexe, ii) le rapport mentionne encore l’existence d’un problème au

niveau des écoulements de la douche du premier étage et précise qu’il n’existe pas de

problème particulier dans le reste de la maison, iii) il n’est ni allégué, ni a fortiori établi

que ces problèmes aient privé les locataires de la jouissance d’une partie du bien loué,

iv) dans un courrier de juillet 2014, la bailleresse affirme que «comme l’a constaté

Monsieur PERSONNE1.), devant témoin, tous les travaux qui devaient être effectués

sont achevés», v) en date du 8 octobre 2014, les locataires ont reconnu redevoir à la

requérante la somme de

10.961,49 euros du chef de loyers et d’intérêts

conventionnels échus, sans qu’il n’y soit fait état de l’existence de problèmes

d’infiltrations ou autres, de sorte que le premier juge a retenu que, tel que l’affirmait

PERSONNE3.), il fallait en conclure que les prédits problèmes avaient été résolus.

Sur base des susdits constats, le premier juge a dit i) qu’à défaut d’établir qu’ils avaient

subi un dommage, tel que par exemple une privation de jouissance, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ne pouvaient prétendre ni à une réduction (rétroactive) de loyer, ni à

des dommages et intérêts, ii) que si PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandaient

une réduction de loyer pour moitié, de sorte qu’à contrario ils acceptaient donc un loyer

mensuel de 900,00 euros, il n’en restait pas moins que depuis septembre, aucun loyer

n’a été payé et qu’en juin, juillet et août 2014, ils n’avaient payé que les montants

respectifs de 400,00, 200,00 et 800,00 euros, iii) qu’aux termes du bail, «en cas de

non-paiement de 15 jours consécutifs de loyer, un taux de 5% par mois sera ajouté

sans préavis», clause n’ayant fait l’objet d’aucune contestation de la part des

locataires, iv) que la capitalisation des intérêts, telle que demandée par

PERSONNE3.), n’est pas justifiée en l’espèce, v) que la demande en paiement est

fondée pour le montant de 14.600,00 euros, à assortir des intérêts conventionnels à

5% par mois sur le montant du solde de chaque loyer à partir du quinzième jour suivant

chaque échéance de loyer et v) qu’il y a lieu à condamnation solidaire, PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) étant mariés et la somme réclamée ayant trait à leur logement

familial.

Quant à la demande tendant à la résiliation du bail, après avoir rappelé que

i) l’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales pesant

sur le preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative, ii) le non-

paiement des loyers aux échéances convenues constitue une violation grave des

obligations du locataire justifiant la résiliation du bail, le premier juge a dit qu’il y avait

lieu de résilier le bail et de condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir

des lieux loués.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel

suivant exploit d’huissier du 3 mars 2015.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation de la décision entreprise, les parties appelantes concluent i) à se voir

décharger de toutes condamnations intervenues à leur encontre, sinon à voir réduire

le montant des condamnations à de plus justes proportions, et ii) à voir débouter

PERSONNE3.)

de ses demandes en résiliation du contrat de bail et en

déguerpissement consécutif des locataires, sinon à se voir accorder un délai de

déguerpissement de six mois.

A l’appui de leur recours, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) rappellent avoir signé

i) en date du 4 décembre 2013, un contrat de bail portant sur une maison unifamiliale

contre paiement d’un loyer mensuel de 1.800,00 euros et ii) en date du 8 octobre 2014,

une reconnaissance de dette aux termes de laquelle il sont redevables envers

PERSONNE3.)

d’un montant total de 10.961,49 euros majoré des intérêts

conventionnels de 5%. Les appelants estiment toutefois que la bailleresse a tiré profit

de leur situation financière précaire en leur faisant signer une reconnaissance de dette,

de sorte qu’ils se réservent formellement le droit de porter plainte contre

PERSONNE3.) pour abus de faiblesse ou toute autre infraction qu’il plaira au Ministère

Public de donner aux faits.

Pour le surplus, ils font grief – sans indication de motifs – au premier juge de les avoir

condamnés à payer à PERSONNE3.) le montant de 14.600,00 euros avec les intérêts

conventionnels de 5% par mois sur le montant du solde de chaque loyer à partir du

quinzième jour suivant chaque échéance de loyer.

Les appelants sollicitent une réduction du loyer, au motif i) que « le loyer réclamé

dépasse de loin ce qui est prévu par les dispositions légales impératives applicables

en matière de bail à loyer » (la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation prévoyant que le loyer réclamé pour une année entière ne peut dépasser

5% du capital investi) et ii) qu’ils sont en droit d’invoquer l’exception d’inexécution au

vu du fait que le bailleur n’honore pas ses obligations, « l’eau de la toiture de la cuisine

s’étant répandue dans la salle de bains du rez-de-chaussée » et « l’écoulement de la

douche du 1er étage est visible au niveau de la salle à manger du rez-de-chaussée ».

PERSONNE3.), pour sa part, conclut à la confirmation du jugement querellé pour

autant que celui-ci a résilié le contrat de bail et condamné PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués.

Elle interjette néanmoins appel incident en ce qui concerne le quantum de la

condamnation prononcée par le premier juge et conclut, par réformation de la décision

attaquée, à voir capitaliser les intérêts conventionnels, cette demande étant motivée

par le fait que les locataires n’avaient pas contesté le décompte leur présenté lors des

débats de première instance.

L’intimée augmente, par ailleurs, sa demande en condamnation aux loyers impayés

échus depuis le jugement entrepris et demande à voir condamner PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) à lui payer la somme totale de 34.242,92 euros (pour la période

courant d’avril 2014 à juin 2015 inclus), sans toutefois opérer de ventilation entre le

montant redu au titre de la première instance et l’augmentation de la demande opérée

en instance d’appel.

PERSONNE3.) conclut finalement à se voir allouer une indemnité de procédure de

2.000,00 euros pour l’instance d’appel.

L’intimée soutient avoir fait effectuer toutes les réparations nécessaires et estime que

les appelants sont de mauvaise foi en refusant purement et simplement le paiement

du loyer.

Appréciation du tribunal

Une remarque préliminaire s’impose d’emblée en ce qui concerne la reconnaissance

de dette que les appelants admettent avoir signée en date du 8 octobre 2014 : dans la

mesure où PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se bornent à affirmer qu’ils déposeront,

le cas échéant, plainte pour abus de faiblesse – ce qu’ils sont toutefois restés en défaut

de faire jusqu’à présent – le tribunal ne s’attardera pas sur ce moyen et tiendra compte

de cet acte que les appelants reconnaissent avoir signé (cf. acte d’appel du 3 mars

2015, page 2).

La reconnaissance de dette du 8 octobre 2014 est de la teneur suivante : « Nous

soussignés, Mr

PERSONNE1.)

et Mme

PERSONNE1.), née

PERSONNE2.),

domiciliés au

ADRESSE1.), L-ADRESSE1.), reconnaissons devoir à Mme

PERSONNE3.), domiciliée

ADRESSE2.), B-ADRESSE2.), la somme due de

10.961,49 € (dix mille neuf cent soixante et un virgule quarante-neuf (montant des

loyers impayés) suivant le contrat de bail de location de la maison sise ADRESSE1.),

L-ADRESSE1.), et majoré d’un taux de 5% convenu dans ce même contrat de bail. Je

m’engage à lui rembourser cette somme en 13 mensualités de 800,00 (huit cent) euros

plus 1 mensualité de 561,40 (cinq cent soixante-et-un et quarante centimes) euros,

tous les premier du mois en supplément du loyer dont le premier versement débute le

1er novembre 2014. Fait à ADRESSE3.), Mercredi, le 8 octobre 2014 ».

Compte tenu de la teneur limpide de cette reconnaissance de dette, la demande en

décharge du paiement des loyers formulée par les parties appelantes au titre de la

condamnation prononcée à ce titre par le premier juge, laisse, par confirmation de la

décision attaquée, d’être fondée, le montant de 10.961,49 euros inscrit dans la

reconnaissance de dette étant manifestement dû.

A l’appui de leur demande en réduction du loyer, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

invoquent, d’une part, le plafonnement des loyers prévus par la loi modifiée du 21

septembre 2006 compte tenu du capital investi et, d’autre part, l’exception

d’inexécution.

En ce qui concerne tout d’abord le premier moyen, il est à noter que la loi modifiée du

21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation a prévu des procédures

particulières avec deux instances distinctes : i) une instance de conciliation – la

Commission des loyers – et une instance judiciaire. Il faut distinguer suivant que le

règlement des litiges concerne le loyer ou les charges, ou s’il a trait à d’autres litiges

en relation avec le bail (L. THIELEN, Le contrat de bail, n° 423). La Commission des

loyers a été instituée comme instrument de conciliation, afin d’éviter que les litiges ne

soient tout de suite portés devant les juges. Si elle n’est pas une instance

juridictionnelle, la loi lui accorde néanmoins, en cas de non-conciliation, le droit de

rendre une décision qui s’impose aux parties, sous réserve d’un recours possible en

justice (op. cit. n° 424).

La Commission des loyers est compétente en matière de litiges concernant la fixation

du loyer et des avances sur charges, sa compétence pour la détermination du loyer

en cas de désaccord entre le bailleur et le preneur étant expressément prévue par

l’article 8 de la loi modifiée de 2008, la disposition suivante prévoyant que la

détermination du loyer se fait par rapport aux articles 3 à 5 de la loi, étant finalement

souligné que ces articles réglementent la fixation du loyer en fonction du capital investi

dans le logement, l’article 3 disposant notamment que « la location d’un logement à

usage d’habitation ne peut rapporter au bailleur un revenu annuel dépassant un taux

de 5% du capital investi dans le logement ».

Au vu de ces textes, lorsqu’une partie demande une réduction ou une augmentation

du loyer et que l’autre n’est pas d’accord, il faut impérativement saisir d’abord la

Commission des loyers, un recours direct devant le juge de paix n’étant pas admis (op.

cit. n° 425).

Il s’ensuit que, contrairement à ce que font plaider PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

le tribunal de céans, statuant de surcroît en instance d’appel, ne saurait, au stade

actuel de la procédure et à défaut du respect de la procédure spéciale instituée par la

loi du 21 septembre 2006 quant à la fixation du loyer se prononcer sur l’évaluation du

logement par rapport aux articles 3 à 5 de la loi, le moyen soulevé à ce titre tombant,

dès lors, à faux.

En ce qui concerne le moyen tenant à l’exception d’inexécution invoquée par les

parties appelantes, il est rappelé que l’article 1134-2 du code civil dispose que :

« lorsqu'une des parties reste en défaut d'exécuter une des obligations à sa charge,

l'autre partie peut suspendre l'exécution de son obligation formant la contrepartie

directe de celle que l'autre partie n'exécute pas, à moins que la convention n'ait prévu

en faveur de cette partie une exécution différée ».

Si l'exception d'inexécution autorise la victime de l'inexécution à refuser d'exécuter sa

prestation tant que son cocontractant n'aura pas lui-même satisfait à ses propres

engagements, il s'agit là d'une situation essentiellement provisoire qui doit

normalement prendre fin soit par l'exécution réciproque, soit par la résolution de la

convention (cf. TAL 9 février 2007, n° 102916 et 102918 du rôle).

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations

principales, dont l’une consiste à payer le prix du bail aux termes convenus. Il ne peut

se prévaloir en principe de l'exception d'inexécution pour justifier le non-paiement de

tout ou partie du loyer sous prétexte que le bailleur reste en défaut d'assurer la

jouissance des lieux loués, à moins que le manquement du bailleur est avéré

indiscutable et incontestable (T. Paix Lux, 15 juillet 1993, réf. 2809/93).

Sous-entendue dans tout contrat synallagmatique, l’exception d’inexécution ne permet

au locataire de suspendre l’exécution de son obligation de payer les loyers, que si le

bailleur n’exécute pas lui-même ses propres obligations contractuelles. Mais pour

justifier l’exception, il faut encore un manquement grave, une véritable inexécution de

son obligation par le bailleur. Ainsi faut-il que le défaut d’exécution prive le locataire de

pratiquement toute la jouissance des lieux loués (M. HARLES, Le bail à loyer, compte-

rendu de jurisprudence, n° 102).

Appliquée au cas d’espèce, dans lequel PERSONNE1.) et PERSONNE2.) invoquent

le défaut de réparations de la chose louée par le bailleur, l’exception d’inexécution ne

sera admise qu’à la condition que les réparations à réaliser, d’une part, sont des

réparations qu’il incombe effectivement au propriétaire d’effectuer (c’est-à-dire autres

que locatives), et, d’autre part, que le défaut de réparation prive les locataires de

pratiquement toute la jouissance des lieux loués. L’inexécution justifiée suppose, en

effet, un manquement incontestable et implique un équilibre entre les obligations

réciproques inexécutées (cf. Lux., 18 décembre 1997, no 59818 du rôle).

Il est de principe que la condition de l’existence d’un équilibre entre les obligations

réciproques inexécutées n’est pas donnée lorsque le preneur reste en possession de

la chose louée et lorsqu’il en conserve pour l’ensemble la jouissance (cf. Lux. 21 mars

1991, no 42950 du rôle).

Il se dégage des éléments de la cause que les appelants sont restés dans les lieux

loués et en conservent toujours et en ont toujours conservé la jouissance intégrale.

Certes, aux termes du rapport d’expertise ARBEX, établi le 6 août 2014 à la demande

de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.), i) le plafond de la salle de bains du rez-de-

chaussée est humide, ceci étant dû au phénomène exceptionnel des tempêtes, étant

souligné que le plafond est en train de sécher, et ii) il y a beaucoup d’humidité au

niveau du plafond de la salle à manger, cette humidité provenant de la douche du

premier étage. Il n’en demeure cependant pas moins qu’il résulte encore de ce même

rapport que i) la salle de bains du deuxième étage ne présente aucun problème, ii)

l’aquarium de grande capacité amène beaucoup d’humidité due à l’évaporation de

l’eau et iii) l’expert préconise de laisser la porte de la salle de bains fermée pendant

au moins une demi-heure tout en faisant fonctionner le ventilateur après avoir utilisé

la douche.

A cela s’ajoute que, suivant email, adressé le 12 août 2014 à PERSONNE2.) par

PERSONNE4.), de l’agence immobilière SOCIETE1.), chargée du recouvrement des

loyers impayés, ce dernier indique que lors de ses deux dernières visites dans la

maison (début août 2014) avec un entrepreneur expert en toiture et un ouvrier,

PERSONNE1.) a affirmé qu’« il n’y avait plus de problème suite à la réalisation des

travaux », étant précisé que, suivant factures des 30 juin 2014 et 28 octobre 2014, ces

travaux ont été effectués par PERSONNE3.).

A noter finalement que pour autant que des désordres aient subsisté, il aurait été

prudent que les locataires les fassent acter au moment de la signature de la

reconnaissance de dette du 8 octobre 2014, ce qui laisse cependant d’être le cas, de

sorte qu’à l’instar du premier juge, il y a lieu d’admettre que tous les problèmes ont bel

et bien été résolus.

Au vu de l’ensemble des considérations qui précèdent, l’exception d’inexécution

invoquée par les locataires, pour justifier le non-paiement de loyers échus, ne tient

pas, une réduction du loyer, ni a fortiori la rétention totale du loyer n’étant justifiées, de

sorte que PERSONNE3.) est fondée à réclamer le paiement des loyers à

PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) échus en première instance.

Il est rappelé que l’article 3 du contrat de bail prévoit que « en cas de non-paiement

de 15 jours consécutifs du loyer, un taux de 5% par mois sera ajouté sans préavis »,

étant précisé qu’à défaut par les appelants de faire état d’un moyen pour tenter de

tenir ce taux d’intérêt conventionnel non habituel en échec, il échet de faire application

de la convention signée entre parties.

Quant à la capitalisation des intérêts conventionnels sollicitée par PERSONNE3.), il

est à noter que ce mécanisme, encore nommé anatocisme, consiste à admettre que

les intérêts dus et non payés s’ajouteront au capital et produiront eux-mêmes intérêts

à chaque échéance (Jurisclasseur civil, articles 1146 à 1155, n° 22). L'article 1154 du

code civil réglemente très précisément l'anatocisme, pour que tout endettement

excessif soit évité : « les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou

par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la

demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année

entière ». Il en résulte que la productivité d’intérêts par les intérêts est subordonnée à

la condition que la demande en justice ou la convention entre parties aient pour objet

des intérêts échus au moins pour une année entière au moment où elles sont faites

(Cour, 20 octobre 1999, n° 22593).

A noter que les dispositions de l'article 1154 du code civil sont d'ordre public (Cass.

civ., 21 juin 1920 : DP 1924, 1, p. 102. – Cass. 1re civ., 1er juin 1960 : Bull. civ. I,

n° 305. – Cass. soc., 29 juin 1995 : Bull. civ. V, n° 228).

Le principe inscrit à l’article 1154 connaît cependant une dérogation de taille résultant

de l'article qui prévoit que « les revenus échus, tels que fermages, loyers, arrérages

de rentes perpétuelles ou viagères, produisent intérêts du jour de la demande ou de

la convention. La même règle s'applique aux restitutions de fruits et aux intérêts payés

par un tiers au créancier en acquit du débiteur ».

Autrement dit, l'anatocisme n'intéresse que les créances ayant pour objet des capitaux

exigibles, tels que par exemple, les intérêts d'une somme prêtée. Il ne concerne pas

les intérêts de sommes qui ne sont pas exigibles (arrérages de rentes) ou qui ne

constituent pas des capitaux (tels les loyers). La raison en est que, dans ce cas de

figure, le débiteur n'est pas tenu au paiement d'un capital. Dès lors, il n'a plus besoin

de la protection mise en œuvre dans l'article 1154 du code civil. Par conséquent, les

revenus échus produisent intérêts dès le jour de la demande en justice ou de la

convention, quelle que soit leur période d'échéance (op. cit. n° 53).

En l’espèce, la demande tendant à la capitalisation des intérêts a été formulée dans la

requête introductive d’instance du 11 septembre 2014, de sorte que cette demande

est à dire fondée à compter du 1er octobre 2014, étant rappelé qu’en ce qui concerne

les loyers antérieurement échus, les locataires redoivent la somme de 10.961,49 euros

à leur bailleur, au titre de la reconnaissance de dette, cette somme tenant compte du

taux d’intérêt de 5%.

C’est dès lors à tort que le premier juge n’a pas fait droit à la demande telle que

formulée par PERSONNE3.), telle que résultant du décompte présenté par celle-ci

pour le montant de 17.759,54 euros.

Par réformation de la décision entreprise, il échet partant de faire droit à la demande

de PERSONNE3.) et de condamner de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à lui payer

le montant de 17.759,54 euros, étant précisé que le jugement a quo n’est pas entrepris

en ce que le premier juge a prononcé une condamnation solidaire des locataires, la

solidarité étant de surcroît justifiée au vu de l’article 220 du code civil.

L’augmentation par PERSONNE3.) de sa demande relative aux arriérés de loyers,

échus en instance d’appel, recevable en la forme, est, par ailleurs, à dire fondée à

concurrence du montant réclamé de (34.242,97 – 17.759,54 =) 16.438,38 euros (cf.

décompte versé en cause par l’intimée), étant souligné qu’au vu de l’article 1155 du

code civil, il échet également de faire droit à la demande en capitalisation des intérêts

pour l’instance d’appel.

Au vu des arriérés de loyers ayant existé au moment où le premier juge a statué et eu

égard à ceux échus et dus en instance d’appel, c’est à bon droit et pour des motifs que

le tribunal adopte que le premier juge a résilié le contrat de bail et a condamné

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués, sauf à reporter le délai

de déguerpissement à quarante jours à compter de la signification du présent

jugement, aucun élément de la cause ne permettant de leur allouer un délai de

déguerpissement plus long.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal n’est pas

fondé, tandis que l’appel incident l’est.

L’iniquité n’étant pas justifiée dans le chef de PERSONNE3.), il échet de la débouter

de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel principal non fondé,

dit l’appel incident fondé,

par réformation du jugement entrepris,

condamne

solidairement

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

à

payer

à

PERSONNE3.) le montant de 17.759,54 euros avec les intérêts au taux

conventionnel de 5% par mois à partir du 15 janvier 2015 jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris, pour le surplus, sauf à reporter le délai de

déguerpissement à quarante jours à compter de la signification du présent jugement,

donne acte à PERSONNE3.) de l’augmentation de sa demande,

la dit recevable et fondée à concurrence du montant de 16.483,38 euros,

partant, condamne encore solidairement PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à

PERSONNE3.) le montant de 16.483,38 euros avec les intérêts au taux conventionnel

de 5% par mois à partir du 15 juillet 2015 jusqu’à solde,

déboute PERSONNE3.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel,

condamne solidairement PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de

l’instance d’appel.