Tenant appeal dismissed for non-payment of rent and failure to deposit security money.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 172/2015

Audience publique du mardi, quatorze juillet deux mille quinze

Numéro 163066 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), cuisinier, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du 8 juillet 2014,

comparant par Maître Patrick WEINACHT, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

comparant par Maître Georges PIERRET, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 163066 du rôle et appelée pour fixation le 23

septembre 2014, fut successivement fixée pour plaidoiries aux 30 septembre 2014, 23

mars 2015 et finalement d’office par le tribunal à l’audience publique du mardi, 30 juin

2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Hélène SMUK-MATRINGE, avocat, en remplacement de Maître Patrick

WEINACHT, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel

et fut entendue en ses explications.

Maître Kevin PIRROTTE, avocat, en remplacement de Maître Georges PIERRET,

avocat, comparant pour PERSONNE2.) fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 14

juillet 2015, le

jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail commercial conclu le 1er avril 2013, prenant effet le même jour,

PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE1.) un local commercial connu sous

l’enseigne « ENSEIGNE1.) » sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer

mensuel de 1.500,00 euros, y non inclus les charges, payable d’avance le premier de

chaque mois. Le contrat de bail a été conclu pour une durée de trois années,

renouvelable par tacite reconduction pour une nouvelle période de trois années.

Aux termes i) de l’article IV du contrat de bail, le dépôt de garantie pour un montant de

4.500,00 euros est constaté par quittance séparée…. Le bail peut être considéré

comme inexistant, tant que le dépôt de garantie n’est pas réglé, ii) de l’article V du

contrat de bail, le preneur s’engage à avoir toutes les autorisations de commerce

requises, à ses frais et se tient responsable de tous problèmes pouvant subvenir. Le

preneur s’engage à respecter la destination de débit de boissons alcooliques et non-

alcooliques…. Il est de convention expresse entre les parties que l’ensemble des lieux

loués est considéré comme servant à des fins commerciales. Les changements,

aménagements et transformations effectuées, tels que la mise aux normes de la

cuisine complète et équipée resteront acquis au bailleur, qu’il n’y ait autorisation ou

non du bailleur, et ce sans que le preneur puisse prétendre à une indemnité

quelconque de ce chef. Le preneur répondra personnellement de tout dommage qui

pourra résulter du fait du montage ou du contrôle d’installations, même autorisées. Il

prendra à sa charge toutes les réparations concernant les fenêtres, les volets et les

portes, iii) de l’article VI du contrat de bail, le preneur reconnaît avoir reçu et accepte

l’objet du bail en bon état locatif.

Par requête déposée le 11 novembre 2013, PERSONNE1.) a fait convoquer

PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette pour

i) prononcer la résolution du contrat de bail avec effet au 1er octobre 2013, aux torts

exclusifs de PERSONNE2.), sur base de l’article 1719 du code civil et de la loi du 10

juin 1996, ainsi que du règlement grand-ducal du « 20 juillet 1999 » sur les

établissements classés, ii) condamner PERSONNE2.) à lui rembourser les frais

exposés pour la modernisation de la cuisine, iii) la condamner à lui payer le montant

de 20.000,00 euros, à titre de dommages et intérêts du chef du préjudice moral subi,

sur base de l’article 1721 du code civil, iv) condamner PERSONNE2.) à effectuer la

régularisation des charges, v) se voir allouer une indemnité de procédure de 2.000,00

euros et vi) se voir réserver tous droits, notamment celui d’augmenter sa demande

« du chef des loyers et avances à échoir ».

A l’appui de sa demande, quant aux faits, PERSONNE1.) a fait exposer i) qu’il a conclu

le contrat de bail en vue de l’exploitation du ENSEIGNE1.), ii) que le terme «

autorisations de commerce » inscrit à l’article V du contrat de bail s’entend comme

l’autorisation d’établissement et non pas l’autorisation commodo/incommodo, iii) qu’il

dispose de l’autorisation de commerce correspondante à son métier de cuisinier de

sorte qu’il est en règle au regard du contrat de bail, iv) que lors du contrôle effectué le

5 septembre 2013 par la police, il fut averti que le local loué ne disposait pas de

l’autorisation commodo/incommodo (prévue par la loi du 10 juin 1990 relative aux

établissements classés et son annexe 1 no 307 du règlement grand-ducal du « 16

juillet 1999 »), et qu’une telle autorisation n’avait jamais été demandée pour le local en

question, v) qu’un agent de SOCIETE1.) l’a averti le 16 septembre 2013, que la porte

d’entrée n’est pas conforme, que l’installation électrique est vétuste, qu’il n’y a pas de

porte coupe-feu dans la cuisine, que les plafonds ne résistent pas au feu, vi) eu égard

à l’existence des prédits désordres, il a décidé, en date du 23 septembre 2013, de

cesser son activité et de fermer l’établissement, vii) qu’en date du 8 octobre 2013, un

courrier de mise en demeure a été adressé à PERSONNE2.), afin de mettre le local

commercial aux normes et pour l’informer que confronté à l’impossibilité d’exploiter le

local loué, il était sans revenu et partant dans l’obligation de suspendre le paiement du

loyer, viii) par avertissement du 22 octobre 2013, le Parquet du Tribunal

d’Arrondissement de Luxembourg lui a imposé de se conformer à la loi.

PERSONNE1.) a en outre fait relever que i) lors de la signature du contrat de bail, il

ne pouvait s’imaginer que l’établissement ne dispose pas de l’autorisation

commodo/incommodo, pour la simple raison que PERSONNE2.) exploitait elle-même

l’établissement auparavant et ce à une époque où tant la loi du 10 juin 1996 relative

aux établissements classés, que le règlement grand-ducal du « 20 juillet 1999 » étaient

déjà en vigueur, ii) PERSONNE2.) l’a trompé lors de la conclusion du bail, en passant

sous silence le fait qu’elle n’avait jamais demandé l’autorisation commodo/incommodo,

son consentement ayant de ce fait été vicié.

Lors des débats de première instance, PERSONNE1.) a principalement conclu à

l’annulation du contrat de bail avec effet au 1er octobre 2013 pour dol, en demandant

au tribunal d’évaluer ex aequo et bono le montant à allouer « au titre d’indemnité

d’occupation des lieux pour la période allant du 1er avril au 30 septembre 2013 ».

A l’appui du dol, PERSONNE1.) a fait souligner que i) son consentement a été vicié

en raison du fait que PERSONNE2.) avait passé sous silence le fait que

l’établissement loué ne disposait pas de l’autorisation commodo/incommodo, ii) eu

égard à sa situation financière, il n’aurait jamais contracté s’il avait su qu’une telle

autorisation ferait défaut, iii) ENSEIGNE1.) ne constitue qu’une seule entité

d’exploitation, incluant aussi bien la salle de ENSEIGNE1.), que ENSEIGNE2.)

exploité par PERSONNE2.), comprenant une cuisine unique et commune aux deux

parties de l’ensemble, iv) l’ensemble est destiné à recevoir bien davantage que 50

personnes, v) ENSEIGNE1.) était exploitée au vu et au su de tous, de sorte qu’il ne

pouvait s’imaginer qu’il pourrait se présenter un problème de mise aux normes et

d’autorisation.

Subsidiairement, PERSONNE1.) a conclu à la résiliation du contrat de bail avec effet

au 30 septembre 2013, aux torts exclusifs de PERSONNE2.), pour défaut de respecter

l’obligation de délivrance lui incombant (le local loué n’ayant pas répondu aux normes)

et en se prévalant de ce fait de l’exception d’inexécution. Il a demandé à voir

condamner PERSONNE2.) i) à lui restituer le montant de 4.500,00 euros, au titre de

garantie locative versée lors de la signature du premier contrat de bail, ii) à lui payer

le montant de 3.307,00 euros, au titre des travaux de modernisation de la cuisine, ainsi

que le montant de 20.000,00 euros, à titre d’indemnisation du dommage moral subi.

Pour établir le bien-fondé du volet de sa demande tendant au remboursement de la

garantie locative, PERSONNE1.) s’est prévalu du fait que PERSONNE2.) ne lui avait

jamais réclamé ledit paiement, alors qu’elle lui avait réclamé, à plusieurs reprises, le

montant de 25.000,00 euros, au titre de la vente du fonds de commerce. Il a en outre

formulé une offre en preuve, par l’audition de PERSONNE3.), libellée comme suit :

« Qu’en date du 29 mars, Monsieur PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.), a

prêté à Monsieur PERSONNE1.) 5.000,00 euros afin que ce dernier puisse payer la

garantie locative de 4.500,00 euros en vue de la signature d’un contrat de bail

concernant la location de l’ENSEIGNE1.) à ADRESSE4.), auberge appartenant à

Madame PERSONNE2.), et disposer de 500 € afin de démarrer son restaurant ».

A l’effet d’établir le bien-fondé des griefs invoqués à l’appui de sa demande tendant à

voir résilier le bail, PERSONNE1.) a offert en preuve i) par l’audition de PERSONNE4.),

consultant de la société SOCIETE1.) SA, que l’établissement présentait trop de non-

conformités importantes par rapport aux exigences légales de sorte qu’une demande

d’autorisation n’aurait pas abouti à défaut d’entreprendre d’importants investissements

afin de mettre l’établissement en conformité, ii) par l’audition de PERSONNE5.), que

l’établissement fut délaissé dans un état de propreté attesté par les photographies

versées en cause, qu’il n’a emporté que le matériel lui appartenant et que, lors de la

reprise de l’auberge, il n’y avait plus de clients, mais que c’est par contre lui qui a créé

une nouvelle clientèle.

PERSONNE2.) a i) contesté que PERSONNE1.) lui ait remis le montant de 4.500,00

euros, au titre de la garantie locative et elle a partant conclu à le voir débouter de ce

chef de la demande, ii) résisté au volet de la demande tendant au paiement des frais

de remise en état de la cuisine et à celle tendant à l’indemnisation pour préjudice

moral, en faisant valoir qu’elle a exploité depuis 1975, le complexe qui se divise en

quatre parties : brasserie (petite salle) / friterie / Casino (salle de fêtes) / terrasse (pour

laquelle elle a reçu une autorisation en 2008).

PERSONNE2.) a fait préciser que i) elle a gardé la partie « Casino » pour continuer

son exploitation elle-même, tandis qu’elle a loué à PERSONNE1.) la partie brasserie

pour la « petite restauration », cela résultant du contrat de bail, PERSONNE1.) s’étant

engagé à garder le caractère « brasserie/débit de boisson », ii) il n’était pas prévu que

PERSONNE1.) exploite un vrai restaurant, iii) PERSONNE1.) n’aurait partant pas

respecté la destination des lieux, iv) qu’elle exploitait toujours la « brasserie » et le

« casino » séparément, sans

qu’une autorisation

commodo/incommodo

n’était

nécessaire, pour la bonne raison, que la « brasserie » accueillait moins de 50

personnes et le « casino » (salle de fêtes) moins de 100 personnes, v) s’il avait exploité

la « brasserie » selon la destination fixée au contrat de bail, PERSONNE1.) n’aurait

jamais eu besoin d’une autorisation commodo/incommodo.

En se prévalant i) de l’article V du contrat de bail, PERSONNE2.) a fait souligner qu’il

aurait appartenu à PERSONNE1.) de s’informer auprès des autorités compétentes

quant aux autorisations requises dans l’hypothèse où il envisageait de changer « la

brasserie » en « restaurant » pouvant accueillir plus de cinquante personnes, ii) du

contrat d’assurance souscrit le 22 mai 2013 par PERSONNE1.), la bailleresse a

souligné que la police d’assurance fut souscrite pour une entreprise Café (avec plat

du jour), ce qui serait contraire au restaurant d’une plus grande ampleur, dont

PERSONNE1.) a fait état.

PERSONNE2.) a partant contesté l’existence d’un dol commis au préjudice de

PERSONNE1.).

PERSONNE2.) a formulé une demande reconventionnelle tendant i) à voir condamner

PERSONNE1.) à lui payer (i) le montant de 12.000,00 euros, à titre d’arriérés de loyers

pour la période allant du mois d’octobre 2013 au mois de mai 2014 inclus, en se

réservant le droit de réclamer ultérieurement les charges à PERSONNE1.) et (ii) le

montant de 4.500,00 euros au titre de la garantie locative, ii) à voir prononcer la

résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de

PERSONNE1.), pour défaut de paiement du loyer et de la garantie locative.

PERSONNE2.) s’est opposée à la demande de PERSONNE1.) tendant à voir établir

un décompte-charges, en faisant valoir que le preneur n’avait pas payé la moindre

charge ; elle s’est réservée le droit de réclamer ultérieurement une indemnisation pour

dégâts locatifs, en l’absence d’une remise des clés.

En se prévalant de l’article V du contrat de bail, PERSONNE2.) a conclu au rejet du

volet de la demande de PERSONNE1.) tendant au remboursement des frais exposés

pour la modernisation de la cuisine. Elle a contesté l’existence d’un quelconque

préjudice moral dans le chef de PERSONNE1.) et demandé de le débouter de sa

demande tendant au paiement du montant de 20.000,00 euros.

Par jugement contradictoire du 12 juin 2014, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

après avoir reçu les demandes principale et reconventionnelle en la forme, a :

-

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) (i) en annulation et en résolution du

contrat de bail, (ii) en paiement du montant de 20.000,00 euros, (iii) en restitution de

la garantie locative, de 4.500,00 euros, (iv) en paiement du montant de 3.307,00

euros, au titre de frais exposés pour la transformation de la cuisine, (v) tendant à

voir établir un décompte charges,

-

dit fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) tendant au paiement

des montants de 12.000,00 euros (arriérés de loyers), et de 4.500,00 euros

(garantie locative),

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 16.500,00

euros,

-

prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de

PERSONNE1.) et condamné celui-ci à quitter les lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef au plus tard quinze jours après la notification du jugement,

-

donné acte à PERSONNE2.) qu’elle se réserve le droit de réclamer des dommages

et intérêts à PERSONNE1.) pour d’éventuels dégâts locatifs et qu’elle se réserve

le droit de réclamer des charges à PERSONNE1.),

-

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure,

-

laissé les frais et dépens de l’instance à charge de PERSONNE1.).

Pour statuer ainsi, quant à la demande principale, et plus précisément quant au volet

de la demande tendant à voir annuler le contrat de bail pour cause de dol, le premier

juge a constaté qu’il se dégage des éléments objectifs de la cause que i) le

ENSEIGNE1.) » est exploité par la société à responsabilité limitée « SOCIETE2.)

S.àr.l. », -dont PERSONNE1.) est l’associé unique et le gérant technique-, qui dispose

d’une autorisation d’établissement lui délivrée le 19 avril 2013, ii) le ENSEIGNE1.) »

comprend une grande salle à manger et un café, exploité par PERSONNE1.), tandis

que le ENSEIGNE2.) continue d’être exploité par PERSONNE2.), iii) par courrier du

22 octobre 2013, le Parquet du Tribunal d’Arrondissement de Luxembourg a averti

PERSONNE1.), qu’il exploitait un restaurant sans disposer de l’autorisation

commodo/incommodo requise, iv) qu’à cet effet, le Parquet s’était basé sur le procès-

verbal dressé par la police grand-ducale d’Esch-sur-Alzette, en date du 5 septembre

2013, duquel il ressort que PERSONNE1.) admettait, que même si c’était à titre

exceptionnel, avoir accueilli quelques fêtes de famille de plus de cinquante personnes

et que le local « Auberge de la promenade » nécessite une

autorisation

commodo/incommodo.

Le premier juge a ensuite rappelé les principes régissant le dol, en soulignant que

i) une réticence dolosive, le simple silence d'une partie dissimulant à son cocontractant

un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter, ii) l'existence d'une

obligation de renseignement apparaît également comme condition suffisante de la

réticence dolosive, iii) le dol repose sur une faute intentionnelle, iv) la sanction est

exclue toutes les fois qu'il n'est pas établi que le cocontractant a agi dans l'intention de

tromper, v) le manquement à une obligation précontractuelle d'information ne suffit pas

à caractériser la réticence dolosive s’il ne s'y ajoute pas la constatation du caractère

intentionnel de ce manquement, vi) le silence ne constitue un dol que s'il a été délibéré,

le silence du cocontractant pouvant provenir de l'ignorance, de l'oubli ou de la

négligence, plutôt que de la volonté de tromper l'autre.

Il a constaté que PERSONNE2.) avait exploité la « brasserie » et le « casino » pendant

des années, ce sans disposer d’une autorisation commodo/incommodo du moins pour

le restaurant et rappelé que i) le règlement grand-ducal du 10 mai 2012, portant

nouvelles nomenclature et classification des établissements classés,

prévoit

l’obligation de disposer d’une autorisation

commodo/incommodo

pour les

« restaurants lorsqu’ils sont destinés à recevoir en même temps plus de cinquante

personnes » et pour « les salles de fête, (…) lorsqu’elles sont destinées à recevoir plus

de cent personnes », ii) la loi modifiée du 10 juin 1999 relative aux établissements

classés dispose (i) qu’une autorisation peut être valable pour un ou plusieurs

établissements ou parties d’établissement situées sur le même site et exploitées par

le même exploitant, (ii) que l’exploitant d’un établissement est tenu de communiquer à

l’autorité compétente, par lettre recommandée avec avis de réception, toute

modification projetée de l’exploitation d’un établissement des classes 1,2,3, 3A ou 3B

(article 6).

Sur base des susdits constats, le premier juge a retenu i) que si PERSONNE1.)

envisageait de servir plus de cinquante personnes dans son restaurant, il lui aurait

appartenu de solliciter une autorisation commodo/incommodo pour l’exploitation de

son restaurant étant donné qu’il s’agissait d’une exploitation distincte, ii) qu’il n’est pas

établi que

PERSONNE2.)

savait que « les transformations envisagées par

PERSONNE1.) » (non prévues au contrat de bail) seraient soumises à une

autorisation commodo/incommodo, de sorte qu’il ne saurait lui reprocher de l’avoir

amené à signer le contrat de bail sans l’informer d’une éventuelle nécessité quant à

une telle autorisation.

Quant à l’exception d’inexécution, après avoir rappelé les principes régissant ce

moyen en matière de bail à loyer [notamment : manquement grave du bailleur à son

obligation d’entretien/défaut d’exécution des travaux d’entretien privant le locataire de

pratiquement toute la jouissance des lieux loués/principe de proportionnalité, soit un

équilibre entre les obligations réciproques non exécutées/non-paiement intégral du

loyer ne se justifiant qu’au seul cas où la jouissance des lieux serait totalement

impossible/moyen temporaire destiné à obtenir du cocontractant qu’il exécute son

obligation], le premier juge a souligné que dans le cadre d'un contrat de bail, le bailleur

est tenu de trois obligations principales: obligation de délivrance/d'entretien et de

réparation/d’assurer la jouissance paisible de l'objet du bail.

Il a dit que i) le bailleur a l'obligation de délivrer les lieux en état de servir à l'usage

convenu, ii) sauf convention contraire, cela ne signifie pas que le bailleur doive

effectuer au bien loué des travaux d'aménagement de manière à ce que le bien loué

réponde aux normes édictées par une autorité administrative (tel que par exemple

l'état de salubrité ou les normes de prévention contre l'incendie), iii) l'obligation de

délivrance n'impose rien d'autre que de délivrer le bien, objet du contrat, en bon état

de réparations de toute espèce, iv) l’indication, au contrat, de l'usage auquel le bien

est destiné, a essentiellement pour but de délimiter l'usage que le preneur est autorisé

à en faire et d'éviter toute discussion concernant un usage non conforme par le

preneur, v) suivant les principes généraux régissant le bail, le bailleur n’a pas à sa

charge une obligation lui imposant de s'informer préalablement quant à l'existence

d'autorisations administratives éventuellement requises pour permettre l'exploitation

de l'objet du bail, telle que projetée par le locataire et convenue entre parties.

Sur base des précédents constats, le premier juge a partant retenu i) que

PERSONNE2.) avait satisfait à son obligation de délivrance, ii) que PERSONNE1.)

n’était pas en droit de retenir le loyer correspondant aux mois de septembre 2013

jusqu’au mai 2014 inclus, iii) que la demande en résiliation du contrat de bail conclu

entre parties était à rejeter.

Quant à la garantie des vices et défauts de la chose louée, après avoir rappelé la

teneur de l’article 1721 du code civil et précisé que par vice de la chose, il y a lieu

d’entendre « tout défaut, tout inconvénient, toute déficience quelconque de la chose

elle-même qui la rend impropre à l’usage auquel elle est normalement destinée, qui

supprime ou diminue cet usage », le premier juge a dit i) qu’il laissait d’être établi que

les lieux tels qu’ils furent loués par PERSONNE2.), auraient été destinés à recevoir en

même temps plus de cinquante personnes et auraient nécessité de ce fait une

autorisation commodo/incommodo, ii) qu’à défaut d’avoir établi que l’autorisation

commodo/incommodo était déjà nécessaire « avant la transformation du Café-

Restaurant par PERSONNE1.) », l’existence d’un vice affectant l’objet donné à bail

laissait d’être établi.

A toutes fins utiles, le premier juge a encore relevé i) que le contrat de bail prévoit

expressément que le preneur s’engage à avoir toutes les autorisations de commerce

requises, à ses frais, et se tient responsable de tous problèmes pouvant subvenir,

ii) que le contrat d’assurance conclu par PERSONNE1.) le 22 mai 2013 prévoit comme

objet une entreprise Café (avec plat du jour), de sorte que l’assurance ne semble pas

non plus couvrir un restaurant destiné à accueillir plus de cinquante personnes.

Il a partant débouté PERSONNE1.) du volet de sa demande tendant à l’allocation de

dommages et intérêts (au titre du préjudice moral qu’il prétendait avoir subi).

Quant à l’indemnisation sollicitée au titre des frais de transformation de la cuisine,

après avoir souligné la teneur de l’article V du contrat de bail, le premier juge a rejeté

ce volet de la demande principale, en y ajoutant que l’offre de preuve formulée par

PERSONNE1.), tendant à établir que d’importants investissements devaient être faits

afin de mettre l’établissement en conformité, n’était pas pertinente.

Quant à la demande en restitution de la garantie locative de 4.500,00 euros, le premier

juge a i) dit que l’offre de preuve formulée à ce titre par PERSONNE1.) n’était ni

pertinente, ni concluante, étant donné que même à supposer que PERSONNE1.) ait

effectivement reçu le montant de 5.000,00 euros de la part de PERSONNE3.), l’offre

de preuve ne tendait pas à établir, que la somme de 4.500,00 euros ait été remise à

PERSONNE2.), ii) souligné que le fait que PERSONNE2.) n’avait jamais réclamé à

PERSONNE1.) le paiement du montant de 4.500,00 euros, ne confortait pas non plus

l’offre de preuve, étant donné qu’il est loisible à un créancier de réclamer ou non sa

créance et ce à n’importe quel moment tout en risquant la prescription.

Quant à la demande de PERSONNE1.) à se voir adresser un décompte des charges,

le premier juge a dit qu’en l’absence d’un élément probant établissant que

PERSONNE1.) ait réglé des avances sur charges, il était à débouter de ce volet de sa

demande.

Quant à la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) tendant au paiement des

arriérés de loyers, le premier juge a dit i) qu’il était constant en cause que

PERSONNE1.) a arrêté de payer le loyer au mois de septembre 2013, ii) que

contrairement aux affirmations de celui-ci, le fait que PERSONNE2.) ait versé des

photos des lieux au tribunal, ne permettait pas de retenir qu’elle avait repris possession

des lieux à défaut d’une remise des clefs faite en bonne et due forme, iii) que la

demande de PERSONNE2.) tendant à se voir payer le montant de 12.000,00 euros, à

titre d’arriérés de loyers pour la période allant du mois d’octobre 2013 jusqu’au mois

de mai 2014 inclus, était à déclarer fondée.

Le premier juge a souligné que, suite à la résiliation judiciaire du contrat de bail,

PERSONNE2.) est admise à réclamer une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution

complète des lieux loués, y compris les clefs, l’indemnité d’occupation n’étant pas

subordonnée à l’occupation effective par l’ancien locataire, mais il suffit que ce dernier

n’ait pas restitué au bailleur la jouissance des lieux loués auparavant, la jouissance ne

pouvant s’exercer qu’après la remise des clefs. Il a partant donné acte à

PERSONNE2.) qu’elle se réserve le droit de réclamer ultérieurement les charges, ainsi

qu’une indemnité pour d’éventuels dégâts locatifs.

Quant au volet de la demande reconventionnelle tendant au paiement de la garantie

locative, après avoir rappelé que la garantie locative i) est une sûreté destinée à

permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues, ii) est destinée, sauf

stipulation contraire au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance

qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement des loyers ou des charges,

résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des

lieux, iii) n’est remboursable, ou sujette à restitution, qu’après l’expiration du bail, le

preneur ne pouvant en réclamer la remise aussi longtemps qu’il n’a pas justifié de

l’exécution des obligations couvertes par cette garantie, le plus souvent, toutes celles

que le contrat et la loi lui imposent (restitution du bien/réparation ou paiement des frais

relatifs à d’éventuels dégâts locatifs), le premier juge a fait droit à cette demande.

Quant au volet de la demande reconventionnelle tendant à la résiliation judiciaire du

contrat de bail aux torts de PERSONNE1.), après avoir souligné que i) le non-paiement

des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation du bail, ii) il

appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle, le premier juge a dit que le non-paiement de huit mois de loyer

et le non-paiement de la garantie locative constituent des violations graves des

obligations du locataire justifiant la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de ce

dernier, sauf à lui accorder un délai de quinze jours à partir de la notification du

jugement pour libérer les lieux.

De ce jugement, appel a été régulièrement relevé par PERSONNE1.) suivant exploit

d’huissier du 8 juillet 2014.

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant demande i) à voir déclarer nul « ab

initio » le contrat de bail, principalement sur base du dol, subsidiairement sur base de

l’erreur et encore plus subsidiairement pour cause illicite, ii) à voir débouter

PERSONNE2.) de sa demande en paiement d’arriérés de loyers de 12.000,00 euros,

alors qu’elle a manqué à son obligation de délivrance, iii) condamner PERSONNE2.)

à lui payer le montant de 3.307,00 euros au titre des frais de modernisation de la

cuisine et le montant de 4.500,00 euros au titre de remboursement de la garantie

locative, iv) lui donner acte de son départ des lieux loués en date du 23 septembre

2013, v) se voir allouer une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour la

première instance.

PERSONNE1.) sollicite encore l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.000,00

euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) réexpose les faits exposés dans le cadre des

débats de première instance (auxquels il est renvoyé) en soulignant que i) suivant

contrat de bail du 1er avril 2013, PERSONNE2.) lui a loué un local commercial, connu

sous l’enseigne ENSEIGNE1.) faisant partie d’un ensemble constitué d’une part, par

l’auberge et d’autre part, d’une partie dénommée ENSEIGNE2.), qui continuait d’être

exploité par PERSONNE2.) suite à la conclusion dudit contrat de bail, ii) « l’ensemble »

est constitué d’une salle de restaurant pouvant accueillir cent vingt personnes et

« d’après le contrat d’assurance souscrit le 18 juin 2014 par PERSONNE1.) auprès de

SOCIETE4.), d’un restaurant de 131,62 m2 et d’un café-restaurant de 213 m2, cet

ensemble assuré par l’appelant pour une surface totale de 405 m2 ne pouvait être

exploité sans une autorisation commodo/incommodo », iii) quant à la conclusion du

contrat de bail, « l’ensemble » était exploité par PERSONNE2.) en toute illégalité, sans

que celle-ci ne dispose des autorisations commodo/incommodo obligatoires pour les

restaurants, depuis la loi du 10 juin 1999 relative aux établissements classés, le

règlement grand-ducal du 10 mai 2012 imposant cette autorisation pour « les

restaurants pouvant accueillir cinquante personnes et les débits de boisson pouvant

en recevoir entre cent et cinq cent », iv) lors de la signature du contrat de bail,

PERSONNE2.)

a omis d’informer le preneur, non seulement de l’absence

d’autorisation, mais de l’obligation d’effectuer de nombreux travaux de mise aux

normes, les lieux loués n’ayant dès lors pu servir à l’usage pour lequel ils avaient été

loués.

En droit, PERSONNE1.) fait plaider à titre principal, quant à la nullité du contrat pour

cause de dol, i) que ce serait à tort que le premier juge a considéré que les

autorisations commodo/incommodo étaient devenues nécessaires uniquement suite à

des « transformations des lieux opérées par PERSONNE1.) », alors qu’aucune

transformation des lieux rendant obligatoire l’obtention d’une autorisation, n’a été

opérée par celui-ci, l’appelant contestant formellement avoir modifié les lieux de

quelque façon que ce soit, ii) les autorisations commodo/incommodo étaient

obligatoires, dans l’état dans lequel les lieux se trouvaient avant la signature du contrat

de bail, du fait de la taille de l’établissement, iii) la salle à manger de l’auberge qui

pouvait de tous temps accueillir plus de cinquante personnes, aurait dû être aux

normes, notamment en matière de protection contre l’incendie, ce qui laissait

cependant d’être le cas, PERSONNE2.) lui ayant dissimulé ce fait.

Ce serait encore à tort que le premier juge a dit que l’obligation de se conformer à la

loi sur les établissements classés résulte d’une transformation d’une « brasserie » en

« restaurant », distinction non pertinente au regard des dispositions légales, alors que

le contrat de bail stipule clairement que PERSONNE1.) prenait en location un « café-

restaurant » pour lequel l’autorisation commodo/incommodo est indispensable, à partir

du moment où le local peut accueillir cinquante personnes.

Il résulterait clairement de la police d’assurance souscrite par le preneur que le contrat

souscrit concernerait deux salles de restaurant, la surface exploitée en restaurant

rendant obligatoire l’autorisation

commodo/incommodo

préalablement à

toute

exploitation, PERSONNE2.) ne pouvant dès lors prétendre l’avoir ignoré. La réticence

dolosive serait partant établie, étant donné que si le preneur avait connu cette situation,

il n’aurait jamais contracté.

A titre subsidiaire, l’appelant invoque la nullité du contrat de bail pour erreur

substantielle, sur base de l’article 1111 du code civil.

A ce titre, il fait valoir i) qu’il n’aurait jamais contracté s’il avait su que l’établissement

ne disposait pas des autorisations requises par la loi et ne pouvait être exploité sans

l’autorisation

commodo/incommodo, ii) qu’en prenant à bail un restaurant,

PERSONNE1.) entendait bien évidemment pouvoir l’exploiter, mais il a dû interrompre

l’exploitation pendant plus de cinq moi, sous la menace de poursuites pénales.

A titre plus subsidiaire, PERSONNE1.) fonde sa demande en nullité du contrat de bail

sur la clause illicite basée sur l’article 1133 du code civil aux termes duquel « la cause

est illicite, quand elle est prohibée par la loi, contraire aux bonnes mœurs ou à l’ordre

public ». A ce titre, il fait plaider que « le contrat visant à faire exploiter par une

personne un restaurant ne respectant pas les normes actuelles en matière

principalement de protection contre l’incendie, et ne disposant pas des autorisations

commodo/incommodo requises, alors que la violation de ces dispositions donne lieu à

des poursuites pénales », est nul, sa cause étant illicite.

A titre encore plus subsidiaire, PERSONNE1.) invoque la garantie des vices et défauts

de la chose louée et donne à considérer que ce serait à tort que le premier juge a

considéré que la bailleresse avait rempli son obligation de délivrance en délivrant la

chose louée exempte de défaut, alors que l’obligation de délivrance comporte

l’obligation du respect des règles administratives en vigueur et les règles exigées pour

le bon fonctionnement de l’activité du preneur, cette obligation n’étant cependant pas

remplie en l’espèce. A ce titre, PERSONNE1.) donne à considérer que « le premier

juge se réfère à l’argument fallacieux selon lequel ce serait PERSONNE1.) qui, en

transformant

les

lieux

loués,

aurait

rendu

nécessaire

une

autorisation

commodo/incommodo ». Or, l’autorisation aurait été nécessaire avant l’entrée dans

les lieux par PERSONNE1.), qui n’a effectué aucune modification des lieux. Ce serait

parce qu’il était confronté à l’impossibilité de poursuivre son exploitation, qu’il ne

pouvait payer le loyer, la demande en résolution du contrat de bail ainsi que la

suspension du paiement pour cause d’inexécution de ses obligations par le bailleur,

étant partant pleinement justifiées.

Quant au volet de sa demande tendant au paiement des frais, d’un montant de

3.307,00 euros, exposés pour la modernisation de la cuisine, PERSONNE1.) fait

plaider que i) les modifications de la cuisine ont été demandées par PERSONNE2.),

l’appelant regrettant de ne pas avoir demandé un écrit prouvant ce fait, ii) le courriel

envoyé à la bailleresse par la société SOCIETE5.), qui a effectué ces travaux, prouve

à l’évidence que celle-ci n’a pas manifesté de désaccord, ce qui équivaudrait au

minimum à un accord tacite, iii) cet investissement n’avait de sens pour

PERSONNE1.), que s’il pouvait continuer son exploitation sur plusieurs années.

Il y aurait en outre lieu de faire droit à la demande tendant au remboursement de la

garantie locative de 4.500,00 euros versée en espèces lors de la signature du premier

contrat de bail le 31 mars 2013.

L’appelant fait encore plaider qu’aucun loyer n’était plus dû suite à son départ des lieux

en date du « 13 septembre 2014 », à partir de laquelle la bailleresse a repris

possession des lieux. Ce serait à tort que le premier juge l’a condamné à payer à

PERSONNE2.) le montant de 12.000,00 euros au titre d’arriérés de loyers.

La demande en déguerpissement serait, au vu de ce qui vient d’être dit, devenue sans

objet, les lieux ayant été libérés en date du « 23 septembre 2013 », la bailleresse ne

pouvant de ce fait se prévaloir d’aucun dommage, « alors que les lieux ne sont pas en

état d’être exploités ni comme café, ni comme restaurant, ni comme brasserie ».

Aucun dommage locatif ne saurait être imputé à l’appelant.

A l’effet d’établir le bien-fondé du dol, outre ce qu’il a exposé ci-avant, PERSONNE1.)

se prévaut d’un nouveau contrat de bail que PERSONNE2.) viendrait de conclure avec

un nouveau locataire, cela prouvant sa mauvaise foi, étant donné que tout comme

dans le cadre de la conclusion du contrat de bail conclu entre parties, la bailleresse se

serait bien gardée d’informer son nouveau locataire sur la nécessité d’une autorisation

commdo/incommodo en vue de l’exploitation des lieux.

A l’effet d’établir le bien-fondé de ses moyens, PERSONNE1.) formule différentes

offres de preuve par l’audition de différents témoins, qui sont libellées comme suit :

« Madame PERSONNE2.), qui exploitait personnellement avant le contrat de bail

signé en date du 1er avril 2013 avec Monsieur PERSONNE1.), ENSEIGNE1.) ainsi que

le ENSEIGNE2.), sis à L-ADRESSE2.), n’a jamais demandé les autorisations

commodo/incommodo,

obligatoires

pour

exploiter

tant

ENSEIGNE1.)

que

ENSEIGNE2.) » (témoin à entendre PERSONNE6.), Service écologique de la

commune de ADRESSE5.)).

« En date du 5 septembre 2013, Monsieur PERSONNE7.), inspecteur de police de la

circonscription régionale d’Esch-sur-Alzette, a dressé, avec son collègue,

PERSONNE8.), un procès-verbal constatant que le local exploité par Monsieur

PERSONNE1.) aurait dû disposer des autorisations commodo/incommodo. Cette

obligation résulte de la surface exploitée, dans la mesure où l’établissement est

destiné ou susceptible de recevoir plus de cinq cent personne ne change rien, étant

donné que c’est la surface qui est à prendre en considération » (témoin à entendre

PERSONNE7.)).

« En date du 29 mars, Monsieur PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.), a prêté

à Monsieur PERSONNE1.) 5.000,00 euros afin que ce dernier puisse payer la garantie

locative de 4.500,00 euros en vue de la signature d’un contrat de bail concernant la

location de

ENSEIGNE1.)

à

ADRESSE4.), auberge appartenant à Madame

PERSONNE2.), et disposer de 500,00 euros afin de démarrer son restaurant » (témoin

à entendre PERSONNE3.)).

« En date du 16 septembre 2013, Monsieur PERSONNE4.), consultant de la société

SOCIETE1.) S.A., sise à L-ADRESSE6.), a effectué une visite des lieux de

ENSEIGNE1.), en vue de l’élaboration de la demande d’autorisation de classe 2 et de

contrôle de sécurité générale au titre de la loi modifiée du 10 juin 1999 pour le

restaurant pouvant recevoir plus de cinq cent personnes, situé ADRESSE7.), à L-

ADRESSE8.). Il a constaté la non-conformité de ce local au regard des dispositions

précitées, sur les points suivants :

-

la conformité des locaux accessibles au public, les niveaux exploités ;

-

les voies et issues de secours (quantité, largeur, accessibilité, sens d’ouverture, …

devant permettre l’évacuation des personnes ;

-

l’éclairage et la signalisation des issues de secours ;

-

la présence de moyens de lutte contre l’incendie (extincteurs…) ;

-

le compartimentage (portes coupe-feu, …), désenfumage ;

-

la cuisine et autres installations électriques, local poubelles, installations sanitaires,

… ;

-

le stockage des matières inflammables, … ;

-

les dangers divers pour le public et pour le personnel.

Il en a conclu qu’une demande d’autorisation n’aurait pu aboutir à un arrêté

d’exploitation, du fait que

l’établissement présentait trop de non-conformités

importantes par rapport aux exigences légales. D’importants investissements

devraient être faits afin de mettre l’établissement en conformité » (témoin à entendre

PERSONNE4.), consultant de la société SOCIETE1.) S.A.).

« Concernant de prétendues dégradations par ailleurs formellement contestées,

Monsieur

PERSONNE5.),

demeurant

à F-ADRESSE9.), a aidé

Monsieur

PERSONNE1.) à déménager de ENSEIGNE1.) en date du 24 septembre 2013. Il peut

ainsi attester d’une part, que l’auberge a été laissée dans un état de propreté attesté

par les photographies prises par une des filles de Monsieur PERSONNE1.) à cette

occasion, et d’autre part, que Monsieur PERSONNE1.) n’a emporté que du matériel

lui appartenant, comme deux tables en inox avec dosseret, un placard inox chauffant,

un lave-main éco, une étagère en inox, une desserte réfrigérée murale, une plonge

spéciale lave-vaisselle avec deux bacs, trois armoires réfrigérées. En outre, lorsque

Monsieur PERSONNE1.) a repris ENSEIGNE1.), il n’y avait plus de client, c’est

Monsieur PERSONNE1.) qui a entièrement créé une nouvelle clientèle » (témoin à

entendre PERSONNE5.)).

PERSONNE2.) conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris, par

adoption des motifs du premier juge, en soulignant que i) elle exploitait le site depuis

1975, ii) en 2013 un contrat de bail a été conclu avec PERSONNE1.), celui-ci étant

devenu l’exploitant de « l’ENSEIGNE1.) », ENSEIGNE2.) continuant à être exploitée

par la partie intimée, iii) aucune autorisation de commodo/incommodo n’est nécessaire

pour exploiter ladite auberge, iv) il appartenait à PERSONNE1.) de s’informer s’il

pouvait exploiter les lieux tels qu’il le concevait, v) qu’aucun problème ne se serait

posé si l’exploitation des lieux aurait été faite conformément à la destination

contractuelle, vi) les problèmes auraient commencé lors d’un contrôle effectué par la

Police.

Motifs de la décision

Dans la mesure où le premier jugement i) n’est pas entrepris quant au chef ayant

débouté PERSONNE1.) de sa demande tendant à voir condamner PERSONNE2.) à

établir un décompte charges, le tribunal n’est pas saisi de ce chef du jugement qui ne

lui est pas dévolu, ii) a réservé à PERSONNE2.) le droit de réclamer des dommages

et intérêts au titre d’éventuels dégâts locatifs et au titre des charges locatives, le

tribunal de céans n’a pas à se prononcer sur ces points du litige.

Le

débat

oscillant

autour

de

la

problématique

de

l’autorisation

de

commodo/incommodo, le tribunal note qu’aux termes de l’article 1er de la loi du 10 juin

1999 relative aux établissements classés, i) la loi a notamment pour objet de protéger

la sécurité, la salubrité ou la commodité par rapport au public, au voisinage ou au

personnel des établissements, la santé et la sécurité des travailleurs au travail ainsi

que l'environnement humain et naturel, ii) sont soumis aux dispositions de la présente

loi, tout établissement industriel, commercial ou artisanal, public ou privé, toute

installation, toute activité ou activité connexe et tout procédé, dénommés ci-après

« établissement(s) » dont l’existence, l’exploitation ou la mise en oeuvre peuvent

présenter des causes de danger ou des inconvénients à l’égard des intérêts dont

question au point 1.

Aux termes de l’article 2 de ladite loi, on entend par « autorisation », la partie ou la

totalité d'une ou de plusieurs décisions écrites accordant le droit d'exploiter tout ou

partie d'un établissement sous certaines conditions, permettant d'assurer que

l'établissement satisfait aux exigences de la présente loi. Une autorisation peut être

valable pour un ou plusieurs établissements, ou parties d'établissement situées sur le

même site et exploitées par le même exploitant.

Aux termes de l’article 3 de ladite loi, les établissements sont divisés en quatre classes

et deux sous-classes. Leur nomenclature et leur classification sont établies par

règlement grand-ducal.

Le règlement grand-ducal du 16 juillet 1999 portant nomenclature et classification des

établissements classés stipule en son article 1er, que le présent règlement porte

nomenclature et classification des établissements classés en application de la loi du

10 juin 1999 relative aux établissements classés, son annexe portant «

Désignation

et classification des établissements classés », stipulant que, « 307. Restaurants

lorsqu'ils sont destinés à recevoir plus de cinquante personnes » (classe 2), « 311.

Salles de fête, de réunions, de conférences, de bals, de dancing, halls ou salles

d'exposition, halls polyvalents, halls sportifs, cirques et tentes sans qu'il y ait lieu de

distinguer suivant que l'exploitation se fait de façon permanente ou occasionnelle: a)

lorsqu'ils sont destinés à recevoir plus de cinq cent personnes (classe 2), b) lorsqu'ils

sont destinés à recevoir de cinquante à cinq cent personnes (classe 1).

Suivant règlement grand-ducal du 10 mai 2012 portant nouvelles nomenclature et

classification des établissements classés, la nomenclature et la classification des

établissements classés et projets d’établissements classés sont reprises, comme suit,

à l’annexe : « 060207. Restaurant lorsqu’il est destiné à recevoir en même temps plus

de cinquante personnes » (classe 2), « 060403. Halls sportifs, salles de fête, de

réunions, de conférences, de bals, de dancing, salles cinématographiques,

discothèques, théâtres, salles de concerts, halls ou salles d’exposition, halls

polyvalents, débits de boissons, cirques, à l’exception de ceux à utilisation purement

éducative dans les écoles, sans qu’il y ait lieu de distinguer suivant que l’exploitation

se fait de façon permanente ou occasionnelle, lorsqu’ils sont destinés à recevoir de

cent à cinq cent personnes » (classe 2), « lorsqu’ils sont destinés à recevoir plus de

cinq cent personnes » (classe 1).

Au vu des susdites dispositions légales, il est constant en cause que pour autant qu’un

restaurant soit destiné à accueillir plus de cinquante personnes, qu’il devient un

« établissement qualifié », de manière à tomber dans le champ d’application des

susdits textes. Dans la mesure où, en l’occurrence, le contrat de bail porte sur un local

qualifié d’auberge/brasserie/restaurant, les dispositions légales relatives aux salles de

fête, respectivement à la partie du site, dénommée Casino, sont sans incidence sur le

présent litige qui n’a trait qu’au contrat de bail conclu entre parties.

Il est rappelé qu’en l’espèce, c’est en tirant argument du fait que la brasserie qu’il

exploite aurait été soumise, avant la conclusion du bail, à l’obtention d’une autorisation

de commodo/incommodo, que PERSONNE1.) invoque l’existence d’un vice de

consentement dans son chef, principalement au titre d’un dol, subsidiairement au titre

d’une erreur, étant souligné que la charge de la preuve du vice pèse sur la partie qui

s’en prévaut.

Le tribunal note que si le premier juge a pu faire état de « transformations » envisagées

par, voire réalisées par le preneur, ce terme n’est à l’évidence pas à entendre au sens

propre, étant donné qu’il ne se dégage d’aucun élément de la cause que des

transformations aient été envisagées ou réalisées par PERSONNE1.). Si le premier

juge a pu employer ce terme, c’est manifestement pour dire que PERSONNE1.)

entendait permettre l’accueil d’un public plus large, respectivement supérieur au seuil

des cinquante personnes dans le bien loué, alors qu’avant la prise à bail, le local n’était

pas exploité à cette fin.

A noter qu’en tout état de cause, ce n’est pas sur base de la surface d’un local donné

à bail, que le tribunal soit amené à conclure à l’existence/la matérialité d’un

établissement soumis à l’obtention d’une autorisation de commodo/incommodo.

En l’espèce, même si, avant le bail conclu entre parties, l’ensemble du site,

comprenant la Casino, la brasserie, la friterie et la salle des fêtes était exploité par

PERSONNE2.), il n’en reste pas moins que depuis la signature du bail en date du 1er

avril 2013, l’exploitation du site a été divisée, ENSEIGNE2.) continuant à être exploité

par PERSONNE2.) et « l’ENSEIGNE1.) » étant exploité par PERSONNE1.),

respectivement par la société SOCIETE2.) sàrl, dont il est/était associé-gérant. Depuis

le 1er avril 2013, il s’agit partant de deux commerces distincts, exploités par des

personnes différentes.

Même à admettre que pour pouvoir exploiter l’ensemble du site, une autorisation de

commodo/incommodo eut été nécessaire, force est de constater qu’en l’occurrence le

bien donné à bail par PERSONNE2.) à PERSONNE1.) devait servir à l’exploitation

d’un café-restaurant,- comprenant une cuisine, une brasserie, une salle-à-manger, des

toilettes et une friterie dans le garage-, étant souligné que d’après les propres

déclarations qu’il a faites à son assureur,- en vue de le faire assurer au titre du risque

locatif-, le local loué par PERSONNE1.) est à qualifier de « commerce Café (avec plat

du jour) ».

En l’absence du moindre élément probant établissant que du temps de son exploitation

par PERSONNE2.), le bien donné à bail soit tombé dans le champ d’application du

règlement grand-ducal du 16 juillet 1999, sinon de celui du 10 mai 2012,

respectivement qu’il soit tombé sous le qualificatif de « restaurant destiné à recevoir

plus de cinquante personnes », ni que cet élément, -à savoir l’exploitation d’un local

de restauration destiné à recevoir plus de cinquante personnes-, ait été déterminant

dans le chef de PERSONNE1.) dans le cadre de la conclusion du bail, le raisonnement

de l’appelant consistant à dire que son consentement a été vicié en raison d’un dol

tombe à faux, les conditions de ce vice de consentement n’étant, tel qu’il sera dit ci-

après, pas remplies.

Il est en effet rappelé que i) pour constituer une cause de nullité, le dol, qui est une

variété de fraude consistant dans l’emploi de certains moyens de tromperie en vue

d’amener une personne à contracter, implique une intention de tromper, ainsi que

l’emploi de moyens suffisamment caractérisés, la charge de la preuve de ces éléments

incombant naturellement au demandeur en nullité. Celui-ci doit en outre établir que le

dol a été déterminant, c’est-à-dire qu’il doit prouver qu’il ne s’est engagé que parce

qu’il a été trompé par le dol, respectivement il doit apparaître que sans le dol, le contrat

n’aurait pas été conclu, ii) le dol, dans la formation du contrat, désigne toutes les

tromperies par lesquelles un contractant provoque chez son partenaire une erreur qui

le détermine à contracter. Peu importe la nature de cette erreur. Les manoeuvres

dolosives consistent dans toutes les machinations, toutes les mises en scène, tous les

artifices qu’une personne peut mettre en oeuvre pour surprendre le consentement de

son partenaire et l’amener à contracter (G. RAVARANI, La Responsabilité Civile,

Pasicrisie luxembourgeoise 2014, 3e édit., n° 485), iii) la jurisprudence

luxembourgeoise admet le dol non seulement en cas de manœuvres positives tendant

à induire le cocontractant en erreur, mais également au cas où des qualités

essentielles pour permettre un consentement éclairé sont tues de manière délibérée :

il s’agit alors d’un dol par réticence. La réticence dolosive apparaît comme l’inexécution

intentionnelle de l’obligation d’information et rend toujours excusable l’erreur

provoquée. L’intention requise n’est pas celle de causer un préjudice, mais celle de

tromper, en suscitant l’erreur ou en profitant de celle-ci. Il faut par ailleurs que l’erreur

provoquée par les manœuvres dolosives ait été déterminante pour le cocontractant,

mais il n’est pas nécessaire qu’elle ait porté sur la substance de la chose, le dol

pouvant aussi être sanctionné lorsque l’erreur a porté sur une qualité non substantielle

(G. RAVARANI, La Responsabilité Civile, Pasicrisie luxembourgeoise 2014, 3e édit.,

n° 485).

C’est dès lors à bon droit que la nullité pour dol a été rejetée par le premier juge, les

conditions tenant au dol, telles que pré-décrites, n’étant, au vu des considérations ci-

avant émises pas données, étant finalement encore souligné que l’argumentation de

PERSONNE1.) faite en rapport avec le bail que PERSONNE2.) aurait conclu avec son

nouveau locataire (l’appelant estimant que cela prouverait la mauvaise foi du bailleur

et partant l’existence d’un dol commis à son insu au moment de la signature du bail

faisant l’objet du présent litige), tombe à faux et est sans pertinence.

La demande en nullité du contrat de bail invoquée par PERSONNE1.) au titre de

l’erreur encourt d’ailleurs le même sort, étant rappelé que i) le code civil définit l’erreur

comme une représentation inexacte de la réalité contractuelle en précisant que ce

n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance

même de la chose qui en est l’objet, ii) la jurisprudence admet que toute méprise

relative à un élément substantiel de l’engagement constitue une erreur sur la

substance (Cass.1re civ. 5 févr. 1986: Bull.civ. I, n° 40) et que la substance est

appréciée in concreto, ce qui importe étant l’état d’esprit de l’errans et non celui d’un

individu standard placé dans les mêmes circonstances (Jursiclasseur civil, Contrats et

Obligations, Art.1110, Fasc.3-3, n° 25), iii) la charge de la preuve de l’erreur pèse

naturellement sur l’errans, demandeur en nullité (Cass. Civ. 1e civ. 11 octobre 1989,

Bull. Civ., I, n° 313), l’objet de cette preuve étant triple. Le demandeur doit en effet

d’abord démontrer la réalité de son erreur, c’est-à-dire qu’il doit prouver que le

consentement a été donné dans une certaine croyance et d’autre part que cette

croyance était contraire à la réalité. La victime de l’erreur doit ensuite prouver que

celle-ci avait un objet tel que la nullité soit encourue, respectivement que la méprise a

porté sur une qualité substantielle de la chose ou de la personne. Elle doit finalement

établir que son erreur a eu un caractère déterminant (Jurisclasseur, op cit, n° 83 et

84), iv) il doit apparaître que, sans l’erreur, le contrat n’aurait pas été conclu ou en tout

cas ne l’aurait pas été aux mêmes conditions. Il appartient au demandeur d’établir que

l’erreur a été la cause déterminante de son consentement, ou le motif principal et

déterminant de l’obligation (Jursiclasseur, op cit, n° 67, 70 et 72).

En l’espèce, PERSONNE1.) reste en défaut de prouver que son consentement a été

donné dans la croyance que le local loué devait servir à l’exploitation d’un restaurant

accueillant plus de 50 personnes, tombant dans le champ d’application de la loi du 10

juin 1999, respectivement que cet élément constituait, pour lui, une qualité

substantielle et était déterminant.

A toutes fins utiles, le tribunal souligne finalement encore que pour être une cause de

nullité, l’erreur doit encore être excusable, la qualification de l’erreur inexcusable

n’étant rien d’autre que l’une des manières de sanctionner la faute commise dans

l’obligation de se renseigner (Jurisclasseur, op cit, n° 67, 70 et 72), étant précisé que

PERSONNE1.) n’établit pas que l’erreur dont il se prévaut soit excusable.

La preuve des conditions tenant à l’erreur n’est partant pas rapportée, il s’ensuit que

la demande en nullité formulée sur cette base requiert un rejet.

Quant à la demande en nullité du contrat de bail pour cause illicite dont la charge de

la preuve incombe à PERSONNE1.), le tribunal note que l’argumentation faite à ce

titre par l’appelant tombe à faux, étant précisé que la doctrine dominante

contemporaine se caractérise par le choix de la cause finale et par l’opposition entre

la cause « objective » et « subjective ». Ainsi, pour le contrôle de l’existence de la

cause, il y a lieu de retenir une définition objective et abstraite, toujours la même pour

un même contrat, que certains qualifient de cause objective, et, pour le contrôle de la

licéité de la cause, une définition subjective, les motifs déterminants, que certains

qualifient de cause subjective (Jacques GHESTIN, Cause de l’engagement et validité

du contrat, LGDJ, n°128 et 129, page 90).

Il se dégage en l’espèce de l‘argumentation de PERSONNE1.) que la nullité du contrat

de bail est invoquée pour illicéité de la cause subjective, qui est la cause déterminante,

c’est-à-dire le mobile qui a décidé l’une des parties à s’engager (Jacques GHESTIN,

Cause de l’engagement et validité du contrat, LGDJ, n°135, page 96). Il ne s’agit donc

plus du pourquoi de l’obligation souscrite par chacune des parties, mais du pourquoi

de l’opération juridique dans l’intention de celles-ci. Ainsi, la définition de la cause

subjective du contrat est concrète, puisqu’elle réside dans l’objectif pratique que les

cocontractants ou l’un deux veulent atteindre et pour la réalisation duquel le contrat

n’a été que l’instrument (Jurisclasseur, civil, Fasc. 1131 à 1333, n°41, page 10).

La jurisprudence annule les contrats lorsque les mobiles qui ont déterminé les parties

étaient illicites ou immoraux. L’autonomie des volontés a pour limites l’intérêt social et

l’ordre public, dont le juge a pour mission d’assurer le respect, et qui ne doivent pas

être atteints par des conventions particulières (cf. MAZEAUD et CHABAS, Leçons de

Droit Civil, Obligations, théorie générale, 8ème édition, Montchrestien, no.267 et

jurisprudences y citées).

La cause subjective du contrat n’est dès lors à prendre en considération que pour

apprécier la licéité et l’absence de contrariété à l’ordre public du contrat, étant précisé

qu’en l’espèce aucun élément probant du dossier ne permet de conclure à l’illicéité

des mobiles ayant animé PERSONNE2.) à conclure le contrat de bail, l’appelant étant

dès lors encore à débouter de cette demande tendant à nullité du contrat de bail.

Quant au moyen tenant à la garantie des vices et défauts de la chose louée, formulée

dans le but de se voir dispenser du paiement du loyer en se prévalant de l’exception

d’inexécution et à voir résilier le bail (avec effet à quelle date ? au 1er octobre 2013?),

le tribunal ne peut que constater que dans la mesure où il ne résulte d’aucun élément

probant de la cause, que la bailleresse ait failli à l’obligation lui incombant à ce titre du

chef du contrat de bail conclu, c’est à bon droit que le premier juge a dit que ce moyen

laissait d’être fondé, et par voie de conséquence c’est encore à bon droit qu’il a dit i)

non fondée la demande de PERSONNE1.) tendant à voir résilier le bail sur cette base,

ii) que le preneur n’était pas en droit de suspendre le paiement du loyer de septembre

2013 à mai 2014, inclus.

Quant au volet de la demande de PERSONNE1.) tendant au paiement des frais, d’un

montant de 3.307,00 euros, exposés pour la modernisation de la cuisine, au vu des

termes limpides de l’article IV du contrat de bail, c’est à bon droit que le premier juge

a débouté l’appelant de ce chef de sa demande. Il en va par ailleurs de même de la

demande de l’appelant tendant au remboursement de la garantie locative de 4.500,00

euros, aucun élément probant de la cause n’établissant que cette somme ait été

remise à PERSONNE2.).

Le bail ayant continué à courir, sans que PERSONNE1.) ne règle le loyer redu, -ce

sans motif légitime-, c’est encore à juste titre que le premier juge a accueilli la demande

de PERSONNE2.) tendant au paiement d’arriérés de loyers de septembre 2013 à mai

2014, inclus (échus en première instance).

Par adoption de ses motifs, c’est finalement encore à bon droit que le premier juge a

fait droit i) à la demande de PERSONNE2.) en paiement du montant de la garantie

locative et ii) à la demande de PERSONNE2.) tendant à voir résilier le bail aux torts

exclusifs de PERSONNE1.), étant précisé qu’au vu du fait que les parties s’accordent

à dire que le local est libéré, la demande en déguerpissement est devenue sans objet.

Les faits offerts en preuve par PERSONNE1.), dans le cadre de ses différentes offres

de preuve, n’étant, eu égard à l’ensemble des considérations qui précèdent, pas

pertinents, il s’ensuit que les offres de preuve requièrent un rejet.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel n‘est pas fondé,

étant précisé que c’est à bon droit que le premier juge a débouté PERSONNE1.) de

sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance,

celle formulée pour l’instance d’appel subissant d’ailleurs le même sort.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

rejette comme n’étant pas pertinentes les offres de preuve formulées par

PERSONNE1.),

dit l’appel non fondé,

confirme le jugement entrepris, sauf à dire que le chef relatif au déguerpissement est

devenu sans objet,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) tendant à l’obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.