Tenant's appeal against landlord's eviction dismissed; tenant's counterclaim for damages partially allowed.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 171/2015

Audience publique du mardi, quatorze juillet deux mille quinze

Numéro 167041 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente, Pascal COLAS, juge-délégué, Georges SINNER, juge-délégué, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

X.), employé privé, demeurant à L-(…), (…), appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 29 décembre 2014,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Dieter GROZINGER DE ROSNAY, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

Y.), agent auprès de la Cour de Justice des Communautés Européennes, demeurant à L-(…), (…) (complément 51-53),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO, appelante par appel incident,

comparant par Maître Christine VALETTE, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 167041 du rôle et appelée pour fixation le 3 février 2015, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 15 juin 2015 et finalement à l’audience publique du mardi, 16 juin 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Evariste OHINCHÉ, avocat, en remplacement de Maître Dieter GROZINGER DE ROSNAY, comparant pour X.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Christine VALETTE, avocat, comparant pour Y.) fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 30 juin 2015, le jugement qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 4 décembre 2012, X.) a donné en location à Y.) un studio sis au sixième étage d’un immeuble situé à L-(…), (…), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 920,00 euros, avance mensuelle sur charges locatives comprise, cette somme payable d’avance le premier de chaque mois.

En novembre 2013, la présence d’infiltrations d’eau et de moisissures a été signalée par Y.) à l’agence immobilière AGENCE1.), en charge de la gestion de l’appartement loué, celle-ci ayant continué tous les emails postérieurs au propriétaire.

Par requête du 8 mai 2014, X.) a fait convoquer Y.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour i) l’entendre condamner à lui payer la somme de 5.520,00 euros, à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges locatives pour les mois de décembre 2013 à mai 2014, avec les intérêts légaux à partir de la mise en demeure du 10 avril 2014, sinon à partir du jour de la demande en justice, jusqu’à solde, avec la majoration du taux d’intérêt légal, ii) résilier le bail et condamner Y.) à déguerpir des lieux loués, iii) se voir allouer une indemnité de procédure de 1.500,00 euros, iv) ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Suivant courrier du 30 juin 2014, le bail a été résilié par Y.), avec effet immédiat.

Lors des débats de première instance, X.) a augmenté sa demande en réclamant i) les loyers redus pour les mois de juin à septembre 2014,

ii) une indemnité de relocation pour les mois d’octobre à décembre 2014 et en portant ainsi ses prétentions financières au montant total de 10.120,00 euros.

Tout en ayant reconnu ne pas avoir payé les loyers et avances réclamés, Y.) a résisté à la demande en paiement en faisant valoir que i) depuis novembre 2013, le studio serait inhabitable en raison d’infiltrations d’eau et que depuis cette date, elle n’a plus habité dans les lieux, ii) elle a été privée de la jouissance paisible du studio loué, en raison du défaut d’entretien de la part du bailleur, ce qui devrait l’exonérer des obligations corrélatives, iii) suite à la résiliation du bail, le bailleur a été informé en date du 18 juillet 2014, que les clefs du studio seraient à sa disposition, iv) ce n’est qu’en date du 18 septembre 2014, que les clés ont effectivement été remises au mandataire du bailleur.

En se prévalant de l’exception d’inexécution, Y.) a formulé une demande reconventionnelle aux fins i) de voir résilier le bail avec effet au 1er janvier 2014, ii) de condamner X.) à lui payer les sommes de 7.524,00 euros à titre de préjudice matériel, de 1.500,00 euros à titre de préjudice moral et de 1.840,00 euros à titre de restitution de la garantie bancaire. Elle a en outre sollicité l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

X.) a contesté que l’immeuble soit inhabitable et mis en doute l’existence d’humidité dans les murs et la présence de moisissures.

Par jugement du 14 novembre 2014, le tribunal de paix de Luxembourg, après avoir reçu les demandes principales et reconventionnelles en la forme, a i) dit la demande principale de X.) non fondée, ii) dit la demande reconventionnelle d’Y.) en restitution de la garantie locative fondée et dit le surplus de la demande reconventionnelle non fondée, iii) condamné X.) à payer à Y.) la somme de 1.840,00 euros, iv) dit fondée la demande d’Y.) en obtention d’une indemnité de procédure à concurrence du montant de 1.000,00 euros et partant condamné X.) à lui payer ledit montant, v) dit non fondée la demande de X.) en obtention d’une indemnité de procédure et vi) condamné X.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, après avoir rappelé la teneur des articles 1719, 1720, 1134-2 du code civil, ainsi que les principes jurisprudentiels y relatifs, le premier juge a constaté que suivant les éléments objectifs de la cause, il était tout d’abord établi que

i) Y.) a signalé la présence d’infiltrations d’eau et de moisissures dès le 11 novembre 2013 à l’agence immobilière AGENCE1.), en charge de la gestion de l’appartement loué et ii) AGENCE1.) a continué tous les emails postérieurs au propriétaire.

Le premier juge a dit ensuite qu’il résulte de l’échange de courriels entre parties que

i) en novembre 2013, un représentant de l’entreprise SOC1.), chargée par le syndic de l’immeuble de constater la présence d’infiltrations et de dégâts éventuels, est venu sur les lieux, ii) l’enlèvement d’un coffrage en bois sur le mur humide, destiné certainement à cacher des infiltrations antérieures, a permis de découvrir l’existence de moisissures due justement à ces infiltrations antérieures dont l’existence n’est pas contestée, iii) le 6 décembre 2013, le bailleur a fait informer X.), que «deux firmes [s]ont intervenu[e]s et le problème d’infiltration a été trouvé et réparé», iv) par la suite un déshumidificateur (appareil destiné à retirer l’humidité des murs) a été installé, qui n’a été récupéré qu’en date du 25 avril 2014, v) le syndic s’est engagé à remettre en peinture le mur abîmé.

Il a encore constaté que i) en date du 9 janvier 2014, Y.) a mis en demeure X.) de remédier aux désordres, ii) l’inspecteur technique de l’association sans but lucratif ASBL1.) (ASBL1.)), à laquelle la locataire a fait appel, a constaté lors d’une visite des dégâts importants causés par des infiltrations et était d’avis que le local n’est plus habitable, iii) les photos versées en cause démontrent également l’existence d’infiltrations et de moisissures, iv) Y.) a encore invité son bailleur à procéder à une visite des lieux par courrier du 27 février 2014 , v) celui-ci n’a pas autrement réagi aux différents courriers de sa locataire, respectivement de l’ASBL1.), sa première réaction ayant été une lettre recommandée adressée à X.) en date du 10 avril 2014 par son avocat, par laquelle la locataire a été mise en demeure de régler les arriérés de loyers, sans prendre position, ne serait-ce que moyennant un bout de phrase, sur les problèmes d’infiltrations et les doléances de sa locataire, vi) le déshumidificateur n’a été retiré que le 25 avril 2014, vii) suivant courriel de l’entreprise SOC2.), en raison d’un taux d’humidité trop élevé, une remise en état des lieux n’était pas possible avant le lundi 19 mai 2014.

Le premier juge a dit que le fait qu’à cette date le début des travaux ait été reporté à la demande de la locataire ne portait pas autrement à conséquence et ne démontrait pas une obstruction de sa part, rien n’ayant empêché l’entreprise en question de convenir avec la locataire d’une autre date.

Sur base des tous ces constats, le premier juge a retenu que i) suite aux infiltrations d’eau survenues en novembre 2013, les lieux donnés en location étaient inhabitables (l’espace d’un studio étant par nature assez réduit), ii) une réfection n’a pas pu se faire en raison du taux d’humidité dans le mur avant mi-mai 2014, iii) par la suite, les travaux n’ont pas débuté, de sorte que iv) c’était à bon droit qu’Y.) avait résilié le contrat de bail avec effet immédiat au 30 juin 2014 et refusait de payer les loyers échus à compter du sinistre, ayant été privée de la jouissance de la chose louée en sa totalité, iv) l’offre de preuve formulée par X.) tendant à démontrer notamment par l’audition d’un témoin que « le problème d’humidité allégué par Madame Y.) n’a absolument pas l’ampleur présentée par celle-ci » était à rejeter pour n’être ni pertinente, ni concluante et pour être contredite par les éléments d’ores et déjà acquis en cause et qu’il en était de même de celle formulée par Y.) tendant à établir la volonté de la locataire à faire procéder à un état des lieux de sortie, les faits offerts en preuve n’étant pas pertinents pour la solution du présent litige.

Quant à la demande reconventionnelle, après avoir dit que la résiliation (à la différence de la résolution) n’opère que pour l’avenir et ne peut avoir un effet rétroactif, le premier juge a dit que la demande tendant à voir résilier le bail avec effet au 1er janvier 2014 n’était pas fondée. Concernant le remboursement de frais relatifs aux déplacements en voiture privée entre H. et le Luxembourg, estimés par Y.) à 7.524,00 euros, devenus nécessaires en raison du fait que le studio est devenu inhabitable, le premier juge a dit qu’à défaut d’établir la réalité de ces frais, ce volet de la demande n’était pas fondé et il en a été de même quant au dommage moral invoqué par Y.), les éléments de la cause ne permettant pas de retenir que celle-ci ait subi un dommage moral. La demande en restitution de la garantie locative a, au vu des circonstances de l’espèce, été déclarée fondée.

De ce jugement, appel a été régulièrement relevé par X.) suivant exploit d’huissier du

29 décembre 2014.

Par réformation du jugement entrepris, X.) demande i) à voir débouter Y.) de sa demande tendant à la restitution de la garantie locative et de le décharger de la condamnation prononcée à ce titre, ii) à la voir débouter de sa demande tendant à l’obtention d’une indemnité de procédure et de le décharger de la condamnation prononcée à ce titre, iii) de la débouter de sa demande tendant à voir résilier le bail avec effet immédiat, iv) de faire droit à sa demande tendant au paiement d’arriérés de loyers, d’avances sur charges et d’indemnité de relocation et condamner Y.) à lui payer à ce titre le montant de 5.600,00 euros (arriérés de loyers), de 840,00 euros (avances sur charges locatives), de 4.400,00 euros à titre d’indemnité de relocation, pour la période allant du 1er juillet au 17 décembre 2014, v) réserver à l’appelante le droit d’établir que l’appartement était parfaitement habitable pendant la période allant du 11 novembre 2013 au 30 juin 2014 et que tout a été fait pour palier au problème dans les plus brefs délais.

X.) sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pur l’instance d’appel.

Lors des débats, X.) a chiffré, principalement, ses prétentions comme suit : i) arriérés de loyers et d’avances sur charges : décembre 2013 à juin 2014 (7 x 920,00 =) 6.440,00 euros, ii) loyers sinon « indemnités de non-occupation » : juillet 2014 à décembre 2014, le bail ayant continué à courir jusqu’à cette dernière date (6 x 800,00 =) 4.800,00 euros. Subsidiairement, ses prétentions ont été chiffrées comme suit : i) arriérés de loyers et d’avances sur charges : décembre 2013 à juin 2014 (7 x 920,00 =) 6.440,00 euros, ii) loyers sinon « indemnités de non-occupation » : juillet 2014 à septembre 2014, date de la remise des clés (3 x 800,00 =) 3.200,00 euros et plus subsidiairement, outre le montant de 6.440,00 euros, il y aurait lieu de limiter l’indemnité de « non-occupation » au seul mois de juillet 2014, date à laquelle la résiliation opérée a pris effet, soit 800,00 euros.

A l’appui de son appel, X.) expose que i) avant la signature du contrat de bail, respectivement avant l’occupation par Y.) du bien lui donné à bail, l’appartement « mitoyen » au studio avait été confronté à des problèmes d’infiltrations d’eau qui ont atteint une partie du mur du studio loué à Y.), ii) le syndic de la copropriété avait fait intervenir deux sociétés afin de remédier au problème ainsi causé et qu’il y fut remédié, iii) X.) a dans la suite fait procéder à la rénovation du studio avant sa mise en location, mais nonobstant les travaux réalisés, des traces d’humidité sont restées sur le mur du studio concerné par le problème de l’infiltration, « cette situation » n’ayant cependant posé qu’un problème d’ordre esthétique et pour y remédier, le bailleur a fait poser un coffrage sur le mur en question, qui aurait été laissé sécher pendant les travaux de rénovation, iv) Y.) avait parfaitement été informée du problème d’infiltrations d’eau et des travaux de réparation, lors de la visite du studio faite préalablement à la signature du contrat de bail, cela étant offert en preuve,

v) d’ailleurs après que les lieux ont été occupés par Y.), aucun problème ne s’est posé, étant donné que ce n’est qu’en novembre 2013 qu’un problème d’infiltrations d’eau a été signalé par la locataire au bailleur, qui en a immédiatement informé le syndic afin d’organiser une visite des lieux et d’évaluer les dégâts, vi) le syndic a chargé SOC1.) pour faire un constat et régler le problème, cette entreprise étant d’ailleurs intervenue en date du 22 novembre 2013 pour procéder à d’autres vérifications en date du 25 novembre 2013, vii) un déshumidificateur a été mis à la disposition d’Y.) par le syndic et quelques jours après, le 9 décembre 2013, Y.) a informé le bailleur que le problème était réglé, viii) compte tenu de la situation, le syndic a fait intervenir l’entreprise SOC2.) pour mesurer le taux d’humidité du studio, cette entreprise étant intervenue les « 12 mars, 30 avril et 12 mai 2014 » et devant encore intervenir pour procéder à des travaux de peinture, prévus pour le 19 mai 2014,

ix) Y.) a pourtant décommandé ces travaux de manière unilatérale, x) les différentes entreprises spécialisées intervenues dans le studio n’ont jamais dit que les lieux n’étaient pas habitables, seul un inspecteur de l’ASBL1.) ayant prétendu pareil état de choses par le biais d’un avis unilatéral et ce sans expertise.

Sur base de l’ensemble des susdites considérations, X.) fait valoir que c’est à tort que Y.) a cessé de payer le prix du bail, l’exception d’inexécution invoquée par celleci n’étant pas donnée, la locataire étant tenue en vertu du contrat de bail signé à payer le loyer et les avances sur charges, et la mise en œuvre de l’exception d’inexécution supposant un manquement grave par le bailleur des obligations lui incombant, preuve qui laisserait d’être établie. En tout état de cause, i) il faudrait retenir que le bailleur a satisfait aux obligations lui incombant et qu’il a notamment fait toutes les diligences pour remédier au problème « posé par la partie intimée », ii) les dégâts signalés par Y.) ne seraient pas de nature à l’avoir privée de la jouissance totale des lieux, l’appartement ayant été parfaitement habitable du 11 novembre 2013 au 30 juin 2014.

Y.) conclut à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des motifs du premier juge, sauf à interjeter appel incident quant aux chefs du jugement i) l’ayant déboutée de sa demande en obtention de dommages et intérêts, à titre de réparation des préjudices matériel et moral subis, et demande partant à voir condamner X.) à lui payer le montant de 6.771,00 euros (préjudice matériel) et 1.500,00 euros (préjudice moral), chaque fois avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, soit le

31 octobre 2014, jusqu’à solde, sinon à partir de la date de l’appel incident, jusqu’à solde, ii) lui ayant allouée une indemnité de procédure d’un montant de 1.000,00 euros, seulement alors qu’à ce titre elle avait sollicité un montant de 1.500,00 euros et elle demande partant à voir condamner X.) à lui payer à ce titre la somme de 1.500,00 euros.

Y.) conclut en outre à l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’effet d’établir la matérialité de son préjudice matériel, basé sur les frais exposés en raison du fait que, pendant la période courant à partir du 11 novembre 2013, elle a effectué des allers-retours (au nombre de 161) de son lieu de travail, sis au Grand- Duché de Luxembourg, au domicile de sa mère, à H., en France, auprès de laquelle elle a logé, eu égard à l’état inhabitable du studio loué, elle formule une offre de preuve par l’audition de sa mère. Son préjudice moral serait donné par le fait d’avoir subi des perturbations dans le cadre de son emploi salarié, ainsi que par le fait de souffrir d’allergie, de stress et d’anxiété, phénomènes liés aux problèmes tels que constatés dans le studio.

Y.) formule finalement encore une autre offre de preuve dont le contenu est libellé comme suit : « Je me suis rendu au studio appartenant à monsieur X.) et loué à Madame Y.) le 20 février 2014 et ai pu constater que le studio n’était plus habitable. J’ai approuvé le devis établi par la société SOC2.).

Le sinistre datant de novembre 2013, les travaux de remise en état auraient déjà pu être faits depuis longtemps, dans la mesure où les travaux de réparation au niveau de la toiture étaient réalisés depuis longue date, de sorte que ASS1.) s’est montré disposé à couvrir seulement 2 mois de loyers. »

Y.) donne à considérer que pour autant que l’appel de X.) soit fondé, il y aurait lieu de déduire du montant à payer, les deux loyers pris en charge par ASS1.) ASSURANCES.

Y.) conteste de manière formelle l’affirmation faite par X.) consistant à dire que lors de la visite du studio, avant la signature du bail, son attention aurait été attirée sur le fait qu’un problème d’infiltration affectant le studio se présentait, respectivement de l’existence de moisissures cachées par le coffrage.

Tout en soulignant que les pièces adverses ne lui ont été remises que la veille des débats, Y.) donne à considérer que dans la mesure où il s’agit en majeure partie de pièces dont elle a connaissance, elle n’en sollicite pas le rejet, sauf en ce qui concerne les pièces 2, 4 et 5 de la farde adverse de six pièces, portant sur des factures relatives à des frais exposés par le bailleur (intervention SOC1.), facture SOC2.), factures relatives au déshumidificateur).

Y.) réexpose les faits tels que décrits par le premier juge en y ajoutant que i) suite à la dénonciation, de sa part, au à l’agence AGENCE1.), des problèmes d’infiltrations d’eau affectant le studio loué, le syndic s’est rendu sur les lieux dès le 15 novembre 2013 pour constater la présence d’infiltrations et a aussitôt chargé l’entreprise SOC1.), venue sur place le 22 novembre 2013, ii) le 6 décembre 2013, AGENCE1.) a informé la locataire que le problème a été trouvé et réparé, iii) un déshumidificateur, ayant fonctionné en permanence, avait été mis à la disposition de la locataire par le syndic dès le 25 novembre 2013 ; il a été remplacé par un nouvel appareil dès le 6 décembre 2013, sans qu’il ait pourtant été remédié au problème de l’humidité et des infiltrations, l’appelante contestant d’ailleurs formellement qu’en décembre 2013, elle ait dit au bailleur que « tout était réglé »,

iv) le déshumidificateur a continué à fonctionner, moyennant l’émission d’un bruit permanent, jusqu’au 25 avril 2013, v) que même si la locataire n’a plus habité l’appartement, elle s’y est néanmoins régulièrement rendue notamment afin de vider le réservoir dudit appareil, vi) après avoir visité le studio en date du 7 janvier 2014, le technicien de l’ASBL1.) a, suivant avis du 27 janvier 2014, retenu « la présence de dégâts importants au niveau du mur extérieur du living, dégâts qui sont causés par des infiltrations » et que le studio n’est plus habitable, vii) le 7 février 2014, l’ASBL1.) a informé X.), par courrier recommandé, que le studio n’était plus habitable, viii) le 20 février 2014, un inspecteur de l’assurance ASS1.) en est arrivé à la même conclusion et a d’ailleurs, suivant e-mail du 27 juin 2014, confirmé que le sinistre datait de novembre 2013 et que les travaux de remise en état auraient dû être faits depuis longtemps, ix) le 18 avril 2014, l’ASBL1.) a sollicité d’autres entrevues sur place, non suivies d’effet, x) l’entreprise SOC2.) a constaté à plusieurs reprises que l’humidité du studio était trop élevé, de manière à l’empêcher à pouvoir réaliser les travaux.

Y.) donne à considérer qu’en raison de cette situation intolérable et en l’absence de la jouissance du studio à laquelle elle pouvait prétendre, elle s’est vue contrainte de résilier le bail suivant courrier du 30 juin 2014, un constat des lieux ayant été fait par acte d’huissier du 18 juillet 2014, aux termes duquel « dans la pièce principale du papier-carton de protection es posé sur le parquet le long du mur gauche. A cet endroit on aperçoit le mur brut. Le crépi et l’enduisage font défaut… Le mur présente en-dessous de la manivelle du volet une tache foncée…. Dans le placard endessous de l’évier de la kitchenette, le mur présente des taches jaunâtres…. ».

En droit, en prenant appui sur les articles 1719 et 1720 du code civil, Y.) fait plaider que i) la présence d’infiltrations d’eau qui ont entraîné la présence d’humidité, de moisissures avec les odeurs conséquentes et qui ont rendu indispensable l’installation d’un déshumidificateur pendant plusieurs mois, ii) le défaut du bailleur d’avoir remédié aux problèmes constatés depuis le 11 novembre 2013, ont pour seul résultat une privation dans son chef de la jouissance du bien loué, ceci l’ayant obligée à effectuer d’incessants aller-retours de Luxembourg à H., iii) les désordres dus à l’infiltration du studio, espace limité, ont eu comme conséquence un défaut de jouissance total du bien loué.

Y.) se prévaut partant de l’exception d’inexécution pour voir admettre qu’elle est déchargée de son obligation de paiement du loyer pendant la période en cause et qu’elle ne saurait par conséquent être tenue au paiement d’une indemnité de relocation.

X.) fait répliquer i) qu’une partie seulement du mur était affectée par la présence de moisissures et qu’il ne s’agirait partant pas d’un problème général affectant le studio,

ii) qu’il fallait sécher le mur pour pouvoir remettre en place le papier-peint et faire la peinture, iii) qu’Y.) resterait en défaut de prouver ne pas avoir habité dans les studio, les clés n’ayant été remises qu’en date du 18 septembre 2014.

Motifs de la décision

D’emblée, le tribunal tient à noter que dans la mesure où le premier juge n’a précisément pas fait droit à la demande reconventionnelle d’Y.) tendant à voir résilier le bail avec effet rétroactif, seule celle-ci aurait eu un intérêt à entreprendre ce chef du jugement, de sorte que c’est à tort que X.) demande de voir débouter Y.) de sa demande en résiliation du bail avec effet immédiat, chef non retenu dans le dispositif du jugement entrepris. Par ailleurs au vu de la circonstance qu’Y.) a été déboutée de sa demande reconventionnelle tendant à l’obtention de dommages et intérêts, c’est à tort que X.) entreprend ce chef du jugement, ce volet de l’appel encourant, faute de justifier d’un intérêt à agir ainsi, l’irrecevabilité.

Les pièces 2, 4 et 5 de la farde de six pièces versées par X.) sont à rejeter en ce qu’elles n’ont été communiquées à Y.) que la veille précédant les débats.

A l’instar du premier juge, le tribunal rappelle qu’aux termes i) de l’article 1719, points

2 et 3, du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail et ii) de l’article 1720, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’exception d’inexécution prévue à l’article 1134-2 du code civil i) ne permet au locataire de suspendre l’exécution de son obligation de payer les loyers que si le bailleur n’exécute pas lui-même ses propres obligations contractuelles, ii) n’est accueillie par les tribunaux qu’avec sévérité et prudence, car il n’appartient pas à l’une des parties d’alléguer de manière unilatérale de prétendus manquements à l’autre partie, sans en rapporter la preuve, sinon du moins l’apparence, surtout si elle est invoquée par le preneur, celui-ci risquant aux yeux du juge, d’apparaître comme un mauvais payeur, iii) ne doit dès lors pas être invoquée contrairement à la bonne foi, le juge appréciant si le manquement justifie l’inexécution temporaire des obligations de celui qui s’en prévaut, iv) est sous-entendue dans tout contrat synallagmatique et ne permet au contractant de suspendre l’exécution de son obligation de payer que si son cocontractant n’exécute pas ses propres obligations contractuelles, v) est un moyen temporaire destiné à obtenir du cocontractant qu’il exécute son obligation et ne peut pas devenir un moyen dilatoire pour échapper au paiement du loyer, vi) suppose un manquement incontestable et implique un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées, cette condition n'étant pas donnée, lorsque le preneur reste en possession de la chose louée, lorsqu'il en conserve, pour l'ensemble, la jouissance (La Haye et Vankerkhove, Les Novelles, Le louage des choses, I, Les baux en général, édit. Larcier, n° 400 et 401).

Ainsi, l'exception d'inexécution, propre à tout contrat synallagmatique, peut être invoquée par le preneur, qui après avoir mis le bailleur en demeure d’exécuter les travaux, pourra surseoir à tout paiement du loyer tant que l’autre partie ne satisfait pas à ses obligations, étant précisé i) qu’il appartient au juge d’apprécier si la gravité des manquements du bailleur justifie dans le chef du locataire l’inexécution de ses obligations, ii) que l’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations doit être prouvée ou être suffisamment vraisemblable, le preneur devant avertir le bailleur du trouble dont il est victime ou de la nécessité des réparations à effectuer ; s’il ne l’a pas fait, il ne peut retarder le paiement du loyer en alléguant l’inexécution des obligations du bailleur (Yvette Merchiers, Le bail en général, Edition 1989 n° 180, 244), iii) le juge du fond apprécie souverainement si le manquement d’une partie revêt un caractère de gravité suffisant pour justifier l’exception d’inexécution (Les Novelles, op cit, n° 616), iv) la jurisprudence apprécie ce moyen en considération de deux critères: un critère d’équilibre, de proportionnalité entre les inexécutions respectives et un critère de nécessité (Lex THIELEN, Le Contrat de bail, édit. Promoculture, 2013, n° 125).

Il est en l’espèce constant en cause que i) le contrat de bail du 4 décembre 2012 a pris effet le 1er janvier 2013, ii) le studio était, d’après les propres déclarations du bailleur, affecté d’un problème d’infiltrations, respectivement d’humidité, sans pour autant que cette circonstance figure dans le contrat de bail conclu entre parties, l’affirmation du bailleur consistant à dire que, lors de la visite des lieux, l’attention de la locataire aurait été attirée sur le problème affectant le studio n’étant corroboré par aucun élément probant de la cause et ne résultant en tout état de cause pas du contrat de bail, étant souligné à ce stade, qu’avant de donner le studio en location, l’un des murs, affecté d’humidité, avait fait l’objet d’un coffrage, réalisé sur demande du propriétaire. En tout état de cause, l’offre de preuve formulée à ce titre par X.) est bien trop vague pour lui conférer un caractère pertinent, de sorte qu’elle requiert un rejet.

La matérialité d’un désordre affectant le bien donné à bail et ayant existé dès le début du bail, à savoir un problème d’infiltrations étant la source d’humidité et de moisissures, phénomènes qui ne se sont manifestés qu’au fur et à mesure de l’occupation du studio par Y.), ne fait dès lors pas l’ombre d’un doute.

Sans reproduire tous les faits dégagés par le premier juge, auxquels il est intégralement renvoyé, il convient d’en souligner quelques-uns et notamment les suivants : i) dès le mois de novembre 2013, le problème de l’humidité lié à l’infiltration a été dénoncé à AGENCE1.), en charge de la gestion du studio loué, qui en a informé le propriétaire, ii) un déshumidificateur a été mis à disposition de la locataire à la fin du mois de novembre 2013, a été remplacé en décembre 2013 et est resté en place jusqu’au 25 avril 2014, iii) le 9 janvier 2014, une mise en demeure a été adressée par la locataire au bailleur afin qu’il soit remédié aux problèmes, iv) ce courrier est resté sans réponse de la part du bailleur, v) si diverses entreprises sont venues sur les lieux, il n’en reste pas moins que face à l’attitude passive du bailleur, il n’a pas été remédié au problème de l’humidité, étant précisé que suivant l’entreprise SOC2.), chargée de contrôler le taux d’humidité du studio, ce taux était trop élevé en date des 12 mars 2014, 30 avril 2014 et 12 mai 2014 et ne permettait pas de réaliser les « Trockenarbeiten ».

Par adoption des motifs du premier juge, le tribunal retient qu’au vu des désordres ayant affecté le studio, celui-ci était devenu inhabitable, ce au plus tard dès décembre 2013, étant précisé que i) il se dégage des éléments objectifs de la cause que le problème dont se plaint Y.) et sur base duquel le paiement du loyer a été suspendu dès décembre 2013, a été à suffisance de droit dénoncé au bailleur, sans que celui-ci n’y remédie de manière efficace, ii) la matérialité du manquement par le bailleur de l’obligation d’entretien lui incombant se trouve partant, et ce à l’exclusion de tout doute, établie, ceci engendrant des conséquences à trois niveaux.

Primo, Y.) était en droit de suspendre le paiement du prix du bail dès novembre 2013 et c’est partant à tort que X.) articule une demande en paiement au titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges à partir de décembre 2013, ainsi qu’une demande tendant au paiement d’une indemnité de relocation, le premier jugement étant à confirmer sur ce point. C’est en outre encore à bon droit qu’Y.) a résilié le bail avec effet immédiat au 30 juin 2014, ce point étant aussi à confirmer.

Secundo, Y.) est fondée à solliciter le paiement de dommages et intérêts tendant à l’indemniser du préjudice matériel et moral subi par le manquement par le bailleur à l’obligation d’entretien lui incombant.

Au vu du fait que le studio était inhabitable, Y.) ayant nécessairement dû se reloger autre part, sous peine de mettre en danger sa santé et indépendamment du fait de savoir où elle a logé durant la période courant à partir de la fin du mois de novembre 2013 à la résiliation du bail qu’elle a opérée à bon droit, il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, de faire droit à l’indemnisation du préjudice matériel qu’elle a subi et de lui allouer à ce titre, ex aequo et bono, le montant de 3.000,00 euros. L’existence d’un préjudice moral en relation avec le manquement du bailleur à son obligation d’entretien ne faisant, au vu de l’ensemble des tracas auxquels Y.) fut confrontée, pas de doute, il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, de lui allouer à ce titre, en réparation du préjudice subi, un montant de 1.000,00 euros. Ces demandes ayant été formulées par Y.) dans le cadre des débats de première instance, il s’ensuit que lesdits montants sont à majorer des intérêts légaux à partir du 31 octobre 2014, date de la demande.

Tertio, c’est à bon droit que le premier juge a fait droit à la demande en remboursement de la garantie locative d’un montant de 1.840,00 euros.

Il suit des considérations qui précèdent que i) l’appel principal n’est dès lors pas fondé, étant précisé que c’est à juste titre que le premier juge a fait droit à la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par Y.) pour la première instance et lui a alloué à ce titre le montant de 1.000,00 euros, ii) l’appel incident est partiellement fondé.

Au vu du sort réservé au litige, il y a lieu de débouter X.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel. Etant donné qu’il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge d’Y.) l’entièreté des sommes exposées non comprises dans les dépens, il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 1.200,00 euros pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, dit l’appel principal irrecevable pour autant qu’il est dirigé contre le chef du premier jugement ayant débouté Y.) de sa demande reconventionnelle en obtention de dommages et intérêts,

reçoit l’appel principal pour le surplus et reçoit l’appel incident en la forme, écarte des débats les pièces 2, 4 et 5 de la farde de six pièces de X.), rejette comme n’étant pas pertinente l’offre de preuve formulée par X.), dit l’appel principal non fondé et l’appel incident partiellement fondé, par réformation partielle du jugement entrepris, dit la demande reconventionnelle d’Y.) tendant à l’allocation de dommages et intérêts fondée à concurrence du montant total de 4.000,00 euros, condamne X.) à payer à Y.) la somme de 4.000,00 euros, avec les intérêts légaux à partir du 31 octobre 2014, jusqu’à solde, confirme le jugement entrepris pour le surplus, dit non fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par X.) pour l’instance d’appel,

dit fondée à concurrence du montant de 1.200,00 euros, la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par Y.) pour l’instance d’appel, condamne X.) à payer à Y.) la somme de 1.200,00 euros, condamne X.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.