Tenant appeal against landlord's eviction judgment partially allowed, reducing rent arrears and awarding procedural fees.

Jugement Civil (IIIe chambre)

no 183/2015

Audience publique du vendredi, vingt-six juin deux mille quinze

Numéro du rôle : 163902

Composition :

Pascale DUMONG, vice-présidente,

Marc HARPES, premier juge,

Nathalie HAGER, juge,

Yves ENDERS, greffier

E N T R E :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Cathérine

NILLES de Luxembourg du 19 mai 2014,

comparant par Maître Nicky STOFFEL, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

E T :

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Cathérine

NILLES,

comparant par Maître Jessica JOVENET-EYERMANN, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg.

______________________________________________________________

L E T R I B U N A L :

Vu l’ordonnance de clôture du 2 avril 2015.

Le juge de la mise en état entendu en son rapport.

Entendu la partie appelante par l’organe de son mandataire Maître Marcel

MARIGO, avocat, en remplacement de Maître Nicky STOFFEL, avocat constitué,

les deux demeurant à Luxembourg.

Entendu la partie intimée par l’organe de son mandataire Maître Elodie

ROUSSEAU, avocat, en remplacement de Maître

Jessica JOVENET-

EYERMANN, avocat constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

Par exploit d'huissier de justice du 5 novembre 2013, PERSONNE2.) a donné

citation à PERSONNE1.) à comparaître devant le juge de paix d'Esch-sur-Alzette

aux fins de le voir condamner à lui payer le montant de 4.200.- euros, avec les

intérêts légaux sur le montant de 1.680.- euros à partir du 15 juillet 2013 et sur le

montant de 2.520.- euros à partir du 9 octobre 2013, chaque fois jusqu’à solde. Il

a encore demandé une indemnité de procédure de 750.- euros sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile, ainsi que l’exécution provisoire du

jugement.

Par jugement contradictoire du 10 mars 2014, le juge de première instance, a reçu

la demande, l’a dit fondée pour le montant de 4.200.- euros et il a condamné

PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 4.200.- euros, avec les

intérêts légaux sur la somme de 1.680.- euros à partir du 15 juillet 2013 et sur le

montant de 2.520.- euros à partir du 9 octobre 2013, chaque fois jusqu’à solde. Il

a dit fondée la demande d’PERSONNE2.) sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile pour le montant de 250.- euros et il a condamné

PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) de ce chef le montant de 250.- euros. Il

a finalement condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance. Le juge

de première instance n’a pas fait droit à la demande en exécution provisoire du

jugement.

Par exploit d’huissier de justice du 19 mai 2014, PERSONNE1.) a interjeté appel

contre ce jugement lui signifié le 11 avril 2014.

Par réformation du jugement entrepris, il demande à entendre dire non fondées les

demandes de l’intimé. Il demande acte en ce qu’il demande la compensation entre

le montant des loyers non payés d’un montant de 4.200.- euros et la garantie

locative versée en cause et la condamnation d’PERSONNE2.) à payer le solde au

curateur de la faillite de la société anonyme SOCIETE1.) S.A., Maître Marguerite

RIES. Il demande une indemnité pour procédure abusive et vexatoire de 5.000.-

euros, une indemnité de procédure de 3.000.- euros sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile et la condamnation de l’intimé aux frais et

dépens des deux instances, avec distraction au profit de son mandataire.

Par conclusions notifiées le 10 novembre 2014, PERSONNE1.) explique

demander la réformation du jugement entrepris en ce qu’il a été condamné à payer

à PERSONNE2.) le montant de 4.200.- euros, avec les intérêts légaux.

PERSONNE2.) demande à entendre dire irrecevable, sinon nul l’acte d’appel pour

libellé obscur, sinon pour défaut de motivation. Il demande encore à voir acter

l’acquiescement de PERSONNE1.) à la condamnation encourue en première

instance. Il demande, en outre, à entendre dire non fondée la demande en

compensation. Pour le surplus, il conclut à la confirmation du jugement entrepris

et il demande pour l’instance d’appel une indemnité de procédure de 1.000.- euros

sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, ainsi que la

condamnation de l’appelant au paiement des frais et dépens des deux instances,

avec distraction au profit de son mandataire.

-

Faits et rétroactes :

Par contrat de bail du 23 novembre 2012, prenant effet le 15 décembre 2002,

PERSONNE2.) a donné en location à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. et à la

société anonyme SOCIETE2.) S.A. un local de commerce pour un loyer mensuel

de 1.500.- euros et des avances sur charges locatives de 180.- euros par mois, le

tout payable le premier de chaque mois. Suivant l’« article préalable » du contrat

de bail du 23 novembre 2012, PERSONNE1.) s’est porté caution solidaire et

indivisible de toutes les « (…) obligations découlant du présent bail notamment

les loyers, charges et tous autres frais liés à la location du local de commerce

pendant toute la durée du présent contrat ».

Par jugement du 18 octobre 2013 rendu par le tribunal de paix de et à Esch-sur-

Alzette (rép. n° 2431/13), le juge de première instance, après s’être déclaré

incompétent pour connaître de la demande introduite contre PERSONNE1.) en sa

qualité de caution, a condamné la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à payer à

PERSONNE2.) le montant de 4.200.- euros, avec les intérêts légaux sur le montant

de 1.680.- euros à partir du 15 juillet 2013 et sur le montant de 2.520.- euros à

partir du 9 octobre 2013, chaque fois jusqu’à solde.

-

Moyens et prétentions des parties :

PERSONNE2.) soulève en premier lieu l’irrecevabilité, sinon la nullité de l’acte

d’appel pour libellé obscur et pour défaut de motivation. Il fait valoir que l’acte

d’appel violerait l’article 585, ensemble avec l’article 154 du nouveau code de

procédure civile, alors que l’appelant resterait en défaut de préciser sa demande et

de formuler un reproche à l’encontre du jugement entrepris.

Il fait plaider que dans l’acte d’appel du 19 mai 2014, PERSONNE1.) se bornerait

à prendre position sur l’éventuelle existence d’une garantie locative.

PERSONNE1.), ne précisant pas en quoi le jugement entrepris lui causerait grief,

aurait mis PERSONNE2.) dans l’impossibilité d’organiser sa défense.

Ce dernier résiste au moyen d’irrecevabilité de l’acte d’appel tiré d’un éventuel

libellé obscur en faisant valoir que PERSONNE2.) ne se serait pas mépris sur les

prétentions de l’appelant, alors qu’il aurait eu la possibilité d’organiser sa défense

en concluant au fond et en versant des pièces.

PERSONNE2.) soutient ensuite que PERSONNE1.) ne ferait pas grief au juge de

première instance de l’avoir condamné en sa qualité de caution à payer le montant

de 4.200.- euros, mais lui reprocherait seulement de ne pas avoir fait droit à la

demande en compensation de la garantie locative avec les loyers restés en

souffrance. Il aurait ainsi acquiescé de manière implicite à sa condamnation et le

tribunal de céans serait seulement saisi de la question d’une éventuelle

compensation entre la garantie locative et les loyers restant en souffrance, sous

peine de statuer ultra petita.

PERSONNE1.) soutient par contre avoir visé dans son acte d’appel la réformation

du jugement entrepris en ce qu’il a été condamné au paiement du montant de

4.200.- euros et se réfère plus particulièrement à la partie II de son acte d’appel.

L’intimé y résiste en faisant plaider qu’une telle partie ferait tout simplement

défaut.

Concernant le paiement contesté de la garantie locative, PERSONNE1.) se réfère

à l’article 10 du contrat de bail disposant que « la fourniture de la garantie constitue

une condition préalable à l’entrée en vigueur du bail ». Comme le contrat de bail

aurait trouvé exécution, il y aurait lieu d’admettre que l’exécution du bail, d’une

part, et l’inaction de l’intimé pendant des années, d’autre part, constitueraient la

preuve de la remise effective de la garantie locative. A l’appui de sa prétention, il

verse finalement un extrait de compte journalier du 7 décembre 2012 renseignant

un virement sur 6.000.- euros.

PERSONNE1.) demande à voir procéder à la compensation entre les loyers restant

en souffrance et la garantie locative, qui serait encore détenue par PERSONNE2.).

Il soutient partant qu’PERSONNE2.) n’aurait plus de créance à faire valoir du chef

des arriérés de loyer.

Il demande finalement à entendre condamner PERSONNE2.) à virer le solde au

curateur de la société anonyme SOCIETE1.) SARL, actuellement en état de

faillite.

PERSONNE2.) résiste à la demande en compensation de PERSONNE1.) en

contestant en premier lieu le versement de la garantie locative.

Même à supposer rapportée la preuve de la constitution de la garantie locative,

PERSONNE2.) soutient ensuite qu’il n’en demeurerait pas moins que le titulaire

de cette dernière serait la société anonyme SOCIETE1.) S.A., actuellement

déclarée en état de faillite et non pas PERSONNE1.). Il s’ensuivrait que ce dernier

ne serait pas en droit de s’en prévaloir pour demander une éventuelle compensation

avec sa condamnation de payer à l’intimé le montant de 4.200.- euros. Si la preuve

de l’existence de la garantie locative était rapportée et que PERSONNE1.) pourrait

s’en prévaloir, il aurait néanmoins lieu de considérer qu’en l’espèce toute

compensation serait exclue en vertu des dispositions de l’article 1293 du code civil.

-

Motifs de la décision :

-

Quant à la recevabilité de l’acte d’appel :

Concernant le moyen d’PERSONNE2.) tiré d’une éventuelle irrecevabilité de

l’acte d’appel pour libellé obscur et pour défaut de motivation, le tribunal rappelle

qu’aux termes de l'article 154-1 du nouveau code de procédure civile, auquel

renvoie l'article 585 du même code, l'acte d'appel doit, à peine de nullité, contenir

l'objet et un exposé sommaire des moyens. L'article 586 du nouveau code de

procédure civile prévoit en outre que les conclusions d'appel doivent formuler

expressément les prétentions de la partie et les moyens sur lesquels chacune de ces

prétentions est fondée, étant précisé que la nullité résultant d'un défaut de

motivation de l'acte d'appel est régie par l'article 264 du nouveau code de procédure

civile.

Les dispositions légales précitées ont pour but de faire connaître, dès l'ingrès, à la

partie intimée les critiques émises par l'appelant à l'encontre de la décision de

première instance, ceci avec suffisamment de précision pour lui permettre de

préparer utilement sa défense, au vu du seul acte d'appel. Pour avoir un sens, leur

observation s'impose dans l'acte d'appel, la nullité frappant un acte d'appel

insuffisamment motivé ne pouvant être couverte par des conclusions y remédiant,

ultérieurement prises par l'appelant (Cour d’appel, 14 juillet 2004, n° 27772 du

rôle).

En l’espèce, PERSONNE1.) demande à entendre dire non fondées les demandes

d’PERSONNE2.). Il demande acte en ce qu’il demande la compensation entre le

montant des loyers non payés et la garantie locative versée en cause.

Le tribunal constate que PERSONNE1.) a suffi aux obligations lui imposées par

les dispositions des articles 154-1 et 585 du nouveau code de procédure civile, les

termes de l’acte d’appel ne prêtant pas à confusion, de sorte qu’il est tout à fait

évident que l’intimé n’a pas pu se tromper sur l’objet des demandes et il résulte de

ses conclusions au fond qu’il ne s’y est, en effet, nullement trompé. Le moyen de

nullité tiré du libellé obscur et du défaut de motivation n’est, partant, pas fondé et

l’appel est recevable pour avoir été introduit dans les forme et délai de la loi.

-

Quant à l’étendue de la saisine du tribunal :

Pour ce qui est du moyen d’PERSONNE2.) consistant à dire que PERSONNE1.)

se serait limité dans son acte d’appel à demander la compensation des loyers redus

avec une éventuelle garantie locative et que l’appel ne serait dévolu au tribunal de

céans que sur ce point, sous peine pour le tribunal de statuer ultra petita, le tribunal

rappelle que la saisine du juge d’appel est régie, en principe, par l’effet dévolutif

de l’appel. Par l’effet de ce mécanisme, le juge de première instance est dessaisi

de tous les points débattus devant lui et qu’il a tranchés et la juridiction d’appel est

amenée à les vérifier tous.

A défaut de limitation clairement exprimée, l’effet dévolutif de l’appel a pour

conséquence de porter tout le litige devant la juridiction d’appel. La portée des

conclusions des parties peut jusqu’à l’achèvement de la procédure d’appel être

élargie à toutes les prétentions initiales.

En l’occurrence et contrairement à ce qui est soutenu par PERSONNE2.),

PERSONNE1.) n’a pas limité son appel à certains points du jugement dans la

mesure où il a demandé, dans le dispositif de l’acte d’appel, à entendre « dire non

fondées les demandes de la partie intimée ». Le fait qu’il n’ait pas, dans la

motivation de l’acte d’appel, indiqué l’intégralité des moyens qu’il entendait

invoquer, tout en se réservant cependant le droit de les faire valoir ultérieurement,

ne saurait porter à conséquence. Il s’ensuit qu’il y a partant lieu de rejeter le moyen

de l’intimé.

-

Quant à l’exception d’acquiescement à jugement :

Concernant l’exception d’acquiescement à jugement soulevé par PERSONNE2.),

le tribunal tient pour établi que la demande de PERSONNE1.) tendant à entendre

dire non fondées toutes les demandes de l’intimé ne saurait, à toute évidence, pas

valoir intention non-équivoque de sa part à exécuter volontairement le montant de

la condamnation encourue en première instance ou à renoncer aux voies de recours

qu’il a déjà formées. Il s’ensuit que le moyen d’exception d’acquiescement au

jugement ne saurait valoir et il est partant à rejeter.

-

Quant à la garantie locative et à la demande en compensation :

Il appartient à l’appelant qui déclare que la garantie litigieuse aurait été payée, d’en

rapporter la preuve.

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) verse un extrait de compte journalier du

7 décembre 2012 renseignant que la société anonyme SOCIETE1.) S.A.,

actuellement en état de faillite, a procédé en date du même jour à un virement sur

6.000.- euros et que le libellé indique «

VIREMENT….CAUTION DU

CONTRAT DE BAIL ADRESSE3.) ».

Il résulte des pièces au dossier que les lieux donnés en location par l’intimé sont

situés au L-ADRESSE3.).

Le tribunal retient partant pour établi que la garantie locative d’un montant de

6.000.- euros a valablement été payée au profit d’PERSONNE2.).

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer

les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer

au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail :

défaut de paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive,

dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (MARIANNE HARLES,

Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, n° 65, p. 319).

Elle n’est sujette à restitution qu’après l’expiration du bail. Le preneur ne peut en

réclamer la remise aussi longtemps qu’il n’a pas justifié l’exécution de toutes ses

obligations couvertes par la garantie, c’est-à-dire le plus souvent, toutes celles que

le contrat et la loi lui imposent. Il est d’abord tenu de restituer le bien et de réparer

les éventuels dégâts locatifs, ou d’en payer le coût. Seules ses ultimes obligations

peuvent faire compensation avec la garantie, à due concurrence, dans le cadre de

son obligation de restitution des lieux loués. Il n’a pas le droit d’imputer les loyers

sur la garantie. N’étant remboursable qu’après entière exécution du contrat, le

bailleur n’est tenu de remettre le solde revenant au preneur qu’au moment où la

garantie n’a plus de raison d’être.

En l’occurrence, le tribunal relève qu’PERSONNE2.) ne fait pas état d’éventuels

dégâts locatifs en cause à faire valoir contre les preneurs des lieux loués.

Il s’ensuit que le montant total de la garantie locative est susceptible d’être utilisé

pour recouvrer le solde des loyers restant en souffrance d’un montant de 4.200.-

euros.

Contrairement aux développements de l’intimé, PERSONNE1.) en sa qualité de

caution, peut valablement présenter une demande en compensation, alors qu’il

résulte en effet de l’article 2016 alinéa 1er du code civil que « la caution peut

opposer au créancier toutes les exceptions qui appartiennent au débiteur principal,

et qui sont inhérentes à la dette ».

Quant au moyen d’PERSONNE2.) tiré d’une éventuelle interdiction de procéder à

une compensation selon les dispositions de l’article 1293 du code civil en matière

de demande en restitution d’un dépôt et du prêt à usage, il échet de déterminer en

premier lieu la nature de la garantie locative en cause.

En l’espèce, elle a pris la forme d’une somme d’argent remise au bailleur lors de

la conclusion du contrat de bail. Cette forme de garantie locative doit être qualifiée

de gage et constitue partant une sûreté réelle (MARIANNE HARLES, op. cit.,

n°66, p.320). En tant que sûreté réelle, elle est partant soumise aux dispositions de

l’article 2071 du code civil réglementant le gage.

Il est partant établi en l’occurrence, contrairement à ce qui est affirmé par

PERSONNE2.), que la garantie locative constituée par un virement bancaire ne

tombe pas sous les interdictions à compensation de l’article 1293 du code civil.

Le tribunal retient partant qu’il y a lieu d’ordonner la compensation judiciaire entre

la garantie locative d’un montant de 6.000.- euros avec les loyers restés en

souffrance d’un montant en capital de 4.200.- euros. Il s’ensuit que la créance

d’PERSONNE2.) du chef des loyers restés en souffrance est éteinte.

Pour le surplus, il n’appartient pas au tribunal de céans d’ordonner à

PERSONNE2.) de continuer l’excédent au curateur de la société anonyme

SOCIETE1.) S.A., déclarée en état de faillite.

Il résulte de l’article 2034 du code civil que « l’obligation qui résulte du

cautionnement, s’éteint par les mêmes causes que les autres obligations ».

Le cautionnement n’est que l’accessoire de l’obligation qu’il garantit et suit dès

lors le sort de l’obligation principale.

Si l'obligation principale est éteinte par paiement, c'est à la caution poursuivie par

le créancier de rapporter la preuve que le débiteur principal a effectué un paiement

valable et libératoire (Répertoire de droit civil, v° Cautionnement — Gaël PIETTE

— mai 2009, dernière mise à jour : octobre 2013, n°185).

Comme en l’espèce il est établi que la créance d’PERSONNE2.) à l’encontre de la

société anonyme SOCIETE1.), actuellement déclarée en état de faillite, se trouve

éteinte par le jeu de la compensation, toute obligation de PERSONNE1.) à l’égard

de l’intimé se trouve pareillement éteinte de ce chef.

L’appel est partant fondé, de sorte qu’il y a lieu de réformer le juge de première

instance et de décharger PERSONNE1.) de la condamnation à payer à

PERSONNE2.) le montant de 4.200.- euros, avec les intérêts légaux sur la somme

de 1.680.- euros à partir du 15 juillet 2013 et sur le montant de 2.520.- euros à

partir du 9 octobre 2013, jour de l’augmentation de la demande, chaque fois

jusqu’à solde.

-

Quant à l’indemnité pour procédure vexatoire et abusive :

PERSONNE1.) demande une indemnité de 5.000.- euros pour procédure abusive

et vexatoire sur base des articles 6-1, 1382 et 1383 du code civil.

A l’appui de sa demande, il fait plaider que toutes les procédures en cause auraient

pu être évitées si PERSONNE2.) avait reconnu la réalité du virement de la garantie

locative litigieuse, et ce depuis le 7 décembre 2012.

L’intimé ne prend pas position sur ce point.

Il y a lieu de rappeler que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute

pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que s’il constitue un acte de malice

ou de mauvaise foi ou, au moins, une erreur grossière équipollente au dol ou si le

demandeur a agi avec une légèreté blâmable.

Il convient de sanctionner, non pas le fait d’avoir exercé à tort une action en justice

ou d’y avoir résisté injustement – puisque l’exercice d’une action en justice est

libre - mais uniquement le fait d’avoir abusé de son droit en commettant une faute

indépendante du seul exercice des voies de droit (Cour 17 mars 1993, no 14446 du

rôle et Cour 22 mars 1993, no 14971 du rôle).

Cette faute intentionnelle engage la responsabilité civile de la partie demanderesse

à l’égard de la partie défenderesse, si elle prouve avoir subi un préjudice (Cour 16

février 1998, nos 21687 et 22631 du rôle).

En l’espèce, une telle faute laisse d’être prouvée.

-

Quant aux indemnités de procédure sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile :

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à être déchargé

du paiement d’une indemnité de procédure de 250.- euros au profit de l’intimé.

Au vu du sort réservé à son appel, il y lieu de le décharger de la condamnation à

payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de 250.- euros pour la

première instance.

Pour l’instance d’appel, chacune des parties demande une indemnité de procédure

de 1.000.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Dans la mesure où il serait inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE1.)

l’intégralité des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de dire sa demande

fondée pour le montant de 500.- euros.

Au vu de l’issue du litige, la demande d’PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure n’est pas fondée.

P A R C E S M O T I F S :

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant

en matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris du 10 mars 2014, ordonne la

compensation du montant de 4.200.- euros du chef des arriérés de loyer avec la

garantie locative d’un montant de 6.000.- euros,

décharge PERSONNE1.) de toutes les condamnations encourues,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention de dommages et

intérêts pour procédure abusive et vexatoire pour le montant de 5.000.- euros,

partant en déboute,

dit recevable et fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile pour le montant de 500.- euros pour l’instance d’appel,

partant condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de

procédure de 500.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile pour l’instance d’appel,

dit non fondée la demande d’PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour

l’instance d’appel,

partant en déboute,

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens des deux instances, en ordonne la

distraction au profit de Maître Nicky STOFFEL, avocat concluant, qui la

demande, affirmant en avoir fait l’avance.