Tenant appeals dismissed; landlord ordered to pay partial occupation indemnity and appeal costs.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 112/2015

Audience publique du mardi, dix-neuf mai deux mille quinze

Numéro 166716 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Pascal COLAS, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), commerçante, demeurant à F-ADRESSE1.), exploitant le commerce

sous la dénomination ENSEIGNE1.) dans un local commercial sis à L-ADRESSE2.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de

Luxembourg du 9 décembre 2014,

comparant par Maître Isabelle GIRAULT, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) la société civile immobilière SOCIETE1.), établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par ses organes statutaires en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Thionville sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

assignée à son domicile, défaillante,

2) PERSONNE2.), indépendant, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître Jerry MOSAR, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 166716 du rôle et appelée pour fixation le 27 janvier

2014, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi, 27 avril 2015, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Figen GÖKCE, avocat, en remplacement de Maître Isabelle GIRAULT,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Jerry MOSAR, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 19

mai 2015, le

jugement

qui suit :

Rétroactes

Par contrat de bail commercial du 1er juillet 2010, prenant effet le 1er décembre 2010

conclu pour une durée de 9 ans et se terminant le 30 novembre 2019, un bien

immobilier, comprenant un local et une cave, situé à l’intérieur d’une copropriété

dénommée Résidence ENSEIGNE2.), a été donné en location par le bailleur SCI

SOCIETE1.) au locataire PERSONNE1.) (qui est la sœur du gérant de la SCI),

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 0,00 euros, le versement d’une somme

de 95.000,00 euros devant être versée avant l’entrée en jouissance des lieux.

Suivant adjudication publique immobilière du 27 mars 2014, le bien immobilier faisant

l’objet du bail a été vendu à PERSONNE2.) et par acte d’huissier du 22 mai 2014,

commandement a été fait à la requête de celui-ci contre SOCIETE1.) de quitter les

lieux avec tous ceux s’y trouvant de son chef.

Par courrier recommandé du 19 mai 2014, PERSONNE1.) a informé PERSONNE2.)

qu’il lui est fait défense de troubler sa jouissance en sa qualité de locatrice, au motif

qu’il aurait été informé de l’occupation des lieux par elle-même en qualité de locataire.

Par courrier du 5 juin 2014, PERSONNE2.) a informé PERSONNE1.) que l’huissier de

justice allait procéder à son expulsion forcée des lieux.

Procédure

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 11 juin

2014, PERSONNE1.) fait convoquer SOCIETE1.) et PERSONNE2.) devant le tribunal

de paix de Luxembourg, notamment pour i) voir dire que le contrat de bail conclu entre

la partie requérante et SOCIETE1.) est opposable à PERSONNE2.), celui-ci étant tenu

de respecter les engagements incombant au bailleur en vertu dudit bail, ii) faire

défense à PERSONNE2.) de la troubler dans la jouissance de l’immeuble loué et

notamment de faire procéder à son expulsion, sinon d’accorder à la requérante un

délai de déguerpissement raisonnable iii) se voir réserver le droit de réclamer des

dommages et intérêts d’un montant de 50.000,00 euros, du chef du préjudice moral

subi, iv) allouer une indemnité de procédure de 5.000,00 euros et v) ordonner

l’exécution provisoire du jugement.

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 12 juin

2014, PERSONNE2.) a fait convoquer SOCIETE1.) et PERSONNE1.) devant le même

tribunal notamment pour i) voir dire que SOCIETE1.) et PERSONNE1.) sont à

considérer comme occupants sans droit ni titre, ii) les condamner à déguerpir des lieux

et à lui payer le montant de 15.000,00 euros à titre d’indemnité d’occupation, sinon

tout autre montant à fixer par le juge, avec les intérêts légaux à partir de la demande

en justice jusqu’à solde, ii) se voir allouer une indemnité de procédure de 5.000,00

euros et iv) ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Lors des débats de première instance, i) les parties requérantes respectives ont

renoncé à leurs demandes formulées contre SOCIETE1.), non touchée par les

convocations et ii) PERSONNE1.) a précisé ne pas réclamer de dommages et intérêts

à l’encontre de PERSONNE2.), cette demande n’ayant été formulée que pour

l’hypothèse où celui-ci aurait fait procéder à son expulsion sans attendre l’issue de la

présente instance.

A l’appui de sa demande, PERSONNE2.) a principalement fait valoir i) avoir acquis les

locaux occupés par PERSONNE1.) en date du 27 mars 2014, tout en ignorant

l’existence d’un contrat de bail entre celle-ci et l’ancien propriétaire, ii) qu’à défaut

d’être enregistré, ce bail lui serait inopposable, PERSONNE1.) étant à considérer

comme occupante sans droit ni titre. Subsidiairement, il a conclu à la nullité du bail

pour défaut de cause.

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) a fait valoir i) que PERSONNE2.) avait

nécessairement connaissance du contrat de bail conclu avec SOCIETE1.), ii) que

suivant arrêt de la Cour de cassation du 13 novembre 2003, il a été admis que le

contrat de bail conclu entre le locataire et l’ancien propriétaire est opposable au nouvel

acquéreur, non seulement si le contrat a acquis date certaine, mais également lorsque

le nouvel acquéreur en a eu connaissance avant la vente.

Par jugement contradictoire du 30 octobre 2014, le tribunal de paix de Luxembourg,

après avoir reçu les deux demandes en la forme et les avoir jointes et donné acte aux

parties de leur renonciation à leur demande respective dirigée contre SOCIETE1.), a

i) dit que le contrat de bail commercial, portant la date du 1er juillet 2010, conclu entre

PERSONNE1.) et SOCIETE1.) est inopposable à PERSONNE2.), ii) dit que

PERSONNE1.) est à considérer comme occupante sans droit ni titre des lieux occupés

sis à L-ADRESSE2.), iii) dit fondée la demande tendant au déguerpissement et partant

condamné PERSONNE1.) à quitter les lieux occupés avec tous ceux qui s’y trouvent

de son chef au plus tard dans un délai de deux mois après la notification du jugement,

iv) fixé l’indemnité d’occupation mensuelle redue au montant de 1.500,00 euros et

partant dit fondée la demande en paiement d’indemnités d’occupation, pour les mois

d’avril à octobre 2014, à concurrence du montant total de 10.500,00 euros,

v) condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 10.500,00 euros,

avec les intérêts légaux sur la somme de 4.500,00 euros à compter du 12 juin 2014 et

sur la somme de 6.000,00 euros à compter du 16 octobre 2014, jours des demandes

respectives en justice, chaque fois jusqu’à solde, vi) dit fondée la demande de

PERSONNE2.)

en obtention d’une indemnité de procédure et condamné

PERSONNE1.) à lui payer à ce titre la somme de 600,00 euros, vii) dit non fondée la

demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure, viii) dit qu’il

n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du jugement et condamné

PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a dit que la question à trancher était de savoir si, en

cas de vente du bien donné à bail, le contrat de bail commercial est opposable au

nouveau propriétaire.

Rappelant les articles 1743 et 1328 du code civil, le premier juge a constaté qu’en

l’espèce le contrat de bail commercial conclu entre PERSONNE1.) et son bailleur,

n’avait pas été enregistré, en soulignant i) que la raison d’être de l’exigence de

certitude de la date comme condition de l’opposabilité du bail à l’acquéreur de

l’immeuble loué, est de protéger celui-ci contre les baux simulés et antidatés, conclus

en fraude des droits qu’il a acquis sur l’immeuble vendu, ii) que la disposition légale

en cause sert à empêcher, qu’après la vente de l’immeuble, le vendeur, de collusion

avec un tiers, ne donne en bail l’immeuble vendu, sur lequel il n’a plus aucun droit et

ce au détriment des droits de l’acquéreur, iii) que celui-ci ne peut être tenu vis-à-vis du

preneur que si les droits qui ont été consentis à ce dernier par le bailleur-vendeur l’ont

été incontestablement avant la vente, seule la certitude de la date permettant de

vérifier cette antériorité.

Le premier juge a précisé que si d’un côté, dans son arrêt du 13 novembre 2003, la

Cour de cassation considère, que même si le bail n’a pas acquis date certaine par l’un

des trois procédés énumérés dans l’article 1328 du code civil, il est néanmoins

opposable au nouvel acquéreur de l’immeuble, s’il est établi que celui-ci en avait

connaissance avant la vente, il n’en restait pas moins que d’un autre côté, la finalité et

l’esprit de l’article 1743 du code civil ne se trouve pas respectée, si l’on considérait que

la seule information de l’existence d’un contrat de bail (sans ses modalités et sa durée),

suffisait à le lui rendre opposable.

Retenant i) que les attestations testimoniales versées en cause ne permettent pas

d’admettre que PERSONNE2.) ait eu connaissance des modalités du contrat de bail

invoqué et ii) que l’offre de preuve formulée ne tend pas à la preuve de ce fait, mais a

seulement pour objet d’établir la connaissance de l’existence du bail et ne tend pas à

établir qu’une copie du contrat de bail aurait été remise à PERSONNE2.), de sorte

qu’elle n’était ni pertinente ni concluante et partant irrecevable, le premier juge a dit

qu’à défaut par PERSONNE1.) d’avoir rapporté la preuve lui incombant, le contrat de

bail commercial conclu entre celle-ci et

SOCIETE1.)

était inopposable à

PERSONNE2.), de sorte que c’était à bon droit que celui-ci sollicitait le

déguerpissement en tant qu’occupante sans droit ni titre de PERSONNE1.) des lieux

en cause.

Quant à l’indemnité d’occupation réclamée par le nouveau propriétaire du bien

immobilier, après avoir dit que celui-ci a en principe droit à une indemnité d’occupation

à compter de l’acquisition de l’immeuble, en soulignant i) que l’indemnité d’occupation

trouve son fondement dans l’enrichissement sans cause, l’occupant s’enrichissant par

la jouissance des lieux au détriment du propriétaire, corrélativement appauvri, ii) que

son quantum est souverainement fixé par le juge du fond qui prend en considération

notamment la valeur locative réelle de l’immeuble et l’état des lieux à ce moment, qui

peut être égale à l’ancien loyer, les parties restant libres de rapporter la preuve que le

préjudice subi est supérieur ou inférieur à ce montant, iii) que si aucune des parties ne

fournit d’éléments de nature à évaluer la valeur locative réelle de l’immeuble, le juge

fixe l’indemnité d’occupation mensuelle ex aequo et bono ou ordonnera une expertise,

le premier juge, en l’absence d’autres éléments et en considération de la surface utile

de 47,19 m2, a fixé l’indemnité d’occupation mensuelle redue au montant mensuel de

1.500,00 euros.

De ce jugement, PERSONNE1.) a relevé appel suivant exploit d’huissier du 9

décembre 2014, étant précisé que, de ce fait, elle a intimé PERSONNE2.) ainsi que

SOCIETE1.), laquelle – touchée à domicile par l’acte d’appel – n’était ni présente ni

représentée en instance d’appel.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation de la décision entreprise, l’appelante conclut à voir dire que le contrat

de bail du 1er juillet 2010 est opposable à PERSONNE2.) et partant à voir débouter ce

dernier de ses demandes en (i) déguerpissement et (ii) obtention d’une indemnité

d’occupation. Elle conclut encore à la réformation du jugement a quo en ce qu’elle a

été condamnée au paiement d’une indemnité de procédure et sollicite l’octroi d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel à hauteur de 1.500,00 euros.

A l’appui de son recours, l’appelante rappelle tout d’abord être locataire, depuis juillet

2010, du local acquis par PERSONNE2.) suivant adjudication publique du 27 mars

2014.

Faisant grief au premier juge d’avoir procédé à une interprétation erronée des articles

1743 et 1328 du code civil, PERSONNE1.) prétend qu’un contrat de bail est opposable

à l’acquéreur de l’immeuble pris en location dès lors que la simple existence du bail

est connue et acceptée par ce dernier. Ce serait dès lors à tort que le premier juge a

retenu que l’acquéreur devait avoir connaissance des modalités du contrat de bail.

A toutes fins utiles, l’appelante fait plaider qu’en l’occurrence PERSONNE2.) avait

pleine connaissance des modalités du contrat de bail, alors qu’ils s’étaient souvent

parlé avant l’adjudication, étant en outre rappelé que le loyer avait d’ores et déjà été

payé pour toute la durée du contrat.

Pour autant que de besoin, l’appelante formule une offre de preuve par l’audition de

trois témoins, dont le contenu est libellé de la façon suivante : « que 15 jours avant la

vente ayant eu lieu le 28 février 2014, l’acquéreur potentiel Monsieur PERSONNE2.)

se trouvait tous les jours, parfois même matin et après-midi, dans le café, parlant à

l’employée, Madame PERSONNE3.), lui disant qu’il allait racheter l’immeuble et qu’ils

allaient devoir partir ; que la salariée a bien précisé à chaque fois que sa patronne était

Madame PERSONNE1.) et qu’elle avait un contrat de travail avec elle ; que la salariée

a encore précisé à Monsieur PERSONNE2.) que l’exploitante du fonds de commerce

est Madame PERSONNE1.) qui était locataire ; que sur ce il lui répondait ne rien en

avoir à faire et que Madame

PERSONNE1.)

devrait partir ; que Monsieur

PERSONNE4.),

neveu

de

Madame

PERSONNE1.),

a

entendu

Madame

PERSONNE1.) parler avec l’actuel propriétaire des loyers, futur acquéreur à ce

moment, entretien lors duquel elle indiquait à Monsieur PERSONNE2.) qu’elle

exploitait le commerce, et qu’elle avait un contrat de bail ».

En ordre subsidiaire, PERSONNE1.) demande à voir réduire le montant de l’indemnité

d’occupation à de plus justes proportions.

PERSONNE2.) conclut tout d’abord à l’irrecevabilité de l’appel, au motif que

PERSONNE1.), en ne procédant pas à la réassignation de SOCIETE1.), aurait violé

les dispositions d’ordre public de l’article 84 du nouveau code de procédure civile.

Quant au fond, l’intimé conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris,

sauf à augmenter sa demande du chef de l’indemnité d’occupation au montant de

15.000,00 euros (pour la période de juillet 2014 à avril 2015).

Il soutient n’avoir eu connaissance de l’existence du contrat de bail que suivant courrier

lui adressé par le mandataire de PERSONNE1.) en date du 19 mai 2015.

Avant l’adjudication publique, il aurait certes visité les lieux, mais il n’aurait pas été

informé de l’existence d’un contrat de bail. D’ailleurs, il y aurait lieu de douter de

l’authenticité de ce contrat, les éléments de la cause permettant d’affirmer qu’il s’agit

d’une simple pièce de complaisance rédigée après l’adjudication (cf. en ce sens le

loyer de 0,00 euros ainsi que le versement unique de 95.000,00 euros, qui constituerait

en réalité un investissement).

S’emparant de la jurisprudence de la Cour de cassation du 13 novembre 2003 ainsi

que des conclusions du Ministère Public y afférentes, l’intimé fait valoir qu’une simple

information relative à l’existence d’un contrat de bail n’est pas suffisante pour rendre

ce dernier opposable à l’acquéreur, et estime que pour ce faire, il faut communiquer

l’intégralité du contrat de bail au nouveau propriétaire afin que celui-ci prenne

connaissance des modalités et de la durée de ce contrat.

L’offre de preuve formulée à ce sujet par l’appelante serait à rejeter pour n’être ni

pertinente, ni concluante alors qu’elle serait non seulement imprécise, mais tendrait

en outre uniquement à établir la connaissance par PERSONNE2.) de l’existence du

contrat de bail et non pas de ses modalités.

En ordre subsidiaire, au cas où il devrait être jugé que le contrat de bail est opposable

à PERSONNE2.), celui-ci fait plaider - compte tenu de l’absence de contrepartie de la

mise à disposition du local, le loyer étant fixé à 0,00 euros - la nullité du contrat de bail

pour absence de cause en vertu de l’article 1131 du code civil.

Quant au moyen tiré de la nullité de l’acte d’appel, l’appelante rétorque que l’article

84 du nouveau code de procédure civile n’exige de réassignation de la partie

défaillante qu’au cas où les parties défenderesses/intimées sont assignées aux

mêmes fins, ce qui ne serait pas le cas en l’espèce entre aucune demande n’étant

formulée à l’encontre de SOCIETE1.).

Discussion

Quant à la recevabilité de l’appel

Il est rappelé que l’acte d’appel a été signifié au domicile de chacune des deux parties

intimées, étant précisé que PERSONNE2.) a constitué avocat, tandis que SOCIETE1.)

n’était ni présente, ni représentée en l’instance d’appel.

Aux termes de l’article 84 du nouveau code de procédure civile, « si, de deux ou

plusieurs parties citées, toutes ne comparaissent pas, les parties défaillantes,

auxquelles l’acte introductif d’instance n’avait pas été délivré à personne, sont, à

l’expiration du délai de comparution, récitées par huissier de justice avec mention,

dans la recitation, que le jugement sera réputé contradictoire. A l’expiration des

nouveaux délais d’ajournement, il sera statué par un seul jugement contradictoire entre

toutes les parties, qu’elles soient ou non représentées par un mandataire ».

La mise en œuvre de la procédure du défaut profit-joint relève de l’ordre public.

Lorsque ses conditions d’application sont réunies, elle doit être observée en tout état

de cause, et il appartient le cas échéant à la juridiction saisie de veiller elle-même à ce

que la procédure soit suivie en invitant le demandeur ou l’appelant à entreprendre les

démarches nécessaires. A défaut, l’arrêt/jugement rendu en méconnaissance des

règles applicables au défaut profit-joint est annulé (cf. conclusions du Parquet Général

dans l’affaire de cassation DE JONG c/ SCHAMBOURG du 5 février 2015 ; Thierry

Hoscheit, Le droit judiciaire privé au Grand-Duché de Luxembourg, p. 457 et ss. ;

Rép.pr.civ. Dalloz, Jugement par défaut ou réputé contradictoire No 77 et ss ;

Lexisnexis, Jugement par défaut et opposition, Fasc. 540, no 44 et ss ; H.Solus et R.

Perrot, Droit judiciaire privé, Tome 3 p.201 No 204 et ss.).

L’article 84 du nouveau code de procédure civile a pour but d’éviter le risque de

contrariété de jugements. Il prévoit la procédure de défaut profit joint qui permet de

rendre un jugement réputé contradictoire à l’égard de tous les défendeurs/intimés. On

parvient à ce résultat en faisant réassigner par huissier commis les défaillants (cf.

Ency. Dalloz V° Jugement par défaut n° 63 et s.).

Les conditions d’existence de l’exception du défaut profit-joint sont au nombre de trois.

a) Il faut être en présence de deux défendeurs/intimés au moins.

b) Il faut que la procédure revête un caractère différent pour au moins deux de ces

défendeurs/intimés, en ce sens qu’en l’absence de toute régularisation, la

procédure aboutirait à un jugement rendu par défaut contre l’un et à un jugement

contradictoire contre l’autre, en l’espèce par défaut à l’égard de SOCIETE1.) et

contradictoirement à l’égard de PERSONNE2.).

c) Il faut que les deux défendeurs/intimés aient été attraits devant la juridiction aux

mêmes fins, c’est-à-dire qu’ils aient un intérêt commun à l’issue du litige.

S’agissant d’éviter les décisions contradictoires par suite d’un éventuel éclatement

de la procédure, le mécanisme ne doit trouver à s’appliquer que si le risque d’une

contradiction de jugement est réel. Ce risque est inexistant lorsque les

défendeurs/intimés considérés ne sont pas recherchés pour le même objet (cf. op.

cit. conclusions du Parquet Général dans l’affaireDE JONG / SCHAMBOURG).

En ce qui concerne plus particulièrement la troisième et dernière condition, il est

précisé que l’article 84 du nouveau code de procédure civile, intéressant la bonne

administration de la justice, ne s’applique, au vu de son rapport intime avec l’article 82

du même code, que lorsque les intimés sont assignés aux mêmes fins ou dans un

intérêt commun et identique (Cour 2 juillet 2014, n° 39449 du rôle ; Cour 26 juin 2013,

n° 37090 du rôle).

Il échet de noter que lors des débats de première instance, PERSONNE2.) avait

renoncé à ses prétentions formulées à l’égard de SOCIETE1.).

De surcroît, en instance d’appel, aucune prétention n’est formulée à l’encontre de la

partie défaillante.

Il s’ensuit que PERSONNE2.) et SOCIETE1.) ne sont, à l’évidence, pas assignés aux

mêmes fins ou dans un intérêt commun et identique.

Une réassignation de la partie défaillante en vertu de l’article 84 du nouveau code de

procédure civile ne s’impose partant pas, et l’appel – relevé dans les forme et délais

de la loi – est recevable.

Quant au fond

Il est constant en cause que le contrat de bail, daté du 1er juillet 2010 et conclu pour

une durée de neuf années, n’a pas été enregistré.

Conformément aux dispositions de l’article 1743 du code civil, si le bailleur vend la

chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le locataire qui a un bail authentique ou dont

la date est certaine, à moins qu’il ne se soit réservé ce droit par le contrat de bail.

L’article 1328 du même code précise, entre autre, que les actes sous seing privé n’ont

de date certaine contre les tiers que du jour où ils ont été enregistrés.

Appliquant de manière formaliste l’article 1743 du code civil, nos juridictions ont

toujours considéré que même si l’acheteur d’un immeuble loué a connaissance de

l’existence du bail grevant l’immeuble vendu, ce bail ne lui est opposable que lorsque,

avant la vente, il a date certaine au sens de l’article 1328 du même code (Cour 5 février

1904, P. 7, p. 3 ; Cour appel de référé, 18 octobre 1918 ; Trib. Arr. Lux. 18 avril 1985 ;

J.P. Lux., 23 octobre 1989, n° 2956/89 du rôle ; J.P. Lux., 23 janvier 1992, n° 306/92 ;

J.P. Lux. 25 mai 1992, n° 1881/92).

En adoptant cette conception formaliste, notre jurisprudence s’est alignée sur la

doctrine et la jurisprudence belges qui considèrent également, d’une manière

générale, que la simple connaissance personnelle et extra-contractuelle du bail par le

nouvel acquéreur de la chose louée, même antérieure à l’achat, ne confère pas date

certaine au bail non enregistré et non authentique et ne le rend pas opposable à

l’acquéreur (cf. : Y. MERCHIERS, Les baux, le bail en général, n° 498, p. 301 ; Les

Novelles, Le louage des choses, Les baux en général, n° 503, p. 338, n° 505bis, p.

341 ; H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, Tome IV, Le louage de

choses, n° 766, p. 788 ; Civ. Anvers, 1er mars 1984, RAJPB 1993 , v° baux, n° 31).

La jurisprudence luxembourgeoise, s’alignant sur les doctrine et jurisprudence

françaises - selon lesquelles, même si le bail n’a pas acquis date certaine par l’un des

trois procédés énumérés dans l’article 1328 du code civil, il est opposable au nouvel

acquéreur de l’immeuble s’il est établi que celui-ci en connaissait de manière certaine

l’existence avant ou au moment de l’acquisition (cf. : Jurisclasseur Droit Civil, articles

1708 à 1762, fascicule 289, n° 14 et suiv., fascicule 1260, n° 50 ; Encyclopédie Dalloz,

Droit civil, Tome II, v° bail, n° 604) - a rompu avec la prédite conception formaliste et il

est désormais admis que le contrat de bail conclu entre le locataire et l’ancien

propriétaire est opposable au nouvel acquéreur, et que celui-ci n’est pas en droit

d’expulser le locataire, non seulement si le contrat a acquis date certaine, mais

également lorsque le nouvel acquéreur en a eu connaissance avant la vente (Cass.

13 novembre 2003, P. 32, p. 370).

Aux termes des conclusions du Parquet Général dans la susdite affaire de cassation,

il faut considérer que l’acquéreur de l’immeuble loué qui, a incontestablement

connaissance, avant l’achat, non seulement de l’existence du bail grevant l’immeuble,

mais encore de sa durée et de ses modalités pour avoir reçu, avant la signature de

l’acte d’acquisition, une copie du contrat de bail et qui a contracté en connaissance de

cause, ne peut invoquer à son avantage, après coup, une disposition conçue pour le

protéger contre le risque d’un bail antidaté ou simulé.

Il est important d’insister sur le fait que, dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt de

cassation du 13 novembre 2003, le nouvel acquéreur avait connaissance non

seulement de l’existence du contrat de bail, mais encore de ses modalités.

Or, dans le cadre du présent litige, il est contesté que PERSONNE2.) ait eu

connaissance de l’existence du contrat de bail et partant a fortiori de ses modalités.

Dans ce contexte, il est précisé que le tribunal de céans ne saurait rejoindre

l’appréciation du premier juge selon laquelle, pour qu’un contrat de bail puisse être

opposable au nouvel acquéreur d’un immeuble pris en location, celui-ci doit avoir

connaissance non seulement de l’existence du contrat de bail, mais également de ses

modalités. L’arrêt de cassation du 13 novembre 2003 n’opérant pas cette distinction,

il n’y pas lieu de la faire.

Au vu des contestations émises par PERSONNE2.), il appartient à PERSONNE1.) de

rapporter la preuve de la connaissance par PERSONNE2.) de l’existence du contrat

de bail la liant à SOCIETE1.).

Si, d’un côté, suivant courrier du 17 février 2014, Maître PERSONNE5.), notaire de

résidence à Luxembourg, a certes demandé à la SOCIETE2.) si celle-ci était en

possession d’une copie du contrat de bail conclu entre SOCIETE1.) et PERSONNE1.)

– question à laquelle la SOCIETE2.) a répondu par la négative suivant courrier du 14

avril 2014 (« nous n’avons pas de copie du contrat de bail pouvant exister entre la

société SOCIETE1.) et PERSONNE1.) »), d’un autre côté, l’acte d’adjudication établi

le 27 mars 2014 par Maître PERSONNE5.) ne mentionne nullement l’existence d’un

contrat de bail portant sur l’immeuble adjugé à PERSONNE2.), étant précisé que ce

dernier ne conteste pas s’être rendu dans les locaux qu’il a acquis, mais expose ne

pas avoir été informé de l’existence d’un contrat de bail portant sur le local en question.

Les deux attestations testimoniales établies par PERSONNE4.) et PERSONNE3.)

versées au dossier par l’appelante ne sont pas de nature à établir la connaissance par

PERSONNE2.) de l’existence d’un contrat de bail portant sur l’immeuble acquis par ce

dernier, alors qu’elles sont beaucoup trop vagues et imprécises. Elles sont dès lors à

rejeter faute de pertinence.

L’offre de preuve présentée par l’appelante par l’audition de trois témoins

(PERSONNE4.), PERSONNE3.) et PERSONNE6.)) ne saurait davantage être

accueillie. Eu égard à l’imprécision des termes employés par les témoins

PERSONNE4.) et PERSONNE3.), qui n’ont fait aucune déclaration pertinente dans

leurs attestations testimoniales respectives, il n’y a pas lieu d’entendre ces derniers

dans le cadre d’une enquête. En outre, faute d’indiquer en quoi le témoin

PERSONNE6.) – qui serait un client du café – pourrait fournir une quelconque

information pertinente au tribunal, le libellé de l’offre de preuve ne mentionnant

nullement la présence de ce client au café lors des visites des PERSONNE2.), il n’y

pas davantage lieu d’entendre PERSONNE6.).

Dans ces conditions, l’offre de preuve par l’audition de témoins est également à rejeter

faute de pertinence.

Faute par l’appelante de rapporter la preuve de la connaissance par PERSONNE2.)

de l’existence du contrat de bail - aucun élément de la cause ne permettant de

corroborer ses affirmations qui restent dès lors à l’état d’allégation dépourvues d’effet

juridique (étant précisé qu’il aurait été loisible à PERSONNE1.), qui soutient avoir

averti PERSONNE2.) de l’existence d’un contrat de bail, d’en aviser le notaire chargée

de l’adjudication publique) - le jugement attaqué est à confirmer, quoique partiellement

pour d’autres motifs, en ce qu’il a retenu que le contrat de bail commercial conclu par

PERSONNE1.) était inopposable à PERSONNE2.).

Le jugement entrepris est dès lors à confirmer en ce qu’il a condamné PERSONNE1.),

qui est partant à qualifier d’occupante sans droit ni titre, à déguerpir des lieux loués,

sauf à reporter le délai de déguerpissement à deux mois à partir de la signification du

présent jugement.

En ce qui concerne l’indemnité d’occupation réclamée par PERSONNE2.), il échet de

rappeler qu’elle est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait

même du maintien de l'occupant. L'indemnité représente non seulement la

contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la compensation du

préjudice résultant du fait qu'on est privé de la libre disposition des lieux (cf. La Haye

et Vankerckhove - Novelles, droit civil - Le louage des choses - t. VI, vol I, no 406;

Jurisclasseur civil – art. 1708 à 1782 fasc. 295, no 25).

Le montant de l'indemnité due pour l’occupation irrégulière des lieux relève en principe

de l'appréciation souveraine des juges du fond (cf. Jurisclasseur Civil - ibid.). Si cette

indemnité est généralement déterminée en fonction de la valeur locative réelle de

l'immeuble, les parties peuvent néanmoins démontrer que le dommage est inférieur

ou supérieur (cf. La Haye et Vankerckhove, op cit - nos 362 et 407).

En l’occurrence, l’appelante reste en défaut de fournir des éléments de nature à

évaluer la valeur locative de l’immeuble - étant précisé qu’il n’est pas établi que le

versement unique de 95.000,00 euros tienne lieu de paiement d’avance du loyer pour

une durée de 9 années, de sorte que le tribunal de céans ne s’y réfèrera pas pour le

calcul du quantum de l’indemnité d’occupation. C’est partant à bon droit et pour des

motifs que le tribunal adopte que le premier juge a fixé l’indemnité d’occupation au

montant de 1.500,00 euros par mois, de sorte que le jugement querellé est à confirmer

en ce qu’il a condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de

10.500,00 euros au titre d’indemnité d’occupation à raison des mois d’avril 2014 à

octobre 2014.

En instance d’appel, PERSONNE2.) augmente sa demande et réclame, du chef des

mois de juillet 2014 à avril 2015, la somme de (10 x 1.500,00 euros =) 15.000,00 euros.

Dans la mesure où le premier juge lui a alloué une indemnité d’occupation jusqu’au

mois d’octobre 2014 inclus, l’augmentation de la demande en instance d’appel n’est

recevable et fondée que pour le montant de (6 x 1.500,00 =) 9.000,00 euros du chef

de l’occupation pour la période de novembre 2014 à avril 2015 inclus. Faute d’avoir

demandé à voir augmenter ce montant des intérêts, il n’y a pas lieu d’assortir le

montant de 9.000,00 euros d’intérêts au taux légal.

La décision querellée est partant à confirmer, y compris en ce qui concerne l’indemnité

de procédure allouée à PERSONNE2.) en première instance.

Il s’ensuit que l’appel laisse d’être fondé.

Eu égard au sort de l’appel, la demande formulée par l’appelante en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel n’est pas fondée. En revanche, il serait

inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE2.) l’intégralité des sommes

exposées par lui non comprises dans les dépens, de sorte qu’il échet encore de

condamner PERSONNE1.) à lui payer une indemnité de procédure de 650,00 euros

pour l’instance d’appel.

SOCIETE1.), qui a été touchée par l’exploit d’huissier en son domicile, n’était ni

présente, ni représentée, de sorte qu’il y a lieu de statuer par défaut à son encontre

en application de l’article 79 alinéa 1er du nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant par défaut à l’encontre de la

société civile immobilière SOCIETE1.),

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à

deux mois à compter de la signification du présent jugement,

rejette l’offre de preuve par l’audition de témoins formulée par PERSONNE1.),

dit l’augmentation de la demande de PERSONNE2.) relative au paiement d’une

indemnité d’occupation pour la période de novembre 2014 à avril 2015 inclus,

recevable et fondée à concurrence du montant de 9.000,00 euros,

partant, condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 9.000,00

euros,

déboute PERSONNE1.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de

650,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.