Court partially allowed appeal reducing occupation rent and adjusting liability shares between tenants.

Jugement occupation sans droit ni titre (XIVe chambre)

Numéro 53/2015

Audience publique du mardi, trois mars deux mille quinze

Numéro 162839 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Nadine dite Nanou

TAPELLA en remplacement de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-Alzette du

18 avril 2014,

sub 1) comparant par Maître Tania HOFFMANN, avocat, demeurant à Luxembourg,

sub 2) comparant par Maître Elisabeth MACHADO, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE3.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE4.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE3.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Nadine dite Nanou

TAPELLA en remplacement de l’huissier de justice Tom NILLES,

sub 1) et 2) comparant par Maître Fabienne RISCHETTE, avocat, demeurant à

Diekirch.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 162839 du rôle et appelée pour fixation le 16

septembre 2014, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 10 février

2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Tania HOFFMANN, avocat, comparant pour PERSONNE1.) et Maître Elisabeth

MACHADO, avocat, comparant pour PERSONNE2.), donnèrent lecture de l’acte

d’appel et furent entendues en leurs explications.

Maître

Fabienne RISCHETTE, avocat, comparant

pour

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 3

mars 2015, le

jugement

qui suit :

Par requête déposée le 11 mars 2013, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont fait

convoquer

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

devant le tribunal de paix de

Luxembourg aux fins (i) de les entendre condamner solidairement, sinon in solidum à

leur payer la somme de 27.500 euros au titre d’indemnité d’occupation, à augmenter

de 2.500,00 euros le 21 de chaque mois, et pour la première fois le 21 février 2013,

outre les intérêts légaux au taux majoré de trois points, à l’expiration d’un délai de trois

mois à compter de la notification du jugement, (ii) de les entendre condamner à vider

la grange, objet du contrat de vente entre parties et à rembourser aux requérants les

frais exposés pour la rédaction du passeport énergétique, (iii) de les entendre

condamner à restituer aux requérants « deux têtes d’ange » qui se trouvaient devant

l’entrée principale de l’immeuble objet du contrat de vente entre parties et (iv) de se

voir allouer une indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

A l’appui de leur demande, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont fait exposer (i) qu’ils

ont acheté aux consorts PERSONNE1.) et PERSONNE2.) une maison avec grange

sise à L-ADRESSE3.), par acte notarié signé le 22 décembre 2011, (ii) que dans ledit

acte, il a été convenu, sous le point n° 4 de la rubrique « clauses et conditions », de

permettre aux parties venderesses d’occuper l’immeuble objet de la vente jusqu’au 20

mars 2012 inclus, et de mettre à charge de ces derniers, au-delà de cette date, une

indemnité d’occupation de 2.500,00 euros par mois, payable praenumerando, le

premier de chaque mois et pour la première fois le 21 mars 2012, (iii) que,

contrairement à ce qui avait été convenu, les lieux n’ont pas été libérés, de sorte (iv)

que

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

leur sont

redevables d’une indemnité

d’occupation d’un montant total, évalué à (2.500,00 x 11 =) 27.500,00 euros et porté

lors des débats de première instance à 45.000,00 euros.

Ils ont en outre fait valoir que nonobstant les termes de l’acte notarié, le passeport

énergétique n’aurait pas été fourni par les parties venderesses mais par les parties

acquéreuses et qu’il aurait été convenu entre parties d’inclure dans la vente deux

« têtes d’ange ».

Lors des débats de première instance, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont d’abord

conclu à l’incompétence du tribunal de paix aux motif qu’il ne s’agirait pas d’une affaire

de bail d’habitation, mais d’une affaire ayant trait à l’interprétation et à l’exécution d’un

contrat de vente immobilière et que les questions litigieuses relatives à la prise en

charge financière du passeport énergétique et à la vente des « têtes d’ange » seraient

étrangères aux chefs de compétence du juge de paix.

Par jugement non entrepris du 15 octobre 2013, le tribunal de paix de Luxembourg a :

-

dit irrecevable le volet de la demande relatif au paiement du montant de 1.200,00

euros pour la rédaction du passeport énergétique et à la restitution de deux têtes

d’ange, sinon en condamnation à des dommages-intérêts d’un montant de 8.000,00

euros ;

-

dit la demande recevable pour le surplus ;

-

ordonné la comparution personnelle des parties et réservé aux parties tous autres

moyens ainsi que les frais.

Par jugement du 7 mars 2014, statuant suite aux débats menés après la comparution

personnelle des parties, à laquelle les parties PERSONNE1.)–PERSONNE2.) ne se

sont pas présentées, sans justifier d’un motif légitime, le tribunal de paix a :

-

dit la demande partiellement fondée ;

-

condamné

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.), solidairement, à payer à

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) la somme de 600,00 euros par mois, à compter

du 21 mars 2012 « jusqu’à solde », au titre d’occupation sans droit ni titre de la

grange, sise à L-ADRESSE3.) ;

-

condamné

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

à enlever les meubles leur

appartenant déposés dans ladite grange dans le délai d’un mois à compter de la

notification du jugement ;

-

dit qu’à défaut, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sont autorisés à faire vider la

grange par un tiers aux frais de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) sur simple

présentation des quittances des ouvriers employés ;

-

condamné

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) une indemnité de procédure de 300,00 euros ;

-

rejeté la demande en octroi d’une indemnité de procédure formée par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ; et

-

condamné ceux-ci aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a notamment retenu (i) que PERSONNE3.) et

PERSONNE4.)

ont, à d’itératives reprises, demandé à

PERSONNE1.)

et à

PERSONNE2.) de vider la grange des meubles leur appartenant, (ii) que ceux-ci n’ont

rien entrepris pour s’exécuter et (iii) que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) n’ont, à

aucun moment, renoncé à réclamer une indemnisation du chef de l’occupation de leur

garage, de sorte qu’ils étaient en droit de réclamer le paiement d’une indemnité du

chef d’occupation sans droit ni titre de leur grange, à compter du 21 mars 2012, dont

le montant a été fixé, ex aequo et bono, à 600,00 euros par mois.

De ce dernier jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel

par exploit d’huissier du 18 avril 2014.

Par réformation du jugement entrepris, ils demandent à être déchargés des

condamnations prononcées à leur encontre.

A titre subsidiaire, ils demandent à voir réduire la condamnation à la somme de 200,00

euros et, en tout état de cause, ils demandent (i) à être déchargés de la condamnation

à enlever les meubles de la grange et (ii) de révoquer l’autorisation accordée aux

parties intimées de faire vider la grange par un tiers aux frais des appelants.

Enfin, les appelants concluent à l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,00

euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur appel et en se référant notamment aux attestations testimoniales de

PERSONNE5.), de PERSONNE6.) et de PERSONNE7.), les appelants exposent que :

« Madame PERSONNE4.) et Monsieur PERSONNE3.) ont acheté à Madame

PERSONNE2.) et Monsieur PERSONNE1.) une maison avec grange par acte notarié

en date du 22 décembre 2011.

Sous le point 4 de la rubrique « clauses et conditions » de l’acte notarié, il est prévu

que Madame PERSONNE2.) et Monsieur PERSONNE1.) peuvent occuper l’immeuble

jusqu’au 20 mars 2012 inclus et de mettre à charge de ces derniers au-delà de cette

date une indemnité d’occupation de 2.500,00 euros par mois payable le premier de

chaque mois et pour la première fois le 21 mars 2012.

Madame PERSONNE2.) et Monsieur PERSONNE1.) ont entièrement vidé les lieux le

25 mars 2012.

Le 27 mars 2012, il y a eu une constatation contradictoire que les lieux étaient vidés

et les appelants ont remis les clés aux intimés à l’exception d’une seule clé afin de

pouvoir récupérer quelques meubles laissés dans un coin de la grange…

Les appelants n’ont en effet laissé qu’une table de billard et quelques meubles dans

la grange et ce d’un commun accord avec les acheteurs qui les avaient autorisés à les

récupérer plus tard, sans indication de terme.

Peu de temps après, les appelants ont voulu récupérer les derniers objets laissés dans

la grange mais ont été contraints de constater que les intimés avaient changé les

serrures de sorte qu’ils ne pouvaient plus accéder à la grange.

Les appelants ont tenté à plusieurs reprises de contacter les intimés afin de pouvoir

accéder à la grange et récupérer leurs affaires mais n’y sont jamais parvenus.

Les intimés n’ont jamais été coopératifs pour que tout puisse s’arranger de manière

amiable et près de six mois plus tard ont envoyé une mise en demeure aux appelants

de retirer les biens de la grange et de payer une indemnité d’occupation de 22.500,00

euros.

Or, la présence de quelques meubles ne prenant qu’environ 1/6 de la surface de la

grange ne saurait être considérée comme occupation privative de jouissance justifiant

le paiement d’une indemnité d’occupation.

Aucune indemnité n’est partant redue aux parties intimées.

A titre subsidiaire, s’il y avait eu une occupation privative de jouissance, quod non, elle

serait exclusivement et uniquement imputable aux intimés.

En effet, les vendeurs ont été mis dans l’impossibilité d’enlever les quelques objets

restant dans la grange alors que les acheteurs ont immédiatement changé les serrures

de la grange et ont refusé l’accès à la grange aux appelants.

Les acheteurs sont partant à l’origine de leur prétendu dommage.

Ce qui est d’autant plus vrai qu’ils ont sciemment et délibérément aggravé leur

dommage.

En effet, il est un fait que l’enlèvement de ces objets par une tierce entreprise n’aurait

certainement pas coûté plus de 200,00 euros mais au lieu d’opter pour la solution la

moins onéreuse, les intimés ont non seulement attendu six long mois avant de se

manifester, mais ils ont induit en erreur les appelants dans leur courrier du 29

novembre 2012, puis qu’ils y annonçaient fallacieusement le recours à une entreprise

après le 21 décembre 2012.

Les parties appelantes pouvaient dès lors légitimement admettre qu’après le 21

décembre 2012, les intimés feraient vider la grange par une entreprise. »

Les parties appelantes ajoutent qu’elles ont toujours été de bonne foi dans la mesure

où elles auraient spontanément admis que quelques objets mobiliers limités occupent

une partie infime de la grange, alors qu’elles auraient très bien pu nier ce fait.

En revanche, ce serait le comportement des parties intimées qui serait abusif étant

donné qu’elles ne se sont pas manifestées de mars à novembre 2012, lorsqu’elles ont

envoyé une mise en demeure avec des prétentions totalement démesurées, alors qu’il

n’y avait aucune privation de jouissance réelle.

Les parties intimées contestent que la grange ait été vidée le 25 mars 2012. Au

contraire, cette grange aurait été totalement encombrée de déchets de toute sorte tel

que cela serait documenté par les photos versées en cause. Ceci expliquerait d’ailleurs

le devis élevé (environ 10.000,00 euros) pour l’enlèvement de tous ces déchets.

En outre, le fait que la grange est encombrée empêcherait le projet de rénovation de

celle-ci, de sorte que l’indemnité d’occupation allouée par le premier juge, à savoir un

montant de 600,00 euros par mois, serait justifiée.

Les parties intimées contestent que les serrures aient été changées peu de temps

après la vente. En fait, elles n’auraient été changées qu’en mai 2013 au moment où

les portes ont été remplacées par un menuisier. Elles renvoient à ce propos à une

attestation testimoniale.

Elles expliquent en outre qu’elles auraient préféré obtenir un jugement avant de

procéder à déblaiement des déchets.

Pour autant que de besoin, les parties intimées offrent de prouver par l’audition de

témoins que :

« Les portes ainsi que les clés de la maison sise à L-ADRESSE3.), n’ont été

remplacées qu’en date du 13 mai 2013 et les parties PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

avaient accès à la maison et à la grange jusqu’à cette date.

De décembre 2012 à janvier 2014, sans préjudice quant à la date exacte, Monsieur

PERSONNE3.) a toujours été joignable par téléphone. La grange et la maison étaient

toujours accessibles par la porte ouverte à l’arrière de la maison sise à L-

ADRESSE3.). »

Les parties intimées versent encore un décompte actualisé aux termes duquel elles

sollicitent le montant de 21.812,90 euros au titre d’indemnité d’occupation couvrant la

période de 21 mars 2012 jusqu’au mois de mars ( !) 2015 inclus.

Elles sollicitent enfin l’allocation d’une indemnité de procédure de 3.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

Les parties appelantes répliquent que l’offre de preuve, de même que les attestations

testimoniales ne seraient pas pertinentes dans la mesure où, même s’il était prouvé

que les portes ont été changées à une certaine date, cela n’aurait pas empêché les

parties intimées à changer les serrures auparavant.

Les parties appelantes contestent par ailleurs que la grange aurait été encombrée et

elles insistent sur le fait que la charge de la preuve de cette affirmation incomberait

aux parties intimées.

Elles ajoutent qu’elles ignorent à quoi correspond le devis dont font état les parties

intimées. En tout cas, il aurait été établi en 2013, soit après les travaux de rénovation

entamés par les parties intimées. Il en serait de même des photos versées par les

parties intimées.

En réalité les débris photographiés proviendraient de la rénovation du chantier, ce qui

expliquerait également le montant élevé du devis qui ne saurait en aucun cas être mis

à charge des parties appelantes.

Pour autant qu’une condamnation devait intervenir, celle-ci ne devrait pas être

solidaire mais divise à raison de 30% à charge de PERSONNE2.) et de 70% à charge

de PERSONNE1.) conformément à leurs droits de propriété dans l’immeuble vendu.

Il est constant en cause que les parties appelantes ont, après avoir vendu leur maison

avec grange aux parties intimées, laissé certains objets mobiliers (table de billard,

échelle, pierre à aiguiser, quelques pièces de bois antique etc.) dans la grange de

cette maison.

Ces objets ont donc occupé un espace forcément limité de la grange, après que la

maison a été vidée le 25 mars 2012.

En revanche, l’affirmation des parties intimées suivant laquelle la grange aurait été

complètement remplie, par les parties appelantes, de débris n’est documentée par

aucune pièce probante du dossier.

En effet, il n’est pas contesté que les parties intimées ont entrepris dans la maison

d’importants travaux de restauration de sorte qu’il est tout à fait probable que les débris

de chantiers visibles sur des photos prises en octobre 2013 proviennent de ces travaux

et non pas du fait des parties appelantes.

Dès lors, si le principe d’une indemnité d’occupation est donc acquis conformément à

ce qui avait été convenu entre parties aux termes de l’acte notarié du 22 décembre

2011, il reste à s’interroger sur le montant de cette indemnité ainsi que sur son point

de départ, étant rappel que l’indemnité mensuelle d’occupation avait été fixée à

2.500,00 euros.

En ce qui concerne le montant, le tribunal retient, à l’instar du premier juge, que cette

indemnité doit être nettement inférieure au montant de 2.500,00 euros au regard de la

faible gêne et du faible volume des objets mobiliers laissés sur place par les vendeurs.

Compte tenu de ces éléments, l’indemnité est à réduire à la somme de 100,00 euros

par mois.

Quant au point de départ, les appelants font valoir que les parties intimées leur auraient

bloqué l’accès à la grange en changeant les serrures de la porte de celle-ci, de sorte

qu’ils seraient eux-mêmes responsables du défaut de jouissance causé par les objets

laissés sur place.

Il importe peu de savoir si et à quel moment des clés ont été changées dans la mesure

où les parties appelantes, ne disposant plus d’aucun titre sur la maison vendue,

devaient nécessairement se mettre en rapport avec les parties intimées pour avoir

accès à la propriété de ces derniers.

D’après les attestations testimoniales versées par les parties appelantes, celles-ci ont

à plusieurs reprises essayé d’entrer en contact avec les parties intimées afin de

récupérer le matériel laissé dans la grange, mais sans succès.

Dans ces conditions et sans qu’il ne soit nécessaire de faire droit à l’offre de preuve,

le tribunal considère que les parties intimées ne peuvent faire valoir un droit à une

indemnité d’occupation à compter de leur mise en demeure du 29 novembre 2012, soit

à partir du mois de décembre 2012 puisque les meubles ne semblent manifestement

pas les avoir dérangés auparavant.

L’indemnité d’occupation s’élève donc, depuis décembre 2012 jusqu’à février 2015

(date des plaidoiries) à (27 x 100,00 =) 2.700,00 euros.

Au vu de ce qui précède et eu égard aux quotes-parts indivises détenues par les

parties appelantes dans l’immeuble vendu tel que cela résulte de l’acte notarié du 22

décembre 2011, il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, de condamner

PERSONNE1.) à raison de 49/80e et PERSONNE2.) à raison de 31/80e à payer à

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) la somme de 2.700,00 euros, ce avec les intérêts

au taux légal à compter des échéances respectives jusqu’à solde.

Etant donné que les parties appelantes ont l’obligation de vider la grange de tous leurs

effets mobiliers, le jugement est à confirmer en ce qu’il a (i) condamné PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) à enlever les meubles leur appartenant déposés dans la grange

sauf à reporter le délai à un mois à compter de la signification du présent jugement et

(ii) et qu’il a retenu qu’à défaut de ce faire, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sont

autorisés à faire vider la grange par un tiers aux frais de PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.) sur simple présentation des quittances des ouvriers employés.

L’appel est dès lors à déclarer partiellement fondé.

Au vu des éléments du dossier, la condition d’iniquité requise pour l’application de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile ne se trouve remplie ni dans le chef

des parties appelantes, ni dans celui des parties intimées.

Il s’ensuit que les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile sont à déclarer non fondées.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière d’occupation sans droit ni titre et en instance d’appel,

statuant

contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

fixe l’indemnité d’occupation mensuelle redue au profit de PERSONNE3.) et de

PERSONNE4.) à 100,00 euros par mois,

dit que cette indemnité est à supporter à raison de de 49/80e par PERSONNE1.) et à

raison de 31/80e par PERSONNE2.), ce à partir du mois de décembre 2012 jusqu’à

enlèvement des effets mobiliers appartenant à ces derniers,

condamne

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

à payer à

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.) la somme de 2.700,00 euros, ce dans les prédites proportions et avec

les intérêts au taux légal à compter des échéances respectives jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus sauf à reporter le délai d’enlèvement

des effets mobiliers à un mois à compter de la signification du présent jugement,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.