Tenant appeals landlord's rent and utility claims; court partially allows appeal on utility accounts while dismissing rent nullity.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 54/2015

Audience publique du mardi, trois mars deux mille quinze

Numéro 161130 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), administrateur de société, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 25 mars 2014,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Tom FELGEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société

anonyme

SOCIETE1.)

SA, établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Marc ELVINGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités,

considérants et motifs du jugement rendu entre parties par le tribunal de ce siège

en date du mardi, onze novembre deux mille quatorze sous le numéro 220/2014 et

dont le dispositif est conçu comme suit :

« Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

rejette comme n’étant pas pertinente la demande tendant à voir enjoindre à la société

anonyme SOCIETE1.) SA de communiquer le contrat de bail conclu avec le locataire

actuel,

dit l’appel incident non fondé et confirme le jugement entrepris en ce que la société

anonyme SOCIETE1.) SA a été déboutée de sa demande en indemnité de procédure

pour la première instance,

dit d’ores et déjà l’appel principal non fondé en ce qu’il tend à voir dire i) que bail est

nul pour vice de consentement et ii) que la résiliation anticipative du bail est valable,

partant confirme le jugement entrepris sur les prédits chefs, y inclus la condamnation

pécuniaire prononcée par le premier juge à l’encontre de PERSONNE1.), ce à

concurrence du montant de 17.634,12 euros, au titre de loyers et d’avances sur

charges pour la période allant de juin à novembre 2013 inclus, avec les intérêts légaux

tels qu’alloués par le jugement entrepris,

précise i) que la condamnation pécuniaire prononcée par le premier juge à l’encontre

de la société anonyme SOCIETE1.) SA, portant sur le montant de 8.400,00 euros,

concerne la garantie bancaire et ii) que c’est à bon droit que la compensation judiciaire

a été prononcée entre les dettes réciproques des parties,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) SA de l’augmentation de sa demande,

la dit recevable,

surseoit à statuer sur le surplus de l’appel et de l’augmentation de la demande de la

société anonyme SOCIETE1.) SA,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l'audience publique du mardi, 10

février 2015,

à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle TL 3.06.,

réserve tous autres droits des parties ainsi que les demandes en indemnité de

procédure formulées pour l’instance d’appel. »

L’affaire, inscrite sous le numéro 161130 du rôle et appelée pour continuation des

débats le 10 février 2015, fut utilement retenue à l’audience de ce jour-là et les débats

eurent lieu comme suit :

Maître Jean-Marie DURAFOUR, avocat, en remplacement de Maître Tom FELGEN,

comparant pour PERSONNE1.), fut entendu en ses explications.

Maître Michel NICKELS, avocat, en remplacement de Maître Marc ELVINGER,

comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) SA, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 3

mars 2015, le

jugement

qui suit :

Par jugement du 11 novembre 2014, le tribunal de céans, a notamment i) reçu l’appel

principal de PERSONNE1.) et l’appel incident de la société SOCIETE1.) SA en la

forme, ii) dit l’appel incident non fondé et confirme le jugement entrepris en ce que la

société anonyme SOCIETE1.) SA a été déboutée de sa demande en indemnité de

procédure pour la première instance, iii) dit d’ores et déjà l’appel principal non fondé

en ce qu’il tend à voir dire (i) que le bail est nul pour vice de consentement et (ii) que

la résiliation anticipative du bail est valable et confirmé le jugement entrepris sur les

prédits chefs, y inclus la condamnation pécuniaire prononcée par le premier juge à

l’encontre de PERSONNE1.), ce à concurrence du montant de 17.634,12 euros, au

titre de loyers et d’avances sur charges pour la période allant de juin à novembre 2013

inclus, avec les intérêts légaux tels qu’alloués par le jugement entrepris, v) donné acte

à la société anonyme SOCIETE1.) SA de l’augmentation de sa demande et l’a reçue

en la forme, vi) sursis à statuer sur le surplus de l’appel et de l’augmentation de la

demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA et réservé tous autres droits des

parties ainsi que les demandes en indemnité de procédure formulées pour l’instance

d’appel.

Le sursis à statuer concernait, d’une part, les volets de l’appel principal tendant i) à

déclarer nul le décompte de charges établi par la société SOCIETE1.) au titre de

l’exercice 2011, en vertu de l’article 7 alinéa 3 de la loi du 16 mai 1975 portant statut

de la copropriété des immeubles bâtis, ii) à déclarer non fondée et décharger l’appelant

de la condamnation au paiement du montant de 5.274,60 euros au titre d’arriérés dudit

exercice et ii) à déduire les montants injustement mis à sa charge dans les décomptes

établis par la société SOCIETE1.) au titre des exercices 2011, 2012 et 2013, et d’autre

part, i) le défaut de qualité invoqué par la société SOCIETE1.) quant à la demande de

PERSONNE1.) tendant à la nullité du décompte de l’exercice 2011 et ii) l’augmentation

de la demande de la société SOCIETE1.).

Le premier volet de l’appel restant à toiser dépend donc du statut de l’immeuble dans

lequel se situe l’appartement ayant fait l’objet du bail conclu entre parties, étant précisé

que lors de la continuation des débats, les parties se sont accordées à dire que

l’immeuble appartient en propriété exclusive à la société SOCIETE1.).

Il est dès lors constant en cause que l’immeuble n’est pas soumis au régime de la

copropriété institué par la loi du 16 mai 1975, la répartition des charges de l’immeuble

se faisant dès lors conformément aux dispositions de l’article 5 point 3 de la loi du 21

septembre 2006, stipulant que les charges communes à plusieurs logements sont

réparties annuellement selon un mode de computation à convenir entre les parties en

cause.

Il est rappelé qu’en l’espèce, aux termes de l’article 9 du contrat de bail, il a été

convenu entre parties que le locataire supportera les charges communes au prorata

des millièmes occupés par lui au sein de l’immeuble.

Il est en outre rappelé que, lors des débats ayant abouti au jugement du 11 novembre

2014, la société SOCIETE1.) n’avait pas critiqué la décision de première instance en

ce que le premier juge avait porté en déduction le montant de 1.249,54 euros, pour le

décompte de l’année 2011 et avait demandé de confirmer la décision de première

instance qui avait retenu à charge de PERSONNE1.) un montant de 3.685,07 euros.

Elle n’avait pas davantage critiqué la décision de première instance en ce que le

premier juge avait porté en déduction le montant de 1.252,53 euros, pour le décompte

de l’année 2012 et avait demandé de confirmer la décision de première instance qui

avait retenu à charge de PERSONNE1.) un montant de 3.519,07 euros, étant précisé

que ces imputations avaient été faites par le premier juge sur base de la considération

que les honoraires SOCIETE2.) (annexe C) et les frais de location et relevé de

calorimètres étaient à charge du bailleur et n’étaient dès lors pas imputables au

locataire. La société SOCIETE1.) avait en outre augmenté ses prétentions du chef du

décompte de charges de l’année 2013 en réclamant de ce chef le montant de 3.099,15

euros.

Lors de la continuation des débats, la société SOCIETE1.) fait souligner que la

répartition des charges se fait conformément à ce qui a été dit ci-avant et à ce qui a

été stipulé dans le bail (article 9). La répartition aurait été opérée en fonction i) des

millièmes de l’appartement dans l’immeuble et ii) en fonction du besoin individuel du

locataire.

Quant aux frais d’assurance, la société SOCIETE1.) donne à considérer que le bail est

spécifique en ce que l’article 14, d’une part, énumère les assurances souscrites par le

bailleur : incendie, tempête, grêle, dégâts des eaux et recours des voisins et, d’autre

part, stipule notamment qu’une copie de la quittance de paiement est envoyée

annuellement au locataire pour remboursement. Il serait dès lors établi que les frais

d’assurance ont été avancés dans l’intérêt du locataire, le bailleur ayant conclu les

contrats d’assurance couvrant les susdits risques, qui incluraient d’ailleurs une clause

de non recours de la part de l’assureur contre le locataire (ce conformément à l’article

14 du bail). La quote-part annuelle du risque locatif à charge de PERSONNE1.), serait

de l’ordre de 20% des primes payées ; l’assurance RC du propriétaire de l’immeuble

ne serait cependant pas à mettre à la charge de PERSONNE1.).

Quant au caractère de « grosses réparations » invoqué par PERSONNE1.), la société

SOCIETE1.) donne à considérer que, contrairement aux affirmations adverses, il s’agit

de travaux de maintenance des installations de l’immeuble, effectués par des

entreprises en charge de la maintenance générale des équipements de l’immeuble,

portant sur des éléments qui se détériorent au fil de leur utilisation par les locataires et

faisant dès lors l’objet de remplacements/réparations. Ce serait dès lors à bon droit

que le premier juge a dit que les frais y relatifs étaient à mettre à la charge de

PERSONNE1.).

Sur base des développements qui précèdent, la société SOCIETE1.) réduit ses

prétentions comme suit :

i) au titre de décompte de charges pour l’exercice 2011, la société SOCIETE1.)

sollicite le paiement du montant de 3.221,98 euros, [la réduction de ses prétentions,

d’un montant total de 463,09 euros se rapportant aux montants de 49,14 euros au

titre du chef des frais RC immeuble et de 413,95 euros au titre des risques locatifs],

ii) au titre de décompte de charges pour l’exercice 2012, la société SOCIETE1.)

sollicite le paiement du montant de 3.042,88 euros, [la réduction de ses prétentions,

d’un montant total de 476,19 euros se rapportant aux montants de 50,78 euros au

titre du chef des frais RC immeuble et de 425,41 euros au titre des risques locatifs].

Il y a lieu de lui en donner acte.

Quant à l’exercice 2013, pour lequel le montant relatif au décompte de charges s’élève

pour la période allant de janvier à novembre 2013, à 3.099,15 euros, la société

SOCIETE1.) se rapporte à prudence de justice, quant à la période située après la

libération par PERSONNE1.) des lieux loués, soit après le 30 juillet 2013. La société

SOCIETE1.) fait préciser que pour cet exercice, seul le montant de 100,26 euros est

mis à charge du locataire.

A l’instar des débats initiaux, PERSONNE1.) maintient ses contestations relatives aux

montants mis à sa charge par la société SOCIETE1.) au titre de décomptes de charges

relatifs aux années 2011-2013, étant précisé que, contrairement à son acte d’appel et

aux débats initiaux, PERSONNE1.) a, lors des débats à l’audience du 10 février 2015,

en outre critiqué certains frais du décompte de l’exercice 2010.

D’après PERSONNE1.), il y aurait lieu de déduire du montant total réclamé par la

société SOCIETE1.) au titre des décomptes de charges des exercices 2011 à 2013,

le montant de 5.125,64 euros indument mis à sa charge au titre i) de frais d’assurance,

ii) frais administratifs, iii) compteur d’eau et iv) grosses réparations, dans les

décomptes des exercices 2010-2013.

Quant aux frais d’assurance mis à sa charge, PERSONNE1.) fait valoir qu’il a droit au

remboursement du montant total de 1.295,55 euros (dont 46,16 pour l’exercice 2010,

566,58 euros pour l’exercice 2011, 582,55 euros pour l’exercice 2012 et 100,26 euros

pour l’exercice 2013). En effet, d’après l’article 14 du bail, le contenu des lieux ne serait

pas assuré par le propriétaire, de sorte qu’il lui a fallu souscrire une police d’assurance

et il y aurait partant lieu de déduire le susdit montant des prétentions de la société

SOCIETE1.).

Quant aux frais administratifs, PERSONNE1.) fait valoir en premier lieu que la quote-

part SOCIETE2.) ne lui est pas imputable et qu’il y aurait lieu de déduire à ce titre un

montant total de 2.404,02 euros (dont 166,14 euros pour l’exercice 2010, 1043,06 +

23,16 euros pour l’exercice 2011 et 1.123,61 + 48,05 euros pour l’exercice 2012).

C’est à juste titre que la société SOCIETE1.) fait relever dans ce contexte que les

susdits montants concernent les frais SOCIETE2.) de l’annexe C, et concernent

partant des frais d’ores et déjà déduits par le premier juge, étant précisé que, tel qu’il

a déjà été souligné dans le jugement du 11 novembre 2014, la partie bailleresse ne

critique pas ce chef du jugement.

PERSONNE1.) fait en outre valoir que i) les frais « Interfiduciaire », d’un montant de

143,71 euros (1,59 euros pour 2010, 79,29 pour 2012 et 62,83 euros pour 2013), ii)

les frais SOCIETE3.) d’un montant de 50,63 euros (dont 2,42 pour 2010, 33,13 pour

2011 et 15,08 pour 2012) et iii) les frais B2HUB d’un montant de 111,43 euros (dont

58,23 pour 2011 et 53,20 pour 2012) et frais B&A d’un montant de 18,15 euros pour

2012, seraient à porter en déduction.

Les frais relatifs au poste « locateur d’eau » d’un montant total de 727,66 euros,

seraient également à déduire.

C’est à juste titre que la société SOCIETE1.) fait relever dans ce contexte que les

susdits frais ont d’ores et déjà déduits par le premier juge, la partie bailleresse ne

critiquant pas ce chef du jugement.

Il y aurait finalement encore lieu de déduire des frais d’un montant de 463,85 euros se

rapportant à des travaux correspondant à de grosses réparations.

Il est rappelé qu’outre les autres moyens invoqués à l’appui de son appel,

PERSONNE1.) avait demandé, pour l’exercice 2010, de condamner la partie

bailleresse à lui payer le montant de 1.659,22 euros, avec les intérêts légaux, à partir

de la demande en justice. A ce titre, il avait fait valoir, que « conscient du fait que ses

droits issus du contrat de bail ne peuvent quant à eux se voir restituer en nature à la

partie requérante, ceux-ci ayant été consommés », il limitait sa demande en

remboursement au montant de 1.659,22 euros, du chef du complément de charges

versées pour l’année 2010.

Or, dans la mesure où i) cette demande était fondée sur base des articles 1116 et

1110 du code civil et que le tribunal de céans avait dit l’appel principal non fondé, quant

au volet relatif à la nullité du bail pour vice de consentement et ii) aucun élément

concret ne justifie cette demande, c’est à bon droit que le premier juge n’y a pas fait

droit.

Par ailleurs dans la mesure où i) la demande de la société SOCIETE1.) ne tend qu’au

paiement de frais relatifs aux décomptes de 2011, 2012 et 2013, ii) le premier juge

avait à juste titre rejeté les contestations émises par PERSONNE1.) au sujet du

décompte de charges de l’exercice 2010, iii) celui-ci n’a pas critiqué le chef du

jugement relatif aux charges de l’année 2010, sauf à formuler la susdite demande en

paiement du montant de 1.659,22 euros, les contestations émises dans le cadre de

l’instance d’appel pour la première fois lors des débats à l’audience du 10 février 2015,

ne sauraient être prises en considération.

Au vu du statut de l’immeuble, i) c’est à bon droit que la répartition des charges a été

opérée par le bailleur, par application des susdites dispositions l’article 5 point 3 de la

loi du 21 septembre 2006, seules applicables en l’espèce, étant rappelé qu’aux termes

du bail les charges communes sont à supporter par le locataire au prorata des

millièmes occupés dans l’immeuble, ii) le moyen de nullité invoqué par PERSONNE1.)

n’est pas fondé, ce indépendamment du défaut de qualité invoqué dans ce contexte

par la société SOCIETE1.).

Quant au quantum de la demande en paiement de la société SOCIETE1.) sur base

des décomptes des exercices 2011 et 2012, le tribunal note qu’au vu des stipulations

claires du contrat de bail, c’est à juste titre que les frais d’assurance sont mis à charge

de PERSONNE1.) par le bailleur, étant précisé que c’est à bon escient que le montant

initialement réclamé a été ramené par ce dernier au montant tel que chiffré ci-avant.

Quant aux autres frais, par adoption des motifs du premier juge c’est par une juste et

saine appréciation des éléments de la cause qu’il a fait droit aux montants réclamés

par la société SOCIETE1.) sur base des décomptes (exception faite de ce qui a été dit

ci-avant quant aux frais d’assurance).

Il suit des considérations qui précèdent que le surplus de l’appel est partiellement

fondé et que, par réformation partielle, PERSONNE1.) est à condamner à payer à la

société SOCIETE1.) la somme de (3.221,98 + 3.042,15 =) 6.264,86 euros au titre des

décomptes de charges des années 2011 et 2012, avec les intérêts légaux à partir du

23 décembre 2013, jusqu’à solde.

Quant au décompte de l’exercice 2013, le tribunal note qu’au vu de la libération des

lieux par le locataire à la fin du mois de juillet 2013, celui-ci ne saurait être tenu du

paiement de frais postérieurs à cette date. Il y a partant lieu de fixer le montant à payer

par PERSONNE1.) au prorata temporis : le montant total réclamé à ce titre par la

société SOCIETE1.) se chiffrant à 3.099,15 euros, il s’ensuit que PERSONNE1.) est

redevable du montant de (3.099,15 : 12 = 258,26 x 7 =) 1.807,84 euros.

L’augmentation de la demande de la société SOCIETE1.) est partant fondée à

concurrence du prédit montant, les intérêts légaux étant à allouer à partir du 28 octobre

2014, jusqu’à solde.

La demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par la société

SOCIETE1.) pour l’instance d’appel est à dire fondée à concurrence du montant de

1.000,00 euros étant donné qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge l’entièreté

des sommes exposées non comprises dans les dépens.

Au vu du sort réservé au litige, PERSONNE1.) est à débouter de sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

vidant le jugement rendu par le tribunal de céans en date du 11 novembre 2014,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) SA de la réduction de sa demande

relative aux décomptes de charges des années 2011 et 2012, aux montants respectifs

de 3.221,98 euros et de 3.042,88 euros,

dit l’appel de PERSONNE1.) non fondé en ce qu’il a trait à l’annulation du décompte

de charges dressé par le bailleur,

dit l’appel de PERSONNE1.) partiellement fondé pour le surplus,

par réformation partielle du jugement entrepris,

dit la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA tendant au paiement du

décompte de charges des années 2011 et 2012, fondée à concurrence du montant de

6.264,86 euros,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) SA le montant

de 6.264,86 euros, avec les intérêts légaux à partir du 23 décembre 2013, jusqu’à

solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit l’augmentation de la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA relative aux

décomptes de charges de l’année 2013 fondée à concurrence du montant de 1.807,84

euros,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) SA le montant

de 1.807,84 euros, avec les intérêts légaux à partir du 28 octobre 2014 jusqu’à solde,

dit fondée à concurrence du montant de 1.000,00 euros, la demande en indemnité de

procédure formulée par la société anonyme SOCIETE1.) SA pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) SA, à ce titre,

le montant de 1.000,00 euros,

dit non fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par

PERSONNE1.) pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.