Landlord wins appeal to terminate lease for major renovation works necessary for safety and modernization.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 55/2015

Audience publique du mardi, trois mars deux mille quinze

Numéro 167060 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente, Jacques KESSELER, premier juge, Laurence JAEGER, juge, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A.), sans état connu, demeurant à L-(…), (…), appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 14 janvier 2015,

comparant par Maître Sylvie KREICHER, avocat, demeurant à Luxembourg, et

1) B.), sans état connu, et 2) C.), sans état connu, les deux demeurant à L-(…), (…), intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO, sub 1) et 2) comparant par Maître Daniel NOËL, avocat, demeurant à Esch-sur- Alzette.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 167060 du rôle et appelée pour fixation le 3 février 2015, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 17 février 2015, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Perrine LAURICELLA-MOPHOU, avocat, en remplacement de Maître Sylvie KREICHER, comparant pour A.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Daniel NOËL, avocat, comparant pour B.) et C.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 3 mars 2015, le jugement qui suit :

B.) et C.) sont propriétaires d’un immeuble sis à L-(…), (…) qu’ils ont acquis en date du 24 juin 2014. Suivant contrat de bail du 1er mars 2003, les anciens propriétaires avaient donné en location à A.) un appartement dépendant dudit immeuble.

Exposant qu’ils envisagent d’entreprendre des travaux de rénovation de grande envergure dans les lieux loués, B.) et C.) ont, par requête déposée le 10 septembre 2014 au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette, fait convoquer A.) aux fins de voir résilier le bail signé entre parties et de voir ordonner le déguerpissement de la locataire.

Constatant que les travaux de rénovation projetés consistent en (i) la rénovation des plafonds, (ii) la rénovation des murs, (iii) la peinture des murs et plafonds, (iv) la rénovation des sols, (v) la fourniture et pose de portes et fenêtres de sécurité, (vi) le remplacement du chauffage et des installations sanitaires y compris des anciennes conduites et des radiateurs, (vii) le ravalement de la façade, que dès lors le motif invoqué constitue un motif grave et légitime au sens de l’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et que ces travaux sont de nature à empêcher le maintien dans les lieux du locataire, le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, a, par jugement du 11 décembre 2014, résilié le contrat de bail existant entre parties pour motif grave consistant dans des travaux de grande envergure et condamné A.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de deux mois à partir de la notification du jugement.

De ce jugement, A.) à régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 14 janvier 2015.

Par réformation du jugement entrepris, A.) demande à voir dire non fondées les demandes des consorts B.)-C.) en argumentant que le devis versé par ces derniers à l’appui de leur motif de résiliation serait un devis de complaisance dans la mesure où ce devis n’est pas signé et qu’il émane d’une société dont l’une des parties intimées serait un des dirigeants.

L’appelante conteste dès lors la réalité des travaux envisagés, de même qu’elle conteste que ceux-ci soient incompatibles avec son maintien dans les lieux loués.

Elle ajoute que le courrier de la commune d’(…) versé par les bailleurs ne serait pas pertinent non plus étant donné qu’il ne serait pas clair s’il se rapporte à l’appartement loué par l’appelante.

Les consorts B.)-C.) concluent à la confirmation du jugement entrepris en faisant plaider qu’il serait légitime de faire exécuter des travaux par une entreprise avec laquelle ils ont des liens et dont les prix leur seraient favorables.

Ils ajoutent qu’il découle du courrier de la commune d’(…) que c’est bien tout l’immeuble, y compris l’appartement loué par A.), qui serait insalubre et que dès lors les travaux de rénovation envisagés seraient nécessaires.

Par ailleurs, la vétusté de l’immeuble serait encore corroborée par le prix d’acquisition peu élevé de 395.000,00 euros de l’immeuble entier comportant trois appartements en tout. Les locataires des deux autres appartements seraient d’ailleurs déjà partis et les consorts B.)-C.) auraient été disposés à financer la garantie locative dans le cadre d’un nouveau contrat de bail à signer par l’appelante, mais celle-ci aurait refusé cette proposition.

Il appartient au bailleur désireux de résilier le contrat de bail pour motif grave et légitime en vue de procéder à des travaux de rénovation, d’établir l’utilité des travaux et son intention d’y procéder réellement.

Si certaines décisions ont posé comme condition que les travaux de rénovation doivent être absolument nécessaires et indispensables, le tribunal rejette ce critère qui est bien trop strict.

En effet, dès lors qu’il est établi que les travaux de rénovation ont une utilité réelle pour l’immeuble en lui apportant un supplément de confort et en modernisant ses éléments d’équipement, le motif est à considérer comme justifié. Il en est ainsi notamment d’un immeuble d’une certaine ancienneté qui ne correspond plus aux standards modernes, dès lors qu’il est établi que les travaux projetés constituent une amélioration effective de l’immeuble, alors même que le locataire déclare se plaire dans les locaux existants.

Il n’est pas nécessaire que l’immeuble soit dans un état de délabrement avancé pour que le juge puisse suivre le bailleur dans son argumentation de vouloir y faire effectuer des travaux. Le bailleur doit en effet être en droit apporter une plus-value à son immeuble. Des travaux qui se justifient par une certaine vétusté de l’immeuble loué et par la volonté du bailleur de remettre les lieux en conformité avec les standards du confort moderne, devraient justifier la résiliation du bail (cf. Marianne Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pasicrisie tome 31, no. 163).

Par ailleurs, s’il a certes été décidé que le locataire peut se déclarer prêt à accepter les inconvénients des travaux de transformation, cette solution n’est envisageable que si objectivement le maintien dans les lieux du locataire est possible (ibidem).

Il appartient dès lors au tribunal d’apprécier si le motif invoqué est suffisamment grave et légitime pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

En l’espèce, le tribunal ignore la date de construction de l’immeuble, mais il n’est pas contesté qu’il a déjà un certain âge, ce qui est également objectivé par le prix de vente relativement modique de 395.000,00 euros documenté à l’acte notarié du 24 juin 2014 par lequels les consorts B.)-C.) ont acquis l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement loué à A.)

En plus, il résulte d’un courrier du bourgmestre de la ville d’(…) du 26 juin 2014 que l’immeuble en question (qui englobe évidemment l’appartement donné à bail à l’appelante) ne répond plus aux normes de sécurité, de salubrité et d’hygiène.

Dans ces conditions, il est établi que les travaux de rénovation projetés (le tribunal renvoie à la liste reprise ci-dessus) n’ont pas seulement une utilité réelle mais qu’ils sont nécessaires pour remettre l’appartement aux normes. De plus, ils ont une envergure telle qu’ils ne sont pas compatibles avec le maintien du locataire dans les lieux loués.

Le tribunal ajoute que le fait que le devis ne soit pas signé, respectivement qu’il émane d’une société avec lequel l’une des parties intimées a des liens ne sont pas des éléments qui permettraient de mettre en doute l’intention des consorts B.)-C.) à procéder effectivement aux travaux.

Au vu des considérations qui précèdent, le tribunal en vient à la conclusion que le motif de résiliation est justifié et que l’appel est dès lors à déclarer non fondé, de sorte qu’il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sauf à reporter le délai de déguerpissement à un mois à compter de la signification du présent jugement, aucun élément du dossier ne permettant d’étendre ce délai au-delà du délai usuel d’un mois, extension à laquelle les parties intimées se sont par ailleurs opposées.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d'appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant

confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à un (1) mois à compter de la signification du présent jugement, condamne A.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.