Commercial appeal dismissed; court confirms first instance judgment on construction defects and credit note protest.

Arrêt commercial

Audience publique du vingt-cinq février deux mille quinze

Numéro 38538 du rôle.

Composition :

Roger LINDEN, président de chambre; Marianne HARLES, conseillère; Elisabeth WEYRICH, conseillère; Patrick KELLER, greffier.

E n t r e :

A, établie et ayant son siège social à (…), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro (…), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, appelante aux termes d’un exploit de l'huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg du 5 avril 2012,

comparant par Maître Gast NEU, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

e t :

B établie et ayant son siège social à (…), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro (…), représentée par son gérant actuellement en fonctions, intimée aux fins du susdit exploit KURDYBAN, comparant par Maître François PRUM, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ;

LA COUR D'APPEL :

A (ciaprès la société A) a, par acte d’huissier du 22 novembre 2010, assigné B (la société B) devant le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière commerciale, aux fins de l’entendre condamner à lui payer principalement la somme de 87.033,13 € avec les intérêts au taux légal à partir du 1er juillet 2008, date prévue de l’achèvement des travaux, sinon à partir du 26 novembre 2009, jour d’une mise en demeure, sinon à partir de la demande en justice, ainsi que 15.000 € à titre de dommages-intérêts.

Elle a conclu subsidiairement à la condamnation de l’assignée à lui payer la somme de 38.700 € avec les intérêts au taux légal à partir du 1er juillet 2008, sinon à partir du 26 novembre 2009 et a demandé à voir instituer une expertise afin de constater l’état d’achèvement des travaux. Elle a réclamé en sus une indemnité de procédure de 5.000 €. Elle a exposé à l’appui de sa demande que suivant acte de vente en état futur d’achèvement du 31 juillet 2007, la société B lui avait vendu 85,445 millièmes d’un terrain sur lequel était en voie de construction un bâtiment dénommé Résidence C, qu’elle est propriétaire d’un bureau portant le numéro de lot 01-03, d’une cave portant le numéro de lot 81-23 et de parkings portant les numéros de lot 81-20, 81-21 et 81-22 dans ladite résidence C, que la société B s’était engagée à achever les travaux convenus au plus tard le 30 juin 2008, sous peine d’une indemnité de retard de 300 € par jour de retard à dater du 1er juillet 2008, que la remise des clés n’a finalement eu lieu que le 6 novembre 2008, qu’en outre, des vices et malfaçons sont apparus qui ont été constatés par un huissier de justice suivant procès-verbal de constat du 14 août 2008, que les désordres sont liés aux faux plafonds et au système de refroidissement y installé, que ces dysfonctionnements ont été dénoncés à de multiples reprises par courrier à la société B, que les stores à l’extérieur du bâtiment ne fonctionnent pas non plus, qu’il y a également des problèmes au niveau des toilettes et une multitude d’autres problèmes tels que griffes sur des vitrages et traces de rouilles sur les tablettes extérieures des fenêtres.

Elle a sollicité du chef des retards dans l’achèvement de l’immeuble le montant de 38.700 € et à titre de moins-values et suppléments compensés celui de 48.333,13 €. Par jugement du 15 juillet 2011, le tribunal d’arrondissement a dit la demande non fondée. Il a encore débouté la requérante de sa demande basée sur l’article 240 du NCPC et l’a condamnée aux frais et dépens de l’instance. Pour statuer ainsi, la juridiction du premier degré a retenu

- quant à la demande portant sur 38.700 € du chef de retard dans l’achèvement des travaux, que le principe de la facture acceptée ne trouvait pas à s’appliquer dans le cadre d’une demande en dommages-intérêts, que la société B était en demeure de livrer l’immeuble par la seule expiration du terme fixé au 30 juin 2008, mais qu’elle n’avait pas été mise en mesure par la société demanderesse de respecter le délai de livraison et rejeté une offre de preuve de la requérante pour manque de précision,

- quant à la demande portant sur la somme de 48.333,13 € se décomposant en celle de 21.540,77 € du chef de moins-value pour vices cachés et défauts de conformité et celle de 26.792,36 € du chef d’une note de crédit jugée insuffisante par la demanderesse lui accordée par la société venderesse du chef de travaux non réalisés, que la demande portant sur la somme de 21.540,77 € était à rejeter, dès lors que les offres de preuve par expertise et par témoins de la demanderesse n’étaient pas pertinentes et qu’elle restait en défaut d’établir la réalité des vices, malfaçons ou autres désordres affectant l’immeuble et que celle portant sur 26.792,36 € était également à rejeter, dès lors que la demanderesse n’avait pas protesté contre la note de crédit de 15.732,76 € lui accordée par la venderesse de sorte qu’elle ne pouvait plus, après coup, réclamer un supplément,

- que la demande en dommages-intérêts du chef de troubles de jouissance n’était partant pas fondée. Par acte d’huissier du 5 avril 2012, la société A a régulièrement interjeté appel contre le jugement qui ne lui a pas été signifié et elle conclut, par réformation, à voir accueillir sa demande telle qu’introduite en première instance. Elle réclame en outre une indemnité de procédure de 6.000 € et que l’intimée soit condamnée aux frais et dépens des deux instances. L’intimée conclut à la confirmation du jugement dont appel. L’appelante soutient que c’est à tort qu’elle a été déboutée de sa demande portant sur la somme de 38.700 € découlant des indemnités de retard due au dépassement du délai d’achèvement de l’immeuble, dès lors que le retard qu’elle aurait mis, selon le tribunal, à remettre les plans ne ressortirait pas des éléments du dossier. En ce qui concerne les vices et malfaçons pour l’existence desquels elle réclame la somme de 21.540,77 €, elle fait valoir que le tribunal aurait dû prendre en compte le constat d’huissier du 14 août 2008 de même que faire droit à son offre de preuve par expertise. Quant à la somme de 26.792,36 € réclamée pour ne pas s’être vu accorder une note de crédit d’un montant suffisant en raison de travaux d’électricité non exécutés par l’intimée, elle reproche au tribunal d’avoir retenu que faute par elle d’avoir contesté la note de crédit portant sur la somme de 15.732,76 € , elle serait actuellement forclose à réclamer un montant plus important. Elle conclut encore à la réformation du jugement qui a rejeté sa demande en dommagesintérêts pour troubles de jouissance.

L’intimée fait valoir, en adoptant la motivation du jugement dont appel, que la partie appelante est à l’origine du retard d’achèvement étant donné qu’elle ne lui a remis les derniers plans d’aménagement intérieur que le 31 mars 2008 de sorte qu’elle n’était pas en mesure de respecter le délai d’achèvement contractuel fixé au 30 juin 2008. Elle soutient en outre que l’appelante ne l’avait pas mise en demeure de terminer les travaux endéans le délai contractuel. Quant à la demande en moins-value et suppléments de l’ordre de 21.540,77 €, l’intimée conclut principalement à la confirmation du jugement en ce que les vices et malfaçons invoqués ne sont étayés par aucune pièce, le tribunal ayant à bon droit rejeté l’offre de preuve par expertise.

Elle soutient, en ordre subsidiaire, que l’appelante n’a pas entretenu convenablement les installations vendues (renvoi à l’article 6.3.5.du cahier des charges) de sorte que sa garantie en tant que vendeur d’un immeuble en état futur d’achèvement ne saurait jouer. Elle fait valoir en ordre plus subsidiaire que les vices et malfaçons, s’ils devaient exister, étaient apparents et se prévaut à ce titre des articles 1642-1 et 1648 du Code civil. Pour le cas où il devait être retenu que les vices ne devaient pas être qualifiés d’apparents, l’intimée s’empare des dispositions de l’article 1646-1 du Code civil qui renvoie à la garantie décennale des articles 1792 et 2270 du Code civil.

Elle conteste que les vices et malfaçons affectent la solidité de l’immeuble ou en compromettent gravement l’usage. En ordre encore plus subsidiaire, elle fait valoir qu’elle s’exonère de la responsabilité (notamment en ce qui concerne les problèmes de température et de condensation) en établissant une cause étrangère ayant consisté, d’une part, pour les corps de métier chargés directement par l’intimée des travaux d’électricité d’avoir laissé les fenêtres ouvertes, ce qui, au vu de l’air extérieur humide a provoqué de la condensation et, d’autre part, en ce que l’intimée aurait fait une utilisation maladroite des stores extérieurs et n’aurait pas conclu de contrat d’entretien des installations de production de froid.

Elle conclut à la confirmation du jugement tant en ce qui concerne le volet relatif à la note de crédit que celui relatif aux troubles de jouissance. Dans ses conclusions en réplique, l’appelante admet un retard de tout au plus 18 jours, étant donné qu’elle a remis les premiers plans le 18 septembre 2007. Elle conteste être à l’origine des défauts concernant le système d’aération et fait valoir que ceux-ci ont déjà existé avant la réception et été dénoncés à l’intimée de même que cette dernière a chargé au mois de mai 2010 la société D d’’y remédier.

Elle fait valoir que le bref délai de l’article 1648 du Code civil a été suspendu par les pourparlers qui ont duré jusqu’en novembre 2010.

Discussion C’est tout d’abord à bon droit que le tribunal a retenu que de par la seule expiration du terme fixé par les parties pour l’achèvement de l’immeuble au 30 juin 2008, le vendeur était en demeure de livrer. Le moyen de l’intimée réitéré en appel et consistant à soutenir ne pas avoir été mise en demeure par l’appelante est partant à rejeter. C’est toujours à raison que le tribunal a toisé ce volet de la demande tant au regard du contrat de vente conclu entre parties qui prévoit sous la rubrique « délai d’exécution des travaux » qu’ «à défaut de remettre, par la partie acquéreuse à la société venderesse tous les plans d’aménagement avant le 1er septembre 2007, en vue du démarrage des travaux par la partie venderesse, la partie acquéreuse a pris connaissance que le prédit délai fixé au 30 juin 2008 devra être prolongé » que du cahier des charges signé le 11 mai 2007 par les parties aux termes duquel (article 6.2 traitant des délais de livraison) « le promoteur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages soient achevés dans les délais et les conditions fixés dans l’acte notarié sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison, dont notamment le non-respect par le client du délai fixé par le promoteur pour les choix, les intempéries, la grève, la mise en règlement judiciaire ou en liquidation des biens des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux, les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, les troubles résultant d’hostilités, de révolutions, de cataclysmes ou d’accidents de chantier, de modifications supplémentaires demandées par l’acquéreur ».

L’appelante admet n’avoir remis le plan d’aménagement à la société B que le 19 septembre 2007, soit avec un retard de dix-huit jours, ce qui ne saurait cependant justifier le retard de 189 jours (1er juillet 2008 - 6 novembre 2008, date de la remise des clés). Elle soutient qu’il ne ressort d’aucun élément du dossier qu’elle aurait encore remis des plans au mois de mars 2008, tel que retenu par le tribunal, et fait valoir que de toute façon, les modifications qu’elle a demandées étaient d’ordre mineur qui n’ont pas entravé l’avancement des travaux.

L’intimée a versé en pièce trois un CD qui lui a été remis par l’appelante. Ce support contient des fichiers pdf tous enregistrés le

31 mars 2008 relatifs aux plans dressés par une société AS le 4 mars 2008. Il ressort de ladite pièce, au sujet de laquelle l’appelante n’a pas pris position, que la remise semble avoir eu lieu, tel que le soutient l’intimée, au plus tôt le 31 mars 2008, dès lors que le contenu du CD n’y a été enregistré qu’à cette date.

La Cour en conclut que l’appelante n’a remis l’intégralité des plans que fin mars 2008 alors qu’elle avait l’obligation de les remettre le 1er septembre 2007. Elle soutient que les modifications apportées aux plans initiaux étaient mineures et invite la Cour à comparer les plans respectifs. Elle ne précise cependant pas si et dans quelle mesure des modifications ont été apportées aux plans de sorte que ses développements ne sont pas à considérer. Il en est de même de ses développements selon lesquels il ressortirait des attestations testimoniales versées que le retard d’achèvement n’est apparu qu’au courant du mois de juin 2008 et que jusque-là, il n’avait jamais été question d’un report de la date d’achèvement, de sorte qu’elle en conclut que la remise tardive des plans n’est pas à l’origine de ce retard.

Faute cependant par l’appelante de verser lesdites attestations dont elle ne détaille par ailleurs pas le contenu dans ses conclusions, il n’y a pas lieu de s’attarder sur ce point. Il en résulte, par application des deux stipulations conventionnelles ci-dessus citées, que la société B peut faire valoir que le délai d’achèvement a été dument prolongé en raison du retard mis par le client à lui remettre les plans, cette cause étant également un cas de suspension du délai dès lors que ces plans sont à considérer comme des choix de ce dernier.

Etant donné que le retard pris par la société appelante pour remettre à l’intimée les plans d’exécution est en nombre de jours supérieur à celui résultant du délai situé entre le jour de la remise des clefs et celui initialement prévu pour l’achèvement, la demande de l’appelante n’est pas fondée et le jugement est à confirmer. Le second volet de l’appel concerne l’indemnisation réclamée du chef de vices et autres malfaçons. Il convient tout d’abord au regard des moyens de défense invoqués par l’intimée de rappeler que les parties étaient liées par un contrat de vente d’un appartement en l’état futur d’achèvement tel que réglementé par les articles 1601-1 à 1601-14 du Code civil.

Selon l’acte notarié de vente du 31 juillet 2007, sub page 11, il sera procédé contradictoirement à la constatation de la réalité de l’achèvement et à l’établissement d’un procès-verbal. Les réserves de la partie acquéreuse seront acceptées ou contredites par la partie venderesse. Si les parties sont d’accord pour constater l’achèvement, que des réserves aient été formulées, acceptées ou contredites, il sera procédé à la remise des clés à la partie acquéreuse pour valoir livraison et prise de possession. Un procès-verbal de réception a été dressé le 6 novembre 2008.

L’appelante expose que le système de refroidissement se trouvant sous les faux plafonds n’a jamais fonctionné correctement, ni avant la réception, ni après celle-ci. Elle renvoie dans ce contexte à un constat d’huissier du 14 août 2008 dans lequel ce dernier retient notamment que dans les bureaux avant droit, les tuyaux installés le long du plafond et le système de refroidissement du plafond sont mouillés et parsemés de gouttes de condensation, tandis que dans le couloir, de l’eau s’infiltre à travers les joints entre les plaques de faux plafond et des auréoles y sont visibles. La Cour renvoie encore à l’échange de courrier entre parties relatif à ce défaut. (lettres des 31 juillet et 1er août 2008, pièces 6 et 7 de l’intimée en réponse à des lettres de l’appelante non versées). Les parties ont versé chacune un procès-verbal de réception, l’un étant signé par les parties et paraphées à chaque page (pièce 5 de l’intimée), l’autre ne l’étant pas. (pièce 11 de l’appelante).La Cour tient uniquement compte de l’exemplaire signé et paraphé par les parties, le contenu des deux procès-verbaux étant similaire sans cependant être identique. Le procès-verbal signé par les parties contient une rature à la page 2 non paraphée par les parties. La Cour tient compte de cette rature, à défaut par l’appelante d’en avoir contesté l’existence au moment de la signature du procès-verbal. Ledit procès-verbal de réception contradictoire du 6 novembre 2008 contient en ce qui concerne ce point spécifique les observations suivantes:

- Mise en état des plafonds, remplacement et réglage général conformément à la proposition du 02/10/08 (annexée à la présente) ;

- Mise en place d’écarteurs (prévoir une journée entre B et E)

- Qualité de la peinture des plaques : demande avis technique sur peinture

- Ossature portante des faux plafonds : réalisation conformément aux règles de l’art

- Remplacement des cornières périphériques du plafond froid sur la partie rabaissée : B ne peut garantir le système de ventilation si des modifications sont apportées sur le faux plafond rabaissé.

- Mise à la terre des faux plafonds est faite par les luminaires.

- Fournir une notice d’utilisation du système de refroidissement des faux plafonds.

- Contrôler la température des spots par rapport à l’isolation dans le faux plafond froid. → La prestation des luminaires n’ayant pas été réalisée par B, sa responsabilité ne pourra être engagée.

- Retouches peinture sur les trappes accès faux plafond des locaux sanitaire côté F

Plusieurs remarques s’imposent en ce qui concerne les moyens de droit invoqués par l’intimée en relation avec les défauts affectant le système de refroidissement : L’appelante n’allègue aucun défaut de conformité. Il ne saurait pas non plus être question de vices cachés dès lors que l’appelante admet et qu’il est établi par pièces que ce vice a déjà existé avant la réception de l’immeuble et que la société appelante fait état de ce qu’il a continué d’exister par après. Il ne saurait pas non plus être question, tel que soutenu par l’intimée, d’irrecevabilité de la demande tirée de l’article 1648 du Code civil, dès lors que cette disposition ne s’applique qu’en matière de vente, mais que le vendeur d’un immeuble à construire est soumis au régime spécifique des articles 1792 et 2270 du Code civil, exclusif du régime du bref délai. (Cour de Cassation 10 mai 2001, P. 32, p. 9 ) Il n’y a pas lieu non plus à application de l’article 1642-1 du Code civil qui dispose que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception de l’ouvrage par l’acquéreur, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur des vices de construction alors apparents, étant donné que ce dernier ne les a pas acceptés en les ayant mentionnés dans le procès-verbal de réception, cette mention valant refus de l’acquéreur de les accepter.

L’appelante recherche partant la responsabilité du vendeur pour des défauts apparents qu’elle a dénoncés lors du procès-verbal de réception, le vendeur étant tenu de les réparer. Etant donné que l’appelante ne mentionne que les problèmes relevés ci-dessus et que la société intimée conteste l’existence de défauts, voire soutient qu’elle y a remédié, la Cour ne tient plus compte des observations faites dans le procès-verbal de réception qui ne se trouvent pas en relation avec les problèmes actuellement encore débattus.

Il convient de constater que la seule mention relative au litige actuel est celle ayant trait à la « mise en état des plafonds, remplacement et réglage général conformément à la proposition du 02/10/08 (annexée à la présente) ». Celle relative à la « qualité de la peinture des plaques » n’est pas débattue par les parties et la mention biffée « Remplacement des cornières périphériques du plafond froid sur la partie rabaissée : B ne peut garantir le système de ventilation si des modifications sont apportées sur le faux plafond rabaissé» n’est pas à considérer.

La proposition du 2 octobre 2008 n’est ni annexée au procèsverbal, ni versée par les parties. Elles n’en débattent par ailleurs pas dans les écritures judiciaires échangées.

Les pièces 5 à 10 de l’appelante attestent de ce qu’elle s’est adressée par courriers des 12 janvier, 3 et 11 février et 17 mars 2009 à la société B et s’est plainte de problèmes liés au nonfonctionnement de la régulation des différentes zones du plafond froid. Par lettre du 20 mai 2010, elle réitère ses griefs, fait état de ce que le défaut n’a pas été réparé et somme l’intimée d’y remédier. L’intimée a pris position par lettres des 5 mai, 2 et 3 juin et 16 novembre 2010. Elle fait valoir dans son premier courrier que les problèmes rencontrés au niveau des plafonds froids ne relèvent pas de la garantie du vendeur, étant donné qu’il incombe à l’acquéreur d’entretenir et de nettoyer les équipements et demande à la société A de lui faire parvenir les rapports de maintenance.

La société D en charge du système de refroidissement a procédé le 31 mai 2010 à la demande de la société B à la vérification du fonctionnement des plafonds froids. (voir les pièces 9 et 10 de l’intimée). Elle a établi un rapport d’intervention annexé à la lettre du 3 juin 2010 duquel il ressort que le système fonctionne « parfaitement ». Par lettre du 16 novembre 2010, la société B accuse réception d’un courrier-mise en demeure du 9 novembre 2010 envoyé par la société A (non versé) ayant trait aux problèmes de température et de réglage rencontrés dans la salle informatique, la société B contestant une fois de plus être tenue à garantie.

Il appartient au demandeur de fournir des éléments objectifs permettant de conclure en la vraisemblance des faits qu’il allègue à l’appui de sa demande. La Cour tient dans ce contexte à relever que l’intervention de la société D du 31 mai 2010 et le contenu de la lettre du 3 juin 2010 n’ont provoqué aucune réaction de la part de la société A qui, par lettre du 9 novembre 2010, courrier qu’elle ne verse même pas, a mis en demeure la société B de remédier aux problèmes rencontrés au niveau du système de refroidissement.

L’appelante ne prend pas non plus position dans ses écritures par rapport aux conclusions de la société D et ne verse par ailleurs aucune pièce, tel un rapport d’intervention d’une société tierce ou encore de la société chargée de la maintenance du système en cause qui attesterait que les problèmes rencontrés sont dus à un système de refroidissement défectueux, de sorte que la Cour ne dispose d’aucun indice qui rende vraisemblable l’assertion de l’appelante que la cause en est à rechercher dans un vice d’installation ou de fabrication.

L’offre de preuve par expertise de l’appelante contenue dans l’acte d’appel qu’elle a précisée dans des conclusions ultérieures en ce que l’expertise devrait porter sur la recherche de l’origine des dysfonctionnements des plafonds froids est dans ces conditions à rejeter, une telle mesure venant pallier la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

Ce volet du jugement est partant également à confirmer. L’appelante a encore entrepris le jugement en ce que le tribunal a retenu qu’elle n’avait pas protesté contre une note de crédit qui lui avait été accordée par la société B qui, contrairement à ce qui avait été prévu au contrat, n’avait pas réalisé les travaux d’électricité, ces derniers ayant été réalisés par la société E. L’appelante fait valoir que la note de crédit de 15.732,76 € n’est pas assez élevée en ce qu’elle ne couvre pas l’intégralité des dépenses liées aux travaux d’électricité qu’elle a faits réaliser de sorte qu’elle requiert la condamnation de l’intimée à lui payer la différence de 26.792,36 €.

L’appel est uniquement motivé par le fait que la Cour de cassation française aurait « posé de longue date le principe selon lequel le silence de celui que l’on prétend obligé ne peut suffire, en l’absence de toute autre circonstance, pour faire preuve contre lui de l’obligation alléguée ». (conclusions de l’appelante du 13 juin 2013, page 6) Abstraction faite de ce que l’appelante ne se réfère à aucune décision particulière de sorte qu’il est difficile pour la Cour de replacer le principe dans le contexte à l’occasion duquel il a été énoncé, il convient de souligner que le jugement dont appel n’a pas retenu que le silence était générateur d’obligation à charge de celui qui se tait.

La juridiction du premier degré a, en effet, références doctrinales à l’appui, correctement retenu que la note de crédit se définit comme l’inverse d’une facture, vise à confirmer l’existence d’une créance du destinataire à charge de l’expéditeur, de sorte que le destinataire d’une note de crédit a l’obligation de la protester en temps utile s’il n’est pas d’accord avec le contenu de celle-ci. L’appel n’est partant pas fondé non plus de ce chef. Il en est de même de l’appel qui entreprend le volet du jugement qui a débouté la société A de sa demande en paiement de 15.000 € pour troubles de jouissance en raison des vices et défauts dont elle a fait état, et ce par adoption de la motivation retenue en première instance.

Le jugement est encore à confirmer en ce que la demande de la société requérante en allocation d’une indemnité de procédure a été rejetée au vu du sort réservé à sa demande, confirmé en appel. La demande de la société A en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel est à rejeter au vu du sort réservé à son appel et aux dépens.

PAR CES MOTIFS :

la Cour d'appel, quatrième chambre, siégeant en matière commerciale, statuant contradictoirement et sur le rapport du magistrat de la mise en état,

reçoit l’appel, le dit non fondé, confirme le jugement du 15 juillet 2011, rejette la demande de A en allocation d’une indemnité de procédure, la condamne aux frais et dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître François Prum, avocat constitué, sur ses affirmations de droit.