Court allows rent arrears but dismisses procedural fee claims due to lack of equity justification.

Rép. fiscal n° 4720/14

du 16.12.2014

Audience publique du seize décembre

deux mille quatorze

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

1) PERSONNE1.),

demeurant à L-ADRESSE1.), et

2) PERSONNE2.),

demeurant à F-ADRESSE2.) ;

parties demanderesses,

comparant par Maître Sevinc GUVENCE, avocat à la Cour, en remplacement de

Maître Georges KRIEGER, avocat à la Cour, demeurant tous deux à Luxembourg ;

e t

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.),

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE3.), représentée par son gérant

actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.) ;

partie défenderesse,

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comparant par Maître Evelyne LORDONG, avocat, en remplacement de Maître

François KREMER, avocat à la Cour, demeurant tous deux à Luxembourg.

Faits

L’affaire fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement –

déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 7 mai 2014.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du mardi, 3 juin 2014 à 9 heures, salle JP 0.15.

Après deux remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du

mardi, 18 novembre 2014 à 9 heures, salle JP 0.15.

Les requérants, PERSONNE1.) et PERSONNE2.), comparurent par Maître Sevinc

GUVENCE, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Georges KRIEGER, avocat

à la Cour, tandis que la défenderesse, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.),

comparut par Maître Evelyne LORDONG, avocat, en remplacement de Maître

François KREMER, avocat à la Cour.

Les mandataires des parties furent entendues en leurs explications et

conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Par requête déposée le 7 mai 2014, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait

convoquer la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl devant le tribunal de

paix de Luxembourg aux fins de s’entendre condamner à l’exécution du contrat de

bail conclu entre les parties, au paiement des loyers jusqu’à l’expiration de celui-ci

et au paiement d’une indemnité de procédure de 5.000 euros.

Les requérants font exposer que leurs parents ont donné en location à la partie

défenderesse une station essence sise à L-ADRESSE4.), que suite au décès de leurs

parents ils sont devenus les bailleurs par indivision successorale, que le dernier

contrat de bail signé entre les parties date du 23 décembre 1991, lequel a fait l’objet

de quatre avenants, que la défenderesse a résilié par trois fois le contrat de bail pour

des échéances différentes, que ces trois résiliations successives prêtent à confusion

et génèrent une situation d’insécurité juridique, que la résiliation du bail est un acte

unilatéral irrévocable sur lequel il n’est pas permis à son auteur de revenir, qu’en

outre les résiliations ont été effectuées au nom du groupe GROUPE1.), et non pas

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au nom de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), et cela par une société

SOCIETE2.) que le registre du commerce et des sociétés ne renseigne pas comme

représentant qualifié de la société défenderesse, que les trois résiliations sont

partant irrégulières et qu’il y a lieu de dire que la société défenderesse continue

d’être liée par le contrat de bail et qu’elle doit continuer de payer les loyers jusqu’à

l’expiration de celui-ci.

Les requérants se prévalent d’une clause contenue dans l’avenant n° 4 au bail,

signé le 21 décembre 2012 (pièce n° 5 de la farde de Me KRIEGER) qui stipule que

l’avenant est applicable « bis die Gemeinde LIEU1.) der Nutzung dieses Standorts ein

Ende setzt » et soutiennent que, faute par la partie défenderesse d’avoir jamais

produit un courrier de l’administration communale duquel il résulterait que

l’autorisation pour l’exploitation de la station essence aurait été retirée, le contrat de

bail n’aurait jamais pris fin. Enfin, outre que la partie défenderesse serait tenue de

respecter le terme prévu dans l’avenant n° 4, elle se baserait à tort sur l’avenant n°

3 pour dénoncer le contrat moyennant le respect d’un délai de préavis de trois mois,

l’avenant n° 3 ayant été, sur ce point, abrogé et remplacé par l’avenant n° 4.

A l’audience du 18 novembre 2014, les requérants ont demandé la condamnation

de la partie défenderesse à leur payer la somme de 12.000 euros, du chef d’arriéré

de loyer se rapportant aux mois de mai à novembre 2014.

Il convient de leur en donner acte.

Expressément réservée dans la requête introductive d’instance, et non autrement

contestée sous ce rapport par la défenderesse, la demande en payement formée à

l’audience est à déclarer recevable.

La partie défenderesse fait plaider que la demande doit être rejetée comme

infondée et conclut à la condamnation des consorts GROUPE2.) à lui payer une

indemnité de procédure de 5.000 euros.

Elle fait valoir que la prétention des parties adverses repose sur une

interprétation erronée de l’avenant n° 4 au contrat de bail puisque l’administration

communale de LIEU1.) n’est pas en droit de mettre fin à l’exploitation de la station

essence, cette faculté ne relevant pas du domaine de compétence d’une commune.

Les parties adverses l’auraient d’ailleurs elles-mêmes reconnu dans un courrier du

20 février 2014 (pièce n° 1 de la farde de Me KREMER). A suivre le raisonnement

des parties requérantes, le contrat de bail ne pourrait donc jamais prendre fin et

l’engagement de la défenderesse serait perpétuel, ce qui serait pourtant illicite.

Selon la partie SOCIETE1.), le bail n’avait pas de terme, il constituait un bail à

durée indéterminée et pouvait être résilié, à tout moment, moyennant le respect

d’un délai de préavis de trois mois, tel que prévu à l’avenant n° 3 au contrat de bail

que l’avenant n° 4 n’aurait pas modifié sur ce point.

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En qui concerne la résiliation du bail par la société SOCIETE2.), la défenderesse

fait plaider que ladite société a agi dans le cadre d’un mandat de gestion de son

portefeuille immobilier et que l’existence de ce mandat n’avait pas à faire l’objet

d’une publication au registre du commerce et des sociétés. Par ailleurs, les consorts

GROUPE2.) auraient été parfaitement informés de la qualité de mandataire de

SOCIETE2.) pour le compte de la société défenderesse et auraient accepté cette

représentation puisque les contestations écrites relatives aux résiliations en cause

auraient été adressées à SOCIETE2.).

En ce qui concerne les trois lettres de résiliation successives et l’insécurité

juridique qu’elles auraient prétendument générée dans le chef des bailleurs, la

défenderesse fait valoir qu’elle a consenti à prolonger provisoirement le contrat de

bail à la suite des deux premières lettres, en raison des contestations reçues de la

part des bailleurs, mais que le troisième et dernier courrier de résiliation était « plus

que clair » sur l’intention certaine de la partie SOCIETE1.) de résilier le contrat de

bail avec effet au 30 avril 2014. De plus, les bailleurs auraient « toujours été au courant

des intentions de SOCIETE1.) » de sorte qu’ils ne se seraient nullement trouvés dans

une situation d’insécurité juridique.

Concernant, l’inopposabilité du pouvoir de représentation de la société

SOCIETE2.) en raison du défaut de publication de celui-ci au registre du commerce,

les requérants restent en défaut de justifier de la base légale sur laquelle ils fondent

leur moyen.

Il est constant en cause que la société SOCIETE2.) a agi en l’espèce dans le cadre

d’un mandat de gestion du portefeuille immobilier de la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) sàrl.

Aucun texte de loi n’impose la publication de pareil mandat au registre du

commerce et des sociétés.

Il résulte d’ailleurs de l’usage du papier à entête de SOCIETE2.) pour la rédaction

de l’avenant n° 4 au contrat de bail (pièce n° 5 de la farde n° I de Me KRIEGER) ainsi

que de la correspondance échangée entre les parties et notamment des lettres datées

respectivement des 9 octobre 2013, 13 janvier 2014, et 20 février 2014 (pièces n° 7 et

9 de la farde n° I de Me KRIEGER et pièce n° 1 de la farde n° I de Me KREMER) que

les consorts GROUPE2.) ont toujours reconnu la société SOCIETE2.) comme

représentant du preneur au bail.

Ce moyen doit partant être écarté.

Les demandeurs soutiennent que les résiliations intervenues lui seraient encore

inopposables au motif qu’elles auraient été faites au nom du groupe GROUPE1.) et

non de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl.

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Le tribunal constate que, contrairement aux affirmations des demandeurs,

aucune des trois lettres de résiliation ne renseigne le « groupe GROUPE1.) » comme

auteur des résiliations et que chacune des trois lettres en question renseigne, en

exergue et en souligné, que la résiliation concerne « le contrat de bail entre Mme

PERSONNE1.) et SOCIETE1.) SARL concernant la station–service ENSEIGNE1.) située

ADRESSE4.) à L-ADRESSE4.) ».

Ce moyen doit partant être rejeté également.

Concernant la durée du contrat, les demandeurs soutiennent, en ordre principal,

que le bail lie les parties litigantes jusqu’à ce que la commune de LIEU1.) mette fin

à l’exploitation de la station essence et, en ordre subsidiaire, que la durée du bail

doit être déterminée en fonction des usages qui, en matière de bail commercial, est

de trois ans.

La partie défenderesse estime, au contraire, que le bail en cause a été conclu pour

une durée indéterminée, faute de pouvoir lier les parties à perpétuité et faute de

toute autre stipulation concernant la durée.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 30 décembre 1991 (pièce n° 1 de la farde n°

I de Me KRIEGER) stipule, à l’article 1er, qu’il est conclu pour une durée de dix ans,

laquelle prend cours le 1er décembre 1991, sans possibilité de renouvellement par

tacite reconduction.

Par avenant n° 1 au contrat de bail (pièce n° 2 de la farde n° I de Me KRIEGER),

le contrat est prolongé jusqu’au 30 novembre 2006.

Par avenant n° 2 (pièce n° 3 de la farde n° I de Me KRIEGER), le contrat est

prolongé jusqu’au 31 décembre 2009.

Par avenant n° 3 (pièce n° 4 de la farde n° I de Me KRIEGER), le contrat est

prolongé jusqu’au 31 décembre 2012.

Par avenant n° 4 (pièce n° 4 de la farde n° I de Me KRIEGER), le contrat est

prolongé, avec effet au 1er janvier 2013, jusqu’à ce que la commune de LIEU1.) mette

fin à l’exploitation du site (« bis die Gemeinde LIEU1.) der Nutzung dieses Standortes

ein Ende setzt »).

Or, le droit de mettre fin à l’exploitation de la station essence ne rentre pas dans

les compétences de la commune de LIEU1.).

Il importe dès lors de déterminer si le juge doit se limiter à faire une application

littérale du contrat ou si, au contraire, il doit rechercher l’intention des parties par

référence à des éléments extérieurs.

6 / 12

L’interprétation des contrats est régie notamment par les articles 1156 et 1157 du

Code civil.

L’article 1156 indique qu’« on doit, dans les conventions, rechercher quelle a été la

commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des

termes ».

Dans cette œuvre d’interprétation qui l’amène à tenir compte d’éléments

extérieurs au contrat, le juge peut écarter les termes utilisés par les parties dans le

contrat, s’il est démontré que « malgré leur clarté, les termes invoqués pris dans leur sens

littéral, étaient incompatibles avec l’ensemble du contrat et l’intention évidente des parties »

(cf. Cass. Req. 15.04.1926, D.H. 1926, 317 ; Civ. 3e, 05.02.1971, D. 1971, 281 ;

Encyclopédie Dalloz, Droit civil, v° contrats et conventions, 08.1993, n° 257).

L’article 1157 dispose que « lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, on doit

plutôt l’entendre dans celui avec lequel elle peut avoir quelque effet, que dans le sens avec

lequel elle n’en pourrait produire aucun ».

On déduit de cette disposition que priorité doit être donnée à l’interprétation

utile du contrat et partant à la validité du contrat plutôt qu’à sa nullité (cf. J.

Carbonnier, Droit civil, t. IV, P.U.F., coll. Thémis, 12e éd., n° 65 ; B. Fages, Droit des

obligations, L.G.D.J., 4e éd., n° 257 ; A. Weill et F. Terré, Les obligations, Dalloz, coll.

Précis, 4e éd., n° 367).

Faute de pouvoir découvrir ce qui a été réellement l’intention commune des

parties, la loi recommande au juge de rechercher, par divers moyens, quelle a été

leur intention commune la plus probable. Il s’agit toujours de l’application de

critères subjectifs, mais faute de certitudes force est de se contenter de

vraisemblances, de probabilités ou de présomptions (cf. Juris-Classeur, Civil, art.

1156 à 1164, fasc. 20, 08.2001, n° 22).

En ordre principal, les requérants insistent sur un maintien du contrat tant que

la partie SOCIETE1.) ne rapporte pas la preuve que la commune de LIEU1.) a mis

un terme à l’exploitation dont il s’agit.

Pareille interprétation du contrat de bail aboutirait cependant à mettre la société

défenderesse dans l’impossibilité de résilier valablement le bail et partant à imposer

à la société défenderesse un engagement perpétuel, ainsi que cette dernière le

soutient à juste titre.

A partir de quelques textes particuliers, notre droit prohibe, de manière générale,

les engagements perpétuels (cf. B. Starck, H. Roland et L. Boyer, Droit des

obligations, tome II, Litec, 2e éd., n° 1150 ; Enc. Dalloz, op. cité, n° 319).

On entend par là les contrats conclus, soit sans limitation de durée, mais avec un

mécanisme rendant de fait impossible toute résiliation unilatérale, soit pour une

durée limitée, mais alors anormalement longue, compte tenu de la durée de la vie

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humaine ou de la vie professionnelle, ou bien indéfiniment renouvelable sur

décision d’une seule partie (cf. B. Fages, op. cité, n° 339).

C’est ainsi que l’article 1709 du Code civil, applicable au présent contrat, dispose

que le louage de chose ne peut avoir lieu que « pendant un certain temps » d’où l’on

déduit l’interdiction du louage de chose à perpétuité (cf. J. Carbonnier, op. cité, n°

65 ; Ph. Malaurie et L. Aynès, Droit civil, t. VIII, Cujas, 12e éd., n° 668).

La sanction de l’engagement perpétuel est la nullité absolue du contrat (cf. Cass.

Civ. 3e, 20.02.1991, n° 89-17176, JCP N 1992, II, 22 ; 15.12.1999, n° 98-10430, Bull. civ.

III, n° 242 ; RTD civ. 2000. 568, obs. J. Mestre).

Comme le contrat qui contient un engagement perpétuel doit être annulé, en

l’espèce, la conséquence logique du raisonnement des consorts GROUPE2.) serait

que le tribunal devrait annuler le contrat de bail tel qu’il résulte de la signature de

l’avenant n° 4.

En application des directives d’interprétation rappelées ci-dessus, il y a lieu de

retenir que les parties n’ont pas voulu d’un contrat nul et partant d’un engagement

perpétuel de la société défenderesse.

L’avenant n° 4 se réfère pour tout ce qui n’est pas stipulé expressément dans cet

avenant au contrat signé en 1991 et à tous ses avenants subséquents : « Alle anderen

Bedingungen des Mietvertrages sowie seine früheren Ergänzungen bleiben unverändert

und in vollem Umfang gültig zwischen den Parteien ».

Une référence similaire est d’ailleurs contenue dans tous les avenants conclus

précédemment.

En ce qui concerne la durée du bail, le contrat initial et les avenants signés par la

suite ne sont cependant guère utiles, les durées y stipulées étant révolues au

moment de l’entrée en vigueur de l’avenant n° 4.

Les parties n’ont pas inséré, dans l’avenant n° 4, une autre stipulation concernant

la durée du contrat ou la faculté de résiliation unilatérale. Elles n’y ont pas stipulé

davantage que le contrat était prolongé pour une durée indéterminée.

Face aux contestations des bailleurs, il n’est pas prouvé ni offert en preuve par la

société SOCIETE1.) que les parties au contrat de bail en cause aient convenu de

quelqu’autre manière de se lier pour une durée indéterminée.

En matière de bail d’un immeuble à usage commercial, il est généralement admis

que, lorsque la durée du bail n’est pas stipulée dans le contrat, celui-ci est conclu

non pas pour une durée indéterminée, mais pour une durée qui est celle de l’usage

local (cf. L. Thielen, Le contrat de bail, Promoculture-Larcier, n° 498 et la

jurisprudence y citée).

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Or, il est d’un usage général et notoire de conclure un bail commercial pour la

durée de trois ans (cf. not. T.A.L., 29.11.1988, n° du rôle 39 388 ; 09.07.2010, n° du

rôle 121 697 ; 18.12.2012, n° du rôle 147 928).

Le bail écrit relatif à un immeuble à usage commercial qui ne contient aucune

stipulation quant à la durée et ne précise pas qu’il est conclu pour une durée

indéterminée, est donc réputé conclu pour une durée de trois ans.

Il importe de relever que les parties au litige ont adopté cette durée de trois ans,

correspondant à l’usage, dans les avenants n° 2 et 3, signés respectivement le 17

décembre 2006 et le 17 décembre 2009.

Il y a partant lieu de retenir que le contrat de bail liant les parties à la suite de la

signature de l’avenant n° 4, en date du 21 décembre 2012, a été conclu pour une

durée de trois ans, courant du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2015.

Dans ces conditions, le tribunal interprète le contrat conclu entre les parties en ce

sens qu’elles n’ont pas entendu lier le preneur à perpétuité et qu’elle ont entendu

lui donner la faculté de résilier le contrat de manière unilatérale dans le respect des

usages en matière de bail commercial relatifs notamment à la durée du bail ainsi

que des dispositions légales permettant la résiliation immédiate pour inexécution

fautive des obligations de l’autre partie ou encore en raison de la cessation forcée

de l’exploitation de la station-service.

Les parties litigantes sont aussi en désaccord quant à la durée du délai de

résiliation du bail.

En matière de bail commercial, il est d’un usage constant de dénoncer le bail six

mois avant l’expiration de son terme (cf. not. T.A.L., 29.11.1998, n° du rôle 39 388 ;

18.12.2012, n° du rôle 147 928). Cependant la volonté des parties prime et celles-ci

sont libres de fixer un délai de résiliation supérieur ou inférieur.

En l’espèce, l’avenant n° 2, signé le 17 décembre 2006, prévoit un délai de préavis

de six mois.

L’avenant n° 3, signé le 17 décembre 2009, prévoit, en revanche, un délai de

résiliation de trois mois : « SOCIETE1.) hat jederzeit die Möglichkeit den Vertrag mittels

einer Kündigungsfrist von 3 Monaten zu beenden ».

L’avenant n° 4, signé le 21 décembre 2012, ne contient aucune stipulation

concernant la faculté de résiliation du bail par le preneur, contrairement aux deux

avenants précédents.

Comme l’avenant n° 3 n’a pas été abrogé ni modifié, sur ce point, par l’avenant

n° 4, que ce dernier avenant se réfère aux accords antérieurs pour tout ce qui n’y est

pas stipulé, et que l’avenant stipulant un délai de préavis de trois mois est le dernier

en date des accords antérieurs entre parties, il y a lieu de retenir qu’après l’entrée

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en vigueur de l’avenant n° 4, le preneur était tenu de respecter un délai de préavis

de 3 mois.

Le contrat de bail liant les parties à la suite de la signature de l’avenant n° 4, en

date du 21 décembre 2012, peut donc être résilié moyennant le respect d’un délai de

préavis minimal de trois mois avant son échéance.

Il suit de ce qui précède que les parties au litige ont conclu le 21 décembre 2012

un contrat de bail ayant pris cours le 1er janvier 2013 et venant à expiration le 31

décembre 2015 et que ce bail est susceptible d’être suivi, par tacite reconduction,

d’un nouveau bail de trois ans, sauf résiliation, moyennant le respect d’un délai de

préavis de trois mois, avant la date d’échéance.

Par lettre datée du 30 septembre 2013, le bail a été résilié avec effet au 31

décembre 2013, avant d’être résilié une seconde fois, par lettre datée du 6 janvier

2014, avec effet au 6 avril 2014, puis une troisième fois, par lettre datée du 30 janvier

2014 avec effet au 30 avril 2014. Indépendamment du fait que la succession de ces

résiliations est irrégulière en elle-même puisque la résiliation constitue un acte

unilatéral qui, une fois notifiée, échappe à la volonté de son auteur, il y a lieu de

relever qu’aucune de ces trois résiliations ne respecte le terme prévu dans le contrat

de bail liant actuellement les parties.

Lorsqu’un locataire, sans reprocher au propriétaire une violation de ses

obligations de bailleur, dénonce unilatéralement et avant terme un contrat de bail à

durée déterminée, le bailleur est en droit d’exiger l’exécution forcée du contrat

lorsqu’elle est possible et de continuer à demander le payement des loyers échus,

en vertu du principe consacré à l’article 1134 du Code civil, selon lequel la

convention légalement formée fait la loi des parties et ne peut être révoquée que de

leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise (cf. Cass. lux.,

12.02.1976, Pas. 23, 321 ; Cass b. 05.09.1980, Pas. b. 1981, 17 ; 22.05.1981, Pas. b. 1981,

1267).

En ce qui concerne la définition de l’impossibilité susceptible de faire obstacle au

droit du bailleur d’exiger l’exécution forcée du contrat, il convient de se référer aux

articles 1147 et 1148 du Code civil.

Aux termes de l’article 1147 du Code civil le paiement de dommages-intérêts est

subordonné à la condition que le débiteur « ne justifie pas que l’inexécution provient

d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée ».

L’article 1148 du Code civil dispose qu’il n’y a lieu à aucuns dommages-intérêts

lorsque par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché

de donner ou de faire ce à quoi il était obligé ou a fait ce qui lui était interdit.

En cas de force majeure, le débiteur est dispensé de la prestation même qui faisait

l’objet du contrat et, en même temps, il est délié des dommages-intérêts qui, s’il

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avait été responsable, auraient remplacé la prestation (cf. J. Carbonnier, Droit civil,

tome IV, P.U.F., coll. Thémis, 12e éd., n° 74).

L’impossibilité d’exécution ne doit pas nécessairement s’étendre à tout le contrat.

Elle peut n’affecter qu’une des obligations qui sera, suivant le cas, suspendue ou

éteinte (cf. H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, tome II, éd. Bruylant,

3e éd., n° 597).

Si l’obstacle n’est que temporaire l’exécution de l’obligation est suspendue et

devra reprendre dès que l’obstacle aura disparu. Si l’obstacle est définitif,

l’obligation est éteinte (arg. art. 1302 du Code civil). En toute hypothèse, tant que

l’obstacle existe, il n’y a lieu ni à exécution en nature ni par équivalent. L’article 1147

ne parle que de dommages-intérêts parce que c’est le cas normal. Mais il ne faut pas

oublier que les dommages-intérêts constituent un mode d’exécution et que c’est

l’exécution elle-même de l’obligation qui est soit suspendue soit éteinte (cf. H. De

Page, op. cité, n° 606).

Le débiteur est libéré de l’exécution de son obligation dès lors que celle-ci a été

empêchée par suite d’une force majeure (cf. J. Carbonnier, Droit civil, tome 4, P.U.F.,

12e éd., n° 74 ; A. Weill et F. Terré, Droit civil, Les obligations, Dalloz, 4e éd., n° 414 ;

B. Fages, Droit des obligations, L.G.D.J., 4e éd., n° 314 ; Juris-Classeur, Civil, article

1234, 04.2009, fasc. 63, n° 23).

La force majeure s’entend d’un « événement présentant à la fois un caractère

imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible dans son exécution » (cf. Ass.

plén. 14.04.2006, D. 2006, 1557, note P. Jourdain).

Dans la présente espèce, la société SOCIETE1.) reste en défaut de prouver ou

d’offrir en preuve la survenance d’un évènement imprévisible lors de la conclusion

du contrat actuellement en vigueur et irrésistible dans son exécution qui en

empêcherait la continuation.

La société défenderesse n’a d’ailleurs pas même fait état d’un tel évènement.

Par conséquent, face à la résiliation du bail avant terme, les consorts GROUPE2.)

sont en droit d’opter pour l’exécution forcée du bail et d’exiger que la société

SOCIETE1.) continue de payer les loyers échus jusqu’à la fin du bail, c’est-à-dire, en

l’état, jusqu’au 31 décembre 2015, la défenderesse restant en défaut de justifier de

l’impossibilité, au sens prédécrit, d’en continuer l’exécution.

La demande est partant fondée dans son principe.

Le montant de l’arriéré de loyer réclamé par les consorts GROUPE2.) n’a pas été

contesté par la société défenderesse.

Il est justifié eu égard aux pièces versées et aux renseignements fournis.

11 / 12

Il y a partant lieu d’en imposer le payement à la partie SOCIETE1.).

Aux termes de l’article 240 du nouveau code de procédure civile « Lorsqu’il paraît

inéquitable de laisser à charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises

dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il

détermine ».

Il résulte de la disposition qui précède que l’indemnité de procédure ne peut être

allouée qu’à la partie qui ne se voit pas imposer la charge des dépens de l’instance.

Comme la société SOCIETE1.) succombe à l’instance, il y a lieu de rejeter sa

demande en octroi d’une indemnité de procédure.

L’allocation d’une indemnité de procédure est, d’autre part, subordonnée aux

conditions que le demandeur indique la nature exacte des sommes prétendument

exposées par lui et non comprises dans les dépens et qu’il établisse en quoi l’équité

commande qu’elles soient laissées à charge de son adversaire (cf. Cour, 20.03.1991,

Pas. 28, 150 ; 18.12.1996, n° du rôle 16 486 ; 20.03.2003, n° du rôle 26 542).

Faute par les consorts GROUPE2.) de remplir ces exigences, il convient de rejeter

leur demandes en octroi d’une indemnité de procédure.

Les requérants concluent à l’exécution provisoire du présent jugement.

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait

point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution ».

Lorsque, comme

en

l’espèce, l’exécution provisoire est facultative, son

opportunité s’apprécie selon les circonstances particulières de la cause, en tenant

compte des intérêts respectifs des parties au litige, du degré d’urgence, du péril en

la demeure ainsi que des avantages ou inconvénients pour les parties (cf. Cour,

08.10.1974, Pas. 23, 5 ; 07.07.1994, n° du rôle 16 540 et 16 604).

L’existence ou non d’une contestation sérieuse est un critère susceptible d’être

retenu par le juge ayant la faculté d’ordonner l’exécution provisoire (cf. T.A.L.,

16.12.2005, n° du rôle 98 976).

Au regard de ces critères, les circonstances de la cause ne requièrent pas que la

présente décision soit assortie de l’exécution provisoire.

Par ces motifs

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

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déboutant de toutes autres conclusions,

r e ç o i t la requête en la forme ;

d o n n e acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leur demande en payement

d’un montant de 12.000 (douze mille) euros au titre d’arriéré de loyer ;

d é c l a r e la demande partiellement fondée ;

d i t que les parties sont liées par un contrat de bail courant du 1er janvier 2013

au 31 décembre 2015, résiliable moyennant un délai de préavis de trois mois ;

d i t que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont en droit de réclamer l’exécution

forcée de ce bail et partant le payement des loyers échus jusqu’à la fin du bail ;

c o n d a m n e la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl à payer à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme de 12.000 (douze mille) euros ;

r e j e t t e la demande en octroi d’une indemnité de procédure formée par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ;

r e j e t t e la demande en octroi d’une indemnité de procédure formée par la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl ;

c o n d a m n e la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl aux frais et

dépens de l’instance ;

d i t qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date qu'en

tête, par Nous Alain THORN, juge de paix directeur adjoint à Luxembourg, assisté

du greffier Tom BAUER, qui ont signé le présent jugement.

(s.) Alain THORN (s.) Tom BAUER